TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIỂM SÁT HÀ NỘI
BÀI TẬP NHÓM 3 - LỚP K10I MÔN: LUẬT DÂN SỰ 1 TÌNH HUỐNG SỐ 2
ĐỀ BÀI: “1. Nhóm 3: Xây dựng luận cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của Nguyên đơn – Chị Trịnh Thị Th và người có quyền, nghĩa vụ
liên quan là bà Hà Thị Y, chị Trịnh Thị Ch?” THÀNH VIÊN NHÓM
1. Trần Thị Nhung (Nhóm Trưởng) 2. Nguyễn Thị Mỹ Quyên 3. Nguyễn Phương Hoa 4. Lò Thị Ánh Tuyết 5. Vàng Đình Tứ 6. Hà Văn Trường HÀ NỘI-2023
BIÊN BẢN THẢO LUẬN NHÓM
1. Môn học: Luật hành chính Việt Nam.
2. Nhóm 3 – Lớp K10I
Đề tài thảo luận: “1. Nhóm 3: Xây dựng luận cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của Nguyên đơn – Chị Trịnh Thị Th và người có quyền, nghĩa vụ liên quan
là bà Hà Thị Y, chị Trịnh Thị Ch?”
3. Thời gian, địa điểm, thành phần:
a. Thời gian + Lần họp thứ nhất: 20h ngày 01/12/2023
+ Lần họp thứ hai: 20h ngày 03/12/2023
+ Lần họp thứ ba: 20h30 ngày 06/12/2023
Địa điểm: Ghế đá giảng đường, ghế đá sảnh kí túc xá.
b. Thành phần: Lần 1: 6/6 Thành viên Lần 2: 6/6 Thành viên Lần 3: 6/6 Thành viên
Nội dung thảo luận:
- Lần họp thứ nhất: Phân công công việc, tìm kiếm tài liệu tham khảo, các
thành viên trao đổi ý kiến, hỗ trợ nhau hoàn thành công việc
- Lần họp thứ hai: Chốt lại vấn đề, hoàn thành bài word
- Lần họp thứ ba: Tổng duyệt nội dung để trình bày để tranh luận vào buổi
học tới, phân chia người trình bày nội dung.
4. Kết quả buổi học nhóm:
- Công việc được hoàn thành.
- Sau thời gian làm việc, nhóm thống nhất và phân chia công việc cho từng
thành viên. Đồng thời đánh giá mức độ hoàn thành công việc của từng thành
viên ở bảng bên dưới như sau:
BẢNG PHÂN CÔNG CÔNG VIỆC CỦA CÁC THÀNH VIÊN ST Họ và Tên Lớp Nhiệm vụ NX mức độ Đánh T hoàn thành giá 1 Trần Thị Nhung K10I - Phân công công Hoàn thành A (Nhóm trưởng) việc. tốt - Tổng hợp ý kiến. - Xây dựng ý kiến. 2 Hà Văn Trường K10I - Tổng hợp ý kiến Hoàn thành A (Thư ký) viết bài tốt - Tổng hợp word 3 Nguyễn Thị Mỹ K10I - Xây dựng bài, Hoàn thành A Quyên đưa ra ý kiến. tốt 4 Nguyễn Phương K10I - Xây dựng bài, Hoàn thành A Hoa đưa ra ý kiến. tốt 5 Lò Thị Ánh Tuyết K10I - Xây dựng bài, Hoàn thành A đưa ra ý kiến. tốt - Nội dung phần cơ sở pháp lý 6 Vàng Đình Tứ K10I - Kiểm tra lại nội Hoàn thành A dung chính tả bài tốt word - In bản word
5. Nhận xét của giảng viên bộ môn
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………… ……………… STT Họ và tên Lớp Điểm số 1 Trần Thị Nhung K10I 2 Hà Văn Trường K10I 3 Vàng Đình Tứ K10I 4 Nguyễn Phương Hoa K10I 5 Nguyễn Thị Mỹ Quyên K10I 6 Lò Thị Ánh Tuyết K10I Thư ký Nhóm trưởng Hà Văn Trường Trần Thị Nhung A. TÌNH HUỐNG. Tình huống số 2:
