Bài Tập Về Quy Hoạch và Kế Hoạch Sử Dụng Đất (Quản Lý Nhà Nước) |Quản lý đất đai Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân

lOMoAR cPSD| 57874556
ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN BÀI TẬP NHÓM NHÓM 1
Học phần: Quản lý nhà nước về đất đai.
Giảng viên giảng dạy: ThS. Trần Thu Thủy.
Đề tài: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Sinh viên thực hiện: Mã sinh viên Trần Minh An 11244910 Lê Phương Anh 11244917 Nguyễn Nhật Anh 11245160 Phan Hoàng Thùy Anh 11244927 Trần Hữu Phan Anh 11244928 Hoàng Minh Ánh 11245174 Nguyễn Quốc Bảo 11244929 Hà Nội, tháng 5, 2025 Mục lục Mục lục 1 lOMoAR cPSD| 57874556
Mức độ hoàn thành 2 Lời mở đầu 3 Nội dung 4
I. Khái niệm, phân loại, vai trò và yêu cầu của quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất 4 1. Khái niệm 4
2. Phân biệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất 4
3. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 5
4. Vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 6
II. Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 7 1. Hệ thống pháp lý 7
2. Trình tự lập quy hoạch sử dụng đất 7 2.1 Trình tự chung 7
2.2 Trình tự cụ thể ở các cấp 8
3. Thực trạng lập, thực hiện quy hoạch 9 3.1 Quy hoạch “treo” 9
3.2 Thiếu đồng bộ giữa các cấp chính quyền 10
3.3 Thiếu minh bạch và công khai thông tin quy hoạch 11
3.4 Ví dụ thực tế và phân tích 12 III. Một số kiến nghị 13 Kết luận 15
Mức độ hoàn thành Thành viên Nhiệm vụ Mức độ hoàn thành Trần Minh An Nội dung chương I, III 100% Nhóm trưởng 100% Lê Phương Anh Nội dung chương II Nội dung chương II 100% Nguyễn Nhật Anh Thuyết trình Phan Hoàng Thùy Anh Nội dung chương I 100% lOMoAR cPSD| 57874556 Trần Hữu Phan Anh Nội dung chương II 100% Nội dung chương I 100% Hoàng Minh Ánh Slide Nguyễn Quốc Bảo Nội dung chương II, III 100% Lời mở đầu
Trong tiến trình phát triển kinh tế - xã hội hiện đại, đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất
đặc biệt mà còn là nền tảng không gian thiết yếu cho mọi hoạt động phát triển. Trước yêu cầu sử
dụng tài nguyên đất một cách hiệu quả, bền vững và phù hợp với mục tiêu phát triển quốc gia,
công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất trở thành công cụ quản lý vĩ mô quan trọng của Nhà
nước, góp phần tổ chức lại không gian lãnh thổ, định hướng phát triển và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan.
Luật Đất đai năm 2024 cùng hệ thống các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo lập hành
lang pháp lý tương đối toàn diện, đồng bộ nhằm nâng cao chất lượng lập, thực hiện và giám sát
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tiễn vẫn còn nhiều vấn đề nổi cộm như chồng
chéo thẩm quyền, thiếu minh bạch thông tin, đặc biệt là tình trạng “quy hoạch treo” kéo dài gây
lãng phí tài nguyên và tạo ra những rào cản phát triển tại nhiều địa phương.
Xuất phát từ yêu cầu lý luận và thực tiễn đó, bài tiểu luận tập trung phân tích các nội dung
cốt lõi: khái niệm, phân loại, vai trò và nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hệ thống
pháp lý và trình tự tổ chức thực hiện; đồng thời đánh giá những bất cập trong thực trạng hiện nay,
qua đó đề xuất một số kiến nghị góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng hợp lý
tài nguyên đất đai trong giai đoạn mới. lOMoAR cPSD| 57874556 Nội dung I.
Khái niệm, phân loại, vai trò và yêu cầu của quy hoạch và
kế hoạch sử dụng đất 1. Khái niệm
Theo quy định tại khoản 36 Điều 3 Luật Đất đai 2024, quy hoạch sử dụng
đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát
triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi
khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối
với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định.
Theo quy định tại khoản 28 Điều 3 Luật Đất đai 2024, kế hoạch sử dụng
đất là việc phân kỳ quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện.
