Giáo trình Quản lý dự án môn Quản lý đô thị | Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Giáo trình Quản lý dự án môn Quản lý đô thị | Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội. Tài liệu được sưu tầm giúp bạn tham khảo, ôn tập và đạt kết quả cao. Mời bạn đọc đón xem.
Môn: Nhập môn Quản lý đô thị 18 tài liệu
Trường: Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội 291 tài liệu
Tác giả:
Preview text:
Tr−êng ®¹i häc kiÕn tróc hμ néi
Khoa qu¶n lý ®« thÞ QU¶N Lý Dù ¸N Hà Nội, 8-2022
Tr−êng ®¹i häc kiÕn tróc hμ néi
Khoa qu¶n lý ®« thÞ QU¶N Lý Dù ¸N 2 MỤC LỤC TIÊU ĐỀ TRANG MỤC LỤC 3 PHẦN MỞ ĐẦU 7
CHƯƠNG 1 – GIỚI THIỆU CHUNG 11
1. Các đặc điểm chính của ngành xây dựng 11
2. Các dạng công trình xây dựng 12
2.1 Xây dựng công trình dân dụng 13
2.2 Xây dựng công trình công cộng 14
2.3 Xây dựng công trình công nghiệp 15
2.4 Xây dựng công trình hạ tầng 16
3. Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng 17
4. Các dạng tổ chức / công ty hoạt động trong ngành xây dựng 21
4.1 Tư vấn lập kế hoạch và tài chính 21
4.2 Công ty thiết kế kiến trúc và công nghệ 22
4.3 Nhà thầu thiết kế - xây dựng 22
4.4 Tư vấn quản lý dự án 23
4.5 Nhà thầu xây dựng 23 4.5.1 Thầu chính 23 4.5.2 Thầu phụ 24
4.5.3 Nhà cung cấp vật liệu và máy móc 24
CHƯƠNG 2 – QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 25
1. Giới thiệu chung về dự án và quản lý dự án 25
1.1 Thế nào là một dự án 25
1.2 Thế nào là quản lý dự án 26
1.3 Vai trò của chủ nhiệm dự án 28
1.4 Môi trường xung quanh dự án 19
2. Các hình thức tổ chức trong quản lý dự án 30
2.1 Văn hóa và kiểu loại tổ chức 30 3 TIÊU ĐỀ TRANG 2.2 Cơ cấu tổ chức 30
2.3 Các hình thức hợp đồng phổ biến 35
2.3.1 Các mối liên hệ hợp đồng 35
A - Kiểu truyền thống 37
B – Kiểu thiết kế - thi công 38
C – Kiểu quản lý xây dựng 38
2.3.2 Các kiểu hợp đồng trong xây dựng 40
A – Hợp đồng theo khối lượng thực tế 41
B – Hợp đồng trọn gói 42
C – Hợp đồng theo chi phí thực tế 42
3. Các quá trình quản lý cho một dự án 44 3.1 Giới thiệu chung 44
3.2 Các nhóm quá trình quản lý dự án 46
3.3 Nhóm quá trình hình thành ý tưởng 48
3.4 Nhóm quá trình lập kế hoạch 52
3.4.1 Phát triển kế hoạch quản lý dự án 54
3.4.2 Ghi nhận các yêu cầu 54 3.4.3 Xác định phạm vi 55
3.4.4 Thiết lập cơ cấu phân nhỏ công việc WBS 55
3.4.5 Xác định công việc 55
3.4.6 Thứ tự công việc 56
3.4.7 Dự toán tài nguyên yêu cầu cho các công việc 56
3.4.8 Dự toán thời gian yêu cầu cho các công việc 57
3.4.9 Thiết lập tiến độ thời gian cho các công việc 57 3.4.10 Dự toán chi phí 58
3.4.11 Quyết định ngân sách 58
3.4.12 Lập kế hoạch chất lượng 58
3.4.13 Phát triển kế hoạch nhân lực 59
3.4.14 Lập kế hoạch thông tin 59
3.4.15 Lập kế hoạch quản lý rủi ro 60 3.4.16 Xác định rủi ro 60 4 TIÊU ĐỀ TRANG
3.4.17 Tiến hành phân tích rủi ro định tính 61
3.4.18 Tiến hành phân tích rủi ro định lượng 61
3.4.19 Lập kế hoạch ứng phó với rủi ro 61
3.4.20 Lập kế hoạch mua sắm 62
3.5 Nhóm quá trình thực hiện 62
3.5.1 Định hướng và quản lý việc thực hiện dự án 63
3.5.2 Thực hiện việc đảm bảo chất lượng 64
3.5.3 Thành lập nhóm quản lý dự án 64
3.5.4 Phát triển nhóm quản lý dự án 65
3.5.5 Quản lý nhóm quản lý dự án 65
3.5.6 Phân phối và truyền tải thông tin 65
3.5.7 Quản lý kỳ vọng của các đối tác tham gia 66
