Đề cương môn Luật đất đai - Trường Đại học lao động - xã hội
Mộtsốtrườnghợpđượccấpsổđỏcóthểtạoratâmlýđầucơ,đẩygiáđất lên cao, đặc biệt ở các khu vực đang có tranh chấp đất đai hoặc đang quy hoạch đô thị.
. Đề cương môn Luật đất đai - Trường Đại học lao động - xã hội. Tài liệu được sưu tầm gồm 21 trang giúp bạn tham khảo , ôn tập và đạt kết quả cao
Môn: Luật đất đai(LDD101) 78 tài liệu
Trường: Đại học Lao động - Xã hội 1.9 K tài liệu
Tác giả:
Preview text:
BÀI TẬP NHÓM
MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI Đề bài số: 1 Lớp: K10LUAT Nhóm: 1
Hà Nội - 2025
BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH KẾT QUẢ THAM GIA LÀM BÀI TẬP NHÓM Ngày: 1/4/2025
Địa điểm: P.507 - HVPNVN Nhóm số: 1 Lớp: K10LUAT Khóa: 10
Tổng số thành viên của nhóm: 15 Có mặt: 14 Vắng mặt: 1
Có lý do: Trần Thị Loan nhập viện.
Không lý do: ………………………..
Nội dung: Chủ thể của Luật Đất đai
Tên bài tập: Phân tích khái niệm của chủ thể của Luật Đất đai, so sánh giữa
Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024
Môn học: Luật Đất đai
Xác định mức độ tham gia và kết quả tham gia của từng sinh viên trong việc thực
hiện bài tập nhóm số: 1. Kết quả như sau:
Đánh giá mức độ tham
gia làm việc nhóm của GV STT Mã SV Họ và tên SV SV kết
Tích Bình Không Không ký tên luận cực thường tích tham điểm cực gia 1
2273810045 Nguyễn Bạch Diệp 2 2273810099 Bùi Thùy Dương 3 2273810096 Đỗ Thị Đào 4
2273810038 Nguyễn Hương Giang 5 2273810176 Nguyễn Thu Hoài 6 2273810067 Lê Diệu Linh 7
2273810170 Nguyễn Thị Linh 8 2273810050 Tạ Thùy Linh 9 2273810149 Trần Thục Linh 10 2273810055 Trần Thị Loan 11 2373810108 Phạm Ngọc Minh 12
2273810157 Lê Thị Kiều Oanh 13 2273810221 Vũ Thúy Quỳnh 14
2373810169 Đặng Thị Hoài Thu 2 15
2273810202 Nguyễn Thị Việt Trinh
Hà Nội, ngày 1 tháng 4 năm 2025 NHÓM TRƯỞNG
Điểm cộng:…………………………………..
……………………………………………….
……………………………………………….
……………………………………………….
……………………………………………….
……………………………………………….
KẾT LUẬN ĐIỂM:………………………... 1 MỤC LỤC
1. Tổ chức trong nước ...................................................................................... 3
2. Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc ............................................. 4
2.1. Khái niệm .................................................................................................... 4
2 2. So sánh chủ thể tổ chức tôn giáo, tôn giáo trực thuộc của Luật Đất Đai 2013
và Luật Đất Đai 2024.......................................................................................... 5
3. Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân
Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân) ................................................................... 6
3.1 Khái niệm chủ thể sử dụng đất là cá nhân (Khoản 3 Điều 4 Luật Đất Đai
2024) .................................................................................................................. 6
3.2. So sánh chủ thể sử dụng đất là cá nhân giữa Luật Đất Đai 2013 và Luật Đất
Đai 2024 ............................................................................................................. 8
4. Cộng đồng dân cư ......................................................................................... 8
5. Tổ chức nước ngoài ...................................................................................... 9
6. Người gốc VN định cư ở nước ngoài .......................................................... 10
6.1. Khái niệm .................................................................................................. 10
6.2. So sánh ...................................................................................................... 11
7. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài................................................ 13
7.1. Khái niệm .................................................................................................. 13
7.2. So sánh ...................................................................................................... 13
ĐÁNH GIÁ ..................................................................................................... 14 2
CHỦ THỂ CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI
