Bài tập nhóm Phân tích thị trường bất động sản Chung cư Hòa Phát môn Thị trường bất động sản | Đại học Kinh tế Quốc Dân

lOMoAR cPSD| 58569740 BÀI TẬP NHÓM cư Hòa Phát Họ và tên Đàm Minh Đức Anh Phạm Thị Bình Phùng Thị Ngọc Huế Lê Phương Linh Phạm Thuỳ Linh Nguyễn Thu Minh Thiều Anh Vũ 11241847
Hà Nội, ngày 31 tháng 5 năm 2025 MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU.......................................................................................................................
I. Môi trường vĩ mô..............................................................................................................
1. GDP.......................................................................................................................... .................... 5
2. Tổng quan về chung cư Hoà Phát: ............................................................................................. 8
3. Vị trí bất động sản ....................................................................................................................... 9
III. Phân tích cầu ............................................................................................................................... 11
1. Quy mô và kết cấu dân số ......................................................................................................... 11
2. Đối tượng khách hàng ............................................................................................................... 13
IV. Phân tích cung ............................................................................................................................. 16
1. Nguồn cung chung cư tại Hà Nội ............................................................................................. 16
2. Chung cư Hoà Phát ................................................................................................................... 16
2.1 Cung sơ cấp chung cư ............................................................................................................. 16
2.1.1 Thời điểm ra mắt thị trường ........................................................................................... 18
2.1.2 Số lượng căn hộ cung trên thị trường............................................................................. 18
2.1.3 Giá bán sơ cấp thời điểm ra mắt ..................................................................................... 18
2.2 Cung thứ cấp ............................................................................................................................ 19
2.3 Cơ cấu căn hộ và diện tích ...................................................................................................... 20
3. Dự báo cung tương lai ............................................................................................................... 21
4. Các yếu tố tác động đến cung ................................................................................................... 22
4.1 Sự phát triển của kết cấu hạ tầng .......................................................................................... 22
4.2 Quy hoạch và các chương trình phát triển bất động sản ..................................................... 23
4.3 Các yếu tố đầu vào của cung bất động sản ............................................................................ 24
4.4 Pháp luật và chính sách của Nhà nước .................................................................................. 26
V. Phân tích cạnh tranh .................................................................................................................... 28
1. Đối thủ cạnh tranh .................................................................................................................... 28
2. Cạnh tranh tiềm ẩn ................................................................................................................... 31
2. Đầu tư trực tiếp từ nước ngoài........................................................................................
3. Lãi suất......................................................................................................................
4. Lạm phát...................................................................................................................
5. Pháp luật...................................................................................................................
5.1. Bỏ khung giá đất, áp dụng bảng giá thị trường (từ 01/01/2026)................................. 5.2
Đẩy mạnh đấu giá, đấu thầu khi giao đất................................................................ 5.3
Gỡ nút thắt pháp lý – kỳ vọng tăng nguồn cung từ 2025–2026.................................
II. Xác định ranh giới và phân tích thị trường Bất động sản.................................................... 1.
Ranh giới thị trường................................................................................................... VI.
Dự báo giá cả và mức tiền thuế.................................................................................31
TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................................................34 LỜI NÓI ĐẦU
Bất động sản luôn là một trong những vấn đề được quan tâm của nền kinh tế thị trường nói
chung và đối với mỗi cá nhân nói riêng. Điều này được lý giải bởi bất động sản mang đóng
góp lớn cho nền kinh tế, đồng thời nó cũng là một nguồn tài sản giá trị của mỗi gia đình, vậy
nên mỗi sự thay đổi của bất động sản sẽ làm ảnh hưởng đến các lĩnh vực trong kinh tế và cả
các cá nhân. Qua đó việc theo dõi, cập nhật và phân tích về bất động sản cần được thực hiện thường xuyên.
Việc phân tích về thị trường bất động sản sẽ đưa ra được tình hình hiện tại, xu hướng phát
triển của cung và cầu bất động sản trong tương lai. Đồng thời, việc phân tích thị trường bất
động sản còn phần nào phản ánh nền kinh tế - xã hội hiện tại qua các ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Bất động sản mà nhóm chọn đó là tòa nhà Hòa Phát, sản phẩm của tập đoàn Hòa Phát tọa
lạc tại số 70 phố Nguyễn Đức Cảnh với nhiều tiện ích được quy hoạch thông minh đã mang
đến cho cư dân nơi đây một môi trường sống đầy đủ tiện nghi. Nó còn sở hữu hệ thống an
ninh chuyên nghiệp và hệ thống phòng cháy chữa cháy hiện đại, hứa hẹn một trải nghiệm an
toàn cho cư dân. Một đặc điểm tạo nên sức cạnh tranh cho tòa nhà này là ở vị trí tiếp giáp
các con phố lớn, thuận tiện cho việc đi lại và làm việc của cư dân.
Phần nghiên cứu của chúng tôi sẽ tập trung vào phân tích vị trí Bất động sản, phân tích về cầu
về cung và về khả năng cạnh tranh trên thị trường, cùng với đó là dự đoán giá cả, cũng như
mức tiền thuê. Phần phân tích dưới đây được trình bày và tìm hiểu từ tổng quát đến cụ thể và
sử dụng bao gồm 2 nguồn thông tin thứ cấp và sơ cấp cho quá trình nghiên cứu, chúng tôi hy
vọng rằng sẽ mang lại cho các bạn một cái nhìn khái quát hơn về Bất động sản Hòa Phát.
