Tiểu luận môn Luật đất đai - Trường Đại học lao động -  xã hội.

BÀI TIỂU LUẬN
MÔN HỌC: LUẬT ĐẤT ĐAI
Giảng viên: Dương Kim Thế Nguyên
Sinh viên: Nguyễn Khánh Linh MSSV: 31221025170 Khóa – Lớp: K48-LQ
học phần: 24C1LAW51101502
Tóm tắt: Không gian dưới mặt đất, vốn được xem là một tài nguyên tiềm năng chưa được khai thác
triệt để, đang ngày càng trở thành mục tiêu quan tâm của nhiều quốc gia. Với sự phát triển nhanh
chóng của đô thị hóa, nhu cầu về hạ tầng và các công trình ngầm tăng cao, việc quản lý và sử dụng
hợp lý không gian dưới mặt đất trở thành một vấn đề cấp thiết. Ở Việt Nam, Luật Đất đai 2024 đã có
những quy định ban đầu về quyền sử dụng không gian dưới mặt đất, nhưng hiện tại vẫn còn nhiều
vấn đề cần nghiên cứu và hoàn thiện. Bài tiểu luận này sẽ phân tích chi tiết vấn đề quyền sử dụng
không gian dưới mặt đất tại Việt Nam, đưa ra các so sánh với kinh nghiệm pháp lý từ các quốc gia
khác, đồng thời đề xuất các kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật trong nước.
Từ khóa: Quyền bề mặt, Luật Đất đai, sở hữu, quyền sử dụng đất, Luật Đất đai 2024, quyền sử
dụng, không gian dưới mặt đất.
1. Khái niệm và phân loại không gian dưới mặt đất:
Không gian dưới mặt đất là một thế giới ẩn giấu ngay bên dưới đôi chân chúng ta, bao gồm lòng đất
tự nhiên và những khoảng trống nhân tạo do con người tạo ra. Đây là một không gian tiềm năng vô
hạn, có thể được khai thác và sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau.
Phân loại theo độ sâu, không gian dưới mặt đất có thể được chia thành các tầng lớp, mỗi tầng lớp
mang đến những tiềm năng và thách thức riêng biệt.
Tầng gần mặt đất: Là lớp đất nông nhất, thường được sử dụng để xây dựng các công trình hạ tầng
đô thị như hầm để xe, ga tàu điện ngầm, hệ thống thoát nước. Đây là những công trình có tác động
trực tiếp đến đời sống sinh hoạt của người dân.
Tầng sâu trung bình: Lớp đất này sâu hơn, phù hợp cho việc xây dựng các đường hầm giao thông
lớn, các hệ thống cống ngầm phục vụ cho các đô thị lớn. Việc khai thác tầng này đòi hỏi công nghệ
cao và kỹ thuật xây dựng phức tạp.
Tầng sâu lớn: Đây là lớp đất sâu nhất, chứa đựng những nguồn tài nguyên khoáng sản quý giá.
Việc khai thác tầng này thường liên quan đến các dự án lớn như khai thác mỏ, khai thác dầu khí và
đòi hỏi những công nghệ tiên tiến, đồng thời đặt ra nhiều thách thức về môi trường và an toàn.
Mỗi tầng lớp đều có những đặc điểm riêng biệt về địa chất, thủy văn và môi trường. Việc khai thác
và sử dụng không gian dưới mặt đất đòi hỏi phải có sự nghiên cứu kỹ lưỡng, đánh giá tác động môi
trường một cách toàn diện và có những biện pháp quản lý chặt chẽ để đảm bảo sự bền vững.
Phân loại theo mục đích sử dụng, không gian dưới mặt đất còn có thể được chia thành nhiều loại
hình khác nhau, như: không gian giao thông, không gian hạ tầng kỹ thuật, không gian lưu trữ, không
gian sản xuất... Mỗi loại hình sử dụng sẽ có những yêu cầu khác nhau về kỹ thuật, an toàn và môi trường.
