Thuê đất trả triền hàng năm có được thế chấp, chuyển nhượng không?
Những quyền về sử dụng đất từ trước tới nay vẫn luôn là vấn đề được quan tâm rất nhiều của người dân
Việt Nam đang có đất sử dụng. Lý do là bởi nếu được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người có sử dụng đất có quyền được nhà nước bảo hộ khi đất có tranh
chấp, bị xâm phạm đến quyền và lợi ích của mình. Tuy nhiên bên cạnh đó cũng có một số hạn chế nhất định.
1. Thế nào là thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm?
Quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất dưới
hình thức giao đất (có thu tiền sử dụng đất hoặc không thu tiền sử dụng đất) hoặc cho thuê đất (dưới hình
thức thu tiền thuê đất hằng năm hoặc thu tiền thu đất một lần cho cả thời gian thuê) hoặc công nhận quyền
sử dụng đất. Vì vậy, thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm là một trong những hình thức mà Nhà nước giao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất và từ đây làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
2. Các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm
Theo quy định tại Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 thì đối tượng được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm bao gồm:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại
Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013;
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản
xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sản sản xuất phi nông nghiệp;
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng
đất để thực hiện dự án sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án
đầu tư nhà ở để cho thuê;
- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc;
- Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
3. Đất thuê trả hàng năm có được thế chấp, chuyển nhượng không?
Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
Căn cứ vào Khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho
thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
- Người sử dụng đất có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất; được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất như hoạt động nuôi trồng, chăn nuôi;
- Người sử dụng đất có quyền được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải
tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;
-Trong trường hợp đất có tranh chấp, lấn chiếm từ những cá nhân, gia đình khác thì được Nhà nước bảo hộ
khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
- Khi xét thấy có dấu hiệu, hành vi vi phạm thì có thể khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm
quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất; đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và
chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường,
không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho
thuê đất theo mục đích đã được xác định;
- Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người
được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
- Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;
- Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
- Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp
vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
Như vậy, theo quy định nêu trên, khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm thì cá nhân, hộ gia đình
chỉ được quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê và không được
quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê đó.
4. Cách tính tiền thuê đất
Công thức xác định tiền thuê đất thu một năm
Để xác định tiền sử dụng đất mà Người sử dụng đất phải trả cho cơ quan Nhà nước khi nhận quyền sử
dụng đất bằng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm không thông qua hình thức đấu giá, chỉ cần dựa vào các căn cứ sau:
- Diện tích sử dụng đất;
- Đơn giá thuê đất hàng năm.
Theo quy định tại Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, tiền thuê đất trong trường hợp Thuê đất trả tiền hàng
năm được xác định như sau:
Tiền thuê đất thu một năm = Diện tích phải nộp tiền thuê đất (x) Đơn giá thuê đất
Xác định Đơn giá thuê đất
Đơn giá thuê đất được quy định rất rõ tại Khoản 1 Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, cụ thể:
Đơn giá thuê đất = Mức Tỷ lệ phần trăm (x) Giá đất tính thu tiền thuê đất
Mức tỷ lệ phần trăm (%)
Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm là 1% (Điểm a Khoản 1 Điều 4 Luật Đất đai 2013), trừ
một số trường hợp cụ thể được liệt kê Khoản 1 Điều 4 Luật Đất đai (pháp luật chỉ đặt hạn mức trong các trường hợp này). Lưu ý:
Mức tỷ lệ (%) để tính đơn giá thuê đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định
cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điểm a
Khoản 1 Điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP và được công bố công khai trong quá trình tổ chức thực hiện.
(Điểm a Khoản 1 Điều 3 Thông tư 77/2014/TT-BTC)
Giá đất tính thu tiền thuê đất
Căn cứ Điều 3 Thông tư 77/2014/TT-BTC, giá đất tính thu tiền thuê đất được xác định như sau:
- Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá mà diện tích
thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất tại Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên
đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20
tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại thì: giá đất tính thu tiền thuê đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư
quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất
- Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá mà diện tích
tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá trị đất tại Bảng giá đất) dưới 30 tỷ
đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao;
dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì: giá đất tính thu tiền thuê đất là giá đất được tính theo mục đích
sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất. Lưu ý:
- Hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền thuê đất do Sở Tài chính chủ trì xác định theo
từng khu vực, tuyến đường, vị trí tương ứng với từng mục đích sử dụng đất phù hợp với thị trường và điều
kiện phát triển kinh tế, xã hội tại địa phương, trình UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm sau khi xin ý kiến của
Thường trực HĐND cung cấp.
- Trường hợp tại một số vị trí đất thực hiện dự án trong cùng một khu vực, tuyến đường có hệ số sử dụng
đất (mật độ xây dựng, chiều cao của công trình) khác với mức bình quân chung của khu vực, tuyến đường
thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn hoặc thấp hơn mức bình quân
chung để tính thu tiền thuê đất đối với các trường hợp này và quy định cụ thể trong Quyết định ban hành hệ
số điều chỉnh giá đất của địa phương.
Như vậy Luật Minh Khuê đã giải đáp những nội dung xung quanh câu hỏi Thuê đất trả tiền hàng năm có
được thế chấp, chuyển nhượng không? Hi vọng bài viết trên đã cung cấp tới bạn đọc những thông tin
hữu ích và cần thiết. Trân trọng cảm ơn!