TÌNH HUỐNG 1: Ông A đứng tên chủ sử dụng 500m2 đất từ năm 1970. Khu đất này có
nguồn gốc là đất nông nghiệp, ông A mua của ông B năm 1968 ( có xác nhận của UBND xã H ).
Năm 1990, ông A xây dựng nhà ở trên khu đất này. Nay, UBND huyện X ra quyết định thu hồi
100m2 đất của hộ ông A để làm đường; tuy nhiên, ông A chỉ được bồi thường theo giá đất nông
nghiệp, với lý do khu đất này chưa có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất ở. Ông A không đồng ý với việc bồi
thường theo giá đất nông nghiệp, với lý do, khu đất này gia đình ông đã sử dụng để làm nhà ở từ
năm 1990 và đã nộp thuế nhà đất từ đó đến nay.
II) Giải quyết vụ việc:
1. Việc bồi thường diện tích đất thu hồi của gia đình ông A theo giá đất nông nghiệp
đúng hay sai? Vì sao ? Văn bản pháp luật nào quy định về vấn đề này ?
Việc UBND xã X bồi thường cho ông A theo giá đất nông nghiệp là sai. Bởi vì: Ông A
là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất vì đã được ông B chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
được UBND xã xác nhận. Ông A đứng tên chủ sở hữu mảnh đất vào năm 1970 nên ông A thuộc
diện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo điểm d khoản 1 điều 100 Luật Đất đai 2013:
“1. Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ
sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993”
Theo đó, ông A đã đáp ứng đủ các điều kiện:
- Sử dụng đất ổn định lâu dài: ông A đã xây nhà và sử dụng với mục đích làm đất ở
liên tục kể từ thời điểm năm 1990 đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền – hoàn toàn đúng với quy định tại khoản 1 điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ông
A có quyền yêu cầu UBND cấp xã chứng nhận việc sử dụng đất ổn định lâu dài.
- UBND xã xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất: thực tế thấy rằng đất không có tranh chấp
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố.
Văn bản pháp luật quy định: theo điều 100 Luật Đất đai 2013.
Như vậy, ông A thuộc diện được cấp giấy chứng nhận với mục đích sử dụng đất là
đất ở trên thửa đất 500m2. Thực tế, ông A đã nộp thuế nhà đất từ năm 1990, nghĩa là đã thực hiện
nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.
Kết luận:Căn cứ vào những lý do và các cơ sở pháp lý trên, việc UBND huyện X bồi
thường cho ông A theo giá đất nông nghiệp là sai.
2. Trong trường hợp ông A không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của
UBND Huyện X thì ông sẽ đề nghị cơ quan nhà nước nào có thẩm quyền giải quyết vụ việc này ? Vì sao ?
Theo quy định tại điều 204 Luật Đất đai 2013 về “Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai:
1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có
quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.d
2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về
đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện
quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.”
Và điều 17 Luật Khiếu nại 2011 về “Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn và Thủ trưởng cơ quan thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh:
Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã); Thủ
trưởng cơ quan thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh (sau đây
gọi chung là cấp huyện) có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu đối với quyết định hành
chính, hành vi hành chính của mình, của người có trách nhiệm do mình quản lý trực tiếp.”
Theo khoản 1 điều 29 Luật Tố tụng Hành chính 2010 quy định: “Thẩm quyền của Toà án
nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh: Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Toà án cấp huyện) giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những khiếu kiện sau đây:
1. Khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan nhà nước từ cấp
huyện trở xuống trên cùng phạm vi địa giới hành chính với Toà án hoặc của người có thẩm
quyền trong cơ quan nhà nước đó”
Như vậy, nếu ông A không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của UBND
Huyện X, ông có thể chọn 1 trong 2 cách sau:
- Gửi đơn khiếu nại tới Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã hoặc Thủ trưởng cơ quan thuộc
Ủy ban nhân dân huyện X
- Gửi đơn khiếu kiện tới Toà án nhân dân huyện X
4. Hộ ông A có được giao đất tái định cư không ? Vì sao ?
Theo “Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất” tại điều 74 Luật Đất
đai : “Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất
thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của
loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”
Và theo điều 79 Luật Đất đai và điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: “Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần
diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị
trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư”
Như vậy, nếu gia đình ông A sau khi bị thu hồi đất mà đáp ứng đủ các điều kiện sau thì
được giao đất tái định cư:
- phần đất còn lại sau khi thu hồi không đủ điều kiện để ở
- hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã
5. Vụ việc này cần được giải quyết như thế nào theo đúng quy định của pháp luật hiện hành ?
Như đã giải thích ở trên, căn cứ vào Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-
CP quy định chi tiết một số điều của luật Đất đai, Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, ông A mua đất từ năm 1968, đã xây nhà và
nộp thuế nhà đất từ năm 1990 đến này nên việc UBND huyện X thu hồi mà chỉ đền bù cho ông
theo giá đất nông nghiệp là không đúng.