Chúng tôi xin cảm ơn giảng viên và các bạn sinh viên đã có mặt tại đây ngày hôm nay, đồng
thời chúng tôi cũng mong nhận được ý kiến và đánh giá từ các bạn để bài thuyết trình được hoàn thiện hơn.
I. Môi trường vĩ mô 1.GDP:
Thông tin được Cục Thống kê (Bộ Tài chính) công bố ngày 06/04 cho thấy sự phục hồi
và phát triển tích cực của nền kinh tế Việt Nam trong bối cảnh thế giới vẫn còn nhiều biến động.
Mức tăng trưởng 6,93% này đã vượt qua mục tiêu tăng trưởng 6,2%-6,6% cho quý
01/2025 được đề ra tại Nghị quyết số 01/NQ-CP của Chính phủ. Tuy nhiên, theo bà Nguyễn
Thị Hương, Cục trưởng Cục Thống kê, con số này vẫn chưa đạt được mục tiêu phấn đấu cao
hơn là 7,7% theo Nghị quyết số 25/NQ-CP ban hành ngày 05/02/2025, do những bất ổn kinh tế - xã hội toàn cầu.
->Nhu cầu mua nhà có thể tăng lên,xong tốc độ tăng trưởng chậm hơn dự kiến có thể khiến
người tiêu dùng thận trọng hơn trong quyết định đầu tư.
2.Đầu tư trực tiếp nước ngoài
Tính đến hết tháng 1-2025, tổng vốn đầu tư đăng ký mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ
phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt hơn 4,33 tỷ USD, tăng 48,6% so với
cùng kỳ năm 2024. Vốn thực hiện của dự án đầu tư nước ngoài ước đạt khoảng 1,51 tỷ
USD, tăng 2% so với cùng kỳ năm 2024. Nguồn: Bộ Kế hoạch và Đầu tư.
→ FDI tăng là tín hiệu tích cực, tạo đà hỗ trợ gián tiếp cho phân khúc chung cư, nhưng
chưa phải yếu tố tác động mạnh tức thì. Ảnh hưởng ở mức trung bình, rõ ràng hơn trong
trung – dài hạn nếu dòng vốn tiếp tục duy trì và lan tỏa sang bất động sản nhà ở. 3. Lãi suất:
Lãi suất cho vay cao có tác động tiêu cực rõ rệt đến phân khúc chung cư nói riêng và thị
trường bất động sản nói chung. Trong bối cảnh phần lớn người mua nhà cần đến vốn vay
ngân hàng, việc chi phí vay tăng khiến họ do dự hoặc trì hoãn quyết định mua nhà, đặc biệt
là với những người trẻ, người có thu nhập trung bình hoặc thấp – nhóm khách hàng chủ lực của phân khúc chung cư.
Về phía chủ đầu tư, không chỉ gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn phát triển dự án
do chi phí vay tăng, họ còn phải đối mặt với tình trạng thanh khoản chậm và sức ép cạnh
tranh. Nhiều doanh nghiệp buộc phải đưa ra chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc kéo
dài tiến độ thanh toán để kích cầu, dẫn tới việc giảm biên lợi nhuận. Trong bối cảnh đó, giá
bán chung cư có xu hướng đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ, bất chấp chi phí đầu vào (vật liệu,
nhân công...) có thể vẫn tăng.
4. Pháp luật (2 điểm nổi bật trong luật đất đai sửa đổi 2024):
a. Bỏ khung giá đất tại điều 159:
Việc tính giá đất sát với giá thị trường sẽ làm tăng mạnh tiền sử dụng đất, vốn là chi phí
lớn nhất trong cấu trúc giá nhà. Khi chi phí đầu vào tăng, các chủ đầu tư buộc phải đẩy giá
bán chung cư lên để đảm bảo biên lợi nhuận.
-> Giá chung cư có xu hướng tăng, đặc biệt ở giai đoạn ngắn hạn khi thị trường chưa có
nhiều dự án mới bổ sung nguồn cung.
b. Đẩy mạnh đấu giá, đấu thầu khi giao đất:
Cụ thể, về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất: Luật quy định có 02 trường hợp được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
thông qua đấu giá quyền sử dụng đất: (1) Dự án đầu tư sử dụng đất từ quỹ đất do cơ quan, tổ
chức của Nhà nước quản lý quy định tại khoản 1 Điều 217 của Luật trừ các trường hợp giao
đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực
hiện dự án có sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư
thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất; (2) Giao đất ở cho cá nhân trừ các trường hợp giao
đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực
hiện dự án có sử dụng đất.
II. Xác định ranh giới thị trường và phân tích vị trí BĐS:
1. Ranh giới thị trường:
Khu vực địa lý và đặc điểm dân cư:
Chung cư Hoà Phát tọa lạc tại số 70 Nguyễn Đức Cảnh, phường Tương Mai, quận Hoàng
Mai, Hà Nội. Phía Bắc giáp ranh với quận Thanh Xuân, Hà Nội. Quận Hoàng Mai:
Quận Hoàng Mai có diện tích tự nhiên là 4.104,1ha (41 km²), dân số là 365.759 người.
