Thủ tục mua bán nhà đất của người đã ly hôn làm thế nào?

Thủ tục mua bán nhà đất của người đã ly hôn làm thế nào?
1. Mua đất của cặp vợ chồng đã ly hôn thủ tục thế nào?
Xin chào Luật sư! Em có vấn đề nhờ Luật sư tư vấn giúp em. Năm 2009 em có mua 1 lô đất, do
có vài lý do nên người đứng tên trên GCNQSDĐ chưa sang tên cho em được. Nay theo yêu cầu
của em, người chồng đã đồng ý ra ký sang tên cho em. Khi ra phòng công chứng ký giấy sang
tên thì bắt buộc yêu cầu có 2 vợ chồng cùng có mặt để ký giấy.
Tuy nhiên, do hiện nay 2 vợ chồng họ đã không còn sống cùng nhau nữa và có mối quan hệ căng
thẳng nên không đồng ý có mặt ký công chứng. Em cũng không rõ vợ chồng họ đã ly hôn hay
chưa vì người chồng thì nói với em chưa ly hôn mà chỉ sống ly thân, còn người vợ thì nói người
chồng đã đơn phương ly hôn và có quyết định ly hôn rồi. Để giải quyết yêu cầu về việc sang tên
của em, người chồng đã ra phòng công chứng Quận 6 làm cho em 1 hợp đồng ủy nhiệm toàn
quyền quyết định phần đất thuộc quyền sử dụng của người chồng, trong đó có quyền được
chuyển nhượng cho người khác.
Nay em muốn người vợ cũng làm cho em một hợp đồng ủy quyền tương tự như của người chồng
thì người vợ phải có những giấy tờ gì? Và trong trường hợp nếu thực sự người chồng đã đơn
phương ly hôn nhưng người vợ không có quyết định ly hôn thì người vợ cần có những giấy tờ gì
để có thể ký hợp đồng ủy quyền cho em sang tên chuyển nhượng đất cho người khác?
Kính mong Luật sư trả lời giúp em vì hiện tại em đang rất rối với các thủ tục này. Em xin cảm ơn. Trả lời:
Để mua được đất từ hai vợ chồng đó thì trước hết bạn phải xác định rõ xem hai vợ chồng đó đã
ly hôn hay chưa vì khi ly hôn thì theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự (điều 241, 315), cả hai
sẽ có bản án, quyết định ly hôn của Tòa án, không thể người vợ không có bản án, quyết định ly hôn của tòa án được.
- Xét trường hợp 2 vợ chồng đó ly thân nhưng chưa ly hôn:
Đối với trường hợp này thì quan hệ hôn nhân của hai vợ chồng đó vẫn còn tồn tại và quyền sử
dụng đất đó đứng tên 2 vợ chồng hoặc chỉ đứng tên mình người chồng nhưng là tài sản chung
của hai vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân thì khi bán đất phải được sự đồng ý của người vợ. Theo
điều 34, 35 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 :
"Điều 34. Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung
1. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử
dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.
2. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ
ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy
định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định
tại khoản 3 Điều 33 của Luật này."
"Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung
1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những
trường hợp sau đây:
a) Bất động sản;
b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình."
Như vậy, khi bán tài sản là quyền sử dụng đất là bất động sản thì hai vợ chồng đó phải có sự thỏa
thuận bằng văn bản. Và vì đây là tài sản chung cho nên nếu bạn muốn định đoạt tài sản đó cũng
phải có văn bản ủy quyền của người vợ. Theo Điều 195 Bộ luật Dân sự năm 2015 - gọi tắt là BLDS:
"Điều 195. Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu
Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở
hữu hoặc theo quy định của luật.
Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở
hữu hoặc theo quy định của luật."
Mặc dù người chồng đó có thể ủy quyền cho bạn trong việc định đoạt nhưng nếu bạn muốn sang
tên quyền sử dụng đất này cho mình thì theo khoản 5 điều 141 Bộ luật dân sự 2015 về phạm vi đại diện:
"Điều 141. Phạm vi đại diện
...3. Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau
nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với
chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp
pháp luật có quy định khác."
Vì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này sang cho bạn mà bạn lại là người nhận
chuyển nhượng cho nên bạn không thể thực hiện giao dịch với chính mình, bạn chỉ có thể thay
mặt người đã ủy quyền cho bạn sang tên cho người khác nhưng phải có văn bản ủy quyền của cả hai vợ chồng.