3.5.8 Thực hiện mua sắm 66
3.6 Nhóm quá trình theo dõi và kiểm soát 67
3.6.1 Theo dõi và kiểm soát công việc dự án 68
3.6.2 Thực hiện kiếm soát các thay đổi kết hợp 69 3.6.3 Xác nhận phạm vi 69 3.6.4 Kiểm soát phạm vi 70
3.6.5 Kiểm soát tiến độ 70 3.6.6 Kiểm soát chi phí 71
3.6.7 Kiểm soát chất lượng 71
3.6.8 Báo cáo thực hiện công việc 72
3.6.9 Theo dõi và kiểm soát rủi ro 72
3.6.10 Quản lý hành chính mua sắm, đấu thầu 72
3.7 Nhóm quá trình kết thúc 73
3.7.1 Kết thúc dự án hoặc giai đoạn của dự án 74
3.7.2 Kết thúc quá trình mua sắm, đấu thầu 74
CHƯƠNG 3 – QUẢN LÝ SỰ TƯƠNG TÁC VÀ PHẠM VI DỰ ÁN 76
1. Quản lý dự tương tác của dự án 76
1.1. Phát triển các nguyên tắc chung của dự án 78
1.2. Phát triển kế hoạch quản lý dự án 80 5 TIÊU ĐỀ TRANG
1.3. Định hướng và quản lý việc triển khai dự án 82
1.4. Theo dõi và kiếm soát công việc dự án 83
1.5. Kiểm soát các thay đổi 85
1.6. Kết thúc dự án hay giai đoạn 88
2. Quản lý phạm vi của dự án 89
2.1. Thu thập các yêu cầu 90
2.2. Làm rõ phạm vi công việc 92 2.3. Thiết lập WBS 93
2.4. Xác nhận chính xác phạm vi công việc 96
2.5. Kiểm soát phạm vi công việc 97
CHƯƠNG 4 – QUẢN LÝ THỰC HIỆN DỰ ÁN 99
1. Quản lý thời gian dự án 99
1.1. Xác định công việc 101
1.2. Các công việc thứ tự 103
1.3. Dự tính tài nguyên yêu cầu từng công việc 104
1.4. Dự tính thời gian yêu cầu cho từng công việc 105
1.5. Phát triển tiến độ thi công 107
1.6. Kiểm soát tiến độ thi công 109
2. Quản lý chi phí dự án 111 2.1. Dự tính chi phí 113
2.2. Quyết định ngân sách 114 2.3. Kiếm soát chi phí 116
3. Quản lý chất lượng dự án 118
3.1. Lập kế hoạch chất lượng 120
3.2. Tiến hành quá trình đảm bảo chất lượng 124
3.3. Kiểm soát chất lượng 125
PHỤ LỤC - CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN TỚI QUẢN LÝ 129 DỰ ÁN XÂY DỰNG TÀI LIỆU THAM KHẢO 150 6 PHẦN MỞ ĐẦU 7
Đất nước ta trong giai đoạn hiện nay đã ra nhập WTO, điều đó mang lại nhiều thuận lợi
cũng như những thách thức. Để phát triển kinh tế xã hội cần có những giải pháp thích hợp.
Do đó việc xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng đất nước là rất cần thiết, nó là cơ sở để
các ngành kinh tế phát triển, để thu hút đầu tư nước ngoài. Điều đó cho thấy đầu tư xây
dựng có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Đầu tư xây dựng có vai trò hết
sức quan trọng bởi vì nó tạo ra các tài sản cố định. Đầu tư xây dựng nhằm xây dựng kết
cấu hạ tầng kinh tế, tạo điều kiện cho các tổ chức và cá nhân trong và ngoài nước đầu tư
mở rộng sản xuất, kinh doanh, thúc đẩy sự tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo
hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Đầu tư xây dựng tạo điều kiện phát triển mới, đầu tư
chiều sâu, mở rộng sản xuất ở các doanh nghiệp. Đầu tư xây dựng góp phần phát triển
nguôn lực, cải thiện cơ sở vật chất của giáo dục đào tạo, phát y tế, văn hóa, và các mặt xã
hội khác. Mặt khác nó còn góp phần thực hiện mục tiêu xoá đói giảm nghèo, tạo việc làm,
phát triển cơ sở hạ tầng, cải thiện điều kiện sống của các vùng nghèo, vùng sâu, vùng xa.
Từ đó đảm bảo tỷ lệ phát đồng đều giữa các vùng miền, khu vực.Kinh tế xã hội ngày một
phát triển dẫn đến các nhu cầu của con người ngày càng nhiều. Do đó đầu tư xây dựng tạo
ra vật chất thoả mãn nhu cầu đó.
