lOMoARcPSD| 38777299
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
Phân tích bất động sản Khu dân cư 7-8 phường Mỏ Chè,
thành phố Sông Công, Tỉnh Thái Nguyên Mục lục Thành viên nhóm 7
Error! Bookmark not defined. Mục lục 1 I.Tổng quan 2
1. Vị trí, giới hạn bất động sản 2 2. Quy mô dự án 3
II. Cung, cầu và cạnh tranh 3 1. Cung bất động sản 3 1.2. Phân tích cung 3 a) Phân loại 3 b) Vị trí 3 c) Quy mô 4 2.1 Cầu bất động sản 4 2.2 Phân tích cầu 5
a) Quy mô, kết cấu dân số và sự phát triển của các khu công nghiệp lớn 5
b) Bất động sản công nghiệp tăng trưởng không ngừng giúp bất động sản nhà ở hưởng lợi 5 c) Vị trí thuận lợi 6
d) Lợi thế cho các nhà đầu tư 6 lOMoARcPSD| 38777299
3. Bất động sản cạnh tranh 6 a) Đối thủ cạnh tranh 6 b) Ưu thế cạnh tranh 6
III. Phân tích cân bằng thị trường 7
1. Giá cân bằng thị trường 7 2. Tình trạng đầu cơ 7 I.Tổng quan
1. Vị trí, giới hạn bất động sản
- Địa chỉ: Phường Mỏ Chè, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên- Khu đất
quy hoạch thuộc phạm vi tổ 7, 8 phường Mỏ Chè và một phần nhỏ thuộc tổ
3,4 phường Thắng Lợi, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên. Vị trí nằm
cách trụ sở UBND thành phố khoảng 500m, dọc theo trục đường Thắng Lợi.
- Có giới hạn cụ thể như sau:
+ Phía Bắc giáp khu dân cư hiện có và đất cây xanh TDTT-01 (theo
QHPK); + Phía Nam giáp trục đường Thắng Lợi và khu dân cư hiện có phía
sau chợ thuộc tổ 3,4 phường Thắng Lợi; + Phía Tây giáp trục đường 3-2;
+ Phía Đông giáp các khu dân cư hiện có tổ 8.
Bản đồ quy hoạch giao thông chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng lOMoARcPSD| 38777299 2. Quy mô dự án
Dự án khu dân cư TDP 7, 8 phường Mỏ Chè với quy mô dự án 8,8ha, gồm các hạng mục:
- Đất ở quy hoạch mới: 2,95 ha chiếm tỷ lệ 33,5%
- Đất công cộng: 1,01 ha chiếm tỷ lệ 11,46%
- Đất cây xanh thể dục, thể thao: 0,42 ha chiếm tỷ lệ 4,79%- Đất hạ tầng kỹ
thuật: 0,11 ha chiếm tỷ lệ 1,28% - Đất giao thông 4,18 ha chiếm tỷ lệ 47,1%.
* Tổng mức đầu tư 23,23 tỷ đồng
* Dự án được đầu tư đồng bộ hệ thống giao thông cấp, thoát nước, điện chiếu
sáng khu trung tâm dịch vụ thương mại, nhà văn hóa, khu vực đỗ xe… - Quy
mô dân số dự kiến tính toán: 1.000 - 1.200 người.