1. Nguyên đơn: Chị Trịnh Thị Th.
2. Bị đơn: Đào Thị Thanh Tr
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
3.1. Bà Hà Thị Y (mẹ chị Th, bà Y bị bệnh tâm thần) Người đại diện theo
pháp luật của bà Y là chị Trịnh Thị Th; 3.2. Chị Trịnh Thị Ch; 3.3. Anh Trịnh Văn T; 3.4. Chị Phạm Thu Ng; 3.5. Ông Lương Xuân H;
3. 6.Bà Nguyễn Thị H (Vợ ông Lương Xuân H)
3.7. Phòng Công chứng số 3 tỉnh B do ông Trịnh Tiến D (công chứng viên) đại diện;
3.8. Ủy ban nhân dân phường Đ, thành phố T, tỉnh B do ông Trần Đức Th
(Phó chủ tịch UBND phường Đ) đại diện;
3.9. Ủy ban nhân dân thành phố T, tỉnh B do ông Phạm Minh T (Phó Chủ
tịch Ủy ban nhân dân thành phố T) đại diện.
Tại đơn ngày 18/10/2022 và trong quá trình tố tụng, nguyên đơn là chị
Trịnh Thị Th trình bày:
Cha mẹ chị là ông Trịnh Văn Th và bà Hà Thị Y (bị bệnh tâm thần)
có 03 người con chung gồm: chị Trịnh Thị Th, chị Trịnh Thị Ch và anh
Trịnh Văn T. Năm 1999, cha mẹ chị mua nhà đất tại số 36, phố V, phường
Đ, thành phố T, tỉnh B, diện tích 62m2. Năm 2015, ông Trịnh Văn Th chết
không để lại di chúc. Tháng 05/2018, anh Trịnh Văn T lừa dối mẹ chị (bà
Y) làm hợp đồng tặng cho anh T nhà đất trên. Tháng 06/2018, UBND 1
thành phố T cấp cho anh Tâm được sở hữu nhà đất nói trên theo Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà số AP 378536.
Năm 2020, anh Trịnh Văn T tự ý đổi căn nhà số 36, phố V, phường
Đ, thành phố T, tỉnh B lấy nhà đất số 19 phố K (đang có tranh chấp),
phường Đ, thành phố T, tỉnh B của vợ chồng ông Lương Xuân H và bà
Nguyễn Thị H thì chị và chị Trịnh Thị Ch không biết. Sau khi đổi nhà, bà
Y và vợ chồng anh T về ở tại nhà đất số 19 phố K, phường Đ, thành phố T,
tỉnh B từ đó đến nay.
Ngày 09/3/2022, vợ chồng anh Trịnh T, chị Phạm Thu Ng làm hợp
đồng giả mạo mua bán nhà số 19 phố K, phường Đ, thành phố T, tỉnh B
với ông Lương Xuân H, bà Nguyễn Thị H. Sau đó, anh T, chị Ng được Ủy
ban nhân dân thành phố T, tỉnh B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
gắn liền với quyền sở hữu nhà số AK832674 ngày 21/4/2022 đồi với nhà
đất số 19 phố K, phường Đ, thành phố T, tỉnh B.
Ngày 21/6/2022, anh T, chị Ng lập Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất
số 19 phố K, phường Đ, thành phố T, tỉnh B cho chị Đào Thị Thanh Tr. Sau
đó chị Đào Thị Thanh Tr đã được Ủy ban nhân dân thành phố T, tỉnh B cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AT869378 ngày 10/8/2022.
Do đó, chị Trịnh Thị Th yêu cầu Tòa án: 1.
Tuyên vô hiệu hợp đồng tặng cho nhà đất tại số 36, phố V,
phường Đ, thành phố T, tỉnh B giữa bà Hà Thị Y với anh Trịnh Văn T
ngày 17/5/2018 và hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với
quyền sở hữu nhà ở số AP 378536 ngày 19/6/2018 của Ủy ban nhân dân
thành phố T, tỉnh B cấp cho anh Trịnh Văn T được quyền sở hữu nhà đất
tại số 36, phố V, phường Đ, thành phố T, tỉnh B. 2.
Tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán nhà số 19 phố K, phường Đ,
thành phố T, tỉnh B giữa anh Trịnh Văn T, chị Phạm Thu Ng với ông 2
Lương Xuân H, bà Nguyễn Thị H ngày 09/3/2022 và hủy Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà số AK832674
ngày 21/4/2022 của Ủy ban nhân dân thành phố T, tỉnh B cấp cho anh T,
chị Ng được sở hữu nhà đất số 19 phố K, phường Đ, thành phố T, tỉnh B. 3.