Trong xu thế hội nhập khu vực và toàn cầu hoá, Việt Nam buộc phải chấp nhận những quy
luật của nền kinh tế thị trường. Quản lý dự án nói chung và quản lý dự án đầu tư xây dựng
nói riêng là cơ sở để tạo năng lực cạnh tranh cho các doanh nghiệp trong nền kinh tế thị
trường đầy biến động. Những khái niệm mới về quản lý dự án giúp ích rất nhiều cho các
kỹ sư, kiến trúc sư và các nhà quản lý trong việc hoàn thành các dự án xây dựng đúng thời
gian, trong khoảng ngân sách và chất lượng yêu cầu. Việt Nam đang có một sự thiếu hụt
lớn về nguồn nhân lực am hiểu trong lĩnh vực quản lý dự án.. Chính vì vậy quản lý dự án
đã được đưa vào giảng dạy trong các trường đại học công trình và một số trung tâm đào
tạo cho các cán bộ. Nhưng kết quả đạt được vẫn còn nhiều hạn chế. Trong tương lai công
việc quản lý xây dựng luôn phải sẵn sàng đối mặt và xử lý các vấn đề khó khăn không
lường trước được, như lạm phát, thiếu hụt năng lượng, các thay đổi trên thế giới, công
nghệ mới và thảm hoạ thiên tai thì việc nắm bắt và vận dụng hiệu quả công nghệ quản lý
dự án mới càng trở nên quan trọng. Giảng dạy quản lý dự án đòi hỏi một trình độ cao hơn
về cả phương pháp và những mục tiêu mới.
Có nhiều phương pháp dạy học khác nhau, mỗi phương pháp đều có những điểm mạnh và
những điểm yếu. Các điểm mạnh và điểm yếu đó lại tăng hay giảm, thay đổi các điểm 8
mạnh thành điểm yếu hoặc ngược lại, tuỳ thuộc vào đặc điểm của mỗi môn học, mỗi cấp
học và mục tiêu đào tạo. Môn học quản lý dự án có tính chuyên môn cao đòi hỏi áp dụng
các phương pháp giảng dạy phải linh hoạt và phải kết hợp cùng lúc các phương pháp với
nhau. Chính vì vậy bài giảng Quang lý dự án này được biên soạn giúp cho việc giảng dạy
môn học được thuận lợi hơn và hiệu quả hơn.
- Sù cÇn thiÕt biªn so¹n:
+ M«n häc “Qu¶n lý dù ¸n” lµ mét m«n häc míi, b¾t ®Çu ®−îc gi¶ng d¹y t¹i khoa
Qu¶n lý ®« thÞ, tr−êng ®¹i häc kiÕn tróc Hµ Néi tõ n¨m häc 2008.
+ Tuy nhiªn, hiÖn nay vÉn ch−a cã bµi gi¶ng chÝnh thøc cña m«n “Qu¶n lý dù ¸n”.
HiÖn nay gi¸o viªn ®−îc ph©n c«ng gi¶ng d¹y m«n nµy ®ang dïng tµi liÖu gi¶ng
d¹y s¬ th¶o ®Ó gi¸ng d¹y cho sinh viªn trong khoa.
+ NÕu cã mét bµi gi¶ng chÝnh thøc cña m«n “Qu¶n lý dù ¸n” sÏ gióp Ých rÊt nhiÒu
cho sinh viªn tù ®äc ë nhµ, ®ång thêi gi¶m c«ng søc x©y dùng bµi gi¶ng, gi¸o tr×nh
cña tÊt c¶ c¸c gi¸o viªn ®−îc ph©n c«ng gi¶ng d¹y m«n nµy. - §èi t−îng phôc vô:
+ Sinh viªn khoa qu¶n lý ®« thÞ, tr−êng ®¹i häc KiÕn tróc Hµ Néi
+ Sinh viªn ngµnh x©y dùng, tr−êng ®¹i häc KiÕn tróc Hµ Néi - §Þa chØ ¸p dông:
+ Dïng lµm tµi liÖu gi¶ng d¹y m«n Qu¶n lý dù ¸n t¹i khoa qu¶n lý ®« thÞ, tr−êng
®¹i häc KiÕn tróc Hµ Néi.
+ Phæ biÕn trong tr−êng ®¹i häc KiÕn tróc Hµ Néi. - Néi dung biªn so¹n:
+ T×m kiÕm vµ tham kh¶o c¸c tµi liÖu ®· Ên hµnh vÒ Qu¶n lý, dù ¸n vµ Qu¶n lý dù ¸n.
+ LËp ®Ò c−¬ng gi¸o tr×nh bµi gi¶ng ®Ó th«ng qua héi ®ång khoa häc khoa vµ tr−êng.
+ TiÕn hµnh viÕt bµi gi¶ng theo ®Ò c−¬ng ®−îc duyÖt.
+ LÊy ý kiÕn ®ãng gãp cña c¸c chuyªn gia vÒ Qu¶n lý dù ¸n.
+ Tæ chøc héi ®ång nghiÖm thu ®Ò tµi khoa häc.