Theo điều 188 Luật đất đai năm 2013:
"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa
kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.:
- Xét trường hợp hai vợ chồng đó đã ly hôn:
Theo khoản 1 điều 99 Luật đất đai 2013:
"1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho những trường hợp sau đây:...
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án
hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc
quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đã được thi hành;"
Như vậy, khi đã có bản án, quyết định ly hôn của Tòa án thì:
- Nếu mảnh đất đó được chia mỗi người một phần thì mỗi người đều đủ điều kiện được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu người chồng muốn bán đất cho bạn thì phải thực hiện thủ
tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo bản án hoặc quyết định của Tòa án. Về phía người vợ cũng tương tự như vậy.
- Nếu mảnh đất đó được giao cho một người (vợ hoặc chồng) thì người này cần làm thủ tục đăng
biến động đất đai để điều chỉnh thông tin về người sử dụng đất. Kể từ thời điểm hoàn thành thủ
tục này, người đó có toàn quyền chuyển nhượng cho bạn mà không cần hỏi ý kiến của người còn lại.
2. Cách lập hợp đồng mua bán đất để sang tên đổi chủ?
Xin cho tôi hỏi: Tôi bán một lô đất với giá 600 triệu đồng, tôi có trách nhiệm làm thủ tục sang
tên đổi chủ cho bên mua, và bên mua khi ra công chứng mua bán, bên mua đưa cho tôi trước 100
triệu đồng, và sẽ thanh toán đủ cho tôi 500 triệu đồng còn lại sau khi hoàn thành thủ tục sang tên đổi chủ.
Vậy nếu sau này tôi làm xong thủ tục sang tên đổi chủ mà bên mua không chịu thanh toán số tiền
còn lại thì tôi có lấy lại được đất không? Người gửi: TTML Trả lời:
Hiện nay, pháp luật dân sự không quy định cụ thể trong những trường hợp nào các bên có quyền
chấm dứt hay hủy bỏ hợp đồng, cũng không quy định mức độ vi phạm nghĩa vụ cụ thể của các
bên đến mức độ nào thì bên còn lại sẽ có quyền đơn phương chấm dứt hay hủy bỏ hợp đồng. Bộ
luật Dân sự 2015 đề cao nguyên tắc tự do thỏa thuận của các bên vì thế, với trường hợp của bạn,
nếu sau này bạn làm xong thủ tục sang tên đổi chủ mà bên mua không chịu thanh toán số tiền
còn lại thì bạn có thể lấy lại được đất nếu có đủ các điều kiện do pháp luật quy định dưới đây.
Thứ nhất, bạn có thể yêu cầu hủy bỏ hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật vì việc không
thực hiện nghĩa vụ thanh toán của bên mua được xem là vi phạm cơ bản nghĩa vụ hợp đồng theo
quy định của Bộ luật Dân sự 2015:
Điều 440. Nghĩa vụ trả tiền
1. Bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền theo thời hạn, địa điểm và mức tiền được quy định trong hợp đồng.
2. Trường hợp các bên chỉ có thỏa thuận về thời hạn giao tài sản thì thời hạn thanh toán tiền
cũng được xác định tương ứng với thời hạn giao tài sản. Nếu các bên không có thỏa thuận về
thời hạn giao tài sản và thời hạn thanh toán tiền thì bên mua phải thanh toán tiền tại thời điểm nhận tài sản.
3. Trường hợp bên mua không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền thì phải trả lãi trên số tiền chậm
trả theo quy định tại Điều 357 của Bộ luật này.
Hoặc trong trường hợp bạn và bên mua có thỏa thuận trong hợp đồng là việc không thanh toán
của bên mua là điều kiện hủy bỏ hợp đồng:
Điều 423. Hủy bỏ hợp đồng
1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:
a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
c) Trường hợp khác do luật quy định.
2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho
bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông
báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Việc hủy bỏ hợp đồng chỉ được thực hiện sau khi bạn đã có yêu cầu nhưng bên mua không thực
hiện nghĩa vụ thanh toán của mình. Lúc này bạn có thể yêu cầu Tòa án giải quyết nhằm bảo vệ
các quyền và lợi ích của bạn.
Thứ hai, về hậu quả của hợp đồng sau khi bị hủy bỏ theo quy định trên: " Khi hợp đồng bị huỷ
bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài
sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền". Do đó, trong trường
hợp của bạn, nếu hợp đồng bị hủy bỏ thì bạn sẽ được hoàn trả lại phần diện tích đất mà bạn đã
chuyển nhượng quyền sử dụng.
