THỰC TRẠNG XÃ HỘI VÀ CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC HIỆN NAY | Đại học Ngoại Ngữ - Tin Học Thành Phố Hồ Chí Minh

CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ CHUNG CƯ MINI
THỰC TRẠNG XÃ HỘI VÀ CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC HIỆN NAY
.Bất cập từ chính sách, lỗ hổng pháp lý trong công tác quản lý chung cư mini:
3.1. Hạn chế trong hành lang pháp lý:
Dựa trên Luật hiện hành (khoản 2 Điều 46 của Luật nhà ở 2014), loại hình chung cư mini chưa được xác
định rõ về tiêu chuẩn về quy chuẩn cũng như về yêu cầu quản lý, thậm chí định danh cũng không thực sự
rõ ràng. Bên cạnh đó, cách gọi sản phẩm chung cư mini như hiện nay là không chính thống, sử dụng một
thuật ngữ không có trong luật.
Mặt khác, Luật Nhà ở quy định hai loại hình nhà ở: “Nhà ở riêng lẻ” và “Nhà chung cư”. Theo nguyên tắc
loại trừ, do không phải “nhà chung cư” nên bản chất các tòa “chung cư mini tồn tại dưới khung pháp lý là
nhà ở riêng lẻ. Điều đó dẫn đến chủ đầu tư “chung cư mini” được miễn thủ tục lập dự án đầu tư theo Điều 52 Luật Xây dựng.
Trên cơ sở đó, một cá nhân hoặc hộ gia đình có thể đứng ra xây dựng chung cư mini để bán mà không bị
khống chế về số lượng căn hộ, chỉ hạn chế về chiều cao và thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng đối với
nhà ở riêng lẻ hiện nay còn đơn giản, bộc lộ nhiều lỗ hổng.
Cụ thể, thủ tục pháp lý đầu tư “chung cư mini” hiện nay rất nhanh gọn (chỉ cần xin giấy phép xây dựng
theo trình tự cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thông thường, do UBND cấp huyện cấp, thường chỉ mất
khoảng 2-3 tháng). Ngoài ra, chủ đầu tư còn được xin cấp “sổ hồng” cho từng căn hộ và được bán đứt ngay sau đó.
3.2. Xung đột pháp luật trong việc cấp phép “nhà chung cư”:
Thực tế cho thấy, nếu một cá nhân có thửa đất ở, muốn đầu tư nhà chung cư để bán thì trước hết phải
thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS; phải lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu
tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (gồm các thủ tục: chấp thuận chủ trương đầu
tư, giao đất/cho thuê đất, định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, thẩm định báo cáo nghiên
cứu khả thi/thiết kế cơ sở, thẩm duyệt PCCC, cấp giấy phép xây dựng, nghiệm thu PCCC, nghiệm thu
công trình đủ điều kiện đưa vào vận hành...).
Một dự án phát triển nhà chung cư thông thường sẽ mất tối thiểu 2 năm để hoàn thiện thủ tục pháp lý
trước khi khởi công, chủ đầu tư phải đáp ứng rất nhiều điều kiện về vốn, năng lực triển khai và chịu tác
động của hàng chục luật quản lý theo nhiều chuyên ngành.
Đứng dưới danh nghĩa là "nhà ở riêng lẻ", các chung cư mini hiện nay không chịu sự ràng buộc bởi thủ
tục tiền kiểm, hậu kiểm của Sở Xây dựng như với các chung cư thương mại khác. Điều này rất bất cập và
phi lý khi các chung cư dù là quy mô lớn như quy mô nhỏ cũng đều có tính chất rất phức tạp về kỹ thuật,
yêu cầu cao về độ an toàn và quy trình hoàn thiện giấy phép để đi vào sử dụng cũng đòi hỏi rất cao vì liên
quan đến sinh mệnh của nhiều con người.
3.3. Mở rộng: Xung đột lợi ích giữa cung-cầu trong thị trường nhà ở bình dân:
Thực tế việc nở rộ chung cư mini trong những năm gần đây phản ánh cung - cầu đúng quy luật của kinh
tế thị trường trong lĩnh vực nhà ở, phù hợp với hoạt động và thu nhập của không ít cư dân đô thị.