Như vậy, nên giải quyết vụ việc theo hướng sau:
- UBND huyện X bồi thường cho ông A 100m2 đất thu hồi theo giá đất ở
- Trường hợp đất còn lại không đủ điều kiện để ở, gia đình không còn đất ở, nhà ở nào
khác trong địa bàn xã thì được giao đất ở, đất tái định cư. Trường hợp không có nhu cầu bồi
thường bằng đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng tiền (điểm a, khoản 1, điều 79 Luật Đất đai
và điểm a khoản 1 điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP)
- Trường hợp đất còn lại đủ điều kiện để ở hoặc đất còn lại không đủ điều kiện để ở
mà hộ gia đình còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, nơi có đất ở thu hồi thì bồi thường bằng
tiền. Nếu địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét bồi thường bằng đất ở. ( điểm b,
khoản 1, điều 79 Luật Đất đai và điểm b, khoản 1, điều 6, Nghị định 47/2014/NĐ-CP)
TÌNH HUỐNG 2: Gia đình ông H được giao 2 ha đất để trồng lúa đã được 10 năm
nhưng điều kiện khí hậu hạn hán nhiều, đất lại ở dốc cao nên trồng lúa không năng suất. Qua một
số lần trồng thử nghiệm, ông H nhận thấy chất đất này phù hợp với việc trồng các loại cây khác
hơn vì vậy ông muốn chuyển sang trồng một số loại cây như lạc, đỗ, cà phê. Khi ông H nêu vấn
đề này với một cán bộ xã thì được trả lời là ông không được phép trồng cây công nghiệp trên đất
trồng lúa, nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì phải lên UBND xã xin phép. Hỏi:
1. Anh (Chị) hãy cho biết cán bộ xã giải thích như vậy đúng hay sai? Vì sao?
2. Hãy tư vấn cho ông H cần phải làm như thế nào mới đúng pháp luật?
3. Cơ quan nào có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất? Vì sao?
Trên cơ sở căn cứ phân loại duy nhất là dựa trên tiêu chí căn cứ vào mục đích sử dụng
chủ yếu, Luật đất đai năm 2003 đã chia đất đai thành ba phân nhóm sau: - Nhóm đất nông nghiệp
- Nhóm đất phi nông nghiệp
- Nhóm đất chưa sử dụng
Theo quy định của Luật đất dai năm 2003 có thể hiểu nhóm đất nông nghiệp là tổng thể
các loại đất có đặc tính sử dụng giống nhau, với tư cách là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho
mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, trồng
rừng, khoanh nuôi tu bổ bảo vệ rừng, nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 13 Luật đất đai năm 2003 nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cổ dùng và chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm; - Đất rừng sản xuất; - Đất rừng phòng hộ; - Đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản; - Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
Như vậy, có thể thấy nhóm đất nông nghiệp bao gồm những loại đất được sử dụng chủ
yêu và mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp đó là diện tích đất trồng các loại cây lương
thực như lúa, ngô, khoai, sắn, đất trồng các cây lâu năm có giá trị kinh tế cao như dừa, cam, chanh, bưởi...
1. Anh (Chị) hãy cho biết cán bộ xã giải thích như vậy đúng hay sai? Vì sao?
Trước tiên, cán bộ xã giải thích việc ông H không được phép trồng cây công nghiệp trên
đất trồng lúa là chính xác. Việc chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất quy định tại Điều
13 của Luật đất đai năm 2003 được quy định tại Điều 36. Khoản 1 Điều này có quy định các
trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
trong đó bao gồm quy định sau: “ Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm,
đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản;”. Đồng thời cũng theo khoản 2 Điều 74 Luật đất đai
năm 2003: “ Người sử dụng đất chuyên trồng lúa nước có trách nhiệm cải tạo, làm tăng độ màu
mỡ của đất; không được chuyển sang sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi
trồng thủy sản và vào mục đích phi nông nghiệp nếu không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.”
Tiếp theo, cán bộ xã giải thích rằng nếu ông H muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì
phải lên ủy ban nhân dân xã xin phép là sai vì ủy ban nhân dân xã chưa có đủ thẩm quyền để thực hiện việc trên.