- Mục tiêu môn học: 9
- Môc ®Ých m«n häc: trang bÞ cho häc viªn th¹c sü c¸c kiÕn thøc c¬ b¶n vÒ c¸ch qu¶n
lý nhµ n−íc víi dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh ®« thÞ vµ Qu¶n lý cña Chñ ®Çu t− c¸c c«ng tr×nh ®« thÞ.
- Néi dung chÝnh gåm: thÈm ®Þnh dù ¸n, c¸c thñ tôc phª duyÖt dù ¸n, qu¶n lý qu¸
tr×nh thùc hiÖn dù ¸n, qu¶n lý sö dông dù ¸n, qu¶n lý tµi chÝnh vµ nguån lùc phôc vô cho dù ¸n 10
CHƯƠNG 1 – GIỚI THIỆU CHUNG
Theo đà phát triển của đất nước trong thời kỳ đổi mới với nền kinh tế thị trường,
ngày càng có thêm nhiều các dự án đầu tư đã và đang được thực hiện. Khi các công
trình xây dựng ngày càng tăng nhanh chóng, đầu tư xây dựng tăng mỗi năm trung
bình 15%÷ 20%, nhu cầu xây dựng luôn tăng trên mức 10%, thì vấn đề quản lý xây
dựng nói chung và quản lý dự án xây dựng nói riêng ngày càng trở thành vấn đề được
quan tâm. Một trong những phát triển hiện tại đáng nói của ngành xây dựng là sự đòi
hỏi khắt khe về công nghệ và tiến độ thời gian với chi phí xây dựng phải hợp lý của
các dự án. Bên cạnh đó trong những năm gần đây, yếu tố “thỏa mãn yêu cầu của
khách hàng” đang tăng lên trong quá trình thực hiện dự án, hay trong xây dựng công
trình. Sự thoả mãn của khách hàng, sự hài lòng của chủ đầu tư đều hướng tới vấn đề
chất lượng và mỹ quan công trình. Thực tế cho thấy bên cạnh những công trình có
chất lượng đảm bảo thì còn rất nhiều công trình kém chất lượng bởi nhiều yếu tố: bớt
xén, ép tiến độ thi công, chi phí xây dựng quá thấp… Đây chính là các vấn đề đáng
quan tâm của một nghành nghiên cứu mới, đó là “Quản lý dự án xây dựng”.
1. Các đặc điểm chính của ngành xây dựng
Xây dựng cơ bản (XDCB) là ngành sản xuất vật chất quan trọng mang tính chất công
nghiệp nhằm tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật cho nền kinh tế quốc dân. Một bộ phận lớn của
thu nhập quốc dân, của quỹ tích luỹ cùng với vốn đầu tư của nước ngoài được sử dụng
trong lĩnh vực xây dựng cơ bản. So với các ngành sản xuất khác, ngành XDCB có những
đặc điểm về kinh tế - kỹ thuật riêng biệt, thể hiện rất rõ nét ở sản phẩm xây lắp và quá
trình tạo ra sản phẩm của ngành. Điều này đã chi phối đến công tác kế toán chi phí sản
xuất và tính giá thành sản phẩm trong các doanh nghiệp xây lắp. Một số đặc điểm chính của ngành xây dựng là:
- Sản phẩm xây lắp là những công trình xây dựng, vật kiến trúc... có quy mô lớn, kết
cấu phức tạp mang tính đơn chiếc, thời gian sản xuất sản phẩm xây lắp lâu dài...Do
đó, việc tổ chức quản lý và hạch toán sản phẩm xây lắp phải lập dự toán (dự toán
thiết kế, dự toán thi công). Quá trình sản xuất xây lắp phải so sánh với dự toán, lấy
dự toán làm thước đo, đồng thời để giảm bớt rủi ro phải mua bảo hiểm cho công trình xây lắp. 11
- Sản phẩm xây lắp được tiêu thụ theo giá dự toán hoặc giá thỏa thuận với chủ đầu
tư (giá đấu thầu), do đó tính chất hàng hóa của sản phẩm xây lắp không thể hiện rõ.
- Sản phẩm xây lắp cố định tại nơi sản xuất còn các điều kiện sản xuất (xe máy, thiết
bị thi công, người lao động...) phải di chuyển theo địa điểm đặt sản phẩm. Đặc
điểm này làm cho công tác quản lý sử dụng, hạch toán tài sản, vật tư rất phức tạp
do ảnh hưởng của điều kiện thiên nhiên, thời tiết và dễ mất mát hư hỏng...
- Sản phẩm xây lắp từ khi khởi công cho đến khi hoàn thành công trình bàn giao đưa
vào sử dụng thường kéo dài. Nó phụ thuộc vào quy mô, tính phức tạp về kỹ thuật của từng công trình.