Theo quy định của luật thì người sở hữu chung cư mini “được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với
từng căn hộ trong nhà ở đó”. Nhưng trong thực tế thì chưa có văn bản hướng dẫn nên một mặt vướng mắc
về pháp lý khi hầu hết người mua không được cấp quyền sở hữu, mặt khác người ta cấp phép không đúng,
hoặc làm ngơ để xây dựng không đúng so với cấp phép.
Trong các giao dịch dân sự về “chung cư mini” hiện nay, người bán và mua ngầm thỏa hiệp với nhau là
mua bán “quyền được ở lâu dài” cũng có thể hiểu là trả tiền thuê một lần suốt vòng đời tồn tại của loại tài
sản này. Việc mua đi bán lại quyền này cũng đang diễn ra thường xuyên. Nhưng vì những mâu thuẫn kể
trên, đến khi nảy sinh những tranh chấp phát sinh thì hầu hết trường hợp đều hoàn toàn thiếu cơ sở phân
tích rõ tình huống như thế nào và càng không biết được các cơ quan quản lý sẽ dựa vào đâu để xử lý. Ví
dụ, nếu chẳng may tòa nhà hư hỏng toàn bộ thì trên thực tế không ai đứng ra chịu trách nhiệm và người mua sẽ tay trắng.
Với nhiều người thu nhập thấp chấp nhận đi thuê hoặc mua chung cư mini là sự lựa chọn tối ưu trong bối
cảnh hiện nay. Chung cư mini quy mô nào thì cũng là tài sản lớn của người mua/người bán và của xã hội.
Nó đang là thực trạng cần giải pháp quản lý phù hợp.
GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC TRONG VIỆC QUẢN LÝ CHUNG CƯ MINI.
Điều chỉnh luật pháp và quy định: Chính phủ có thể xem xét và điều chỉnh luật pháp liên quan đến
chung cư mini, để đảm bảo rằng chúng tuân thủ các tiêu chuẩn an toàn và chất lượng, cũng như các quy
định về quyền sở hữu và quản lý.
Bổ sung thêm khái niệm “Chung cư mini vào Luật nhà ở” vì hiện nay trong luật không có khái niệm này.
Đồng thời quy định về số lượng căn hộ, số tầng lầu, chiều cao, diện tích tối thiểu của một chung cư mini
và chiều cao, diện tích sàn tối thiểu cho mỗi căn hộ trong chung cư mini.
Cần phải quy định về thủ tục lập dự án đầu tư cho chung cư mini vì theo như phần phân tích lỗ hổng ở
phía trên ta thấy chung cư mini hiện tồn tại dưới khung pháp lý của nhà ở riêng lẻ => Chủ đầu tư chung
cư mini được miễn thủ tục lập dự án đầu tư theo Điều 52 Luật xây dựng.
Quy định về phòng cháy chữa cháy: Yêu cầu phải có hệ thống chữa cháy đảm bảo, phù hợp. Chung cư
mini phải có lối thoát hiểm, xây dựng ở địa điểm xe cứu hỏa có thể tiếp cận khi có xảy ra hỏa hoạn.
Quản lý và giám sát nghiêm ngặt: Cần thiết phải có sự kiểm tra và giám sát chặt chẽ để đảm bảo rằng
các chung cư mini tuân thủ các quy định và tiêu chuẩn cần thiết. Các cơ quan chức năng cần tăng cường
kiểm tra và giám sát để đảm bảo an toàn và chất lượng cho cư dân, thực hiện nghiêm túc, đúng quy tắc,
quy trình cấp giấy phép xây dựng chung cư mini.
Giáo dục, thúc đẩy sự tham gia của cộng đồng: Cung cấp thông tin cho cư dân về quyền và trách
nhiệm của họ (bằng cách tổ chức các buổi tuyên truyền pháp luật cộng đồng ở địa phương, đưa tin bằng
các trang mạng xã hội chính thống của đài truyền hình Việt Nam, ...), cũng như về việc hợp tác với nhà
quản lý và chính quyền địa phương để cải thiện điều kiện sống trong chung cư mini.