II. Cung, cầu và cạnh tranh 1. Cung bất động sản
Dự án được mở đấu giá từ vào ngày 2/12/2020 tại hội trường UBND
phường Mỏ Chè, với giá đấu giá khởi điểm là 6 triệu đồng/. Trong đó, có tổng
cộng 188 lô đất nền, có diện tích từ 90-120 m^2, 100% thổ cư. Toàn bộ các lô
đất đã được đấu giá thành công chỉ sau 1 tuần. Tính đến thời điểm hiện tại tháng
10/2022, hệ thống giao thông, điện nước, bãi đỗ xe và khu vực cây xanh đã
được hoàn thiện. Đã có các hộ gia đình xây nhà và sinh sống. 1.2. Phân tích cung a) Phân loại
Dự án khu dân cư tổ dân phố số 7-8 phường Mỏ Chè thuộc phân loại bất
động sản đất nền dự án. Do trực tiếp UBND Thành phố Sông Công cấp phép, và
được UBND phường Mỏ Chè đại diện bán đấu giá. Dự án được đầu tư tạo quỹ
đất ở để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho các hộ dân di dời khỏi các nhà chung
cư cũ xuống cấp nghiêm trọng. Đồng thời rành quỹ đất để tổ chức đấu giá quyền
sử dụng đất tạo nguồn kinh phí đầu tư hạ tầng trong khu vực. b) Vị trí
- Dự án khu dân cư tổ dân phố 7,8 phường Mỏ Chè nằm ở vị trí thuận lợi,
tiếp giáp trục đường Thắng Lợi (1 trong 3 trục đường chính của thành phố Sông
Công), trong bán kính 2km là:
+ Khu vực hành chính của thành phố Sông Công như Công an thành phố,
Ủy ban thành phố Sông Công, UBND phường Mỏ Chè,... lOMoARcPSD| 38777299
+ Các trường học như trường mầm non 1-6, trường mầm non quốc tế Hoa
Trạng Nguyên, trường tiểu học Mỏ Chè, trường THPT Sông Công, trường THCS Nguyễn Du,...
+ Hàng loạt các khu thương mại, siêu thị, trạm y tế, … và tiện ích khác. c) Quy mô
- Dự án được đầu tư khoảng 23 tỷ đồng, do UBND Thành phố Sông Công làm
chủ thầu, Công ty cổ phần xây dựng đầu tư Thiên Lộc là đơn vị thi công. Với
tổng diện tích 8,8 ha với các hạng mục đất ở quy hoạch mới, đất công cộng, đất
cây xanh thể dục, thể thao, đất hạ tầng kỹ thuật, điểm nhấn là đất dành cho giao
thông được quy hoạch hiện đại. 2.1 Cầu bất động sản - Khu vực dự án:
Dự án khu dân cư tổ dân phố 7,8 phường Mỏ Chè thuộc Thành phố Sông
Công, Tỉnh Thái Nguyên. Sông Công là thành phố công nghiệp, trung tâm kinh
tế, hành chính, văn hóa - xã hội phía Nam của tỉnh Thái Nguyên; là đầu mối
giao thông, giao lưu phát triển kinh tế - xã hội quan trọng của vùng Đông Bắc Bắc Bộ.
Với vị trí chuyển tiếp giữa đồng bằng và trung du, Sông Công có các
tuyến giao thông quốc lộ, tỉnh lộ chạy qua nối với Thủ đô Hà Nội ở phía Nam
và thành phố Thái Nguyên ở phía Bắc, là điều kiện rất thuận lợi để đẩy mạnh
giao thương với các vùng kinh tế Bắc Thủ đô Hà Nội, phía Nam vùng Trung du
miền núi phía Bắc mà trung tâm là thành phố Thái Nguyên và các vùng kinh tế
Tam Đảo - Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Bắc Giang. Với lợi thế đặc biệt, Sông Công từ
lâu đã được xác định là trung tâm công nghiệp lớn và là đô thị bản lề, trung
chuyển kinh tế giữa các vùng trong và ngoài tỉnh Thái Nguyên.
Thành phố Sông Công được quy hoạch là một đô thị công nghiệp theo
hướng hiện đại. Hiện tại, trên địa bàn thành phố đã và đang thu hút nhiều dự án
đầu tư về đô thị như: Khu đô thị Kosy 40 ha, khu dân cư đường Thống Nhất 20
ha, khu đô thị 2 đầu cầu cứng Sông Công, khu đô thị Vạn Phúc, khu đô thị
Hồng Vũ... sẽ góp phần tăng tỷ lệ đô thị hóa trên địa bàn thành phố.
+ Thành phố Sông Công hiện có 109.409 nhân khẩu, tập trung ở các đô
thị và nhà máy, xí nghiệp. Với mật độ dân số khoảng 1.112 m^2 lOMoARcPSD| 38777299 2.2 Phân tích cầu
a) Quy mô, kết cấu dân số và sự phát triển của các khu công nghiệp lớn
Theo số liệu thống kê của tổng cục thống kê, 1/4/2019 dân số thành phố
Sông Công là 69.382 người. Ta có thể thấy rõ số nhân khẩu hiện nay của thành
phố là gần 110 nghìn người tức tăng hơn 57% so với số liệu thống kê năm 2019,
mức gia tăng dân số tự nhiên của Sông Công không thể làm dân số tăng nhanh
như vậy được. Dân số tăng mạnh ở Sông Công là do sự hình thành của các khu
công nghiệp lớn mới, đặc biệt là Khu công nghiệp Sông Công - Thái Nguyên, là
KCN Trọng điểm thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước đặc biệt các Nhà
đầu tư Hàn Quốc, Đài Loan, Singapore; thu hút lượng lớn chuyên gia, nhà quản
lý trong, ngoài nước và hàng vạn công nhân từ các địa phương khác đến làm
việc, đã tạo ra sức cầu lớn về nhà ở.
