Bài Tập Định Giá Tài Sản - Các Dạng Bài Tập Môn Định Giá Tài Sản

Bài 2: Lô đất cần định giá là đất ở, chưa có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất,
nhưng được chính quyền địa phương xác nhận sử dụng phù hợp với quy
hoạch, không có tranh chấp, sử dụng ổn định và có diện tích là 100 m2. Giá
chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự là
30.000.000 đồng đồng/m2. Giá theo quy định của UBND địa phương là
5.000.000 đồng/m2. Hạn mức đất ở trong trường hợp giao đất theo
UBND địa phương quy định tối đa là 150 m2.
Theo qui định hiện hành, người sử dụng đất khi xin cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất phải nộp 50 % tiền sử dụng đất tính theo giá địa phương quy định.
- Tiền sử dụng đất phải nộp để hợp pháp hóa quyền sử dụng đất
là: 100*5.000.000*50%=250.000.000 (đồng)
- Giá trị thị trường của lô đất:
100*30.000.000-250.000.000=2.750.000.000 (đồng) - Tính bình quân: 27.500.000 (đồng/m2)
Bài 3: Một lô đất cần định giá có diện tích 500m2, chưa có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, được cơ quan có thẩm quyền cấp vào năm 2000, hiện nay
được xác định phù hợp quy hoạch, không có tranh chấp, sử dụng ổn định và
hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở.
Giá chuyển nhượng đối với đất ở có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị
trí tương tự lô đất trên là 15.000.000 đồng/m2.
Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 4.000.000 đồng/m2.
Hạn mức đất ở trong khu vực này là 150m2.
Khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất
phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức và phải
nộp 100% đối với diện tích vượt hạn mức, tính theo giá đất do Nhà nước quy định.
- Diện tích đất vượt hạn mức là: 500-150=350
- Tiền sử dụng đất phải nộp để hợp pháp quyền sử dụng đất là:
150*4.000.000*50%+350*4.000.000=1.700.000.000 (đồng)
- Giá trị thị trường của mảnh đất là:
500*15.000.000-1.700.000.000=5.8 tỷ - Giá bán/m2:
5.8 tỷ/500=11.6 triệu đồng
Bài 4: Ứớc tính giá thị trường của biệt thự Sao Mai với các thông tin sau:
- Biệt thự Sao Mai được xây dựng trên diện tích đất 400 m2, hợp
pháp về các quyền đối với bất động sản.
- Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự Sao Mai, giống biệt thự Sao
mai về nhiều mặt, vừa bị toà án phát mãi với số tiền là 4.000.000.000 đồng.
➔ Biệt thự A bị tòa án phát mãi đây là giá trị phi thị trường
nên không thể lấy làm căn cứ so sánh, điều chỉnh để xác
định giá trì thị trường của biệt thự Sao Mai.
- Biệt thự B trên cùng mặt đường với biệt thự Sao Mai nhưng có
thêm phần sân vườn trị giá 300.000.000 đồng, hợp pháp về quyền đối
với bất động sản, vừa được bán với điều kiện trả làm 5 đợt, mỗi đợt
cách nhau 1 năm. Trong đó, trả ngay lần đầu 3.000.000.000 đồng, đợt
hai 2.650.000.000 đồng, đợt ba 2.280.000.000 đồng, đợt bốn
1.889.568.000 đồng, đợt cuối 1.693.897.930 đồng.
Giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả tiền ngay:
3.000.000.000+2.650.000 .000 2.280.000 .000 1 + 1.06 1.072 + 1.889.568.000 +1.693.897.930 1.083 1.094 = 10.191.440.300
Giá bán biệt thự B sau khi điều chỉnh so với biệt thự A:
10.191.440.300-3.000.000.000=7.191.440.299 (đồng)
- Biệt thự C có diện tích và vị trí tương tự biệt thự Sao Mai,
nhưng nội thất kém hơn 200.000.000 đồng, không có giấy tờ hợp lệ về
quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 1995,
vừa được bán với giá 6.700.000.000 đồng.
Vì chưa có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nên cần tính
Tiền đất phải nộp đề hợp thức hóa quyền sử dụng đất:
200*10.000.000*50%+200*10.000.000*100%=3 tr
Giá bán biệt thự C sau khi điều chỉnh so với biệt thự A:
6.7 tỷ+0.2 tỷ-0.003 tỷ=6.897.000.000
- Theo quy định hiện hành:
+ Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 10.000.000 đồng/m2.
+ Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m2.
+ Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy
định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức.
+ Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm
7%/năm; 3 năm 8%/năm; 4 năm 9%/năm.
- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các bất động sản coi như tương đồng.
=> đối chiếu giá trị biệt thự A và biệt thự B, Giá trị thị trường
của biệt thự Sao Mai: 6.897 .000.000+7.191.440.299 2 =7.044.220.150 -
Bài 5: Cần định giá một căn hộ có diện tích 56 m2 nằm ở tầng 3 của một chung
cư 5 tầng. Chung cư này được xây dựng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm.
Qua thu thập thông tin trong vòng 6 tháng có 5 giao dịch thành
công về các căn hộ chung cư có thể so sánh được với tài sản cần định giá như sau:
- Bất động sản 1 nằm ở ngay tầng trệt ở chung cư này có diện tích
84 m2 và trang trí nội thất tốt hơn bất động sản cần thẩm định giá 20
triệu đồng, được bán với giá 692 triệu đồng.
Giá thị trường trên 1 m2 Bất động sản 1 sau khi điều chỉnh so
với Bất động sản mục tiêu: (692-20)/84=8tr/m2
- Bất động sản 2 nằm ở lô chung cư cách đó 30 m và cùng nằm
trong cụm chung cư này, cũng là chung cư 5 tầng và được đưa vào sử
dụng cách đây 2 năm, nhưng vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70 m2 nằm
ở tầng 3, trang trí nội thất tốt hơn bất động sản cần định giá 10 triệu
đồng, được bán với giá 360 triệu đồng.
Giá thị trường trên 1 m2 của Bất động sản 2 sau khi điều chỉnh
so với Bất động sản mục tiêu: (360-10)/70=5tr/m2
- Bất động sản 3 nằm ở tầng trệt cùng lô chung cư với bất động sản
2, có diện tích 84 m2 và trang trí nội thất tốt hơn bất động sản cần định
giá 20 triệu đồng, được bán với giá 717,2 triệu đồng.
Giá thị trường trên 1 m2 của Bất động sản 3 sau khi điều chỉnh
so với Bất động sản mục tiêu: (717.2-20)/84=8.3tr/m2
-> Ta thấy BĐS 3 và 2 cùng 1 chung cư (vị trí giống với BĐS 1 và
BĐS mục tiêu), Tỷ lệ BĐS 3/ BĐS 2 8.3 5 =1.66
- Bất động sản 4 nằm ở lô chung cư cách đó 150 m, vị trí kém
thuận lợi hơn, cũng là chung cư 5 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2
năm có diện tích 42 m2 nằm ở tầng 3, trang trí nội thất tương tự bất động
sản cần định giá, được bán với giá 189 triệu đồng.
Giá thị trường trên 1 m2 của Bất động sản 4 sau khi điều chỉnh
so với Bất động sản mục tiêu: 189/42=4.5tr/m2
- Bất động sản 5 nằm ở tầng trệt cùng bất động sản 4, có diện tích
70 m2 và trang trí nội thất tương tự bất động sản 4, được bán với giá 525 triệu đồng.
Giá thị trường trên 1 m2 của Bất động sản 5 sau khi điều chỉnh
so với Bất động sản mục tiêu: 525/70=7.5tr/m2
➔ Ta thấy BĐS 5 và 4 cùng 1 chung cư (vị trí giống với BĐS 1
và BĐS mục tiêu). Tỷ lệ BĐS 5/ BĐS 4 7.5 4.5 =1.667
Tỷ lệ BĐS 1/ BĐS mục tiêu là: 1.66+1.667 2 = 1.6635
➔ Giá trị thị trường trên 1 m2 của BĐS mục tiêu:
8/1.6635=4.809 (trđ/m2)
Bài 6: Để định giá một lô đất trống rộng 80m2, thẩm định viên đã thu thập được
thông tin về 5 lô đất tương tự, có thể so sánh được với lô đất cần định giá.