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định
tại Điều 37 Luật đất đai năm 2003. Theo khoản 2 Điều 37 có viết: “ Ủy ban nhân dân huyện,
quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, các nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư.” Khoản 3
Điều 37 Luật đất đai năm 2003 có quy định về thẩm quyền của ủy ban nhân dân xã như sau: “
Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thược quý đất nông nghiệp sử dụng vào mục
đích công ích của xã, phường, thị trấn.” Như vậy, nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất ông H
phải lên xin phép tại ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã hoặc thành phố trực thuộc tỉnh nơi cư
trú chứ không phải lên ủy ban nhân dân xã xin phép.
Đồng thời cũng cần lưu ý khoản 4 Điều 37 này rằng: “ Cơ quan có thẩm quyền quyết
định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và
3 Điều này không được ủy quyền.” Có nghĩa, ông H chỉ có thể lên xin phép chuyển mục địch sử
dụng đất tại ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã hoặc thành phố trực thuộc tỉnh mà thôi.
2. Hãy tư vấn cho ông H cần phải làm như thế nào mới đúng pháp luật?
Theo điểm a khoản 1 Điều 36 Luật đất đai năm 2003 quy định nếu ông H muốn chuyển
mục đích sử dụng đất trồng lúa hiên thời sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi
trồng thủy sản thì ông cần phải đăng kí và được sự cho phép của ủy ban nhân dân huyện, quận,
thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh nơi ông cư trú.
Cũng theo khoản 2 Điều 36 nếu ông H chuyển đất trồng lúa sang mục đích trồng các cây
công nghiệp ngắn ngày hoặc không thuộc vào ba loại đất trồng trên thì ông không cần phải đăng
kí xin phép tại ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh nhưng phải đăng
kí với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất (gọi chung là văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất) hoặc ủy ban nhân dân xã nơi có đất.
Nếu ông H muốn đồng thời chuyển đất trồng lúa sang mục đích sử dụng cả hai kiểu trên
thì cần phải vừa đăng kí xin phép tại ủy ban nhân dân huyện, quận, thĩ xã, thành phố trực thuộc
tỉnh vừa phải đăng kí tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc ủy ban nhân dân xã nơi có đất.
Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép được quy
định tại Điều 125 Luật đất đai năm 2003. Theo điểm a khoản 1 Điều 125 quy định thì ông H xin
chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý đât đai huyện, quận, thị xã, thành
phố trực thuộc tỉnh nơi có đất với đầy đỷ hồ sơ được quy định tại điểm b khoản 1 Điều này: “ Hồ
sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất gồm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, Giấy chứng
nhân quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, dự án đầu tư của tổ
chức theo quy định của pháp luật về đầu tư.”
3. Cơ quan nào có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất? Vì sao?
Căn cứ vào khoản 1 và 2 Điều 37 Luật đất đai năm 2003 về thẩm quyền giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có thể thấy cơ quan có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất là ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và ủy ban
nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh.
Theo khoản 1 Điều này, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có thẩm
quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức. “Tổ chức” theo khoản 1 Điều 9
Luật đất đai năm 2003 quy định: “Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức
chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghê nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề
nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân
dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển
quyền sử dụng đất.” Sở dĩ ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có thể cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các tổ chức vì đây là cơ quan có tư cách thẩm quyền
chung cao nhất tại địa phương và là người thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai trên địa bàn tỉnh.
Tương tự theo khoản 2 Điều 37, thẩm quyền của cấp huyện chủ yếu tập trung vào các hộ
gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất, do Luật đất đai căn cứ vào chủ thể để phân biệt
thẩm quyền giữa ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương với thẩm quyền của ủy
ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh. Kết luận
Tóm lại, để giải quyết vấn đề đề bài đặt ra cần tập trung tìm hiểu thật kĩ các điều luật
Điều 36, 37 Luật đất đai năm 2003. Ngoài ra có thể tham khảo thêm Điều 74 quy định về đất
chuyên trồng lúa nước và Điều 125 về trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với
trường hợp phải xin phép các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ở nước ta, nhóm đất nông nghiệp chiếm tỉ lệ tương đối lớn trong vốn đất đai của cả nước,
loại đất này được phân bố rộng khắp phạm vi cả nước và đóng một vai trò quan trọng trong đời
sống cũng như sự phát triển kinh tế của đất nước. Do vậy việc sử dụng đất nông nghiệp đúng
mục đích và hợp lí sẽ gốp phần nâng cao hiệu quả sử dụng cũng như bảo vệ được nguồn tài
nguyên quan trọng này. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp cần được thực hiện
đúng pháp luật, khoa học và hợp lí để tránh những hậu quả không đáng có.
