Thời điểm chuyển quyền sở hữu và chuyển giao rủi ro trong giao dịch mua bán về nhà ở

Thời điểm chuyển quyền sở hữu và chuyển giao rủi ro trong
giao dịch mua bán về nhà ở Luật sư tư vấn:
1. Cơ sở pháp lý liên quan đến giao dịch nhà ở
2. Phân biệt thời điểm hợp đồng có hiệu lực và thời điểm chuyển giao quyền sở hữu
Trong tình huống trên nhiều người cho rằng, thiệt hại là Ông B phải chịu, vì Hợp đồng đã công
chứng, nên đã làm phát sinh hiệu lực. Thực ra lập luận như vậy là không chính xác vì đã có sự
nhầm lẫn giữa thời điểm Hợp đồng phát sinh hiệu lực và thời điểm chuyển giao quyền sở hữu.
Thực tế, hai thời điểm này, không phải lúc nào cũng đồng nhất. Xem xét những ví dụ dưới đây để thấy rõ vấn đề:
Ví dụ 1: Anh H ra tiệm vàng, để mua 02 cây vàng: Chủ hàng giao 02 cây vàng, Anh H giao tiền,
xong lên xe về. Trong ví dụ này: Thời điểm giao kết hợp đồng, thời điểm hợp đồng phát sinh hiệu
lực, thời điểm thực hiện hợp đồng, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu tài sản, thời điểm hoàn
thành hợp đồng, gần như cùng một lúc.
Ví dụ 2: Anh H ký Hợp đồng, đặt mua của Ông P một bộ bàn ghế bằng gỗ, và quy định đúng ngày
thứ 10, tính từ ngày ký Hợp đồng, phải giao hàng. Nếu các bên không có bất kỳ quy định nào khác,
thì Hợp đồng đã phát sinh hiệu lực từ thời điểm các bên ký kết Hợp đồng này, chứ không phải đợi
10 ngày sau khi Ông P giao hàng thì hợp đồng mới phát sinh hiệu lực. Như vậy trong ví dụ này,
thời điểm hợp đồng phát sinh hiệu lực là thời điểm các bên ký kết Hợp đồng, thời điểm giao hàng
là đúng ngày thứ 10, tính từ ngày ký Hợp đồng; Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu là khi Anh
H nhận được hàng (Chiếm hữu).
Việc phân biệt thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng và thời điểm chuyển giao quyền sở hữu có ý
nghĩa rất quan trọng. Việc xác định đúng thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng, là xác định kể từ
thời điểm đó, các Bên tham gia hợp đồng mới bị ràng buộc về quyền và nghĩa vụ đối với nhau,
Bên có quyền mới được phép yêu cầu bên kia thực hiện nghĩa vụ đối với mình, cũng là căn cứ để
xác định sự vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Do vậy, nếu Hợp đồng chưa phát sinh hiệu lực, hoặc bị
vô hiệu, thì không bên nào có quyền yêu cầu bên kia phải thực hiện nghĩa vụ đã được quy định trong hợp đồng.
Trong khi đó, việc xác định đúng thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, sẽ là căn cứ để xác định
thời điểm mà Người chủ mới được quyền thực hiện các quyền năng của Chủ sở hữu tài sản như
mua bán, trao đổi, tặng cho....... Vì về nguyên tắc, khi chưa xác lập quyền sở hữu, hay thậm chí đã
được xác lập quyền sở hữu, nhưng chưa hoàn tất thủ tục theo quy định của pháp luật, thì cũng chưa
đủ điều kiện để được thực hiện quyền năng của Chủ sở hữu. Ví dụ như, đã ký Hợp đồng công
chứng mua nhà, đã nhận nhà, đã giao tiền, nhưng chưa đăng ký sang tên, thì cũng không thể bán
lại ngay cho người khác.