Buộc chị Đào Thị Thanh Tr trả lại nhà đất số phố K, phường
Đ, thành phố T, tỉnh B cho bà Hà Thị Y và các con của bà Y.
Bị đơn là chị Đào Thị Thanh Tr trình bày:
Ngày 21/6/2022, chị và vợ chồng anh Trịnh Văn T, chị Phạm Thu
Ng ký hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất tại số nhà đất số 19 phố K,
phường Đ, thành phố T, tỉnh B tại Phòng Công chứng số 3 tỉnh B với giá 2.600.000.000 VND.
Khi chị làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất thì gia đình anh
Trịnh Văn T có đơn tranh chấp. UBND phường Đ đã tiến hành hòa giải 02
lần vào ngày 30/5/2022 và ngày 20/7/222. Quá trình hòa giải, chị Trịnh
Thị Th và chị Trịnh Thị
Ch đều không đưa ra được chứng cứ chứng minh quyền sở hữu căn nhà
trên. Ngày 10/8/2022, UBND thành phố T, tỉnh B đã cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà, đất số AT869378 đối với nhà đất số 19 phố K, phường
Đ, thành phố T, tỉnh B cho chị. Do đó, nhà đất số 19 phố K, phường Đ,
thành phố T, tỉnh B là của chị nên chị không đồng ý trả lại nhà đất số 19
phố K, phường Đ, thành phố T, tỉnh B theo yêu cầu khởi kiện của chị Trịnh Thị Th.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Trịnh Thị Ch trình bày:
Chị thống nhất với lời khai của nguyên đơn.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là vợ chồng ông Lương
Xuân H và bà Nguyễn Thị H trình bày: Năm 2020, vợ chồng ông với
anh Trịnh Văn T có mua bán nhà với nhau. Theo đó, vợ chồng ông bán
cho anh Trịnh Văn T nhà, đất tại số 19 phố K, phường Đ, thành phố T, tỉnh
B; còn anh Trịnh Văn T bán cho vợ chồng ông nhà đất tại số 36, phố V, 3
phường Đ, thành phố T, tỉnh B. Các bên đã giao cho nhau bản chính Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà. Nhưng do
vợ chồng anh T làm mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với
quyền sở hữu nhà đối với nhà đất số 19 phố K, phường Đ, thành phố T,
tỉnh B nên vợ chồng ông xin cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
gắn liền với quyền sở hữu nhà đối với nhà đất nêu trên, sau đó làm thủ tục
chuyển nhượng lại cho vợ chồng anh T, chị Ng năm 2022.
Việc vợ chồng anh T, chị Ng chuyển nhượng nhà đất số 19 phố K,
phường Đ, thành phố T, tỉnh B đất cho chị Đào Thị Thanh Tr thì vợ chồng
ông không biết. Đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
Đối với nhà đất tại số 36, phố V, phường Đ, thành phố T, tỉnh B vợ chồng
ông nhận chuyển nhượng của anh Trịnh Văn T, do đó nhà đất này thuộc sở
hữu hợp pháp của vợ chồng ông, do đó. Người có quyền lợi, nghĩa vụ
liên quan là chị Phạm Thu Ng và anh Trịnh Văn T (do chị Phạm Thu
Ng làm người đại diện theo ủy quyền) trình bày:
Năm 2012, chị kết hôn với anh Trịnh Văn T. Năm 2018, mẹ chồng chị là
bà Y làm "Hợp đồng tặng cho nhà, đất" tại số 36, phố V, phường Đ, thành
phố T, tỉnh B cho anh Trịnh Văn T.
Năm 2020, do kinh doanh thua lỗ nên vợ chồng chị đã hoán đổi nhà
đất số số 36, phố V, phường Đ, thành phố T, tỉnh B lấy nhà đất số 19 phố
K (đang có tranh chấp), phường Đ, thành phố T, tỉnh B của vợ chồng ông
Lương Xuân H và bà Nguyễn Thị H, vợ chồng ông Lương Xuân H, bà
Nguyễn Thị H trả cho vợ chồng chị số tiền chênh lệch là 800 triệu, số tiền
trên vợ chồng chị đã dùng để trả nợ và chi tiêu cho gia đình.
