TIỂU LUẬN NHÓM MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU: NHỮNG ĐIỂM MỚI VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI - trường đại học lao động xã hội
Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam đang trên đà hội nhập sâu rộng vào thị trường quốc tế và ứng dụng công nghệ số hóa trong quản lý đất đai, việc sửa đổi và hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai.TIỂU LUẬN NHÓM MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU: NHỮNG ĐIỂM MỚI VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI - trường đại học lao động xã hội.Tài liệu được sưu tầm gồm 22 trang giúp bạn tham khảo , ôn tập và đạt kết quả cao
Môn: Luật đất đai(LDD101) 78 tài liệu
Trường: Đại học Lao động - Xã hội 1 K tài liệu
Tác giả:
Preview text:
TIỂU LUẬN NHÓM
MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI
ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU: NHỮNG ĐIỂM MỚI VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2024
TÊN- MSSV: LÊ THÀNH PHÁT - 31231570364
HOÀNG NHẬT QUANG – 31231570366
LÊ THÚY HẢI VI – 31231570379
KHÓA – LỚP : K49 – LUẬT KINH TẾ
MÃ LỚP HỌC PHẦN: 25D9 LAW511015
NHỮNG ĐIỂM MỚI VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2024
Tóm tắt: Bài viết phân tích những điểm mới mang tính đột phá trong quy định về thế chấp
quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo Luật Đất đai 2024, làm rõ sự thay đổi về đối tượng được thế
chấp QSDĐ, bao gồm việc mở rộng sang các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và người
gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, cũng như các điều kiện thế chấp được sửa đổi, bổ sung để
phù hợp với tình hình mới. Chỉ ra những loại đất được phép thế chấp, đặc biệt là đất được Nhà
nước công nhận quyền sử dụng và đất nhận chuyển đổi, chuyển nhượng. So sánh chi tiết với
Luật Đất đai 2013 được thực hiện để làm nổi bật những cải tiến trong Luật Đất đai 2024, đồng
thời phân tích tác động của những thay đổi này đến thị trường bất động sản và hoạt động tín
dụng. Nhấn mạnh các trường hợp không được thế chấp QSDĐ, bao gồm đất tranh chấp, đất chưa
có sự đồng ý của đồng sở hữu, và đất là di sản thừa kế, đồng thời đề xuất các giải pháp hoàn
thiện quy định pháp luật nhằm tăng cường hiệu quả và tính minh bạch trong hoạt động thế chấp QSDĐ.
Từ khóa: Thế chấp quyền sử dụng đất, điều kiện thế chấp, quyền sử dụng đất, đối tượng thế chấp
NEW POINTS REGARDING THE MORTGAGE OF LAND USE RIGHTS UNDER THE 2024 LAND LAW
Sapo: The article analyzes the groundbreaking new aspects of regulations regarding the
mortgage of land use rights (LURs) under the 2024 Land Law, clarifying changes in the subjects
eligible to mortgage LURs, including the expansion to foreign-invested economic organizations
and overseas Vietnamese, as well as amended and supplemented mortgage conditions to suit the
new situation. It identifies the types of land permitted for mortgage, especially land where the
State recognizes the right to use and land received through conversion or transfer. A detailed
comparison with the 2013 Land Law is conducted to highlight the improvements in the 2024
Land Law, while also analyzing the impact of these changes on the real estate market and credit
activities. It emphasizes cases where LURs cannot be mortgaged, including disputed land, land
without the consent of co-owners, and land that is inherited property, and proposes solutions to
improve legal regulations in order to enhance the effectiveness and transparency of LUR mortgage activities.
Keywords: Mortgage of land use rights, mortgage conditions, land use rights, mortgage subjects. I. Lời mở đầu
Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam đang trên đà hội nhập sâu rộng vào thị trường quốc tế và
ứng dụng công nghệ số hóa trong quản lý đất đai, việc sửa đổi và hoàn thiện hệ thống pháp luật
về đất đai trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Một trong những nội dung quan trọng được chú
trọng trong Luật Đất đai 2024 là quy định về thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ). Thế chấp
QSDĐ đóng vai trò then chốt trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế, đặc biệt là trong lĩnh vực tài
chính và bất động sản. Bài viết này sẽ tập trung phân tích những điểm mới về thế chấp QSDĐ
trong Luật Đất đai 2024, đánh giá tác động của những thay đổi này và đề xuất các giải pháp hoàn thiện.
1. Tính cấp thiết của đề tài 1.1.
Vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất trong phát triển kinh tế
Thế chấp QSDĐ là một công cụ tài chính quan trọng, cho phép người sử dụng đất có thể vay
vốn từ các tổ chức tín dụng bằng cách sử dụng quyền sử dụng đất của mình làm tài sản thế chấp.
