Đề cương môn Luật đất đai - Trường Đại học lao động -  xã hội.

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu và là nền
tảng để phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh và ổn định chính trị.
Hiến pháp năm 2013 và Luật Đất Đai năm 2024 khẳng định nguyên tắc đất đai thuộc
sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Trong cơ
chế đó, người sử dụng đất không sở hữu đất mà chỉ được Nhà nước trao quyền sử
dụng theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
không hoàn toàn bị chi phối một chiều bởi quyền sở hữu toàn dân, mà còn mang tính
độc lập trong việc khai thác, sử dụng và định đoạt. Để tìm hiểu sâu sắc về vấn đề này
Nhóm 6 đã dựa vào nội dung nghiên cứu của môn Luật Đất Đai nhằm làm sáng tỏ
nhận định: "Quyền sử dụng đất đai của người sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc
vào quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vừa
mang tính độc lập trong quá trình khai thác và sử dụng đất". NỘI DUNG I.
Khái quát về quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất được công nhận bởi Nhà nước
và được quy định trong Hiến pháp - văn bản pháp lý có hiệu lực cao nhất. Quyền sử
dụng đất không chỉ đơn thuần là quyền được khai thác, sử dụng và hưởng thành quả
từ hoa lợi, lợi tức phát sinh từ đất mà còn là tập hợp các quyền liên quan đến tất cả
các sự kiện, hoạt động phát sinh trong quá trình khai thác, sử dụng đất. Những quyền
này đã được quy định trong Điều 26 đến 30 Luật Đất đai 2024, bao gồm:
 Quyền được cấp GCNQSDĐD, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về
đất đai (Khoản 1 Điều 26).
 Quyền được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp (Khoản 2 Điều 26).
 Quyền được hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát
triển đất nông nghiệp (Khoản 3 Điều 26).
 Quyền được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, phục hồi đất
nông nghiệp. (Khoản 4 Điều 26).
 Quyền được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp
pháp về đất đai của mình (Khoản 5 Điều 26).
 Quyền được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này
và quy định khác của pháp luật có liên quan (Khoản 6 Điều 26).
 Quyền được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy
định của Luật này (Khoản 7 Điều 26).
 Quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai (Khoản 8 Điều 26).
 Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Khoản 1 Điều 27).
 Quyền của nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất (Khoản 2 Điều 27).
 Quyền đối với thửa đất liền kề (Điều 29).
 Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất (Điều 30).
Các quyền này được Nhà nước trao cho người sử dụng đất trên tinh thần đất đai là
thuộc sở hữu toàn dân, do đó các quyền cho phép người dân có quyền quyết định,
định đoạt gần như tuyệt đối đối với đất của mình.
Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép
sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận
chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; có quyền và nghĩa vụ
mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất. Người sử dụng đất được quy định
trong Luật Đất đai là các chủ thể sau:
“1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề
nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và
tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn
thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng
phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm
phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo
và cơ sở khác của tôn giáo;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao,
cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao
được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp
quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư
nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước
ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”
II. Quyền sử dụng đất đai của người sử dụng đất phụ thuộc quyền sở hữu toàn
dân về đất đai mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
1. Căn cứ pháp lý về quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Căn cứ điều 53 Hiến pháp 2013: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng
sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do
Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.”
Căn cứ điều 12 Luật Đất Đai 2024: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Căn cứ điều 13 Luật Đất Đai 2024: “Quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai”.
Như vậy, từ những căn cứ trên, ta có thể đưa ra kết luận: Toàn bộ đất đai là tài
sản thuộc sở hữu chung của toàn dân nhưng Nhà nước là người đứng ra đại diện, thay
mặt nhân dân để quản lý, phân bổ và sử dụng một cách hợp lý. 2. Phân tích.