Năm 2022, do cần tiền để kinh doanh nên vợ chồng chị đã “cắm”
cho chị Đào Thị Thanh Tr để vay số tiền 02 tỷ đồng. Do không có tiền trả
cho chị Tr nên vợ chồng chị đã chuyển nhượng nhà đất tại số 19 phố K,
phường Đ, thành phố T, tỉnh B giá 2,6 tỷ đồng. Hiện tại nhà đất trên vợ 4
chồng cùng các con chị và mẹ chồng chị vẫn ở đó. Đề nghị Tòa án giải
quyết theo quy định của pháp luật.
Theo "Bệnh án tâm thần" ngày 19/8/2016 của Bệnh viện tâm thần tỉnh B
thì bà Hà Thị Y bị rối loạn cảm xúc phân liệt, đã điều trị bệnh hơn 10 năm,
lý do vào viện là do không ngủ được, nói liên thuyên, giảm trí nhớ….
Theo Quyết định số 09/QĐDS-ST ngày 19/9/2022 của Tòa án nhân dân
tỉnh B dựa trên kết luận của Bệnh viện tâm thần Trung Ương 1 giám định
sức khỏe tâm thần cho bà Y kết luận bà Y bị rối loạn tâm thần mãn tính;
loại bệnh tâm thần phân liệt đã tuyên bố bà Hà Thị Y bị mất năng lực hành vi dân sự.
CHỦ ĐỀ XÂY DỰNG LẬP LUẬN:
Nhóm 3: Xây dựng luận cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
Nguyên đơn – Chị Trịnh Thị Th và người có quyền, nghĩa vụ liên quan là bà
Hà Thị Y, chị Trịnh Thị Ch? B. CƠ SỞ PHÁP LÝ.
*. Các cơ sở pháp lý sử dụng trong xây dựng luận cứ để bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của Nguyên đơn – Chị Trịnh Thị Th và người có quyền, nghĩa
vụ liên quan là bà Hà Thị Y, chị Trịnh Thị Ch.
- Điều 19 Bộ luật Dân sự 2015: Năng lực hành vi dân sự của cá nhân.
- Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 2015: Giao dịch dân sự.
- Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015: Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.
- Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015: Giao dịch dân sự vô hiệu.
- Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015: Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm
của luật, trái đạo đức xã hội
- Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015: Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo. 5
- Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015: Giao dịch dân sự vô hiệu do lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.
- Điều 128 Bộ luật Dân sự 2015: Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập
không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình
- Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015: Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.
- Điều 181 Bộ luật Dân sự 2015: Chiếm hữu không ngay tình.
- Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015: Sở hữu chung theo phần
- Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015: Sở hữu chung của các thành viên trong gia đình
- Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015: Khái niệm hợp đồng.
- Điều 651 Bộ luật dân sự 2015: Người thừa kế theo pháp luật.
- Điều 174 Bộ luật hình sự năm 2015 (2017): Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
- Điều 359 Bộ luật hình sự năm 2015 (2017): Tội giả mạo trong công tác.
- Tại điểm b, khoản 3, Điều 43 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004
của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Điểm b, khoản 1, Điều 188 Luật đất đai 2013.
- Khoản 2 Điều 139 Luật nhà ở 2014 C. NỘI DUNG
I. Luận cứ bảo vệ quyền, lợi ích của nguyên đơn và những người có nghĩa vụ liên quan.
1. Yêu cầu 1: Tuyên vô hiệu hợp đồng tặng cho nhà đất tại số 36, phố V,
phường Đ, thành phố T, tỉnh B giữa bà Hà Thị Y với anh Trịnh Văn T ngày
17/5/2018 và hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở
hữu nhà ở số AP 378536 ngày 19/6/2018 của Ủy ban nhân dân thành phố T, 6
tỉnh B cấp cho anh Trịnh Văn T được quyền sở hữu nhà đất tại số 36, phố V,
phường Đ, thành phố T, tỉnh B.
Cụ thể căn cứ vào Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu
“ Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại
Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”
Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù
hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm
của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch
dân sự trong trường hợp luật có quy định ” .
