lOMoAR cPSD| 47270246 1
Đề cương môn quản lý sàn giao dịch bất động sản.
Câu 1: khái niệm kinh doanh bất động sản…………………………... 3
Câu 2: vai trò của kinh doanh bất động sản…………………………...3
Câu 3: đặc điểm kinh doanh bất động sản……………………………..3
Câu 4. Vốn kinh doanh bất động sản………………………………………....3
Câu 5: khái niệm, mục đích của sàn giao dịch bất động sản………………..4
Câu 6: phân loại sàn giao dịch bất động sản…………………………………4
Câu 7: vai trò, chức năng và nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động
sản…………………………………………………………………………...…..4
Câu 8: đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản……………………………..5
Câu 9: khái niệm quản lý sàn giao dịch bất động sản………………………..5
Câu 10: chức năng và nguyên tắc của quản lý sàn giao dịch bất động sản…5
Câu 11: Một số mô hình tổ chức quản lý sàn giao dịch bất động sản……….6
Câu 12: thành lập và quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản…..6
Câu 13: các yếu tố tắc động đến quản lý sàn giao dịch bất động sản……….7
Câu 14: cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản……………………..7
Câu 15: khái niệm, vai trò, đặc điểm và nguyên tắc môi giới bất động sản..7
Câu 16: quy trình môi giới bất động sản……………………………………..8
Câu 17. Kỹ năng và yêu cầu đối với nhân viên môi giới bất động sản……..8
Câu 18. Điều kiện hành nghề môi giới bất động sản………………………..9
Câu 19. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản……………………….9
Câu 20. Nội dung môi giới bất động sản……………………………………..10
Câu 21. Khái niệm, vai trò và nguyên tắc tư vấn bất động sản…………….10
Câu 22. Các loại hình tư vấn bất động sản…………………………………..11
Câu 23. Quy trình tư vấn bất động sản……………………………………..12
Câu 24. Yêu cầu đối với nhân viên tư vấn bất động sản…………………...12
Câu 25. Hợp đồng tư vấn bất động sản……………………………………..13 lOMoAR cPSD| 47270246 2
Câu 26. Các hình thức ủy quyền giao dịch bất động sản………………….13
Câu 27. Những ưu điểm của quản lý sàn giao dịch bất động sản…………13
Câu 28. Những hạn chế trong quản lý sàn giao dịch bất động sản………..14
Câu 29. Nguyên nhân của những hạn chế trong quản lý sàn giao dịch bất
động sản……………………………………………………………………….14 lOMoAR cPSD| 47270246 3
Câu 1: khái niệm kinh doanh bất động sản
- Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây
dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua bất động sản, thực hiện dịch vụ môi giới bất động
sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc
quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lời. Câu 2: vai trò của kinh doanh bất động sản
- Kinh doanh bất động sản tạo ra mối quan hệ giữa sản xuất, tiêu dùng bất
động sản nhằm thúc đẩy sản xuất phát triển và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
- Kinh doanh bất động sản gắn kết và thúc đẩy hoàn thiện chính sách, pháp
luật kinh doanh bất động sản.
- Kinh doanh bất động sản góp phần mở rộng thị trường trong và ngoài nước.
- Kinh doanh bất động sản góp phần thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ
thuật, đổi mới công nghệ, nâng cao chất lượng hàng hóa bất động sản, bảo
vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất đai.
- Kinh doanh bất động sản góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân.
Câu 3: đặc điểm kinh doanh bất động sản
- Kinh doanh bất động sản thuộc nhóm ngành, nghề kinh doanh có điều kiện
- Kinh doanh bất động sản phải tuân theo trình tự, thủ tục nhất định.
- Kinh doanh bất động sản đem lại giá trị lợi nhuận cao.
- Kinh doanh bất động sản là hình thức kinh doanh đa dạng.
- Kinh doanh bất động sản cần có vốn đầu lớn hoàn.
- Kinh doanh bất động sản có tính thanh khoản thấp.
Câu 4. Vốn kinh doanh bất động sản.