Căn cứ vào khoản 7 điều 20 Luật đất đai 2024 quy định: Nhà nước quản lý đất đai
bằng cách thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, trưng dụng đất,
chuyển mục đích sử dụng đất và đặc biệt là có quyền thu hồi đất theo quy định của
pháp luật nhằm bảo vệ lợi ích quốc gia, đảm bảo an ninh quốc phòng, và phục vụ
mục đích kinh tế – xã hội.
Trong hệ thống pháp luật Việt Nam, đất đai là tài sản chung của toàn dân, do
nhà nước quản lý. Do đó, quyền sử dụng đất (quyền được sử dụng, khai thác và quản
lý đất đai) không đồng nghĩa với quyền sở hữu đất. Nhà nước thực hiện chức năng
quản lý và điều tiết việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua việc cấp
cho tổ chức, cá nhân quyền sử dụng đất thông qua các hình thức pháp lý khác nhau
nhằm đảm bảo phát triển kinh tế – xã hội, bảo vệ môi trường và đảm bảo công bằng.
Các hình thức này gồm có: *Giao đất
Đây là hình thức giao đất thường được áp dụng đối với các đối tượng, lĩnh vực
có tính chất trọng điểm về phát triển kinh tế – xã hội hoặc các khu vực đặc thù về
định hướng phát triển. Giao đất có thể kèm theo các điều kiện hoặc cam kết nhất định
từ phía người nhận nhằm phát triển sản xuất, đầu tư hoặc phục vụ lợi ích công cộng. * Cho thuê đất
Hình thức này cho phép nhà nước giữ quyền sở hữu đất nhưng chuyển giao
quyền sử dụng tạm thời cho người thuê nhằm khai thác, sử dụng đất theo đúng mục
đích đã được chấp thuận. Thời gian thuê và các điều kiện thuê được quy định rõ ràng
trong hợp đồng và phải tuân thủ các quy định của pháp luật.
* Công nhận quyền sử dụng đất
Trong trường hợp có tranh chấp hoặc cần xác lập quyền sử dụng đất đã tồn tại
nhưng chưa được ghi nhận chính thức, nhà nước tiến hành công nhận quyền sử dụng
đất cho cá nhân, tổ chức theo quy định của pháp luật.
* Quyền trưng dụng đất
Trưng dụng đất là biện pháp Nhà nước sử dụng quyền thu hồi hoặc chuyển
giao quyền sử dụng đất trong trường hợp cần thiết cho lợi ích quốc phòng, an ninh
hoặc các mục tiêu phát triển chung. Điều này cho thấy Nhà nước có thể can thiệp
mạnh mẽ vào quyền sử dụng đất khi yêu cầu lợi ích quốc gia vượt lên trên quyền lợi
cá nhân hay doanh nghiệp. Mặc dù có thể được đền bù, nhưng hành vi trưng dụng
luôn nhấn mạnh đến tính ưu tiên của lợi ích toàn dân so với lợi ích riêng lẻ.
* Quyền chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển mục đích sử dụng đất là hành động điều chỉnh quyền sử dụng đất từ
mục đích ban đầu sang mục đích khác theo quy hoạch và yêu cầu phát triển kinh tế –
xã hội. Việc chuyển mục đích sử dụng đất là một quyền lực thuộc về Nhà nước nhằm
đảm bảo rằng đất đai luôn được sử dụng có hiệu quả và phù hợp với định hướng phát
triển. Quá trình này cũng phải được thực hiện trên cơ sở cân nhắc lợi ích của toàn
dân, phản ánh sự phụ thuộc của quyền sử dụng đất của người dân vào quyền sở hữu của Nhà nước.