Điều này không chỉ giúp tăng cường khả năng tiếp cận vốn cho các doanh nghiệp và cá nhân mà
còn thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Thông qua việc thế chấp QSDĐ, các
doanh nghiệp có thể huy động vốn để đầu tư vào các dự án kinh doanh, trong khi các cá nhân có
thể vay vốn để mua nhà hoặc đầu tư vào các dự án bất động sản khác.
Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc thực hiện thế chấp QSDĐ còn nhiều hạn chế. Ví dụ, tại
huyện Đắk Glong, tỉnh Đắk Nông, số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp bằng QSDĐ trong giai đoạn
2021-2023 là 3.609 hồ sơ, nhưng tỷ lệ hồ sơ xóa thế chấp không cao, chỉ đạt 65,19%. Điều này
cho thấy sự cần thiết phải cải thiện quy trình và chính sách liên quan đến thế chấp QSDĐ để tăng
cường hiệu quả và tính minh bạch. 1.2.
Sự cần thiết sửa đổi Luật Đất đai 2013
Luật Đất đai 2013 đã đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất đai tại Việt
Nam. Tuy nhiên, sau gần một thập kỷ thực hiện, nhiều hạn chế và bất cập đã được chỉ ra. Sự phát
triển nhanh chóng của công nghệ thông tin và số hóa trong quản lý đất đai đòi hỏi phải có những
điều chỉnh phù hợp để tận dụng tối đa lợi ích của công nghệ. Ngoài ra, quá trình hội nhập quốc tế
sâu rộng cũng yêu cầu Việt Nam phải có một hệ thống pháp luật về đất đai hiện đại và linh hoạt
hơn để thu hút đầu tư nước ngoài và đáp ứng nhu cầu của thị trường.
Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ giải quyết những hạn chế này bằng cách cập nhật các quy
định về quản lý đất đai, bao gồm cả việc thế chấp QSDĐ. Những thay đổi trong luật sẽ giúp tạo
ra một môi trường pháp lý thuận lợi hơn cho việc phát triển kinh tế và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1.Phân tích những điểm mới về thế chấp quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai 2024
Mục tiêu chính của nghiên cứu này là phân tích và đánh giá những điểm mới trong quy định
về thế chấp QSDĐ theo Luật Đất đai 2024. Điều này bao gồm việc so sánh với các quy định
trong Luật Đất đai 2013 để xác định những thay đổi quan trọng và tác động của chúng đối với thực tiễn.
Một số điểm mới đáng chú ý trong Luật Đất đai 2024 liên quan đến thế chấp QSDĐ bao gồm
việc áp dụng công nghệ số hóa trong đăng ký và quản lý thế chấp, quy định rõ ràng hơn về trình
tự và thủ tục thế chấp, cũng như việc tăng cường bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất trong quá trình thế chấp. 2.2.
Đánh giá tác động và đề xuất giải pháp hoàn thiện
Nghiên cứu cũng sẽ đánh giá tác động của những thay đổi này đối với thực tiễn quản lý đất
đai và thị trường bất động sản. Điều này bao gồm việc phân tích phản hồi từ các chuyên gia,
doanh nghiệp và người dân về hiệu quả của các quy định mới.
Dựa trên kết quả đánh giá, nghiên cứu sẽ đề xuất các giải pháp hoàn thiện để tiếp tục cải
thiện quy định về thế chấp QSDĐ. Những giải pháp này có thể bao gồm việc tăng cường tuyên
truyền và phổ biến pháp luật về đất đai, nâng cao năng lực của cán bộ quản lý đất đai, và hoàn
thiện cơ sở dữ liệu đất đai để hỗ trợ quá trình thế chấp và quản lý đất đai hiệu quả hơn. 2.3.
Phương pháp nghiên cứu
2.3.1. Phân tích văn bản pháp lý, so sánh với Luật Đất đai 2013
Nghiên cứu sẽ sử dụng phương pháp phân tích văn bản pháp lý để so sánh và đối chiếu các
quy định về thế chấp QSDĐ trong Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024. Điều này sẽ giúp xác
định rõ ràng những thay đổi và cải tiến trong quy định mới.
2.3.2. Tổng hợp ý kiến chuyên gia, khảo sát thực tiễn
Ngoài việc phân tích văn bản pháp lý, nghiên cứu cũng sẽ tổng hợp ý kiến từ các chuyên gia
trong lĩnh vực quản lý đất đai và tài chính. Đồng thời, sẽ tiến hành khảo sát thực tiễn tại các địa
phương để thu thập thông tin về việc thực hiện quy định mới về thế chấp QSDĐ.