2. Quy định của pháp luật Việt Nam về quyền bề mặt:
Quyền bề mặt, một chế định pháp lý quan trọng trong việc sử dụng đất đai, đã được Nhà nước ta quy
định rõ ràng trong Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, quyền bề mặt được hiểu là quyền của một chủ thể
đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước 1 và lòng đất mà quyền sử
dụng đất đó thuộc về chủ thể khác. 2 Chế định này nhằm mục tiêu tạo điều kiện thuận lợi cho việc
khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, linh hoạt, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể liên quan.
Tuy nhiên, việc áp dụng quyền bề mặt tại Việt Nam vẫn còn một số hạn chế và đặt ra nhiều vấn đề
cần được giải quyết. Thứ nhất, khái niệm quyền bề mặt mặc dù đã được định nghĩa rõ ràng nhưng
trong thực tiễn, việc phân biệt giữa quyền sở hữu và quyền bề mặt vẫn còn gây nhiều tranh cãi, đặc
biệt là trong các vụ việc liên quan đến tranh chấp đất đai. Thứ hai, quy định về thời hạn, thủ tục
chuyển nhượng, thế chấp quyền bề mặt chưa được quy định cụ thể, dẫn đến tình trạng bất ổn trong
giao dịch. Thứ ba, việc xác định giá trị quyền bề mặt cũng là một vấn đề nan giải, ảnh hưởng trực
tiếp đến quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.
Một trong những nguyên nhân dẫn đến những hạn chế trên là do hệ thống pháp luật về đất đai của
Việt Nam còn khá mới và đang trong quá trình hoàn thiện. Bên cạnh đó, ý thức của người dân về
quyền bề mặt còn hạn chế, dẫn đến nhiều trường hợp vi phạm pháp luật.
Để khắc phục những hạn chế trên, cần có những giải pháp đồng bộ như:
Hoàn thiện hệ thống pháp luật: Tiếp tục bổ sung, sửa đổi các quy định pháp luật liên quan đến
quyền bề mặt, đặc biệt là các quy định về thời hạn, thủ tục chuyển nhượng, thế chấp quyền bề mặt.
Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai: Cập nhật đầy đủ thông tin về quyền sử dụng đất,
quyền bề mặt, giúp cho việc quản lý và kiểm soát đất đai được hiệu quả hơn.
Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật: Nâng cao nhận thức của người dân về
quyền bề mặt, giúp họ hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình.
Xây dựng cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả: Đảm bảo các tranh chấp liên quan đến quyền bề
mặt được giải quyết nhanh chóng, công bằng và minh bạch.
3. Về việc quy định và thực hiện quyền bề mặt trong quản lý đất đai ở một số quốc gia. Kinh nghiệm cho Việt Nam: 3.1. Nhật Bản:
Nhật Bản, với mật độ dân số cao và quỹ đất hạn hẹp, đã phát triển một hệ thống pháp lý tinh vi để
quản lý việc sử dụng đất đai, trong đó quyền bề mặt đóng vai trò quan trọng. Khái niệm này không
chỉ đơn thuần là quyền sử dụng đất của người khác mà còn là một công cụ pháp lý linh hoạt, đáp
ứng nhu cầu đa dạng của xã hội.
Quyền bề mặt được định nghĩa trong Bộ luật Dân sự Nhật Bản là quyền sử dụng đất của người khác
để xây dựng công trình hoặc trồng cây. Tuy nhiên, khái niệm này còn bao hàm nhiều ý nghĩa sâu sắc
hơn. Đó là quyền được tạo lập một tài sản gắn liền với đất, quyền được hưởng lợi từ tài sản đó trong
một thời hạn nhất định. Quan trọng hơn, quyền bề mặt là một quyền có thể chuyển nhượng, thế
chấp, hoặc thừa kế, tạo ra một thị trường giao dịch sôi động.
Mỗi khu vực tại Nhật Bản đều có quy hoạch chi tiết về việc sử dụng không gian dưới mặt đất, phân
chia rõ ràng quyền sử dụng giữa các chủ thể. Điều này giúp tránh xung đột trong quá trình khai thác và sử dụng.
Để đảm bảo an toàn và tránh tác động tiêu cực đến môi trường, Nhật Bản thực hiện kiểm soát
nghiêm ngặt đối với mọi hoạt động khai thác không gian dưới mặt đất. Các quy định về thi công,
duy trì và kiểm tra công trình được thực hiện một cách chặt chẽ.