* Quyền thu hồi đất
Nhà nước có quyền thu hồi quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
nhằm bảo vệ lợi ích quốc gia, đảm bảo an ninh quốc phòng, và phục vụ mục đích
kinh tế – xã hội, đặc biệt khi quyền sử dụng đất không còn phục vụ đúng mục đích
ban đầu hoặc xảy ra sai phạm nghiêm trọng từ phía người sử dụng. Khi đất sử dụng
có tính chất chiến lược, nằm trong khu vực đặc biệt, cần thiết cho an ninh, quốc
phòng hoặc bảo vệ an ninh quốc gia, nhà nước có quyền thu hồi để sử dụng cho các
mục đích quan trọng này. Nếu đất được cấp phép sử dụng không còn phù hợp với quy
hoạch phát triển kinh tế, xã hội, hoặc không thực hiện đúng các nghĩa vụ sử dụng đất
theo quy định, Nhà nước có thể tiến hành thu hồi và tái phân bổ đất cho các dự án ưu
tiên hoặc sử dụng công cộng. Trường hợp người sử dụng đất vi phạm nghiêm trọng
các quy định đã cam kết khi nhận đất (ví dụ: không thực hiện đúng mục đích đầu tư,
lạm dụng đất, làm thay đổi mục đích sử dụng đất trái phép...) thì cũng là cơ sở để thu
hồi quyền sử dụng đất.
Từ những phân tích trên có thể thấy, quyền sử dụng đất tuy được pháp luật
công nhận là một loại quyền tài sản nhưng không mang tính tuyệt đối. Việc thực hiện
quyền này luôn chịu sự giới hạn nhất định bởi quy định pháp luật, đồng thời, đi kèm
với quyền sử dụng đất là nghĩa vụ tài chính bắt buộc mà người sử dụng đất phải thực
hiện. Hai khía cạnh này thể hiện rõ nguyên tắc “quyền đi đôi với nghĩa vụ” trong
quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam.
Đầu tiên, theo quy định của pháp luật Việt Nam, quyền sử dụng đất là một loại
quyền tài sản được Nhà nước trao cho tổ chức, cá nhân và hộ gia đình, trên cơ sở
Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Quyền tài sản là quyền giá trị được bằng tiền,
bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và
các quyền tài sản khác”. Tuy nhiên, trong hệ thống pháp luật Việt Nam, Nhà nước là
chủ thể có quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai theo quy định tại Điều 53 và Điều
54 Hiến pháp năm 2013. Do đó, quyền sử dụng đất không phải là quyền tuyệt đối của
cá nhân hay tổ chức mà là quyền có giới hạn, phụ thuộc vào ý chí và chính sách quản
lý của Nhà nước. Các quyền này không thể do người sử dụng đất tự xác lập hay sử
dụng một cách tùy ý mà đều phải tuân theo quy định của pháp luật. Nói cách khác,
quyền sử dụng đất là loại quyền bị giới hạn, phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước và
chịu sự điều chỉnh chặt chẽ bởi các quy định pháp luật hiện hành.
Thứ hai, người sử dụng đất phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là
đại diện chủ sở hữu với đất được giao, quá trình khai thác và sử dụng đất của người
sử dụng đất bị chi phối bởi Nhà nước. Cụ thể như sau:
Về hình thức sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật hiện hành, người sử
dụng đất chỉ có hai hình thức sử dụng đất là hình thức giao đất và hình thức cho thuê
đất. Tùy thuộc vào đối tượng, loại đất, mục đích sử dụng đất, và nguyện vọng của
người sử dụng đất mà Nhà nước căn cứ vào đó để đưa ra các trường hợp được giao
đất (Điều 54, 55 Luật đất đai) hoặc được cho thuê đất (Điều 56 Luật đất đai), người
sử dụng đất bị phụ thuộc vào Nhà nước trong việc Nhà nước cho phép sử dụng đất
dưới bất kỳ hình thức nào.