Khảo sát thực tiễn sẽ được thực hiện thông qua các cuộc phỏng vấn với cán bộ quản lý đất
đai, doanh nghiệp và người dân để đánh giá mức độ hài lòng và hiệu quả của quy định mới. Kết
quả khảo sát sẽ giúp xác định những điểm mạnh và điểm yếu của quy định, từ đó đề xuất các giải
pháp hoàn thiện phù hợp.
II. Những điểm mới về thế chấp QSDĐ theo Luật Đất đai 2024
A. Điều kiện thế chấp
1. Đối tượng được thế chấp:
Theo Điều 4 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất bao gồm những đối tượng sau đây:
1. Tổ chức trong nước gồm:
a) Cơ quan nhà nước, cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, đơn vị vũ trang nhân dân, Mặt trận Tổ
quốc Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội,
tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật;
b) Tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đầu tư, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này
(sau đây gọi là tổ chức kinh tế);
2. Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc
3. Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân); 4. Cộng đồng dân cư;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh
sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam
thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính
phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
7. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
- Tại Luật Đất đai 2013 nội dung này được quy định tại Điều 5; tại Luật Đất đai 2024 nội dung
này được quy định tại Điều 4.
- Đoạn mở đầu của Điều luật đã bổ sung nội dung: Người sử dụng đất đang sử dụng đất ổn định,
đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà
chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; thuê lại đất.
- Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, Mặt trận Tổ quốc Việt
Nam là tổ chức trong nước.
- Luật Đất đai 2024 bổ sung quy định “Tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đầu tư là tổ chức
trong nước (trừ tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài).
- Luật Đất đai 2024 bổ sung trường hợp “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng thuộc
người sử dụng đất”.
- Luật Đất đai 2024 sửa quy định “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp
100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư
nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư” tại Luật Đất
đai 2013 thành “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”.
Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, thế chấp quyền sử dụng đất phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ
trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng
cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7
Điều 124 Luật Đất đai năm 2024 (Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển
nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) và điểm a
khoản 4 Điều 127 (Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện
dự án) Luật Đất đai năm 2024;
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy
định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
-Luật Đất đai 2024 sửa đổi, bổ sung điều kiện đối với người SDĐ thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ như sau:
+ "Có Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở hoặc
Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng
nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế QSDĐ, chuyển đổi
đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho QSDĐ cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và
trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này".
+ "Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật".
2. Loại đất được phép thế chấp:
Căn cứ khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức
tín dụng, cá nhân, tổ chức không phải là tổ chức tín dụng đối với những loại đất sau nếu đủ điều kiện:
- Sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;
- Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất,
- Đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Theo khoản 33 điều 3 Luật Đất đai quy định:
“Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu cho người đang sử
dụng đất ổn định đối với thửa đất xác định theo quy định của Luật này.”
Theo đó, đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất được phép thế chấp quyền sử dụng đất
- Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang
sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua
việc cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) lần đầu đối với thửa đất xác định. (khoản 33 Điều 33 Luật Đất đai 2024)
- Đất nhận chuyển đổi
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó các bên (hộ
gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn) chuyển giao quyền sử dụng đất nông
nghiệp cho nhau (đổi đất nông nghiệp), các bên vừa là người chuyển đổi nhưng cũng đồng thời
là người nhận chuyển đổi.
- Đất được nhận chuyển nhượng (mua), nhận tặng cho, nhận thừa kế
Điểm mới của điều 37 Luật Đất đai 2024 so với điều 179 Luật Đất đai 2013
- Luật Đất đai 2024 đã quy định thêm về việc chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất theo quy định của pháp luật; cho tổ chức, cá nhân khác, người gốc Việt Nam định cư
ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; có quyền
để thừa kế tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp
luật; thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật; Góp vốn
bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất với tổ chức, góp quyền sử dụng đất với cá
nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
Tuy nhiên, không phải loại đất nào cũng được phép thế chấp quyền sử dụng đất. Cụ thể trong các trường hợp như:
Không đáp ứng điều kiện chung để vay thế chấp
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/8/2024), người sử
dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất, trừ trường hợp:
Thừa kế quyền sử dụng đất.
Chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư.
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư của nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thực hiện chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
- Đất không có tranh chấp hoặc có nhưng đã được giải quyết bằng bản án, quyết định của Tòa
hoặc phán quyết của Trọng tài… đã có hiệu lực pháp luật.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên… để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Như vậy, nếu thiếu một trong 05 điều kiện trên thì người sử dụng đất không đủ điều kiện thế chấp.