=> Ta có thể biết được bà Y đã có “ Bệnh án tâm thần” vào ngày
19/8/2016 của Bệnh viện tâm thần tỉnh B, bệnh viện xác định bà Y bị rối loạn
cảm xúc phân liệt, đã điều trị hơn 10 năm, lý do vào viện là do không ngủ được,
nói luyên thuyên, giảm trí nhớ… Chúng ta có thể thấy bà Y là người có năng lực
hành vi dân sự để làm “ Hợp đồng tặng cho nhà, đất cho anh T căn nhà số 36
phố V” nhưng tại thời điểm làm hợp đồng bà không nhận thức và làm chủ hành
vi của mình. Từ căn cứ này ta thấy được bà Y tuy tự do về thân thể nhưng không
tự do về ý chí. Vậy trong GDDS với anh T làm hợp đồng tặng cho nhà đất số 36,
phố V, phường D, thành phố T, tỉnh B thì bà Y không hoàn toàn tự nguyện. Xét
theo điểm b khoản 1 Điều 117 và Điều 122 hợp đồng tặng cho này bị vô hiệu. 7
Bên cạnh đó áp dụng Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều
cấm của luật, trái đạo đức xã hội
“ Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái
đạo đức xã hội thì vô hiệu
Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể
thực hiện những hành vi nhất định
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội,
được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng”
Theo quy định tại Điều 209. Sở hữu chung theo phần
“1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở
hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.
2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản
thuộc sở hữu chung tương ưng với phần quyền sở hữu của mình, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác”
Theo quy định tại Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên trong gia đình
“1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do
các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác
được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên
gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định
đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu
nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành
viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ
trường hợp luật có quy định khác. 8
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung
theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ
trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.”
Theo tình tiết tình huống trên, ta thấy được anh T có biết mẹ mình bị mắc
bệnh tuy nhiên anh vẫn thực hiện hành vi lừa dối bà Y làm hợp đồng tặng cho
anh T nhà đất số 36. Bên cạnh đó căn nhà số 36 là tài sản chung của ông Th và
bà Y mua năm 1999 , tuy nhiên ông mất (2015) không để lại di chúc thì tài sản
này phải được chia theo thừa kế pháp luật. Chia thành 4 phần theo quy định của
pháp luật cho bà Hà Thị Y, chị Trịnh Thị Th, chị Trịnh Thị Ch và anh Trịnh Văn
T. Theo đó, bà Hà Thị Y có 5/8 giá trị nhà đất số 36; chị Trịnh Thị Th, chị Trịnh
Thị Ch và anh Trịnh Văn T mỗi người 1/8 giá trị nhà đất số 36.Vậy căn nhà này
đang là sở hữu chung của 4 người là bà Y, chị Th, chị Ch và anh T. Nhưng anh
đã không qua thỏa thuận với 2 chị (Th và Ch) mà đơn phương thực hiện hành vi
làm hợp đồng tặng cho với bà Y. Căn cứ điều 123, điều 209 và điều 212 thì
chúng tôi thấy anh T đang vi phạm vào đạo đức xã hội và vi phạm điều 212
trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành
viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp
luật có quy định khác nên hợp đồng tặng cho căn nhà số 36 vô hiệu.
=> Dựa vào tất cả các căn cứ và những lập luận trên chúng tôi thấy hợp
đồng tặng cho của anh T và bà Y bị vô hiệu. Đồng thời, hủy bỏ giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà ở số 36 (AP 378536)
2. Yêu cầu 2: “Tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán nhà số 19 phố K, phường Đ,
thành phố T, tỉnh B giữa anh Trịnh Văn T, chị Phạm Thu Ng với ông Lương
Xuân H, bà Nguyễn Thị H ngày 09/3/2022 và hủy Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà số AK832674 ngày 21/4/2022 của Ủy
ban nhân dân thành phố T, tỉnh B cấp cho anh T, chị Ng được sở hữu nhà đất số
19 phố K, phường Đ, thành phố T, tỉnh B”
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Hình
thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong 9
trường hợp luật có quy định.” và Khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015:
“Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có
công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.”
- Năm 2020, vợ chồng ông H bán cho anh Trịnh Văn T nhà, đất tại số 19 phố K,
phường Đ, thành phố T, tỉnh B; còn anh Trịnh Văn T bán cho vợ chồng ông nhà
đất tại số 36, phố V, phường Đ, thành phố T, tỉnh B. Các bên đã giao cho nhau
bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà
nhưng giao dịch này chưa được công chứng và chứng thực ở cơ quan nhà nước
mà đến năm 2022 mới làm thủ tục chuyển nhượng lại cho vợ chồng anh T, chị
Ng. Nên giao dịch này vi phạm vào hình thức giao dịch dân sự.
Bên cạnh đó, Theo quy định tại Khoản 2 Điều 139 Luật Nhà ở 2014:
“Trường hợp đổi nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu nhà
ở thuộc sở hữu chung chỉ được đổi phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của
mình và bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp
của các chủ sở hữu chung khác. Sau khi nhận đổi phần nhà ở thuộc sở
hữu chung thì chủ sở hữu nhà ở mới không được làm ảnh hưởng đến các
quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu chung khác.”