Về mục đích sử dụng đất: Pháp luật đất đai quy định rõ ràng và chặt chẽ tại Điều
14 và Điều 57 Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể, theo Điều 14, Nhà nước là chủ thể
quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
và việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong những trường hợp cụ thể. Điều
này thể hiện vai trò quản lý tập trung của Nhà nước trong việc phân bổ và định hướng
sử dụng tài nguyên đất đai một cách hợp lý. Tùy thuộc vào loại đất và vị trí thửa đất,
Nhà nước sẽ xác định ai là người có quyền sử dụng và được phép sử dụng vào mục
đích nào. Sau khi được giao quyền sử dụng, người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử
dụng đất đúng với mục đích đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Ví
dụ, đất được xác định là đất trồng lúa thì chỉ được phép trồng lúa; đất ở phải được sử
dụng làm nơi ở; đất được giao để thực hiện dự án đầu tư thì phải triển khai dự án theo
đúng nội dung và tiến độ đã đăng ký. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu
chuyển sang mục đích sử dụng khác, việc thay đổi đó chỉ được thực hiện khi đáp ứng
đầy đủ điều kiện, tuân thủ đúng trình tự, thủ tục pháp lý và phải được sự chấp thuận
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013.
Về thời hạn sử dụng đất: Với tư cách là đại diện sở hữu, Nhà nước có quyền hạn
chế thời hạn sử dụng đất của người sử dụng đất dựa trên cơ sở Điều 15 Luật Đất đai.
Tùy theo từng trường hợp mà thời hạn có thể ổn định lâu dài hoặc là giới hạn, theo
Điều 126 Luật Đất đai
Về giá đất: pháp luật đất đai Việt Nam xác định rõ vai trò của Nhà nước trong
việc định giá đất nhằm phục vụ cho mục tiêu quản lý đất đai về mặt kinh tế, được quy
định tại Điều 18 Luật Đất đai năm 2013. Giá đất được hiểu là giá trị của quyền sử
dụng đất được xác định trên đơn vị diện tích đất, theo khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai
2013. Theo đó, Nhà nước có trách nhiệm ban hành khung giá đất (Điều 13), làm cơ
sở để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể
phù hợp với từng địa phương (Điều 114).
Thứ ba, quyền sử dụng đất đai của người sử dụng đất gắn liền với những nghĩa vụ
tài chính nhất định. Điều này xuất phát từ cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà
Nhà nước là chủ sở hữu. Trong quá trình sử dụng đất, mặc dù người sử dụng đất
không phải là chủ sở hữu tuyệt đối nhưng vẫn được pháp luật trao quyền khai thác, sử
dụng, hưởng lợi từ đất đai trong khuôn khổ nhất định. Do đó, họ đồng thời phải thực
hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.Các nghĩa vụ tài chính
này được xác lập dựa trên các hình thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất. Theo Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất phải thực hiện
các nghĩa vụ tài chính như: nộp tiền sử dụng đất (Điều 55, 56), tiền thuê đất (Điều 56,
60), thuế sử dụng đất, thuế thu nhập khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các
khoản phí, lệ phí khác, và xử lý vi phạm hành chính nếu có. Việc xác định số tiền
phải nộp không phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người sử dụng đất mà hoàn toàn
dựa trên khung pháp lý do Nhà nước ban hành.Trong một số trường hợp đặc biệt,
người sử dụng đất có thể được miễn hoặc giảm nghĩa vụ tài chính, nhưng điều này
cũng phải tuân thủ đầy đủ điều kiện do pháp luật quy định. Ví dụ, việc miễn thuế sử
dụng đất nông nghiệp hay tiền thuê đất có thời hạn vẫn cần đảm bảo tính hợp lý theo
hướng dẫn từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp người sử dụng đất không
thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính, họ có thể bị hạn chế hoặc
tước quyền sử dụng đất, và tùy mức độ vi phạm còn có thể bị xử lý bằng các chế tài
khác theo quy định của pháp luật đất đai.
III. QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG MANG TÍNH ĐỘC
LẬP TRONG QUÁ TRÌNH KHAI THÁC VÀ SỬ DỤNG ĐẤT
1. Căn cứ pháp lý về tính độc lập trong quá trình khai thác và sử dụng đất của người sử dụng
Căn cứ theo Điều 53 Hiến pháp 2013;
Căn cứ Điều 23; Điều 26; 27; 30; và Điều 121; Điều 166 Luật Đất Đai 2024;
Căn cứ Điều 189; Điều 190 Bộ luật Dân sự 2015. 2. Phân tích
Theo Hiến pháp 2013, “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,
nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà
nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý.” , khẳng định rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân
và do Nhà nước đại diện chủ sở hữu đứng ra quản lý. Tuy nhiên, từ Luật Đất Đai
1987 đã ghi nhận việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể đủ điều kiện
được khai thác và sử dụng đất. Quyền này ngoài tính phụ thuộc như phân tích ở phần
trên còn thể hiện tính độc lập rõ ràng hơn trong Luật Đất đai 2024, tiêu biểu trong
một số quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được pháp luật quy định như sau:
2.1 Quyền được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp
Thành quả lao động, kết quả đầu tư bao gồm: nhà, vật kiến trúc khác trên đất;
khả năng sinh lời, lợi thế của đất tạo ra trong quá trình sử dụng đất. Nói quyền này
góp phần thể hiện tính độc lập của người sử dụng đất bởi ta có thể thấy, tại đây người
sử dụng đất được tự do lựa chọn hình thức khai thác, sử dụng trên đất mà họ có
quyền để tạo ra lợi nhuận, lợi tức mà không phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước. Ví
dụ: Lựa chọn nuôi trồng cây cối, hoa màu,... nhằm sinh lời; đầu tư tái tạo từ đất xấu
thành đất tốt nhằm phục vụ vào các hoạt động tạo ra giá trị khác; … Ở đây Nhà nước
không quy định với phần đất được giao sử dụng của họ (việc khai thác sử dụng không
được sai mục đích sử dụng của đất được trao quyền) rằng phải trồng táo, phải nuôi vịt
hay không được vừa trồng cam vừa trồng tía tô mà chính các chủ thể này được độc
lập quyết định mong muốn của mình.
2.2 Quyền được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm đến quyền, lợi ích
hợp pháp về đất đai của mình
Quyền và lợi ích hợp pháp ở đây được hiểu là toàn bộ các quyền dân sự của
người sử dụng bao gồm: tự do thực hiện các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ... không
thuộc trong các trường hợp bị pháp luật cấm. Tính độc lập ở đây được thể hiện rằng
người sử dụng được toàn quyền định đoạt chuyển giao cho bất cứ chủ thể nào đủ điều
kiện và đúng với mục đích sử dụng đất. Người sử dụng hoàn toàn độc lập trong việc
lựa chọn chủ thể phù hợp với yêu cầu của Luật và mong muốn của mình, Nhà nước
sẽ không can thiệp vào việc người sử dụng chọn anh Trần Văn A hay chị Nguyễn Thị
M trong các giao dịch hợp đồng dân sự nào. Ngoài ra, người sử dụng còn độc lập
trong việc quyết định sử dụng đất (không vi phạm điều cấm) bằng cách cho thuê đất;
tặng cho; thế chấp,... Ví dụ: Trong trường hợp người sử dụng lựa chọn cho thuê đất
thì còn được tự do quyết định diện tích cho thuê, thời hạn cho thuê,.. Nhà nước không
can thiệp vào ý chí của người sử dụng (trừ trường hợp vi phạm quy định pháp luật)
2.3 Được tự do thỏa thuận về giá đất trong giao dịch dân sự
Người sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất cho nhau không bắt buộc
phải thực hiện theo giá đất quy định của Nhà nước mà được thực hiện theo giá do các
bên thỏa thuận và không thấp hơn khung giá đất và bảng giá đất do Nhà nước đưa ra.
Giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất đai
giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Không áp dụng giá này khi các bên chuyển
quyền sử dụng đất. Trong quá trình giao dịch có sự linh hoạt, tôn trọng thỏa thuận
của người sử dụng đất. Điều này thể hiện rõ tính độc lập của người có quyền sử dụng
đất. Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội tại khu vực mình sinh sống, người
dân hoàn toàn có thể quy định mức giá cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất...