1. Tổ chức trong nước
1.1. Khái niệm
- Căn cứ theo điểm a Khoản 1 Điều 4 của Luật Đất đai năm 2024 quy định:
“Tổ chức trong nước gồm:
a) Cơ quan nhà nước, cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, đơn vị vũ trang nhân
dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị
xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị sự
nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật;”
- Ví dụ: Đại học Quốc gia Hà Nội là tổ chức sự nghiệp sử dụng đất để xây
dựng lên cơ sở giáo dục, nghiên cứu 1.2. So sánh Luật Đất Luật Đất
Sửa đổi; Bổ sung Đai năm Đai năm 2013 2024
Sửa đổi và bổ sung: Chủ thể
đang sử dụng đất trên thực tế,
mặc dù chưa được cấp Giấy
chứng nhận nhưng sử dụng đất Chủ
ổn định và đủ các điều kiện được thể Khoản 1 Khoản 1 Điều
cấp Giấy chứng nhận quyền sử 5 Điều 4
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Bổ sung thêm điều luật về việc
bảo vệ đất và tránh làm gây ô Nguyên tắc khi Điều 6 Điều 5 nhiễm môi trường đất sử dụng đất
- Về quyền chung: Luật Đất đai năm Quyền
2024 có sửa đổi đó là thêm và nghĩa
1 khoản về việc “Được quyền
vụ của tổ chức Điều 173 Điều 32
chuyển mục đích sử dụng đất được Nhà nước
theo quy định của Luật này và giao đất không
quy định khác của pháp luật có thu tiền sử dụng đất liên quan” 3
- Luật Đất đai năm 2024 đã lược
bỏ về vấn đề “không được bồi
thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất” Quyền của tổ chức
Luật Đất Đai 2024 quy định nếu được Nhà nước giao đất
tổ chức trong nước được Nhà có thu tiền sử Khoản 4 Khoản 3
nước miễn, giảm tiền sử dụng dụng đất, cho Điều 174 Điều 33
đất hoặc tiền thuê đất cho dự án thuê đất thu
kinh doanh, họ vẫn phải tuân thủ tiền thuê đất
các quyền và nghĩa vụ như khi một lần cho cả
không được miễn, giảm. thời gian thuê
=> Nhằm ngăn chặn các hành vi
tiêu cực liên quan đến việc lạm
dụng các ưu đãi về đất đai từ Nhà nước.
KẾT LUẬN: Sự thay đổi giữa Luật Đất Đai 2013 và Luật Đất Đai 2024 về tổ
chức trong nước chủ yếu phản ánh xu hướng hoàn thiện và phát triển hệ thống tổ
chức quản lý đất đai, nâng cao tính minh bạch, hiệu quả và khả năng giám sát
của các tổ chức xã hội, cơ quan nhà nước trong quá trình quản lý và sử dụng đất
đai. Luật Đất đai 2024 đưa ra các quy định rõ ràng hơn về cơ chế phối hợp và
trách nhiệm của các tổ chức trong việc bảo vệ quyền lợi của người dân và giải
quyết tranh chấp đất đai.
2. Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc
2.1. Khái niệm
- Theo Khoản 12 Điều 2 Luật tín ngưỡng tôn giáo 2016: “Tổ chức tôn giáo là
tập hợp tín đồ, chức sắc, chức việc, nhà tu hành của một tôn giáo được tổ chức
theo một cơ cấu nhất định được Nhà nước công nhận nhằm thực hiện các hoạt động tôn giáo.”
- Theo Khoản 13 Điều 2 Luật tín ngưỡng tôn giáo 2016: “Tổ chức tôn giáo
trực thuộc là tổ chức thuộc tổ chức tôn giáo, được thành lập theo hiến chương,
điều lệ, quy định của tổ chức tôn giáo.”
- Theo Luật Đất Đai 2024, các tổ chức tôn giáo và tổ chức tôn giáo trực thuộc
được xem là chủ thể sử dụng đất. Chủ thể này được hưởng các quyền và nghĩa
vụ được quy định cụ thể tại Điều 32, Khoản 1 Điều 34 4
- Ví dụ: Hội Phật giáo Việt Nam và các chùa, tu viện trực thuộc:
Các chùa, tự viện hay tu viện dưới sự quản lý của Hội Phật giáo Việt Nam
thường được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất với mục đích xây dựng cơ sở tu
hành, nơi thờ tự và tổ chức các lễ hội tôn giáo. Quyền sử dụng đất này được
quản lý chặt chẽ theo quy định của Luật Đất đai, nhằm đảm bảo rằng đất được
sử dụng đúng mục đích tôn giáo.
Một số chùa lớn như Chùa Vĩnh Nghiêm (TP.HCM) hay các tự viện ở
miền Bắc được cấp quyền sử dụng đất theo hình thức thuê dài hạn để duy trì
hoạt động tôn giáo và các chương trình xã hội.
2.2. So sánh chủ thể tổ chức tôn giáo, tôn giáo trực thuộc của Luật Đất Đai
2013 và Luật Đất Đai 2024 Luật Luật Sửa Nội Đất Đai Đất Đai đổi bổ sung dung 2013 2024
- Tiếp tục công nhận các cơ sở tôn giáo
là người sử dụng đất, nhưng mở rộng, điều
chỉnh định nghĩa, bổ sung các quy
Chủ thể sử Khoản 4 Điều Khoản 2 Điều định để phản ánh sự thay đổi trong cơ dụng 5 4
cấu tổ chức tôn giáo cũng như để phù
hợp với thực tiễn và nhu cầu quản lý mới.