TÌNH HUỐNG 3: Vợ chồng ông T có 5 người con, trong đó anh L là người con trai duy
nhất. Khi tuổi già sức yếu, vợ chồng ông T quyết định trao toàn bộ diện tích nhà, đất cho vợ
chồng anh L. Để thực hiện ước nguyện của mình, ngày 9/9/2009, ông T và vợ là bà V đã đến
phòng công chứng số 1, thành phố H làm hợp đồng tặng cho nhà đất của mình cho vợ chồng anh
L (mảnh đất này đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất); với điều kiện vợ chồng anh L phải
có nghĩa vụ phụng dưỡng bố mẹ già và sau này chăm lo mồ mả, hương khói tổ tiên.
Sau khi được tặng cho nhà, anh L phá ngôi nhà cũ của cha mẹ và xây dựng một ngôi nhà
mới. Thời gian đầu, tình hình sống chung của vợ chồng anh L với ông bà T rất tốt. Nhưng càng
về sau do phát sinh mâu thuẫn, mối quan hệ giữa vợ chồng anh L với ông bà T diễn ra rất căng
thẳng dẫn đến không thể sống chung trong cùng một ngôi nhà nữa. Tuy nhiên, do không còn chỗ
ở khác nên ông bà T làm đơn khởi kiện đòi lại nhà đất của mình hiện do vợ chồng anh L sử dụng. Hỏi:
1. Hãy cho biết việc kiện đòi lại nhà đất của ông bà T đúng hay sai? Tại sao?
2. Vụ việc trên đây thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan nhà nước nào? Tại sao?
3. Vụ việc trên cần được giải quyết như thế nào căn cứ theo pháp luật hiện hành?
4. Đưa ra bình luận cá nhân về giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân? Bài làm
1. Hãy cho biết việc kiện đòi lại nhà đất của ông bà T đúng hay sai? Tại sao?
Trả lời: Vợ chồng ông bà T có quyền kiện đòi lại nhà đất trong 2 trường hợp: (1) Hợp
đồng tặng cho bị Tòa án tuyên bố vô hiệu; (2) Hợp đồng tặng cho có hiệu lực trước thời điểm
xảy ra tranh chấp và vợ chồng anh L vi phạm việc thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng tặng cho. Giải thích:
Hợp đồng giữa ông T và vợ chồng anh L là hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện, cụ thể
là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất. Điều 465 Bộ luật dân sự 2005
(BLDS 2005) định nghĩa hợp đồng tặng cho tài sản là “sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên
tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu
cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận”. Tặng cho tài sản có hai loại: tặng cho động sản
(Điều 466 BLDS) và tặng cho bất động sản (Điều 467 BLDS). Tặng cho quyền sử dụng đất gắn
liền với tài sản là thuộc trường hợp tặng cho bất động sản (theo Điều 174 BLDS về định nghĩa bất động sản).
Điều 467 BLDS quy định về tặng cho bất động sản như sau:
“ 1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc
phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản
không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”.
Như vậy, hợp đồng tặng cho bất động sản chỉ có hiệu lực khi đảm bảo 2 yêu cầu sau: (1)
Hợp đồng được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký quyền sở hữu;
(2) Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản hoặc kể từ thời điểm đăng ký (đối
với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu). Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm
cả tặng cho nhà ở gắn liền với đất thì pháp luật về đất đai quy định trình tự tặng cho được thực
hiện tương tự như trình tự tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại các Nghị định
181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai.
Đối với tặng cho tài sản có điều kiện, Điều 470 BLDS 2005 cũng quy định:
“1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ
dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.[…]
3. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho
không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”
Điều kiện mà vợ chồng ông T yêu cầu vợ chồng anh L thực hiện là “phải có nghĩa vụ
phụng dưỡng bố mẹ già và sau này chăm lo mồ mả, hương khói tổ tiên”. Điều kiện này không
trái pháp luật, đạo đức xã hội và đây là trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho.
Theo khoản 3 Điều 470 BLDS thì trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà
bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Tuy nhiên, để xác định vợ chồng ông T có quyền đòi lại tài sản từ vợ chồng anh L hay
không, phải xem xét 2 vấn đề sau đây: Hợp đồng tặng cho có hiệu lực hay không; Vợ chồng anh
L có vi phạm việc không thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho hay không.
Điều 122 BLDS 2005 quy định điều kiện để một giao dịch dân sự có hiệu lực như sau:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp
pháp luật có quy định.”
