Lý Thuyết Bất Động Sản | Môn Thị trường bất động sản - Đại học Kinh Tế Quốc Dân

lOMoAR cPSD| 58970315
1. Là yếu tố vật chất có ích Phân tích:
Bất động sản là tài sản có giá trị sử dụng thực tế, phục vụ cho các nhu cầu sinh hoạt,
sản xuất, hoặc đầu tư kinh doanh. Yếu tố vật chất ở đây có thể là đất đai, nhà cửa, hoặc
các công trình xây dựng khác có khả năng mang lại lợi ích kinh tế, xã hội. Ví dụ:
● Một mảnh đất được sử dụng để xây dựng nhà máy sản xuất.
● Một căn hộ được khai thác cho thuê, tạo nguồn thu nhập đều đặn.
2. Được chiếm giữ và xác định chủ quyền Phân tích:
Bất động sản phải được xác định rõ ràng về quyền sở hữu (sổ đỏ, sổ hồng) hoặc quyền
sử dụng theo pháp luật. Chủ sở hữu có quyền định đoạt tài sản thông qua mua bán, cho
thuê, hoặc chuyển nhượng. Ví dụ:
● Một ngôi nhà có giấy chứng nhận quyền sở hữu đứng tên một cá nhân cụ thể.
● Một lô đất được chính quyền địa phương cấp phép sử dụng lâu dài cho một doanh nghiệp.
3. Có tiêu chí đo lường xác định giá trị Phân tích: lOMoAR cPSD| 58970315
Giá trị của bất động sản được xác định dựa trên các tiêu chí như vị trí, diện tích, mục
đích sử dụng, cơ sở hạ tầng, và tiềm năng phát triển. Yếu tố thị trường (cung và cầu)
cũng ảnh hưởng mạnh đến giá trị bất động sản. Ví dụ:
● Một căn nhà phố ở trung tâm thành phố lớn có giá trị cao nhờ vị trí đắc địa và khả năng kinh doanh.
● Một lô đất nông nghiệp có giá trị thấp hơn do chưa có hạ tầng phát triển.
4. Không thể di dời
a. Gắn liền với đất đai hoặc bất động sản khác Phân tích:
Bất động sản luôn gắn bó chặt chẽ với địa điểm cố định và các yếu tố xung quanh
(đường xá, tiện ích công cộng). Điều này khiến bất động sản không thể thay đổi vị trí. Ví dụ:
● Một khu đất ven biển không thể di chuyển vào nội thành.
● Một ngôi nhà liền kề không thể tách rời khỏi hệ thống đường xá xung quanh.
b. Di dời làm thay đổi tính chất và giá trị Phân tích:
Nếu một phần bất động sản bị di chuyển, giá trị sử dụng và kinh tế của nó sẽ thay đổi
hoặc mất hoàn toàn. Chẳng hạn, di chuyển vật liệu xây dựng của một ngôi nhà sang nơi
khác không còn tạo ra giá trị tương tự ngôi nhà ban đầu. Ví dụ:
● Một nhà máy bị di dời sẽ không còn phù hợp với hệ thống giao thông ban đầu,
làm giảm hiệu quả kinh tế.
5. Tồn tại lâu dài Phân tích:
Bất động sản có thời gian tồn tại bền vững và lâu dài, đặc biệt là đất đai - một loại tài
nguyên không thể tái tạo. Điều này làm cho bất động sản trở thành một loại tài sản an
toàn, có thể truyền qua nhiều thế hệ. Ví dụ: lOMoAR cPSD| 58970315
● Một mảnh đất nông nghiệp được sử dụng qua nhiều đời, vẫn giữ nguyên giá trị sử dụng.
● Một tòa nhà văn phòng có tuổi thọ sử dụng lên đến hàng chục năm, vẫn mang lại
nguồn thu nhập ổn định.
1. BĐS liên quan đến GDP
GDP bao gồm hai thành phần chính là:
● Tổng tiêu dùng cuối cùng: Được chia thành tiêu dùng cá nhân và tiêu dùng chính phủ.