Thế chấp Sổ đỏ khi chưa có sự đồng ý của đồng sở hữu
Trong nhiều trường hợp, một mảnh đất có nhiều người cùng chung quyền sử dụng đất, khi đó Sổ
đỏ cấp cho người sử dụng đất được gọi là Sổ đỏ đồng sở hữu.
Theo đó, điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 nêu rõ:
“b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho
từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần
quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì
các thành viên cùng nhau thực hiện ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ
của nhóm người sử dụng đất”.
Như vậy, khi thế chấp Sổ đỏ trong trường hợp chung quyền sử dụng đất thì:
- Phải ủy quyền cho người đại diện thực hiện việc thế chấp.
Trường hợp người đại diện không có văn bản ủy quyền của những người còn lại (không có sự
đồng ý cho thế chấp Sổ đỏ của những người cùng có quyền sử dụng đất) thì không được thực
hiện quyền thế chấp toàn bộ thửa đất.
- Tách thửa và thực hiện thế chấp phần quyền sử dụng đất của mình.
Quyền sử dụng đất thuộc trường hợp không được thế chấp
3.1 Quyền sử dụng đất là di sản thừa kế
Theo Điều 617 Bộ luật Dân sự số 91/2025/QH13 quy định về nghĩa vụ của người quản lý di sản
được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thỏa thuận cử ra như sau:
“Bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản
bằng hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.”.
Như vậy, quy định trên đã nêu rất rõ, trường hợp chưa được những người thừa kế đồng ý bằng
văn bản thì người quản lý di sản là quyền sử dụng đất không được thế chấp quyền sử dụng đất đó.
3.2 Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai
Tại Điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm:
“1. Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật
khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu
tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm;
2. Tài sản bán trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu
3. Tài sản thuộc đối tượng của nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ bị vi phạm đối với biện pháp cầm giữ;
4. Tài sản thuộc sở hữu toàn dân trong trường hợp pháp luật liên quan có quy định.”.
Mặt khác, khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP cũng nêu rõ, việc bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất.
Điều này có nghĩa, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không được dùng để vay thế chấp.
Thuộc loại đất không được phép thế chấp
4.1 Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư
Khoản 2 Điều 39 Luật Đất đai năm 2024 quy định:
“2. …Trường hợp cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, công
nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Như vậy, dù đất cộng đồng dân cư đã có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng
nhận thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử
dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất sẽ không được phép thế chấp.
4.2 Đất thuê trả tiền hàng năm
Tại khoản 2 Điều 37 Luật đất đai 2024 có quy định về quyền, nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau:
“2. Cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây: [...]
đ) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép
hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật; [...]
Như vậy, đối với quyền sử dụng đất trả tiền thuê đất hàng năm, nhà nước chỉ cho phép thế chấp
bằng tài sản gắn liền với đất thuê chứ không được quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê này. 4.3 Đất rừng tự nhiên
Tại khoản 3 Điều 184 Luật Đất đai 2024 quy định:
“3. Người được Nhà nước cho thuê đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên không được chuyển
nhượng, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền thuê trong hợp đồng
thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.”
Như vậy, đối với đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên được Nhà nước cho thuê thì không được
quyền thế chấp quyền sử dụng đất và quyền thuê đất.
4.5 Đất quốc phòng, an ninh hết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế
Tại điểm đ và điểm g khoản 3 Điều 201 Luật Đất đai 2024 quy định:
“3. Quyền và nghĩa vụ của đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này khi sử dụng đất quốc phòng,
an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế được quy định như sau: …
đ) Không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; …
g) Đối tượng quy định tại điểm a khoản 1 Điều này không được chuyển nhượng, cho thuê, tặng
cho, thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất”
Dẫn chiếu đến điểm a khoản 1 Điều 201 Luật Đất đai 2024 thì đối tượng nêu tại điểm này không
được thế chấp tài sản gắn liền với đất là đơn vị quân đội, công an, đơn vị sự nghiệp công lập
thuộc Quân đội nhân dân và Công an nhân dân.
Như vậy, đối với đất quốc phòng, an ninh hết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng
kinh tế thì không được quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền thuê đất và đơn vị quân đội,
công an, đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Quân đội nhân dân và Công an nhân dân không được
thế chấp tài sản gắn liền với đất.
B. Thủ tục đăng ký thế chấp:
Khi đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh
Văn phòng đăng ký đất đai, người yêu cầu đăng ký cần chuẩn bị các loại hồ sơ sau:
- Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính);
- Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp
luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);
- Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền
với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (01 bản
chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);
- Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là
người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có
chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);
- Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng
ký biện pháp bảo đảm:
- Số lượng hồ sơ: 01 bộ hồ sơ Bước 1: Nộp hồ sơ
Người yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất
đai. Trong trường hợp nộp hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất thì người đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn (gọi chung là UBND cấp xã) hoặc nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa.