Đây là quận có diện tích lớn thứ tư của thành phố (sau các quận Long Biên, Hà Đông và Bắc
Từ Liêm) và có dân số đông nhất trong số 30 quận, huyện, thị xã thuộc thành phố Hà Nội.
Quận Hoàng Mai nằm ở phía đông nam nội thành thành phố Hà Nội, có vị trí địa lý:
● Phía đông giáp huyện Gia Lâm (với ranh giới là sông Hồng).
● Phía tây và phía nam giáp huyện Thanh Trì.
● Phía bắc giáp quận Hai Bà Trưng, quận Thanh Xuân và quận Long Biên (với
ranh giới là sông Hồng).
Quận Hoàng Mai có 14 đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc, bao gồm 14 phường: Đại Kim,
Định Công, Giáp Bát, Hoàng Liệt, Hoàng Văn Thụ, Lĩnh Nam, Mai Động, Tân Mai, Thanh
Trì, Thịnh Liệt, Trần Phú, Tương Mai, Vĩnh Hưng, Yên Sở.
Quận Hoàng Mai có đường giao thông thủy trên sông Hồng. Quận có các đường giao thông
quan trọng đi qua gồm: Quốc lộ 1, đường vành đai 2,5, đường vành đai 3, đường cao tốc
Pháp Vân – Cầu Giẽ, cầu Thanh Trì.
Quần Hoàng Mai có nhiều địa điểm nổi tiếng như: Công viên Yên Sở, nhà thờ Làng Tám
Giáp Bát, Đình Tương Mai, Chùa Sét (Đại bi tự), đền Lư Giang khu Đền Lừ, bảo tàng Tiền tệ Việt Nam,...
Tiềm năng phát triển:
Quận Hoàng Mai có nhiều tiềm năng phát triển về kinh tế và xã hội vì nằm ở vị trí chiến
lược, gần trung tâm Hà Nội, với nhiều khu đô thị hiện đại và cơ sở hạ tầng tốt, đáp ứng tốt
các nhu cầu từ trường học, y tế tới vui chơi giải trí.
Thị trường bất động sản tại quận Hoàng Mai đang chứng kiến sự gia tăng về nhu cầu, đặc
biệt sau khi đại dịch Covid-19 qua đi. Xu hướng dịch chuyển ra xa các khu vực nội đô để
tìm kiếm không gian sống xanh và thoáng đãng hơn ngày càng phổ biến, góp phần đẩy
mạnh lượng giao dịch cũng như giá cả bất động sản, đặc biệt là các loại hình như chung cư
và nhà đất. Bên cạnh đó, trong những năm gần đây, hệ thống giao thông tại Hoàng Mai đã
được nâng cấp đáng kể. Chỉ trong vòng 5 năm, người dân đã nhận thấy những thay đổi tích
cực với sự phát triển của các tuyến đường sắt và giao thông trọng điểm → giúp tăng giá trị bất động sản. Ví dụ:
+ Cải tạo cảng Khuyến Lương và phát triển các tuyến đường sắt như ga Phương Liệt,
Giáp Bát, và Hoàng Liệt.
+ Mở rộng đường Tam Trinh, Lĩnh Nam và đường nối từ khu hành chính quận Hoàng
Mai đến khu đô thị mới Thịnh Liệt.
→ Giảm áp lực giao thông, đặc biệt là trên các tuyến đường chính. Tạo điều kiện đi lại thuận
tiện hơn. Tăng tính kết nối giữa các khu vực trong quận và các khu vực lân cận. Kết luận:
Hoàng Mai có lợi thế về giá cả thấp hơn, một yếu tố quan trọng đối với những người muốn
mua nhà ở hoặc đất đai tại Hà Nội. Ngoài có nhiều công viên, hồ giúp tạo không gian xanh,
gần gũi với thiên nhiên. Khu vực ổn định và yên tĩnh, thích hợp cho việc sinh sống và nuôi dạy con cái.
2. Tổng quan về chung cư Hoà Phát: Thông tin chung:
Vị trí dự án: 70 Nguyễn Đức Cảnh, phường Tương Mai, quận Hoàng Mai, Hà Nội.
Chủ đầu tư: Công ty CP Xây dựng và Phát triển Đô thị Hòa Phát.
Loại hình phát triển: Chung cư.
Mật độ xây dựng dự án: 42,18%.
Quy mô phát triển: 1 tòa nhà 21 tầng với 2 tầng hầm, 2 tầng thương mại dịch vụ và các tầng
còn lại là căn hộ chung cư.
Thời điểm khởi công: năm 2016.
Thời điểm bàn giao: cuối năm 2018.
Dự án chung cư Hòa Phát có diện tích tổng cộng là 3,461m2, trong đó diện tích xây dựng là
1,445m2 và phần còn lại được sử dụng vào việc xây dựng không gian xanh xung quanh tòa nhà.
Dự án bao gồm tổng cộng 228 căn hộ, căn nhỏ nhất là 60m2 và lớn nhất khoảng 80m2.