● Tổng tích lũy: Bao gồm việc hình thành tài sản (như bất động sản) và tích lũy
các tài sản khác (vàng, tài sản tài chính). Vai trò của BĐS:
● Là một trong những yếu tố quan trọng trong hình thành tài sản của nền kinh tế.
● Việc phát triển bất động sản trực tiếp ảnh hưởng đến GDP thông qua hoạt động
đầu tư và tiêu dùng (như mua bán nhà đất, thuê mướn bất động sản). Ví dụ:
Khi thị trường BĐS phát triển, nhu cầu xây dựng tăng cao, kéo theo sự gia tăng của
GDP nhờ đầu tư vào hạ tầng.
2. Phát triển bất động sản và các thị trường liên quan lOMoAR cPSD| 58970315
Phát triển bất động sản không diễn ra độc lập mà phụ thuộc vào các thị trường sau: a.
Phát triển tài sản trên đất
● Bao gồm các công trình nhà ở, khu công nghiệp, tòa nhà thương mại, v.v.
● Tác động đến thị trường máy móc thiết bị và vật liệu xây dựng (VLXD).
○ Thị trường máy móc thiết bị: Cung cấp các phương tiện như máy móc
xây dựng, công nghệ xây dựng.
○ Thị trường VLXD: Nhu cầu về xi măng, thép, gạch, kính tăng mạnh khi
có các dự án phát triển BĐS. Ví dụ:
Khi một dự án khu đô thị mới được triển khai, nhu cầu tiêu thụ thép và xi măng sẽ tăng,
thúc đẩy sản xuất trong các ngành liên quan.
b. Các công trình kiến trúc và thị trường sức lao động
● Các công trình kiến trúc là một phần không thể tách rời của BĐS, đòi hỏi sự tham
gia của kỹ sư, kiến trúc sư, và công nhân xây dựng.
● Thị trường sức lao động chịu ảnh hưởng khi các dự án BĐS khởi công, tạo ra
việc làm trong ngành xây dựng và các ngành phụ trợ. Ví dụ:
Một dự án xây dựng khu nghỉ dưỡng lớn có thể tạo ra hàng ngàn việc làm, từ công nhân
xây dựng đến nhân viên vận hành sau khi dự án hoàn thành.
c. Các tài sản khác gắn liền với BĐS
● Bao gồm cơ sở hạ tầng (đường xá, điện, nước) và các tiện ích liên quan.
● Phát triển BĐS thường kéo theo nhu cầu mở rộng hạ tầng, thúc đẩy sự phát triển đồng bộ của khu vực. Ví dụ:
Một khu đô thị mới cần có đường giao thông, trường học, và bệnh viện để phục vụ dân
cư, tạo động lực cho phát triển khu vực.
3. Tích lũy tài sản và vai trò của BĐS
Bất động sản là một phần quan trọng trong tổng tích lũy tài sản:
● Là tài sản cố định có giá trị cao, thường được coi là tài sản an toàn để đầu tư
(tương tự vàng hoặc chứng khoán). lOMoAR cPSD| 58970315
● Thị trường vốn cũng gắn bó chặt chẽ với BĐS, thông qua các khoản vay ngân
hàng, trái phiếu doanh nghiệp, và quỹ đầu tư bất động sản (REITs). Ví dụ:
Doanh nghiệp bất động sản huy động vốn qua trái phiếu hoặc vay ngân hàng để phát
triển dự án, đóng góp vào dòng vốn lưu thông trong nền kinh tế.
4. BĐS và tiêu dùng cuối cùng
BĐS liên quan đến tiêu dùng của cá nhân và chính phủ:
● Tiêu dùng cá nhân: Người dân mua nhà, thuê nhà, hoặc chi tiêu cho sửa chữa, cải tạo BĐS.