Theo đầu bài, vợ chồng ông T và vợ chồng anh L là những người có năng lực hành vi dân
sự đầy đủ; Hợp đồng tặng cho có nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm của pháp luật,
không trái đạo đức xã hội. Tuy nhiên, vì đây là giao dịch dân sự có hình thức là điều kiện có hiệu
lực (khoản 2 Điều 467 BLDS) nên chúng ta phải xem xét hình thức của hợp đồng này.
Khoản 1 Điều 467 BLDS quy định về hình thức của hợp đồng tặng cho bất động sản:“ 1.
Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng
ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.” Đồng thời, điểm b
khoản 1 Điều 119 Nghị định 181/2004/NĐ – CP quy định về việc công chứng với hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất:
“1. Hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện quyền […] tặng cho quyền sử
dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn theo quy định sau:[…]
b) Đối với hộ gia đình, cá nhân thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc
chứng thực của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất;[…]”
Theo đầu bài, hợp đồng tặng cho giữa vợ chồng ông T và vợ chồng anh L được lập thành
văn bản và ngày 9/9/2009, ông T và vợ là bà V đã đến phòng công chứng số 1, thành phố H làm
hợp đồng tặng cho nhà đất của mình cho vợ chồng anh L. Như vậy là hợp đồng tặng cho này đã
đảm bảo về việc hình thức theo quy định của pháp luật: lập thành văn bản và có chứng nhận của
công chứng nhà nước. Tuy nhiên, việc công chứng hợp đồng không làm phát sinh hiệu lực đối
với hợp đồng do hợp đồng tặng cho bất động sản phải được đăng ký (Điều 467 BLDS). Cụ thể
hóa quy định này, Khoản 1 Điều 44 Nghị định 181/2004/ NĐ – CP quy định về việc đăng ký
quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất như sau: “1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trong trường hợp có nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây rừng, cây lâu năm gắn liền với đất thì
nhà ở, công trình kiến trúc, cây rừng, cây lâu năm đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và hồ sơ địa chính. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo
quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.”
Nghĩa vụ về đăng ký quyền sử dụng đất thuộc về bên được tặng cho bất động sản (Điều
725 BLDS). Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất được quy định
tại Điều 129 Luật Đất đai 2003, Điều 152 Nghị định 181/2004/NĐ –CP. Theo đó, hợp đồng tặng
cho bất động sản sẽ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất. Cụ thể, khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ – CP quy định về hiệu lực của hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất: “… Hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất, … có
hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất…..”. Đề bài không
nêu rõ sau khi hợp đồng tặng cho nhà đất được công chứng, vợ chồng anh L có thực hiện việc
đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hay không nên không có căn cứ
khẳng định hợp đồng tặng cho có phát sinh hiệu lực hay không.
Do đó, chúng ta có 2 trường hợp có thể xảy ra như sau:
Trường hợp vợ chồng anh L không thực hiện việc đăng ký quyền sử đất, quyền sở hữu
nhà ở gắn liền với đất:
Việc không thực hiện việc đăng ký của vợ chồng anh L chỉ dẫn đến hậu quả hợp đồng vô
hiệu nếu vi phạm Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005 “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức
giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu
cầu của một hoặc các bên, tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các
bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không
thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.
Hợp đồng dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự
của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi hợp đồng dân sự vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho
nhau những gì đã nhận, không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, đồng thời
bên có lỗi phải gây thiệt hại phải bồi thường (Điều 137 BLDS về hậu quả pháp lý của giao dịch
dân sự vô hiệu). Như vậy, nếu vợ chồng anh L không thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất thì quyền sở hữu hợp pháp nhà đất vẫn thuộc về vợ chồng
ông T. Ông bà T hoàn toàn có quyền đòi lại tài sản đang do vợ chồng anh L sử dụng không có
căn cứ pháp luật theo quy định tại Điều 256 Bộ luật dân sự 2005 về quyền đòi lại tài sản: “Chủ
sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu, người sử dụng tài sản,
người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật đối với tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc
quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải trả lại tài sản đó […]”.
Trường hợp vợ chồng anh L đã thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở gắn liền với đất trước thời điểm xảy ra tranh chấp:
Hợp đồng tặng cho phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm vợ chồng anh L thực hiện việc đăng
ký. Khi đó, theo quy định về hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện, vợ chồng ông T có quyền
đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu vợ chồng anh L không thực hiện đúng nghĩa vụ
đã thỏa thuận (khoản 3 Điều 470 BLDS).
Câu hỏi đặt ra là: Vợ chồng anh L có vi phạm nghĩa vụ dân sự phải thực hiện hay không?