Khuyến khích cư dân quan tâm đến vấn đề quản lý và sửa chữa chung cư mini nơi họ đang sống để đảm
bảo rằng họ có tiếng nói trong quá trình quyết định và giám sát (họ có thể thuê bảo vệ để đảm bảo an ninh
ở chung cư, yêu cầu chủ chung cư mini phải gọi người kiểm tra hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy định kỳ, …).
Tạo ra các lựa chọn sáng suốt: Chính phủ và các tổ chức có thể khuyến khích phát triển các dự án nhà ở
với diện tích phù hợp, giá cả phải chăng. Có các chính sách hỗ trợ tiền thuê nhà với những người có thu
nhập thấp. Việc thực hiện các giải pháp cần sự hợp tác giữa nhiều bên và thời gian để thấy sự thay đổi.
Tuy nhiên việc nâng cao chất lượng sống và sự an toàn cho cư dân sinh sống tại chung cư mini là điều cần thiết và quan trọng.
CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ NHÀ Ở XÃ HỘI
- Ưu đijm nhà ở xã hội:
•Các dư án nhà ở xã hô zi thường được bán ra mới mức giá thấp hơn rất nhiều. Đó là mô zt trong những ưu
đãi của nhà nước để người dân có thể dễ dàng hơn trong viê zc sở hữu căn nhà.
•Các đối tượng thuô zc diê zn được mua, thuê nhà ở xã hô zi còn được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi. Có
thể vay lên tới 80% giá trị căn hô z và mức lãi suất thấp chỉ 4-5%. - Nhược đijm
•Không phải ai cmng cn thj mua nhà ở xã hô o
i: phải nằm trong chính sách được mua nhà ở xã hô zi theo
Điều 51 của Luâ zt Nhà ở 2014 và chỉ được hưởng chính sách ưu đãi mô zt lần duy nhất. → Chỉ những đối
tượng trong danh sách mà pháp luật quy định mới được mua loại hình nhà ở giá rẻ này.
•Tiện ích và chất lượng trong loại nhà giá rẻ này sẽ không thể sánh bằng những dự án nhà thương mại khác.
•Quy định về diê o
n tích khi mua nhà ở xã hô o
i: Các căn hô z thuô zc dự án nhà ở chỉ có diê zn tích từ 30-
70m2, điều này sẽ không đáp ứng đủ cho những gia đình đông người có nhu cầu diện tích sống rộng rãi
•Chủ sở hữu không được phép bán nhà ở xã hô o
i đã mua trong vòng 5 năm sau khi dọn vào ở: Nếu
có nhu cầu bán trước thời hạn thì chỉ có thể bán cho chủ đầu tư, nhà nước và các đối tượng thuộc diện
được phép mua loại nhà này.
Môi trường sống chỉ đạt mức trung bình, chất lượng xây dựng thì không được tốt nên công trình bị xuống cấp nhanh hơn.
Vậy, cn nên mua nhà ở xã hội không?
Nếu thuô zc diê zn nằm trong đối tượng chính sách được mua nhà ở xã hô zi thì bạn nên sở hữu mô zt căn nhà ở
xã hô zi. Bởi với mức giá thấp hơn các căn hô z thương mại thông thường, nhà ở xã hô zi sẽ tạo cơ hô zi dễ dàng
sở hữu hơn. Thay vì phải đi thuê bạn đã có thể sở hữu mô zt nơi ở riêng với tầm tài chính vừa phải, phù hợp
với điều kiê zn kinh tế và sinh hoạt của gia đình.
2. Thực trạng nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay
Các nghịch lý về nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay:
*Cung cầu bất đối xứng;
*Không cn nguồn đầu tư:
3. Bàn về chính sách về hỗ trợ nhà ở xã hội của Việt Nam
*Mục đích của việc ban hành chính sách về nhà ở xã hội tại Việt Nam
*Việc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội cần phải được thực hiện theo những nguyên tắc nhất
định nhằm mục đích đảm bảo các chính sách của pháp luật
Chính sách nhà ở là một hình thức cụ thể của chính sách xã hội với mục tiêu bảo đảm cho người thu nhập
thấp trong xã hội có nhà ở để hòa nhập với cộng đồng, để tái sản xuất sức lao động và tham gia tích cực
vào các hoạt động phát triển kinh tế - xã hội.