Cơ cấu dân số ở độ tuổi có tuổi từ 25-50, tức độ tuổi có nhu cầu tham gia
vào thị trường bất động sản cao, vào khoảng 39,2% (theo số liệu của Tổng cục
thống kê 1/4/2019) nhưng đó chỉ là cơ cấu của người dân địa phương, còn
khoảng hơn 30 nghìn người, đa phần là người lao động khi các khu công nghiệp được xây dựng.
Là thành phố đang trên đà phát triển năng động với mức tăng trưởng kinh
tế cao, Sông Công được xác định là trung tâm công nghiệp lớn và là đô thị bản
lề, trung chuyển kinh tế giữa các vùng trong và ngoài tỉnh Thái Nguyên. Việc có
nhiều chuyên gia, người lao động đến làm việc tại Thái Nguyên, đặc biệt là việc
Tập đoàn Samsung đầu tư vào 2 nhà máy SEVT và SEMV, thu hút lượng lớn
chuyên gia, nhà quản lý trong, ngoài nước và hàng vạn công nhân từ các địa
phương khác đến làm việc, đã tạo ra sức cầu lớn về nhà ở. Tất cả các yếu tố trên
tạo động lực lớn để thị trường bất động sản nơi đây phát triển.
b) Bất động sản công nghiệp tăng trưởng không ngừng giúp bất động sản nhà ở hưởng lợi.
Làn sóng dịch chuyển sản xuất diễn ra mạnh mẽ, dòng vốn FDI liên tục
đổ vào Việt Nam, đặc biệt là về 5 thành phố công nghiệp trọng điểm của miền
Bắc; trong đó có Thái Nguyên và TP Sông Công.
Nghị quyết phát triển TP Sông Công của Đảng bộ Thái Nguyên cũng nêu
rõ phát triển Sông Công thành thành phố công nghiệp với 2 khu công nghiệp
(KCN) là KCN Sông Công I (195ha), Sông Công II (250ha), cùng 4 cụm công
nghiệp đã được triển khai, đầu tư với trên 400 đơn vị sản xuất, kinh doanh, trở
thành sự lựa chọn hấp dẫn của nhiều người dân trong và ngoài tỉnh đến sinh
sống khi địa phương phát triển và mở rộng các KCN, nhất là TP Sông Công
đang hoàn thiện thủ tục triển khai mở rộng KCN Sông Công II, giai đoạn 2 thêm lOMoARcPSD| 38777299
300 ha, nâng tổng diện tích KCN này lên 550 ha, lớn nhất tỉnh Thái Nguyên
trong năm 2022 để thu hút đầu tư tương xứng với tiềm năng của một thành phố công nghiệp.
Chỉ tính riêng các khu công nghiệp, nơi có hàng trăm doanh nghiệp vốn
đầu tư nước ngoài đang hoạt động, hàng vạn CBNV cùng đông đảo đội ngũ
chuyên gia trong và ngoài nước làm việc… đã thúc đẩy các hoạt động dịch vụ
và tạo ra tiềm năng lớn về nhu cầu nhà ở trong tương lai. c) Vị trí thuận lợi
Với vị trí khá thuận lợi, cách TP. Thái Nguyên 20km về phía Nam, cách
hồ Núi Cốc 17km, cách sân bay quốc tế Nội Bài 45km, cách Hà Nội 60km về
phía Bắc, có nhiều đường giao thông trọng điểm chạy qua, cùng hệ thống cơ sở
hạ tầng phát triển đồng bộ, hiện đại đã giúp cho TP. Sông Công có nhiều lợi thế
để thu hút đầu tư, với nhiều dự án bất động sản quy mô lớn được triển khai tại đây.