3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán về nhà ở và thời điểm chuyển giao
quyền sở hữu nhà ở
Luật có phân định về hai loại giao dịch mua bán về nhà ở với các thời điểm là phát sinh hiệu lực
Hợp đồng khác nhau, và thời điểm chuyển giao quyền sở hữu khác nhau:
Khoản 2, 3 Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:
2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực
hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng,
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại
khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.
3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp
hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công
chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực
thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản quy định như sau:
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy
mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế
theo quy định của pháp luật.
Theo đó, đối với việc mua bán nhà ở thông thường (mua nhà đất giữa cá nhân với cá nhân không
vì mục đích thương mại) thì Hợp đồng mua bán nhà ở này bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
Thời điểm Hợp đồng có hiệu lực là từ khi được công chứng hoặc chứng thực.
Và thời điểm chuyển giao quyền sở hữu được quy định tại khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở 2014 như sau:
“1. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp
thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua
đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”
Theo đó thời điểm chuyển giao quyền sở hữu là thời điểm Bên Bán đã nhận đủ tiền và Bên mua
đã nhận bàn giao nhà (Trừ khi có thỏa thuận khác). Như vậy, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu
nhà trong trường hợp này phải thỏa mãn cùng lúc 02 điều kiện đó là: Bên Bán đã nhận đủ tiền và
Bên mua đã nhận bàn giao nhà. Điều đó, cũng có nghĩa là dù đã đăng ký sang tên xong xuôi, nhưng
còn thiếu 1 đồng, cũng chưa chuyển giao quyền sở hữu.
Ví dụ 3: Ngày 01/10/2020: Ông N ký hợp đồng có công chứng, Bán nhà cho Ông S - Kể từ lúc này
Hợp đồng đã phát sinh hiệu lực; Hợp đồng quy định là ngày 10/10/2020 Các bên sẽ tiến hành giao
nhà, và nhận 95% tổng giá trị mua bán - Các bên thực hiện đúng như vậy. Đến ngày 25/10/2020
Ông S đã đăng ký Nhà sang tên mình (Sổ hồng nhà mang tên Ông S), nhưng vì vẫn còn nợ 5% giá
trị nhà - Cho nên mặc dù Ông S đã được bàn giao nhà, đã có sổ chủ quyền, nhưng theo quy định,
vẫn chưa được chuyển giao quyền sở hữu, dẫu cho đã được cấp giấy chứng nhận. Ngược lại, nếu
đã bàn giao nhà, nhận đủ tiền, thì quyền sở hữu đã được chuyển giao, bất kể đã đăng ký hay chưa.
Đối với việc mua bán nhà ở giữa cá nhân với Chủ đầu tư xây dựng nhà ở để bán (Ví dụ như căn
hộ chung cư), thì Hợp đồng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Nghĩa rằng các bên có
quyền tự ký hợp đồng với nhau. Nếu không có thỏa thuận nào khác, thì thời điểm có hiệu lực là
kể từ khi các bên ký kết Hợp đồng.
Thời điểm chuyển quyền sở hữu được quy định tại khoản 3 Điều 12 Luật nhà ở 2014 như sau:
“3. Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm
chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm
bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định
của pháp luật về kinh doanh bất động sản”
Theo đó, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu là khi: Bên Bán đã nhận đủ tiền hoặc Bên mua đã
nhận bàn giao nhà (Trừ khi có thỏa thuận khác).Trường hợp này chỉ cần 01 trong 02 điều kiện, vì
luật dùng từ "hoặc", còn trường hợp ở trên luật dùng từ "và".
Ví dụ 4: Ngày 01/06/2020: Chủ đầu tư là Công ty G ký hợp đồng bán nhà cho Ông Y. Giả định,
giá mua bán là 10 tỷ. Nếu Ông Y đã giao đủ tiền, xem như quyền sở hữu đã được chuyển giao, bất
kể là đã nhận nhà hay chưa, đăng ký hay chưa. Ngược lại, nếu Ông Y đã nhận nhà, xem như quyền
sở hữu đã được chuyển giao, bất kể là đã thanh toán hay chưa, đăng bộ hay chưa!