Chính sách nhà ở xã hội là một chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước ta. Trước năm 1992, Nhà nước đã
thực hiện chính sách phân phối nhà ở cho cán bộ, công nhân, viên chức thuộc các cơ quan, đơn vị Nhà
nước. Đến năm 1991, với sự ra đời của Pháp lệnh Nhà ở thì chính sách bao cấp về nhà ở đã được xóa bỏ.
Tuy nhiên, khái niệm nhà ở xã hội mới xuất hiện chính thức lần đầu trong Luật Nhà ở năm 2005 với ý
nghĩa nhà ở xã hội là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội, góp
phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội. Luật Nhà ở năm 2014 tiếp tục kế thừa chính sách về nhà ở
xã hội. Theo đó, Nhà nước sẽ ban hành cơ chế chính sách miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, cơ chế tài chính khác và để hỗ trợ thực hiện chính sách nhà ở xã hội.
Với các chính sách ưu đãi nêu trên, việc phát triển nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở công nhân đã đạt
được một số kết quả quan trọng. Tính đến tháng 3/2023, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 307 dự án
nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 157.100 căn, với tổng diện tích hơn 7.950.000 m2.
Đang tiếp tục triển khai 294 dự án (bao gồm các dự án đang xây dựng và dự án đã được chấp thuận chủ
trương đầu tư), với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn, với tổng diện tích khoảng 14.425.000 m2, giúp
cho hàng trăm nghìn người thu nhập thấp, công nhân được cải thiện nhà ở, có chỗ ở an toàn.
Tuy nhiên. các chính sách phát triển nhà ở xã hội được triển khai suốt thời gian qua chỉ thu về kết quả
khiêm tốn, cho thấy mô hình này ở Việt Nam đang được vận hành chưa thực sự hiệu quả và có những hạn chế nhất định:
Hạn chế về mô hình phát trijn nhà ở xã hội
Ở các nước phát triển, chính sách nhà ở xã hội liên quan đến 3 điểm sau: khả năng tiếp cận (đn là tiếp
cận với nhà ở đầy đủ, và các dịch vụ quản lý và bảo trì cho các hộ gia đình cn thu nhập thấp); khả
năng chi trả (liên quan đến việc hạn chế gánh nặng thanh toán nhà ở cho các hộ gia đình cn thu
nhập thấp); chất lượng (bao gồm nâng cao các tiêu chuẩn xây dựng mới hoặc thúc đẩy bảo trì và
cải tạo đj đảm bảo nhà đầy đủ cho các hộ ô nghèo).
Mô hình phát triển nhà ở xã hội của các nước phát triển là sự kết hợp của hai chủ thể nhà nước và tư nhân
tham gia. Thông thường chủ thể nhà nước là chính quyền địa phương do các công ty nhà nước, còn chủ
thể tự nhận là khu vực tư nhân gồm các tổ chức phi lợi nhuận hoặc ít lợi nhuận tham gia.
Chẳng hạn như ở Anh, các hiệp hội nhà ở là người cung cấp chính với 54% cổ phần nhà ở xã hội, trong
khi chính quyền địa phương quản lý 46%. Tương tự như vậy, 60% nhà ở xã hội do chính quyền địa
phương và các công ty nhà nước quản lý.
Hiện nay ở Việt Nam, Nhà nước thực hiện mô hình phát triển nhà ở xã hội chủ yếu thông qua các dự án
của doanh nghiệp. Doanh nghiệp chịu trách nhiệm từ khẩu xây dựng, phân phối với sự giám sát của nhà
nước đến quản lý vận hành nhà ở. Nhà ở xã hội được xây dựng trên nguyên tắc nhà nước hỗ trợ để giảm
giá thành xây dựng. Các doanh nghiệp được miễn hoàn toàn thuế sử dụng đất, lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi
suất thị trường, được Nhà nước hỗ trợ một phần kinh phí, được dùng 20% nhà ở xã hội để kinh doanh nhà
ở thương mại. Do đó, giả nhà ở xã hội sẽ thấp từ 20-30% giá nhà ở thương mại.