+ Bổ sung các quy định rõ ràng về
quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của các
Điều 173, Điều
tổ chức tôn giáo, đảm bảo họ có thể sử Quyền dụng và 175 và Điều 52
đất cho các hoạt động tín ngưỡng, Điều 32, Điều
nghĩa vụ Luật tín
tôn giáo và cộng đồng. 34 của chủ ngưỡng, tôn
+ Bổ sung quy định nghĩa vụ riêng cho thể giáo
các tổ chức này, yêu cầu họ phải tuân
thủ quy hoạch và sử dụng đất một cách
bền vững, tiết kiệm và không xâm
phạm quyền của người xung quanh. 5
Các quy định cải tiến về đăng ký, cấp Quy trình
Giấy chứng nhận và quản lý hồ sơ đất đăng ký, Điều đai 95, Điều
giúp các tổ chức tôn giáo đảm bảo cấp giấy
Điều 131- 134 quyền lợi minh bạch. 97 chứng nhận
Các quy định bổ sung làm rõ chế độ bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi Bồi
đất của tổ chức tôn giáo, bảo vệ quyền
thường và Điều 78, Điều
Điều 97, Điều lợi hợp pháp của họ. hỗ trợ tái 81 100 định cư KẾT LUẬN:
Luật Đất Đai 2024 bổ sung quy định cụ thể cho tổ chức tôn giáo và tổ chức trực thuộc:
+ Làm rõ quyền và nghĩa vụ của họ trong việc sử dụng đất đúng mục đích,
bảo vệ tài nguyên đất, và đảm bảo lợi ích cộng đồng.
+ Chế độ bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất cũng được mở rộng để bảo vệ
quyền lợi của các tổ chức này, giúp họ duy trì hoạt động tín ngưỡng, văn hóa
+ Hướng tới bảo đảm lợi ích chung của toàn dân và áp dụng cho mọi chủ
thể, bao gồm các tổ chức tôn giáo.
3. Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân
Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân)
3.1 Khái niệm chủ thể sử dụng đất là cá nhân (Khoản 3 Điều 4 Luật Đất Đai 2024)
3.1.1. Cá nhân trong nước
Đây là những công dân Việt Nam đang sinh sống và cư trú hợp pháp trong
lãnh thổ Việt Nam. Họ được xác định thông qua các giấy tờ như Chứng minh 6
nhân dân, Căn cước công dân hoặc giấy tờ hộ tịch khác theo quy định của pháp
luật (tham chiếu từ Luật Hộ tịch 2014).
3.1.2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam
3.1.2.1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
- Theo Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài là người gốc Việt Nam đang sinh sống, làm việc hoặc cư trú lâu dài
ở nước ngoài. Tuy nhiên, trong bối cảnh Luật Đất Đai 2024, ý nghĩa này giới
hạn hơn, chỉ tập trung vào những cá nhân vẫn giữ quốc tịch Việt Nam.
- Điều kiện xác định: Là người từng có quốc tịch Việt Nam hoặc có nguồn gốc
Việt Nam nhưng vẫn phải đáp ứng điều kiện pháp lý về việc giữ quốc tịch Việt
Nam tại thời điểm xác định.
3.1.2.2. Công dân Việt Nam
- Theo Điều 1 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008, công dân Việt Nam là
người mang quốc tịch Việt Nam. Quốc tịch xác định mối quan hệ pháp lý giữa
một cá nhân và Nhà nước Việt Nam, thông qua các quyền và nghĩa vụ được bảo vệ và thực thi. KẾT LUẬN:
Khái niệm "Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam"
nhấn mạnh yếu tố quốc tịch là cốt lõi. Chỉ khi một người Việt Nam định cư ở
nước ngoài giữ quốc tịch Việt Nam, họ mới được công nhận đầy đủ quyền và
nghĩa vụ như một công dân trong Việt Nam, đặc biệt là trong việc xác định chủ
thể sử dụng đất đai.
- Ví dụ: Anh Kiên là công dân Việt Nam hiện định cư tại Úc. Trong suốt 15
năm qua, mặc dù sống xa quê nhưng Kiên luôn duy trì mối quan hệ chặt chẽ với
người thân tại Việt Nam và mong muốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tại quê hương.
