Tiểu luận học phần Luật đất đai | Trường đại học Lao động - Xã hội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LAO ĐỘNG - XÃ HỘI KHOA LUẬT TIỂU LUẬN
HỌC PHẦN LUẬT ĐẤT ĐAI
Lớp tín chỉ: D16LK03
HỌC KỲ 1 NĂM HỌC 2023 - 2024 Đề số: 5
Phân tích các trường hợp thu hồi đất; thu hồi đất trong trường hợp nào được
bồi thường? đánh giá những khó khăn, vướng mắc trong thu hồi đất ở nước
ta hiện nay và đề xuất hướng giải quyết.
Họ và tên sinh viên: Nguyễn Thị Phương Thảo Mã SV: 1116080163
Ngày/tháng/năm sinh: 24/04/2002
Họ và tên giảng viên: Lương Văn Liệu HÀ NỘI - 2023 MỤC LỤC MỞ ĐẦU NỘI DUNG
1. Pháp luật về thu hồi đất ở nước ta hiện nay
2. Phân tích các trường hợp thu hồi đất
3. Các trường hợp thu hồi đất được bồi thường
4. Những khó khăn, vướng mắc trong việc thu hồi đất ở nước ta hiện nay
5. Đề xuất những hướng giải quyết KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO 1 MỞ ĐẦU
Luật Đất đai năm 2013 đã có những thay đổi trong việc quy định các trường
hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, thời gian qua, ở
nhiều địa phương, công tác thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vẫn gặp không
ít bất cập, vướng mắc. Một trong những yêu cầu đang đặt ra trong công tác thu hồi
đất là phải nhận diện được nguyên nhân của những hạn chế, bất cập, trên cơ sở đó
tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật trong việc xác định các trường hợp thu hồi
đất, cải tiến công tác quy hoạch và giải phóng mặt bằng; bảo đảm hài hòa lợi ích
của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã
hội bền vững. Đồng thời, nước ta đang trong giai đoạn dự thảo Luật Đất đai (sửa
đổi) có những có khăn, vướng mắc nhất định trong việc ra những quy định, quy
chế mới đặc biệt là vấn đề nhạy cảm như thu hồi đất. Đây là một trong những vấn
đề ảnh hưởng lớn và trực tiếp đến đời sống của người dân, ảnh hưởng đến hệ thống
an sinh xã hội nên cần nhận được nhiều sự quan tâm của Đảng và Nhà nước. Vì
những lẽ trên, em chọn “Phân tích các trường hợp thu hồi đất; thu hồi đất trong
trường hợp nào được bồi thường? đánh giá những khó khăn, vướng mắc trong
thu hồi đất ở nước ta hiện nay và đề xuất hướng giải quyết” làm đề tài kết thúc
học phần môn Luật Đất đai của mình. 2 NỘI DUNG
1. Pháp luật về thu hồi đất ở nước ta hiện nay.
Khái niệm: Theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013 giải thích Nhà nước thu
hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà
nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
Nhà nước được thu hồi đất trong các trường hợp sau: Quy định tại Điều 61, 62,
63, 64, 65 Luật Đất đai năm 2013.
Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh;
Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì
lợi ích quốc gia, cộng đồng;
Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại
đất, có ngu cơ đe dọa tính mạng con người
Thẩm quyền thu hồi đất quy định tại Điều 66 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. 1
3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và
khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy
quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.
2. Phân tích các trường hợp thu hồi đất
2.1 Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh
Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp quy
định tại Điều 61 Luật Đất đai 2013 sau đây:
- Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;
- Xây dựng căn cứ quân sự;
- Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;
- Xây dựng ga, cảng quân sự;
- Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục
vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;
- Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;
- Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
- Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân;
- Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;
- Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.
2.2. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Căn cứ Điều 62 Luật Đất đai 2013 quy định nhà nước thu hồi đất để phát triển
kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:
- Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu
tư mà phải thu hồi đất; 2 - Thực hiê u
n các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà
phải thu hồi đất, bao gồm:
+ Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);
+ Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương;
Trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử -
văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài,
bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;
+ Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi,
cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí
đốt; kho dự trữ quốc gia;
Công trình thu gom, xử lý chất thải; - Thực hiê u
n các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:
+ Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội;
Công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công
viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;
+ Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy
lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình
thu gom, xử lý chất thải;
+ Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư;
Dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; 3
Xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí
phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; Cụm công nghiệp;
Khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung;
Dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;
+ Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường
hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng
sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.