Và Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội
“ Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái
đạo đức xã hội thì vô hiệu
Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể
thực hiện những hành vi nhất định
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội,
được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng”
Theo như lập luận yêu cầu 1 ta đã xác minh được căn nhà số 36 đang là
tài sản chung của 4 người là bà Hà Thị Y, chị Trịnh Thị Th, chị Trịnh Thị Ch và
anh Trịnh Văn T. Nên trong trường hợp này anh Trịnh Văn T chỉ được trao đổi 10
phần nhà thuộc quyền sở hữu của mình theo Khoản 2 Điều 139 Luật nhà ở
2014. Nhưng anh T lại tự ý đổi hết căn nhà số 36 làm ảnh hường đến quyền và
lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu chung khác là bà Hà Thị Y, chị Trịnh Thị
Th, chị Trịnh Thị Ch. Bên cạnh đó hành vi của anh T đang trái đạo đức xã hội vì
anh đã đơn phương thực hiện hàng vi nhằm biến căn nhà 36 là tài sản chung của
3 chị em và người mẹ thành tài sản riêng của mình. Anh đang ảo tưởng về quyền của mình.
=> Dựa vào các căn cứ và lập luận trên chúng tôi thấy hợp đồng nhà đất của
Anh T và Ông H sẽ bị vô hiệu
3. Yêu cầu 3: “ Buộc chị Đào Thị Thanh Tr trả lại nhà đất số phố K, phường Đ,
thành phố T, tỉnh B cho bà Hà Thị Y và các con của bà Y.”
- Ngày 21/6/2022, chị Đào Thị Thanh Tr và vợ chồng anh Trịnh Văn T, chị
Phạm Thu Ng ký hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất tại số nhà đất số 19 phố K,
phường Đ, thành phố T, tỉnh B tại Phòng Công chứng số 3 tỉnh B với giá 2.600.000.000 VND.
- Khi chị làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất thì gia đình anh Trịnh Văn T có
đơn tranh chấp. UBND phường Đ đã tiến hành hòa giải 2 lần vào ngày
30/5/2022 và 20/7/2022. Áp dụng:
Điều 181. Chiếm hữu không ngay tình
“Chiếm hữu không ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu biết
hoặc phải biết rằng mình không có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.”
=> Trong trường hợp này chị Tr đã biết nhà, đất số 19 phố K, phường Đ,
thành phố T, tỉnh B đang có tranh chấp những vẫn tiếp tục tiến hành ký hợp
đồng chuyển nhượng cùng vợ chồng anh T. Theo Điều 181 BLDS 2015 chị Đào
Thị Thanh Tr là người chiếm hữu không ngay tình. 11
Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai :
2013 Điều kiện thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng
đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
=> Theo điểm b K1 Đ188 Luật đất đai 2013 nhà, đất tại số nhà đất số 19
phố K, phường Đ, thành phố T, tỉnh B không đủ điều kiện để chuyển nhượng vì
nhà, đất tại số nhà đất số 19... đang có tranh chấp nên hợp đồng chuyển nhượng
nhà giữa chị Tr và vợ chồng anh Trịnh Văn T, chị Phạm Thu Ng là vô hiệu. Nên
buộc chị Đào Thị Thanh Tr trả lại nhà đất số phố K, phường Đ, thành phố T, tỉnh
B cho bà Hà Thị Y và các con của bà Y.
II. Quyền lợi và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn chị Trịnh Thị Th và
người có quyền, nghĩa vụ liên quan là bà Hà Thị Y, chị Trịnh Thị Ch.
1. Quyền lợi và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn chị Trịnh Thị Th
Chị Trịnh Thị Th có thể yêu cầu tòa án tuyên bố những hợp đồng của anh T đã
thực hiện là vô hiệu theo các cách sau:
a. Căn cứ điều 123, điều 209 và điều 212 thì chúng tôi thấy anh T đang vi
phạm vào đạo đức xã hội và vi phạm điều 212 trường hợp định đoạt tài sản
là bất động sản phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là
người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy
định khác nên hợp đồng tặng cho căn nhà số 36 vô hiệu. Dựa vào tất cả 12
các căn cứ và những lập luận trên chúng tôi thấy hợp đồng tặng cho của
anh T và bà Y bị vô hiệu. Đồng thời, hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà ở số 36 (AP 378536)
b. Căn cứ theo Điều 131 BLDS 2015 quy định “Hậu quả pháp lý của giao
dịch dân sự vô hiệu là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, trả lại cho
nhau những gì đã nhận, trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện
vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả; Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi,
lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó; Bên có lỗi gây thiệt hại
thì phải bồi thường”. Như vậy, khi những hợp đồng bị tuyên vô hiệu,
đồng nghĩa việc tài sản của những người vay vẫn là của họ.