Thủ tục: Để thực hiện đúng quy định pháp luật, anh Kiên liên hệ với Đại sứ
quán Việt Nam tại Úc, nơi cung cấp hướng dẫn về việc xác minh tình trạng công
dân và đăng ký sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Hồ sơ của Kiên bao gồm:
Bản sao công chứng hộ chiếu và giấy khai sinh
Chứng nhận tình trạng công dân Việt Nam do cơ quan chức năng tại Việt Nam cấp.
Hồ sơ dự án đầu tư bất động sản tại Việt Nam (bao gồm vị trí, mục đích sử
dụng đất, kế hoạch kinh doanh,…). 7
Kết luận: Dù đang định cư ở nước ngoài, với tư cách là công dân Việt Nam, anh
Kiên có đầy đủ quyền lợi theo quy định của Luật Đất đai 2024 để tham gia vào
các giao dịch sử dụng đất tại Việt Nam. Điều này không những tạo cơ hội đầu tư
an toàn cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam mà còn
góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản trong nước.
3.2. So sánh chủ thể sử dụng đất là cá nhân giữa Luật Đất Đai 2013 và Luật Đất Đai 2024 Nội dung
Luật Đất Đai 2013
Luật Đất Đai 2024
- Cá nhân trong nước (Khoản 2
- Cá nhân trong nước (Khoản Điều 5)
3 Điều 4): Không có thay đổi,
tiếp tục công nhận đầy đủ
- Người Việt Nam định cư ở
quyền sử dụng đất cho công
nước ngoài theo quy định của Chủ thể
dân Việt Nam trong nước.
pháp luật về quốc tịch (Khoản 7
sử dụng Điều 5): Chỉ được sử dụng đất - Người Việt Nam định cư ở đất
trong một số trường hợp đặc
nước ngoài (Khoản 3 Điều 4):
biệt (như thừa kế, tặng cho).
Quyền sử dụng đất được mở
rộng đáng kể, bao gồm cả
quyền sở hữu đất theo các
điều kiện cụ thể.
Người Việt Nam định cư ở nước
Người Việt Nam định cư ở
Quyền và ngoài gặp nhiều giới hạn,
nước ngoài được công nhận là
nghĩa vụ không được quyền sở hữu đất
công dân Việt Nam (nếu giữ
của chủ tại Việt Nam trong hầu hết
quốc tịch), từ đó hưởng thể trường hợp.
quyền sử dụng đất như công dân trong nước. Chứng
Ngoài các giấy tờ truyền Căn cứ
minh nhân dân hoặc các
giấy tờ pháp lý xác định tư cách thống, việc quản lý thông tin
xác nhận công dân tại Việt Nam.
dựa trên cơ sở dữ liệu quốc quyền sử dụng
gia, bao gồm dữ liệu công dân đất
điện tử, tạo sự thuận tiện. KẾT LUẬN: 8
- Điều 5 Luật Đất Đai 2013: Là một bước đệm quan trọng. Bên cạnh đó, vẫn
còn nhiều giới hạn đối với chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
chưa tạo được môi trường pháp lý thoải mái để họ tham gia vào các hoạt động sử dụng đất.
- Khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024: Tiến xa hơn trong việc công nhận và mở
rộng quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đặc biệt là những người
còn giữ quốc tịch Việt Nam. Điều này phù hợp với xu hướng toàn cầu hóa và
chính sách hội nhập, khuyến khích người Việt ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam.
4. Cộng đồng dân cư
4.1. Khái niệm.
- Theo khoản 13 Điều 3 Bộ luật Đất đai 2024: “Cộng đồng dân cư gồm cộng
đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, bon,
buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập
quán hoặc có chung dòng họ trên lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”
- Ví dụ: Làng Kon K’Tu (Kon Tum) là một cộng đồng dân cư người Ba Na sinh
sống lâu đời. Cộng đồng này có quyền sử dụng đất chung để duy trì các hoạt
động văn hóa truyền thống như nhà rông, khu đất nghi lễ, và rừng thiêng. 4.2. So sánh Tiêu chí Luật Đất Đai Luật Đất Đai
Sửa đổi, bổ sung 2013 2024
Luật Đất Đai 2024 bỏ quy định Chủ
về "hộ gia đình sử dụng thể Khoản 3 Điều
Khoản 4 Điều đất", thay vào đó chỉ công 5 4
nhận quyền sử dụng đất của
hộ gia đình trước khi Luật có hiệu lực.
Luật Đất Đai 2024 bổ sung
quy định về quỹ phát triển đất
của địa phương, là quỹ tài Quyền và
chính nhà nước ngoài ngân nghĩa vụ Điều
sách, nhằm ứng vốn cho các 181 Điều 39 cộng đồng
nhiệm vụ phát triển quỹ đất, dân cư
hỗ trợ đất đai cho đồng bào
dân tộc thiểu số và các nhiệm 9 vụ khác.