2.4 Quyền được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định
Theo Điều 121 Luật Đất Đai 2024, Nhà nước cho người sử dụng được phép
chuyển mục đích sử dụng đất, và họ được tự do lựa chọn mục đích muốn chuyển đổi
với điều kiện không vi phạm quy định của pháp luật. Có hai hình thức chuyển mục
đích sử dụng đất là phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển mục
đích không phải xin phép. Điều này cho thấy sự độc lập trong ý chí sử dụng đất của
chủ thể. Vì vậy, trong một số trường hợp, người sử dụng đất có quyền chuyển mục
đích sử dụng đất mà không cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất
mà chỉ cần đăng ký với văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để chỉnh lý trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và nắm được tình trạng sử dụng đất của người sử dụng.
2.5 Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất
Nhà nước thể hiện sự tôn trọng đối với quyền tự do lựa chọn hình thức trả tiền
thuê đất dựa trên khả năng tài chính của người sử dụng đất tại Điều 30 Luật Đất Đai
2024. Quyền của người sử dụng đất trong việc lựa chọn hình thức sử dụng đất phù
hợp với năng lực tài chính và nhu cầu sử dụng đất qua đó cho thấy nhà nước cho
phép người sử dụng đất căn cứ vào khả năng tài chính, nhu cầu sử dụng và khả năng
khai thác, có quyền tự quyết định sẽ chọn hình thức sử dụng đất nào. Luật Đất Đai
năm 2024 còn quy định tất cả các chủ thể không kể là chủ thể trong nước hay chủ thể
có vốn đầu tư nước ngoài đều có quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất thích hợp.
IV. Mối quan hệ chặt chẽ giữa sự phụ thuộc vào chế độ sở hữu toàn dân do nhà
nước là đại diện chủ sở hữu với sự độc lập trong khai thác và sử dụng.
1. Tính độc lập trong khai thác và sử dụng đất được thực hiện trong khuôn khổ
pháp luật do Nhà nước ban hành và trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân.
Trong hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam, một nguyên tắc mang tính nền tảng
và xuyên suốt là: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý. Tuy nhiên, người sử dụng đất lại có quyền khai thác và sử
dụng đất một cách độc lập trong khuôn khổ pháp luật.
Tính độc lập trong khai thác và sử dụng đất được thực hiện trong khuôn khổ
pháp luật do Nhà nước ban hành và trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Mặc
dù người sử dụng đất không có quyền sở hữu đất theo nghĩa truyền thống, song pháp
luật hiện hành, đặc biệt là Luật Đất đai 2024, đã trao cho họ quyền sử dụng đất với
phạm vi tương đối rộng. Đây chính là biểu hiện rõ ràng của tính độc lập trong quá
trình khai thác, sử dụng đất đai phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh.
Theo Điều 27 Luật Đất Đai 2024, người sử dụng đất có quyền lựa chọn
phương thức khai thác phù hợp trong giới hạn pháp luật, như quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất... Tuy nhiên, tính độc
lập này không phải là tuyệt đối mà luôn phải đặt trong giới hạn pháp luật, dưới sự
quản lý và giám sát của Nhà nước – với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về
đất đai. Cụ thể, Điều 60 Luật Đất Đai 2024 quy định rõ ràng rằng mọi hoạt động sử
dụng đất đều phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Bên cạnh đó, người sử dụng đất còn phải đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, đúng
thời hạn được giao, thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo luật định.
Do đó, quyền sử dụng đất là một dạng quyền tài sản có giới hạn, mang tính độc
lập tương đối, phụ thuộc vào hệ thống pháp luật đất đai và chức năng quản lý Nhà
nước. Điều này nhằm bảo đảm đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, cần được
sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững và vì lợi ích chung của toàn xã hội.
2. Nhà nước thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai để đảm bảo việc
sử dụng đất hiệu quả, bền vững và phục vụ lợi ích chung của toàn xã hội.