- Quá trình thi công được chia thành nhiều giai đoạn, mỗi giai đoạn lại chia thành
nhiều công việc khác nhau, các công việc thường diễn ra ngoài trời chịu tác động
rất lớn của các nhân tố môi trường như nắng, mưa, lũ lụt... Đặc điểm này đòi hỏi
việc tổ chức quản lý, giám sát chặt chẽ sao cho bảo đảm chất lượng công trình
đúng như thiết kế, dự toán.
- Khi so sánh với các ngành công nghiệp khác thì kỹ thuật công nghệ áp dụng trong
ngành xây dựng còn rất lạc hậu với nhiều việc vẫn phải làm bằng thủ công.
- Ngành xây dựng có nhiều đặc tính giống với cả ngành sản xuất và dịch vụ. Tất
nhiên là như các ngành sản xuất khác, ngành xây dựng cũng tạo ra các sản phẩm
vật chất, thường được quyết định bởi các yếu tố chi phí, kích cỡ và độ phức tạp.
Theo một cách lập luận khác thì ngành xây dựng lại cũng giống ngành dịch vụ vì
nó không tích tụ một lượng tư bản lớn như đối với các ngành chế tạo cơ khí, giao
thông và khai thác dầu mỏ.
Những đặc điểm trên có ảnh hưởng rất lớn đến quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án xây
dựng, từ việc tính toán chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm trong các doanh nghiệp
xây lắp cho đến việc đảm bảo chất lượng và thời giant hi công xây dựng. Chính vì vậy, các
kỹ năng về quản lý dự án là rất cần thiết trong ngành xây dựng.
2. Các dạng công trình xây dựng
Vì hầu hết các chủ đầu tư nói chung là chỉ quan tâm đến việc xây dựng một loại hình cụ
thể của công trình xây dựng, họ phải nhận thức được kiểu loại hình xây dựng nào thích
hợp nhất với họ. Tương tự như vậy, ngành công nghiệp xây dựng là một khối của các phân
đoạn sản phẩm khá đa dạng và. Một số chủ đầu tư có thể chỉ xây dựng công trình một lần
trong một thời gian dài và có xu hướng tìm kiếm lợi thế ngắn hạn. Tuy nhiên, nhiều chủ sở 12
hữu phải xây dựng lại theo định kỳ các công trình mới và / hoặc cải tạo, phục hồi các cơ
sở hiện có. Đó là lợi thế của họ để giữ cho các ngành công nghiệp xây dựng lành mạnh và
hiệu quả. Nói chung, các chủ sở hữu dễ có quyền lực hơn để gây ảnh hưởng đến ngành
xây dựng bởi vì, bởi những hành động cá nhân của họ, họ có thể tạo nên ưu đãi hoặc
không khuyến khích cho tính hiệu quả, sáng tạo và chất lượng trong xây dựng. Đó là sự
quan tâm của tất cả các bên mà các chủ đầu tư có một tác động tích cực trong xây dựng và
ảnh hưởng có lợi về hiệu quả trong ngành công nghiệp xây dựng.
Trong quá trình chuẩn bị cho các loại hình xây dựng khác nhau thì phương pháp lựa chọn
nhà thầu, loại hợp đồng xây dựng và phương pháp chi trả tài chính đối với dự án xây dựng
có thể khác nhau khá nhiều. Do vậy để làm rõ những vấn đề liên quan cũng như có thể
hiểu sâu hơn về ngành xây dựng thì chúng ta nên phân chia các công trình xây dựng thành
bốn loại chính, với những đặc điểm riêng biệt của chúng. Đó là các loại: Xây dựng công
trình dân dụng, Xây dựng công trình công cộng, Xây dựng công trình công nghiệp và Xây
dựng công trình hạ tầng. Phần tiếp theo sẽ giới thiệu chi tiết cho từng loại xây dựng đặc
thù. Có thể tham khảo thêm quy chuẩn quốc gia QCVN-03:2009/BXD về cách phân loại,
phân cấp công trình đầu tư xây dựng.
2.1 Xây dựng công trình dân dụng
Đây là loại hình xây dựng cho những loại nhà ở đơn chiếc thấp tầng, chung cư cao tầng,
khu biệt thự, ký túc xá …. Trong quá trình phát triển và xây dựng các dự án nhà ở dân
dụng như vậy, đơn vị phát triển hay tư vấn cho dự án có kinh nghiệm trong ngành xây
dựng thường đóng vai trò như là đơn vị đại diện chủ đầu tư và chịu trách nhiệm chính
trong việc tạo ra các thỏa thuận và ký kết các hợp đồng pháp lý cần thiết về thiết kế và xây
dựng, thu xếp các nguồn tài chính và phân phối các sản phẩm xây dựng hoàn chỉnh.