Giá thị trường và diện tích của các lô đất so sánh như sau: Chỉ tiêu So sánh 1
So sánh 2 So sánh 3 So sánh 4 So sánh 5 Diện tích (m2) 145 80 120 78 85 Giá (triệu đồng) 2.175 1.120 1.860 1.131 1.326 Giá/m2 15 14 15,5 14,5 15,6
Sau khi phân tích, thẩm định viên đã tính toán được các mức điều
chỉnh cụ thể giữa lô đất mục tiêu và các lô đất so sánh về các thông số so sánh như trong bảng:
Thông số so sánh So sánh 1 So sánh 2
So sánh 3 So sánh 4 So sánh 5 Pháp lý 0% 0% 0% 0% 0% Vị trí 1% 3% 0% 1% 1% Diện tích 3% 0% 1% 0% 0% Hinh dáng -2% -1% -2% -1% 0% Môi trường 0% 5% -1% 0% -1% Hạ tầng xã hội -2% 3% 0% 4% -1%
Ghi chú: dấu “-” thể hiện yếu tố thuộc bất động sản so sánh được
đánh giá tốt hơn so với bất động sản mục tiêu; dấu “+“ thể hiện yếu tố
thuộc bất động sản so sánh được đánh giá kém hơn so với bất động sản
mục tiêu; tỷ lệ điều chỉnh trên được đánh giá trực tiếp so với giá của các bất động sản so sánh.
Yêu cầu: Hãy ước tính giá thị trường của mảnh đất trên
- Giá chỉ dẫn của Bất động sản so sánh 1 trên 1m2:
15*(100%+1%+3%-2%-2%)=15
- Giá chỉ dẫn của Bất động sản so sánh 2 trên 1m2
14*(100%+3%-1%+5%+3%)=15.4
- Giá chỉ dẫn của Bất động sản so sánh 3 trên 1m2:
15.5*(100%+1%-2%-1%)=15.11
- Giá chỉ dẫn của Bất động sản so sánh 4 trên 1m2:
14.5*(100%+1%-1%+4%)=15.54
- Giá chỉ dẫn của Bất động sản so sánh 5 trên 1m2: 15.6*(100%+1%-1%-1%)=15.756 Giá lô đất trống: 15+15.4+15.11+15.54+15.756 5 = 15.3612 (trđ/m2)
Bài 7: Một người có mảnh đất trống đang cần vay vốn ngân hàng. Với cương vị
là cán bộ tín dụng anh (chị) hãy xác định giá trị của mảnh đất này
để làm căn cứ đảm bảo vốn vay, biết các thông tin về mảnh đất cần định
giá và các mảnh đất so sánh như sau:
1. Thông tin về mảnh đất cần định giá:
- Kích thước và quy mô: chiều rộng mặt tiền 5m, chiều sâu 20m
- Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Thông tin về 4 mảnh đất so sánh đã thu thập được: Thông tin So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 So sánh 4 Giá giao dịch 8.000 5.400 6.440 9.975 (triệu đồng) Diện tích đất 80 60 70 95 (m2) Pháp lý
Có giấy chứng Chưa có giấy Chưa có giấy Có giấy nhận quyền sử chứng nhận chứng nhận chứng nhận dụng đất quyền sử quyền sử dụng quyền sử dụng đất, đất, nhưng đủ dụng đất nhưng đủ điều điều kiện để kiện để cấp cấp phí: 10tr*70* 10tr*60*50% 50%=35 =300 0 Giá thị 100 85 87 105 trường của lô đất/m2
Theo quy định hiện hành: Nhà nước sẽ cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho những mảnh đất đủ điều kiện (phù hợp quy hoạch,
không có tranh chấp và sử dụng ổn định), miễn là hoàn thành nghĩa vụ
tài chính đối với Nhà nước. Giá đất do Nhà nước quy định tại các vị trí
này là 10 triệu đồng/m2; hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 120 m2;
tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với
diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức.
Đồng thời cán bộ tín dụng cũng đã phân tích mảnh đất mục tiêu và
các mảnh đất so sánh và đưa ra bảng điều chỉnh về các thông số khác ngoài pháp lý như sau: Yếu tố so sánh So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 So sánh 4 Lợi thế kinh doanh - 3% + 5% + 2% - 2% Lợi thế giao thông - 1% + 2% + 1% - 2% Môi trường an ninh - 1% - 2% - 2% + 1% Hệ thống thoát nước + 2% - 1% - 1% - 1%
Ghi chú: dấu “-“ thể hiện yếu tố thuộc mảnh đất mục tiêu được
đánh giá tốt hơn so với mảnh đất so sánh; dấu “+“ thể hiện yếu tố thuộc
mảnh đất mục tiêu được đánh giá kém hơn so với mảnh đất so sánh; tỷ
lệ điều chỉnh trên được đánh giá trực tiếp từ giá của các mảnh đất so sánh.