Ngoài ra còn có 2 tầng hầm đỗ xe và 4 tháng may, đáp ứng nhu cầu sống cho khoảng 1000
cư dân và tạo thành một cộng đồng nhỏ và văn minh. Tòa nhà được xây dựng trên 21 tầng,
trong đó tầng 1 và 2 được sử dụng làm khu chung cư thương mại và dịch vụ, cư dân có thể
mua sắm và tiện lợi ngay tại chung cư của mình, trong khi các tầng còn lại là căn hộ để cư dân sinh sống.
Với mức giá tương đối cao, nơi đây cho phép khách hàng tiếp cận tới mọi tiện ích thông
minh. Vị trí của dự án rất đắc địa, cho phép cư dân di chuyển thuận tiện hàng ngày và còn có
giá trị bất động sản ngày càng tăng, vì nằm tại mặt đường vị trí đẹp hiếm có trong khi quỹ
đất thủ đô đang ngày càng thu hẹp.
3. Vị trí bất động sản:
Vị trí tuyệt đối: 70 Nguyễn Đức Cảnh, phường Tương Mai, quận Hoàng Mai, Hà Nội.
Vị trí tương đối:
Chung cư nằm tại vị trí đắc địa trên mặt đường Nguyễn Đức Cảnh, với giao thông đi lại cực
kỳ thuận tiện, chỉ mất 3 đến 5 phút để đi ra các trục đường lớn như đường Giải Phóng,
Trương Định, Bạch Mai, Phố Huế.
Nằm tại trung tâm quận Hoàng Mai, cư dân dễ dàng tiếp cận các tiện ích như hệ thống các
trường đại học như Thủy Lợi, Bạch Mai, Công Đoàn, Xây Dựng, Bách Khoa, Kinh tế Quốc
Dân, Học viện Ngân Hàng, công viên Tuổi trẻ, công viên Lê Nin, Vĩnh Hoàng, bệnh viện
Thanh Nhàn, bệnh viện Bạch Mai, trung tâm thương mại Vincom, Big C (phạm vi 3 - 4 km).
Chỉ cần di chuyển khoảng 20 phút, cư dân có thể đến quận Hoàn Kiếm, Hồ Gươm, phố cổ
và tận hưởng những tiện ích và khám phá những điểm đến hấp dẫn khác.
+ Cách hồ Hoàn Kiếm 4, 5km.
+ Cách khu vui chơi hồ Đền Lừ 300m.
+ Công viên Thống Nhất 2, 5km. + Cách tttm Chợ Mơ 1km. + Cách Time City 2km.
Quanh khu vực chung cư là một loạt hệ thống siêu thị, trung tâm thương mại và nhà hàng,
đáp ứng được nhu cầu về mua sắm và giải trí cuối tuần của đông đảo cư dân. Kết luận:
- Đây là một trong những dự án có khả năng cạnh tranh mạnh trong phân khúc căn hộ
trung – cao cấp tại khu vực quận Hoàng Mai vì sở hữu vị trí chiến lược tại trung tâm
nội đô, đáp ứng tốt các nhu cầu từ trường học, y tế tới vui chơi giải trí.
- Phù hợp với nhóm cư dân là người làm việc tại khu vực lõi Hà Nội hoặc có nhu cầu
đi lại liên tỉnh thường xuyên bởi gần bến xe và trung tâm thành phố.
- Tuy nhiên, vì năm ở trung tâm và có nhiều trường học, bệnh viện và các tiện ích
khác nên giờ cao điểm không thể tránh khỏi ùn tắc.
III. Phân tích cầu.
1. Quy mô và kết cấu dân số.
Hà Nội hiện nay là thành phố đông dân đứng thứ 2 cả nước ( chỉ đứng sau thành phố Hồ
Chí Minh) với dân số ước tính đạt 8,5 triệu người chiếm 8,5% tổng dân số cả nước. Theo
báo cáo thống kê năm 2022, mật độ dân số Hà Nội đạt khoảng 2,511 người/km2, cao gấp 8,2
lần so với mật độ dân số cả nước. Tuy nhiên dân cư phân bố không đồng đều dẫn đến sự
chênh lệch về mật độ dân số nghiêm trọng giữa thành thị và nông thôn. S Tên quận, Diện tích Dân số Mật độ dân số Số phường, T huyện (km2) (người) (người/km2) xã T 1 Quận Ba Đình 9,21 226.315 24.573 14 phường 2 Quận Bắc Từ 45,24 354.364 7.833 13 phường Liêm 3 Quận Cầu Giấy 12,44 294.235 23.652 8 phường 4 Quận Đống Đa 9,95 376.709 37.860 21 phường 5 Quận Hà Đông 49,64 382.637 7.708 17 phường 6 Quận Hai Bà 10,26 304.101 29.639 18 phường Trưng 7 Quận Hoàn 5,35 141.687 26.484 18 phường Kiếm 8 Quận Hoàng 40,19 540.732 13.454 14 phường Mai 9 Quận Long 60,09 337.982 5.625 14 phường Biên 10 Quận Nam Từ 32,17 282.444 8.780 10 phường Liêm 11 Quận Tây Hồ 24,38 167.851 6.885 8 phường 12 Quận Thanh 9,17 293.292 31.984 