Nhiệm vụ thiết kế công trình dân dụng thường được thực hiện bởi kiến trúc sư và kỹ sư
độc lập hoặc có tổ chức, và được thi công xây dựng bởi các nhà thầu chính và các thầu
phụ cho công tác chuyên biệt như kết cấu, cơ khí, điện, nước, lợp mái thép và các công
việc khác. Một ngoại lệ đối với loại hình xây dựng này là đối với những loại nhà ở đơn
chiếc thấp tầng có thể được thiết kế bởi các chủ thầu xây dựng với ít hiểu biết về lý thuyết
xây dựng nhưng có nhiều kinh nghiệm thi công thực tế. 13
Hình 1.1 Khu chung cư cao tầng tại khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính, Hà Nội
Thị trường công trình dân dụng bị ảnh hưởng rất nhiều bởi những điều kiện chung về kinh
tế, pháp luật, chính sách thuế, biến động tài chính, hệ thống tiền tệ và các can thiệp của
chính quyền. Thông thường, chỉ với một sự gia tăng nhỏ trong tổng nhu cầu về thị trường
công trình dân dụng sẽ thường thu hút một sự đầu tư đáng kể trong xây dựng do đa phần
nhiều dự án nhà ở có thể được khởi công tại vị trí địa lý khác nhau, bởi các nhà đầu tư cá
nhân và tập thể khác nhau và phát triển đồng thời. Bởi vì loại xây dựng này tương đối dễ
dàng thực hiện các hạng mục chính nên có nhiều nhà thầu xây dựng mới tham gia vào việc
xây dựng nhà ở. Do đó, thị trường này có tính cạnh tranh cao với những rủi ro tiềm ẩn cao,
những cũng tạo ra các khoản lợi nhuận lớn và danh tiếng mở rộng.
2.2 Xây dựng công trình công cộng
Xây dựng công trình công cộng bao gồm một loạt các dự án có đặc điểm và quy mô khác
nhau, chẳng hạn như trường học, trạm xá và bệnh viện, cơ sở giải trí và sân vận động,
chuỗi cửa hàng bán lẻ và trung tâm mua sắm lớn, các tòa nhà văn phòng chọc trời và
khách sạn. Chủ đầu tư của các công trình công cộng có thể có nhiều kinh nghiệm hoặc
không có nhiều kinh nghiệm trong các quá trình xây dựng, nhưng họ lại dễ dàng lựa chọn
được các đơn vị tư vấn xây dựng chuyên nghiệp có chuyên môn và hiểu biết tốt, cũng như
họ có thể tự chủ trong việc sắp xếp các nguồn tài chính để chi trả cho chi phí đầu tư và xây
dựng công trình. Điều đặc biệt đối với loại hình xây dựng này là các kiến trúc sư và kỹ sư
thường tham gia thiết kế một hoặc một số loại công trình riêng biệt, trong khi các nhà thầu
xây dựng hoặc tổng thầu thi công dự án cũng chỉ có kinh nghiệm và năng lực chuyên
ngành với một số loại dự án cụ thể.
Bởi vì chi phí đầu tư và xây dựng cao hơn cùng với mức độ phúc tạp của công trình công
cộng so với công trình dân dụng, mảng thị trường này thường có ít đơn vị tham gia hơn và 14
do vậy có ít sự cạnh tranh hơn. Nói chung quá trình xây dựng hầu hết các tòa nhà công
cộng thường kéo dài kể từ khi khởi công cho đến khi hoàn thành bàn giao, những yêu cầu
chung về vấn đề hiệu quả đầu tư và tiết kiệm chi phí sẽ ít nhạy cảm hơn so với loại công
trình dân dụng. Ngoài ra, các quyết định của chủ đầu tư có thể thường xuyên bị ảnh hưởng
bởi danh tiếng của một số nhà thầu hoạt động mạnh trong cùng thị trường. Với tình trạng
tạo ảnh hưởng này, chỉ có một số giới hạn các đối thủ cạnh tranh có thể tồn tại và phát
triển, và chi phí xây dựng một nhà thầu nào đó có thể được dựa một phần vào các chiến
lược cạnh tranh của nhà thầu đó trong thị trường hiện tại.
Hình 1.2 Sân vận động Mỹ Đình, Hà Nội
2.3 Xây dựng công trình công nghiệp
Lĩnh vực xây dựng công nghiệp thường liên quan đến các dự án quy mô rất lớn với một
mức độ công nghệ phức tạp cao, chẳng hạn như nhà máy lọc dầu, nhà máy luyện thép, nhà
máy chế biến hóa học và các nhà máy nhiệt điện. Các chủ đầu tư thường sẽ tham gia vào
quá trình hình thành và phát triển của dự án, và họ ưu thích áp dụng hình thức quản lý dự
án theo các dạng thiết kế - xây dựng hoặc chìa khóa trao tay hoặc tổng thầu EPC với mục
đích rút ngắn tổng thời gian hoàn thành của dự án. Họ cũng muốn lựa chọn đội ngũ thiết
kế và thi công dựa vào mối quan hệ tốt đẹp trong các công trình đã hoàn thành để có thể
hợp tác và làm việc chung trong những dự án mới.