Quy hoạch bao giờ cũng gắn liền với kế hoạch hoá đất đai. Bởi vì kế
hoạch hoá đất đai chính là việc xác định các biện pháp, thời gian để sử dụng đất theo
quy hoạch. Do vậy, trong một số trường hợp, quy hoạch hoá đất đai đã bao hàm cả kế hoạch hoá đất đai.
2. Phân biệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Mặc dù có mối liên hệ chặt chẽ với nhau, song quy hoạch sử dụng đất và kế
hoạch sử dụng đất có những điểm khác biệt cơ bản sau đây: Tiêu chí Quy hoạch SDĐ Quy hoạch SDĐ Căn cứ pháp
Điều 61, điều 69 Luật Đất đai 2024;
Điều 61, điều 69 Luật Đất lý
điểm a khoản 1 điều 71 Luật Đất đai
đai 2024; điểm b khoản 1
2024; khoản 1,3,4 điều 72 Luật Đất đai
điều 71 Luật Đất đai 2024;
2024 và điều 76 Luật Đất đai 2024 ;
khoản 2,3,4 điều 72 Luật
khoản 3 điều 5 và khoản 2 điều
Đất đai 2024 và điều 76 8 Luật quy hoạch 2017 Luật Đất đai 2024 ; Phân loại
-QH sử dụng đất quốc gia
-KH sử dụng đất quốc gia -QH sử dụng đất tỉnh -KH sử dụng đất tỉnh
-QH sử dụng đất huyện
-KH sử dụng đất huyện
-QH sử dụng đất quốc phòng
-KH sử dụng đất huyện
-QH sử dụng đất an ninh hàng năm Thẩm quyền Lập
-Cấp quốc gia: Chính phủ -Cấp tỉnh: UBND tỉnh -Cấp huyện: UBND huyện lOMoAR cPSD| 57874556
-Cấp quốc gia: Thủ tướng Chính phủ
-Cấp quốc gia: Thủ tướng
-Cấp tỉnh: Bộ NN & MT Chính phủ -Cấp huyện: UBND tỉnh
-Cấp tỉnh: Bộ NN & MT Thẩm định -Cấp huyện: UBND tỉnh
-Cấp quốc gia: Thủ tướng Chính phủ
-Cấp quốc gia: Quốc hội
-Cấp tỉnh: Thủ tướng Chính
-Cấp tỉnh: Thủ tướng Chính phủ phủ Phê duyệt -Cấp huyện: UBND tỉnh -Cấp huyện: UBND tỉnh
-Cấp quốc gia: Chính phủ -Cấp tỉnh: UBND tỉnh Thực hiện -Cấp huyện: UBND huyện Thời kỳ -
Thời kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm -
Tầm nhìn của quy hoạch cấp quốc
gialà từ 30 năm đến 50 năm. -
Tầm nhìn của quy hoạch vùng và
quyhoạch tỉnh là từ 20 năm đến 30 năm. -Cấp quốc gia, tỉnh: 5 năm
-Tầm nhìn cấp huyện là 20 năm -Cấp huyện: hằng năm
3. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 60 Luật Đất đai 2024 quy định 10 nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất,
kế hoạch sử dụng đất như sau:
(1) Việc lập quy hoạch sử dụng đất các cấp phải tuân thủ nguyên tắc và mốiquan
hệ giữa các loại quy hoạch theo quy định của Luật Quy hoạch.
Quy hoạch sử dụng đất các cấp phải tổng hợp, cân đối nhu cầu sử dụng đất của
các ngành, lĩnh vực có sử dụng đất.
(2) Quy hoạch sử dụng đất quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết
vùng;bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương
và phù hợp với tiềm năng đất đai của quốc gia nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.
(3) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và
cấphuyện phải đáp ứng yêu cầu thực hiện chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nhanh,
bền vững; bảo đảm quốc phòng, an ninh.
(4) Bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ; quy hoạch sử dụng đất của cấp trên
bảođảm nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù
hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải xác
định được nội dung sử dụng đất đến cấp xã; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất cùng cấp đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.
(5) Nội dung quy hoạch sử dụng đất phải kết hợp giữa chỉ tiêu sử dụng đất
gắnvới không gian, phân vùng sử dụng đất, hệ sinh thái tự nhiên. lOMoAR cPSD| 57874556
(6) Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả; khai thác hợp lý tài nguyên thiênnhiên
và bảo vệ môi trường; thích ứng với biến đổi khí hậu; bảo đảm an ninh lương thực quốc
gia, độ che phủ rừng; bảo tồn, tôn tạo và phát huy giá trị di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh.