5. Tổ chức nước ngoài
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao,
cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao
được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ
- Theo Khoản 32 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2020 “tổ chức nước ngoài”
được định nghĩa là tổ chức thành lập ở nước ngoài theo pháp luật nước ngoài.
- Ngoài ra, theo Khoản 2 Điều 2 Nghị định số 75/2014/NĐ-CP ngày
28/7/2014 của Chính phủ, “tổ chức nước ngoài tại Việt Nam” bao gồm:
+ Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự nước ngoài, cơ quan đại
diện cho các tổ chức quốc tế thuộc Liên hợp quốc, các tổ chức khu vực, tiểu khu vực.
+ Văn phòng thường trú của cơ quan thông tấn, báo chí, phát thanh và
truyền hình nước ngoài.
+ Tổ chức quốc tế, tổ chức liên chính phủ, tổ chức thuộc chính phủ nước ngoài.
+ Tổ chức phi chính phủ nước ngoài được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp giấy phép hoạt động theo quy định tại Nghị định số 12/2012/NĐ-CP
ngày 01/06/2012 của Chính phủ.
+ Văn phòng đại diện hoạt động không sinh lời tại Việt Nam của tổ chức
kinh tế, thương mại, tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, khoa học - kỹ thuật,
văn hóa, giáo dục, y tế, tư vấn pháp luật nước ngoài.
- Ví dụ: Tập đoàn công ty Samsung Electronics thuê đất tại Việt Nam với mục
đích là xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho việc đầu tư và phát triển lâu dài ở
Việt Nam (Quy định về thuê dất dài hạn tối đa là 50 năm) KẾT LUẬN:
Những thay đổi này nhằm tăng cường quản lý đất đai, bảo vệ quyền lợi
của các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, và đảm bảo sự phù
hợp với các cam kết quốc tế mà Việt Nam tham gia 1
6. Người gốc VN định cư ở nước ngoài
6.1. Khái niệm
- Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008: Người gốc Việt Nam
định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi
sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu
của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài
- Theo Khoản 6 Điều 5 Luật Đất Đai 2013: quy định người sử dụng đất bao
gồm "Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về
quốc tịch". Điều này dẫn đến việc áp dụng chung một cơ chế cho cả công dân
Việt Nam định cư ở nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài
mà không phân biệt rõ ràng giữa hai nhóm đối tượng này.
- Điều 4 Luật Đất Đai 2024 phân biệt rõ hai đối tượng:
+ Khoản 3: "Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là
công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân)"
+ Khoản 6: "Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài"
- Theo quy định tại Điểm b Khoản 2, Khoản 3 Điều 8 Luật Nhà ở 2023 được
hướng dẫn bởi Điều 3 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài được tham gia giao dịch và được công nhận quyền sở hữu nhà đất
tại Việt Nam thì cần phải: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép
nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo
quy định của pháp luật về đất đai.
- “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam
theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì
được kinh doanh bất động sản theo các hình thức” tại Khoản 3 Điều 10 Luật
Kinh doanh Bất động sản 2023
=> Luật Đất Đai năm 2024 phân người Việt Nam định cư ở nước ngoài thành
hai nhóm người sử dụng đất riêng biệt. Theo đó, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài là công dân Việt Nam cùng với cá nhân trong nước là một nhóm (gọi
là cá nhân); người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được tách thành một
nhóm riêng. Đây là một trong các điểm mới cơ bản của Luật Đất Đai năm
2024, thể hiện chính sách của Đảng và Nhà nước đối với người Việt Nam định
cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, góp phần thúc đẩy đầu tư và thu hút kiều
hối từ công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài vào trong nước.
- Ví dụ: Ông Đặng Thái Sơn, một nghệ sĩ dương cầm nổi tiếng thế giới.
Ông sinh ra tại Việt Nam nhưng sau này định cư ở Canada. Năm 1980, ông trở
thành người châu Á đầu tiên giành giải Nhất tại Cuộc thi piano quốc tế Chopin 1
danh giá. Hiện nay, ông sống và làm việc tại nhiều quốc gia, nhưng vẫn giữ
quốc tịch Việt Nam và có nhiều đóng góp cho nền âm nhạc Việt Nam.