- Khái niệm: là biểu hiện bằng tiền của toàn bộ tài sản được các cá nhân, tổ
chức sử dụng để thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản trong
một không gian và thời gian cụ thể nhằm mục đích sinh lời
- Vai trò: vốn có vai trò quan trọng, không thể thiếu cho quá trình hoạt
động của doanh nghiệp kinh doanh bds. Vốn còn là yếu tố quan trọng
quyết định đến năng lực kinh doanh, vị thế của các doanh nghiệp kinh
doanh bds và đảm bảo tính thanh khoản cho thị trường bds, từ đó góp
phần làm tăng lượng cầu bds. Có thể nói, vốn là điều kiện để quyết định
sự phát triển của thị trường bds của mọi cá nhân, tổ chức; không có vốn,
mọi cá nhân, tổ chức không thể thực hiện giao dịch trên thị trường bất động sản
- Đặc trưng: có 7 đặc trưng chính như sau. lOMoAR cPSD| 47270246 4
• Vốn kinh doanh bds luôn vận động để sinh lời
• Không tách rời chủ sở hữu trong qua trình vận động
• Giá trị của vốn kinh doanh bds thay đổi theo thời gian
• Phải được tập trung tích tụ đến một lượng nhất định mới có thể phát huy được tác dụng
• Được quan niệm là một loại hàng hóa đặc biệt trong nền kinh tế thị trường
• Được biểu hiện dưới nhiều hình thức
• Thường có thanh khoản thấp
- Phân loại: có thể phân thành 5 loại
• Theo nguồn gốc hình thành: vốn chủ sở hữu; vốn chiếm dụng hợp pháp; nợ phải trả
• Theo phạm vi huy động vốn: vốn huy động bên trong; vốn huy động bên ngoài
• Theo thời gian huy động: vốn thường xuyên; vốn tạm thời
• Theo nội dung kinh tế: vốn cố định; vốn tạm thời
• Theo quá trình tuần hoàn vốn: vốn dự trữ; vốn sản xuất; vốn lưu thông
Câu 5: khái niệm, mục đích của sàn giao dịch bất động sản
- Khái niệm: là nơi thực hiện giao dịch mua bán bất động sản, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất hay cho thuê, cho thuê lại hay cho thuê mua
bất động sản và cũng là nơi thực hiện tư vấn, môi giới bất động sản hay
thỏa thuận, ký kết hợp đồng quản lý bất động sản.
- Mục đích: nhằm công khai hóa thông tin bds cần được chuyển quyền sử
dụng để cho các đối tượng quan tâm tìm kiếm, tham khảo và sử dụng. Có
thể như là nhà nước, doanh nghiệp, người có nhu cầu mua, thuê mua bất
động sản. Khi các sàn giao dịch bds được đưa lên sàn thì hệ thống thông
tin được sàng lọc để từ đó có một thị trường bất động sản minh bạch, công
khai và bảo đảm tính pháp lý.
Câu 6: phân loại sàn giao dịch bất động sản
- Phân loại theo hình thức giao tiếp giữa sàn với khách hàng
+ Sàn giao dịch bất động sản thực
+ Sàn giao dịch bất động sản ảo
- Phân loại theo mức độ độc lập về tư cách pháp nhân
- Phân loại theo tiêu chí tổng hợp
Câu 7: vai trò, chức năng và nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
- Vai trò: có vai trò tư vấn, trợ giúp các khách hàng thực hiện các thủ tục
liên quan đến mua bán, thuê, thuê mua bất động sản hay quản lý bất động
sản với chi phí thấp, với thời gian ít và có độ tin cậy cao hơn so với lOMoAR cPSD| 47270246 5
trương hợp thực hiện các giao dịch về bất động sản không qua sàn. Cung
cấp thông tin chính xác, kịp thời cho cơ quan quản lý nhà nước, giúp nhà
nước quản lý và kiểm soát được tình trạng đầu cơ, tránh hiện tượng giao
dịch ngầm và trốn thuế. - Chức năng:
+ tổ chức kinh doanh bất động sản +
kinh doanh dịch vụ bất động sản
+ hỗ trợ thị trường bất động sản - Nội dung:
+ thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền của khách hàng
+ tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất
động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về
bất động sản đảm bảo đủ điều kiện được giao dịch
+ làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản
+ thực hiện tư vấn về bất động sản cho khách hàng
Câu 8: đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản
- Sàn giao dịch bất động sản có cơ cấu tổ chức và quy chế hoạt động
- Sàn giao dịch bất động sản cung cấp thông tin có độ tin cậy cao
- Hàng hóa được giao dịch tại sàn là dịch vụ bất động sản Câu 9: khái
niệm quản lý sàn giao dịch bất động sản
- Là sự tác động của chủ thể quản lý sàn tới đối tượng quản lý một cách có
chủ đích, liên tục và có tổ chức nhằm đạt được mục tiêu của sàn giao dịch bất động sản
Câu 10: chức năng và nguyên tắc của quản lý sàn giao dịch bất động sản - Chức năng
• Chức năng dự báo và lập kế hoạch
• Chức năng tổ chức thực hiện • Chức năng lãnh đạo
• Chức năng kiểm tra kiểm soát và ra các quyết định điều chỉnh
- Nguyên tắc: chuyên môn hóa; thẩm quyền phải đi kèm với trách nhiệm
tương ứng; kỷ luật; thống nhất về mệnh lệnh và đường lối; lợi ích chung
là trên hết; thù lao; tập trung hóa; xích lãnh đạo, trật tự và công bằng; ổn
định nhiệm vụ; sáng kiến; tinh thần đoàn kết.
