Bài tập nhóm Anh (Chị) hãy làm sáng tỏ nhận định: “Quá trình phát triển của pháp luật đất đai qua các thời kì có xu hướng ngày càng quan tâm mở rộng các quyền cho người sử dụng đất môn Luật đất đai - Trường Đại học lao động - xã hội.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho con người, . Bài tập nhóm môn Luật đất đai - Trường Đại học lao động - xã hội. Tài liệu được sưu tầm gồm 20 trang giúp bạn tham khảo , ôn tập và đạt kết quả cao
Môn: Luật đất đai(LDD101) 78 tài liệu
Trường: Đại học Lao động - Xã hội 1.9 K tài liệu
Tác giả:
Preview text:
BÀI TẬP NHÓM
MÔN: LUẬT ĐẤT ĐAI LỚP: 4738A NHÓM: 2A
ĐỀ BÀI: Bằng các quy định của pháp luật đất đai, Anh (Chị)
hãy làm sáng tỏ nhận định: “Quá trình phát triển của pháp luật
đất đai qua các thời kì có xu hướng ngày càng quan tâm mở
rộng các quyền cho người sử dụng đất”. Anh, chị có nhận định,
đánh giá gì về việc tổ chức thực thi quyền của người sử dụng đất
trên thực tế thời gian qua?
DANH MỤC VIẾT TẮT TÊN VIẾT TẮT Ý NGHĨA LĐĐ Luật đất đai BLDS Bộ Luật dân sự XHCN Xã hội chủ nghĩa QSDĐ Quyền sử dụng đất NSDĐ Người sử dụng đất CQNN Cơ quan nhà nước UBTVQH
Uỷ ban thường vụ Quốc hội GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BĐS Bất động sản KCN Khu công nghiệp MỤC LỤC
A/ MỞ ĐẦU .................................................................................................. 1
B/ NỘI DUNG ............................................................................................... 1
I/ Những vấn đề lý luận liên quan đến quyền sử dụng đất ...................... 1
1. Khái niệm về quyền của người sử dụng đất ...................................... 1
2. Đặc điểm quyền của người sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn
dân đối với đất đai ở Việt Nam .............................................................. 3
II/ Phân tích quá trình phát triển của pháp luật đất đai qua các thời kì
có xu hướng ngày càng quan tâm mở rộng các quyền cho người sử
dụng đất ..................................................................................................... 4
1. Giai đoạn 1987 – 1993 ...................................................................... 4
2. Giai đoạn 1993 – 2003 ...................................................................... 5
3. Giai đoạn 2003 – 2013 ...................................................................... 7
4. Giai đoạn 2013 – 2024 ...................................................................... 8
5. Giai đoạn 2024 – nay ...................................................................... 10
III/ Nhận định, đánh giá về tổ chức thực thi quyền của người sử dụng
đất trên thực tế thời gian vừa qua .......................................................... 13
1. Những kết quả đạt được................................................................. 13
2. Những vướng mắc, hạn chế ........................................................... 15
3. Kiến nghị nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật ........................... 15
C/ KẾT LUẬN ............................................................................................ 16
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A/ MỞ ĐẦU
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho con
người, nó gắn liền với nhiều hoạt động trong đời sống. Cùng với Hiến Pháp,
Luật đất đai ra đời và trải qua các thời kỳ nhằm giải quyết căn bản những vấn
đề từ trước đến nay chúng ta chưa thực hiện đầy đủ, trong đó có vấn đề mở
rộng quyền cho người sử dụng đất. Nhà nước đã khẳng định và đảm bảo thực
hiện các quy định về địa vị pháp lý cử người sử dụng đất, quy định việc thực
hiện việc giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất, hoàn thiện quyền của
người sử dụng đất. Đây là một trong những chế định của luật đất đai, để có
cái nhìn cụ thể và sâu sắc hơn về quá trình phát triển, cũng như sự hoàn thiện
của LĐĐ theo từng thời kì về việc mở rộng quyền năng cho người sử dụng
đất, nhóm 2A xin được phép chọn đề tài “Bằng các quy định của pháp luật
đất đai, Anh (Chị) hãy làm sáng tỏ nhận định sau: “ Quá trình phát triển
của pháp luật đất đai qua các thời kỳ có xu hướng ngày càng quan tâm
mở rộng các quyền cho người sử dụng đất”. Anh (chị) có nhận định,
đánh giá gì về việc tổ chức thực thi quyền của người sử dụng đất trên
thực tế thời gian vừa qua?” để nghiên cứu. B/ NỘI DUNG
I/ Những vấn đề lý luận liên quan đến quyền sử dụng đất.
1. Khái niệm về quyền của người sử dụng đất
a. Khái niệm người sử dụng đất, quyền sử dụng đất
- Căn cứ theo Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
“ Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà
nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; nhận quyền sử dụng đất;
thuê lại đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
1. Tổ chức trong nước gồm:
a) Cơ quan nhà nước, cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, đơn vị vũ trang
nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức 4
chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp,
đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật;
b) Tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đầu tư, trừ trường hợp quy định tại
khoản 7 Điều này (sau đây gọi là tổ chức kinh tế);
2. Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;
3. Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân
Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân);
4. Cộng đồng dân cư;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng
ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ
chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại
diện của tổ chức liên chính phủ;
6. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
7. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”.
- Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất được khai thác công
dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất theo
quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
- Ngoài ra cũng cần lưu ý quyền sử dụng đất không phải là quyền sở hữu đất
vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
b. Khái niệm về quyền của người sử dụng đất
Quyền của người sử dụng đất là khả năng mà pháp luật cho phép người sử
dụng đất thực hiện những hành vi nhất định trong quá trình sử dụng đất nhằm
sử dụng đất đúng mục đích, hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao.