(7) Bảo đảm tính liên tục, kế thừa, ổn định, đặc thù, liên kết của các vùng kinhtế
- xã hội; cân đối hài hòa giữa các ngành, lĩnh vực, địa phương, giữa các thế hệ; phù hợp
với điều kiện, tiềm năng đất đai.
(8) Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp phải bảo đảm sự thamgia
của tổ chức chính trị - xã hội, cộng đồng, cá nhân; bảo đảm công khai, minh bạch.
(9) Quy hoạch sử dụng đất các cấp được lập đồng thời; quy hoạch sử dụng
đấtcấp cao hơn phải được quyết định, phê duyệt trước quy hoạch sử dụng đất cấp thấp
hơn. Khi kết thúc thời kỳ quy hoạch sử dụng đất mà quy hoạch sử dụng đất thời kỳ tiếp
theo chưa được cấp có thẩm quyền quyết định, phê duyệt thì các chỉ tiêu sử dụng đất
chưa thực hiện hết được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất thời kỳ tiếp
theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.
(10) Kế hoạch sử dụng đất được lập đồng thời với lập, điều chỉnh quy hoạch
sửdụng đất cùng cấp. Kế hoạch sử dụng đất năm đầu của quy hoạch sử dụng cấp huyện
được lập đồng thời với lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Nội dung về nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất có hiệu lực áp dụng từ ngày
01/08/2024, trừ trường hợp nguyên tắc (9) có hiệu lực thi hành từ ngày Nghị quyết
61/2022/QH15 hết hiệu lực.
4. Vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Thứ nhất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là công cụ quản lý đất đai của Nhà
nước. Với vai trò là đại diện chủ sở hữu toàn dân, Nhà nước cần một hệ thống quy hoạch
để phân bổ hợp lý quỹ đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Thông qua đó,
Nhà nước có thể điều tiết việc sử dụng đất, bảo đảm sự phát triển cân đối giữa các ngành,
các vùng lãnh thổ, phù hợp với điều kiện tự nhiên và chiến lược phát triển quốc gia. Nếu
thiếu vắng quy hoạch, việc sử dụng đất sẽ trở nên lộn xộn, dẫn đến lãng phí và xung đột
trong khai thác nguồn lực đất đai.
Thứ hai, đây cơ sở pháp lý để Nhà nước thực hiện các quyền quản lý đất đai
như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Việc này giúp
đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hợp pháp trong các quyết định liên quan đến đất
đai. Đồng thời, quy hoạch còn là công cụ kiểm soát và xử lý các hành vi sử dụng đất sai
mục đích, kém hiệu quả, hoặc lấn chiếm trái phép. Nhờ đó, quyền và nghĩa vụ của người
dân và doanh nghiệp được thực hiện một cách rõ ràng, đúng pháp luật, góp phần ổn định xã hội.
Thứ ba, đây là định hướng và tổ chức lại không gian phát triển ở các địa phương.
Việc xác định mục đích sử dụng cụ thể cho từng loại đất, gắn với tiềm năng tự nhiên, vị
trí địa lý và định hướng phát triển sẽ giúp sử dụng đất hiệu quả hơn. Ví dụ, đất công lOMoAR cPSD| 57874556
nghiệp sẽ được ưu tiên quy hoạch tại những nơi có hạ tầng giao thông thuận lợi; đất
nông nghiệp tập trung ở vùng đồng bằng màu mỡ; còn đất rừng phòng hộ sẽ được giữ
lại ở các khu vực đầu nguồn. Nhờ đó, quy hoạch góp phần giảm xung đột trong sử dụng
đất giữa các ngành và bảo vệ môi trường sống bền vững cho cộng đồng.
Thứ tư, quy hoạch sử dụng đất có tác động trực tiếp đến chất lượng sống của
người dân thông qua việc tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển hạ tầng, dịch vụ công
cộng, đô thị và nông thôn. Khi đất đai được quy hoạch hợp lý và hiệu quả, người dân có
thể tiếp cận dễ dàng hơn với đất ở, đất sản xuất, đất phục vụ đời sống như giáo dục, y
tế, giao thông, văn hóa. Từ đó, đời sống vật chất và tinh thần của người dân được nâng
cao, góp phần xây dựng xã hội hài hòa, phát triển bền vững. II.
Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1. Hệ thống pháp lý -
Chương 5 - Luật đất đai 2024 - Luật quy hoạch 2017 -
Nghị định 102/ 2024/ NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2024 -
Thông tư 29/2024/ TT- BTNMT quy định kỹ thuật về lập, điều chỉnh
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
2. Trình tự lập quy hoạch sử dụng đất
Thông tư số 29/ 2024/ TT- BTNMT quy định kỹ thuật về lập, điều chỉnh quy
hoạch, kế hoạch sử dụng ra đời và có hiệu hiệu đã thay thế cho thông tư số 01/ 2021/ TT
- BTNMT nhằm điều chỉnh để phù hợp với Luật đất đai 2024 mới. 2.1 Trình tự chung
Kỹ thuật lập quy hoạch, kế hoạch đất được quy định ở chương II đối với cấp
quốc gia, chương III đối với quy hoạch cấp tỉnh, chương IV đối với thành phố trực thuộc
TW không phải lập quy hoạch sử dụng đất, chương V đối với cấp huyện tại thông tư số
29/ 2024/ TT- BTNMT. Về cơ bản, các quy trình tương đối giống nhau, bao gồm:
1. Điều tra, thu thập thông tin, tài liệu
a. Phân tích, đánh giá các yếu tố, điều kiện tự nhiên, nguồn lực và bối
cảnh kinh tế, xã hội tác động đến việc sử dụng đất.
b. Phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất, biến động sử dụng đất
những năm trước, kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước
c. Xác định quan điểm, mục tiêu sử dụng đất đáp ứng các mục tiêuphát
triển kinh tế - xã hội trong kỳ tới.
2. Xây dựng các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
3. Xây dựng báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất lOMoAR cPSD| 57874556
2.2 Trình tự cụ thể ở các cấp
● Đối với cấp tỉnh có thêm một số kỹ thuật như:
Điều 24. Tổng hợp, đánh giá chất lượng đất, tiềm năng đất đai, ô nhiễm đất, thoái hóa đất
Điều 26. Dự báo xu thế biến động của việc sử dụng đất trong thời kỳ quy hoạch
Điều 27. Định hướng sử dụng đất trong thời kỳ quy hoạch 10 năm, tầm nhìn sử dụng đất từ 20 đến 30 năm
● Đối với thành phố trực thuộc trung ương không cần lập quy hoạch trình tự ngắn gọn hơn, chỉ gồm:
Điều 30. Điều tra, thu thập thông tin, tài liệu
Điều 31. Phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất, biến động sử dụng đất 05 năm trước,
kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất thành phố trực thuộc trung ương kỳ trước
Điều 32 Xây dựng phương án kế hoạch sử dụng đất
Điều 33. Xây dựng báo cáo kế hoạch sử dụng đất ●
Đối với cấp huyện có thêm một số kỹ thuật:
Điều 36. Phân tích, đánh giá các nguồn lực của huyện và tỉnh tác động trực tiếp đến việc
sử dụng đất của cấp huyện
Điều 37 Phân tích, đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất theo các nội dung quản lý
nhà nước về đất đai liên quan đến quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
Điều 40. Dự báo xu thế chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất trong thời kỳ quy hoạch
Điều 41. Định hướng sử dụng đất trong thời kỳ quy hoạch
Điều 43. Lập kế hoạch sử dụng đất năm đầu của quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
Điều 44. Xây dựng báo cáo quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất năm đầu
của quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
● Đối với quy hoạch sử dụng đất quốc phòng an ninh có một số kỹ thuật đặc biệt như:
Điều 57. Phân tích, đánh giá các tác động của sử dụng đất quốc phòng, đất an ninh
1. Tác động đến phát triển kinh tế - xã hội.
2. Tác động đến môi trường, đa dạng sinh học. lOMoAR cPSD| 57874556
3. Tác động đến các hoạt động phòng, chống thiên tai và thích ứng với biến đổi khíhậu.
4. Xây dựng báo cáo chuyên đề phân tích, đánh giá các tác động sử dụng đất quốcphòng, đất an ninh.
Điều 58. Dự báo tiến bộ khoa học, công nghệ và phát triển kinh tế - xã hội tác động tới
việc sử dụng đất quốc phòng, đất an ninh; xác định nhu cầu sử dụng đất quốc phòng, đất
an ninh, yêu cầu về định mức sử dụng đất và dự báo xu thế biến động của việc sử dụng
đất quốc phòng, đất an ninh
3. Thực trạng lập, thực hiện quy hoạch
Đất đai là tài nguyên quan trọng và có vai trò thiết yếu trong phát triển kinh tế
xã hội. Tuy nhiên, việc quản lý và sử dụng đất đai vẫn còn nhiều vấn đề cần giải quyết.