Câu 11: Một số mô hình tổ chức quản lý sàn giao dịch bất động sản lOMoAR cPSD| 47270246 6
- Mô hình tổ chức quản lý sàn giao dịch bất động sản theo cấu trúc phân quyền
Giám đốc sàn giao dịch bất động sản
=> trưởng phòng quản lý nhân sự
=> trưởng phòng tài chính, kế toán
=> trưởng phòng marketing: + nhân viên + nhân viên + nhân viên
Trưởng phòng phát triển dự án
- Mô hình tổ chức quản lý sàn giao dịch bất động sản theo cấu trúc ma trận
- Mô hình tổ chức quản lý sàn giao dịch bất động sản theo cấu trúc phẳng
- Mô hình tổ chức quản lý sàn giao dịch bất động sản theo cấu trúc tập trung
Câu 12: thành lập và quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
- Thành lập sàn giao dịch bất động sản
Để thành lập sàn giao dịch bất động sản đầu tiên phải thành lập doanh
nghiệp theo quy định của luật doanh nghiệp hoặc theo luật hợp tác xã hiện
hành với ngành nghề kinh doanh là tư vấn, môi giới bât động sản. Để
thành lập doanh nghiệp, tô chức cân thực hiện theo trình tự sau: chuân bị
hô sơ, nộp hô sơ đăng ký thành lập doanh nghiệp, xử lý hồ sơ và hoàn
thiện thủ tục đăng ký thành lập doanh nghiệp. Hồ sơ thành lập doanh
nghiệp gồm được đăng ký kinh doanh lập theo mẫu, điều lệ công ty, danh
sách thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn có từ hai thành viên
trở lên, danh sách cổ đông sáng lập đối với công ty cổ phần, danh sách
thành viên hợp doanh đối với công ty hợp doanh, tên chủ doanh nghiệp
đối với doanh nghiệp tư nhân. Đơn đăng ký kinh doanh lập doanh nghiệp
phải có tên doanh nghiệp, địa chỉ trụ sở chính, ngành nghề kinh doanh,
vốn điều lệ, địa chỉ của chi nhánh, văn phòng đại diện nếu có... hồ sơ
được nộp tại phòng đăng ký kinh doanh thuộc sở kế hoạch và đầu tư.
Phòng đăng ký kinh doanh tiếp nhận hồ sơ, treo giấy biên nhận hồ sơ và hẹn ngày trả hồ sơ.
- Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao gồm các thông tin
về tên và địa chỉ của sàn giao dịch bất động sản, mục đích thành lập, vị trí,
vai trò, chức năng , nhiệm vụ của sàn giao dịch bất động sản; nguyên tắc
hoạt động, hình thức tổ chức( là doanh nghiệp hay đơn vị doanh nghiệp)
của sàn giao dịch bất động sản, cơ cấu tổ chức, quy mô, cơ sở vật chất của
sàn giao dịch bất động sản; bố trí các khu vực trong sàn( tiếp đón, tra cứu,
giới thiệu thông tin về bất động sản, khu vực làm việc của các bộ phận
chức năng). Quy chế hoạt động của sàn giao dịch cũng quy định quyền,
nghĩa vụ của khách hàng và của sàn giao dịch bất động sản, của từng bộ
phận và cá nhân thuộc sàn giao dịch bất động sản; quy định về thu, chi tài lOMoAR cPSD| 47270246 7
chính; quy định về mối quan hệ khi giao dịch với khách hàng; quy định
về thông tin hàng hóa đưa lên sàn giao dịch bất động sản; chế độ quản lý,
cung cấp thông tin về hàng hóa giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản
Câu 13: các yếu tố tắc động đến quản lý sàn giao dịch bất động sản - Nhóm yếu tố chủ quan • Yếu tố nhân lực
• Yếu tố cơ sở vật chất, trang thiết bị
• Khả năng tài chính, mối quan hệ với các khách hàng, với các cơ quan,
tổ chức và uy tín của sàn giao dịch bất động sản
- Nhóm nhân tố khách quan
• Chính sách , pháp luật của nhà nước • Thông lệ quốc tế
• Sự phát triển của khoa học và công nghệ
• Diễn biến chính trị, xã hội, kinh tế quốc tế
Câu 14: cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản
- Cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản là hệ thống bộ phận chức
năng của sàn được quy định trong quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất
động sản. Cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản được xác lập căn
cứ vào quy mô, chức năng của sàn và có thể khác nhau đối với các sàn
giao dịch bất động sản khác nhau.
- Cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch có các chức năng sau
• Bộ phận hành chính- tổng hợp • Bộ phận nhân sự
• Bộ phận tài chính và kế toán
• Bộ phận kinh doanh bất động sản • Bộ phận pháp lý
• Bộ phận chăm sóc khách hàng
Câu 15: khái niệm, vai trò, đặc điểm và nguyên tắc môi giới bất động sản
- Khái niệm: là việc làm trung gian cho các bên trong mua, bán,chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản - Vai trò
• Thu thập, cung cấp thông tin chính xác liên quan đến bất động sản
• Cầu nối giữa cung và cầu bất động sản
• Công khai, minh bạch về thị trường bất động sản
• Tham gia quản lý thị trường bất động sản - Đặc điểm:
• Nhân viên môi giới có trình độ tối thiểu vừa phải
• Hình thức môi giới đa dạng
• Thu nhập từ hoạt động môi giới không giới hạn lOMoAR cPSD| 47270246 8
• Không bị bó buộc về thời gian làm việc - Nguyên tắc • Công khai, minh bạch • Trung thực • Bảo mật thông tin • Tuân thủ pháp luật
Câu 16: quy trình môi giới bất động sản
- Là thứ tự và cách thức thực hiện môi giới bất động sản nhằm đáp ứng yêu
cầu của khách hàng có nhu cầu mua, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
mua bất động sản hay khách hàng có nhu cầu mua, nhận chuyển nhượng
hay thuê, thuê mua bất động sản.
- Quy trình môi giới bất động sản gồm 6 bước
• Bước 1. Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản
• Bước 2. Tiếp nhận yêu cầu của khách hàng
• Bước 3. Trợ giúp bên tiếp xúc, trao đổi thông tin về bất động sản
• Bước 4. Hỗ trợ các bên thương thảo, ký kết và thực hiện hợp đồng
• Bước 5. Kết thúc thương vụ môi giới, lưu trữ hồ sơ
• Bước 6. Giải quyết các vấn đề sau khi kết thúc môi giới
Câu 17. Kỹ năng và yêu cầu đối với nhân viên môi giới bất động sản
- Kỹ năng môi giới bất động sản • Kỹ năng giao tiếp
• Kỹ năng giải quyết vấn đề
• Kỹ năng làm việc nhóm
• Kỹ năng làm việc độc lập
• Kỹ năng thuyết phục khách hàng
• Kỹ năng phân tích thị trường bất động sản
- Yêu cầu đối với nhân viên môi giới bất động sản • Kiên trì nhẫn nại
• Trang phục và phong cách lịch sự
• Trung thực, tận tâm, bảo mật trong công việc
• Hạn chế xung đột lợi ích giữa các bên
• Thực hiện đúng trách nhiệm theo quy định
• Hiểu đúng bản chất của nghề môi giới
• Khiêm tốn và cầu thị
Câu 18. Điều kiện hành nghề môi giới bất động sản
- Đối với sàn giao dịch bất động sản
• Thành lập doanh nghiệp hay hợp tác xã
• Có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản lOMoAR cPSD| 47270246 9
• Giám đốc sàn phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
• Có cơ sở vật chất, trang thiết bị đảm bảo hoạt động - Đối với cá nhân
• Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
• Kê khai, nộp thuế thu nhập theo quy định
Câu 19. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
- Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản là văn bản do Sở xây dựng
cấp cho cá nhân có đủ điều kiện để hành nghề môi giới bất động sản. Cá
nhân muốn được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản làm hồ
sơ theo quy định gửi đến Sở xây dựng để tham dự kỳ thi sát hạch, nếu đạt
điểm thi theo quy định được Sở xây dựng cấp chứng chỉ hành nghề môi
giới bất động sản. Chỉ hành nghề môi giới bất động sản có giá trị sử dụng
trên phạm vi cả nước trong thời hạn 5 năm kể từ ngày được cấp, khi
chứng chỉ hết hạn nếu muốn cấp lại chứng chỉ thì phải thi sát hạch theo
quy định. Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
khi có đủ các điều kiện như có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; có trình độ
tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên; đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản
- Hồ sơ đăng ký cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản bao gồm
đơn đăng ký dự thi có dán ảnh màu cơ 4*6cm chụp trong thời gian sáu