Người yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất có thể nộp hồ sơ bằng một trong các hình thức sau:
- Nộp qua hệ thống đăng ký trực tuyến; - Nộp trực tiếp;
- Nộp qua đường bưu điện.
Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
Người tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất sẽ kiểm tra hồ sơ đăng ký.
Trường hợp hồ sơ không hợp lệ thì người tiếp nhận sẽ từ chối đăng ký và hướng dẫn người yêu
cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hoàn thiện hồ sơ.
Trường hợp hồ sơ hợp lệ thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ ghi nội dung đăng ký vào sổ
địa chính; Giấy chứng nhận; chứng nhận nội dung đăng ký vào phiếu yêu cầu đăng ký Bước 3: Trả kết quả
Kết quả đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất sẽ được trả tại Văn phòng đăng ký đất đai
hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa hoặc UBND cấp xã trong trường hợp
nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa hoặc UBND cấp xã.
Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất sẽ được giải quyết trong ngày nhận hồ sơ hợp
lệ. Tuy nhiên, trong trường hợp nhận hồ sơ sau 15 giờ thì sẽ hoàn thành việc đăng ký và trả kết
quả trong ngày làm việc tiếp theo.
Trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ thì cũng không quá 03 ngày làm
việc kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ.
Đối với trường hợp nộp hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất tại UBND cấp xã hoặc nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ
chế một cửa thì thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký được tính từ ngày Văn phòng đăng ký đất đai
nhận hồ sơ do UBND cấp xã hoặc do Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa chuyển đến.
C. Giải quyết tranh chấp:
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc
nhiều bên trong quan hệ đất đai (Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013)
Có 03 cách giải quyết tranh chấp đất đai:
Hòa giải tranh chấp đất đai
Căn cứ Điều 235 Luật Đất đai 2024, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai
tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy
định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.
Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên tranh
chấp phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Việc hòa giải tranh chấp đất
đai tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp được thực hiện như sau:
- Sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch UBND cấp xã có trách
nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai;
- Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND
cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm
công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với
thửa đất tranh chấp (nếu có). Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân
khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;
- Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30
ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;
- Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia hòa giải và có xác
nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải
được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp;
- Trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản thì
Chủ tịch Hội đồng, các thành viên tham gia hòa giải phải ký vào biên bản, đóng dấu của UBND
cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp.
Đối với trường hợp hòa giải tranh chấp đất đai quy định trên mà hòa giải thành và có thay
đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích, người sử dụng đất thì trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ
ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên tham gia hòa giải phải gửi
văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
Lưu ý: Đối với địa bàn không thành lập đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc UBND cấp
huyện thì không thực hiện quy định trên.
Đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết tranh chấp đất đai
Theo khoản 2 và 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp
không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây
dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một
trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì các bên tranh chấp được nộp
đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định sau đây:
- Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
với nhau. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND
cấp huyện mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì
quyết định giải quyết tranh chấp của Chủ tịch UBND cấp huyện có hiệu lực thi hành.
Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày
nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp huyện, các bên tranh chấp có quyền
khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Chủ
tịch UBND cấp tỉnh. Quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.
- Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn
giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có
vốn đầu tư nước ngoài. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo
quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.
Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày
nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp tỉnh, các bên tranh chấp có quyền khởi
kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Bộ trưởng
Bộ Tài nguyên và Môi trường. Quyết định giải quyết của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi
trường có hiệu lực thi hành.
Lưu ý: Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên tranh
chấp phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Khởi kiện tại Tòa án để giải quyết tranh chấp đất đai
Cụ thể tại khoản 1 và 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định những tranh được khởi kiện tại Tòa án nhân dân bao gồm:
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ
quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.
- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.
Lưu ý: Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên tranh
chấp phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai 2024 thì trong trường hợp tranh chấp giữa các
bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai thì Trọng tài thương mại Việt Nam
có thể giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.
Tại sao nên ưu tiên hoà giải tranh chấp đất đai bằng Trọng tài?
- Thủ tục trọng tài tiện lợi, nhanh chóng, thể hiện tính chất đơn giản, linh hoạt và mềm dẻo về
mặt tố tụng. Các bên có thể chủ động về thời gian, địa điểm giải quyết tranh chấp, không trải qua
nhiều cấp xét xử như ở toà án, cho nên hạn chế tốn kém về thời gian và tiền bạc cho các chủ thể tranh chấp.