11 phường Xuân 13 Thị xã Sơn Tây 117,20 151.090 1.289 9 phường, 6 xã 14 Huyện Ba Vì 421,80 305.933 725 1 thị trấn, 30 xã 15 Huyện Chương 237,48 347.564 1.464 2 thị trấn, Mỹ 30 xã 16 Huyện Đan 77,83 185.653 2.385 1 thị trấn, Phượng 15 xã 17 Huyện Đông 185,68 437.308 2.355 1 thị trấn, Anh 23 xã 18 Huyện Gia Lâm 116,64 292.943 2.512 2 thị trấn, 20 xã 19 Huyện Hoài 84,92 257.633 3.034 1 thị trấn, Đức 19 xã 20 Huyện Mê Linh 141,29 241.633 1.710 2 thị trấn, 16 xã 21 Huyện Mỹ Đức 226,31 203.778 900 1 thị trấn, 21 xã 22 Huyện Phú 173,56 229.847 1.324 2 thị trấn, Xuyên 25 xã 23 Huyện Phúc 118,50 194.754 1.643 1 thị trấn, Thọ 20 xã 24 Huyện Quốc 151,22 203.079 1.343 1 thị trấn, Oai 20 xã 25 Huyện Sóc Sơn 305,51 357.652 1.171 1 thị trấn, 25 xã 26 Huyện Thạch 187,53 223.844 1.194 1 thị trấn, Thất 22 xã 27 Huyện Thanh 124,47 227.541 1.828 1 thị trấn, Oai 20 xã 28 Huyện Thanh 63,49 288.839 4.549 1 thị trấn, Trì 15 xã 29 Huyện Thường 130,13 262.222 2.015 1 thị trấn, Tín 28 xã 30 Huyện Ứng 188,24 212.224 1.127 1 thị trấn, Hòa 28 xã
Mật độ dân số cao nhất được ghi nhận ở quận Đống Đa với 37.860 người/km2, cao hơn
gấp 15 lần so với mật độ dân số trung bình toàn thành phố. Đa phần các quận nội thành khác
như: Thanh Xuân, Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng,… cũng có mật độ dân số cao trên
20.000 người/km2. Trong khi đó, các huyện ngoại thành như Ba Vì, Mỹ Đức lại có mật độ
khá thấp, dưới 1.000 người/km2 => dân cư tập trung đổ dồn vào những nơi có tiện ích và cơ hội lao động.
Kết cấu và quy mô dân số Hà Nội cụ thể là quận Hoàng Mai sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu
mua bất động sản chung cư hòa phát như sau:
● Với sự tăng trưởng dân số của Hà Nội và sự đổ dồn sinh viên học tập và ở lại Hà
Nội lập nghiệp, nhiều người trẻ sẽ có như cầu mua những căn hộ gần nội đô và tiện
ích phục vụ việc đi lại.
● Vị trí: vị trí của chung cư hòa phát rất gần với các trường đại học và có nhiều tiện
ích xung quanh, đặc biệt gần bệnh viện Bạch Mai.
● Giá cả: Với mức giá rơi vào khoảng 65-75 triệu/m2 cho một căn chung cư gần nội
đô có nhiều tiện ích, đây là một mức giá không quá cao cho thị trường nhà ở chung
cư so với giá trung bình vốn đã tăng chóng mặt kể từ cuối quý 3 năm 2024.
2. Đối tượng khách hàng.
Tòa chung cư Hòa Phát là một tòa chung cư trung cấp tại quận Hoàng Mai. với vị trí
thuận lợi cho việc đi lại và mức giá khá cao so với thu nhập trung bình của người dân Việt
Nam. Giá qua tay từ 4,8 tỉ cho tới 5 tỉ cho 1 căn 2 phòng ngủ và 6,45-7 tỉ cho 1 căn hộ 3
phòng ngủ full nội thất đây là một dự án nhà ở hướng tới
● Những người có thu nhập cao và đã có tài sản tích lũy muốn có một căn hộ để ổn
định cuộc sống và lập gia đình.
● Các nhà đầu tư: Đối tượng này có nhu cầu tìm kiếm các sản phẩm bất động sản dễ
sinh lời và cho thuê. Với vị trí đắc địa, chung cư hòa phát hoàn toàn phù hợp để cho
thuê ( từ sinh viên cho đến người đi làm với thu nhập ổn định ). Bên cạnh đó bởi sự
thuận tiện trong đi lại và đầy đủ tiện nghi dự án có tính thanh khoản tốt hơn các vùng ngoại đô.
● Những gia đình có ông bà, người lớn tuổi : Vì nằm sát với bệnh viện việc đi lại thăm
khám là thuận tiện chưa kể nếu có vấn đề về sức khỏe có thể đến ngay bệnh viện cấp
cứu trong thời gian ngắn.
Thu nhập bình quân.
Kể từ sau thời kì covid 19, tính từ năm 2021 gdp đầu người tại hà nội đã có sự tăng
trưởng cho thấy sự cải thiện trong mức sống của người dân và rộng hơn là nhu cầu đối với
bất động sản ngày càng tăng.