2. Đặc điểm quyền của người sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân
đối với đất đai ở Việt Nam.
Trong quá trình xây dựng đất nước, Đảng và Nhà nước ta đã xác lập chế độ
sở hữu đất đai và có những chủ trương, chính sách đất đai cụ thể phù hợp với
từng giai đoạn lịch sử. Cụ thể, tại điều 12 LĐĐ 2024 cũng quy định: “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản 5
lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của
Luật này”. Điều này thể hiện sự vận dụng sáng tạo, đúng đắn quan điểm của
Chủ nghĩa Mác – Lênin về vấn đề đất đai vào hoàn cảnh cụ thể Việt Nam,
nhận thức đúng đắn của Đảng ta về đất đai là tài sản quý báu, là một nguồn
lực nội sinh quan trọng để phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN ở
Việt Nam hiện nay. Khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân sẽ bảo đảm cho
thành phần kinh tế nhà nước giữ được vai trò chủ đạo trong nền kinh tế quốc
dân, trên cơ sở đó, giữ được định hướng XHCN. Đất đai là tài sản chung của
quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, có vai trò, vị trí hết sức đặc biệt, thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Đảng ta đã đề ra quan điểm: “Tất cả quyền lực thuộc về Nhân dân”, Nhân dân
phải là chủ sở hữu đối với đất đai, mà đại diện chính là Nhà nước. Việc xác
định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu là
khách quan, phù hợp với tính chất định hướng xây dựng Nhà nước pháp
quyền XHCN ở Việt Nam, giảm các nguy cơ làm kiệt quệ tài nguyên đất,
kiềm chế sự bất bình đẳng trong xã hội; tạo cơ sở, công cụ pháp lý quan trọng
đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai, nhất là trong thực hiện các chính
sách phát triển kinh tế, xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh.
Đặc điểm quyền sử dụng đất:
Thứ nhất, QSDĐ là một loại quyền tài sản. Theo Điều 105 BLDS năm
2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Điều
115 BLDS năm 2015 quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng
tiền, bao gồm quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất
và các quyền tài sản khác”. Như vậy, dưới góc độ này QSDĐ được coi là một
loại quyền tài sản. Loại tài sản này đặc biệt ở chỗ luôn được xác lập trên một
tài sản và tài sản này luôn gắn liền với đất đai. Khi Nhà nước trao QSDĐ cho
NSDĐ, thì QSDĐ là một loại quyền tài sản. NSDĐ có quyền tự mình khai
thác công dụng từ đất hoặc được thực hiện các giao dịch đối với QSDĐ của
mình như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,thừa kế,
thế chấp, tặng cho QSDĐ...
Thứ hai, QSDĐ có tính hạn chế. Vì QSDĐ là quyền phát sinh từ về đất đai,
Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân thực hiện trao QSDĐ
cho các chủ thể bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận
QSDĐ thì lúc này mới làm phát sinh QSDĐ của các chủ thể. 6
Thứ ba, QSDĐ là quyền phụ thuộc. Cụ thể, QSDĐ bị hạn chế về rất nhiều
nội dung như không phải chủ thể nào có QSDĐ cũng có đầy đủ các quyền
chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn
bằng QSDĐ khi được Nhà nước trao QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đất,
không được tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất...
Thứ tư, QSDĐ không có tính vĩnh viễn. Nó được thể hiện quá hạn sử dụng
đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê là không quá 50 năm hoặc dài nhất
theo quy định của luật hiện hành thì chỉ có thời hạn cho thuê đất để xây dựng
trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99
năm... như theo điều 172 LĐĐ 2024 quy định về Đất sử dụng có thời hạn, khi
hết thời hạn sử dụng đất mà không được Nhà nước gia hạn thì QSDĐ của các
chủ thể bị chấm dứt.
II/ Phân tích quá trình phát triển của pháp luật đất đai qua các thời kì có
xu hướng ngày càng quan tâm mở rộng các quyền cho người sử dụng đất.
1. Giai đoạn 1987 – 1993
Giai đoạn 1987–1993 là thời kỳ chuyển mình quan trọng của nền kinh tế
Việt Nam, từ kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa. Chính sách đổi mới bắt đầu từ Đại hội VI của Đảng Cộng
sản Việt Nam (1986), nhằm khắc phục tình trạng thiếu lương thực và thúc đẩy
sản xuất nông nghiệp. Trong bối cảnh đó, đất đai được coi là tài sản quan
trọng, cần được quản lý và sử dụng hiệu quả để phát triển kinh tế. Điểm nổi
bật trong LĐĐ 1987 này chính là ngay tại Điều 1 của Luật này đã khẳng định:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”, chỉ có
một chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Ở phương diện này, có thể hiểu,
Nhà nước đã quốc hữu hoá toàn bộ đất đai.
