Những vấn đề pháp lý chuyên sâu về giao đất, cho thuê đất, Chuyển mục đích sử dụng đất và nhận diện các loại tranh Chấp, vi phạm liên quan môn Luật kinh tế | Trường đại học Mở Hà Nội

lOMoAR cPSD| 59773091 Chuyên đề 1
NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CHUYÊN SÂU VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT,
CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NHẬN DIỆN CÁC LOẠI TRANH
CHẤP, VI PHẠM LIÊN QUAN
1. Những vấn đề pháp lý chuyên sâu về giao đất
Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013: Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền
sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.
Nhà nước giao quyền sử dụng đất ( sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc
Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
1.1. Căn cứ, điều kiện giao đất để giao đất
a. Căn cứ giao đất
Nhà nước giao đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất khi có đủ các căn cứ sau: -
Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt. -
Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Tuy nhiên, đối với trường hợp đất đang có người sử dụng, Nhà nước chỉ thực
hiện việc giao đất cho người khác sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai và phải thực hiện xong việc bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng.
b. Điều kiện giao đất 1 lOMoAR cPSD| 59773091
Điều kiện giao đất được quy định tại Điều 58 Luật đất đai năm 2013 và các
văn bản pháp luật khác có liên quan, cụ thể: -
Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc
dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định,
Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm
quyền chỉ được quyết định giao đất khi có một trong các văn bản sau đây1:
+ Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển
mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ,
đất rừng đặc dụng trở lên;
+ Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục
đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. -
Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven
biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất khi được sự
chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan2.
Việc lấy ý kiến các Bộ đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị
trấn biên giới, ven biển được hướng dẫn tại Điều 13 Nghị định số 43 /2014/NĐ-CP. Theo đó:
+ Đối với dự án có vốn đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài tại đảo và
xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển không thuộc trường hợp Quốc hội, Thủ tướng
Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư thì trước khi xem xét chấp thuận chủ trương
đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi văn bản xin ý kiến của các Bộ theo quy định sau đây:
1 Khoản 1 Điều 58 Luật đất đai năm 2013
2 Khoản 2 Điều 58 Luật đất đai năm 2013 2 lOMoAR cPSD| 59773091 i)
Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao đối với khu đất sử dụng tại
đảo và xã, phường, thị trấn biên giới; ii)
Bộ Quốc phòng đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven
biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, trừ trường hợp đã xác
định khu vực cấm theo quy định; iii) Bộ Công an đối với khu đất sử dụng tại xã,
phường, thị trấn ven biển liền
kề với khu đất sử dụng vào mục đích an ninh.
+ Trong thời hạn không quá 20 ngày kể từ ngày nhận được văn bản xin ý kiến,
Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao có ý kiến bằng văn bản gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
+ Trường hợp dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc
dụng theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 58 của Luật Đất đai thì việc xin ý kiến
các Bộ được thực hiện trước khi trình Thủ tướng Chính phủ.
- Người được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều
kiện sau đây: Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự
án đầu tư; Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; Không vi phạm quy định
của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất,
cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác3.
+ Theo quy định tại khoản 1 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, sửa đổi
bởi Khoản 10 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP: Dự án có sử dụng đất phải áp
dụng điều kiện trên bao gồm:
i) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp
3 Khoản 3 Điều 58 Luật đất đai năm 2013 3 lOMoAR cPSD| 59773091
cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; ii) Dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản gắn với quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; iii) Dự án sản xuất, kinh doanh
không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
Trong đó lưu ý, các dự án đầu tư có sử dụng đất không có mục đích kinh doanh
thì không áp dụng điều kiện giao đất quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai.
+ Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ
của dự án đầu tư được quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ- CP như sau:
i) Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng
mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn
15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; ii)
Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi
nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
+ Việc xác định người được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư
không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng
đất do Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ sau đây:
i) Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa
phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường; ii) Nội dung công bố về tình
trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý
vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi
trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.
+ Thời điểm thẩm định các điều kiện giao đất được thực hiện đồng thời với
việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư, 4 lOMoAR cPSD| 59773091
thẩm định dự án đầu tư, lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật hoặc chấp thuận đầu tư theo
quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng đối với trường hợp giao đất,
cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng
đất. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì thời điểm thẩm định được thực hiện
trước khi tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất.