- Phán quyết trọng tài là chung thẩm và có hiệu lực kể từ ngày ban hành nên không bị kháng
cáo, kháng nghị, không như Bản án/Quyết định của Toà án có thể bị kháng cáo, kháng nghị dẫn
đến tranh chấp kéo dài.
- Phán quyết trọng tài được Nhà nước đảm bảo thực thi theo pháp luật Thi hành án dân sự. Theo
đó Nhà nước khuyến khích các bên tự nguyện thi hành, tuy nhiên nếu hết thời hạn thi hành mà
bên phải thi hành phán quyết không tự nguyện thì có thể bị cưỡng chế thi hành.
- Nguyên tắc trọng tài xét xử không công khai, phần nào giúp các bên giữ được uy tín trên
thương trường, đảm bảo bí mật hơn so với Tòa án, các bí mật kinh doanh và thông tin mật của
Doanh nghiệp sẽ được đảm bảo không bị tiết lộ ra ngoài, đây được coi là ưu điểm được các bên
tranh chấp ưa chuộng nhất.
- Các bên có thể lựa chọn trọng tài viên thành lập Hội đồng trọng tài giải quyết vụ việc nên có
thể lựa chọn được trọng tài viên giỏi, kinh nghiệm thực tế cao, am hiểu sâu sắc vấn đề đang tranh
chấp để từ đó họ có thể giải quyết tranh chấp nhanh chóng, chính xác.
- Trọng tài khi giải quyết tranh chấp nhân danh ý chí của các bên, không nhân danh quyền lực tư
pháp của Nhà nước, nên rất phù hợp để giải quyết các tranh chấp có yếu tố nước ngoài.
Căn cứ theo Điều 236 Luật Đất đai 2024 có quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai ...
4. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường khi giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại khoản 3 Điều này phải ra
quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được
các bên nghiêm chỉnh chấp hành. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định giải quyết tranh
chấp có hiệu lực thi hành mà các bên hoặc một trong các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp ban hành quyết định cưỡng chế thực
hiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế.
5. Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án
giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam
giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.
6. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý,
sử dụng đất đai khi được Tòa án, Trọng tài thương mại Việt Nam yêu cầu để làm căn cứ cho giải
quyết tranh chấp đất đai.
7. Chính phủ quy định chi tiết việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban
nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường tại Điều này.
Như vậy, theo quy định nêu trên thì Trọng tài thương mại Việt Nam có thẩm quyền giải
quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai theo quy
định của pháp luật về trọng tài thương mại.
Theo đó, Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan
đến việc quản lý, sử dụng đất đai khi được Trọng tài thương mại Việt Nam yêu cầu để làm căn cứ
cho giải quyết tranh chấp đất đai.
Điểm mới của điều 236 Luật Đất đai 2024 so với điều 203 Luật Đất đai 2013
- Khoản 4 Điều 236 Luật đất đai 2024 sửa đổi Khoản 4 Điều 203 Luật đất đai 2013, thì Chủ tịch
Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và
Môi trường khi giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định
giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên
nghiêm chỉnh chấp hành. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định giải quyết tranh chấp có
hiệu lực thi hành mà các bên hoặc một trong các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
- Khoản 5 Điều 236 Luật đất đai 2024 bổ sung nội dung về “Tranh chấp giữa các bên phát sinh
từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật
về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật
về trọng tài thương mại”.
- Khoản 6 Điều 236 Luật đất đai 2024 bổ sung nội dung “Ủy ban nhân dân các cấp có trách
nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất khi được Tòa án, Trọng
tài thương mại Việt Nam yêu cầu để làm căn cứ cho giải quyết tranh chấp đất đai”.
Tại Nhật Bản, việc xây dựng, số hóa tại hệ thống đăng ký bất động sản được thực hiện từ
năm 1988 đến năm 2008, với kết quả đã đưa được 270 triệu thông tin về bất động sản vào hệ
thống. Năm 2000, người đăng ký bất động sản có thể thực hiện đăng ký bất kỳ ở văn phòng đăng
ký nào trong hệ thống mà không bắt buộc đến đơn vị hành chính nơi có bất động sản để thực
hiện quyền của mình. Trong cùng năm này người dân cũng có thể xem được thông tin đăng ký qua mạng Internet.
Theo Luật đăng ký bất động sản (Luật số 123 năm 2004) thì “Hệ thống đăng ký bất động
sản” được tập trung quản lý tại Trung ương. Trong hệ thống có 50 chi nhánh và 420 văn phòng
đăng ký tại các địa phương để quản lý theo khu vực trực thuộc.
Từ năm 2006 đến năm 2011, tại Nhật Bản triển khai hệ thống thông tin bản đồ nhằm xây
dựng hệ thống bản đồ được quản lý tập trung, thống nhất trên toàn quốc.