Giảm giá thành nhà ở nhưng vẫn đảm bảo chất lượng xây dựng cũng rất cần ứng dụng công nghệ xây
dựng tiên tiến và giảm bớt các rào cản hành chính liên quan từ lĩnh vực quy hoạch, thiết kế, thi công,
nguyên vật liệu, quản lý vận hành cho đến giảm các khâu "xin cho" trong trình tự thủ tục cấp phép xây
dựng. Tuy nhiên, do nhu cầu cầu về về nhà ở giá hợp lý tăng cao, trong khi đó còn tồn tại rất nhiều rào
cản trong các thủ tục hành chính, nguồn vốn, công nghệ xây dựng chưa phát triển, nên thực hiện Chiến
lược và Chương trình phát việc triển nhà ở xã hội chắc chắn không thể đáp ứng được.
Hạn chế về đối tượng tiếp cận
Tại các nước phát trijn hiện cn ba mô hình về nhôm đối tượng tiếp cận nhà ở xã hội: một là, mô
hình dành cho tất cả mọi người; hai là, mô hình dành cho nhnm người dễ bị tổn thương và nhnm cn
mức thu nhập thấp; ba là, mô hình dành cho nhnm dễ bị tổn thương và nhnm xã hội đặc biệt (người
tị nạn, cư trú chính trị, người khuyết tật...).
Với mô hình thứ nhất, nhà ở tử tế được xây dựng với giá cả phải chăng cho toàn bộ dân cư mà không
tỉnh đến thu nhập. Trong mô hình này, nhà ở được coi là trách nhiệm công công và được cung cấp thông
qua các công ty nhà ở của chính quyền địa phương. Tiền thuê dựa trên chi phí, trợ cấp và bảo lãnh tiền
thuê cho các nhóm dễ bị tổn thương. Việc phân bổ nhà ở được dựa trên danh sách đăng ký và không sử
dụng tiêu chỉ thu nhập để đánh giá điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội.
Mô hình thứ hai giả định rằng thị trường sẽ đáp ứng hầu hết nhu cầu về nhà ở. Nhà ở xã hội chỉ nhằm
vào những hộ gia đình mà thị trường không thể cung cấp nhà ở vừa có chất lượng tốt vừa có giả hợp lý.
Theo Pittini, nhà ở xã hội được phân bổ bởi các nhà cung cấp nhà ở trên cơ sở một bộ quy tắc và thủ tục
cụ thể, dựa theo các tiêu chí ưu tiên và mức trần thu nhập. Tiền thuê nhà sẽ quy định mức giá trần có định
và các hộ gia đình hưởng các khoản trợ cấp nhà ở có thể chi trả một phần tiền thuê nhà.
Mô hình thứ ba nhằm phân bổ nhà ở cho một nhóm người thu hưởng hạn chế, thường là cho các hộ gia
đình dễ bị tổn thương phụ thuộc rất nhiều vào trợ cấp của nhà nước (ví dụ như người thất nghiệp, người
tàn tật, người cao tuổi, cha mẹ đơn thân). Tại Liên minh Châu Au, “nhà ở xã hội cho nhóm người dễ bị
tổn thương nhất thường do chính quyền địa phương phân bổ dựa trên nhu cầu”, do vậy, khoản tiền thuế
dựa trên chi phí hoặc được xác định trên cơ sở thu nhập. Còn ở Việt Nam, đối tượng tiếp cận nhà ở xã hội
gồm các đối tượng được quy định tại Điều 51 Luật Nhà ở 2014 (đã nêu trên). Ngoài ra, đối tượng tiếp cận
nhà ở xã hội còn phải thỏa mãn them 3 điều kiện nữa, đó là khó khăn về nhà ở, điều kiện cư trú và điều kiện về thu nhập.