d) Lợi thế cho các nhà đầu tư
Giá đất tại Sông Công hiện nay vẫn đang thấp hơn rất nhiều so với các
tỉnh thành khác. Đơn cử là giá đất các vùng phía Tây Hà Nội hiện đã chạm mức
45 – 60 triệu đồng/m2, trong khi đó giá đất ở Sông Công mới chỉ ghi nhận
khoảng 20 triệu đồng/m2. Mức giá này thậm chí còn thấp hơn các tỉnh lân cận
như Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc. Điều này mở ra cơ hội đầu tư đất nền rất
tốt khi tiềm năng tăng trưởng đã rất rõ ràng.
3. Bất động sản cạnh tranh a) Đối thủ cạnh tranh
Khu dân cư tổ dân phố 7-8 phường Mỏ Chè được đầu tư tạo quỹ đất ở để giao
đất có thu tiền sử dụng đất cho các hộ dân di dời khỏi các nhà chung cư cũ.
Nhưng với sự phát triển của bất động sản của thành phố Sông Công hiện nay,
hàng chục các dự án khu dân cư, chung cư mới được xây dựng, đó sẽ là những
đối thủ cạnh tranh trực tiếp của dự án. b) Ưu thế cạnh tranh
UBND Thành phố Sông Công trực tiếp đứng ra làm chủ thầu dự án,
UBND phường Mỏ Chè đại diện bán đấu giá, các cá nhân, tổ chức sau khi trúng
đấu giá sẽ được UBND Thành phố cấp giấy chứng nhận sử dụng đất. Từ đó sẽ
tạo được sự tin tưởng từ người mua đất so với hàng loạt các dự án bất động sản
khác đang nổi trên thị trường. Cùng với đó là vị trí thuận lợi, gần trung tâm lOMoARcPSD| 38777299
thành phố Sông Công, gần các trường học và cơ quan hành chính. Những ưu thế
trên sẽ giúp dự án cạnh tranh được với các khu đô thị, dự án lớn, được đầu tư nhiều hơn.
III. Phân tích cân bằng thị trường
1. Giá cân bằng thị trường
Do là đất nền dự án với tiềm năng kinh tế lớn, khả năng sinh lời cao hứa
hẹn mang lại nguồn lợi nhuận, cùng với đó là tính thanh khoản cao. Dẫn đến giá
đất ở khu dân cư tổ dân phố 7-8 tăng chóng mặt do với mức giá đấu giá chỉ là 6
triệu đồng mỗi mét vuông. Hiện nay, chỉ riêng giá đất nền đã có giá dao động từ
15-20 triệu đồng mỗi mét vuông. Đây cũng là điều hiển nhiên khi nhu cầu bất
động sản ở Sông Công đã tăng đột biến khi có sự xuất hiện của các khu công
nghiệp lớn. Điều đó cũng dẫn đến cơn sốt đất khi giá đất tăng liên tục kể từ khi dự án được mở bán. 2. Tình trạng đầu cơ
Tuy được mở bán vào năm 2020, và đã hoàn toàn bán hết, tuy nhiên do
ảnh hưởng của dịch covid năm 2020-2021, nhu cầu sử dụng để ở không được
quá cao, đa phần các các nhà được xây dựng đều ở mặt đường chính, có thể do
thuận lợi buôn bán. Các lô đất ở sâu trong ngõ vẫn chưa tiến hành xây dựng quá
nhiều. Cùng với giá đất ngày một cao, khó mà người lao động với mức lương
tầm trung có thể mua để sử dụng, dẫn đến tỉ lệ sử dụng của dự án không được
quá cao. Nhiều khả năng nhiều lô đất ở dự án đang được đầu cơ chờ giá tăng để bán kiếm lời. lOMoARcPSD| 38777299
Ảnh chụp vệ tinh của dự án hiện tại
3. Đánh giá xu hướng của dự án
Dù hàng loạt các dự án bất động sản lớn được xây dựng nhưng với nhu
cầu bất động sản nhà ngày một tăng do dân số và người lao động từ các tỉnh
thành khác đổ về các khu công nghiệp ngày một nhiều, giá đất của dự án Khu
dân cư tổ dân phố 7-8 phường Mỏ Chè và các dự án khác sẽ tiếp tục tăng.