Tóm lại, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở là khi đã nhận nhà và thanh toán đủ tiền đối
với mua bán thông thường giữa cá nhân. Nếu mua nhà của Chủ đầu tư là khi đã nhận nhà hoặc đã
thanh toán đủ tiền việc đăng ký, đăng ký hay chưa không quan trọng trừ khi các Bên có thỏa thuận
khác (nghĩa rằng nếu các bên có thỏa thuận khác, ví dụ như đặng ký xong mới chuyển giao quyền
sở hữu, thì phải tôn trọng thỏa thuận của các bên).
4. Thời điểm chịu rủi ro đối với nhà ở trong hợp đồng mua bán về nhà ở
Về nguyên tắc: Luật quy định rằng, ai là Chủ sở hữu, thì phải chịu rủi ro đối với tài sản. Theo lẽ
đó, thì đáng ra, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở như vừa nêu, cũng chính là thời điểm
chuyển giao rủi ro. Nghĩa rằng, khi đã thanh toán đủ tiền, đã nhận nhà, tức là đã chuyển giao quyền
sở hữu, như đã nêu vừa trên, thì đúng ra, đó cũng là lúc chuyển giao rủi ro luôn, như nhiều người
đã nhận định. Tuy nhiên, luật không quy định như vậy.
Điều 441 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định chung về thời điểm chịu rủi ro đối với tài sản như sau:
“Điều 441. Thời điểm chịu rủi ro
1. Bên bán chịu rủi ro đối với tài sản trước khi tài sản được giao cho bên mua, bên mua chịu rủi
ro đối với tài sản kể từ thời điểm nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
2. Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu
thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm
hoàn thành thủ tục đăng ký, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo đó, đối với Hợp đồng mua bán nhà ở, Bên bán phải chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ
tục đăng ký (Đăng bộ sang tên), Bên mua phải chịu rủi ro đối với nhà ở kể từ thời điểm hoàn thành
thủ tục đăng ký này (trừ khi có thỏa thuận khác). Như vậy, đối với tình huống mà khách hàng hỏi:
Ví dụ 5: Sáng ngày 02/01/2020, Ông A đã ký Hợp đồng có công chứng bán nhà cho Ông B, vào
buổi chiều ngày hôm đó, Ông A đã bàn giao nhà cho Ông B, Ông B cũng đã thanh toán đầy đủ
tiền cho Ông A. Tối hôm đó, do bị động đất, căn nhà sụp đổ hoàn toàn. Câu hỏi đặt ra là: Ai phải
gánh chịu thiệt hại của việc nhà bị đổ này?
Theo phân tích ở trên, nếu Ông B chưa đăng bộ sang tên mình xong tại Cơ quan đăng ký tài nguyên
môi trường (Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai), thì Ông A vẫn phải chịu rủi ro đối với tài sản
này; Còn nếu Ông B đã đăng ký sang tên mình xong, thì Ông B phải chịu (trừ khi có thỏa thuận khác).
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua
nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình,
cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì phải công chứng hoặc chứng thực. 5. Kết luận
Tóm lại, trong giao dịch mua bán về nhà ở, thì thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời điểm chuyển
giao rủi ro là khác nhau: Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở là khi đã nhận nhà và thanh
toán đủ tiền, đối với mua bán thông thường giữa cá nhân không thường xuyên (chủ thể quy định
tại khoản 2 Điều 10 Luật nhà ở 2014); Hay là khi đã nhận nhà hoặc đã thanh toán đủ tiền, nếu mua
nhà của Chủ đầu tư; Việc đăng ký, sang tên hay chưa không quan trọng. Trong khi đó, thời điểm
chuyển giao rủi ro là khi hoàn thành việc đăng ký sang tên trừ khi các Bên có thỏa thuận khác.
Nghĩa rằng nếu các bên có thỏa thuận khác, ví dụ như nhận nhà xong là chuyển giao rủi ro, thì
phải tôn trọng thỏa thuận của các bên.