Hệ thống quản lý không gian dưới mặt đất của Nhật Bản là một mô hình đáng để Việt Nam tham
khảo và học hỏi. Việc xây dựng một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, quy hoạch chi tiết và cơ chế
quản lý hiệu quả sẽ giúp Việt Nam khai thác tối đa tiềm năng của không gian dưới mặt đất, đồng
thời đảm bảo sự phát triển bền vững. 3.2. Malaysia:
Malaysia, với nền pháp luật kế thừa hệ thống thông luật, đã xây dựng một khung pháp lý chi tiết để
quản lý quyền sử dụng đất đai, trong đó vấn đề quyền sử dụng đất ngầm được quan tâm đặc biệt.
Nguyên tắc "cujus est solum eius est usque ad caelum ad feedros" (Chủ sở hữu bề mặt cũng đồng
thời sở hữu bầu trời và lòng đất) từng là nền tảng cho quyền sở hữu đất đai tại Malaysia. Tuy nhiên,
với sự phát triển của xã hội và nhu cầu khai thác tài nguyên ngày càng tăng, nguyên tắc này đã được
điều chỉnh để phù hợp hơn với thực tiễn.
Bộ luật Đất đai Malaysia đã đặt ra những giới hạn rõ ràng đối với quyền sở hữu đất ngầm của chủ sở
hữu đất bề mặt. Theo đó, chủ sở hữu chỉ được sử dụng phần đất ngầm cần thiết cho việc sử dụng và
hưởng thụ hợp pháp phần đất bề mặt. Điều này đảm bảo rằng đất ngầm không chỉ phục vụ lợi ích
của cá nhân mà còn có thể được sử dụng cho các mục đích công cộng.
Để quản lý hiệu quả việc sử dụng đất ngầm, Malaysia đã quy định giới hạn độ sâu tối thiểu mà chủ
sở hữu đất bề mặt có thể sử dụng. Quyền quyết định về giới hạn độ sâu này thuộc về nhà nước,
nhằm đảm bảo việc khai thác đất ngầm không gây ảnh hưởng đến các công trình hạ tầng và môi trường.
Để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý, chủ sở hữu đất bề mặt phải đăng ký mục đích
và nhu cầu sử dụng đất ngầm với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc đăng ký này giúp nhà nước
nắm rõ tình hình sử dụng đất ngầm, từ đó có cơ sở để quản lý và lập kế hoạch sử dụng đất một cách hợp lý.
Nếu chủ sở hữu hoặc người sử dụng đất vi phạm các quy định về sử dụng đất ngầm, họ có thể bị thu
hồi quyền sử dụng đất, bao gồm cả phần đất bề mặt và đất ngầm. Điều này nhằm răn đe và bảo vệ
quyền lợi của cộng đồng.
Quy định về quyền sử dụng đất ngầm tại Malaysia thể hiện sự cân bằng giữa quyền lợi cá nhân và
lợi ích cộng đồng. Bằng cách giới hạn quyền sở hữu đất ngầm và yêu cầu đăng ký sử dụng,
Malaysia đã tạo ra một khung pháp lý chặt chẽ để quản lý tài nguyên đất đai, góp phần vào sự phát
triển bền vững của đất nước.
4. Thực trạng quyền bề mặt theo pháp luật hiện hành và một số kiến nghị hoàn thiện cho Việt Nam:
Quyền bề mặt, một khái niệm tương đối mới trong hệ thống pháp luật Việt Nam, đã được đưa vào
Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, việc áp dụng chế định này trong thực tiễn vẫn còn nhiều hạn chế,
đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai. Luật đất đai 2024, với vai trò là văn bản pháp luật chuyên ngành
về đất đai, đã tạo ra cơ hội để hoàn thiện hơn nữa quy định về quyền bề mặt, góp phần thúc đẩy thị
trường bất động sản và khai thác hiệu quả quỹ đất.
