GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO CHÍNH SÁCH ĐẤU THẦU ĐẤT | Trường Đại học Kinh Tế - Luật

lOMoAR cPSD| 45688262 i MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG BIỂU ....................................................................................... ii
LỜI MỞ ĐẦU ...........................................................................................................iii
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ..................................................................... 1
1.1. Cơ sở lý thuyết ..................................................................................................... 1
1.1.1. Đấu giá đất là gì? .................................................................................. 1
1.1.2. Các nguyên tắc trong dự án đấu giá đất ................................................ 1
1.2. Tổng quan về cuộc đấu giá 4 khu đất vàng tại khu đô thị mới Thủ Thiêm ......... 1
CHƯƠNG 2. PHÂN TÍCH VẤN ĐỀ....................................................................... 2
2.1. Phân tích về nhận định dưới góc độ của người làm chính sách........................... 2
2.2. Các vấn đề trong chính sách đấu thầu đất ............................................................ 8
CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO CHÍNH SÁCH ĐẤU
THẦU ĐẤT .............................................................................................................. 10
3.1. Các nội dung cần điều chỉnh trong chính sách đấu thầu đất .............................. 10
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả cho chính sách đấu thầu đất ................................ 11
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 13 lOMoAR cPSD| 45688262 ii
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1.1. Hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án tại Hà Nội
Bảng 2.1.2. Tổng hợp kết quả điều tra tính công khai, minh bạch trong đấu giá tại
huyện Quảng Xương, Thanh Hóa lOMoAR cPSD| 45688262 iii LỜI MỞ ĐẦU
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá và là loại tài sản đặc biệt. Đối với những
quốc gia đang trong quá trình đổi mới, cơ chế thị trường đang từng bước được hình
thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ thì sự đóng góp từ đất là vô cùng
quan trọng. Việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo đúng chủ
trương đường lối phù hợp với điều kiện và sự phát triển đất nước là rất quan trọng
Sự phát triển xã hội kéo theo nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng lên. Con người
cần nhiều quỹ đất để phục vụ cho mục đích của riêng mình. Chính vì vậy, việc sử
dụng đất đai một cách hiệu quả, tiết kiệm luôn là vấn đề cấp thiết.
Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất đã được áp dụng ở nước ta trong thời gian gần đây. Thông qua đấu giá
quyền sử dụng đát, Nhà nước lựa chọn được các đói tượng sử dụng đất có hiệu quả,
có thể huy động tối đa nguồn thu từ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, thực
hiện các dự án nhằm phục vụ lợi ích cộng đồng.
Cuộc đấu giá tại khu đô thị mới Thủ Thiêm vừa qua đã gây nên nhiều tranh cãi.
Ngoài những thành công mà cuộc đấu giá đem lại, song vẫn còn tồn đọng nhiều hạn
chế. Trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại và còn nhiều hạn chế
ở nhiều khâu trong quy trình đấu giá, giải phóng mặt bằng, việc định giá cho các khu
đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc đẩy giá đất lên quá cao gây nên nhiều hệ
lụy. Do vậy, việc nghiên cứu về “Hoàn thiện cơ chế thực hiện đấu giá quyền sử
dụng đất” nhằm tìm ra tính đúng đăn, cấp thiết và hiệu quả của công tác đấu giá đất. lOMoAR cPSD| 45688262 1
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ
1.1. Cơ sở lý thuyết
1.1.1. Đấu giá đất là gì?
Đấu giá đất là những khu đất được Ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền tổ
chức đấu giá công khai để lấy nguồn vốn thực hiện các dự án xây dựng hoặc cải tạo
địa phương. Trong hoạt động đấu giá đất, mọi người sẽ lần lượt đưa ra giá cho khu
đất và giá bán sẽ tăng dần sau mỗi lượt đưa giá cho đến khi không còn ai đưa ra giá
cho khu đất đó nữa. Cuối cùng, người ra giá cao nhất sẽ được sở hữu hoặc được nhận
chuyển nhượng lô đất ấy.