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại Việt Nam được thực hiện theo hệ thống từ trung
ương đến địa phương, nhằm đảm bảo việc phân bổ và sử dụng tài nguyên đất một cách hợp lý và hiệu quả.
Thực tế hiện nay vẫn tồn tại nhiều vấn đề khó khăn, đặc biệt là tình trạng "quy
hoạch treo", sự thiếu đồng bộ giữa các cấp chính quyền và thiếu minh bạch trong thông tin quy hoạch.
3.1 Quy hoạch “treo”
Hiện nay, tình trạng quy hoạch treo ở Việt Nam vẫn là một vấn đề đáng lo ngại,
gây ra sự lãng phí lớn về tài nguyên đất đai, ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống người dân
và cản trở quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Quy hoạch treo được hiểu là các dự án
quy hoạch đã được phê duyệt nhưng không được triển khai hoặc triển khai rất chậm,
khiến người dân mất quyền sử dụng đất trong khi bản thân các dự án lại không có bất
kỳ động thái thực hiện cụ thể nào.
Thực trạng lập và thực hiện quy hoạch tại Việt Nam hiện nay còn bộc lộ nhiều
hạn chế, trong đó nổi bật là ba nhóm vấn đề chính: năng lực lập quy hoạch, thiếu nguồn
lực và công tác thực thi chưa hiệu quả.
Năng lực lập và thẩm định quy hoạch còn hạn chế, nhiều đồ án thiếu tầm nhìn
chiến lược, dự báo không sát thực tế, chất lượng quy hoạch thấp do dữ liệu đầu vào
không đầy đủ, thiếu khảo sát kỹ lưỡng và thiếu liên kết giữa các loại quy hoạch. Nhiều
khu vực được quy hoạch mà không tính đến hạ tầng kỹ thuật và xã hội đi kèm, gây khó khăn khi triển khai.
Bên cạnh đó, việc thiếu nguồn lực và khó khăn trong giải phóng mặt bằng là rào
cản lớn. Nhiều dự án cần vốn đầu tư lớn vượt khả năng ngân sách, trong khi công tác
GPMB thường bị kéo dài do chênh lệch giá đền bù, xác định nguồn gốc đất phức tạp và
bố trí tái định cư chưa đảm bảo điều kiện sống. lOMoAR cPSD| 57874556
Cuối cùng, trong những năm trước đó, theo khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013
(hiện nay đã hết hiệu lực), nếu sau 3 năm kể từ khi công bố kế hoạch sử dụng đất mà
chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng, thì cơ
quan có thẩm quyền phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ đối với
phần diện tích đất đó. Tuy nhiên, do công tác quản lý và thực thi quy hoạch chưa hiệu
quả, giám sát lỏng lẻo dẫn đến nhiều dự án bị “treo” kéo dài. Bên cạnh đó, tình trạng
nhà thầu thực hiện các phần nhỏ trong dự án để tránh bị thu hồi khi đến thời hạn kiểm
tra cũng khiến thời gian “treo” kéo dài.
Tại Hà Nội, theo báo cáo cuối tháng 12 năm 2023, thành phố có 712 dự án ngoài
ngân sách sử dụng đất bị chậm tiến độ hoặc chưa triển khai. Trong đó, nhiều dự án đã
"đắp chiếu" từ 10 đến 20 năm, gây lãng phí nghiêm trọng nguồn lực đất đai và ảnh hưởng
trực tiếp đến cuộc sống của người dân trong khu vực bị quy hoạch.
Các dự án này bị chậm trễ do gặp vấn đề trong điều chỉnh quy hoạch nhiều lần,
tốn nhiều thời gian và nguồn lực. Thêm vào đó, vấn đề giải phóng mặt bằng cũng gặp
nhiều khó khăn, giải quyết khiếu kiện, di dời hạ tầng kỹ thuật khiến cho dự án kéo dài.
Đồng thời, giá vật liệu xây dựng tăng cao cũng khiến việc xây dựng công trình bị chậm trễ.