tháng tính đến ngày dự thi( 1 bản); giấy cmnd or cccd đối với người VN(
1 bản sao có chứng thực) hoặc hộ chiếu đối với người nước ngoài( hoặc
bản sao có bản chính để đối chiếu); giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa
học về đào tạo bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản( 01
bản sao có chứng thực); bằng tốt nghiệp từ trung học phổ thông ( hoặc
tương đương) trở lên ( bản sao có chứng thực); 02 ảnh màu cỡ 4*6cm
chụp trong thời gian 6 tháng tính đến ngày đăng ký dự thi, 02 phong bì có
dán tem ghi rõ họ tên, địa chỉ người nhận, số điện thoại. Hồ sơ đăng ký
cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được nộp tại Sở Xây dựng
để xử lý, trường hợp nếu hồ sơ chưa đầy đủ và chưa hợp lệ thì bộ phận
tiếp nhận hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ; trường hợp hồ sơ hợp lệ và đầy đủ
thì thực hiện các bước tiếp theo. Trong thời gian 10 ngày làm việc kể từ
ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ, người xin cấp chứng chỉ môi giới
bất động sản nhận kết quả giải quyết hồ sơ và chứng chỉ môi giới bất động sản.
- Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không được sửa chữa, cho
mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn để thực hiện các hoạt động liên quan đến
môi giới bất động sản.
Câu 20. Nội dung môi giới bất động sản lOMoAR cPSD| 47270246 10
- Nội dung môi giới bất động sản bao gồm các công việc chính như tìm
kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán,
ký hợp đồng; đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan
đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản; cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm
phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản
Câu 21. Khái niệm, vai trò và nguyên tắc tư vấn bất động sản
- Khái niệm: là đưa ra các lời khuyên theo yêu cầu của khách hàng về lựa
chọn bất động sản, giá bất động sản, tài chính bất động sản, pháp lý của
bất động sản, đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản, hợp đồng giao dịch
bất động sản.... tư vấn bất động sản giúp khách hàng có được quyết định
đúng đắn khi thực hiện mua bán, thuê, thuê mua bất động sản về giá bất
động sản, giá thuê bất động sản hay lựa chọn bất động sản phù hợp với nhu cầu sử dụng. - Vai trò:
• Nhằm trợ giúp các cá nhân, tổ chức lựa chọn phương án tốt nhất trước
khi quyết định thực hiện hoạt động liên quan đến bất động sản dể đảm
bảo lợi ích cao nhất với chi phí và rủi ro thấp nhất có thể xảy ra, đồng
thời phù hợp với khả năng về tài chính, nhân lực, các điều kiện khác của cá nhân, tổ chức.
• Giúp người mua, người thuê hay thuê mua bất động sản có được bất
động sản phù hợp với nhu cầu sản xuất, kinh doanh, dịch vụ hay để ở
với diện tích, địa điểm và với chi phí hợp lý một cách nhanh nhất, đồng
thời hạn chế những sai lầm có thể xảy ra khi thực hiện giao dịch bất
động sản. Đối với người có nhu cầu bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê mua bất động sản, tư vấn bất động sản giúp họ biết được cung cầu
về bất động sản và giá bán, giá cho thuê, cho thuê mua của bất động
sản tương tự trên thị trường để họ có căn cứ đưa ra giá bán, giá chuyển
nhượng, giá cho thuê mua bất động sản một cách hợp lý nhất, không
cao hơn hay thấp hơn giá thị trường.
• Đối với nhà đầu tư bds, tư vấn bds có vai trò dự báo xu hướng phát
triển thị trường bds, những cơ hội thành công khi đầu tư vào các phân
khúc thị trường bds để nhà đầu tư quyết định hướng đầu tư. Tư vấn bds
cũng thực hiện vai trò phân tích tình trạng pháp lý của bất động sản
giúp khách hàng có quyết định đúng đắn nên mua hay không nên mua.
Ngoài ra, tư vấn bds góp phần phát triển thị trường bds vì khách hàng
sau khi nhận được thông tin cần thiết từ nhân viên tư vấn có thể quyết
định mua bán, thuê, thuê mua bds hay quyết định đầu tư nhanh nhất.