Do đó, khi bạn đã hoàn thành nghĩa vụ của mình, bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu bên mua thực
hiện nghĩa vụ thanh toán của họ. Đồng thời, nếu việc chậm hoặc không thanh toán của họ gây ra
thiệt hại cho bạn thì bạn có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật dân sự
với những thiệt hại vật chất thực tế.
3. Bồi thường hợp đồng mua bán đất khi chủ đầu tư không bàn giao sổ hồng?
Chào tổ tư vấn, tôi tên NVH , năm nay 28 tuổi, đang sinh sống tại tp. HCM, tháng 5 năm 2017
tôi có mua 1 lô đất thuộc 1 dự án ở của 1 công ty bđs tương đối có tiếng tại khu vực. Theo như
đúng cam kết thì tháng 2 năm nay sẽ chính thức có sổ, tuy nhiên theo như công ty bđs trên liên
lạc với tôi để thông báo là đang trục trặc về pháp lý nên sẽ không có sổ như dự kiến, và hướng
giải quyết công ty đưa ra là đền bù tiền lãi áp dụng so với quy định của ngân hàng nhà nước.
Tất nhiên là tôi sẽ không chấp nhận phương án trên vì giá trị đất hiện tại của tôi đã lên gấp rất
nhiều lần so với lãi suất mà công ty đưa ra, vì những lô đất trong khu đó khách hàng đã bán lại
giá rất cao. Mong tổ tư vấn cho tôi vài lời khuyên nếu tôi không đồng ý giải quyết như trong hợp đồng có được không? Trân trọng cảm ơn.
- Nguyễn Văn H Trả lời:
Căn cứ vào Bộ luật dân sự 2015 bên chủ đầu tư đã vi phạm hợp đồng với bạn, hiện tại họ cung
cấp thông tin với bạn rằng miếng đất và công trình trên đất này gặp trục trặc nên không thể cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được do vậy muốn hoàn trả lại số tiền cộng thêm phần tiền
lãi theo lãi ngân hàng là chưa hợp lý. Với trường hợp bên chủ đầu tư đã vi phạm hợp đồng thì
bạn hoàn toàn có quyền được đề nghị những khoản như sau:
1. Bồi thường thiệt hại
Bộ luật dân sự 2015 có quy định bên nào có lỗi trong việc gây ra thiệt hại cho bên còn lại thì
phải bồi thường thiệt hại, các loại bồi thường thiệt hại thường gặp đó là:
- Bồi thường thiệt hại về tài sản nếu tài sản bị hư hỏng
- Bồi thường thiệt hại do thu nhập, lợi nhuận, thù lao bị giảm sút ( ví dụ: khiến bạn không có chỗ
ở, khiến bạn vi phạm hợp đồng đặt cọc và phải bồi thường cọc cho người khác hoặc số tiền bạn
dùng để mua nhà là số tiền bạn đi vay có lãi suất từ người khác...)
- Bồi thường về sức khỏe, tinh thần nếu việc vi phạm gây ảnh hưởng đến sức khỏe của bên bị vi phạm.
Mức bồi thường do các bên thỏa thuận và dựa vào thiệt hại thực tế mà bên có lỗi gây ra.
Vậy ngay cả khi trong hợp đồng không quy định về bồi thường thiệt hại thì khi có sự vi phạm
bạn vẫn có thể thống kê những thiệt hại do bên vi phạm hợp đồng gây ra để yêu cầu bồi thường.
2. Phạt vi phạm hợp đồng
Phạt hợp đồng là một chế tài cũng được áp dụng nếu các bên vi phạm hợp đồng, tuy vậy, việc
phạt hợp đồng là do các bên thỏa thuận khi giao kết hợp đồng. Nếu các bên không thỏa thuận thì
sẽ không đặt ra vấn đề phạt vi phạm hợp đồng này.
3. Đình chỉ thực hiện hợp đồng hoặc buộc thực hiện đúng hợp đồng
Sau khi có xảy ra tranh chấp, thường các bên sẽ không thể thực hiện đúng hợp đồng, theo đó các
bên sẽ quyết định đình chỉ hợp đồng tức là sẽ không thực hiện hợp đồng nữa mà tìm đối tác khác.