Mặc dù việc bắt đầu các dự án xây dựng công nghiệp cũng bị ảnh hưởng bởi tình trạng
nền kinh tế, những dự báo nhu cầu dài hạn là yếu tố quan trọng nhất để hình thành và triển
khai dự án do đây là những dự án đó đòi hỏi nhiều vốn đầu tư và thời gian đáng kể dành
cho các giai đoạn chuẩn bị, quy hoạch và thi công xây dựng. Một số cơ quan của chính 15
phủ như bộ kế hoạch đầu tư, ủy ban ngân sách quốc hội hay văn phòng chính phủ cùng với
các tổ chức phi chính phủ, hiệp hội nghề và các tư vấn độc lập có thể cũng có ảnh hưởng
sâu sắc tới quyết định hình thành và triển khai dự án đầu tư xây dựng công nghiệp.
Hình 1.3 Nhà máy lọc dầu Dung Quất, Quảng Ngãi
2.4 Xây dựng công trình hạ tầng
Cơ sở công trình hạ tầng bao gồm các dự án lớn như đường cao tốc, hệ thống giao thông
công cộng, đường hầm, cầu, đường ống, hệ thống thoát nước và nhà máy xử lý nước thải.
Hầu hết các dự án là chủ sở hữu bởi công chúng và do đó được tài trợ bằng nguồn tài
chính công thông qua các nguồn ngân sách nhà nước hoặc phát hành trái phiếu hoặc tiền
vay và viện trợ. Loại hình xây dựng này có đặc điểm là mức độ tập trung và yêu cầu cao
về cơ giới hóa và tự động hóa chuyên sâu để thay thế toàn bộ hoặc một phần các hoạt
động lao động chân tay.
Các kỹ sư và nhà thầu xây dựng tham gia vào quá trình xây dựng công trình hạ tầng
thường có chuyên môn sâu và nhiều kinh nghiệm thực tế vì mỗi phân khúc của thị trường
này đòi hỏi các kỹ năng riêng biệt. Tuy nhiên, trong các nhu cầu cho các phân đoạn khác
nhau của loại xây dựng này có thể thay đổi nhiều với một số loại công trình đã đạt tới mức
độ bão hòa và một số loại công trình khác lại đang bị thiếu hụt nghiêm trọng. Ví dụ tại
Nhật Bản khi các dự án xây dựng đường cao tốc đang giảm sút thì một số nhà thầu xây
dựng lớn tại nước này đã nhanh chóng di chuyển lực lượng lao động và các thiết bị của họ
vào lĩnh vực khai thác mỏ, nơi đang có sẵn việc làm hoặc tới các nước đang phát triển như
Việt Nam, nơi đang có nhu cầu cao trong xây dựng đường cao tốc. 16
Hình 1.4 Xây dựng đường hầm đèo Hải Vân, Huế - Đà Nẵng
3. Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng
Để có được một công trình xây dựng hoàn chỉnh thường cần một lượng vốn đầu tư lớn
trong thời gian dài, cho dù khi đó chủ đầu tư là một cá nhân, một công ty tư nhân hoặc một
cơ quan chính quyền. Khi mà những cam kết và đóng góp các nguồn tài nguyên cần thiết
trong đầu tư bị chi phối nhiều bởi nhu cầu của thị trường hoặc bởi những tính toán và nhận
định cá nhân thì các công trình xây dựng dự kiến khi hoàn thành sẽ phải đáp ứng được một
số mục tiêu nhất định do chủ đầu tư đặt ra và do các quy định của các cấp chính quyền có
liên quan. Chỉ có ngoại lệ với thị trường bất động sản với những căn hộ xây sẵn được bán
ra như khi nó được xây dựng và khách hàng không có quyền đưa ra yêu cầu trong quá
trình xây dựng, còn thì hầu hết các công trình xây dựng được điều chỉnh và thay đổi với
những tham vấn của khách hàng với chủ đầu tư. Các đơn vị đầu tư phát triển bất động sản
có thể được coi là chủ đầu tư chi trả chi phí xây dựng các dự án xây dựng. Với các dự án
công cộng sử dụng nguồn tài chính công thì có thể một cơ quan chính phủ là chủ đầu tư
xây dựng dự án công cộng và sau đó chuyển giao công trình hoàn thành cho một đơn vị
khác của chính phủ sử dụng. Từ quan điểm quản lý dự án, các từ ngữ “chủ đầu tư” và 17
“đơn vị phát triển dự án” có thể là là đồng nghĩa bởi vì cả hai đều có quyền cao nhất đưa
ra các quyết định quan trọng đối với dự án xây dựng. Từ việc một chủ đầu tư triển khai dự
án xây dựng thông qua các thỏa thuận hay hợp đồng, họ còn cần phải có hiểu biết rõ ràng
về quá trình và các bước xây dựng để có thể duy trì được quyền kiểm soát về các khía
cạnh chất lượng, thời gian và chi phí của công trình xây dựng.