1.2 . Các hình thức giao đất
1.2.1 . Giao đất không thu tiền sử dụng đất
Giao đất không thu tiền sử dụng đất là trường hợp khi được giao đất, người sử
dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước khi thuộc một trong những
trường hợp do pháp luật quy định. Theo Điều 54 Luật đất đai, Nhà nước giao đất
không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức
quy định tại Điều 129 của Luật đất đai;
- Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng
sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không
nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc
trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật đất đai; -
Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; -
Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của 5 lOMoAR cPSD| 59773091 Nhà nước; -
Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất
phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật đất đai.
1.2.2 . Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 55 Luật đất đai, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất trong các trường hợp sau đây: i) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; ii) Tổ
chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để
bán kết hợp cho thuê; iii) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để
bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; iv) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án
đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. -
Quy định trên được hướng dẫn thực hiện tại khoản 1 Điều 2 Nghị định
số 45/2014/NĐ-CP về đối tượng thu tiền sử dụng đất là người được Nhà nước giao
đất để sử dụng vào các mục đích sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để
bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang,
nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là
đất nghĩa trang, nghĩa địa);
+ Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng,
trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. 6 lOMoAR cPSD| 59773091 -
Đối với đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất là người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được
giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp
cho thuê. Điều 20 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện như sau :
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà
nước cho thuê đất dưới hình thức nộp tiền thuê đất một lần hoặc tham gia đấu giá
đất do Nhà nước tổ chức đối với đất dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết
hợp với cho thuê mà đã nộp tiền thuê đất một lần bằng với số tiền sử dụng đất phải
nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở hoặc theo giá đất
trúng đấu giá theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003, nếu có nhu cầu chuyển sang
giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì không
phải nộp tiền sử dụng đất.
1.3 . Thẩm quyền giao đất
Điều 59 Luật đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền giao đất như sau: -
UBND cấp tỉnh quyết định giao đất trong các trường hợp sau đây :
+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
+ Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
+ Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật đất đai;
+ Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật đất đai;
+ Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. 7 lOMoAR cPSD| 59773091 -
UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ
gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với
diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định;
+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư. -
Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất không được ủy quyền.
Thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014
được hướng dẫn thực hiện tại Điều 101 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi
khoản 12 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP). Theo đó, Cơ quan có thẩm quyền
quyết định giao đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì có thẩm quyền
quyết định điều chỉnh đối với trường hợp đã có quyết định giao đất mà không phụ
thuộc vào thẩm quyền giao đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.
2 . Những vấn đề pháp lý chuyên sâu về cho thuê đất
Ngoài các quy định về căn cứ, điều kiện cho thuê đất; thẩm quyền cho thuê
đất được áp dụng như đối với trường hợp giao đất. Luật đất đai quy định về thuê đất như sau:
a. Hình thức cho thuê đất.
Luật đất đai quy định hai hình thức cho thuê đất: Cho thuê đất thu tiền thuê
đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
b. Đối tượng được thuê đất. -
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối; 8 lOMoAR cPSD| 59773091 -
Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt
hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật đất đai; -
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho
hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; -
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; -
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi
nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để
thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; -
Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây
dựng công trình sự nghiệp; -
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc. -
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ
trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh4.
Để áp dụng thống nhất các quy định trên, Nghị định 46/2014/NĐ-CP hướng
dẫn thực hiện cụ thể như sau:
Thứ nhất: Về đối tượng thu tiền thuê đất, thuê mặt nước:
4 Điều 56 Luật đất đai năm 2013 9 lOMoAR cPSD| 59773091
+ Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây: i)
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối. ii)
Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt
hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai. iii)
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng
cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở
sản xuất phi nông nghiệp. iv) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh. v)
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm muối vượt hạn mức giao đất tại địa
phương để sản xuất muối và tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản
xuất muối theo quy định tại Khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai. vi)
Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất không thu tiền sử dụng đất
nhưng đang sử dụng đất làm kinh tế trang trại phải chuyển sang thuê đất theo quy
định tại Điểm b Khoản 4 Điều 142 Luật Đất đai; hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng
đất làm kinh tế trang trại khi chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất mà phải
chuyển sang thuê đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 142 Luật Đất đai. vii)
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có 10 lOMoAR cPSD| 59773091
vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án
đầu tư nhà ở để cho thuê.