1.1.2. Các nguyên tắc trong dự án đấu giá đất
Để các dự án đấu giá đất được tổ chức phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
Thứ nhất, khu đất đấu giá phải là khu đất sạch, không cho thuê, không bị lấn
chiếm, không có tranh chấp.
Thứ hai, khu đất đấu giá được Sở Quy hoạch và Kiến trúc phê duyệt, khớp với quy hoạch chung.
Thứ ba, khu đất đấu giá được Sở Tài chính phê duyệt đơn giá khởi điểm để làm
cơ sở bán đấu giá đất
Thứ tư, khu đất đấu giá phải có đầy đủ cơ sở hạ tầng, hệ thống cấp thoát nước,
hệ thống cấp điện, giao thông công cộng,..
Việc đấu quyền sử dụng đất thường được thực hiện bởi các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền hoặc các tổ chức thực hiện đấu giá. Trước khi tiến hành đấu giá đất, các
cơ quan, tổ chức có liên quan phải thông báo công khai trên các phương tiện truyền
thông, công khai minh bạch các thông tin bắt buộc phải có như giá đất khởi điểm, vị
trí địa lý của khu đất.
1.2. Tổng quan về cuộc đấu giá 4 khu đất vàng tại khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Vào ngày 10/12/2021, Trung tâm đấu giá tài sản Thành phố Hồ Chí Minh thuộc
Sở Tư pháp Thành phố Hồ Chí Minh đã tổ chức bán đấu giá 4 khu đất mang ký hiệu
3-5, 3-8, 3-9, 3-12 thuộc khu chức năng số 3 trong khu đô thị mới Thủ Thiêm, Thành phố Thủ Đức. lOMoAR cPSD| 45688262 2
Trong đó, lô đất ký hiệu 3-5 được đấu giá thành công với giá 3.820 tỷ đồng. Lô
3-8 được đấu giá thành công ở mức 4.000 tỷ đồng.
Lô 3-9 có diện tích hơn 5.000 m2 có giá khởi điểm hơn 728,7 tỷ đồng. Có 15
doanh nghiệp bất động sản lớn tham gia như Phú Mỹ Hưng, Phát Đạt, Quốc Lộc Phát,
Cát Tường, Bắc Thủ Thiêm,.. Trải qua 140 lần đấu giá, lô đất này đã được đấu giá
thành công với giá trúng là 5.026 tỷ động, gấp gần 7 lần giá khởi điểm. Công ty trúng
đấu giá lô đất 3-9 là Công ty TNHH Thương mại Bình Minh.
Lô 3-12 có diện tích hơn 10.059 m2 với giá khởi điểm hơn 2.942 tỷ đồng. Sau
70 lần đấu giá, Công ty TNHH Bất động sản Ngôi Sao Việt trúng thầu với giá đấu
24.500 tỷ đồng, cao gấp 8,3 lần so với giá ban đầu.
Theo Giám đốc Sở Tài nguyên & Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cho biết,
4 lô này thuộc khu chức năng số 3 trong khu đô thị Thủ Thiêm, nằm cạnh đại lộ Vòng
Cung, thuộc trung tâm của khu đô thị mới Thủ Thiêm, quy hoạch 1/500 đã được phê
duyệt, với cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh. Cả 4 lô đất này đều có hình thức sử dụng là giao
đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là 50 năm kể từ ngày quyết định
công nhận kết quả trúng đấu giá có hiệu lực thi hành. Trung tâm Bán đấu giá tài sản
tổ chức bán đấu giá 4 khu đất có tổng diện tích hơn 30.000 m2 tại Khu dân cư phía
Bắc, Khu đô thị mới Thủ Thiêm với tổng giá khởi điểm gần 5.300 tỷ đồng.