- Giá chỉ dẫn của Bất động sản so sánh 1 trên 1m2:
100*(100%-3%-1%-1%+2%)=97
- Giá chỉ dẫn của Bất động sản so sánh 2 trên 1m2
85*(100%+5%+2%-2%-1%)=88.4
- Giá chỉ dẫn của Bất động sản so sánh 3 trên 1m2:
87*(100%+2%+1%-2%-1%)=87
- Giá chỉ dẫn của Bất động sản so sánh 4 trên 1m2:
105*(100%-2%-2%+1%-1%)=100.8 Giá lô đất trống: 97+88.4+87+100.8 4 = 93.3 (trđ/m2)
NOTE: KHI NÀO ĐỀ NÓI CÁC TỶ LỆ TÍNH TRÊN GIÁ CỦA BĐS MỤC TIÊU:
(BĐS MỤC TIÊU-BĐS SO SÁNH)/BĐS MỤC TIÊU:
VÍ DỤ BĐS SO SÁNH TỐT HƠN 5% SO VỚI BĐS MỤC TIÊU: (100%-105%)/105%
Bài 8: Hãy ước tính giá trị thị trường quyền sử dụng đất của lô đất trống với
thông tin cụ thể sau:
1. Thông tin về tài sản cần định giá
- Địa điểm định giá: số 306 Bà Triệu, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà
Nội. ( số chẵn là ở bên phải đường)
- Mục đích định giá: Làm cơ sở chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Đặc điểm tài sản định giá:
+ Đặc điểm pháp lý: đất ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật: Diện tích khuân viên đất: 4,5m x 20m
(rộng x sâu). Bất động sản nằm ở mặt tiền đường Bà Triệu, đối diện với
Trung tâm Thương mại VinCom Tower, nằm trong khu vực tập trung
đông dân cư, buôn bán kinh doanh sầm uất, an ninh tốt, thuận lợi cho việc kinh
doanh và nơi ở lâu dài, hình dáng lô đất vuông vức. Đường Bà Triệu là
đường một chiều tương đối lớn, số chẵn là bên phải đường, số lẻ là bên trái đường.
2. Thông tin về tài sản so sánh
Qua khảo sát thực địa và thu thập các chứng cớ thị trường về các
giao dịch tương tự gần với thời điểm định giá, người định giá thu được 3
bất động sản so sánh với thông tin sau: STT Vị trí Nguồn thông Diệ Đặc điểm Pháp lý Giá thị tin n trường tích của mảnh đất Số - Khảo sát thực Diện Đất trống có khuân Đã 230 265 được triệu So đường tế giao dịch tích viên 5m x 20m (rộng cấp đồng/m2 x giấy sánh Bà trước 1 tháng đất: sâu). chứng 1 Triệu - Liên hệ Anh 100m nhận (BÊN 2 TRÁI) Quang, ĐT: QSDĐ 097xx Số - Khảo sát thực Diện Đất trống có khuân Đã 240 280 được triệu đường tế giao dịch tích viên 3,2m x 25m, cấp đồng/m2 cùng giấy So Bà trước 2 tháng đất: chiều đường với tài chứng sản sánh Triệu - Liên hệ Anh
80m2 mục tiêu, nhưng vị trí nhận 2 (BÊN Hồng, ĐT: này vẫn kém về lợi QSDĐ PHẢI) thế 091xxx kinh doanh Số - Khảo sát thực Diện Đất trống có khuân Chưa 210 220 có triệu So đường tế giao dịch tích viên 4,5m x 18m, giấy đồng/m2 cùng sánh Bà trước 15 ngày đất: chiều đường với tài chứng sản 3 Triệu - Liên hệ Chị 81m2 mục tiêu, nhưng vẫn nhận Quỳnh, ĐT: kém về môi trường QSDĐ, do 098xx bên cạch có một nhưng xưởng cơ khí gây ô nhiễm, đủ điều
phong thủy không tốt kiện để
(do đối diện có vách xin cấp tòa nhà lớn chiếu chính diện)
3. Thông tin về những thông số so sánh và mức điều chỉnh
Xuất phát từ khảo sát thị trường và kinh nghiệm trong công tác
định giá, người định giá đã lựa chọn 6 thông số so sánh và các mức điều chỉnh sau:
- Thông số so sánh: 1)-Pháp lý; 2)-Chiều đường; 3)-Lợi thế kinh
doanh; 4)- Chiều rộng mặt tiền; 5)-Môi trường ; 6)- Phong thủy.