2.3. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Tại Điều 63 Luật Đất đai quy 2013
định về việc thu hồi đất vì mục đích quốc
phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa
trên các căn cứ sau đây:
- Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 Luật Đất đai 2013;
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án
2.4. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
Căn cứ Điều 64 Luật Đất đai 2013 quy định về thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
- Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm: 4
+ Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận
quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất
không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
+ Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
+ Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
+ Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho;
+ Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
+ Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2013 mà
người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
+ Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt
vi phạm hành chính mà không chấp hành;
+ Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục;
Đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất
trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử
dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so
với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng;
Trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24
tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này;
Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà
nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng. 5
- Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
2.5. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất,
có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
Tại Điều 65 Luật Đất đai 2013 quy định về thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng
đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người như sau:
- Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự
nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
Người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá
sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
+ Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
+ Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
+ Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;
+ Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe
dọa tính mạng con người.
- Việc thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013 phải dựa
trên các căn cứ sau đây: 6
+ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật đối với
trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013;
+ Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết theo quy định của
pháp luật và văn bản xác nhận không có người thừa kế của Ủy ban nhân dân cấp
xã nơi thường trú của người để thừa kế đã chết đó đối với trường hợp thu hồi đất
quy định tại điểm b khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013;
+ Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại điểm c
khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013;
+ Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất đối với trường hợp quy định tại
điểm d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013;
+ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường, sạt
lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người
đối với trường hợp quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013.
2. Các trường hợp được thu hồi đất được bồi thường
Các trường hợp thu hồi đất được bồi thường
Khi thu hồi đất, nhà nước sẽ tính toán và thực hiện bồi thường cho người sử dụng
đất, theo quy định của pháp luật. Theo đó, người sử dụng đất sẽ được bồi thường
các khoản liên quan như sau:
- Được bồi thường về đất nếu đủ điều kiện.
- Được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu đủ điều kiện.
(i) Trường hợp được bồi thường về đất khi bị thu hồi đất
Tại Khoản 1 Điều 74 Luật Đất đai quy 2013
định về nguyên tắc bồi thường về đất
khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường
quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường. 7
- Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với
loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo
giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời
điểm quyết định thu hồi đất.
- Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan,
công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Theo đó, tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện được bồi thường về
đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế –
xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất
hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc
có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà
chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều
kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp.
Tại Điều 13 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường về đất cho người
đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử
dụng đất quy định tại Khoản 1, 2 và 3, Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 của
Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101,
102 Luật Đất đai 2013, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 Nghị định 43/2014/NĐ-
CP thì được bồi thường về đất. 8
Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng tiền thì số tiền bồi thường
phải trừ khoản tiền nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử
dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
Căn cứ các quy định pháp luật nêu trên, điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà
nước thu hồi đất là đất đó đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc
đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 82 Luật Đất đai thì 2013 nhà nước thu hồi đất
không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:
- Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 Luật Đất đai 2013;
- Đất được Nhà nước giao để quản lý;
- Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d
khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013;
- Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định Luật Đất đai 2013, trừ
trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai . 2013
(ii) Trường hợp được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi bị thu hồi đất
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 76 Luật Đất đai 2013 thì các trường hợp không
được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi
Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông
nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 Luật Đất đai 2013;
- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất
nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
- Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia 9
đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;
- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
- Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
3. Những khó khăn, vướng mắc trong việc thu hồi đất ở nước ta hiện nay
Thu hồi đất ở là quá trình quan trọng trong quản lý đất đai ở Việt
Nam, nhưng cũng đồng thời gặp phải nhiều khó khăn và vướng mắc, bao gồm:
1. Quy trình pháp lý phức tạp:
Quy định pháp luật phức tạp: Quy trình pháp lý liên quan
đến thu hồi đất ở thường rất phức tạp và cần tuân thủ nhiều điều
luật, quy định từ cấp trung ương đến địa phương.
Thủ tục xử lý dài dòng: Quy trình xử lý các vụ việc liên quan
đến thu hồi đất có thể mất rất nhiều thời gian do phải qua nhiều bước thủ tục.
2. Khó khăn trong việc đền bù và giải quyết tranh chấp:
Vấn đề đền bù: Xác định giá trị đền bù hợp lý cho người dân
bị thu hồi đất không phải lúc nào cũng dễ dàng do sự không thống nhất về giá trị đất.
Tranh chấp về quyền lợi: Có thể phát sinh tranh chấp giữa
chính quyền và người dân liên quan đến việc thu hồi đất, dẫn đến sự
phức tạp và kéo dài quá trình thu hồi.
3. Vấn đề liên quan đến nguồn lực và tài chính:
Kinh phí: Việc thu hồi đất yêu cầu nguồn lực tài chính lớn để
đền bù và xây dựng các công trình hạ tầng mới sau khi đất được thu hồi.
