Diện tích đất thực tế nhiều hơn diện tích sổ đỏ thì làm thế nào?

Diện tích đất thực tế nhiều hơn diện tích sổ đỏ thì làm thế nào?
1. Diện tích đất tăng thêm là gì?
Diện tích đất tăng thêm là phần diện tích tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng đất. Vậy nguyên nhân dẫn đến việc tăng thêm diện tích là gì?
Thứ nhất, do đo đạc chưa chính xác: Nguyên nhân này được thể hiện qua việc ranh giới thửa đất
không thay đổi nhưng khi đo đạc lại thì diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong giấy tờ về quyền
sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp. Trường hợp do đo đạc chưa chính xác là do đo thủ công
nên diện tích thực tế và trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không giống nhau. Nếu thuộc
vào trường hợp này nhưng không bị thay đổi về ranh giới thì sẽ xử lý theo quy định tại Khoản
5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 ( sẽ được phân tích cụ thể ở các mục trong bài viết)
Thứ hai, do người sử dụng đất lấn, chiếm. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có hành vi lấn
đất bằng việc tự chuyển dịch mốc giới; ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất. Còn chiếm đất
là việc sử dụng đất không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất
do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê người sử dụng không trả lại
đất hoặc sử dụng khi nhà nước chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất
Thứ ba, do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
Với mỗi nguyên nhân đất tăng thêm so với Sổ đỏ thì cách xử lý và tiền phải nộp nếu được cấp
Giấy chứng nhận là khác nhau Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và hướng dẫn bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP .
2. Xử lý khi diện tích đất trên thực tế chênh lệch so với diện tích sổ đỏ.
Trường hợp xảy ra sự chênh chệch diện tích sổ đỏ và trên thực tế thì có hai khả năng xảy ra đó là
ranh giới đất thay đổi và ranh giới đất không thay đổi. Ranh giới đất được hiểu là đường vẽ trên
bản đồ hoặc mốc giới thực địa xác định quyền sử dụng của các chủ thể có quyền sử dụng, chiếm
hữu đối với phần đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.
Theo quy định tại Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 được hướng dẫn tại Nghị định 01/2017/NĐ-
CP có hai trường hợp cấp sổ đỏ như sau:
Thứ nhất, khi diện tích đất thực tế bị chênh lệnh so với diện tích sổ đỏ nhưng không thay đổi so
với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với
những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc
thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Thứ hai, nếu trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại
thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi
trên giấy tờ về quyền sử dụng đấy thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy
chứng nhận theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 hướng dẫn bởi Điều 20 Nghị định
01/2017/NĐ-CP. Cụ thể, việc xem xét để cấp sổ đỏ trong trường hợp thay đổi ranh giới đất phụ
thuộc vào các trường hợp sau:
- Trương hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất đã có Giấy chứng nhận;
 Trước tiên cần hực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm
đó theo quy định tại Điều 79, khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và thực hiện thủ tục
cấp đổi Giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho thửa đất chưa có diện tích đất tăng thêm nếu thửa đất này đã
có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất mà không yêu cầu người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thửa đất.
 Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy
định tại Điều 79, khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và thủ tục cấp Giấy chứng nhận
(sổ đỏ) lần đầu cho thửa đất này nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định
tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
trước ngày 01/07/2014 mà diện tích đất tăng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo
quy định của Điều 100 của Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP này thì
thực hiện như sau:
 Thực hiện thủ tục cấp lần đầu đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định Điều 70 Nghị định
43/2014/NĐ-CP và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho thửa đất gốc nếu thửa đất gốc
đã được cấp Giấy chứng nhận.
 Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) lần đầu Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho
toàn bộ diện tích thửa đất nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại
Điều 100 của Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Trường hợp tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100
của Luật Đất đai 2013, Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì thực hiện như sau:
 Trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và Giấy
chứng nhận (sổ đỏ) với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều
20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
 Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày
01 tháng 7 năm 2014 thì xem xét xử lý và Giấy chứng nhận (sổ đỏ) đối với diện tích đất tăng
thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
 Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất được giao trái thẩm quyền trước ngày
01 tháng 7 năm 2014 thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) đối với diện tích đất
tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
 Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện theo quy định tại
Điều 70 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy
định tại Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận.
 Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với toàn bộ diện tích thửa đất thực hiện theo quy định tại Điều
70 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy
định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Căn cứ theo quy định trên thì đối với trường hợp diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ
thì sẽ được xem xét cấp sổ đỏ với phần diện tích tăng thêm. Ngược lại, trong trường hợp diện tích
thực tế nhỏ hơn diện tích trong sổ đỏ là do lỗi, sai sót của cán bộ địa chính khi tiến hành đo đạc
hoặc ghi sai thông tin thì người sử dụng đất cần làm thủ tục đính chính với cơ quan có thẩm quyền.
Nếu diện tích đất đo được trên thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ và xác định do sự lấn chiếm
của các hộ liền kề, chủ sở hữu đất có thể gửi đơn khiếu nại đến UBND cấp xã nơi có đất để được
hòa giải. Trường hợp hòa giải không thành, có thể gửi đơn khiếu nại đến Tòa án nhân dân có thẩm
quyền để được giải quyết.
3. Thủ tục đổi sổ đỏ khi diện tích thực tế khác với diện tích trên sổ đỏ.
Căn cứ tại khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, quy định như sau:
 Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
 Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (sổ đỏ).
Nơi nộp hồ sơ theo đó, Hộ gia đình, cá nhân có thể nộp hồ sơ đổi sổ đỏ tại các địa điểm sau:
 Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đề nghị cấp đổi tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
 Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả các thủ tục hành chính thì
hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
 Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng
đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện
nếu địa phương chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.