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài như ông Đặng Thái Sơn vẫn có thể
được hưởng một số quyền nhất định về sở hữu nhà ở hoặc sử dụng đất tại Việt
Nam theo quy định của Luật Đất đai. 6.2. So sánh Tiêu chí Luật Đất Luật Đất
Sửa đổi, bổ sung Đai 2013 Đai 2024
- Làm rõ khái niệm “ người Việt
Nam định cư ở nước ngoài” thành
“người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” Nhận quyền Điều 169 Điểm
- Quy định rõ hơn về quyền sở hữu sử dụng đất h,i,k,l,m
nhà ở tại Việt Nam của người gốc Khoản 1
Viẹt Nam định cư ở nước ngoài Điều
- Cho phép doanh nghiệp, cá nhân 28
được thay đổi từ hình thức trả tiền
thuê đất hàng năm sang trả tiền thuê đất 1 lần
Cho phép doanh nghiệp, cá nhân,
người gốc Việt Nam định cư ở Quyền lựa
nước ngoài và tổ chức kinh tế có chọn hình Khoản 1,2 Khoản 1,2 vốn thức
đầu tư nước ngoài đang được trả tiền Điều 172 Điều 30
Nhà nước cho thuê đất thu tiền 1 thuê đất
lần cho cả thời gian thuê được lựa
chọn chuyển sang trả tiền thuê đất hàng năm Quyền và
- Mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho
nghĩa vụ về sử
người gốc Việt Nam định cư ở
dụng đất ở nước ngoài của người gốc Khoản 1; Khoản 1;
- Quy định rõ hơn về việc chuyển Việt Nam định Điểm b,c Điểm b,c quyền sử dụng đất. cư ở nước Khoản 2 Khoản 2 ngoài được sở Điều 186 Điều 44 hữu nhà ở tại 1 Việt Nam
- Cho phép người gốc Việt Nam
định cư ở nước ngoài được giao đất trong các trường hợp: Giao đất có Khoản 3 Khoản 3,4
+ Thực hiện dự án nhà ở thương thu tiền sử Điều 55; Điều 119; mại dụng đất
theo quy định của pháp luật về Khoản 1; Khoản 1; nhà ở Điểm a,b Điểm 1,b Khoản 2 Khoản 2
+ Sử dụng đất do nhận chuyển Điều 185 Điều 43
nhượng dự án bất động sản thuộc
trường hợp Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất.
- Mở rộng quyền sử dụng đất cho
người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài KẾT LUẬN:
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sử dụng đất hạn chế, chủ
yếu liên quan đến việc mua, thuê mua, thừa kế, tặng cho nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.
- Theo quy định mới, người gốc Việt được thừa kế, thế chấp nhà liền thổ và mua
bất động sản trong các dự án, với việc nới lỏng giới hạn số lượng sản phẩm. Các
quy định mới trong Luật Đất Đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động
sản có hiệu lực từ năm 2025 sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người gốc Việt mua
nhà và đầu tư tại Việt Nam, thu hút thêm nguồn kiều hối vào thị trường bất động sản
7. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
7.1. Khái niệm
- Theo Khoản 22 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 có quy định: “Tổ chức kinh tế có
vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông”
- Theo đó, Luật Đất Đai 2024 xác định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước
ngoài cụ thể là “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế
phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư
nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư để thực hiện dự án có sử dụng đất.” 1
- Luật Đất Đai 2024 tạo ra khung pháp lý rõ ràng cho tổ chức kinh tế có vốn
đầu tư nước ngoài về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất tại Việt Nam. Điều 41 quy
định về việc cho thuê đất:
+ Khoản 2 cho phép thu tiền thuê đất hàng năm
+ Khoản 3 quy định thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
+ Khoản 5 của Điều 41 còn quy định về miễn giảm tiền sử dụng đất và tiền
thuê đất đối với các tổ chức này.
- Ví dụ: Công ty ABC Ltd., một doanh nghiệp có trụ sở tại Singapore, muốn đầu
tư vào một dự án xây dựng nhà máy sản xuất thiết bị điện tử tại Khu kinh tế mở
Chu Lai (tỉnh Quảng Nam). Công ty ABC tiến hành đăng ký đầu tư tại Ban quản
lý khu kinh tế Chu Lai và thành lập một doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
Sau khi được cấp phép đầu tư, công ty ABC ký hợp đồng thuê đất với Nhà nước
Việt Nam để sử dụng một diện tích đất 20 ha tại khu công nghiệp Chu Lai trong
vòng 50 năm. Mục tiêu của dự án là xây dựng nhà máy sản xuất và cung ứng
thiết bị điện tử cho các thị trường trong khu vực. Công ty ABC cam kết tuân thủ
các yêu cầu về bảo vệ môi trường và thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến
việc thuê đất, bao gồm tiền thuê đất, thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng.
