Ai được mua nhà ở xã hội? Điều kiện mua nhà ở xã hội là gì?

Ai được mua nhà ở xã hội? Điều kiện mua nhà ở xã hội là gì?
Thủ tục, đối tượng và điều kiện mua nhà ở xã hội theo quy định mới nhất hiện nay? Mua nhà chưa có
sổ đỏ có rủi ro pháp lý? Phải làm sao khi mua nhà đất bằng giấy viết tay? Mua nhà chung cư có cần
phải công chứng hay không? Thủ tục sang tên số đỏ: Mua nhà theo hợp đồng ủy quyền? và các vấn đề
pháp lý khác liên quan sẽ được luật sư tư vấn cụ thể:
Mục lục bài viết
1. Điều kiện, đối tượng được mua nhà ở xã hội?
Xin chào luật sư Minh Khuê, luật sư cho em hỏi một vấn đề với ạ: Em đang có ý định mua nhà ở xã hội.
Vậy cho em hỏi, điều kiện, thủ tục, thời gian được mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội ?
Em xin chân thành cảm ơn!
- Ly Chan Phan Trả lời:
1.1 Quy định về các đối tượng được mua nhà ở xã hội
Hiện nay theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì có 10 nhóm đối tượng được hưởng chính sách
hỗ trợ về nhà ở xã hội. Trong đó ưu tiên những đối tượng sau:
- Người có công với cách mạng;
- Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
- Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
Ngoài những đối tượng nêu trên thì các đối tượng sau cũng được ưu tiên mua nhà ở xã hội đó là:
- Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân
trong cơ quan, đơn vị thuộc CAND và QĐND;
- Cán bộ, công chức, viên chức;
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp
luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở…
1.2 Điều kiện hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
Để được hỗ trợ mua nhà ở xã hội thì những đối tượng nêu trên phải đáp ứng những điều kiện như:
Điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập, bao gồm:
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội;
- Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc
có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp
hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực.
- Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội;
- Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố đó.
- Đối với cán bộ, công chức thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy
định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân;
- Trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.
1.3 Đối tượng và điều kiện vay mua nhà ở xã hội
Thứ nhất, về đối tượng. Là cán bộ công viên chức Nhà nước, cán bộ có công với cách mạng nằm trong
diện được phép mua nhà ở xã hội; Đối tượng mua nhà thuộc diện hộ nghèo, cận nghèo chưa có nhà ở
hoặc có nhà ở diện tích chia đều nhỏ hơn 8 mét-vuông trên 1 người.
Thứ hai, về điều kiện
- Có hộ khẩu thường trú hoặc KT3 tại nơi có dự án nhà ở xã hội và đã đóng Bảo hiểm xã hội trên 1 năm.
- Chỉ tiến hành cho vay với các Hợp đồng mua nhà ở xã hội đã ký với chủ đầu tư sau ngày 7/1/2013.
- Không phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên do mức thu nhập thấp dưới 9 triệu đồng trên
tháng và có nhu cầu về mua nhà ở xã hội với lý do phù hợp.
- Người đi vay mua nhà ở xã hội thực sự chưa có nhà ở hoặc có nhà nhưng diện tích đất sử dụng dưới
8 mét-vuông trên người và phải có giấy xác nhận của chính quyền địa phương.
- Đảm bảo có tài sản thế chấp khi đăng ký vay mua nhà, có thể thế chấp bằng chính căn hộ đăng kí
mua hoặc tài sản có từ trước.
- Khi vay mua nhà ở xã hội và đáo hạn nợ trước hạn sẽ phạt 2% trên tổng số tiền trả nợ.
- Các loại nhà ở xin vay mua đảm bảo là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại đang chuyển sang nhà ở xã
hội, có diện tích dưới 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu trên 1 mét-vuông.
- Người mua cần kí kết hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước khi đăng kí vay mua nhà ở xã hội và
trình hồ sơ đến Ngân hàng
- Vay mua nhà ở xã hội năm 2017
- Người đi vay đảm bảo có công việc và mức thu nhập ổn định.
1.4 Thời gian chuyển nhượng, mua bán nhà ở xã hội
Căn cứ theo Điều 62 Luật Nhà ở 2014 thì việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy
định của Luật này; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Nhà
ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở này chỉ được thuê hoặc thuê mua
hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả
tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.
- Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 5 năm;
- Thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 5 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.
Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê,
thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng
và phải trả lại nhà ở này.
Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể
từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ
ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở
này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được
mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại
cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
2. Mua nhà chưa có sổ đỏ có rủi ro pháp lý?
Kính gửi luật sư! Hiện nay vợ chồng tôi đang rất ưng 1 ngôi nhà và đang muốn mua nhưng nhà đó lại
chưa có sổ đỏ. Hiện tại chỉ có biên lai thu tiền mà phường bán đã bán đất cho chủ nhà từ năm 1998,
có giấy phép xây dựng. Bây giờ vợ chồng tôi mua thì ra phường giao tiền. Làm hợp đồng chuyển
nhượng có chữ kí và vân tay của chủ bán, có xác nhận của phường đồng thời có nhân chứng, có giấy
xác nhận nghĩa vụ của bên bán đến khi hoàn thành sổ đỏ và giao cho vợ chồng tôi. Chúng tôi thỏa
thuận sẽ không gia hết số tiền mua nhà mà khi nào có sổ đỏ mới giao hết. Ở khu đấy thì cả khu đều
chưa có sổ đỏ, các nhà đã xây kiên cố.