● Tiêu dùng chính phủ: Các dự án BĐS phục vụ công cộng, như trường học, bệnh
viện, hoặc nhà ở xã hội. Ví dụ:
Chính phủ triển khai dự án nhà ở xã hội giúp tăng tiêu dùng trong phân khúc BĐS giá
rẻ, đồng thời cải thiện phúc lợi cho người dân
Sơ đồ này trình bày một hệ thống các yếu tố vĩ mô và mối quan hệ của chúng trong
công việc ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, cụ thể là trong bối cảnh phát triển
kinh tế đô thị. Dưới đây là phân tích chi tiết về từng thành phần và mối quan hệ giữa
các yếu tố được mô tả qua mũi tên trong sơ đồ: lOMoAR cPSD| 58970315
1. Tăng trưởng kinh tế :
● Tăng trưởng kinh tế là yếu tố cơ bản và quan trọng nhất trong hệ thống này.
Khi nền kinh tế phát triển, nó sẽ có tác động mạnh mẽ đến các khía cạnh khác của thị trường.
● Mũi tên từ "Tăng trưởng kinh tế" đến phát triển dịch vụ thương mại và mở
rộng sản xuất/văn phòng cho thấy sự hợp tác của tăng trưởng kinh tế đến nhu
cầu và mở rộng các lĩnh vực sản xuất, thương mại và dịch vụ. Khi kinh tế phát
triển, các hoạt động kinh doanh và sản xuất tăng cường, mở rộng nhu cầu về văn
phòng, nhà xưởng và thiết bị kinh doanh tăng cao.
● Tăng trưởng việc làm và tăng thu nhập : Tăng trưởng kinh tế cũng dẫn đến
việc làm tăng lên và thu nhập của dân dân được cải thiện, biểu hiện qua mũi tên
từ "Tăng trưởng kinh tế" đến "Tăng việc làm, tăng thu nhập".
2. Phát triển dịch vụ thương mại :
● Khi phát triển thương mại và dịch vụ, nhu cầu về cơ sở hạ tầng cũng tăng lên.
Điều này được minh họa qua mối quan hệ từ "Phát triển thương mại dịch vụ" đến
việc mở rộng sản xuất/văn phòng phòng , nhận thấy rằng các doanh nghiệp
cần nhiều không gian hơn để mở rộng hoạt động kinh doanh và văn phòng.
● Cũng từ "Phát triển dịch vụ thương mại", mũi tên dẫn đến thị trường hàng hóa
dịch vụ , có thể thực hiện sự tăng trưởng tiêu thụ hàng hóa và dịch vụ khi nền
kinh tế phát triển, kéo theo nhu cầu về bất động sản.
3. Không gian phát triển sản xuất và không phát triển đô thị :
● Hai yếu tố này đều được liên kết trực tiếp với quy mô không gian . Khi nền kinh
tế phát triển, cần có một kế hoạch rõ ràng và hợp lý để phân tích không gian cho
nhà sản xuất và phát triển đô thị.
● Không có cơ hội phát triển sản xuất tập trung vào việc lập kế hoạch cho các
công ty khu vực, khu sản xuất, tạo ra các mặt bằng cho các doanh nghiệp sản xuất doanh nghiệp.
● Không gian phát triển đô thị đề xuất mở rộng và phát triển các khu vực đô thị,
khu dân cư, hạ tầng xã hội, nhắm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của dân và doanh nghiệp.
4. Quy hoạch không gian :
● Quy hoạch không đóng vai trò trung tâm trong sơ đồ. Nó ảnh hưởng trực tiếp
đến cả thị trường bất động sản và phát triển các lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ.
● Mũi tên từ "Quyết định không gian" đến bất động sản và nhà ở đô thị tìm thấy
mối liên hệ giữa quản lý quy hoạch không gian và phát triển thị trường bất động lOMoAR cPSD| 58970315
sản. Khi các kế hoạch không thể được thực hiện tốt, nó sẽ tạo ra những cơ hội
cho các nhà phát triển thị trường và bất động sản thương mại phát triển.
● Mặt bằng công ty và dịch vụ cũng bị ảnh hưởng bởi các kế hoạch không gian,
bởi vì sự phân tích bổ sung các khu vực đất đai là nền tảng cho việc phát triển cơ
sở hạ tầng công nghiệp và dịch vụ.
5. Chính sách của nhà nước :
● Chính sách của nhà nước có tác động trực tiếp đến thị trường vốn và thị trường bất động sản .