LĐĐ năm 1987, tạo nên hình hài của chế độ sở hữu đất đai mới ở Việt
Nam, với 3 loại quyền cơ bản về đất đai: Quyền sở hữu, quyền quản lý và
quyền sử dụng. Căn cứ theo LĐĐ 1987, Điều 49 về quyền của người sử dụng
đất, theo đó, người sử dụng đất có những quyền lợi sau đây: (1) được sử dụng
đất, (2) được phép tạo thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, (3) được
lợi ích làm công cụ bảo vệ hoặc cải tạo đất theo quy định của pháp luật, (4)
được Nhà hướng dẫn nước và trợ giúp trong công việc cải tiến và bổ sung đất,
(5) được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác khi đất đang sử dụng
thu thập dữ liệu, (6) được Nhà nước bảo vệ khi bị kẻ khác xâm phạm quyền
sử dụng đất vành đai hợp pháp của mình. 7
Ngoài ra, căn cứ theo khoản 5, điều 9 LĐĐ 1987 cũng quy định về Việc
quản lý Nhà nước đối với đất đai bao gồm : “Đăng ký đất đai, lập và giữ sổ
địa chính, thống kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Việc
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp cho người dân có một căn
cứ pháp lý chắc chắn về quyền sử dụng đất của mình, đảm bảo những hoạt
động của mình trên mảnh đất đã được cấp quyền sử dụng đất. Hơn nữa, điều
đó cũng giúp cho người sử dụng bớt đi những rủi ro trong quá trình sử dụng
đất. Đây được xem là điểm mạnh trong quy định của Luật đất đai đầu tiên của
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Tuy nhiên, LĐĐ 1987 vẫn còn có những bất cập làm cho quyền của người
sử dụng đất bị hạn chế, cụ thể: Các nguyên tắc thị trường chưa được lồng
ghép và thể hiện trong nội dung các quy định của Luật này. NSDĐ chưa được
quyền thực hiện các giao dịch về QSDĐ. Pháp luật chưa quy định việc giao
đất phải nộp tiền sử dụng đất, không thừa nhận đất có giá, nghiêm cấm việc
mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức; các quy định về QSDĐ
của tổ chức kinh tế, của nhà đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các
dự án đầu tư tại Việt Nam còn khá mờ nhạt,chưa đầy đủ và đồng bộ; và chưa
quy định cụ thể, đầy đủ về thu hồi đất cũng như cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất; đồng thời, nguyên tắc công khai, minh bạch
và tham vấn ý kiến của người dân trong thu hồi đất chưa được coi trọng, quy
định trong LĐĐ năm 1987. Bên cạnh đó, quy định thu hồi đất vì lý do“Cần sử
dụng đất cho nhu cầu của Nhà nước và xã hội” đã cho phép CQNN có thẩm
quyền thu hồi đất tùy tiện ở phạm vi lớn, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền của NSDĐ.
2. Giai đoạn 1993 – 2003
Đến LĐĐ năm 1993, Nhà nước ta vẫn duy trì quy định “Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” (theo Điều 1 LĐĐ năm 1993).
Nhận thấy, sự hạn chế của LĐĐ năm 1987, LĐĐ năm 1993 hóa giải tương
đối triệt để khi LĐĐ 1993 đã bắt đầu có những quy định cụ thể, rộng rãi hơn
về việc người sử dụng đất.
LĐĐ 1993 đã bắt đầu có những quy định về giá đất cụ thể trong trường hợp
nhà nước thu hồi đất có đền bù (theo điều 27 LĐĐ 1993), đây là một trong
những bước ngoặc quan trọng liên quan đến đất đai ở Việt Nam, góp phần
đảm bảo quyền của người sử dụng đất; LĐĐ năm 1993 đã đưa một số nguyên
tắc thị trường vào trong nội dung các quy định như lần đầu tiên thừa nhận đất 8
đai có giá bằng quy định khung giá đất (Điều 12); quy định Nhà nước giao
đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là NSDĐ) sử
dụng ổn định lâu dài và họ được chuyển QSDĐ trong thời hạn sử dụng đất;
quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền thừa kế và quyền thế chấp
QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân… bên cạnh đó, ngày 14/10/1994 UBTVQH
đã ban hành Pháp lệnh cụ thể hoá quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức
trong nước; người Việt Nam định cư nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài
sử dụng đất tại Việt Nam của LĐĐ năm 1993.
Trong hai năm đầu thi hành LĐĐ 1993, các nhà đầu tư có một hình thức sử
dụng đất là thuê đất của nhà nước có thời hạn theo thời hạn của dự án đầu tư.
Đến năm 1996, Ủy ban thường vụ Quốc hội đã ban hành pháp lệnh sửa đổi.
bổ sung một số điều của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ tổ chức trong nước
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trong đó tổ chức kinh tế được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để xây dựng kinh doanh nhà ở và xây
dựng hạ tầng khu công nghiệp để bán hay cho thuê mặt bằng sản xuất gắn với
hạ tầng chung. Năm 1996, Ủy ban nhân dân các tỉnh đã nhận thấy rõ vai trò
của các dự án đầu tư phát triển kinh tế, coi đó là cách thức duy nhất để tăng
trưởng kinh tế. Do đó, năm 1998, Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung
LĐĐ, trong đó tập trung chủ yếu mở rộng quyền cho các nhà đầu tư dự án,
nhưng không thay đổi về cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc.
Đến lần sửa đổi 1998, 2001, Luật đất đai đã mở rộng hình thức giao đất (có
giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất), hình
thức cho thuê đất (cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm, cho thuê đất trả trước
tiền thuê đất nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là
5 năm, cho thuê trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê). Pháp luật đất đai
không ngừng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất: bắt đầu từ việc quy
định 5 quyền năng cho người sử dụng đất của Luật đất đai 1993 đó là quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền thừa kế và quyền thế
chấp QSDĐ đến việc bổ sung hai quyền năng (quyền cho thuê lại; quyền góp
vốn bằng QSDĐ) theo Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999. Cùng
theo đó là Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 2001 ra đời, bổ
sung thêm quyền bảo lãnh bằng QSDĐ cho người sử dụng đất, có quy định về
chủ thể sử dụng có yếu tố nước ngoài cụ thể theo khoản 13, điều 1. Với việc
ghi nhận và bảo hộ các quyền năng của người sử dụng đất; QSDĐ đã trở
thành một loại quyền dân sự về tài sản thuộc sở hữu tư nhân của người sử 9
dụng đất. Nhà nước cho phép người dân mua, bán QSDĐ tạo điều kiện hoạt
động kinh doanh mua bán đất đai.