Khi thị trường bds phát triển kéo theo các thị trường khác cũng phát
triển như thị trường xây dựng, lao động, nguyên vật liệu, tín dụng.. lOMoAR cPSD| 47270246 11
Câu 22. Các loại hình tư vấn bất động sản
Căn cứ vào đặc điểm nội dung, tư vấn bất động sản được chia làm 05 loại tư vấn chính, bao gồm:
+) tư vấn lựa chọn loại bất động sản: là việc bên tư vấn đưa ra là những lời
khuyên, những gợi ý về loại bất động sản như đất đai, nhà ở, công trình xây
dựng khác gắn liền với đất mà khách hàng nên mua, nên thuê, hay nên thuê mua
bảo đảm phù hợp nhất với các nhu cầu của khách hàng, đồng thời với chi phí, địa điểm phù hợp
+) tư vấn pháp lý bất động sản: là việc bên tư vấn đưa ra là những đánh giá về
tính pháp lý của bất động sản mà khách hàng sẽ mua, nhận chuyển nhượng hay
thuê, thuê mua để không xảy ra tình trạng tranh chấp hay vi phạm pháp luật theo quy định.
+) tư vấn đầu tư kinh doanh bất động sản: là việc bên tư vấn căn cứ vào khả năng
về đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài chính và các điều kiện khác của khách
hàng đề xuất các hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản dựa trên đánh giá về
những ưu điểm, nhược điểm của từng hình thức để khách hàng lựa chọn phương án phù hợp nhất
+) tư vấn tài chính bất động sản: bao gồm tư vấn về nghĩa vụ tài chính liên quan
đến bất động sản và vốn đầu tư kinh doanh bất động sản Các nghĩa vụ tài chính
bất động sản bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu
nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản, thuế giá trị gia
tăng khi mua bắt động sản, các khoản phí, lệ phí về bất động sản, tiền xử phạt vi
phạm hành chính liên quan đến quản lý, sử dụng bất động sản.
+) tư vấn giá bất động sản: bao gồm tư vấn cho người bán bất động sản và người
mua bất động sản về giá cả hợp lý có thể bán hoặc có thể mua bất động sản
Câu 23. Quy trình tư vấn bất động sản
Bước 1. Tiếp nhận yêu cầu tư vấn bát động sản: Nhân viên tư vấn nhận yêu cầu
tư vấn của khách hàng tại sàn giao dịch bất động sản hoặc thông qua thư điện tử,
tin nhắn, điện thoại, hay qua mạng xã hội, hay phương tiện truyền thông khác.
Yêu cầu tư vấn cần có thông tin về họ tên của khách hàng, địa chỉ liên lạc, số
điện thoại, email của khách hàng và nội dung cần được tư vấn.
Bước 2. Xử lý thông tin và đưa ra lời khuyên nhận định, đánh giá: Nhân viên tư
vấn có thể tư vấn ngay cho khách hàng nếu những vấn đề cần được giải quyết
đơn giản, trong khả năng của nhân viên tư vấn, còn đối với những vấn đề phức
tạp, cần có thời gian nghiên cứu trước khi đưa ra lời khuyên, đánh giá thì nhân
viên tư vấn cần hẹn khách hàng thời hạn cụ thể để trả lời. lOMoAR cPSD| 47270246 12
Bước 3. Kết thúc thương vụ tư vấn, lưu trữ hồ sơ: Tư vấn bất động sản kết thúc
bằng việc bên tư vấn bất động sản cung cấp kết quả tư vấn cho bên nhận dịch vụ
tư vấn và nhận phí tư vấn theo cam kết tại hợp đồng tư vấn.
Bước 4. Giải quyết các vấn đề sau kết thúc tư vấn: Sàn giao dịch bất động sản có
trách nhiệm nhận phản hồi và trả lời các phản hồi của khách hàng trong thời gian
ngắn nhất và những vấn đề liên quan đến kết quả tư vấn nhằm hạn chế những
bức xúc, cũng như những khiếu kiện có thể xảy ra.
Câu 24. Yêu cầu đối với nhân viên tư vấn bất động sản
- Kỹ năng tư vấn bất động sản: +) Kỹ năng giao tiếp
+) Kỹ năng tạo dựng niềm tin
+) Kỹ năng phản ứng nhanh
+) Kỹ năng làm việc độc lập và làm việc nhóm
+) Kỹ năng làm việc độc lập trong môi trường chịu nhiều áp lực
- Tính cách của nhân viên tư vấn bất động sản: Một nhân viên cần có tính
cách hòa đồng, cởi mở và đặc biệt luôn phải giữ thái độ than thiện với khách hàng.