Dự án của ABC không chỉ giúp tạo việc làm cho người lao động địa phương mà
còn đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế – xã hội của khu vực, qua đó
thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa tại KKT Chu Lai. 7.2. So sánh
Luật Đất Đai 2013
Luật Đất Đai 2024 Điểm mới
-Theo Khoản 7 Điều 5: “Doanh
-Theo Khoản 7 Điều 4: Theo Điều 23 Luật
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
“Tổ chức kinh tế có vốn
Đầu tư 2020 có quy
gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu đầu tư nước ngoài”. định: doanh nghiệp cho
tư nước ngoài, doanh nghiệp liên trên 50% vốn điều lệ,
doanh, doanh nghiệp Việt Nam đa số thành viên hợp
mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ danh là nhà đầu tư
phần, sáp nhập, mua lại theo quy nước ngoài.
định của pháp luật về đầu tư”
- Theo Điểm k Khoản 1 Điều 169 - Theo Điểm m Khoản 1 Tại Luật Đất Đai 2024
quy định về nhận quyền sử dụng
Điều 28 quy định về nhận đưa ra giải pháp bằng đất quyền sử dụng đất cách bổ sung thêm các phương thức tổ chức
kinh tế có vốn đầu tư 1 nước ngoài nhận quyền
sử dụng đất là Quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài Thương mại Việt Nam.
- Theo Điều 55 Luật Đất Đai
Tại Khoản 3 Điều 119 Có thể thấy, Điều
2013 quy định về giao đất có thu
Luật Đất Đai 2024 đã bổ khoản này được bổ tiền sử dụng đất
sung thêm quyền được sử sung nhằm khắc phục
dụng đất thuộc trường
tình trạng thiếu cơ sở
hợp Nhà nước giao đất có pháp lý tại Luật Đất
thu tiền sử dụng đất cho
Đai 2013 và hạn chế
tổ chức kinh tế có vốn đầu quyền tiếp cận đất đai tư nước ngoài như sau:
của tổ chức kinh tế có
“Tổ chức kinh tế có vốn
vốn đầu tư nước ngoài
đầu tư nước ngoài nhận tại Việt Nam.
chuyển nhượng dự án bất
động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.”
=> Người sử dụng đất là “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” theo quy
định của Luật Đất Đai 2013 được đổi thành “Tổ chức kinh tế có đầu tư nước
ngoài”. Nhà đầu tư nước ngoài có thể là cá nhân có quốc tịch nước ngoài hoặc tổ
chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh
tại Việt Nam. Sự thay đổi này phù hợp và đảm bảo sự thống nhất giữa Luật Đất
Đai và Luật Đầu tư 2020 ĐÁNH GIÁ
• Những chủ thể của Luật đất Đai 2013 căn cứ tại Điều 5 quy định về
người sử dụng đất như sau:
Điều 5. Người sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội -
nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp
công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); 1
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa
bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có
cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm
phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn
giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc
Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư
nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư
nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
• Sự thay đổi về chủ thể từ Luật Đất Đai 2013 sang Luật Đất Đai 2024
không chỉ đơn thuần là điều chỉnh pháp lý mà còn mang nhiều ý
nghĩa quan trọng về quản lý, sử dụng đất đai và bảo vệ quyền lợi giữa
các bên. Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn, khắc phục bất cập của luật
cũ và thúc đẩy phát triển bền vững.
1. Loại bỏ “ hộ gia đình” khỏi danh sách chủ thể sử dụng đất.
- Khoản 2 Điều 5 Luật Đất Đai 2013 quy định “Hộ gia đình, cá nhân trong
nước” là một trong các chủ thể sử dụng đất.
- Luật Đất Đai 2024: Không còn quy định “Hộ gia đình” là chủ thể sử dụng đất.
Thay vào đó, chỉ công nhận “Cá nhân trong nước” và “Người Việt Nam định cư
ở nước ngoài là công dân Việt Nam” là chủ thể sử dụng đất.
=> Việc thay đổi ấy góp phần cá nhân hóa quyền sử dụng đất: Việc loại bỏ “Hộ
gia đình” giúp xác định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của từng cá nhân, tránh
những tranh chấp nội bộ liên quan đến quyền sử dụng đất trong gia đình. Đồng
bộ với pháp luật dân sự: Sự thay đổi này phù hợp với quy định của Bộ luật Dân
sự năm 2015, trong đó hộ gia đình không được xem là một chủ thể độc lập trong quan hệ dân sự.
2. Phân biệt rõ ràng giữa “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công
dân Việt Nam” và “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” 1
- Khoản 6 Điều 5 Luật Đất Đai 2013 sử dụng thuật ngữ chung “Người Việt
Nam định cư ở nước ngoài”.
- Luật Đất Đai 2024: Tách thành hai nhóm riêng biệt:
+ Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam.
+ Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
=> Quy định trên cụ thể hóa chính sách đất đai: Việc phân biệt này giúp áp dụng
chính sách đất đai phù hợp với từng đối tượng, đặc biệt trong việc xác định
quyền và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất. Thu hút đầu tư và kiều hối: Tạo
điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam ở nước ngoài tham gia đầu tư, sử dụng
đất tại Việt Nam, đồng thời đảm bảo quyền lợi của họ.