Theo đó, nguyên tắc của việc đăng ký bất động sản Nhật Bản là việc cơ quan Nhà nước ghi
chép vào Sổ đăng ký tình trạng vật lý và quyền lợi đối với từng bất động sản; bất động sản bao
gồm thửa đất và tài sản gắn liền với đất. Sổ đăng ký cho phép khai thác rộng rãi và có cơ chế thu
phí để tái đầu tư cho hệ thống và nộp vào ngân sách Nhà nước; Kiến trúc tổng thể của hệ thống
đăng ký bất động sản bao gồm 4 phần chính: Hệ thống quản lý thông tin đăng ký; Hệ thống
thông tin bản đồ; Hệ thống đăng ký trực tuyến; Hệ thống cung cấp thông tin trực tuyến. III.
Đánh giá tác động 1. Tích cực
- Thúc đẩy thị trường tín dụng: Mở rộng đối tượng và tài sản thế chấp giúp người dân, doanh
nghiệp tiếp cận vốn dễ dàng, thúc đẩy đầu tư vào nông nghiệp và bất động sản. Ví dụ như:
Doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng được tiếp cận quỹ đất cho phát triển sản xuất, kinh doanh tại khu
công nghiệp, cụm công nghiệp
Trong đó, về tác động chính sách đối với người dân và doanh nghiệp, dự thảo Báo cáo
nêu rõ, Luật Đất đai cho phép doanh nghiệp linh hoạt trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm; việc trả tiền thuê đất hàng năm có thể kỳ vọng sẽ giúp giảm
chi phí đầu tư ban đầu của doanh nghiệp; từ đó, góp phần giảm giá nhà, tác động tích cực đến lực
cầu thị trường bất động sản.
Đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng được tiếp cận quỹ đất cho phát triển sản xuất,
kinh doanh tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp vì nếu như việc giao đất, cho thuê đất thông
qua cơ chế thị trường thì có thể dẫn đến thiệt thòi cho những doanh nghiệp mới gia nhập thị trường.
Người sử dụng đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và
nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất; trường hợp chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp cho Nhà nước một
khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm.
Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải xác định giá đất,
người sử dụng đất không phải làm thủ tục miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…
- Tăng tính minh bạch: Công khai thông tin thế chấp qua hệ thống số giúp giảm rủi ro tranh chấp và gian lận.
- Bảo vệ người yếu thế: Quy định nghiêm ngặt về xử lý tài sản và quyền tiếp tục sử dụng đất
giúp người dân không bị mất đất đột ngột.
- Phù hợp với xu hướng quốc tế: Cho phép tổ chức nước ngoài thế chấp QSDĐ thu hút đầu tư
nước ngoài, góp phần phát triển kinh tế. 2. Hạn chế
- Rủi ro với đất nông nghiệp: Việc thế chấp đất nông nghiệp có thể dẫn đến mất đất nếu người
vay không trả được nợ, ảnh hưởng đến an ninh lương thực.
- Phức tạp trong áp dụng: Quy định về thế chấp một phần đất hoặc tài sản gắn liền với đất có thể
gây khó khăn cho người dân ít hiểu biết pháp lý. Việc thẩm định tài sản thế chấp đòi hỏi sự chặt
chẽ, khách quan và tuân thủ quy định của pháp luật. Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn một số trường
hợp cá biệt các ngân hàng thương mại thực hiện việc thẩm định không rõ ràng, không đầy đủ,
thẩm định sai tài sản gây ra thiệt hại cho chính ngân hàng, cá nhân, tổ chức khác khi có tranh
chấp xảy ra, cũng như gây ra nguy cơ mất an toàn đối với hệ thống tín dụng.