Vậy xin hỏi luật sư tôi mua nhà và làm các thủ tục như vậy có hợp lý và đúng luật để sau này không
xảy ra tranh chấp không ạ?
Rất mong được luật sư tư vấn. Tôi xin cảm ơn! Trả lời:
Theo như bạn đề cập thì chủ bán chỉ có biên lai thu tiền mà phường bán đã bán đất cho người này
nhà từ năm 1998 và có giấy phép xây dựng. Mảnh đất bạn định mua chưa được cấp sổ đỏ nên chưa
đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng.
Điều 118 quy định về Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch của Luật nhà ở 2014 cũng quy định:
1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có
đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn
sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có
hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có
thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán,
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục
vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây
dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề
nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy
định của Chính phủ.
Hơn nữa theo Điều 430 Bộ luật dân sự 2015 về hợp đồng mua bán nhà ởphải tuân theo quy định của
Luật Nhà ở 2014: “Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực
hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.” Điều 122 Luật Nhà ở 2014
quy định việc mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán
nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp tổ chức tặng
cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán,
cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức;
cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng
thực hợp đồng. Hồ sơ công chứng phải có Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng
hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải
đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó (Luật công chứng).
Như vậy giấy chứng nhận là rất cần thiết cho việc thực hiện giao dịch mua bán nhà của bạn, bạn nên
đợi chủ nhà hoàn thiện các thủ tục xin cấp sổ đỏ rồi mới mua nhà để đảm bảo cho giao dịch mua bán nhà ở hợp pháp.
3. Mua nhà chung cư có cần phải công chứng?
Xin chào luật sư! Tôi có vấn đề thắc mắc rất mong nhận được sự giải đáp như sau: Năm 2013, tôi và
chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại (là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), có ký kết hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư và không đi công chứng nhưng tôi vẫn được cấp Giấy chứng nhận bình thường
Vừa rồi, tức là tháng 10/2015, bạn tôi cũng ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai với chủ đầu tư dự án, nhưng họ bảo là phải đi công chứng. Luật sư cho tôi hỏi, như vậy có đúng không?
Tôi xin chân thành cảm ơn! Trả lời
Việc các bân ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực chất là việc các nhà đàu
tư huy động vốn từ những người có nhu cầu mua nhà ở. Theo quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-
CP hướng dẫn chi tiết thi hành luật nhà ở 2014 thì hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại như sau:
Điều 19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại
"2. Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây:
b) Trường hợp ký hợp đồng mua bán,thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả
trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì
phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo
quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản"
Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:
Điều 17. Hợp đồng kinh doanh bất động sản
"2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực
hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều
10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.
3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp
đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng,
chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời
điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng"
Như vậy, theo quy định trên thì nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật kinh
doanh bất động sản :"Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất
động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê
khai nộp thuế theo quy định của pháp luật." thì hợp đồng kinh doanh bất động sản không bắt buộc
phải công chứng. Do đó, tại thời điểm tháng 10/2015 các bên thực hiện giao dịc về nhà ở hình thành
trong tương lai thì việc công chứng hợp đồng do các bên thỏa thuận, nghĩa là việc công chứng trong
trường hợp này là không bắt buộc vì vậy không thể nói việc yêu cầu công chứng của chủ đầu tư dự án.
Tuy nhiên, tránh những rủi ro không đáng có trong các hợp đồng về chuyển nhượng bất động sản thì
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nên được đi công chứng.
4. Một số câu hỏi thường gặp về nhà ở xã hội
4.1 Cần nộp những khoản chi phí nào khi bán lại nhà ở xã hội?
- Tiền sử dụng đất
Theo Điều 6 Thông tư 139/2016/TT-BTC khi bán nhà ở xã hội thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:
+ Nếu là chung cư: Người bán phải nộp cho ngân sách nhà nước 50% tiền sử dụng đất được phân bổ
cho căn hộ đó; được xác định như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x Diện tích căn hộ x Giá đất x Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất
+ Nếu là nhà ở thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất và được xác định như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Diện tích đất x Giá đất x Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất
Trong đó, hệ số phân bổ = Diện tích căn hộ bán/Tổng diện tích sàn tòa nhà (Diện tích căn hộ bán chia
cho tổng diện tích sàn tòa nhà).
- Thuế thu nhập cá nhân:
Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân phải nộp:
Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%
- Lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng x 0,5%
4.2 Điều kiện được mua nhà ở xã hội là gì?
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa
được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập.
- Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường
hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố.
- Đối với đối tượng quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật Nhà ở 2014 thì phải thuộc diện
không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.
4.3 Lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội?
- Mức lãi suất: Căn cứ Điều 1 Quyết định 532/QĐ-TTg, mức lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính
sách xã hội áp dụng với các khoản vay có dư nợ để mua, thuê mua, xây dựng mới hoặc cải tạo sửa
chữa nhà để ở theo quy định tại Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 là 4,8%/năm.
- Mức vốn vay: Tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà; nếu xây dựng mới hoặc cải
tạo, sửa chữa nhà ở thì mức vốn cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án vay và
không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay.
- Thời hạn vay: Tối thiểu là 15 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên. Nếu khách hàng có nhu
cầu vay với thời hạn thấp hơn thời hạn vay tối thiểu thì được thỏa thuận với ngân hàng về thời hạn cho vay thấp hơn.
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp
luật đất đai về mua bán đất trực tuyến qua tổng đài điện thoại.