3. Chuyển từ “Cơ sở tôn giáo” sang “Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc”
- Khoản 4 Điều 5 Luật Đất Đai 2013 sử dụng thuật ngữ “Cơ sở tôn giáo”.
- Luật Đất Đai 2024: Thay thế bằng “Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc”.
=> Sự thay đổi trên nhằm phù hợp với Luật tín ngưỡng, tôn giáo 2016: Sự
thay đổi này đồng bộ với quy định pháp luật về tín ngưỡng, tôn giáo, giúp quản
lý và xác định rõ quyền sử dụng đất của các tổ chức tôn giáo. Tăng cường minh
bạch: Giúp xác định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của từng loại hình tổ chức tôn
giáo trong việc sử dụng đất, tránh nhầm lẫn và tranh chấp.
4. Bổ sung căn cứ xác lập quyền sử dụng đất
- Bổ sung thêm hai căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất quy định tại Điều 139
và Điều 140 Luật Đất Đai 2024
=> Việc bổ sung căn cứ như trên có ý nghĩa hợp thức hóa quyền sử dụng đất, tạo
điều kiện cho những trường hợp sử dụng đất thực tế nhưng chưa có giấy tờ hợp
lệ được công nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo quyền lợi của người dân. Bên
cạnh đó, giải quyết tồn đọng: giải quyết các trường hợp sử dụng đất chưa hợp
pháp trước đây, tạo sự ổn định và minh bạch trong quản lý đất đai.
• Việc thay đổi các quy định về xác lập quyền sử dụng đất trong Luật
Đất Đai 2024 mang lại hiệu quả thực tiễn:
- Giải quyết tồn đọng về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ):
+ Việc bổ sung các căn cứ để cấp sổ đỏ giúp hợp thức hóa quyền sử dụng
đất cho hàng triệu hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất trước đây nhưng
chưa có giấy tờ hợp pháp. 1
+ Những trường hợp sử dụng đất từ trước 01/7/2014 hoặc được giao không
đúng thẩm quyền nay có cơ hội được công nhận quyền sử dụng hợp pháp,
giúp ổn định đời sống và sản xuất của người dân.
- Minh bạch hóa và đồng bộ với pháp luật dân sự:
+ Việc loại bỏ “hộ gia đình” khỏi danh sách chủ thể sử dụng đất giúp xác
định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của từng cá nhân. Điều này hạn chế tranh
chấp nội bộ trong gia đình liên quan đến quyền sử dụng đất.
+ Việc phân biệt giữa “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân
Việt Nam” và “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” giúp chính
sách đất đai phù hợp hơn với đối tượng thụ hưởng, từ đó thúc đẩy đầu tư và kiều hối.
- Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch hơn:
+ Khi quyền sử dụng đất được xác lập rõ ràng, người dân và doanh nghiệp
có thể dễ dàng hơn trong việc mua bán, chuyển nhượng, thế chấp tài sản.
+ Điều này giúp thị trường bất động sản vận hành hiệu quả và minh bạch
hơn, tránh tình trạng đất không được đưa vào sử dụng, đất trống không
khai thác một cách hợp lí, có hiệu quả. Đất lấn chiếm không có giấy tờ hợp lệ.
Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế trong quá trình áp dụng vào thực tiễn:
- Rủi ro hợp thức hóa sai phạm trong sử dụng đất:
+ Một số quy định mới có thể bị lợi dụng để hợp thức hóa đất lấn chiếm trái
phép, tạo tiền lệ xấu cho quản lý đất đai.
+ Nếu không có cơ chế giám sát chặt chẽ, nhóm lợi ích có thể trục lợi, biến
đất công thành đất tư nhân thông qua các kẽ hở pháp lý.
- Áp lực đối với cơ quan quản lý đất đai:
+ Việc cấp GCNQSDĐ theo các quy định mới đòi hỏi các cơ quan quản lý
phải rà soát, kiểm tra kỹ lưỡng, tránh cấp sổ đỏ sai đối tượng.
+ Thủ tục chuyển đổi đất đai còn những bất cập khi chuyển đổi áp dụng từ luật cũ sang luật mới.
+ Nếu không có hướng dẫn rõ ràng, thủ tục có thể bị kéo dài, gây khó khăn
cho người dân và làm chậm quá trình cấp giấy chứng nhận.
+ Hệ thống dữ liệu đất đai chưa hoàn chỉnh có thể khiến việc xác minh
nguồn gốc đất trở nên khó khăn, làm chậm quá trình cấp sổ đỏ.
- Khả năng gây xáo trộn thị trường bất động sản: 1