4. Bức tranh toàn cảnh về nhà ở xã hội trên thế giới
Phát triển nhà ở xã hội đang là bài toán khó, làm đau đầu các cơ quan quản lý và kinh nghiệm từ các thị
trường phát triển được xem là gợi ý hữu ích để tìm lời giải cho bài toán này: •Singapore:
Khó có thể lý giải hết những gì dẫn tới sự thành công này của “Đảo quốc sư tử”, nhưng tựu chung lại sự
thành công bắt nguồn từ các yếu tố chính sau:
- Thứ nhất, Singapore thiết lập một cơ quan nhà nước duy nhất phụ trách việc nghiên cứu, phát triển,
phân phối, duy tu và bảo trì nhà ở xã hội là Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB) và vì điều này, nhà ở xã hội
tại Singapore được gọi là nhà HDB. Cùng với đó là luật quy định đất đai thuộc sở hữu nhà nước. HDB
cũng chính là cơ quan đứng ra cho người dân vay tiền với lãi suất ưu đãi để mua nhà trả góp.
- Thứ hai, việc xây dựng các khu nhà HDB đều dựa trên quy hoạch tổng thể, tính toán dài hạn, chú trọng
tới môi trường sống, gắn liền với cơ sở hạ tầng gồm hệ thống đường sá, bến xe buýt, tàu điện ngầm,
trường học các cấp và y tế, đồng thời có đầy đủ các tiện ích ở khu vực lân cận như siêu thị, chợ dân sinh,
khu ăn uống bình dân và vui chơi giải trí, mua sắm.
- Thứ ba, việc đăng ký mua nhà HDB diễn ra minh bạch, dựa trên cơ sở dữ liệu dân cư đầy đủ cũng như
các quy định, thủ tục pháp lý chặt chẽ, ngặt nghèo để tránh tình trạng đầu cơ. Chẳng hạn, mỗi người dân
chỉ được sở hữu 1 căn hộ HDB, chỉ được bán sau khi đã ở tối thiểu 5 năm, khi bán đi thì phải đợi 30 tháng
sau mới được đăng ký mua nhà HDB mới khác (có thể mua nhà HDB khác trên thị trường thứ cấp), người
độc thân trên 35 tuổi mới được mua nhà HDB bán lại.
- Thứ tư, giá nhà phù hợp với thu nhập của người lao động và người dân có thể vay thế chấp với lãi suất
ưu đãi, trả góp hàng tháng ở mức chấp nhận được.
Singapore dùng một kế hoạch phát triển thông minh và dài hạn, tập trung vào việc quy hoạch, hài hòa cân
đối với chính sách về tài chính cũng như chặt chẽ trong việc giám sát quyền với đất. Mỹ:
5. Giải pháp hoàn thiện chính sách quản lý nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay:
•Đề nghị các địa phương cần đôn đốc chủ đầu tư dự án thương mại khu đô thị triển khai đầu tư xây dựng
nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của những dự án này theo tiến độ đã phê duyệt. Trường hợp chủ đầu tư
không thực hiện thì thu hồi quỹ đất 20%, sau đó lựa chọn và giao cho chủ đầu tư khác.
•Đồng thời đề nghị tập trung triển khai đề án theo đúng tiến độ, đề nghị các bộ ngành khác kết hợp cùng
bộ xây dựng tập trung triển khai một số nhiệm vụ, trong đó có nhiệm vụ phối hợp với các cơ quan của
Quốc hội để hoàn thành, hoàn thiện, ban hành Luật Nhà ở đồng bộ với Luật Đất Đai, Luật Đấu Thầu,
Pháp luật về Thuế. Trong đó tập trung sửa đổi bổ sung cơ chế chính sách về nhà ở xã hội, quy định cụ thể
về đối tượng, điều kiện thụ hưởng.
•Việc quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án, quy trình, thủ tục thực
hiện các dự án. các cơ chế chính sách ưu đãi của nhà nước cần được làm rõ ràng. Đồng thời có những
chính sách riêng về nhà lưu trú cho công nhân, nhà ở dành cho lực lượng vũ trang để có cơ chế khuyến
khích và ưu đãi phát triển.