Căn cứ vào tình huống đầu bài đưa ra: “do phát sinh mâu thuẫn, mối quan hệ giữa vợ chồng anh
L với ông bà T diễn ra rất căng thẳng dẫn đến không thể sống chung trong cùng một ngôi nhà
nữa”. “Mâu thuẫn” có phải do vợ chồng anh L không phụng dưỡng cha mẹ già hay không chúng
ta không có căn cứ xác định. Giả sử vợ chồng anh L chăm lo cho bố mẹ đầy đủ, hiếu thuận với
cha mẹ, mâu thuẫn không xuất phát từ việc vợ chồng anh không phụng dưỡng cha mẹ thì không
thể coi là vợ chồng anh vi phạm nghĩa vụ phải thực hiện được. Có thể cha mẹ anh không ưng ý
vì ngôi nhà mới xây, vì bất đồng trong việc nuôi dạy con cái của anh L,… nhưng những mâu
thuẫn này không phải căn cứ để xác định vợ chồng anh L không thực hiện đúng nghĩa vụ đã thỏa
thuận. Do đó, vợ chồng ông T chỉ có quyền đòi lại tài sản nếu có căn cứ cho rằng vợ chồng anh L
không thực hiện đúng nghĩa vụ phụng dưỡng cha mẹ già và chăm lo mồ mả, hương khói tổ tiên.
KẾT LUẬN: Ông bà T có quyền kiện đòi lại nhà đất trong 2 trường hợp:
- Hợp đồng tặng cho bị Tòa án tuyên bố vô hiệu do vi phạm về hình thức của hợp đồng.
- Hợp đồng tặng cho phát sinh hiệu lực (do vợ chồng anh L có đăng ký quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật) nhưng không thực hiện đúng nghĩa vụ đã
thỏa thuận trong hợp đồng tặng cho.
2. Vụ việc trên đây thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan nhà nước nào? Tại sao?
Thuật ngữ “các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất” là một thuật ngữ có nội hàm
rất rộng, bao gồm cả tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo suy luận
logic thì tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ bao gồm ba loại: tranh chấp về việc ai là người có
quyền sử dụng đất (thực chất là kiện đòi đất đang bị người khác chiếm giữ, tranh chấp mốc giới);
tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế
chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; tranh chấp thừa kế quyền sử dụng
đất. Ở đây, ông bà T kiện đòi lại nhà đất đang bị vợ chồng anh L chiếm giữ, nên được coi là một
tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Hòa giải chính là thủ tục đầu tiên của quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Trình tự, thủ
tục hòa giải được quy định tại Điều 135 Luật Đất đai 2003. Trong trường hợp tranh chất đã được
hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất
trí thì được giải quyết theo quy định tại Điều 136 Luật Đất đai 2003.
Điều 136 Luật Đất đai 2003 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:
“Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một
bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh
chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của
Luật này được giải quyết như sau:
a) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải
quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có
quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết;
quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;
b) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết
lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền
khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên
và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.”
Do ông bà T có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hai bên tranh chấp có hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã công chứng (theo điểm c khoản 1 Điều 50
Luật Đất đai 2003) nên trường hợp này thuộc quy định tại khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai. Do
đó, thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc về Tòa án nhân dân. Đồng thời, theo điểm c Khoản 1
Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2004 về thẩm quyền tòa án theo lãnh thổ thì “Toà án nơi có bất
động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản.”Như vậy, thẩm quyền giải
quyết tranh chấp trong tình huống này thuộc về Tòa án nhân dân nơi có nhà đất của ông bà T và vợ chồng anh L.
KẾT LUẬN: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc về Tòa án nhân dân nơi có nhà đất
của ông bà T và vợ chồng anh L.
3. Vụ việc trên cần được giải quyết như thế nào căn cứ theo pháp luật hiện hành?
Trong Công văn số 116 của Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC) ngày 22/7/2004, thì
“Theo tinh thần quy định tại Điều 135 và Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 thì tranh chấp đất đai
nhất thiết phải qua hoà giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp…” Do vậy, “Kể
từ ngày 01/07/2004 trở đi, Toà án chỉ thụ lý, giải quyết tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại
UBND cấp xã mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí và khởi kiện đến Toà án”.
Như vậy, đối với mọi loại tranh chấp về đất đai, hòa giải chính là thủ tục đầu tiên. Điều
135 Luật Đất đai 2003, Điều 159 Nghị định 181/2004/NĐ – CP quy định: Các bên tranh chấp đất
đai phải chủ động gặp gỡ để tự hoà giải, nếu không thoả thuận được thì thông qua hoà giải ở cơ
sở để giải quyết tranh chấp đất đai. Trường hợp các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi
đơn đến ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để hoà giải. Uỷ ban nhân dân
xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức
thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai. Thời hạn hoà giải
là ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nhận được đơn. Kết
quả hoà giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và
xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Đối với trường hợp hoà giải thành
mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, chủ sử dụng đất thì ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn
gửi biên bản hoà giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai
giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối
với các trường hợp khác. Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình
ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp tranh chất đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn
mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì các bên có quyền khởi kiện ra tòa án nhân
dân nơi có bất động sản để giải quyết.
Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án như sau:
Trường hợp 1: Vợ chồng anh L không đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
theo quy định của pháp luật.
Theo Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005 “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức
giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu
cầu của một hoặc các bên, tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các
bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không
thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.
Tòa án có thể áp dụng điều 134, Bộ luật Dân sự 2005 ra quyết định yêu cầu vợ chồng ông
T và vợ chồng anh L phải thực hiện các thủ tục để hoàn thiện hình thức hợp đồng tặng cho mảnh
đất và căn nhà trong thời gian nhất định. Theo đó, vợ chồng ông T phải giao giấy tờ có liên quan
đến quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở cho vợ chồng anh L; đồng thời, vợ chồng anh L có nghĩa
vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Điều 23
Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường về giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trong trường hợp vợ chồng ông T không chịu giao giấy tờ thì vợ chồng anh L vẫn được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 11 Nghị định
số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Tại khoản 2 Điều 11 Nghị
định 84/2007/NĐ – CP quy định về trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất
ở mà các bên đã lập xong hợp đồng nhưng người chuyển quyền sử dụng đất không nộp giấy
Chứng nhận hoặc giấy tờ về sử dụng đất khác. Theo đó, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
căn cứ vào hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất, thông báo bằng văn bản cho người
chuyển quyền, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp
Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền và việc hủy các loại giấy tờ về quyền sử dụng
đất nhưng chưa được giao cho người nhận chuyển quyền đối với trường hợp chuyển quyền toàn
bộ diện tích đất. Sau thời hạn ba mươi (30) ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên
trên báo địa phương về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền mà
không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì thủ tục cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy
định tại Điều 135 hoặc Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hoặc theo quy định của pháp
luật về nhà ở; Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyết định huỷ Giấy
chứng nhận đã cấp cho bên chuyển quyền nếu bên chuyển quyền không nộp Giấy chứng nhận;
nếu bên chuyển quyền nộp Giấy chứng nhận thì chỉnh lý hoặc cấp mới Giấy chứng nhận theo
hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Vì hợp đồng tặng cho bất động sản sẽ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký (Điều
467 BLDS) nên trong trường hợp hợp đồng không tuân thủ về hình thức mà sau đó các bên đã
sửa đổi trong thời hạn Tòa án cho phép thì thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng sẽ được
tính kể từ thời điểm các bên hoàn thiện quy định về hình thức. Như vậy, các quyền và nghĩa vụ
của các bên chỉ phát sinh từ thời điểm hợp đồng đảm bảo tính hợp pháp về mặt hình thức. Do đó,
hành vi của vợ chồng anh L trước thời điểm này không được xem là thực hiện nghĩa vụ theo thỏa
thuận của hợp đồng. Ông bà T không có quyền kiện đòi tài sản với lí do vợ chồng anh L vi phạm hợp đồng.
Tuy nhiên, nếu quá thời hạn Tòa án quy định mà các bên không thực hiện quy định về
hình thức của hợp đồng thì Tòa án có quyền tuyên hợp đồng tặng cho vô hiệu. Hậu quả pháp lý
của hợp đồng dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 137 BLDS 2005 bao gồm: “1. Giao dịch
dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ
thời điểm xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu,
hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả
bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của
pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.
Theo đó, quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở thuộc về ông bà T. Do vợ chồng anh L đã phá
ngôi nhà cũ để xây ngôi nhà mới nên không thể “khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho
nhau những gì đã nhận” nên vợ chồng anh L được nhận lại phần giá trị chênh lệch đã bỏ ra để xây dựng nhà.
Trường hợp 2: Vợ chồng anh L đã đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo
quy định của pháp luật trước thời điểm tranh chấp.
Trong trường hợp này hợp đồng tặng cho phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm vợ chồng anh
L thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở. Vợ chồng anh phải thực hiện
nghĩa vụ của bên được tặng cho quy định tại Điều 470 BLDS.
Tòa án cần xem xét vợ chồng anh L có thực hiện đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp
đồng tặng cho có điều kiện hay không. Nếu có căn cứ cho rằng vợ chồng anh L không thực hiện
đúng nghĩa vụ thì theo quy định tại khoản 3 Điều 470 BLDS 2005, vợ chồng ông T có quyền đòi
lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Vợ chồng ông T phải thanh toán số tiền chênh lệch vợ
chồng anh L đã bỏ ra để xây dựng căn nhà mới.