Kết quả đấu giá đất tại đây được cho là tín hiệu tích cực khi ngân sách Thành
phố Hồ Chí Minh sắp có nguồn thu lớn lên tới 37.350 tỷ đồng; đồng thời là bước khởi
đầu thuận lợi để Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục đấu giá các khu đất khác trong thời
gian tới, tạo lập môi trường đấu giá đất lành mạnh, cạnh tranh bình đẳng, sử dụng
hiệu quả tài nguyên đất.
CHƯƠNG 2. PHÂN TÍCH VẤN ĐỀ
2.1. Phân tích về nhận định dưới góc độ của người làm chính sách.
Có nhận định cho rằng “Cuộc đấu giá Cuộc đấu giá 4 khu đất "vàng" tại khu đô
thị mới Thủ Thiêm dự kiến thu về hơn 37.000 tỷ đồng cho ngân sách TP.HCM, phát
ra tín hiệu quan trọng, cần hoàn thiện cơ chế để tiếp tục phát huy, loại khả năng trao
tay đất công giá rẻ nhờ "quan hệ" ”. lOMoAR cPSD| 45688262 3
Giao đất thông qua đấu giá là quy trình được quy định rõ trong các văn bản quy
phạm pháp luật. Tuy nhiên, thực tế lâu nay, hàng loạt khu đất tại Hà Nội và Thành
phố Hồ Chí Minh được giao, cho thuê không qua hình thức đấu giá quyền sử dụng
đất. Hoặc việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và cơ sở bất động sản chưa phù hợp
với quy định của Luật Đất đai và quy định về bán đấu giá tài sản là nhà ở. Việc xác
định giá đất khi giao đất, cho thuê đất vẫn để xảy ra vi phạm, xác định giá thu tiền sử
dụng đất không sát giá thị trường, không đúng phương pháp xác định giá quy định,...
dẫn đến chỉ có doanh nghiệp được lợi, ngân sách Nhà nước thất thu, đất công bị “chảy
máu”, không phát huy được tài nguyên đất. Và chỉ khi thanh tra vào cuộc, mọi sai
phạm mới được phát hiện, kéo theo nhiều hệ lụy khó tháo gỡ.
Chính vì vậy, những phiên đấu giá 4 khu “đất vàng” trong Khu đô thị mới Thủ
Thiêm, dự kiến thu về hơn 37.000 tỷ đồng cho ngân sách TP.HCM diễn ra mới đây
được coi là những phiên đấu giá hiếm hoi. Đây được coi là tiền lệ tốt để minh bạch
hóa công tác quản lý đất đai, thực hiện đấu giá đất đúng quy định, tạo sự công bằng,
lành mạnh trên thị trường bất động sản và các địa phương trong thời gian sắp tới.
Ngân sách nhà nước bội thu
Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu: “bất cứ cuộc đấu giá đất nào đạt được mức giá
cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm thì người hưởng lợi ở đây là Nhà nước”. Trong
cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm, nếu người trúng đấu giá thực hiện đúng quy định của
pháp luật, nộp đủ số tiền sử dụng đất lên đến hơn 37.000 tỷ đồng sẽ tạo ra nguồn thu
to lớn cho ngân sách của Thành phố Hồ Chí Minh, gián tiếp làm bội thu ngân sách
nhà nước. Trong trường hợp người trúng đấu giá không thực hiện đúng theo quy định
của pháp luật về nghĩa vụ tài chính và làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đối với lô đất trúng đấu giá thì Nhà nước vẫn được hưởng một phần tiền từ
khoản tiền được cọc trước.
Trong việc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm, nếu theo quy chế đấu giá tài sản là 4 khu
đất do Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM ban hành thì 5 ngày sau khi đấu
giá, đấu giá viên phải ký hợp đồng mua bán tài sản đó. Sau thời hạn này mà người lOMoAR cPSD| 45688262 4
trúng đấu giá không ký hợp đồng mua bán tài sản thì coi như trúng đấu giá và mất
tiền đặt trước (20% giá khởi điểm của lô đất).