•Loại bỏ những sự chồng chéo trong chính sách áp dụng về ưu đãi việc cấp đất, quy hoạch, bố trí đất của
chính quyền, địa phương. Tỷ lệ bố trí đất cho nhà ở xã hội trên toàn quốc chiếm tỷ lệ rất ít 12-13% so với
dự án nhà ở nói chung. Cần có những sự bố trí đất phù hợp với nhu cầu và tiềm năng phát triển xã hội của từng địa phương.
•Đơn giản hóa các thủ tục, đưa vào trong các quy định luật cụ thể những thủ tục, cách thức triển khai, hỗ
trợ thủ tục thế nào. Để, mặc dù vẫn tuân thủ quy định của pháp luật nhưng thời gian về mặt hành chính sẽ
được đơn giản hóa để thu hút chủ đầu tư, giải quyết nghịch lý về thiếu nguồn đầu tư.
•Về quy hoạch: phải dành sẵn quỹ đất cho xây dựng nhà ở xã hội. tiếp tục rà soát, hoàn thiện quy hoạch
để khắc phục tình trạng phát triển bất động sản một cách tự phát, lệch pha cung - cầu như những năm vừa
qua; có phương án tích cực xử lý tình trạng các dự án bỏ hoang, khó thu hồi, ảnh hưởng lớn đến quá trình
phát triển kinh tế - xã hội nói chung, khả năng quỹ đất xây NƠXH nói riêng; khuyến khích chuyển đổi từ
căn hộ diện tích lớn sang diện tích nhỏ, dự án chung cư thương mại sang NƠXH, chung cư mini; phát
triển NƠXH tại các địa phương gắn với phát triển thị trường bất động sản nhà ở, phù hợp với chương
trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương và tuân thủ pháp luật về nhà ở, quy
hoạch, kế hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã
hội, phù hợp với điều kiện của các địa phương.
•Hoàn thiện thêm cơ sở hạ tầng giao thông vận tải, đẩy mạnh phát triển các tuyến tàu điện, xe buýt đến
các vùng ngoại thành, kết nối các vùng này với trung tâm thành phố, từ đó tạo ra sự phân bổ đồng bộ giữa
cung và cầu tại tất cả các nơi trên cả nước, giải quyết nghịch lý bất đối xứng về cung và cầu.
•Quyết liệt thực hiện những chính sách về nhà ở xã hội, truy xét về đối tượng và kiểm duyệt cụ thể, để
chắc rằng bất động sản xã hội phải được mua bởi những người thật sự cần, xử phạt đối với những đối
tượng lợi dụng nhà ở xã hội để trục lợi cho bản thân, đầu cơ tích trữ gây rối loạn thị trường bất động sản
vốn hỗn loạn của Việt Nam.
•Nhà nước cần rà soát và bổ sung các chính sách ưu đãi phát triển NƠXH, như: Tiếp tục miễn tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất; giảm 50% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp; chi phí mua hoặc
thuê nhà ở cho công nhân được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập
doanh nghiệp; được dành 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án NƠXH để đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại; hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài dự án; nới lỏng điều kiện cho các đối tượng
được mua, thuê NƠXH, bao gồm cả người lao động di cư và các doanh nghiệp có nhu cầu về NƠXH cho
người lao động của mình tại các khu công nghiệp...
Nhu cầu nhà ở xã hội của người dân. người lao động có thu nhập thấp được dự báo sẽ nhiều lên trong
tương lai do sự ảnh hưởng của đô thị hóa, công nghiệp hóa, nếu vẫn duy trì tình trạng 10 người có nhu
cầu, đủ điều kiện, song, chỉ 1 người sở hữu được căn hộ trong mơ, thì sẽ tiếp tục có những gia đình, suốt
đời gắng với kiếp ở trọ, ở thuê ở những nhà trọ thiếu an toàn, vệ sinh, ở những chung cư mini thiếu an
ninh. Giấc mộng ‘’an cư’’ của họ vẫn xa vời. Do vậy, cải thiện chính sách nhà ở xã hội hiện nay chính là
giải pháp để nâng cao trình độ phát triển của đất nước, từ đó nâng cao chất lượng sống của người dân.
CHÍNH SÁCH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
* Đối tượng chịu sự tác động trực tiếp của chính sách quản lý thị trường bất động sản