4.1. Những hạn chế của quy định hiện hành:
Mối quan hệ giữa quyền bề mặt và quyền sử dụng đất: Pháp luật hiện hành chưa quy định rõ ràng về
hình thức chuyển nhượng quyền bề mặt, quyền của chủ sở hữu đất đối với tài sản gắn liền với đất do
chủ sở hữu quyền bề mặt tạo dựng. Điều này dẫn đến tình trạng bất ổn trong giao dịch và tranh chấp.
Quyền sử dụng đất ngầm: Luật đất đai chưa quy định cụ thể về việc phân chia quyền sử dụng đất
ngầm theo địa tầng, độ sâu khai thác, gây khó khăn trong quản lý và khai thác tài nguyên.
Thủ tục đăng ký và quản lý: Quy trình đăng ký, công khai quyền bề mặt còn nhiều bất cập, chưa
đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả.
Quyền lợi của các bên liên quan: Pháp luật chưa quy định rõ ràng về quyền lợi của chủ sở hữu đất,
chủ sở hữu quyền bề mặt và các bên liên quan khác, dẫn đến tranh chấp.
4.2. Một số kiến nghị hoàn thiện:
Để quyền bề mặt thực sự phát huy tác dụng, cần phải hoàn thiện hơn nữa các quy định pháp luật liên quan.
Thứ nhất, cần khẳng định rõ bản chất của quyền bề mặt là một vật quyền. Điều này có nghĩa là chủ
sở hữu quyền bề mặt có quyền toàn diện đối với đối tượng của quyền, bao gồm quyền sử dụng, khai
thác, hưởng lợi và định đoạt. Việc xác định rõ bản chất của quyền bề mặt sẽ tạo cơ sở pháp lý vững
chắc để bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu quyền bề mặt.
Thứ hai, cần quy định cụ thể các hình thức chuyển nhượng quyền bề mặt như bán, cho thuê, thế
chấp, thừa kế. Việc làm rõ các hình thức này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch và lưu thông quyền sử dụng đất.
Thứ ba, vấn đề phân chia quyền sử dụng đất ngầm cần được làm rõ hơn. Cần xác định rõ độ sâu khai
thác, quy trình cấp phép và quản lý sử dụng đất ngầm, đảm bảo việc khai thác không gây ảnh hưởng
đến môi trường và các công trình hạ tầng khác.
Thứ tư, việc hoàn thiện thủ tục đăng ký quyền bề mặt là rất quan trọng. Cần xây dựng một cơ sở dữ
liệu quốc gia về quyền sử dụng đất, quyền bề mặt để tạo điều kiện thuận lợi cho việc đăng ký, quản
lý và công khai thông tin.
Thứ năm, cần bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan trong giao dịch quyền bề mặt. Quy định pháp
luật cần đảm bảo sự cân bằng giữa quyền lợi của chủ sở hữu đất và chủ sở hữu quyền bề mặt, đồng
thời có cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả.
Cuối cùng, cần có cơ chế giám sát và kiểm tra việc thực hiện quyền bề mặt để đảm bảo tuân thủ
pháp luật và ngăn chặn các hành vi vi phạm.
Việc hoàn thiện quy định về quyền bề mặt không chỉ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát
triển mà còn đảm bảo sử dụng đất đai hiệu quả, bền vững. Đồng thời, việc này cũng góp phần nâng
cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai, tạo môi trường đầu tư hấp dẫn.
Để đạt được mục tiêu trên, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước, các chuyên gia
pháp luật và các tổ chức xã hội.
4.3 Tầm quan trọng của việc hoàn thiện quy định về quyền bề mặt:
Việc hoàn thiện quy định về quyền bề mặt không chỉ đơn thuần là việc điều chỉnh một khái niệm
pháp lý mà còn là một đòn bẩy để khai thác tối đa tiềm năng của đất đai, góp phần vào sự phát triển
kinh tế - xã hội của đất nước.
Thứ nhất, việc quy định rõ ràng về quyền bề mặt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thác và sử
dụng đất đai hiệu quả. Khi các quy định pháp luật về quyền bề mặt trở nên minh bạch và dễ hiểu,
các chủ thể tham gia thị trường sẽ có cơ sở pháp lý vững chắc để tiến hành các giao dịch liên quan
đến đất đai. Điều này sẽ thúc đẩy việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, khai thác các dự án bất
động sản quy mô lớn, từ đó góp phần tăng nguồn cung nhà ở, văn phòng, và các loại hình bất động
sản khác, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của thị trường.