Trường hợp quá thời hạn 180 ngày, kể từ ngày ra thông báo nộp tiền sử dụng đất
mà người tham gia đấu giá không nộp hoặc không nộp đủ tiền mua tài sản đấu giá thì
được coi là phạm vi của hợp đồng. Khi đó, Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản
TP.HCM sẽ thông báo về việc không nộp đủ tiền mua tài sản đấu giá cho Trung tâm
Phát triển quỹ đất để báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND TP.HCM xử lý.
Theo đó, người trúng đấu giá nếu không nộp hoặc nộp không đủ tiền đấu giá theo quy
định thì sẽ không được nhận lại tiền đặt trước. Số tiền này được nộp vào ngân sách nhà nước.
Như vậy, dù người trúng đấu giá có thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình theo
quy định của pháp luật hay không thì ngân sách nhà nước vẫn là người được hưởng
lợi nhiều nhất trong câu chuyện này.
Trong thực tế, công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án đã giúp ngân
sách Nhà nước khai thác được các quỹ đất hợp lý, làm tăng hiệu quả kinh tế. Trong
bảng ví dụ dưới đây có thể thấy được, với chỉ 91.521 m2 nhưng khi giao đất theo hình
thức đấu giá đã đem lại cho ngân sách Nhà nước khoảng 1.257.988 triệu đồng so với
số tiền thu được nếu thu tiền sử dụng đất theo cách trước đây.
Bảng 2.1.1. Hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án tại Hà Nội lOMoAR cPSD| 45688262 5 Dự án
Diện tích (m2) Thu theo hình Thu theo đấu Chênh lệch thức giao đất giá đất (1.000 (1.000 đ) (1.000 đ) đ) 1 ,3ha 13.885 31.287.000 231.762.000 199.475.000 D1 24.868 168.912.000 253.573.000 84.661.000 D3 119.112 57.718.240 431.783.500 374.065.260 D5 25.897 78.208.940 544.336.100 466.127.160 Đền Lừ 3.230 9.754.600 67.477.490 57.722.890 Tân Triều 4.529 5.434.800 81.372.400 75.937.600 Tổng số 91.521 352.315.580 1.610.304.490 1.257.988.910
(Nguồn: Nguyễn Thanh Trà, Phạm Ngô Hiếu, Hiệu quả của công tác đấu giá quyền
sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội)
Thị trường lành mạnh, khai thông nguồn lực đất đai
Việc đấu giá đất tại khu đô thị Thủ Thiêm vừa qua không chỉ đem lại tích cực về
nguồn thu cho ngân sách nhà nước mà còn tạo ra nhiều tín hiệu quan trọng cho việc
phát triển thị trường bất động sản hiện nay.
Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, “đây là lần đầu tiên có một cuộc đấu giá lớn
công khai minh bạch trước, trong và sau quá trình đấu giá”. Có thể nói, đây là một
bước tiến mới, một tín hiệu tích cực của công tác quản lý đất đai tại TP.HCM, thể
hiện sự quyết liệt của chính quyền địa phương trong việc thực thi nghiêm pháp luật,
tăng cường tạo vốn từ đất đai, giao đất theo cơ chế thị trường. Việc đấu giá các khu
đất công ở Thủ Thiêm sẽ tạo tiền lệ tốt, thúc đẩy việc đấu giá tài sản công ngày càng
minh bạch, đúng sự thật.