● Mũi tên từ "Chính sách của nhà nước" đến "Thị trường bất động sản" cho thấy
sự nguy hiểm và điều tiết của chính phủ là một yếu tố quan trọng trong công việc
hình thành và phát triển thị trường này. Chính phủ có thể sử dụng các công cụ
chính sách như luật đất đai, quy hoạch đô thị, chính sách thuế để điều chỉnh và
định hình thị trường bất động sản.
● Thị trường ngân quỹ cũng chịu ảnh hưởng từ chính sách của nhà nước, vì chính
sách tài chính và tiền tệ sẽ quyết định khả năng huy động vốn và dòng tiền trong
nền kinh tế, từ đó ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
6. Thị trường bất động sản trong tương lai :
● Yếu tố này được kết nối với các yếu tố khác như bất động sản , nhà ở đô thị ,
và thiết bị công nghiệp và dịch vụ , cho thấy rằng các quyết định hiện tại về
quy hoạch, phát triển kinh tế và chính sách sẽ hiển thị trường bất động sản trong tương lai.
● Thị trường bất động sản trong tương lai được hình thành dựa trên cơ sở yếu
tố yếu tố của quy hoạch không gian và phát triển đô thị, nơi mà nhu cầu về không
gian sản xuất, nhà ở và dịch vụ sẽ ngày càng tăng theo sự phát triển kinh tế và xã hội. Tổng kết:
Sơ đồ tìm thấy một mối liên kết chặt chẽ giữa các yếu tố vĩ mô trong nền kinh tế và sự
phát triển của thị trường bất động sản. Từ tăng trưởng kinh tế, chính sách của nhà nước,
đến quy mô không gian, tất cả đều ảnh hưởng trực tiếp đến cung cầu và giá trị của bất
động sản. Mối quan hệ phức hợp này tạo nên một hệ sinh thái tương tác, nơi mà mỗi
yếu tố đều đóng vai trò quan trọng trong công việc định hình thị trường lOMoAR cPSD| 58970315
Sơ đồ trên mô tả các yếu tố của môi trường vi mô ảnh hưởng đến kinh tế bất động sản,
chia thành hai nhóm chính: Kinh tế sử dụng/sở hữu bất động sản và Kinh tế phát triển
bất động sản. Mỗi nhóm có các yếu tố chi tiết tương tác lẫn nhau, ảnh hưởng đến giá trị
bất động sản và quyết định của người tham gia thị trường.
1. Kinh tế sử dụng/sở hữu bất động sản:
● Thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt cá nhân: Nhu cầu về nhà ở, nơi sinh sống hoặc nơi
làm việc ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua/sở hữu bất động sản.
● Loại bất động sản/các yếu tố bên ngoài: Loại hình bất động sản (nhà ở, biệt thự,
chung cư, đất nền, v.v.) và các yếu tố như môi trường, hạ tầng, tiện ích xung
quanh ảnh hưởng đến quyết định của người mua.
● Giá trị mang lại: Bất động sản cần mang lại giá trị sử dụng hoặc giá trị đầu tư để thu hút người mua.
● Tích lũy/thừa kế: Bất động sản có thể được mua để tích lũy tài sản hoặc để truyền lại cho thế hệ sau.
● Tâm lý/vị thế xã hội: Quyết định mua bất động sản cũng bị ảnh hưởng bởi tâm
lý xã hội và việc sở hữu bất động sản thể hiện địa vị của chủ sở hữu.
● Khả năng thanh toán tài chính: Đây là yếu tố quan trọng quyết định khả năng tiếp
cận bất động sản, bao gồm khả năng vay vốn, thanh toán trả góp, v.v.
2. Kinh tế phát triển bất động sản:
● Quy mô cấu trúc, cấp độ: Sự phát triển bất động sản phụ thuộc vào quy mô của
dự án (diện tích, số lượng căn hộ, tòa nhà) và mức độ hoàn thiện. lOMoAR cPSD| 58970315
● Vị trí/hệ thống công trình: Vị trí địa lý của dự án bất động sản và các công trình
hạ tầng xung quanh như giao thông, trường học, bệnh viện, ảnh hưởng đến giá trị.