Thứ hai, việc bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan là một yếu tố quan trọng để đảm bảo sự thành
công của chế định quyền bề mặt. Khi quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất, chủ sở hữu quyền bề
mặt được xác định rõ ràng, các tranh chấp sẽ giảm thiểu, tạo ra một môi trường đầu tư ổn định và
hấp dẫn. Điều này sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam.
Cuối cùng, việc hoàn thiện quy định về quyền bề mặt sẽ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.
Khi cơ sở dữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền bề mặt được xây dựng đầy đủ và chính xác, các cơ
quan quản lý nhà nước sẽ có công cụ để theo dõi, giám sát và kiểm soát việc sử dụng đất đai hiệu
quả hơn. Điều này giúp ngăn chặn tình trạng sử dụng đất sai mục đích, lãng phí tài nguyên đất đai và
đảm bảo quy hoạch đô thị được thực hiện một cách đồng bộ.
Tóm lại, việc hoàn thiện quy định về quyền bề mặt không chỉ là một yêu cầu cấp thiết để phát triển
thị trường bất động sản mà còn là một phần quan trọng trong việc xây dựng một nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Bằng việc tạo ra một môi trường pháp lý minh bạch, ổn định
và khuyến khích đầu tư, chúng ta sẽ khai thác tối đa tiềm năng của đất đai, góp phần vào sự phát
triển bền vững của đất nước. 5. Kết luận:
Quyền bề mặt, một chế định pháp lý mới nổi trong hệ thống pháp luật Việt Nam, đã được đưa ra
nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thác và sử dụng đất đai hiệu quả. Tuy nhiên, việc áp dụng
quyền bề mặt trong thực tiễn vẫn còn nhiều hạn chế do thiếu những quy định cụ thể và chi tiết trong luật pháp.
Việc liên kết chặt chẽ giữa quyền bề mặt và quyền sử dụng đất đai đã đặt ra yêu cầu cấp thiết về
việc xây dựng một hệ thống pháp lý hoàn chỉnh và chặt chẽ. Hiện trạng thiếu hụt các quy định pháp
luật chuyên sâu về quyền bề mặt đã gây ra nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện, dẫn đến tình
trạng bất ổn và tranh chấp trong giao dịch.
Để khắc phục những hạn chế trên, cần có những giải pháp đồng bộ và toàn diện. Thứ nhất, việc hoàn
thiện hệ thống pháp luật về quyền bề mặt là ưu tiên hàng đầu. Cụ thể, cần bổ sung và chỉnh sửa các
quy định liên quan đến quyền bề mặt trong các văn bản pháp luật hiện hành, đặc biệt là Luật Đất đai.
Các quy định này cần đảm bảo tính rõ ràng, minh bạch và khả thi, bao gồm các vấn đề như hình
thức chuyển nhượng, thời hạn, thủ tục đăng ký và các quyền nghĩa vụ của các bên liên quan.
Thứ hai, việc nâng cao nhận thức của cộng đồng về quyền bề mặt cũng đóng vai trò quan trọng.
Thông qua các hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp luật, người dân sẽ hiểu rõ hơn về bản chất, ý
nghĩa và tầm quan trọng của quyền bề mặt, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch liên quan.
Thứ ba, việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai là một giải pháp cần thiết để quản lý hiệu
quả tài nguyên đất đai. Cơ sở dữ liệu này sẽ cung cấp thông tin đầy đủ và chính xác về quyền sử
dụng đất, quyền bề mặt, giúp các cơ quan nhà nước quản lý, kiểm soát và giám sát việc sử dụng đất đai hiệu quả hơn.
Tóm lại, quyền bề mặt là một công cụ pháp lý tiềm năng để khai thác và sử dụng đất đai hiệu quả.
Tuy nhiên, để phát huy tối đa vai trò của chế định này, cần có sự nỗ lực không ngừng của các cơ
quan nhà nước, các chuyên gia pháp luật và toàn xã hội trong việc hoàn thiện khung pháp lý, nâng
cao nhận thức và xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.