Khái niệm giấy phép xây dựng là gì? Điều kiện cấp giấy phép xây dựng?
Giấy phép xây dựng có thời hạn: Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng
công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.
1. Khái niệm giấy phép xây dựng là gì?
Khoản 17 Điều 3 quy định, giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
Giấy phép xây dựng gồm những loại giấy phép quy định tại Khoản 3 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, cụ thể như sau:
- Giấy phép xây dựng mới;
- Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
- Giấy phép di dời công trình.
Phân tích quy định về các loại giấy phép xây dựng:
- Giấy phép xây dựng mới.
Loại giấy phép này được cấp cho các chủ đầu tư có nhu cầu xây dựng mới công trình. Giấy phép xây dựng
được chia ra làm hai loại giấy:
+ Giấy phép xây dựng có thời hạn: Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây
dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.
+ Giấy phép xây dựng theo giai đoạn: Giấy phép xây dựng theo giai đoạn là giấy phép xây dựng cấp cho
từng phần của công trình hoặc từng công trình của dự án khi thiết kế xây dựng của công trình hoặc của dự
án chưa được thực hiện xong.
Như vậy, theo Luật Xây dựng 2014, quy định về Giấy phép xây dựng còn có Giấy phép xây dựng có thời
hạn và Giấy phép xây dựng theo giai đoạn. Theo đó, Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép cấp cho
công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây
dựng. Giấy phép xây dựng theo giai đoạn là cấp phép xây dựng cho từng phần của công trình hoặc từng
công trình của dự án khi thiết kế xây dựng của công trình hoặc của dự án chưa được thực hiện xong.
- Giấy phép sửa chữa, cải tạo.
Pháp luật quy định đối với những trường hợp có nhu cầu sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực,
diện tích của công trình, dự án thì người dân sẽ cần phải xin giấy phép. Trong trường hợp thay đổi mặt
ngoài của công trình kiến trúc giáp đường làm ảnh hưởng đến môi trường, an toàn công trình, công trình sử
dụng thay đổi thì phải xin phép xây dựng.
Các chủ thể sẽ cần phải chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ cần thiết để nộp cơ quan thẩm quyền để được xem xét
đề nghị. Với các hồ sơ hợp lệ thì sẽ được hẹn nhận giấy phép trong vòng 15 ngày với nhà ở riêng lẻ, 30
ngày với công trình khác. Các hồ sơ chưa hợp lệ thì cần phải bổ sung hoặc sửa đổi giấy tờ phù hợp.
- Giấy phép di dời công trình.
Những trường hợp cụ thể mà các chủ thể cần phải xin giấy phép xây dựng di dời công trình như sau:
+ Di dời nhà ở riêng lẻ, công trình trong các khu đô thị cần phải xin giấy phép xây dựng di dời công trình.
+ Di dời nhà ở riêng lẻ, công trình trong trung tâm của cụm xã cần phải xin giấy phép xây dựng di dời công trình.
+ Di dời nhà ở riêng lẻ, công trình trong các khu bảo tồn, khu di tích văn hóa – lịch sử cần phải xin giấy
phép xây dựng di dời công trình.
Các chủ đầu tư về công trình cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về di dời công trình. Ngoài ra, các chủ
đầu tư cũng cần phải chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ, lệ phí cần thiết mới được cấp giấy phép.
2. Nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng là gì?
Bao gồm các nội dung chủ yếu sau:
Tên công trình thuộc dự án.
Tên, địa chỉ của chủ đầu tư (riêng với trường hợp nhà ở riêng lẻ mà hộ gia đình, cá nhân tự xây hoặc
thuê người khác xây thì chủ đầu tư là hộ gia đình, cá nhân đó).
Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng công trình với công trình theo tuyến.
Loại, cấp công trình xây dựng.
Cốt xây dựng công trình.
Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.
Mật độ xây dựng (nếu có).
Hệ số sử dụng đất (nếu có).
Riêng với công trình dân dụng, nhà ở riêng lẻ, công trình công nghiệp, ngoài các nội dung quy định từ (1)
đến (8) thì còn phải có nội dung về tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (còn gọi là tầng trệt),
số tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tum, tầng kỹ thuật), chiều cao tối đa toàn công trình.
Thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng, kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
3. Trường hợp phải xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
Căn cứ quy định tại Luật Xây dựng sửa đổi 2020 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2021) thì các công
trình xây dựng nhà ở riêng lẻ phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ
đầu tư theo quy định của pháp luật, trừ các trường hợp sau đây:
Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng
nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy
hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trừ trường hợp được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.
Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức
năng; trừ trường hợp được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
Mức phạt khi xây dựng nhà ở không có giấy phép
Khoản 5 Điều 15 quy định mức phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ không có
giấy phép xây dựng như sau:
- Phạt tiền từ 10 - 20 triệu đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ mà không có giấy phép xây dựng
trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa tại khu vực nông thôn.
- Phạt tiền từ 20 - 30 triệu đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ mà không có giấy phép xây dựng tại khu vực đô thị.
Lưu ý: Khu vực đô thị gồm khu vực nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị
trấn (theo khoản 1 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị 2009). Khu vực nông thôn là khu vực còn lại.
4. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng
Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với các trường hợp cụ thể được quy định tại các Điều 91, 92, 93 và
Điều 94 của Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Luật Kiến trúc năm 2019 và
Luật số 62/2020/QH14. Đối với khu vực chưa có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng
hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn thì quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành
có liên quan hoặc quy chế quản lý kiến trúc hoặc văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận
về vị trí và tổng mặt bằng (đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị) là cơ sở để xem xét cấp giấy
phép xây dựng. Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng không yêu cầu lập quy hoạch chi tiết xây dựng
theo quy định của pháp luật về quy hoạch, công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ
chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 05 héc ta (nhỏ hơn 02 héc ta đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở
chung cư) thì quy hoạch phân khu xây dựng là cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng. Đối với các công
trình xây dựng ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng có yêu cầu thẩm tra theo quy định tại khoản 6
Điều 82 của Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung tại khoản 24 Điều 1 của Luật số
62/2020/QH14, báo cáo kết quả thẩm tra ngoài các yêu cầu riêng của chủ đầu tư, phải có kết luận đáp ứng
yêu cầu an toàn công trình, sự tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật của hồ sơ thiết kế xây dựng.
Cấp giấy phép xây dựng nhà ở là vô cùng cần thiết bởi các nguyên nhân:
Khi xây dựng nhà ở hay các công trình thì các chủ đầu tư đều phải đề nghị về việc xin giấy phép xây
dựng. Ngoại trừ những trường hợp mà pháp luật quy định được miễn.
Việc xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở là thủ tục pháp lý bắt buộc với các công trình xây dựng nhà ở
và đã được pháp luật Việt Nam quy định và có hiệu lực thi hành.
Việc xin cấp giấy phép xây dựng góp phần làm giảm thiểu được rủi ro khi xảy ra các tranh chấp kiện
tụng, liên quan đến xây dựng công trình.
Việc xin cấp giấy phép xây dựng đã tạo điều kiện để các dự án xây dựng được thực hiện một cách
nhanh chóng và thuận tiện nhất.
Giấy phép xây dựng đã giúp cơ quan nhà nước đảm bảo việc xây dựng theo quy hoạch; Giám sát sự
hình thành và phát triển của cơ sở hạ tầng và bảo vệ cảnh quan thiên nhiên và môi trường. Thông
qua việc xin cấp giấy phép xây dựng đã góp phần phát triển nền kiến trúc hiện đại mà vẫn giữ gìn
được bản sắc dân tộc.
Đối với hoạt động đất đai sẽ cần phải chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức trước khi xin phép
xây dựng theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.
Trong trường hợp nếu các chủ đầu tư không thực hiện các thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở thì
đối với việc cố tình thực hiện sẽ được cơ quan chức năng nhà nước xử lý và hủy bỏ chế độ vận hành.
Theo Văn bản hợp nhất nghị định số 02/VBHN-BXD ngày 20-07-2018 của Bộ Xây dựng về quản lý dự án
đầu tư xây dựng, quy định như sau:
1. Điều kiện cấp giấy phép xậy dựng đối với các trường hợp cụ thể được quy định tại Điều 91, Điều 92 và
Điều 93 của Luật Xây dựng năm 2014.
2. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng trong đô thị tại khu vực chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi
tiết xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc không yêu càu lập quy hoạch chi tiết theo quy định
của pháp luật về quy hoạch đô thị thì giấy phép quy hoạch xây dựng hoặc thông tin quy hoạch được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp là cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng.
5. Quy định chung về hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng
Hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng được gửi trực tiếp đến cơ quan có thẩm quyền cấp phép hoặc thông qua
cổng dịch vụ công trực tuyến theo quy định.
Các văn bản, giấy tờ, bản vẽ thiết kế trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng là bản chính hoặc bản sao có
chứng thực hoặc bản sao điện tử.
Bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải tuân thủ quy định về quy cách
hồ sơ thiết kế xây dựng theo Điều 33 Nghị định này.