Sự cạnh tranh về sử dụng đất: Trong một số khu vực, việc
sử dụng đất có thể đối mặt với sự cạnh tranh giữa các mục đích
khác nhau như xây dựng cơ sở hạ tầng, kinh doanh, và nhu cầu dân cư.
4. Ảnh hưởng đến cộng đồng và người dân:
Thay đổi nơi cư trú: Thu hồi đất có thể buộc người dân di dời,
gây ra sự bất ổn, tâm lý và vấn đề xã hội.
Mất mát nguồn sống: Đối với người dân, việc mất mát đất
đai có thể gây ảnh hưởng lớn đến nguồn sống và sinh kế của họ. 10
5. Vấn đề môi trường và bảo vệ di sản:
Ảnh hưởng môi trường: Có thể xảy ra tác động tiêu cực đến
môi trường tự nhiên do việc thu hồi đất và xây dựng mới.
Bảo vệ di sản: Đôi khi việc thu hồi đất cũng liên quan đến
việc bảo vệ di sản văn hóa, lịch sử của một khu vực.
Để giải quyết các vấn đề này, việc cải thiện quy trình pháp lý, tăng
cường tranh luận và thương lượng công bằng trong việc đền bù, và
đảm bảo sự hỗ trợ cho cộng đồng bị ảnh hưởng là rất quan trọng. Sự
minh bạch, tham gia của người dân vào quyết định, và việc đảm bảo
rằng việc thu hồi đất được thực hiện theo cách bền vững là những
yếu tố quan trọng cần được coi trọng.
Để giải quyết những khó khăn trong việc thu hồi đất, có một số hướng có thể được đề xuất:
1. Cải thiện quy trình pháp lý:
Đơn giản hóa thủ tục: Tối giản hóa và đơn giản hóa các thủ tục pháp
lý liên quan đến việc thu hồi đất, giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý và làm tăng hiệu quả quản lý.
Tăng cường minh bạch: Tạo điều kiện cho người dân và các bên liên
quan theo dõi và tham gia vào quy trình thu hồi đất, thông qua việc cung
cấp thông tin minh bạch về các quy định, quy trình và quyết định.
2. Cải thiện quản lý tài chính và nguồn lực:
Quản lý tài chính hiệu quả: Đảm bảo nguồn lực tài chính được sử
dụng hiệu quả, từ việc đền bù cho người dân bị thu hồi đất đến việc xây
dựng cơ sở hạ tầng mới.
Tìm nguồn tài trợ: Tìm kiếm nguồn tài trợ từ các tổ chức quốc tế
hoặc các nguồn lực trong nước để hỗ trợ việc thu hồi đất và xây dựng cơ sở hạ tầng mới.
3. Tăng cường tham gia cộng đồng và giao tiếp:
Tạo điều kiện tham gia: Tạo cơ hội cho cộng đồng và người dân bị
ảnh hưởng tham gia vào quyết định về việc thu hồi đất, thông qua việc tổ
chức các cuộc họp, thảo luận và tư vấn.
Giao tiếp hiệu quả: Tăng cường giao tiếp giữa chính quyền và cộng
đồng, đảm bảo thông tin được truyền đạt rõ ràng và mọi người đều được
thông tin đầy đủ về quy trình thu hồi đất.
4. Tìm kiếm giải pháp thay thế và bảo tồn:
Tìm giải pháp thay thế: Nghiên cứu và áp dụng các giải pháp thay
thế để giảm thiểu việc thu hồi đất, như tái chế và sử dụng lại đất đã sử dụng.
Bảo tồn di sản: Bảo tồn và phát triển các di sản văn hóa, lịch sử
trong quá trình thu hồi đất, đảm bảo sự liên tục của các giá trị văn hóa địa phương. 11
5. Tạo điều kiện cho phát triển bền vững:
Quản lý môi trường: Đảm bảo rằng quá trình thu hồi đất không gây
tổn hại nặng nề đến môi trường, và kế hoạch phát triển sau thu hồi phải có tính bền vững.
Hỗ trợ phát triển kinh tế: Xây dựng các chính sách hỗ trợ phát triển
kinh tế cho cộng đồng bị ảnh hưởng, tạo cơ hội việc làm mới và thu nhập ổn định.