Theo nhiều chuyên gia, việc giao đất chỉ định thầu không qua đấu giá hoặc đấu
giá nhưng không minh bạch, công khai đã diễn ra trong một thời gian dài dẫn đến
nhiều hệ lụy, đến bây giờ vẫn chưa được giải quyết. Không chỉ làm thất thoát ngân
sách Nhà nước, việc giao đất không minh bạch đã gây ra nhiều hệ lụy, gây bất công lOMoAR cPSD| 45688262 6
bằng trong quá trình thực hiện dự án của các doanh nghiệp. Có thể thấy được, nhiều
các bộ đã rơi vào vòng lao lý cũng vì lợi ích trong công tác giao đất. Việc giao đất
theo chỉ định không minh bạch đã khiến những doanh nghiệp làm ăn chân chính,
không “quan hệ” đã mất đi cơ hội tiếp cận đất đai một cách lành mạnh, khiến họ phải
tìm cách tham gia vào thị trường đất đai, có thể đi đường vòng, mất thêm nhiều thời gian và chi phí.
Vì vậy, cuộc đấu giá đất ở khu đô thị Thủ Thiêm được tổ chức công khai với
nhiều cơ quan chức năng, báo chí đã tạo nên một tín hiệu tích cực cho thị trường bất
động sản hiện nay. Khi các cuộc đấu giá đất được rõ ràng, minh bạch sẽ tạo nên một
môi trường đáng tin cậy cho các nhà đầu tư nước ngoài, bởi các doanh nghiệp nước
ngoài rất coi trọng các vấn đề về pháp lý. Việc thu hút thêm sự quan tâm và đầu tư
của các doanh nghiệp nước ngoài là một tín hiệu tích cực đối với nền kinh tế của đất nước.
Trên thực tế, việc công khai, minh bạch trong đấu giá được nhiều người dân quan
tâm. Khi đánh giá tính hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Quảng Xương, Thanh Hóa, có 63/100 người được điều tra đồng quan điểm việc công
khai thông tin là kịp thời. Tuy nhiên, một số người vẫn chưa quan tâm đến hoạt động
đấu giá hoặc do đặc thù nghề nghiệp, dẫn đến công việc chưa được tiếp cận kịp thời
các địa điểm công khai thông tin.
Bảng 2.1.2. Tổng hợp kết quả điều tra tính công khai, minh bạch trong đấu giá tại
huyện Quảng Xương, Thanh Hóa STT Số phiếu Tỷ lệ (%) 1
Mức độ tiếp cận thông tin về đấu giá quyền Câu hỏi phỏng vấn lOMoAR cPSD| 45688262 7
Nguồn: Theo Nguyễn Thu Thùy, Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa)
Hậu quả của trao tay đất công nhờ “quan hệ”
Việc trao tay đất công nhờ “quan hệ” dẫn đến nhiều hệ lụy nghiêm trọng, điển
hình là thực trạng “chảy máu đất công” đang diễn ra ở hầu hết các tỉnh thành, đặc biệt
là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Bằng nhiều hình thức chiếm dụng mà việc sở hữu những khu đất công đã rơi vào
tay một số doanh nghiệp với giá bèo.
Thứ nhất, các doanh nghiệp này mua cổ phần của doanh nghiệp Nhà nước khi
đang tiến hành cổ phần hóa. Việc mua lại cổ phần của doanh nghiệp không nhằm vào
giá trị doanh nghiệp mà hướng đến giá trị khu đất ở những vị trí đắc địa mà doanh lOMoAR cPSD| 45688262 8
nghiệp đang sở hữu. Từ đó, nghiễm nhiên biến khu đất vàng này thành các dự án bất
động sản căn hộ, trung tâm thương mại, nhà cho thuê và thu lợi nhuận lớn.
Thứ hai, Sau khi mua lại cổ phần, doanh nghiệp còn được cấp thêm diện tích đất
để di chuyển doanh nghiệp cổ phần hóa ra ngoại thành. Vì lợi ích quá lớn nên nhiều
công ty, doanh nghiệp không liên quan gì đến ngành nghề của doanh nghiệp đang cổ
phần hóa, thậm chí không biết gì đã tham gia vào mua cổ phần.