Từ góc độ và quan điểm chủ đầu tư, vòng đời của một dự án xây dựng có thể bao gồm các
giai đoạn điển hình như minh họa trong Hình 1.5. Về cơ bản, một dự án đầu tư xây dựng
được hình thành trong ý tưởng nhằm đáp ứng kịp thời nhu cầu thị trường hoặc yêu cầu về
thời gian. Nhiều giải pháp và đề xuất có thể sẽ được xem xét trong giai đoạn lập kế hoạch,
và các nghiên cứu khả thi về mặt công nghệ và kinh tế của từng phương án sẽ được đánh
giá và so sánh để lựa chọn ra được các giải pháp tốt nhất có thể đối với dự án. Kế hoạch
tài chính cho các phương án đề xuất cũng phải được kiểm tra và thẩm định kỹ càng và dự
án sẽ được lập kế hoạch cùng với trình tự về thời gian hoàn thành và luân chuyển luồng
tiền có sẵn. Sau khi phạm vi công việc của dự án được xác định rõ ràng, giai đoạn thiết kế
kỹ thuật và công nghệ chi tiết sẽ cung cấp thông tin rõ ràng yêu cầu và phạm vi công việc
trong xây dựng, và dự toán chi phí chính xác sẽ là cơ sở giúp kiểm soát chi phí toàn dự án.
Trong giai đoạn đấu thầu và xây dựng, việc cung cấp các vật liệu và lắp dựng hiện trường
phải được lên kế hoạch cẩn thận và kiểm soát thường xuyên. Sau khi quá trình xây dựng
hoàn thành, thường có một khoảng thời gian ngắn để chạy thử và kiểm định lại toàn bộ
thiết bị của công trình xây dựng khi chúng mới được sử dụng trong giai đoạn đầu. Cuối
cùng, công việc quản lý và vận hành toàn bộ công trình được chuyển giao cho chủ sử dụng
để khai thác dự án trong thời gian còn lại của vòng đời và kết thúc sử dụng khi chúng
được chỉ định phải tháo dỡ phá hủy hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng khác.
Các giai đoạn thực tế của một dự án đầu tư xây dựng bất kỳ nào có thể không theo đúng
trình tự như đã mô tả trong Hình 1.5. Khi đó có một số giai đoạn phải lặp lặp lại nhiều lần
và một số giai đoạn khác lại có thể được thực hiện song song hoặc lồng ghép với nhau
theo thời gian, tùy thuộc vào điều kiện cụ thể, tính chất dự án, khả năng công nghệ và yêu
cầu của chủ đầu tư. Hơn nữa, một số chủ đầu tư lại có đủ năng lực thực hiện toàn bộ các
công việc yêu cầu trong mọi giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng, hoặc họ lại muốn có
được những tư vấn chuyên nghiệp và dịch vụ bên ngoài cho một phần hoặc toàn bộ các
giai đoạn. Cũng dễ hiểu khi hầu hết các chủ đầu tư lựa chọn thực hiện một số công việc
bởi nội bộ nhân viên của họ và ký hợp đồng tư vấn và dịch vụ chuyên nghiệp bên ngoài 18
cho các công việc khác của công trình khi cần thiết. Bằng cách xem xét và kiểm tra toàn
bộ vòng đời của dự án và các giai đoạn yêu cầu, chúng ta có thể xác định được vai trò hợp
lý của các hoạt động và các đối tác tham gia khác nhau trong tất cả các giai đoạn, không
phụ thuộc vào thỏa thuận hợp đồng cho các loại công việc trong dự án đầu tư xây dựng. Nhu cầu thị trường / Yêu của chủ đầu tư
Xác định rõ mục tiêu và phạm vi công việc Ý tưởng và nghiên cứu khả thi Lập kế hoạch
sơ bộ và thiết kế cơ sở Thiết kế và công nghệ Lập kế hoạch và các yêu cầu xây dựng Đấu thầu và xây dựng Hoàn thành dự án xây dựng Sử dụng công trình hoàn chỉnh Bàn giao dự án xây dựng Vận hành và bảo trì Kết thúc vòng đời sử dụng dự án Hết hạn sử dụng / tháo dỡ công trình
Hình 1.5 Các giai đoạn điển hình của một dự án đầu tư xây dựng
Vòng đời dự án đầu tư xây dựng có thể được xem như một quá trình mà qua đó dự án
được thực hiện từ khi khởi đầu đến khi kết thúc hoàn toàn. Quá trình này thường rất phức 19
Tài liệu liên quan:
-
Tóm tắt môn Kinh tế học - Quản lý đô thị | Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
333 167 -
Đồ án quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù - Quản lý đô thị | Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
366 183 -
Phần định giá đất đai và bất động sản - Quản lý đô thị | Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
244 122 -
A famous person you would like to meet - Quản lý đô thị | Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
368 184