- Mức điều chỉnh:
+ Những mảnh đất bên tay phải đường có giá chuyển nhượng cao
hơn 10% so với giá mảnh đất bên tay trái đường;
+ Mảnh đất mặt tiền 4,5m đến 5m nằm trong quy mô chuẩn có
giá như nhau và cao hơn 3% giá đất hiện hành của mảnh đất mặt tiền nhỏ 3,2m;
+ Lợi thế kinh doanh của so sánh 2 không tốt, nên làm giá chuyển
nhượng mảnh đất mục tiêu cao hơn giá hiện tại của mảnh đất này 2%;
+ Phong thủy của so sánh 3 không tốt, nên làm giá chuyển nhượng
mảnh đất mục tiêu cao hơn giá đã điều chỉnh pháp lý của mảnh đất này 2%;
+ Điều kiện môi trường của so sánh 3 không tốt, nên làm giá
chuyển nhượng mảnh đất mục tiêu cao hơn giá hiện tại của mảnh đất này 1%;
+ Việc điều chỉnh pháp lý được thực hiện trước.
4. Thông tin khác
- Giá đất Nhà nước quy định tại đường Bà Triệu là: 60 triệu đồng/m2;
- Nhà nước sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những
mảnh đất đủ điều kiện, miễn là hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với
Nhà nước, đối với bất động sản như so sánh 3 mức nộp tiền sử dụng đất
tính đối với diện tích trong hạn mức là 50% giá đất Nhà nước quy định,
còn đối với diện tích vượt hạn mức là 100% giá đất Nhà nước quy định;
- Hạn mức sử dụng đất nội đô tại Hà Nội theo quy định là 120m2;
- Các bất động sản so sánh được đánh giá có mức độ tin cậy ngang nhau;
- Các thông tin khác liên quan đến bất động sản mục tiêu và so
sánh coi như tương đồng.
Bài 12: Một bất động sản mua cách đây 3 năm bằng tiền vay là 500.000 USD
với lãi suất 12% một năm. Hãy tính số tiền phải trả một lần sau 4 năm vay?
500.000*(1+12%)4=786759.68 (USD)
Bµi 13: Một người dự kiến sau 5 năm sẽ mua một căn nhà có giá khoảng
1.500 triệu đồng, vì thế mỗi tháng người này tiết kiệm và gửi vào ngân
hàng một khoản tiền có lãi suất 1%/tháng (lãi nhập gốc). Hỏi mỗi tháng
người này phải gửi vào ngân hàng số tiền bao nhiêu thì mới có thể mua
được nhà như dự định?
Bài 14: Giá trị hiện tại của quyền nhận được thu nhập 1 USD, 200 USD một
cách liên tục trong thời gian 3 năm, 5 năm và 6 năm là bao nhiêu? Với giả
thiết rằng bạn có thể tạo ra tỷ suất sinh lời 10%/năm trên số tiền mà bạn có.
Giá trị hiện tại của quyền nhận được thu nhập 1 USD trong: 3 1 3 năm: ∑ = 2.2487 USD X X=1 (1+ 10 %) 5 1 5 năm: ∑ = 3.7908 USD X X=1 (1+ 10 %) 6 1 6 năm: ∑ = 4.3553 USD X X=1 (1+ 10 %) TƯƠNG TỰ:
Bài 15: Một bất động sản được mua với giá 6.000.000 USD. Số tiền 1.0.0
USD được chi ngay lập tức để làm đường và 1.000.000 USD
được chi ở cuối năm 1 cho các chi phí phát triển khác. Trong giai đoạn 2
năm phát triển, bất động sản này không đưa lại một nguồn thu nhập nào.
Hãy cho biết, tổng chi phí vào bất động sản này vào cuối năm thứ 2 đối
với nguời mua là bao nhiêu? Giả thiết rằng tỷ suất sinh lời mà người mua yêu cầu là 15%.
Tổng chi phí vào bất động sản này vào cuối năm thứ 2 đối với nguời mua là:
6.000.000¿(1+15 %)2+1.000.000*(1+15 %)1+1.000.000*(1+15 %)2=10.407. 500
Bài 16: Ông A đang lên kế hoạch mua một căn hộ chung cư hình thành trong
tương lai, biết rằng:
- Căn hộ rộng 120 m2 nằm ở tầng 10 của một tòa nhà cao 30 tầng;
- Tòa nhà đang được chủ đầu tư xây dựng, hiện nay đã xong tầng
hầm và tầng 1, dự kiến 2 năm nữa sẽ bàn giao nhà cho người mua;
- Nếu mua, kế hoạch nộp tiền được chủ đầu tư đề ra như sau: nộp
ngay 15 triệu đồng/m2, sau 1 năm nộp tiếp 10 triệu đồng/m2, khi giao
nhà nộp số tiền còn lại là 10 triệu đồng/m2;
- Dự kiến ngay sau khi giao nhà, ông A sẽ bán căn hộ này với giá
thuần là 5.040 triệu đồng.