- Kiến thức của nhân viên tư vấn bất động sản: Điều kiện đầu tiên đối với
nhân viên tư vấn là phải có những hiểu biết sâu về thị trường bất động
sản, đầu tư kinh doanh bất động sản cũng như pháp luật liên quan đến
kinh doanh bất động sản.
- Ngoại hình của nhân viên tư vấn bất động sản:Là người trao đổi trực tiếp
với khách hàng nên họ cần phải có ngoại hình dễ nhìn để có thể tạo ấn
tượng tốt với khách hàng.
Đạo đức nghề nghiệp của nhân viên tư vấn bất động sản: Tính trung thực
đòi hỏi nhân viên tư vấn bất động sản không dùng các thủ đoạn gian dối,
xảo trá để kiếm lời; phải giữ lời hứa, giữ chữ tín trong kinh doanh, nhất
quán trong nói và làm, trung thực trong chấp hành luật pháp của Nhà nước.
Câu 25. Hợp đồng tư vấn bất động sản
- Nội dung hợp đồng tư vấn bất động sản
- Thủ tục ký kết hợp đồng tư vấn bất động sản: Được thực hiện theo 5 bước
+)B1: Đề nghị giao kết hợp đồng tư vấn bất động sản
+) B2: Ký kết hợp đồng tư vấn bất động sản
+)B3: Thực hiện hợp đồng tư vấn bất động sản
+) B4: Thanh lý hợp đồng tư vấn bất động sản lOMoAR cPSD| 47270246 13
+)B5: Giải quyết các vấn đề phát sinh sau khi thanh lý hợp đồng tư vấn bất động sản
Câu 26. Các hình thức ủy quyền giao dịch bất động sản
- Ủy quyền giao dịch bất động sản giữa tổ chức và tổ chức: Hình thức uỷ
quyền giao dịch bất động sản chủ yếu được thực hiện giữa các chủ đầu tư
là chủ sở hữu của các dự án bất động sản với các sàn giao dịch bất động
sản. Ngoài ra, hình thức uỷ quyền giao dịch bất động sản còn được thực
hiện giữa các sản giao dịch bất động sản làm trực tiếp với chủ đầu tư với
các sàn giao dịch bất động sản thứ cấp.
- Ủy quyền giao dịch bất động sản giữa tổ chức và cá nhân: Hình thức uỷ
quyền giao dịch bất động sản được thực hiện giữa các chủ đầu tư là chủ sở
hữu của các bất động sản (chủ yếu là chủ đầu tư vừa và nhỏ) với các nhân
viên môi giới tự do hoặc giữa các sàn giao dịch bất động sản với nhân
viên môi giới trong tổ chức minh hoặc nhân viên môi giới ngoài tổ chức
(gọi chung là cộng tác viên). Việc này phải thực hiện rõ ràng, minh bạch,
đảm bảo đúng và đủ quyền lợi giữa 2 bên.
- Ủy quyền giao dịch bất động sản giữa cá nhân và cá nhân: Đối với hình
thức Uỷ quyền giao dịch bất động sản này, hình thức uỷ quyền giao dịch
bất động sản chủ yếu được thực hiện giữa các chủ sở hữu là các hộ gia
đình, cá nhân có bất động sản với các nhân viên môi giới bất động sản độc
lập. Bên uỷ quyền có trách nhiệm đưa đúng các thông tin bất động sản do
minh là chủ sở hữu để nhân viên môi giới thực hiện rao bản, tìm khách
hàng phù hợp với bất động sản do bên uỷ quyền giao dịch bất động sản giao cho.
Câu 27. Những ưu điểm của quản lý sàn giao dịch bất động sản
- Đảng, nhà nước đã ban hành, chỉnh sửa, bổ sung nhiều chính sách, pháp
luật để quản lý hoạt động của thị trường bds nói chung, các sàn giao dịch
bds nói riêng và tạo điều kiện thuận lợi để các sàn giao dịch bds kinh
doanh có hiệu quả, góp phần quản lý thị trường bds được minh bạch hơn.