Để khắc phục tình trạng này, TP Hà Nội đã phối hợp với chủ đầu tư làm rõ
nguyên nhân, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ, với các dự án không thể
triển khai, chuyển đổi, thành phố sẽ tiến hành thu hồi. Tính đến ngày 15/6/2024, 705
trong tổng số 712 dự án đã có kết luận thanh tra, kiểm tra, hậu kiểm và chỉ đạo xử lý,
giao các đơn vị tiếp tục giám sát, đôn đốc đẩy nhanh tiến độ đầu tư, đưa đất vào sử dụng…
Để hạn chế tình trạng này, Luật Đất đai 2024 đã có những điều chỉnh, bổ
sung mới so với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 quy định: Nếu đất được Nhà nước
giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng hoặc nhận
chuyển nhượng để thực hiện dự án đầu tư nhưng không được sử dụng liên tục trong 12
tháng kể từ khi bàn giao thực địa, hoặc chậm tiến độ 24 tháng so với kế hoạch, thì chủ
đầu tư được gia hạn tối đa 24 tháng và phải nộp thêm khoản tiền tương ứng với tiền sử
dụng hoặc thuê đất. Hết thời gian gia hạn mà vẫn không sử dụng đất, Nhà nước sẽ thu
hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền và chi phí đầu tư còn lại.
3.2 Thiếu đồng bộ giữa các cấp chính quyền
Tình trạng thiếu đồng bộ trong công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hiện
nay xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Trước hết là sự chồng lấn giữa các loại quy hoạch
như quy hoạch xây dựng, sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực, dẫn đến thiếu
thống nhất và gây khó khăn khi triển khai dự án. Bên cạnh đó, các quy hoạch được lập
đồng thời khiến cho tính đồng nhất chưa được đảm bảo, mối liên kết giữa các cấp quy
hoạch – từ trung ương đến địa phương lỏng lẻo. Một số đồ án quy hoạch còn hạn chế về
chất lượng, thiếu tầm nhìn dài hạn, chưa đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững. Ngoài ra,
những thay đổi về cơ cấu hành chính, như sáp nhập đơn vị hoặc bỏ cấp trung gian, cũng lOMoAR cPSD| 57874556
gây ra nhiều bất cập trong điều chỉnh quy hoạch, đặt ra yêu cầu làm rõ trách nhiệm và
thẩm quyền của các cấp chính quyền trong thời kỳ chuyển tiếp.
Tuyến đường Vành đai 4 với lộ giới rộng đi qua nhiều khu vực đã có quy hoạch
sử dụng đất và xây dựng hiện hữu. Ban đầu, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/tỉnh tại
các địa phương như Mê Linh, Hoài Đức, Thanh Oai (Hà Nội); Văn Giang, Khoái Châu
(Hưng Yên); Thuận Thành, Quế Võ (Bắc Ninh) chưa tính đến chi tiết lộ giới chính xác
của tuyến đường và các hạng mục phụ trợ. Nhiều khu vực dọc tuyến đã có quy hoạch
phân khu, quy hoạch chi tiết hoặc khu dân cư nông thôn, dẫn đến chồng lấn, mâu thuẫn trong triển khai.
3.3 Thiếu minh bạch và công khai thông tin quy hoạch
Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở nhiều địa phương chưa đăng tải
đầy đủ bản đồ và các tài liệu thuyết minh liên quan đến quy hoạch. Hầu như các địa
phương chỉ cung cấp kế hoạch sử dụng đất chứ ít cung cấp bản đồ quy hoạch cụ thể.
Những thông tin trong bản đồ không được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất, thưởng chỉ
có cán bộ địa chính ở địa phương là người nắm rõ thông tin này. Thông tin về bổ sung,
điều chỉnh quy hoạch cũng chưa được cập nhật đầy đủ khiến người dân gặp khó khăn
trong việc nắm bắt và theo dõi những thay đổi có thể ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống
và quyền lợi của họ. Việc tra cứu quy hoạch còn phụ thuộc nhiều vào cơ quan chức năng,
gây khó khăn cho người dân trong việc xác định quyền sử dụng đất, xin cấp phép xây
dựng hoặc chuyển nhượng tài sản. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi chính
đáng của người dân mà còn tạo điều kiện phát sinh tiêu cực, trục lợi từ thông tin quy hoạch.