Yêu cầu: Hãy tư vấn cho ông A có nên mua căn hộ này không? biết
ông A thường xuyên có khả năng sinh lời cho đồng vốn của mình là 20%/năm.
Các chi phí mà ông A phải trả cho việc mua căn hộ này và thời điểm khi giao nhà:
(15*(1+20%)2+10*(1+20%)+10)*120=5.232 trđ>5.040trđ
➔ ông A không nên mua căn hộ này
Bài 18: Một đồn điền trồng cây lấy gỗ đạt đến kỳ trưởng thành trong 50 năm.
Chi phí ban đầu cho việc gieo trồng là 3.000 USD/ha. Chi phí chăm sóc bình
quân hàng năm ước tính là 200 USD/ha. Yêu cầu:
1. Ước tính tổng phí tổn cho mỗi ha cho đến khi cây trưởng thành? 50
3000*(1+15 %)50+200*∑(1+15 %)t−1=4694515.58 t =1
2. Ước tính giá trị hiện hành của các khoản đầu tư này? 50 3000+200*∑ 1 =4332.102932 t t =1 (1+15 %)
Biết rằng, lãi suất yêu cầu trên số vốn đầu tư là 15%, chi phí gieo
trồng phát sinh vào đầu năm thứ nhất.
Bài 20: Công ty A mua một căn hộ tại một khu chung cư làm văn phòng giao
dịch với giá 2 tỷ đồng và có điều kiện thanh toán như sau: - Trả ngay 30% số tiền ;
- Trả lần thứ hai 20% số tiền còn lại sau 1 năm;
- Số tiền còn lại được trả dần hàng năm bằng nhau trong 5 năm,
nhưng bắt đầu phải chịu lãi suất 15%/năm theo phương thức tính lãi
kép.Thời điểm tính trả tiền hàng năm là vào cuối mỗi năm. Hãy xác định
số tiền Công ty A phải trả hàng năm?
- Số tiền công ty trả ngay: 30%*2 tỷ=0.6 tỷ
- Số tiền công ty phải trả lần thứ 2 là: 20%* (2-0.6)=0.28 tỷ
- Số tiền còn lại phải trả là: 2-0.6-0.28=1.12 tỷ
- Gọi số tiền phải trả hàng năm trong vòng 5 năm là X 1
1.12 tỷ= X∗1−(1+15 %)−5 => X= 384.230432 1 15% ∗¿* (1+15%)
Bài 21: Mức tiền cho thuê một bất động sản là 40.000 USD/năm, mỗi năm trả
một lần trong thời hạn 30 năm. Thoả thuận được ký trong hợp đồng là sau 2
năm người cho thuê phải bỏ tiền để xây lại cầu thang với chi phí 10.000 USD,
sau 5 năm sẽ sửa chữa lại hệ thống điều hoà không khí hết
20.000 USD, và sau 8 năm phải xây lại bức tường bao với phí tổn ước tính là 5.000 USD. Yêu cầu:
1. Hãy ước tính giá trị của quyền cho thuê bất động sản, với giả
thiết rằng: bình thường thì người cho thuê luôn có khả năng tạo ra
tỷ suất sinh lời trên số vốn đầu tư của mình là 13% một năm?
Tổng doanh thu tính tại thời điểm hiện tại cho 30 năm: (MỖI
NĂM ĐỀU PHÁT SINH THU NHẬP GIỐNG NHAU)
40.000*1−(1+13%)−30=299.826,14 USD 13%
Tổng chi phí tu sửa tính về thời điểm hiện tại (TÙY KHÔNG
PHẢI MỖI NĂM ĐỀU PHÁT SINH) 10.000 20.000 5.000 2 + 5 + 8 =20.567,46 USD (1+13 %) (1+13 %) (1+13 %)
Giá trị của quyền cho thuê bất động sản:
299.826,14-20.567,46=279.258,68 USD
2. Dự tính sau 8 năm chủ sở hữu có thể bán bất động sản với giá
350.000 USD. Hãy cho biết giá trị của quyền sở hữu vĩnh viễn bất