● Các dịch vụ và giá trị gia tăng: Những tiện ích dịch vụ kèm theo (bảo vệ, công
viên, hồ bơi, phòng gym, v.v.) làm tăng giá trị bất động sản.
● Bán, cho thuê: Quyết định phát triển bất động sản có thể liên quan đến khả năng
bán hoặc cho thuê các sản phẩm bất động sản.
● Uy tín danh tiếng: Nhà phát triển có danh tiếng, kinh nghiệm, và sự minh bạch
sẽ ảnh hưởng lớn đến sự tin tưởng và quyết định mua của khách hàng.
● Tài trợ vốn, tồn kho, bán trước: Việc phát triển bất động sản phụ thuộc vào nguồn
vốn tài trợ, cách quản lý hàng tồn kho và việc bán trước khi hoàn thành dự án.
3. Định giá/kỳ vọng, huy động tài trợ góp vốn:
Đây là yếu tố kết nối giữa kinh tế sử dụng và phát triển bất động sản. Định giá bất động
sản, kỳ vọng lợi nhuận và khả năng huy động tài chính sẽ quyết định mức độ thành công
của cả người sử dụng và nhà phát triển. Tóm lại:
Sơ đồ này cho thấy một cái nhìn toàn diện về môi trường vi mô của kinh tế bất động
sản, từ yếu tố cá nhân của người sử dụng đến quy mô, chiến lược phát triển của các nhà
đầu tư và doanh nghiệp bất động sản.
. Thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt cá nhân ↔ Quy mô cấu trúc, cấp độ:
● Mối quan hệ: Nhu cầu cá nhân về nhà ở và không gian sống của người mua/sở
hữu sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô, cấu trúc và cấp độ của dự án bất động
sản. Nhà phát triển sẽ phải xác định mức độ quy mô của dự án dựa trên phân tích
về nhu cầu của thị trường.
● Ví dụ: Nếu nhu cầu về biệt thự cao cấp hoặc không gian sống rộng rãi tăng, các
dự án bất động sản quy mô lớn với cấp độ xây dựng cao hơn sẽ được phát triển
để đáp ứng những nhu cầu này.
2. Loại bất động sản/các yếu tố bên ngoài ↔ Vị trí/hệ thống công trình:
● Mối quan hệ: Loại hình bất động sản mà người mua/sử dụng lựa chọn (biệt thự,
căn hộ chung cư, nhà phố, v.v.) ảnh hưởng đến việc lựa chọn vị trí và hệ thống hạ tầng của dự án. lOMoAR cPSD| 58970315
● Ví dụ: Một dự án biệt thự cao cấp cần được xây dựng ở vị trí thuận lợi với hệ
thống giao thông, công trình công cộng tốt để thu hút khách hàng tiềm năng.
Ngược lại, loại hình bất động sản ảnh hưởng đến cách nhà phát triển lựa chọn và
đầu tư vào vị trí của dự án.
3. Giá trị mang lại ↔ Các dịch vụ và giá trị gia tăng:
● Mối quan hệ: Giá trị mà bất động sản mang lại cho người sở hữu, chẳng hạn như
giá trị sử dụng hoặc giá trị đầu tư, phụ thuộc nhiều vào các dịch vụ đi kèm và giá
trị gia tăng mà nhà phát triển cung cấp.
● Ví dụ: Một căn hộ trong khu đô thị có đầy đủ tiện ích như trường học, bệnh viện,
khu vui chơi, và công viên sẽ có giá trị cao hơn, tạo ra sự hấp dẫn lớn hơn đối
với người mua vì dịch vụ tốt làm tăng giá trị cho bất động sản.
4. Tích lũy/thừa kế ↔ Bán, cho thuê:
● Mối quan hệ: Người mua bất động sản với mục đích tích lũy hoặc để thừa kế
thường chú trọng đến tiềm năng bán lại hoặc cho thuê của tài sản trong tương lai.
Các nhà phát triển cũng phải cân nhắc đến khả năng bán và cho thuê trong việc
xây dựng dự án, vì điều này ảnh hưởng đến giá trị đầu tư dài hạn.