Chính sách cho vay: Với nhu cầu an cư lạc nghiệp, nhiều hộ gia đình có nhu cầu vay mua
bất động sản trả góp. Tuy nhiên hiện nay đa phần các ngân hàng chỉ hỗ trợ lãi suất vay trong
vài năm đầu sau đó lãi suất bị thả nổi dẫn đến sự bất an và thiếu chắc chắn cho những người
thực sự có nhu cầu mua bất động sản để ở.
Sở thích của thị trường:
Hiện nay đa phần dân số hà nội là người lao động và hộ gia đình có thu nhập trung bình đổ xuống .
Biểu đồ chỉ ra rằng hầu hết người mua chỉ có đủ khả năng chi trả cho những căn hộ từ 1-
2 phòng ngủ giá rẻ từ 3-5 triệu đồng.
Tuy nhiên với mức giá trung bình từ 65-75 triệu/1m2 rất khó để sở hữu một căn hộ đầy đủ
tiện nghi, gần trung tâm với mức giá từ 3-5 tỉ đồng
Chính sách giãn dân khu trung tâm: Khi quỹ đất khu vực nội thành đang dần cạn kiệt, thành
phố đã và đang có những chính sách hạn chế dân số tại khu vực lõi trung tâm và chuyển hướng
dân sinh đến các khu vực ngoại thành như Long Biên, Gia Lâm và các khu vực vệ tinh như
Văn Giang (Hưng Yên). Bất động sản hưng yên, văn giang đang phát triển mạnh hơn bao giờ
hết cả về phân khúc giá rẻ cho đến cao cấp. Nổi bật, trong năm 2024 nguồn cung tại Văn
Giang (Hưng Yên) là 2.200 căn, dự kiến trong năm 2025 sẽ tăng gấp ba lần và cán mốc hơn 11.000 căn vào năm 2026. Kết luận:
Hiện nay Việt Nam vẫn đang trên đà phát triển và nhu cầu về bất động sản sẽ tiếp tục tăng
trong thời gian tới. Giá cả của hầu hết các bất động sản hiện nay là vượt ngưỡng chi trả của
người dân cộng thêm xu hướng di dời dân số ra vùng ngoại ô như Văn Giang Hưng Yên cũng
khiến cho các bất động sản nội đô bớt đi sức hút với những người có thu nhập trung bình đổ xuống.
● Trên tổng thể, Cầu sẽ tăng.
● Bất động sản khu vực nội đô, cầu vẫn sẽ tăng.
● Thị trường nhà ở chung cư, cầu sẽ tăng.
Từ những nhận định trên, có thể thấy bất động sản nội đô vẫn vô cùng có sức hút đối với
những người sinh sống và làm việc tại Hà Nội, tuy nhiên vì mức giá quá cao và vượt ngưỡng
chi trả của người dân thị trường bất động sản nhà ở sẽ chuyển dời ra những vùng lân cận nhằm
đáp ứng nhu cầu nhà ở vốn đang vô cùng nhức nhối tại hà nội khi mà quỹ đất ỏ các quận nội
thành không còn nhiều và khó có thể đáp ứng được hết số lượng dân cư đông đúc tại Hà Nội. IV. Phân tích cung.
1. Nguồn cung chung cư tại Hà Nội.
Về mặt bằng giá bán chung cư Hà Nội, theo bà An ghi nhận mức tăng cao nhất trong
nhiều năm gần đây, giá ngày càng tiệm cận mức giá ghi nhận được tại TP.HCM ở cả hai thị
trường sơ cấp và thứ cấp.
Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2
(chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), chỉ thấp hơn 3 triệu đồng so với mức giá trung bình hiện tại của TP.HCM.
So với quý trước, giá bán chung cư Hà Nội đã tăng 6,5% và tăng gần 25% theo năm.
Nguồn cung mới phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỉ trọng lớn, cùng với sự hiện diện mạnh mẽ
hơn của các chủ đầu tư phía Nam khiến mặt bằng giá sơ cấp chung cư tại Hà Nội giữ ở mức cao.
Bên cạnh đó, quỹ căn hoàn thiện và bàn giao trong 1-2 năm trở lại đây mới chỉ đạt
khoảng 15.000 - 20.000 căn/năm, chưa thực sự dồi dào nếu so với giai đoạn 2019 - 2020 có
quỹ căn bàn giao lên tới 30.000 - 40.000 căn/năm, trong khi nhu cầu về nhà ở không ngừng
tăng cũng góp phần thúc đẩy giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao, bà An nhấn mạnh.
Tại thị trường thứ cấp, sau giai đoạn tăng trưởng nóng trong quý 1, mức tăng giá bán
trong quý này đã chậm lại với mức tăng 5% theo quý và hơn 22% theo năm. Giá bán thứ cấp
trung bình căn hộ chung cư Hà Nội hiện đạt xấp xỉ 38 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và
phí bảo trì). Nguồn cung sơ cấp đang trở nên dồi dào hơn đã khiến mặt bằng giá bán thứ cấp
đi vào chu kỳ ổn định hơn.
Tương tự, One Housing cũng dự báo rằng nguồn cung chung cư sẽ tiếp tục gia tăng trong
hai năm tới với 23.000 căn năm 2025 và 24.000 căn năm 2026, gần gấp ba lần so với năm 2023.