Trên thực tế, hàng loạt lô đất vàng đã rơi vào tay của doanh nghiệp với giá rất
rẻ, điều này dẫn đến Nhà nước phải trả giá rất đắt cho các dự án xây dựng hạ tầng,
đặc biệt là hạ tầng giao thông. Hậu quả của việc này là ngân sách Nhà nước dần thất thoát.
2.2. Các vấn đề trong chính sách đấu thầu đất
Việc thực hiện cơ chế đấu giá đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất trong
thời gian qua tại các địa phương gặp nhiều khó khăn
Những vướng mắc cần giải quyết chủ yếu do các quy định pháp luật còn chồng
chéo. Luật Đất đai quy định các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường
hợp không đấu giá quyền sử dụng đất. Luật Đấu thầu quy định, phạm vi điều chỉnh
bao gồm cả việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Tuy
nhiên, mối quan hệ giữa đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư,
cũng như thứ tự ưu tiên giữa các hình thức đấu giá, đấu thầu và chấp thuận chủ trương
đầu tư trong lựa chọn nhà đầu tư. Các quy định chưa rõ ràng khiến nhiều doanh nghiệp
chần chừ trong việc đầu tư.
Thị trường bất động sản liên quan nhiều đến cơ chế, chính sách nên các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản đặc biệt nhạy cảm với những thay đổi của chính sách.
Vấn đề đấu thầu quyền sử dụng đất tại các dự án có sự phân biệt giữa đất được giao
và đất công, văn bản trước không có nhưng văn bản sau lại có những điểm chưa thống
nhất khác. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản tham gia đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Cần có hướng dẫn lựa lOMoAR cPSD| 45688262 9
chọn chủ đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội, đối với các dự án đất nền phải đấu giá, bán đấu giá.
Những sai phạm về đất đai được phát hiện qua công tác thanh tra và giải
quyết khiếu nại, tố cáo
Trong thực tế, khi triển khai thi hành Luật Đất đai thông qua công tác thanh tra
và giải quyết khiếu nại, tố cáo cho thấy những hành vi phổ biến như:
Một là, giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá đất gây thất thu ngân sách.
Hai là, việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và các cơ sở nhà đất chưa phù
hợp với các quy định của Luật Đất đai và các quy định về đấu giá tài sản nhà.
Ba là, khi xác định được giá đất khi giao, cho thuê đất còn để xảy ra vi phạm,
xác định giá thu tiền sử dụng đất chưa sát với thị trường, chưa thực hiện đúng các
phương pháp xác định giá theo quy định của pháp luật.
Bốn là, việc chuyển mục đích sử dụng đất còn chưa phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Năm là, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn rất chậm, vi phạm về
thời gian giải quyết, gây ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của người dân, sử dụng đất sai mục đích.
Chồng chéo, mâu thuẫn và không thống nhất giữa Luật đất đai năm 2013
với các luật chuyên ngành
Thứ nhất, sự mâu thuẫn giữa Luật Đất đai và Luật Quản lý tài sản công: Việc tổ
chức đấu giá, trình tự, thành phần hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản công,...
của hai văn bản Luật được thực hiện khác nhau. Việc xác định đối tượng đấu giá (đất;
nhà, đất là tài sản công) còn mâu thuẫn, chồng chéo, chưa cụ thể dẫn đến vướng mắc lOMoAR cPSD| 45688262 10
khi tổ chức đấu giá, trình tự, thành phần hồ sơ đấu giá,... Đặc biệt đối với đối tượng
đấu giá: Đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động
sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà nhà nước có tài sản gắn liền với đất thì giao
đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý, đất có được ngân sách nhà nước bồi thường
giải phóng mặt bằng, trụ sở cơ quan nhà nước đã thanh lý giá trị tài sản. sản xuất trên đất liền.