Hằng năm, các dự án xây dựng được triển khai trên diện tích đất lớn thuộc quận
huyện và các khu vực lân cận, nhằm xây dựng các khu nhà ở, trung tâm thương mại,
công viên, hạ tầng giao thông cho thành phố Hà Nội. Tuy nhiên, quá trình triển khai dự
án thiếu minh bạch trong việc công bố thông tin quy hoạch và các điều chỉnh liên quan.
Cụ thể, nhiều người dân và doanh nghiệp không biết rõ kế hoạch đền bù, tái định cư và
các quy trình liên quan đến đất đai, khiến họ không thể nắm bắt kịp thời những thay đổi
trong quy hoạch ảnh hưởng đến quyền lợi của mình. Sự thiếu minh bạch này đã gây ra
các tranh chấp và khiếu kiện kéo dài, làm trì hoãn tiến độ thực hiện dự án và ảnh hưởng
đến đời sống người dân, cũng như gây lãng phí tài nguyên đất đai trong quá trình triển khai
Việc thiếu minh bạch và công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
và đang gây ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng. Trước hết, điều này khiến người dân và doanh
nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận thông tin chính xác để đưa ra quyết định về đầu
tư, xây dựng hoặc mua bán nhà đất, từ đó làm gia tăng nguy cơ mua phải đất nằm trong
khu vực quy hoạch, không thể sử dụng hoặc bị thu hồi sau này. Thực tế đã có nhiều
trường hợp người dân khiếu nại kéo dài do không được biết trước khu đất của mình nằm
trong diện quy hoạch treo hoặc quy hoạch dự án công cộng. Tình trạng này không chỉ
ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân mà còn làm mất niềm tin vào cơ
quan quản lý nhà nước. Bên cạnh đó, việc không công khai minh bạch còn tạo điều kiện lOMoAR cPSD| 57874556
cho tiêu cực, tham nhũng phát sinh, khi một số cá nhân lợi dụng thông tin quy hoạch
“nội bộ” để trục lợi. Đối với môi trường đầu tư, sự thiếu rõ ràng trong thông tin quy
hoạch làm tăng rủi ro cho các nhà đầu tư, khiến nhiều doanh nghiệp e ngại khi tiếp cận
thị trường bất động sản hoặc triển khai dự án tại các địa phương có tình trạng này, ảnh
hưởng không nhỏ đến sự phát triển kinh tế - xã hội.
3.4 Ví dụ thực tế và phân tích
Dự án đường vành đai 4, đi qua 14 huyện của các Hà Nội, Hưng Yên và Bắc
Ninh, được Thủ tướng Chính Phủ phê duyệt từ năm 2011 nhưng đã bị “treo” đến tận
2023 mới được khởi công xây dựng.
Trong thời gian quy hoạch treo kéo dài, hàng ngàn hộ dân tại các khu vực quy
hoạch không được phép xây dựng, sửa chữa nhà ở hay chuyển nhượng đất đai, khiến
chất lượng sống suy giảm, tài sản bị đóng băng, đất đai không phát huy được giá trị kinh
tế. Thực trạng này biến nơi đây thành những "vùng bị bỏ quên", kìm hãm cơ hội phát
triển của người dân và gây lãng phí tài nguyên đất đai cho nhà nước.
Nguyên nhân chính của sự chậm trễ này là do thiếu vốn, khó khăn trong huy
động vốn và thời gian giải phóng mặt bằng kéo dài.
Đường Vành Đai 4 có nguồn vốn đầu tư được xác định từ vốn ngân sách nhà
nước, vốn ODA, từ khai thác quỹ đất của các địa phương có tuyến đường đi qua. Đường
Vành Đai 4 này được tách thành dự án độc lập theo từng địa phương. UBND tỉnh, thành
phố lập dự án, huy động nguồn vốn để đầu tư. Tuy nhiên, khả năng huy động nguồn lực
của các địa phương có dự án đi qua khó khăn nên gây ra sự chậm trễ. Điều này phản ánh
một phần tình trạng thiếu sự phối hợp đồng bộ giữa các cấp địa phương và khu vực.