Các chuyên gia dự báo phân khúc trung - cao cấp vẫn sẽ chiếm ưu thế. Bà Đỗ Thu Hằng -
Giám đốc cấp cao của Savills Hà Nội nhận định rằng việc giá nhà tăng cao và neo ở mức
cao sẽ có tác động đáng kể đến quyết định đầu tư và tính thanh khoản của thị trường.
2. Chung cư Hoà Phát.
2.1 Cung sơ cấp chung cư.
Sau 8 quý liên tục tăng trưởng, thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội đã chính thức bước
vào giai đoạn điều chỉnh trong quý đầu năm 2025. Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị
trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, nguồn cung sơ cấp chỉ đạt khoảng 4.000
căn và lượng tiêu thụ ở mức 3.000 căn, giảm 60–70% so với mức 11.000 - 12.000 căn của
quý 4/2024. Đây là quý đầu tiên thị trường ghi nhận sự sụt giảm mạnh cả về nguồn cung lẫn
lượng tiêu thụ kể từ quý 1/2023.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng
One Mount Group lý giải hai nguyên nhân chính cho sự “giảm tốc” của thị trường:
● Thứ nhất, quý 1 hàng năm thường trùng với thời điểm Tết Nguyên đán – vốn được
xem là giai đoạn “nghỉ ngơi” theo thông lệ của thị trường bất động sản. Do đó, nhiều
dự án có xu hướng lùi lịch mở bán sang quý sau. Dù đã tiến hành gom booking từ
cuối năm 2024, phần lớn các chủ đầu tư vẫn lựa chọn quan sát diễn biến thị trường
và chờ thời điểm phù hợp để chính thức ra hàng. Việc "ém hàng" trong
quý đầu năm không phải là điều hiếm gặp, mà là chiến lược quen thuộc để tránh rủi
ro về thanh khoản trong thời gian nhu cầu tạm chững.
● Thứ hai, tâm lý người mua đang có sự dịch chuyển rõ nét. Theo khảo sát của Trung
tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group trong nhóm
khách hàng chưa giao dịch bất động sản ở quý 4/2024, lý do chính vẫn là “chưa đủ
tiềm lực tài chính”. Ngoài ra, mức giá bán đang ở ngưỡng cao so với khả năng chi
trả trung bình cũng là yếu tố ảnh hưởng tới quyết định mua của nhiều người.
2.1.1 Thời điểm ra mắt thị trường.
Dự án mở bán vào cuối năm 2017, bàn giao nhà vào quý IV/2018.
Thời điểm mở bán, dự án được xem là giá hợp lý, vị trí tốt và “ăn theo” hạ tầng hoàn
thiện của khu vực Trương Định – Tân Mai.
2.1.2 Số lượng căn hộ cung trên thị trường
Tổng số căn: 228 căn hộ.
Mật độ: 12 căn/tầng (từ tầng 3 đến tầng 21), 4 thang máy.
Đây là một khối nhà đơn lập, nên số lượng căn không nhiều, dễ quản lý, dân cư ổn định.
2.1.3 Giá bán sơ cấp thời điểm ra mắt.
Dao động từ 23 – 26 triệu đồng/m², chưa VAT và nội thất cơ bản.
Căn 2PN ~65m²: khoảng 1.5 tỷ.
Căn 3PN ~90m²: khoảng 2.1 – 2.4 tỷ.
🡪 Phân tích, đánh giá:
❖ Thực tế hiện tại:
Dự án Hòa Phát 70 Nguyễn Đức Cảnh đã hoàn tất bán sơ cấp từ cuối năm 2018. Tức,
không còn căn hộ sơ cấp nào đang được bán từ chủ đầu tư. Chủ đầu tư Tập đoàn
Hòa Phát không triển khai thêm giai đoạn 2 hoặc tòa nhà tiếp theo ở vị trí này. Cung
sơ cấp đã đóng lại hoàn toàn. Những khách hàng đầu tiên đã giao dịch “trúng đáy”
thị trường, mức tăng giá sau 5–7 năm đạt ~150%.
● Người mua ở giai đoạn đầu (đã mua sơ cấp) có tâm lý “trúng lớn”: Họ cảm
thấy mình “ăn may” khi mua đúng lúc đáy (23–25 triệu/m²) và thường có xu
hướng so sánh với dự án khác cùng khu vực đang mở bán cao hơn (55–60
triệu/m²), từ đó tạo cảm giác “giữ vẫn lời” dù thị trường có điều chỉnh. Chờ
giá chạm đỉnh rồi mới bán, nên ít sẵn sàng bán ra dưới kỳ vọng.
=> Nhiều người chưa bán ngay dù có lãi, vì họ vẫn kỳ vọng tăng tiếp. Còn
một số giữ để cho thuê lâu dài hoặc coi như tài sản ổn định. Một số ít thì
chuyển nhượng lại nhưng ra giá rất cao, khiến thanh khoản chậm → dẫn đến
sau đó phải điều chỉnh giá về mức thị trường mới bán được.
● Nhà đầu tư sơ cấp thấy rất tự tin vì đã chứng kiến biên độ tăng giá lớn và
cảm thấy an toàn, vì đầu tư vào bất động sản đã “thử lửa” qua nhiều chu kỳ thị trường.