Kết hợp các hướng tiếp cận này có thể giúp giảm bớt các khó khăn trong quá
trình thu hồi đất và tạo ra một quy trình có lợi cho cả chính quyền và cộng đồng địa phương. 12
Thứ nhất, tăng cường hoạt động tuyên truyền pháp luật và hoạt động giám sát hiện
trạng xây dựng thực tế. Thông qua hoạt động tuyên truyên pháp luật tại địa
phương, từ đó sẽ nâng cao được hiểu biết của người dân về tâm quan trọng trong
việc thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế mục đích quốc phòng, an ninh; phát
triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Bên cạnh đó giúp người dân
nắm được các quy định pháp luật về các mức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư từ
đó giúp cơ quan tiến hành đề bù, giải phóng mặt bằng và người dân có sự đồng
thuận cao hơn. Trong hoạt động giám sát hiện trang xây dựng thực tế đây là công
việc chuyên môn của Sở Xây dựng thông qua việc giám sát và kiểm tra giúp cho
việc ghi nhận hiện trạng xây dựng, hiện trạng về đất đai được đầy đủ hơn, đối với
những công trình xây dựng trên đất sẽ được quản lý chặt hơn như đối với những
công trình xây dựng trên đất chưa được xin phép thì phải xin phép và có điều
chỉnh cập nhật biến động trên giấy chứng nhận tài sản gắn liền với quyền sử dụng
đất được thể hiện. Việc cập nhật biến động cũng là cơ sở và căn cứ pháp lý xác
thực trong công tác đền bù.
Hai là, cần thanh tra, giám sát liên quan đến giá trị chuyển nhượng thực tế khi liên
quan đến bất động sản. Cần xử lý nghiêm những tình trạng làm chênh lệch giá trị
chuyển nhượng thực tế và giá trị công chứng quyền sử dụng đất. Với giải pháp này
sẽ giúp cơ quan quản lý nhà nước được giao nhiệm vụ xây dựng bảng giá đất được
nắm thông tin thị trường và giá trị thực tế của quyền sử dụng đất khi xây dựng
bảng giá đất cho từng địa phương và góp phần chống thất thoát nguồn thu thuế cho ngân sách nhà nước.
Thứ ba, điều chỉnh bảng giá đất tỉnh theo từng năm. Theo
quy định Luật Đất đai
2013 hiện hành thì bảng giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình
Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá
đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01
của năm đầu kỳ. Nên điều chỉnh bảng giá đất theo từng năm hoặc điều chỉnh hệ số
để việc xác định bảng giá đất được theo sát giá trị thị trường. Khoảng thời gian là 5 13
năm mới thực hiện điều chỉnh là một khoảng cách quá dài và nó không phản ánh
đúng quy luật cung cầu của thị trường.
Thứ tư, quy định cụ thể về áp dụng phương pháp định giá đất trong quá trình xác
định giá đất cụ thể, thống nhất kết quả tư vấn xác định giá đất cụ thể từ tổ chức tư
vấn độc lập. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá hiện nay (Tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam số 11) thì để đảm bảo tính chính xác của giá đất được quyết định, khi
tiến hành thẩm định giá đất, xây dựng phương án giá đất thì chủ thể thẩm định giá
phải áp dụng ít nhất hai phương pháp định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu.
Trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong xác định giá đất
cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chỉ nên được áp dụng khi thu
hồi đất mà trong phạm vi dự án thu hồi chỉ gồm những thửa đất liền kề, có cùng
mục đích sử dụng, cùng khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự
nhau. Đồng thời, xây dựng cụ thể các tiêu chí để đánh giá thế nào là khả năng sinh
lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Thống nhất quy định về kết quả
tư vấn xác định giá đất khi thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thực
hiện xây dựng phương án giá đất.
Thứ năm, hoàn thiện việc ban hành đơn giá bồi thường nhà ở, vật kiến trúc, công
trình xây dựng khi nhà nhà nước thu hồi đất. Đơn giá xây dựng được áp giá khi bồi
thường thiệt hại tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất được xác định trên cơ sở
định mức xây dựng, giá vật tư, vật liệu, cấu kiện xây dựng, giá nhân công, giá ca
máy và thiết bị thi công và các yếu tố chi phí cần thiết khác phù hợp với mặt bằng
giá thị trường khu vực xây dựng công trình tại thời điểm xác định và các quy định
khác có liên quan hoặc theo đơn giá xây dựng công trình do UBND cấp tỉnh công
bố hoặc được xác định trên cơ sở giá thị trường hoặc theo giá tương tự ở các công
trình đã thực hiện. Quyết định về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm,
vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trị khi nhà nước thu hồi đất
trên địa bản các tỉnh thì do UBND cấp tỉnh công bố làm cơ sở để xác định trong công tác bồi thường. 14