Tuy nhiên, dù có sửa đổi, bổ sung nhưng trong Luật đất đai thời điểm đó
vẫn tồn tại một số bất cập, cụ thể : quy định về hạn mức đất nông nghiệp của
hộ gia đình, cá nhân là rào cản cho việc tích tụ, tập trung đất đai để phát triển
nền nông nghiệp sản xuất hàng hoá. Hơn nữa, thời hạn 20 năm giao đất, cho
thuê đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản làm cho NSDĐ
không yên tâm gắn bó lâu dài với đất, không thực hiện các hoạt động đầu tư,
tu bổ, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất; và LĐĐ năm 1993 chưa quy
định trực tiếp đến thị trường QSDĐ: chưa đề cập đến những giao dịch chuyển
QSDĐ nào được thực hiện trên thị trường bất động sản, điều kiện để được
tham gia vào loại thị trường,.. từ đó, dẫn đến việc NSDĐ không tận dụng
được tối đa quyền năng của mình…
3. Giai đoạn 2003 – 2013
LĐĐ 2003 đã kế thừa những quy định của LĐĐ năm 1993 cũng như có
những quy định mới mở rộng hơn về quyền của người sử dụng đất. Việc quy
định về QSDĐ đã có sự thay đổi rõ nét. Lần đầu tiên, LĐĐ đã quy định một
chương riêng về QSDĐ (Chương IV LĐĐ năm 2003), đồng thời quy định cá
biệt về quyền năng sử dụng đất tuỳ vào mục đích, hình thức sử dụng đất. Các
chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và điều kiện để được giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu
tư cũng đã được quy định cụ thể tại Điều 9 LĐĐ 2003, tạo nền tảng cho sự
bình đẳng cho các chủ thể trong xã hội trong việc tiếp cận QSDĐ. Ngoài ra,
trước luật đất đai 2003, giấy chứng nhận QSDĐ được cấp dưới tên chủ hộ gia
đình, nam giới đã được hưởng lợi hơn về điều này. LĐĐ 2003 là một bước
tiến quan trọng đối với bình đẳng giới trong việc yêu cầu GCNQSDĐ phải
ghi cả tên của vợ và chồng đối với tài sản có chung trong hôn nhân.
Bên cạnh đó Quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất là một quyền mới
được bổ sung trong LĐĐ 2003 theo điều 108 so với luật đất đai 2001, thể hiện
sự tôn trọng của nhà nước đối với quyền tự do lựa chọn hình thức sử dụng đất
cho phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh thực tế của người sử dụng. Đây cũng là
một minh chứng cho việc pháp luật đất đai luôn luôn quan tâm và bảo hộ
quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho
quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất. 10
Điều 106 LĐĐ 2003 còn bổ sung quyền cho thuê lại, tặng cho, bảo lãnh,
góp vốn quyền sử dụng đất điều này đáp ứng nhu cầu thực tế của người sử
dụng đất, thể hiện ở: Trường hợp có đất nhưng không có nhu cầu sử dụng,
người sử dụng đất có thể cho thuê lại quyền sử dụng đất để tận dụng được tối
đa lợi ích từ đất, tránh lãng phí đất. Quyền tặng cho phát sinh từ thực tế là ở
nhiều nơi khi con cái lập gia đình, cha mẹ thường cho đất để họ xây dựng nhà
ở riêng hoặc sản xuất kinh doanh đảm bảo cuộc sống. Quyền bảo lãnh quyền
sử dụng đất phát sinh khi cá nhân, tổ chức có nhu cầu vay vốn sản xuất kinh
doanh LĐĐ năm 2003 sử quy định “góp đất” để hợp tác sản xuất kinh doanh
ở LĐĐ 1993 thành “góp vốn bằng quyền sử dụng đất” điều này phản ánh
đúng bản chất đất đai thuộc sở hữu toàn dân, khác với tài sản khác. Về bồi
thường khi thu hồi đất, LĐĐ 2003 quy định rõ những trường hợp bồi thường
tại Điều 42 “quyền được hỗ trợ tái định cư được ghi nhận cùng với quyền bồi
thường”. Theo đó, UBND tỉnh, thành phố, trực thuộc trung ương phải thực
hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất, khu tái định cư phải có điều
kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi cũ. Quy định này góp phần tháo gỡ
những vướng mắc trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng.
Đương nhiên, cũng như các luật đất đai trước, LĐĐ 2003 vẫn còn hạn chế,
chẳng hạn như LĐĐ 2003 chưa khai thông việc cho phép các nhà đầu tư trong
và ngoài nước được tiếp cận đất nông nghiệp thông qua việc nhận chuyển
nhượng QSDĐ nông nghiệp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Sự hạn chế này
khiến việc đầu tư, phát triển trong thị trường bất động sản chưa có “mảnh đất
màu mỡ” để phát triển vì các nhà đầu tư không có điều kiện đầu tư xây dựng
các công trình, nhà ở để kinh doanh; hay không quy định chi tiết, cụ thể các
trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế. Điều này khiến cho
một số cơ quan nhà nước thu hồi đất không có chiến lược, kế hoạch cụ thể
hoặc khiến tình trạng thu hồi vì lợi ích nhóm xảy ra nhiều hơn. Việc thu hồi
không có khuôn khổ này ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống sản xuất và thu
nhập của người làm nông bởi phần lớn đất bị thu hồi là đất nông nghiệp…
4. Giai đoạn 2013 – 2024
Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013. So với
Luật đất đai năm 2003, thì Luật đất đai 2013 đã khắc phục, giải quyết được
những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2003.
Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội
của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân. 11
LĐĐ năm 2013 được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền,
nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất (cơ quan, tổ chức nhà nước, tổ chức
kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,
hộ gia đình, cá nhân,…) phù hợp với các hình thức giao đất, thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực
hiện các quyền của người sử dụng đất. Sau khi đưa ra các quyền lợi chung của
người sử dụng đất, là sự kế thừa và phát triển của các đạo luật đất đai cũ, pháp
luật đất đai năm 2013 đặc biệt quan tâm, cụ thể hóa đồng thời mở rộng các
quyền của người sử dụng đất trong vấn đề chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, LĐĐ 2013 còn bổ sung quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền
kề quy định ở Điều 171:“1. Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề
bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh
tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần
thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề. 2. Việc xác lập quyền sử
dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện quy định của pháp luật dân sự
và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại điều 95 của Luật này”.
Luật đất đai năm 2013 bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất đối với trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
quyền của tổ chức kinh tế nhập góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; quyền
tự đầu tư trên đất của hộ gia đình, cá nhân. Pháp luật nước ta còn dành ra một
điều luật 172 về Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất v.v…. Ngoài ra,
về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất cũng được bổ sung để
cụ thể hóa và làm rõ ràng hơn việc thực thi quyền của người sử dụng đất trong
thực tế. Và quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất theo điều 172 LĐĐ.
→ Hai điều này tạo cơ sở hạn chế các tranh chấp giữa những NSDĐ.
Cùng với đó, quyền lợi của NSDĐ là những đối tượng yếu thế trong xã
hội được quan tâm nhiều hơn, bảo đảm nhiều quyền lợi cho người nông
dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Ngoài ra, quyền của NSDĐ khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng ngày càng được chú trọng bảo đảm hơn. Chẳng hạn, NSDĐ
được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi bị Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào
mục đích quốc phòng an ninh được quy định tại Điều 26 Luật này về Bảo
đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất.Tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng
văn bản, ghi đủ các nội dung cần thiết theo luật quy định theo Điều 69 LĐĐ 12
2013. Luật đất đai 2013 cũng quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp của
hộ gia đình, cá nhân (Điều 129 LĐĐ đồng thời mở rộng thời hạn giao đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp (Điều 126 LĐĐ
2013) và quy định rõ về xác định giá đất (điểm c Điều 188, Điều 114 LĐĐ
2013, tạo điều kiện sử dụng đất gắn bó, lâu dài cho NSDĐ. Ngoài ra, ở Luật
Đất đai 2013, cũng quy định thêm về quyền được cấp giấy CNQSDĐ, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất theo điều 100 của Luật này.
Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế mà Luật đất đai 2013 còn tồn tại. Cụ thể,
thời hạn sử dụng đất còn chưa đảm bảo bình đẳng giữa các loại đất. Điểm đầu
tiên có thể thấy là quy định thời hạn sử dụng của một số loại đất còn có sự
chênh lệch khá, thể hiện ở việc người nông dân bị giới hạn quyền sử dụng đất
trong vòng 50 năm, trong khi quyền sử dụng đất của các nhà đầu tư cho các
dự án thương mại, dịch vụ, sản xuất lên tới 70 năm. Quy định như vậy tạo ra
sự bất bình đẳng giữa những người sử dụng đất trong việc thực hiện quyền sử
dụng đất theo mong muốn của mình; hạn mức sử dụng đất nông nghiệp LĐĐ
năm 2013 vẫn còn sự hạn chế. LĐĐ năm 2013 giới hạn diện tích đất đã hạn
chế khả năng tích tụ đất đai và gây trở ngại cho đầu tư dài hạn, có thể thấy cụ
thể ở Điều 129 LĐĐ 2013. Việc này gây ra tình trạng khó tập trung đầu tư,
sản xuất, dẫn đến tác động tiêu cực đến việc sử dụng đất trong sản xuất nông
nghiệp, làm giảm năng suất cây trồng và ảnh hưởng đến sinh kế của người dân.
5. Giai đoạn 2024 – nay
So với LĐĐ năm 2013, LĐĐ năm 2024 có nhiều điểm mới, mang tính đột
phá, giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp
luật có liên quan đến đất đai…LĐĐ năm 2024 đã góp phần mở rộng hơn
quyền của người Việt Nam định cư tại nước ngoài với nhiều điểm mới trong
quy định về: Đối tượng là người sử dụng đất; hoạt động kinh doanh bất động
sản đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài...Cụ thể, Theo quy định tại
Khoản 6 Điều 5 LĐĐ năm 2013 quy định về người sử dụng đất bao gồm “6.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc
tịch;”. Tuy nhiên, quy định tại Khoản 3, 6 Điều 4 LĐĐ năm 2024 quy định
rộng hơn về đối tượng người sử dụng đất bao gồm “3. Cá nhân trong nước,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là
cá nhân); 6. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”. LĐĐ năm 2024 đã
quy định đối tượng là người sử dụng đất rộng hơn so với LĐĐ năm 2013, từ
đó xác định đúng hơn quyền và trách nhiệm của người Việt Nam định cư ở 13
nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Bên cạnh đó, việc
LĐĐ năm 2024 quy định rõ đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước
ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài cho thấy sự đồng bộ,
thống nhất với quy định tại Khoản 3, 4 Điều 3 Luật Quốc tịch năm 2014 là
người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm công dân Việt Nam, người gốc
Việt Nam cư trú, sinh sống ở nước ngoài. Có thể thấy việc mở rộng hơn đối
tượng là người sử dụng đất trong LĐĐ năm 2024 giúp tăng thêm quyền của
đối tượng là người Việt Nam định cư tại nước ngoài nhất là đối với các quy
định về sử dụng đất đai, giao dịch đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất. Từ
đó, tạo điều kiện cho nhóm đối tượng này có môi trường thuận lợi để thực
hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh, làm việc, sinh sống tại Việt Nam.