=>Một số đã chốt lời, rút vốn, chuyển sang thị trường tỉnh hoặc đầu tư
shophouse. Một số khác giữ lại căn hộ, cho thuê → xây dựng dòng tiền bền
vững. Tuy nhiên, khi đầu tư vào dự án mới, họ cẩn trọng hơn, vì kỳ vọng lãi
suất kiểu Hòa Phát không dễ tái diễn.
● Người mua mới muốn tìm căn hộ sơ cấp có cảm giác “bỏ lỡ cơ hội”, đôi khi
nuối tiếc vì không tham gia từ đầu. Họ đi so sánh giá cũ với giá mới, từ đó
dẫn đến tâm lý ngần ngại, e dè khi mua căn hộ ở mức giá hiện tại. => Dẫn tới
xu hướng “chờ đợi thị trường giảm giá” trước khi xuống tiền mua. Họ bắt
đầu tìm kiếm các dự án tương tự giai đoạn sơ cấp khác, dù ở xa trung tâm
hơn. Hoặc bắt đầu quan tâm tới thị trường thứ cấp tại Hòa Phát như giải pháp thay thế. 2.2 Cung thứ cấp
Tính đến hiện tại (2025), dự án đã đi vào hoạt động được 7 năm, dân cư khá đông, sổ đỏ đã cấp gần hết.
2.2.1 Mức giá hiện tại
Giao động từ: 65 triệu – 70 triệu/m² (tùy căn và tầng)
Căn 66m² (2PN): 5.6 – 6.5 tỷ
Căn 98m² (3PN): 6.8 – 8.4 tỷ
So với thời điểm mở bán, giá đã tăng gấp 2.5 lần – một con số đáng chú ý với nhà đầu tư trung hạn.
2.2.2 Tỷ lệ giao dịch
Cung thứ cấp không nhiều do số lượng căn hạn chế.
Tập trung chủ yếu vào giao dịch tái định cư, chuyển đổi chỗ ở, ít có hiện tượng “lướt sóng”.
Phù hợp với người mua ở thực hoặc giữ tài sản lâu dài.
2.3 Cơ cấu căn hộ và diện tích
Loại căn hộ Diện tích
Số phòng ngủ Phù hợp với (m²) 2PN 65.7 – 76.5 2 Gia đình trẻ, 1-2 con nhỏ 3PN 90 – 98.2 3
Gia đình 3 thế hệ, đầu tư
Thiết kế vuông vắn, tối ưu hóa diện tích sử dụng.
Ban công thông thoáng, nhiều căn có view hồ Đền Lừ.
Chất lượng xây dựng: đạt chuẩn Hòa Phát (tường gạch dày, cách âm tốt).
🡪 Phân tích, đánh giá:
❖ Hòa Phát 70 Nguyễn Đức Cảnh đang ở giai đoạn thị trường thứ cấp “chín muồi”, tức
là dự án đã đi vào hoạt động 5–6 năm, sổ đỏ đầy đủ, dân cư ổn định, giá thị trường rõ ràng.
❖ Người bán xuất hiện 2 tâm lý. Nhóm thứ nhất “giữ chặt”: nghĩ rằng giá vẫn có thể
tăng → chần chừ, đòi giá cao. Nhóm thứ hai “cắt lỗ mềm”: cần tiền đầu tư hoặc
xoay vốn → chấp nhận bán thấp hơn giá kỳ vọng. Nhưng tâm lý phổ biến: không
muốn bán dưới giá thị trường khi “hàng mình có giá trị”.
Rao bán nhưng kén khách: đăng tin nhưng không tiếp môi giới hoặc không thương
lượng được nhiều. Đầu tư sửa nội thất, cải tạo lại căn hộ để tăng giá trị thanh khoản.
Một số chọn cho thuê chờ thời, thay vì bán dưới giá kỳ vọng.
❖ Nhà đầu tư thứ cấp có tâm lý cân bằng rủi ro: không kỳ vọng tăng giá nhiều nữa
nhưng coi đây là kênh trú ẩn an toàn. Họ lo ngại lạm phát, ngân hàng siết tín dụng
→ đầu tư vào căn hộ Hòa Phát như nơi giữ tiền an toàn.
Ưu tiên căn đẹp, tầng trung, nội thất tốt, dễ cho thuê hoặc bán lại. Tập trung khai thác
dòng tiền cho thuê hơn là kỳ vọng tăng giá → tập trung phân khúc 2PN ~10– 12
triệu/tháng. Hoặc một số chọn “lướt sóng kỹ thuật”: mua vào lúc thị trường yên ắng,
cải tạo, sau đó bán lại sau 3–6 tháng.
❖ Người mua để ở sẽ có tâm lý so sánh rất kỹ giữa “căn hộ mới nhưng phải đợi 2 năm”
và “căn hộ cũ nhưng ở được ngay”.Họ ưu tiên tính an toàn, pháp lý rõ ràng, môi
trường sống ổn định.
Thường đã đi xem nhiều nơi, nhưng thích căn Hòa Phát vì “nằm giữa trung tâm” và
có cây xanh, tiện giao thông.