Căn cứ theo điều này thì chị Th có thể yêu cầu anh T khôi phục lại tình trạng
ban đầu của ngôi nhà, không thay đổi các giấy tờ hay các phương thức khác
làm mất giá trị ngôi nhà hay không đảm bảo được quyền lợi của chị Th trong đó.
2. Quyền lợi và lợi ích hợp pháp của bà Hà Thị Y
Bà Y được xác định là bị bệnh tâm thần nên không thể tham gia các giao dịch
dân sự vì không đủ năng lực hành vi dân sự thuộc Điều 19 bộ luật dân sự 2015.
Theo quy định tại điểm b, khoản 3, Điều 43 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, thì trường hợp hộ gia đình
sử dụng đất là tài sản chung của cả hộ gia đình thì ghi họ, tên chủ hộ trên Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo đó, cá nhân chủ hộ giao dịch tài sản là quyền sử dụng đất của hộ gia đình
mà không được sự đồng ý của các thành viên trong hộ thì giao dịch đó vô hiệu;
muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc mọi thành viên hộ gia đình
phải tham gia ký kết hợp đồng với bên nhận chuyển nhượng. 13
Nếu có thành viên bị mắc bệnh tâm thần không thể tham gia giao dịch được. Để
đảm bảo điều kiện về chủ thể giao kết hợp đồng theo quy định của pháp luật,
người có quyền và lợi ích liên quan trong hộ gia đình cần gửi đơn yêu cầu Tòa
án tuyên bố người mắc bệnh tâm thần mất năng lực hành vi dân sự.
Theo quy định này thì bà Y không đủ năng lực thì có thể có người đại diện tham
gia thay bà tham gia các giao dich dân sự nhưng trường hợp này anh T lừa dối
bà Y tham gia giao dịch dân sự đó là tặng nhà nên hợp đồng không có hiệu lực.
3. Quyền lợi và lợi ích hợp pháp của chị Trịnh Thị Ch
Bà cũng là con của bà Y và ông Th nên khi giao dịch thuộc tài sản cảu cha và
mẹ thì chị vẫn được biết và có quyền lợi riêng cho mình. Đó là quyền được chia
tài sản do cha mẹ để lại. Chị Ch thuộc hàng thừa kế thứ nhất nên đương nhiên
chị có quyền được hưởng tài sản cho dù khi không có di chúc. Cụ thể, theo quy
định bộ luật dân sự 2015, hàng thừa kế thứ nhất theo pháp luật bao gồm: "Vợ,
chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết". Do
đó, khi mẹ bạn mất, di sản được chia cho: bạn, bố và bà ngoại. Mỗi người được
hưởng phần di sản bằng nhau (Điều 651 bộ luật Dân sự).
4. Sai phạm trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân:
Việc Uỷ ban nhân dân thành phố cấp cho T giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho anh T là không đúng quy định.
Đầu tiên việc UBND thành phố T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn
liền với quyền sở hữu nhà số AP 378536 không hợp lí, vì UBND thành phố T
không xác nhận rõ việc bà Y có đủ nhận thức để làm hợp đồng tặng cho nhà đất
đó hay không, vì nếu việc làm hợp đồng tặng cho đó miễn cưỡng thì việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với số nhà đó là không hợp lí.
Tiếp theo việc vợ chồng anh T và chị Ng làm hợp đồng giả mạo mua bán nhà số
19 phố K, phường Đ, thành phố T với ông Lương Xuân H, bà Nguyễn Thị H, 14
việc làm giả mạo giấy tờ như thế mà UBND thành phố T vẫn cấp GCN quyền sử
đụng gắn liền với quyền sở hữu số AK 832674 ngày 21/4/2022 đối với nhà đất
số 19 phố K, Phường Đ, thành phố T, tỉnh B. Việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho hợp đồng giả mạo mua bán nhà đất là sai qui định của pháp luật. 15