Phân biệt đất thương mại, dịch vụ với đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
1. Đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp là gì?
Đất thương mại dịch vụ là loại đất thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bên
cạnh các loại đất khác như: Đất khu công nghiệp, đất cụm công nghiệp, đất khu chế xuất, đất cơ
sở sản xuất phi nông nghiệp, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng,
làm đồ gốm. Đọc tên của loại đất đã thể hiện rõ mục đích sử dụng đất mà người sử dụng đất có
nghĩa vụ phải làm theo. Căn cứ theo, phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 24/2018/TT-
BTNMT quy định khái niệm đất thương mại, dịch vụ như sau: "đất thương mại dịch vụ là đất sử
dụng xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh
doanh, dịch vụ, thương mại (kể cả trụ sở, văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm
kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không phụ thuộc khu vực sản xuất,...).
Đất thương mại, dịch vụ có ký hiệu thể hiện trong bản đồ địa chính, mảnh trích đo địa chính là TMD.
Đất phi nông nghiệp là loại đất không được sử dụng cho mục đích nông nghiệp như: đất trồng
cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất lâm nghiệp, đất nông
nghiệp, đất ở nông thôn, đất đô thị và các loại đất khác có mục đích sử dụng không dùng để làm
nông nghiệp. Luật đất đai năm 2013 quy định về các nhóm đất bao gồm: đất nông nghiệp; đất phi
nông nghiệp; đất chưa sử dụng. Trong đó, đất phi nông nghiệp có nghĩa là không được sử dụng
vào mục đích làm nông nghiệp, bao gồm nhiều loại đất khác nhau.
Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: "đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản
xuất đất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;"
Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp bao gồm đất để xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
Như vậy đất thương mại dịch vụ và sản xuất kinh doanh là đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
2. Chế độ sử dụng đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
- Việc sử dụng đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông
thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường.
- Về hình thức sử dụng đất, người sử dụng đất sử dụng đất thương mại dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp dưới các hình thức sau:
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê
đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế hộ gia đình, cá nhân
khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
3. Hình thức sử dụng đất
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi
nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất; thuê
đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế hộ gia đình, cá nhân khác, người định cư ở nước ngoài khác;
thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi
nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê, cho thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác; thuê lại đất có kết cấu hạ tầng của
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng
quy định pháp luật còn được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây
dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản
xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê, cho thuê lại đất của tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài.
- Khi chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải được phép của cơ quan có
thẩm quyền. Nói cách khác, chỉ được chuyển sang đất ở khi có quyết định cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo quy định của pháp luật, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không được sử dụng vào
mục đích xây dựng nhà ở. Nếu muốn xây dựng nhà ở thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục
thay đổi mục đích sử dụng đất. Việc chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang đất ở cần phải có sự cho
phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đối với từng loại đất cụ thể thì thông tin về mục đích
sử dụng đất được ghi rõ trong giấy chứng nhận, bản đồ địa chính hoặc mảng trích do địa chính đối
với nơi chưa có bản đồ địa chính.
4. Thời hạn sử dụng đất
 Sử dụng lâu dài:
Đối với đất được nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc cho thuê để sử dụng vào
mục đích thương mại, dịch vụ thì thời hạn sử dụng được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu
tư hoặc đơn xin giao đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện
kinh tế - xã hội khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được nhà nước xem xét
gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn giao đất, cho thuê đất lần đầu.
 Sử dụng ổn định lâu dài:
Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân đang sử dụng
ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê thì có thời hạn sử dụng ổn
định lâu dài. Nếu thuộc trường hợp này thì thời hạn sử dụng đất được ghi trong giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất có ghi chữ " lâu dài ".
5. Có được mua đất thương mại, dịch vụ để làm đất ở hay không?
Trả lời: Khi mua đất thương mại dịch vụ nhưng với mục đích là chuyển sang đất ở thì người dân
ngoài việc tìm hiểu điều kiện chuyển nhượng thì phải xem thửa đất đó được chuyển sang đất ở
không, giá đất theo bảng giá đất tại vị trí thửa đất đó thế nào (nếu giá đất giữa đất ở và đất thương
mại, dịch vụ tại vị trí đó mà chênh nhau nhiều sẽ phải nộp nhiều tiền sử dụng đất hơn nếu được
phép chuyển mục đích sử dụng.
Một trong những nguyên tắc sử dụng đất là đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục
đích sử dụng đất. Theo đó, chỉ đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn mới được phép xây dựng nhà
ở. Trường hợp muốn xây dựng nhà ở trên đất thương mại dịch vụ phải chuyển đổi mục đích sử
dụng đất sang đất ở; nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và trả lại hiện trạng đất ban đầu.
Theo quy định của pháp luật, khi hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển đất thương mại, dịch vụ sang
đất ở phải được cấp phép của UBND cấp huyện nơi có đất. Nếu kế hoạch sử dụng đất hàng năm
không quy định vị trí có thửa đất thương mại, dịch vụ được chuyển mục đích sử dụng thì UBND
cấp huyện sẽ không ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.