Thứ nhất, về chức năng quản lý nhà nước về đất đai. Nhà nước giữ vai trò là
đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai và thực hiện thống nhất quản lý trên
phạm vi cả nước. Chức năng này được quy định rõ tại Điều 12 Luật Đất đai 2024. Từ
đó tại Điều 20 quy định một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm việc
xây dựng và thực thi các văn bản quy phạm pháp luật; lập, điều chỉnh và giám sát quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất; tổ chức giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục
đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; điều tra,
thống kê, kiểm kê đất đai; thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. Đây là cơ sở để Nhà nước kiểm soát toàn bộ
quá trình khai thác và sử dụng đất, đảm bảo tuân thủ pháp luật, góp phần sử dụng hợp
lý và hạn chế tình trạng lãng phí, tham nhũng, đầu cơ đất đai. Thông qua các hoạt
động này, Nhà nước kiểm soát và điều tiết việc sử dụng đất, bảo đảm sử dụng đất
đúng pháp luật, hiệu quả và phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế – xã hội.
Thứ hai, về việc sử dụng đất hiệu quả và bền vững. Hiệu quả và bền vững là
hai tiêu chí quan trọng trong quá trình sử dụng đất, đặc biệt trong điều kiện tài
nguyên đất ngày càng suy giảm và chịu nhiều sức ép từ phát triển kinh tế cũng như
biến đổi khí hậu. Luật Đất đai 2024 tại Điều 5 đã nhấn mạnh nguyên tắc sử dụng sử
dụng đất phải “đúng” gắn với bảo vệ môi trường, phát triển bền vững, tiết kiệm và
ứng phó với biến đổi khí hậu. Đồng thời, Điều 31 quy định rõ trách nhiệm của người
sử dụng đất là phải sử dụng đúng mục đích, đúng ranh giới, thời hạn, và không làm
thoái hóa, ô nhiễm đất đai. Thực hiện được điều này sẽ góp phần nâng cao hiệu suất
sử dụng tài nguyên, tránh tình trạng lãng phí, khai thác quá mức hoặc sử dụng đất
không đúng quy định gây hậu quả lâu dài cho môi trường và xã hội.
Thứ ba, về việc phục vụ lợi ích chung của toàn xã hội. Một trong những
nguyên tắc cốt lõi của pháp luật đất đai Việt Nam là đảm bảo đất đai được quản lý và
sử dụng vì lợi ích quốc gia, công cộng, thay vì lợi ích cá nhân hay nhóm lợi ích. Điều
5 Luật Đất đai 2024 quy định “...điều tiết tài nguyên đất vì lợi ích chung.”. Các quy
định tại Điều 78 và Điều 79 liên quan đến thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an
ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là minh chứng rõ ràng
về nguyên tắc này. Ngoài ra, việc khuyến khích sự tham gia của cộng đồng, tổ chức
chính trị - xã hội vào quá trình giám sát, phản biện và hoạch định chính sách đất đai
(Điều 19) góp phần nâng cao tính minh bạch, dân chủ và công bằng trong công tác
quản lý. Qua đó, Nhà nước không chỉ thực hiện vai trò điều tiết mà còn bảo đảm mọi
chính sách liên quan đến đất đai đều hướng đến lợi ích của toàn thể nhân dân.
3. Có sự cân bằng giữa quyền của người sử dụng đất và trách nhiệm của Nhà
nước trong việc quản lý đất đai.
Dù rằng đất đai thuộc chế độ sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở
hữu nhưng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất lại mang tính độc lập trong quá
trình khai thác và sử dụng. Tuy nhiên hai tính chất này không mâu thuẫn mà bổ sung
cho nhau, tạo nên một mối quan hệ tương hỗ, chặt chẽ:
Nếu người sử dụng đất, khi được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử
dụng đất, có các quyền hợp pháp như: Quyền sử dụng ổn định, lâu dài (đối với đất ở,
đất nông nghiệp…); Quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp…;
Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đúng quy định; Quyền khiếu nại,
khởi kiện khi quyền sử dụng bị xâm phạm. Những quyền này nhằm bảo vệ lợi ích
chính đáng của người dân, đồng thời tạo động lực cho đầu tư, phát triển sản xuất, ổn
định đời sống. Thì trách nhiệm của Nhà nước trong quản lý đất đai với vai trò là đại
diện sở hữu, Nhà nước có các trách nhiệm to lớn và toàn diện trong lĩnh vực quản lý
đất đai như: Ban hành pháp luật, quy hoạch sử dụng đất thống nhất từ Trung ương
đến địa phương; Thực hiện việc giao đất, thu hồi đất, cấp GCNQSDĐ Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất; Ngăn
chặn việc sử dụng đất trái pháp luật, chống đầu cơ, tích tụ đất đai bất hợp pháp; Bảo
đảm lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh, phát triển bền vững. Trách nhiệm này
nhằm đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả, gắn với lợi ích toàn xã hội.