● Ví dụ: Những bất động sản có khả năng sinh lời cao khi cho thuê hoặc dễ bán lại
sẽ thu hút các nhà đầu tư quan tâm đến việc tích lũy tài sản cho tương lai.
5. Tâm lý/vị thế xã hội ↔ Uy tín danh tiếng:
● Mối quan hệ: Tâm lý xã hội và vị thế của người mua ảnh hưởng đến việc họ lựa
chọn bất động sản của các nhà phát triển có uy tín và danh tiếng trên thị trường.
Đồng thời, các nhà phát triển bất động sản với thương hiệu mạnh sẽ dễ dàng thu
hút được những người mua có nhu cầu cao về vị thế xã hội.
● Ví dụ: Một người mua với địa vị xã hội cao thường ưu tiên lựa chọn các dự án
của những nhà phát triển danh tiếng để thể hiện đẳng cấp và sự tín nhiệm.
6. Khả năng thanh toán tài chính ↔ Tài trợ vốn, tồn kho, bán trước:
● Mối quan hệ: Khả năng tài chính của người mua sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc
huy động vốn của nhà phát triển. Để giảm thiểu rủi ro tài chính, các nhà phát
triển thường tìm cách bán trước hoặc quản lý hàng tồn kho một cách hiệu quả.
Đồng thời, họ có thể cung cấp các phương thức thanh toán linh hoạt để hỗ trợ
người mua có khả năng tài chính hạn chế.
● Ví dụ: Nếu người mua có khả năng thanh toán hạn chế, nhà phát triển có thể đề
xuất các giải pháp như bán trước khi hoàn thiện dự án, cung cấp gói vay ưu đãi,
hoặc thanh toán trả góp. lOMoAR cPSD| 58970315
7. Định giá/kỳ vọng, huy động tài trợ góp vốn:
● Mối quan hệ chung: Yếu tố này có vai trò kết nối giữa hai bên sử dụng/sở hữu
và phát triển bất động sản. Định giá bất động sản dựa trên nhu cầu của người sử
dụng và khả năng phát triển của các nhà đầu tư. Đồng thời, việc huy động tài trợ
và vốn góp sẽ ảnh hưởng đến cả việc người mua có tiếp cận được bất động sản
và nhà phát triển có đủ nguồn lực để thực hiện dự án.
● Ví dụ: Nếu người sử dụng kỳ vọng về giá trị bất động sản tăng trong tương lai,
họ sẵn sàng đầu tư ngay từ sớm, giúp nhà phát triển huy động được tài trợ và hoàn thiện dự án. Tóm lại:
Các mũi tên trong sơ đồ mô tả sự tương tác hai chiều giữa Kinh tế sử dụng/sở hữu bất
động sản và Kinh tế phát triển bất động sản. Người mua/sở hữu bất động sản có những
yêu cầu về loại hình, giá trị, và dịch vụ, trong khi các nhà phát triển dự án phải xây
dựng các giải pháp phù hợp để đáp ứng nhu cầu đó. Đồng thời, việc phát triển bất động
sản cũng ảnh hưởng đến sự lựa chọn và kỳ vọng của người mua, tạo ra mối quan hệ
tương tác phức tạp và chặt chẽ. lOMoAR cPSD| 58970315
Khái niệm Bất động sản
Khái niệm theo nghĩa hẹp: 1. Định nghĩa:
○ Theo nghĩa hẹp, bất động sản (BĐS) được định nghĩa là các yếu tố vật lý
gắn liền với đất đai và công trình. Điều này bao gồm:
■ Nhà ở: Các dạng nhà dân dụng như nhà riêng, chung cư.
■ Văn phòng: Khu vực làm việc, tòa nhà thương mại.
■ Cơ sở hạ tầng: Đường xá, cầu cống, khu công cộng. 2. Mối liên hệ:
○ Tài sản vật lý thường gắn liền với vị trí địa lý, hình dạng và chất lượng của tài sản đó. lOMoAR cPSD| 58970315
○ Ví dụ: Một tòa nhà đẹp/xấu, rộng/hẹp đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị sử dụng và kinh tế. 3. Ứng dụng:
○ Phạm vi sử dụng chủ yếu tập trung vào nhu cầu ở, kinh doanh hoặc đầu tư.