Thứ hai, sự mâu thuẫn giữa Luật Đất đai, Luật Đấu thầu và Luật Đầu tư: Các
quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa tương
thích với nhau, cụ thể: Luật Đất đai chỉ quy định các trường hợp áp dụng hoặc không
áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Luật Đấu thầu chỉ quy định các trường
hợp phải đấu thầu nhà đầu tư; Luật Đầu tư chỉ quy định các trường hợp được quyết
định chủ trương đầu tư. Do đó, khi xem xét một trường hợp cụ thể, các địa phương
còn lúng túng, khó áp dụng pháp luật để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án (thông
qua đấu giá quyền sử dụng đất, thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu quyền
sử dụng đất hoặc chỉ định nhà đầu tư).
CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO CHÍNH SÁCH ĐẤU THẦU ĐẤT
3.1. Các nội dung cần điều chỉnh trong chính sách đấu thầu đất
Thay đổi cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất
Một là, yêu cầu người tham gia đấu giá chứng minh năng lực tài chính có đủ khả
năng nộp tiền sử dụng đất sau khi trúng đấu giá.
Hai là, ban hành các quy định cụ thể về việc xử lý vi phạm trong đấu giá: Xử lý
vi phạm đối với tổ chức thực hiện đấu giá và người tham gia đấu giá.
Ba là, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra để kịp thời phát hiện sai phạm,
ngăn chặn các hành vi liên kết với nhau giữa đấu giá viên, cán bộ trong tổ chức đấu
giá với người tham gia đấu giá để thông đồng, làm giá. Cần quản lý chặt chẽ những
danh sách những người tham gia đấu giá để phát hiện những dấu hiệu vi phạm thông
đồng móc nối với nhau. Ở đây việc giữ thông tin bí mật những người tham gia đấu lOMoAR cPSD| 45688262 11
giá là vấn đề mấu chốt, quan trọng nhất, vì nếu không nắm được thông tin này thì
việc thông đồng, móc nối với nhau khó thực hiện được.
Ba là, đối với cá tổ chức đấu giá, cần phân công trách nhiệm của từng cán bộ cụ
thể trong từng phần công việc cụ thể, từ đó xác định trách nhiệm của cán bộ khi xảy ra vi phạm.
Đơn giản hóa thủ tục về đấu giá quyền sử dụng đất
Một là, hiện nay giá khởi điểm đấu giá do các cơ quan chức năng huyện xây
dựng, Sở Tài chính thẩm định trình UBND tỉnh phê duyệt. Việc xây dựng giá khởi
điểm đôi lúc còn mang tính chủ quan, hành chính. Vì vậy cần thống nhất giá khởi
điểm đấu giá do đơn vị tư vấn độc lập có đủ năng lực xây dựng và UBND tỉnh nên
ủy quyền cho UBND huyện phê duyệt giá, như vậy sẽ rút ngắn được thời gian và thủ tục.
Hai là, đối với thủ tục thông báo, niêm yết công khai QSD đất đưa vào đấu giá:
Hiện nay thời hạn niêm yết là 30 ngày, cần rút ngắn thời gian này đồng thời tăng
cường quảng cáo đấu giá trên các phương tiện thông tin đại chúng tổng hợp như đài
báo, loa phường. Việc rút ngắn thời gian nhằm đảm bảo tính kịp thời, tính thời sự của thửa đất đấu giá.
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả cho chính sách đấu thầu đất
Một là, tăng cường thỏa thuận, giảm mệnh lệnh - phục tùng.