Tuy nhiên cũng có những trường hợp, điển hình là trường hợp của bạn - hợp đồng đã được thực
hiện gần xong thì một trong hai bên có quyền đề nghị bên còn lại buộc phải thực hiện đúng hợp đồng.
Pháp luật dân sự luôn khuyến khích việc các bên đàm phán, hòa giải để giải quyết mâu thuẫn,
việc này vừa có thể thúc đẩy mối quan hệ hợp tác giữa hai bên lại vừa có thể tiết kiệm thời gian
và chi phí cho việc tố tụng, mặt khác đôi khi việc này không làm phương hại đến uy tín của 2 bên.
4. Mua bán đất viết tay thì trường hợp nào được cấp giấy chứng nhận?
Kính thưa tổng đài tư vấn trực tuyến về luật đất đai! Tôi xin có một vài câu hỏi được giúp đỡ như
sau: Tôi có mua thửa đất thuộc dạng sạt lở chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng
khi mua bán đã có dấu xác nhận của UBND xã, tôi xin hỏi đất đó tôi có đủ điều kiện để làm giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất không? Và có thể xây nhà kiên cố trên đất đó không?
Kính mong được giúp đỡ! Xin chân thành cảm ơn! Trả lời:
TH1: Bạn đang sử dụng đất từ trước ngày 01/01/2008:
Căn cứ khoản 1 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Đất đai:
"Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa
thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định
1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận
và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng
đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại
Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ
không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật....."
Như vậy nếu việc mua bán của bạn từ trước ngày 01/01/2008 và bạn đang sử dụng đất thì bạn
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
TH2: Bạn đang sử dụng từ trước ngày 01/07/2014:
Do đây là trường hợp hợp đồng mua bán ký trước ngày 01/07/2014 nên theo quy định của Bộ
luật Dân sự cũ thì văn bản chuyển quyền sử dụng đất phải có công chứng hoặc chứng thực mới
có đủ điều kiện để có hiệu lực.
Căn cứ khoản 2 Điều 82 Luật đất đai năm 2013:
"2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ
có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền
sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:
a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;
b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ
sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường
hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện
thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);
c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông
tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng
đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã
cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.
Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các
bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định."
Như vậy, có thể thấy giấy tờ mua bán của bạn có xác nhận của UBND xã thì đây là trường hợp
bạn đi thực hiện thủ tục xác nhận chữ ký của các bên chứ không phải công chứng hợp đồng mua
bán vì theo quy định khi công chứng hợp đồng thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất
nên trường hợp này bạn không được cấp giấy chứng nhận khi dựa vào giấy tờ trên.
5. Doanh nghiệp có quyền bán đất khi chưa có sổ đỏ hay không?
Thưa luật sư, Có pháp luật nào liên quan khi thực hiện mua bán tài sản doanh nghiệp đó chưa
được cấp GCNQSD đất và tài sản gắn liền với đất thì phải công chứng hay chứng thực hợp đồng
hay không, cụ thể: Công ty chúng tôi có mua tài sản của một doanh nghiệp A trong Khu công
nghiệp nhưng không tiến hành công chứng hay chứng thực hợp đồng mua bán.
1. Có quy định pháp luật nào liên quan khi thực hiện mua bán tài sản (Doanh nghiệp A chưa
được cấp GCNQSD đất và tài sản gắn liền với đất) thì phải công chứng hay chứng thực hợp đồng
hay không? Ngoài quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013.
2. Công ty chúng tôi có được tiếp tục thuê đất trong khu công nghiệp hay không? Trả lời:
Luật đất đai năm 2013 quy định:
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và
nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa
vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho
từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần
quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và
được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì
ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất
được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh
doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc
các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc
chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền slaử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được
công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện
tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Căn cứ theo những quy định trên , thì trường hợp của bạn đã được quy định rất cụ thể tại điểm b
khoản 3 điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì hợp đồng được công chứng, chứng thực theo yêu cầu
của các bên thực hiện giao dịch.
Điều 168 Luật đất đai 2013 cũng quy định về thời điểm thực hiện quyền của người sử dụng đất:
"Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho,
thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi
quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết
định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất
được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."
Nếu công ty bạn có nhu cầu thuê đất trong khu công nghiệp thì vậy tiếp tục được thuê theo quy
định của pháp luật tại điểm b, khoản 2 điều 174 và điểm đ, khoản 1 điều 175 Luật đất đai năm 2013.