viii) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm theo quy
định tại Khoản 2 Điều 161 Luật Đất đai. ix)
Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng
đất xây dựng công trình sự nghiệp. x)
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
+ Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau: i)
Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi
trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh. ii)
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sông, ngòi, kênh rạch,
suối để nuôi trồng thủy sản theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 163 Luật Đất đai. iii)
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài sử dụng đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối để thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng
thủy sản theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 163 Luật Đất đai. 11 lOMoAR cPSD| 59773091 iv)
Tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài được Ban Quản lý khu công nghệ cao cho thuê đất theo
quy định tại Khoản 2 Điều 150 Luật Đất đai; Ban Quản lý khu kinh tế cho thuê đất
theo quy định tại Khoản 3 Điều 151 Luật Đất đai. v)
Tổ chức, cá nhân được Cảng vụ hàng không cho thuê đất để xây
dựng cơ sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không tại cảng hàng
không, sân bay và đất xây dựng công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ phi
hàng không theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 156 Luật Đất đai. vi)
Tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài được nhà nước cho thuê mặt nước không thuộc phạm vi
quy định tại Điều 10 Luật Đất đai.
c. Về thẩm quyền cho thuê đất.
Ngoài các quy định về chủ thể có thẩm quyền cho thuê đất như đối với với
thẩm quyền giao đất, UBND cấp xã cũng được quy định là chủ thể có thẩm quyền
cho thuê đất. Theo đó, UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử
dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
3 . Những vấn đề pháp lý chuyên sâu về chuyển mục đích sử dụng đất
Các quy định về căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất, thẩm quyền chuyển
mục đích sử dụng đất được thực hiện như đối với quy định về giao đất. Ngoài ra,
pháp luật đất đai quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
a. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất.
Ngoài quy định chung về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất tại Điều 59
Luật đất đai, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất được hướng dẫn thực hiện tại
Điều 14, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi khoản 11 Điều 2 Nghị định số
01/2017/NĐ-CP; khoản 10 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP), cụ thể: 12 lOMoAR cPSD| 59773091 -
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng
đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện
dự án đầu tư thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật đất đai. -
Đối với diện tích đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng
đã có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ hoặc Nghị quyết của Hội đồng
nhân dân cấp tỉnh thông qua để sử dụng vào mục đích khác nhưng chưa có quyết
định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để
thực hiện dự án thì được chuyển sang thực hiện trong các năm tiếp theo nhưng không
được quá thời hạn 03 năm theo quy định tại khoản 3 Điều 49 của Luật đất đai và
không phải làm lại thủ tục xin ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ hoặc
trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua theo quy định tại khoản 1 Điều 58 của
Luật đất đai nếu tiếp tục thực hiện dự án.5 -
Điều kiện, tiêu chí chí cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa,
đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện dự án đầu tư
được hướng dẫn thực hiện tại khoản 9 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP, cụ thể:
+ Có dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy
chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư.
+ Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, dự án đầu tư có trong danh
mục kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật.
+ Có phương án trồng rừng thay thế hoặc văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp
tiền trồng rừng thay thế theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp đối với trường
hợp chuyển mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích
khác; có phương án sử dụng tầng đất mặt và văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp
5 Khoản 5, 6 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP 13 lOMoAR cPSD| 59773091
tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa theo quy định của pháp luật về trồng trọt đối với
trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa sang mục đích khác.
+ Có đánh giá sơ bộ tác động môi trường, đánh giá tác động môi trường theo
quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường (nếu có).
b. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất
- Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền.
Được quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai bao gồm:
+ Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối;
+ Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước
mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
+ Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử
dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
+ Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
+ Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
+ Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
+ Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công
cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải
là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại,
dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp trên, người sử dụng
đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng 14 lOMoAR cPSD| 59773091
đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi
được chuyển mục đích sử dụng.
- Các trường hợp chuyển mục đích không phải in phép :
Được quy định tại Điều 11, Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT (sửa đổi tại
khoản 1 Điều 12 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT; khoản 2 Điều 5 Thông tư số
09/2021/TT-BTNMT). Theo đó, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không
phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
+ Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử
dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất
xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp
luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
+ Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
+ Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
+ Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
+ Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch
vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.”
c. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
- Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép cơ
quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều 69 Nghị định số 3/2014/N Đ-CP quy định cụ thể như sau: 15 lOMoAR cPSD| 59773091
+ Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo
Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
+ Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh
thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng
đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp có
thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật,
chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
- Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép.
Theo quy định tại khoản 2, 3 Điều 11 Thông tư số 02/2015/NĐ-CP, thủ tục
cho phep chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau:
+ Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có: i)
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số
09 /ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT; ii)
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
+ Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép
cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau: 16 lOMoAR cPSD| 59773091
i) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các
Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; ii) Văn phòng đăng
ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần
thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng
nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu
có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi
với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. 17