LĐĐ 2013 quy định 7 quyền chung của người sử dụng đất, thì LĐĐ 2024,
cơ bản kế thừa các quyền chung của người sử dụng đất của Luật 2013, tuy
nhiên có bổ sung, làm rõ thêm một số quyền như được quyền chuyển mục
đích sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật
có liên quan theo khoản 6,điều 26 Luật đất đai 2024; được hỗ trợ tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất theo khoản 7, điều 26 Luật đất đai 2024. Ngoài ra,
so với Luật đất đai 2013, Luật đất đai 2024 còn quy định quyền đối với thửa
đất liền kề theo điều 29. So với luật đất đai 2013, thì Luật đất đai 2024 chỉ bắt
buộc thực hiện đăng ký đối với một số trường hợp quyền về lối đi; cấp nước,
thoát nước, tưới tiêu, tiêu nước trong canh tác chứ không phải tất cả các
trường hợp như quy định theo Luật đất đai 2013, điều này nhằm siết chặt hơn
vấn đề liên quan đến thửa đất liền kề, nhắm chính xác trọng tâm mục đích
quyền lợi của người sử dụng đất có liên quan để xác định rõ ràng, quy định
trong luật cụ thể, chi tiết hơn.
LĐĐ 2024 cũng bổ sung đối tượng được cho thuê đất sử dụng đất hằng
năm, cụ thể, ngoài quy định đối tượng “tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công
lập thuộc đối tượng cho thuê sử dụng đất hằng năm” còn bổ sung thêm “tổ
chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất do Nhà nước cho thuê
đất thu tiền hằng năm. Có thể thấy, việc mở rộng chủ thể này đã phần nào thể
hiện việc nhà nước đã tìm hiểu, khảo sát, có để tâm tới đời sống của người
dân, để có thể nắm bắt và bổ sung kịp thời, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.
Cơ bản, LĐĐ 2024 kế thừa các quy định của Luật đất đai 2013 về quyền và
nghĩa vụ của cộng đồng dân cư sử dụng đất, tuy nhiên vẫn tiếp tục bổ sung
thêm theo khoản 2, điều 39 Luật đất đai 2024 : “2. Cộng đồng dân cư được sử 14
dụng đất có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân có hình
thức sử dụng đất tương ứng, trừ quyền để thừa kế.
Trường hợp cộng đồng đồng dân cư được nhà nước giao đất không thu tiền
sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu
tiền sử dụng đất thì không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho,
cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Trước đây, theo LĐĐ 2013 thì cộng đồng dân cư không có quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, tặng cho… quyền sử dụng đất. Nay, Luật chỉ không cho
phép chuyển nhượng nếu đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất, còn những trường hợp khác như cộng đồng dân cư nhận tặng
cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì vẫn có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, thế chấp… Bên cạnh đó, việc mở rộng các quyền cho
người sử dụng đất cũng được thể hiện rõ nét tại khoản 7, điều 45 của LĐĐ
2024 về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại , thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ; thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Vì theo luật đất đai 2013 quy định : “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp
sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền
sử dụng đất trồng lúa”, thì đến Luật đất đai 2024 đã cho phép người không
trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng, tặng cho đất
trồng lúa : “Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại
điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử
dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này
và được ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận
tặng cho là người thuộc hàng thừa kế”.
Ngoài ra, Luật đất đai 2024 cho phép linh hoạt trả tiền thuê đất một lần hay
hàng năm: Điều 30 quy định cá nhân, doanh nghiệp được nhà nước giao đất,
cho thuê đất có thể linh hoạt lựa chọn việc trả tiền thuê đất 1 lần hay hàng
năm...v.v. Đây là điều kiện thuận lợi, tạo sự linh hoạt trong cân đối, phân bổ
vốn của cá nhân, doanh nghiệp khi thực hiện dự án đầu tư. Đối với các dự án
BĐS (khu đô thị hỗn hợp, khu dân cư nông thôn, dự án cải tạo, chỉnh trang đô
thị; BĐS KCN, BĐS du lịch, BĐS văn phòng, nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho
công nhân trong KCN, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân...), việc trả tiền
thuê đất hàng năm có thể kỳ vọng sẽ giúp chi phí đầu tư ban đầu giảm; từ đó,
góp phần giảm giá nhà, tác động tích cực đến lực cầu thị trường bất động sản . 15
Việc tạo điều kiện linh hoạt trong phân bổ chi phí về đất đai kết hợp với ưu
đãi về tài chính (tiền thuê đất), nguồn vốn với các dự án có tính thương mại
không cao như nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân trong KCN, nhà ở cho
lực lượng vũ trang nhân dân... là điều kiện quan trọng, cấp thiết để giải quyết
vấn đề nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp, đảm bảo an sinh xã hội. Tuy
nhiên, việc trả tiền hàng năm cũng có thể rủi ro cho người mua BĐS và
NSNN nếu chủ đầu tư phá sản, mất khả năng thanh toán. Ngoài ra, tính bền
vững, khả thi của nguồn vốn cho nhà ở phù hợp với túi tiền, nhà ở xã hội cũng
cần phải tính đến lâu dài.