Khái niệm theo nghĩa rộng: 1. Định nghĩa:
○ Theo nghĩa rộng, BĐS không chỉ đơn thuần là tài sản vật lý mà còn bao
gồm các quyền năng pháp lý (quyền sở hữu, quyền sử dụng) và giá trị kinh tế mang lại.
○ Điều này phù hợp với khái niệm quốc tế về Real Estate, nơi tài sản được
nhìn nhận như một nguồn lực phát triển.
2. Các yếu tố pháp lý:
○ Quyền sở hữu: Quy định pháp luật về việc ai là người có quyền kiểm soát tài sản.
○ Quyền sử dụng: Quyền sử dụng tài sản để khai thác giá trị như cho thuê, chuyển nhượng.
3. Khía cạnh kinh tế:
○ BĐS mang lại giá trị kinh tế từ việc:
■ Tạo lợi nhuận thông qua mua bán, cho thuê.
■ Đóng góp vào GDP quốc gia (đặc biệt ở Việt Nam, BĐS là ngành kinh tế mũi nhọn).
4. Ví dụ thực tế:
○ Một khu đất không chỉ có giá trị vật lý (địa hình, diện tích) mà còn giá trị
pháp lý (quy hoạch, giấy tờ sở hữu) và kinh tế (tiềm năng khai thác, đầu tư dài hạn).
Các yếu tố cấu thành BĐS: 1. Vật lý:
○ Bao gồm toàn bộ những yếu tố hữu hình như: ■ Nhà ở. ■ Tòa nhà văn phòng.
■ Đất đai và cảnh quan xung quanh. 2. Vị trí: lOMoAR cPSD| 58970315
○ Yếu tố quan trọng nhất trong định giá và sử dụng BĐS.
○ Các yếu tố vị trí bao gồm:
■ Hạ tầng: Gần đường giao thông, trung tâm thương mại, khu công nghiệp.
■ Môi trường xã hội: Chất lượng dân cư, dịch vụ tiện ích xung quanh. 3. Pháp lý:
○ Quyền sở hữu và quyền sử dụng cần được đảm bảo bởi pháp luật.
○ Ví dụ: Sổ đỏ, sổ hồng, giấy phép xây dựng. 4. Kinh tế:
○ Tiềm năng phát triển BĐS chịu ảnh hưởng bởi: ■ Dòng vốn đầu tư.
■ Chính sách tín dụng và lãi suất ngân hàng.
■ Xu hướng thị trường.
Kinh tế Bất động sản Kinh tế là gì? lOMoAR cPSD| 58970315 1. Khái niệm chung:
○ Kinh tế đề cập đến tổng thể các mối quan hệ liên quan đến:
■ Sản xuất, phân phối và tiêu dùng hàng hóa. ■
Sự trao đổi thông qua hàng hóa và tiền tệ.
2. Kinh tế trong BĐS:
○ Kinh tế BĐS bao gồm toàn bộ hoạt động liên quan đến:
■ Mua bán, chuyển nhượng, khai thác giá trị từ tài sản.
■ Quản lý tài nguyên đất đai, tối ưu hóa sử dụng đất.
○ Đây là lĩnh vực có mối quan hệ chặt chẽ với luật pháp, tài chính, và thị trường.
BĐS xuất hiện khi nào? 1. Trước 1980:
○ Thị trường bất động sản tại Việt Nam chưa hình thành rõ rệt.
○ Đất đai phần lớn thuộc sở hữu tập thể hoặc nhà nước quản lý.
2. Giai đoạn 1980-1990:
○ Cơ quan quản lý đất đai được thành lập (Cục Quản lý Đất đai).
○ Các quy định pháp luật bước đầu điều chỉnh hoạt động mua bán đất. 3. Sau 1993:
○ Luật Đất đai 1993 mở ra cơ chế thị trường cho lĩnh vực BĐS:
■ Cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ■
Tạo điều kiện pháp lý minh bạch.