Ví dụ như trường hợp trong Bản án số 596/2020/DS-PT ngày 10/11/2020 của Tòa án
nhân dân cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh (4) về tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền đất vô hiệu, hủy giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở và tranh chấp hợp đồng thế chấp tài sản. Theo đó ông T, bà Th có nhu cầu vay vốn nhưng
do sợ không quen biết ngân hàng nên không vay được nhiều, do đó đã liên hệ với ông G để vay
hộ. Sau đó ông T, bà Th lập Tờ thỏa thuận để nhờ ông G và vợ là bà Q đứng tên dùm trên
GCNQSDĐ trong thời hạn 05 năm để làm hồ sơ vay tiền ngân hàng hộ bà Th. Tuy nhiên sau khi
lập Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì ông G không đưa tiền cho bà Th mà đã thực hiện thủ
tục sang tên sau đó đem thế chấp tại ngân hàng S. Các bên phát sinh tranh chấp. Tòa án nhận
định: (i) Hợp đồng chuyển QSDĐ và tài sản gắn liền với đất giữa ông T, bà Th với ông G, bà Q
là vô hiệu do giả tạo (không cung cấp được chứng từ giao nhận tiền chuyển nhượng, cấu trúc nhà
thực tế và trên hợp đồng khác nhau); (ii) Xác định ngân hàng không ngay tình và tuyên Hợp
đồng thế chấp vô hiệu với lập luận: “Ngân hàng khi ký hợp đồng thế chấp tài sản cho vay tiền,
không tiến hành thẩm định tài sản thế chấp theo đúng quy định. Chính vì vậy, ngân hàng không
xác định được nhà đất thế chấp là của ai; ai là người đang trực tiếp quản lý, sử dụng nhà đất thế
chấp hiện hữu có phù hợp trên giấy tờ nhà đất hay không. Do không thực hiện đúng quy định của
pháp luật nên về phía ngân hàng khi cho vay, không được xem là ngay tình, hợp pháp. Căn cứ
theo quy định tại khoản 2 Điều 133 BLDS năm 2015 và khoản 1 Phần II Văn bản số 64/TATC-
PC ngày 03/4/2019 của TAND tối cao thì: mặc dù nhà đất ông G, bà Q đã thế chấp cho ngân
hàng và đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng do giao dịch này không
ngay tình, không đúng quy định pháp luật nên bị vô hiệu”.
- Chi phí phát sinh: Áp dụng công nghệ số đòi hỏi đầu tư hạ tầng và đào tạo, có thể làm tăng chi
phí cho cơ quan quản lý và người dân.
- Thách thức với địa phương: Hệ thống đăng ký trực tuyến đòi hỏi năng lực quản lý cao, trong
khi nhiều địa phương còn hạn chế về công nghệ. IV.
Thách thức và kiến nghị 1. Thách thức
1.1. Thiếu hạ tầng công nghệ tại địa phương
Một trong những thách thức lớn nhất trong việc thực thi Luật Đất đai năm 2024 là sự
thiếu hụt về hạ tầng công nghệ tại các địa phương. Việc chuyển đổi sang các thủ tục số và áp
dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai là yêu cầu tất yếu để tăng tốc độ và hiệu quả
trong xử lý hồ sơ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như trong việc thế chấp tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, nhiều địa phương, đặc biệt là ở vùng sâu, vùng xa, vẫn chưa có đủ điều kiện
để triển khai các hệ thống công nghệ thông tin hiện đại. Thiếu máy tính, thiếu kết nối internet ổn
định, và thiếu nhân lực được đào tạo về công nghệ thông tin là những hạn chế phổ biến. Điều này
không chỉ làm chậm quá trình số hóa mà còn gây khó khăn cho người dân khi thực hiện các giao
dịch liên quan đến đất đai, bao gồm cả việc thế chấp quyền sử dụng đất.
Ví dụ, tại huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế, nghiên cứu về năng lực kiến thức của cán
bộ địa chính cấp xã cho thấy rằng, mặc dù họ có kiến thức tốt về thủ tục đăng ký đất đai và cấp
giấy chứng nhận, nhưng vẫn còn nhiều hạn chế trong việc áp dụng công nghệ thông tin vào công
tác quản lý đất đai. Điều này đòi hỏi sự đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng công nghệ và đào tạo
nhân lực tại các địa phương.
1.2. Xung đột pháp lý giữa Luật Đất đai và Luật Doanh nghiệp
Một thách thức khác là xung đột pháp lý giữa Luật Đất đai và Luật Doanh nghiệp. Luật
Đất đai năm 2024 đã mở rộng cơ hội cho người sử dụng đất thuê hàng năm được chuyển nhượng
quyền thuê đất cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, Luật Doanh nghiệp
vẫn chưa có quy định rõ ràng về việc xử lý các trường hợp chuyển nhượng này trong hoạt động kinh doanh.
Ví dụ, khi một doanh nghiệp muốn thế chấp tài sản gắn liền với đất để vay vốn, nhưng tài
sản đó nằm trên đất thuê, sẽ có những vướng mắc về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Luật
Doanh nghiệp cần được sửa đổi để phù hợp với những quy định mới của Luật Đất đai, đảm bảo
tính thống nhất và rõ ràng trong việc xử lý các giao dịch liên quan đến đất đai.
Xung đột pháp lý này không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng đến
sự phát triển của thị trường bất động sản. Việc thiếu sự thống nhất trong quy định pháp luật sẽ
làm giảm niềm tin của nhà đầu tư và người dân vào hệ thống pháp luật, từ đó ảnh hưởng đến sự
phát triển kinh tế - xã hội.