Nếu khuyến khích doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân có đất để nhận
chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phục
vụ sản xuất sẽ làm hài hòa lợi ích giữa cả 3 bên: doanh nghiệp, người dân và Nhà
nước. Trong hoạt động kinh tế, cơ chế dân sự dựa trên nền tảng bình đẳng về địa vị
pháp lý, bình đẳng về quyền và nghĩa vụ, tự do thỏa thuận luôn là lựa chọn tốt nhất
và cần được khuyến khích áp dụng. Khuyến khích, phát huy cơ chế dân sự, hạn chế
tối đa cơ chế hành chính với sự tham gia trực tiếp của Nhà nước vào thị trường là giải
pháp tốt nhất để xây dựng thị trường bất động sản công bằng, minh bạch, cân bằng lợi ích giữa các bên
Hai là, cần nhìn lại cơ chế đấu giá, đấu thầu lOMoAR cPSD| 45688262 12
Cơ quan Nhà nước cần có thêm cơ chế kiểm soát tư cách nhà đầu tư tham gia
đấu giá thông qua việc chứng minh năng lực và ý tưởng thực hiện dự án. Các tiêu
chuẩn sàng lọc nghiêm ngặt lịch sử hoạt động của các doanh nghiệp, chế tài mạnh,
đủ sức răn đe để hạn chế các ảnh hưởng tiêu cực nằm trong tầm tay Nhà nước, có thể
làm nhanh. Cần có thêm nhiều điều khoản bổ sung để siết chắc hơn nữa các ràng buộc
liên quan đến đấu thầu đất đai. Bên cạnh đó, điều kiện trúng thầu cũng cần phải có
những điều kiện nhất định, đảm bảo năng lực tài chính. lOMoAR cPSD| 45688262 13
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] Nguyễn Thanh Trà, Phạm Ngô Hiếu. (n.d.). HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU
GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.
[2] Nguyễn Thu Thùy, Nguyễn Đình Thi, Nguyễn Thùy Linh. (2020). CÔNG TÁC
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUẢNG XƯƠNG, TỈNH THANH HÓA.
[3] Đấu giá đất là gì? - có nên đầu tư vào đất đấu giá không? (2021). Premier
Land. http://premierland.com.vn/d6/news/Dau-gia-dat-la-gi-co-nen-dau-tu-vao-
datdau-gia-khong-6-1240-285.aspx
[4] Đấu giá đất vàng Thủ Thiêm: Khơi thông nguồn lực đất đai. (2021).
Doisong247. https://doisong247.vn/dau-gia-dat-vang-thu-thiem-khoi-thong- nguonluc-dat-dai-1327336.htm
[5] Đình Nguyên. (2021). Đấu giá 4 lô đất 'vàng' Thủ Thiêm đem về cho ngân sách
TP.HCM hơn 37.000 tỷ đồng.
https://docs.google.com/document/d/1b3PaYGSFkQBXV8wnnZHgYqYwAp6S__F ERRQDBPhGVWc/edit
[6] Nghị định 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư.
(2020). LuatVietnam. https://luatvietnam.vn/dau-thau/nghi-dinh-25-2020-nd-
cphuong-dan-luat-dau-thau-ve-lua-chon-nha-dau-tu-180958-d1.html
[7] Từ đấu giá đất Thủ Thiêm bàn về sự ổn định của chính sách | DIỄN ĐÀN
PHÁPLUẬT. (2022). Diễn đàn Doanh nghiệp. lOMoAR cPSD| 45688262 14
https://diendandoanhnghiep.vn/tu-dau-giadat-thu-thiem-ban-ve-su-on-dinh-cua- chinh-sach-215478.html
[8] Vi phạm pháp luật về đất đai qua công tác thanh tra và một số giải pháp hoàn
thiện. (2021). Ban Nội Chính Trung ương. https://noichinh.vn/nghien-cuu-
traodoi/202108/vi-pham-phap-luat-ve-dat-dai-qua-cong-tac-thanh-tra-va-mot-
so-giaiphap-hoan-thien-309902/
[9] "Vụ bỏ cọc thế kỷ” tại Thủ Thiêm: Cần nhìn lại quy định về đấu giá đất | Bất
động sản. (2022). Diễn đàn Doanh nghiệp. https://diendandoanhnghiep.vn/vu-
bococ-the-ky-tai-thu-thiem-can-nhin-lai-quy-dinh-ve-dau-gia-dat-215242.html