Như vậy sự cân bằng giữa quyền và trách nhiệm là điều kiện then chốt để đảm
bảo: Quyền tự chủ của người dân nhưng vẫn giữ được sự uy nghiêm, tính quyền lực
của nhà nước khi sử dụng pháp luật để điều chỉnh các quan hệ trong lĩnh vực đất đai.
Đó là sự cân bằng khi người dân yên tâm đầu tư, xây dựng và phát triển cuộc sống ổn
định còn về phía nhà nước thì có thể khuyến khích sử dụng đất hiệu quả bền vững. Vì
hai tính chất này có mối liên hệ chặt chẽ, bổ sung cho nhau nên nếu mất cân bằng thì
có thể dẫn đến các vấn đề nghiêm trọng: Khi quyền của người sử dụng đất quá yếu
lúc này người dân không yên tâm đầu tư, dễ bị thu hồi đất, dẫn đến khiếu kiện, mất
ổn định xã hội. Hay khi quyền quản lý của Nhà nước bị suy yếu sẽ dẫn đến đất bị đầu
cơ, sử dụng sai mục đích, thất thoát tài nguyên quốc gia. KẾT LUẬN
Từ những phân tích trên, có thể thấy rằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam là
một chế định pháp lý thể hiện mối quan hệ chặt chẽ giữa quyền sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện và quyền khai thác, sử dụng độc lập của cá nhân, tổ chức được
Nhà nước trao quyền. Việc người sử dụng đất được đảm bảo quyền và nghĩa vụ trong
khuôn khổ pháp luật vừa khẳng định vai trò quản lý của Nhà nước, vừa đảm bảo
quyền lợi hợp pháp cho người dân trong quá trình sử dụng đất. Nhận định được nêu
ra không chỉ có giá trị lý luận trong việc làm rõ bản chất pháp lý của quyền sử dụng
đất, mà còn góp phần thể hiện đặc trưng riêng của pháp luật đất đai Việt Nam trong
quá trình đổi mới, hội nhập và hoàn thiện hệ thống pháp luật.
Document Outline

• NỘI DUNG
• II. Quyền sử dụng đất đai của người sử dụng đất phụ thuộc quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
• 2. Phân tích.
• *Giao đất
• * Cho thuê đất
• * Công nhận quyền sử dụng đất
• * Quyền trưng dụng đất
• * Quyền chuyển mục đích sử dụng đất
• * Quyền thu hồi đất
• III. QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG MANG TÍNH ĐỘC LẬP TRONG QUÁ TRÌNH KHAI THÁC VÀ SỬ DỤNG ĐẤT
• 2. Phân tích
  • 2.1 Quyền được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp
  • 2.2 Quyền được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình
  • 2.3 Được tự do thỏa thuận về giá đất trong giao dịch dân sự
  • 2.4 Quyền được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định
  • 2.5 Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất
• IV. Mối quan hệ chặt chẽ giữa sự phụ thuộc vào chế độ sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu với sự độc lập trong khai thác và sử dụng.
• 2. Nhà nước thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai để đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả, bền vững và phục vụ lợi ích chung của toàn xã hội.
• 3. Có sự cân bằng giữa quyền của người sử dụng đất và trách nhiệm của Nhà nước trong việc quản lý đất đai.
• KẾT LUẬN