4. Điều kiện phát triển kinh tế BĐS:
○ Cơ chế thị trường: Tự do mua bán, đấu giá.
○ Quy định pháp lý: Minh bạch về quyền sở hữu, quyền sử dụng.
○ Sự tham gia của ngân hàng và tài chính. lOMoAR cPSD| 58970315
Các vấn đề liên quan đến Kinh tế Bất động sản Các bên liên quan:
1. Người tiêu dùng:
○ Là các cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu sử dụng BĐS.
○ Ví dụ: Người mua nhà ở, doanh nghiệp thuê văn phòng.
2. Người cung cấp:
○ Bao gồm nhà đầu tư, công ty phát triển dự án, hoặc cá nhân sở hữu tài sản. 3. Nhà nước: lOMoAR cPSD| 58970315
○ Vai trò quản lý thông qua quy hoạch, chính sách thuế, và điều tiết thị trường.
Những vấn đề cần quan tâm:
1. Quan hệ kinh tế vi mô:
○ Phân bổ đất đai hợp lý giữa các khu vực sản xuất, kinh doanh và dân cư. ○
Các chính sách liên quan đến giá cả đất đai, thuế, phí giao dịch. 2. Quan hệ nội tại trong BĐS:
○ Loại hình BĐS (nhà ở, thương mại, công nghiệp, nông nghiệp).
○ Nhu cầu sử dụng: Đầu tư hay để ở.
○ Giao dịch: Hình thức mua bán, cho thuê.
3. Quan hệ kinh tế vĩ mô:
○ Tác động của BĐS đến toàn bộ nền kinh tế quốc gia:
■ BĐS chiếm tỷ trọng lớn trong GDP.
■ Kích cầu trong các ngành xây dựng, ngân hàng. Kết luận:
● Kinh tế BĐS không chỉ đơn thuần là một lĩnh vực kinh doanh mà còn đóng vai trò
quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội. Việc hiểu rõ các yếu tố cấu thành, mối
quan hệ giữa các bên liên quan và các chính sách điều chỉnh sẽ giúp doanh nghiệp
và nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn. lOMoAR cPSD| 58970315
1. Trung tâm sơ đồ: Kinh tế bất động sản
● Đây là đối tượng nghiên cứu trung tâm, bao gồm các yếu tố tác động và cách
thức vận hành của lĩnh vực bất động sản.
2. Các yếu tố chính (bao quanh)
● Sử dụng các yếu tố trong thị trường bất động sản:
○ Phân tích cách sử dụng nguồn lực, vốn, lao động, và các yếu tố liên quan
đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
● Các lực chi phối chính và lợi ích:
○ Đề cập đến các yếu tố thị trường như cung, cầu, và yếu tố tác động mạnh
đến giá trị bất động sản.
● Các yếu tố về sản phẩm, cầu người tiêu dùng và phát triển:
○ Liên quan đến các loại hình sản phẩm bất động sản (như nhà ở, biệt thự,
đất nền) và nhu cầu thực tế của người tiêu dùng. lOMoAR cPSD| 58970315
● Các thị trường trong nền kinh tế:
○ Tập trung vào các phân khúc thị trường khác nhau (thị trường sơ cấp, thứ
cấp) và sự tác động của nền kinh tế nói chung.
3. Mối quan hệ giữa các yếu tố
● Các mũi tên hai chiều biểu thị mối quan hệ qua lại giữa:
○ Phát triển BĐS và thị trường: Sự phát triển kinh tế bất động sản phụ
thuộc vào thị trường và ngược lại.
○ Yếu tố sử dụng và lợi ích kinh tế: Cách quản lý nguồn lực ảnh hưởng trực
tiếp đến giá trị và hiệu quả.
4. Ứng dụng sơ đồ
● Có thể dùng để phân tích:
○ Tác động của thị trường đến giá trị bất động sản.
○ Xu hướng phát triển các loại hình bất động sản.
○ Chiến lược phát triển và tối ưu hóa nguồn lực trong kinh tế bất động sản.