III/ Nhận định, đánh giá về tổ chức thực thi quyền của người sử dụng đất
trên thực tế thời gian vừa qua
1. Những kết quả đạt được
Sau khi Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua, ngày 05/3/2024 Thủ
tướng Chính phủ đã có Quyết định số 222/QĐ-TTg ban hành kế hoạch triển
khai thi hành luật. Bên cạnh đó, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban
hành nhiều văn bản chỉ đạo các Bộ, ngành, địa phương khẩn trương tập trung
xây dựng các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành cũng như tuyên
truyền, phổ biến, bố trí nguồn lực để tổ chức thi hành Luật Đất đai. Cùng với
đó, công tác tuyên truyền, phố biến những nội dung mới của Luật Đất đai
cũng đã được các cấp, các ngành tập trung triển khai thực hiện thông qua
nhiều hình thức đa dạng, phong phú như: hội nghị trực tiếp, trực tuyến, hội
thảo, cuộc thi tìm hiểu pháp luật, phóng sự, tin bài... qua đó, từng bước nâng
cao hiểu biết, nhận thức về Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành,
tạo sự thống nhất trong tổ chức thực hiện trong các cơ quan quản lý nhà nước,
cũng như người dân, doanh nghiệp, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả
công tác quản lý đất đai mà Luật Đất đai 2024 đã đề ra.
Sau một thời gian thực hiện Luật mới, bước đầu cho thấy các chính sách
mới như phân cấp, phân quyền về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi
đất, xác định giá đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,... đã tạo được
sự đồng thuận của đa số người dân, cộng đồng doanh nghiệp và sự thống nhất
của các cơ quan từ Trung ương đến địa phương, góp phần giải phóng nguồn
lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, đẩy nhanh giải ngân vốn đầu tư công.
Có thể thấy, Hệ thống pháp luật về lĩnh vực đất đai ngày càng được hoàn
thiện, với hiện tại là Luật Đất đai 2024 và các Nghị định hướng dẫn thi hành,
tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn và mở rộng đáng kể các quyền của người sử 16
dụng đất; thủ tục hành chính được cải cách, quy định chi tiết thông tin, dữ liệu
đất đai và trách nhiệm xây dựng, quản lý, vận hành, khai thác hệ thống thông
tin, dữ liệu quốc gia về đất đai: Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai (nhất là
cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai) là thông tin đầu vào quan trọng, chuẩn xác
cho các phương pháp định giá đất.
Nắm bắt được những điểm mới của Luật đất đai, các doanh nghiệp và chủ
đầu tư triển khai xác định rõ các nguồn thông tin, dữ liệu đầu vào, thứ tự ưu
tiên và trách nhiệm xác định giá đất, cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai… để
tự đảm bảo quyền lợi của mình. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài
cũng tham gia đầu tư, phát triển nền kinh doanh bất động sản, góp phần phát
triển nền kinh tế đất nước vì theo luật mới họ chính thức là đối tượng sử dụng
đất và được hưởng tương đối đầy đủ các quyền như công dân Việt Nam.Còn
về phía Nhà nước, đề ra năm vấn đề chính cần đảm bảo: Bảo vệ quyền, lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất; cải thiện việc tiếp cận đất đai cho người dân,
doanh nghiệp phục vụ mục tiêu kinh tế - xã hội, sản xuất kinh doanh; nâng
cao hiệu quả sử dụng đất; quản lý tài chính đất và nâng cao hiệu quả quản lý
Nhà nước. Với nhiều điểm mới ở Luật Đất đai 2024, các công tác tổ chức thi
hành luật để luật sớm đi vào thực tiễn cuộc sống.
Có thể đánh giá đây là bước tiến quan trọng của Luật Đất đai sửa đổi, tạo sự
thống nhất với Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở sửa đổi, góp phần
tăng cơ hội tiếp cận, sở hữu, sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai, đồng
thời thu hút nguồn đầu tư của kiều bào ở nước ngoài cho phát triển kinh
doanh bất động sản và nền kinh tế. Các quy định điều kiện chặt chẽ hơn trong
lĩnh vực đất đai sẽ hạn chế các vi phạm phát sinh, tạo sự minh bạch, lành
mạnh, bền vững cho thị trường đất đai, bất động sản, nâng cao chất lượng tín
dụng, giảm thiểu rủi ro cho hệ thống ngân hàng khi phát triển tín dụng bất
động sản. Hơn nữa, việc đơn giản hóa thủ tục hành chính liên quan đến đất
đai, giúp người dân dễ dàng hơn trong việc đăng ký, chuyển nhượng, thế chấp
quyền sử dụng đất. Từ đó, tạo điều kiện phát triển dịch vụ công trực tuyến.