Sau gàn 20 năm ra đời và phát triển, sàn giao dịch bds đã có những đóng
góp đáng kể cho phát triển thị trường bds Vn. Hàng ngàn khu đô thị mới
được hình thành với hàng triệu mét vuông sàn được giao dịch thông qua
sàn giao dịch bds đã giúp cho vài vạn người có chỗ ở mới hay thực hiện
đầu tư bds thành công. Các sàn giao dịch bds và các nhân viên môi giới,
tư vấn bds đã khẳng định được vai trò kết nối giữa các bên trong giao dịch
mua bán, thuê- cho thuê, thuê mua- cho thuê mua bds để bds được đến với
người có nhu cầu sử dụng, kinh doanh, đồng thời gián tiếp góp phần phát
triển các ngành nghề có liên quan như xây dựng, vật liệu xây dựng, tráng
thiết bị... và phát triển thị trường lao động. Đặc biệt, nhiều sàn giao dịch
bds đã cung cấp cho các nhà đầu tư kinh doanh bds thông tin về các phân lOMoAR cPSD| 47270246 14
khúc tiềm năng có cơ hội phát triển của tt bds đáp ứng ngày càng cao nhu
cầu của khách hàng về các loại bds khác nhau.
Câu 28. Những hạn chế trong quản lý sàn giao dịch bất động sản
- Những hạn chế trong quy định liên quan đến tổ chức, hoạt động của sàn
giao dịch bất động sản
- Những hạn chế trong tổ chức, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
- Hạn chế trong công tác quản lý nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản
Câu 29. Nguyên nhân của những hạn chế trong quản lý sàn giao dịch bất động sản.
- Sản giao dịch bât động sản đôi với thị trường Việt Nam vẫn còn khá mới
mẻ, cái gì khi mới bắt đầu cũng sẽ vấp phải những trở ngại chưa lường
trước được. Sản giao dịch bất động sản ở Việt Nam vẫn đang trong giai
đoạn đầu phát triển, vì thế, những hạn chế là không thể tránh khỏi.
- Hệ thống pháp luật chưa thực sự hợp lý. Pháp luật điều chỉnh sàn giao
dịch bất động sản ra đời khá muộn. Mặc dù đã tạo ra khung pháp lý cho
sự phát triên của sản giao dịch bất động sản ở Việt Nam trong thời gian
qua, nhưng hiệu quả không được như mong đợi. Các quy định pháp luật
còn mang nặng tính hình thức, khó khăn trong việc áp dụng. Nhiều quy
định còn thiếu, còn yếu. Cần có những sự đầu tư hơn nữa trong hoạt động
lập pháp để từng bước tiến tới hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này. Công
tác áp dụng pháp luật trong thực tế cũng còn nhiều bất cập. Việc triển khai
thực hiện pháp luật còn thiếu sự hỗ trợ tích cực từ phía các cơ quan Nhà
nước, các tổ chức xã hội...
- Đồng thời, chưa có những cơ chế hiệu quả trong việc quản lý, kiểm soát
hoạt động của các sản giao dịch bất động sản. Việc cấp phép hoạt động
cho các sản giao dịch bất động sản khá dễ dàng nhưng công tác hậu kiểm
lại không được thực hiện tốt. Nhà nước đang thể hiện sự "buông lòng"
quản lý hoạt động của các sản giao dịch bất động sản. Đây là lý do khiến
nhiều sản giao dịch bất động sản được "thà nồi" trên thị trường, nhiều sàn
giao dịch bất động sản vi phạm pháp luật và nhiều sản giao dịch bất động
sản phải đóng cửa ngừng hoạt động vì không có khả năng...
- Nhiều chủ thể kinh doanh sàn giao dịch bất động sản chưa có tầm nhìn vĩ
mô đối với hình thức kinh doanh này. Rất nhiều doanh nghiệp khi tiến
hành thành lập sàn giao dịch bất động sản chi vì các mục đích trước mắt
mà không nghĩ đến phương án dài lâu.
- Có thể thấy, vấn đề vi phạm pháp luật của sàn giao dịch bất động sản
không phải lúc nào cũng xuất phát từ việc thiếu hiểu biết pháp luật.
Nguyên nhân lớn nhất chính là mức lợi nhuận khổng lồ mà sản giao dịch lOMoAR cPSD| 47270246 15
bất động sản có thể đạt được khi vi phạm pháp luật. Thêm vào đó, hình
phạt đối với các hành vi vi phạm mới chỉ mang tính chất cảnh cáo, chưa
đủ sức đẩy lùi vi phạm. Khi ý thức chấp hành pháp luật của các sàn giao
dịch bất động sản không cao thì sự thắt chặt quản lý của Nhà nước là yếu tố cần thiết.