Nếu không có căn cứ cho rằng vợ chồng anh không thực hiện đúng nghĩa vụ hoặc việc
không thực hiện nghĩa vụ xảy ra trước thời điểm hợp đồng phát sinh hiệu lực thì vợ chồng ông T
không có quyền đòi lại tài sản. Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở thuộc về vợ chồng anh L.
4. Đưa ra bình luận cá nhân về giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân?
Mặt tích cực của giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân:
Thứ nhất: Đối tượng được nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân rộng
hơn so với đối tượng được nhận tăng cho quyền sử dụng đất từ các tổ chức sử dụng đất ở trong
nước. Nếu các tổ chức chỉ được “Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử
dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng,
tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật” (Điểm c khoản 2 Điều 110
Luật Đất đai 2003) thì cá nhân, hộ gia đình vừa được tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định
trên; vừa được tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt
Nam (Điều 113 Luật Đất đai 2003).
Thứ hai: Quy định của pháp luật có tính chất ưu tiên cho giao dịch tặng cho quyền sử
dụng đất giữa những đối tượng là người thân cùng huyết thống trong gia đình. Theo đó, khi tiến
hành giao dịch tặng cho, những trường hợp sau sẽ không phải đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất:
+ Tặng cho quyền sử dụng đất giữa : vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với
con đẻ, con nuôi; ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại; anh chị em ruột
với nhau (Khoản 5 Điều 3 Nghị định 19/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 08/6/2000 quy định
chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất).
+ Tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha, mẹ với con dâu, con rể được lập từ ngày
05/5/2008 trở đi. Trường hợp văn bản tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha, mẹ với con dâu, con
rể được lập trước ngày 05/5/2008, nhưng đến ngày 05/5/2008 trở đi mới nộp hồ sơ kê khai thuế,
nếu vẫn trong thời hạn kê khai thuế theo quy định tại khoản 3, Điều 32 Luật Quản lý thuế thì
không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất giữa cha,
mẹ với con dâu, con rể trước ngày 05/5/2008, mà người đang sử dụng đất thuộc diện hộ nghèo,
gặp khó khăn về kinh tế còn được phép ghi nợ tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
tại điểm 2g, Mục VII Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính về thuế
chuyển quyền sử dụng đất thì không phải nộp số thuế còn nợ (Thông tư số 66/2008/TT-BTC sửa
đổi bổ sung thông tư số 104/2000/TT-BTC hướng dẫn thi hành NĐ số 19/2000/NĐ-CP).
Thứ ba, với giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất, một cá nhân có quyền xác lập tài sản
riêng của mình trong thời kì hôn nhân theo quy định tại Điều 32 Luật Hôn nhân và Gia đình “1.
Vợ, chồng có quyền có tài sản riêng. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có
trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản
được chia riêng cho vợ, chồng…. 2. Vợ, chồng có quyền nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung”.
Mặt hạn chế của giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
- Thứ nhất: Giao dịch tặng cho mặc dù mang ý nghĩa tốt đẹp, nhưng trên thực tế không ít
sự việc đau lòng xảy ra xuất phát từ chính tấm lòng của người tặng cho. Ví dụ: cha mẹ tặng cho
nhà con ruột, sau khi hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thì chính con mình không phụng
dưỡng lại đuổi cha mẹ ra khỏi chính căn nhà của mình, hay chuyện tranh giành giữa anh em
trong gia đình khi cha mẹ tiến hành tặng cho; Có những kẻ lợi dụng lòng tốt của những nhà hảo
tâm muốn tặng xây dựng nhà cho người già neo đơn, người có hoàn cảnh khó khăn, đã đứng ra
tự nhận mình là người “đại diện” để những nhà hảo tâm chuyển quyền sử dụng đất và mình sẽ
xây dựng nhà rồi chuyển lại cho người nghèo nhưng thực ra là để trục lợi cho riêng mình...
Những vấn đề này nói lên sự xuống cấp đạo đức của một bộ phận người trong xã hội.
- Thứ hai: Trên thực tế, có nhiều trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không
có hiệu lực, chủ yếu do các bên không tiến hành đăng kí biến động quyền sử dụng đất, dẫn đến
nhiều hệ quả pháp lý không mong muốn khi có tranh chấp xảy ra, nhất là với những người muốn
lợi dụng sự không hiểu biết của người khác để làm lợi cho bản thân.