2. Những vướng mắc, hạn chế
Tuy nhiên, trên thực tế, quá trình thực thi quyền của người sử dụng đất vẫn
còn nhiều hạn chế cần chú ý khắc phục, đặc biệt là ở các vấn đề sau: Tình
trạng tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng, đặc biệt là tranh chấp liên quan
đến quyền sở hữu, ranh giới đất và đền bù giải phóng mặt bằng. Các tranh
chấp này thường kéo dài, khó giải quyết triệt để do thiếu sự phối hợp giữa các 17
cơ quan chức năng và sự phức tạp của các hồ sơ pháp lý. Ví dụ, tại Đồng Nai,
nhiều tranh chấp đất đai liên quan đến việc đền bù dự án Sân bay Long Thành
vẫn chưa được giải quyết dứt điểm, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống người dân1;
Thủ tục hành chính liên quan đến đất đai tại nhiều địa phương khá rườm rà
và không minh bạch. Ví dụ, người dân tại Hà Nội phản ánh về tình trạng
nhiều hộ dân gặp khó khăn khi chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng do thủ tục
chia tách thửa đất còn có vướng mắc, mất nhiều thời gian để hoàn tất thủ tục
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể, việc chia tách thửa đất
thường bị kéo dài do các yêu cầu khắt khe về diện tích tối thiểu, quy hoạch
đất đai, và điều kiện hạ tầng, dẫn đến việc hồ sơ bị trả về nhiều lần mà không
có hướng dẫn cụ thể. Một số trường hợp người dân phải chờ hàng tháng, thậm chí hàng năm.
Ngoài ra, tình trạng thiếu minh, tiêu cực trong quá trình xử lý hồ sơ đất đai
vẫn tồn tại. Một số cán bộ địa chính lợi dụng kẽ hở trong pháp luật nhằm cản
trở quá trình giải quyết và đòi hỏi các khoản chi phí không chính thức hoặc
chi phí bổ sung để đẩy nhanh tiến độ xử lý hồ sơ.
Đồng thời, vấn đề thu hồi đất và chính sách đền bù cũng bộc lộ nhiều bất
cập. Việc thu hồi đất phục vụ các dự án phát triển kinh tế - xã hội tại nhiều
nơi vẫn thiếu minh bạch, mức giá đền bù thường thấp hơn nhiều so với giá thị
trường. Nhiều dự án "treo" kéo dài hàng chục năm, khiến người dân bị "treo"
quyền sử dụng đất, không thể thực hiện các quyền như xây dựng, chuyển
nhượng hoặc thế chấp đất đai. Một ví dụ điển hình là dự án khu đô thị mới
Thủ Thiêm (TP. Hồ Chí Minh), nơi hàng trăm hộ dân bị ảnh hưởng bởi việc
giải phóng mặt bằng và đền bù không thỏa đáng, dẫn đến khiếu nại kéo dài suốt nhiều năm.
3. Kiến nghị nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật
Cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến đến mọi tầng lớpnhân dân
các quy định của LĐĐ, đặc biệt thông qua vài trò của các CQNN như Ủyban
MTTQ Việt Nam thuộc các tỉnh phối hợp với Sở Tư pháp, Trung tâm Trợ
giúp pháp lý Nhà nước tỉnh, Hội Luật gia,…; đảm bảo công bằng đối với mỗi
người dântrong việc được tiếp cận đến các thông tin về quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất vàxét duyệt dự án đầu tư; đẩy mạnh thực hiện công tác cấp
1 https://tuoitre.vn/vu-sai-pham-o-du-an-san-bay-long-thanh-trieu-tap-nhieu-can-bo-lam-ho-so-den- bu-20250216050130257.htm 18
GCNQSDĐ để sớm hoàn thành,tránh làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp,
chính đáng của người dân về nhu cầunhà ở, hạn chế các quyền của chủ sở hữu
tài sản theo quy định cũng như tình hìnhthu ngân sách của Nhà nước; tiếp tục
củng cố và kiện toàn bộ máy cơ quan quản lý Nhà nướcvề đất đai các cấp; cụ
thể cần xây dựng hệ thống thông tin đất đai phục vụ; kiểmkê, hạch toán đất
đai, đăng ký quyền đất đai và tài sản trên đất theo địa chính 3D…; đảm bảo
chia sẻ, liên thông dữ liệu thông tin đất đai với các hệ thống quản lý nhànước
khác, đặc biệt là liên thông thuế. Ngoài ra, nâng cao trình độ chuyên môn
nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp, ý thức công vụ cho đội ngũ cán bộ địa chính,
quảnlý đất đai các cấp. C/ KẾT LUẬN
Hệ thống pháp luật đất đai trải qua các thời kỳ đổi mới ngày càng được
hoàn thiện và một trong những thành tựu lớn của pháp luật đất đai đó là mở
rộng quyền của NSDĐ. Việc mở rộng quyền của NSDĐ đã mang lại những
kết quả to lớn giúp cho việc sử dụng đất đai ngày càng hiệu quả hơn. Tuy
nhiên, việc thực thi quyền NSDĐ trong thực tế tuy đã có nhiều tiến bộ song
vẫn còn tồn tại những bất cập cần được cả Nhà nước và NSDĐ tích cực sửa
đổi và cải thiện. Một đất nước hưng thịnh, phát triển là khi cả tổ chức, cá nhân
cùng đồng lòng thực thi các biện pháp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhau. 19
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Luật đất đai năm 1987 2.
Luật đất đai năm 1993, sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001 3. Luật đất đai năm 2003 4. Luật đất đai năm 2013 5. Luật đất đai năm 2024 6. Bộ Luật Dân sự 2015 7. Luật quốc tịch 2014 8.
https://opic.com.vn/vi/blog/qua-trinh-phat-trien-cua-phap-luat-dat-dai- qua-cac-thoi-ky 9.
https://daibieunhandan.dienbien.gov.vn/Article/5364/Tinh-hinh-trien- khai-Luat-Dat-dai-2024.html 10.
https://cafef.vn/bao-cao-danh-gia-nhanh-tac-dong-cua-luat-dat-dai-sua-
doi-2024-va-mot-so-kien-nghi-188240206154025065.chn 11.
https://tapchitoaan.vn/luat-dat-dai-2024-mo-rong-quyen-su-dung-dat-
cua-nguoi-viet-nam-dinh-cu-nuoc-ngoai10436.html 20