Đặc biệt, vấn đề giải phóng mặt bằng cũng khiến dự án bị kéo dài nhiều năm. lOMoAR cPSD| 57874556
Các huyện chưa chuẩn bị kịp nơi tái định cư, không rõ quy mô giải tỏa nên không
có phương án cụ thể. Nhiều khu dân cư, hộ dân chưa được di dời, nhà cửa vẫn chắn
ngang công trường thi công. Một số hộ chưa dời đi do không đồng ý với mức đền bù,
hoặc do giá đền bù chưa được phê duyệt ở một số địa phương làm phức tạp và kéo dài
quá trình thương lượng, bồi thường. Nguyên nhân của điều này được cho là thiếu kênh
tiếp cận và minh bạch trong công tác công khai quy hoạch khiến người dân không tiếp
nhận được các thông tin chính thống, gây hoang mang khi nhận thông báo thu hồi, cưỡng chế.
Đồng thời, Dự án đi qua nhiều tỉnh/thành phố (Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh) và
nhiều quận/huyện trong nội bộ Hà Nội. Sự phối hợp giữa các cấp, các ngành, các địa
phương trong công tác GPMB và triển khai thi công đôi khi chưa thực sự đồng bộ và
hiệu quả, dẫn đến tình trạng "địa phương này chờ địa phương kia".
Dự án bị “treo” nhiều năm không chỉ gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống
người dân mà còn làm giảm hiệu quả đầu tư công, gây lãng phí nguồn lực. Kết quả là
trong hơn 10 năm dự án bị “treo”, người dân trong vùng quy hoạch luôn sống trong tâm
lý hoang mang, không biết nhà mình có bị thu hồi hay không, đồng thời cũng khó khăn
trong việc sửa chữa, nâng cấp nhà ở. Thông tin mù mờ, tin đồn và đầu cơ đất lan rộng
tạo nên nhiều tiêu cực trong chuyển đổi quyền sử dụng đất: một số người bị lừa bán đất
với giá thấp vì sợ thu hồi, một số khác thì gom đất để chờ đền bù,...tạo nên cơn “sốt ảo”
cho thị trường Bất động sản
Từ 2023 đến nay dự án đang được triển khai, nhiều đoạn đường song hành đã
thành hình và đang thi công. Tuy nhiên, giải phóng mặt bằng vẫn là nút thắt lớn nhất,
gây chậm trễ tiến độ do vướng mắc về di dời dân cư, đền bù và hạ tầng. Các địa phương
đang nỗ lực tháo gỡ để đạt mục tiêu hoàn thành đường song hành vào cuối năm 2025 và
toàn bộ dự án vào năm 2027. III.
Một số kiến nghị
1. Thống nhất cơ sở dữ liệu quy hoạch toàn quốc
Cần thống nhất hệ thống cơ sở dữ liệu quy hoạch toàn quốc, xây dựng hệ thống
phần mềm quản lý quy hoạch dùng chung, kết nối giữa Bộ Nông nghiệp và Môi trường,
Bộ Xây dựng và các địa phương. Mọi quy hoạch mới phải được cập nhật vào hệ thống
này để tránh tình trạng “xé lẻ”, thiếu đồng bộ hoặc chồng chéo. Cơ quan thanh tra cần
kiểm soát nghiêm ngặt quy trình phê duyệt, đặc biệt với các dự án lớn, liên vùng.
2. Phát triển website tra cứu chi tiết
Website tra cứu quy hoạch phải thực sự chi tiết, hiển thị rõ: mục đích sử dụng
đất, thời gian quy hoạch, cơ quan phê duyệt và đường dây nóng tiếp nhận phản ánh.
Thông tin cần chi tiết đến từng thửa đất, từng năm, kèm bản đồ minh họa dễ hiểu, dễ sử dụng. lOMoAR cPSD| 57874556
3. Tăng cường công tác truyền thông
UBND cấp xã, phường cần niêm yết công khai bản đồ quy hoạch sử dụng đất và
cập nhật kịp thời khi có thay đổi. Các thông tin này phải được thông báo rộng rãi như
treo thông tin ở bảng tin dân cư, trụ sở UBND hoặc nhà văn hóa, giúp người dân tiếp
cận nhanh chóng, minh bạch.
4. Xử lý nghiêm cán bộ vi phạm, trục lợi từ thông tin quy hoạch
Thanh tra cấp tỉnh cần kiểm tra định kỳ và công khai kết quả trên website để
người dân giám sát. Cán bộ lợi dụng thông tin nội bộ để đầu cơ đất, thao túng thị trường
cần bị xử lý kỷ luật nghiêm khắc, hoặc chuyển hồ sơ điều tra nếu có dấu hiệu hình sự. lOMoAR cPSD| 57874556 Kết luận
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là trụ cột không thể thiếu trong quản lý tài nguyên đất
đai, bảo đảm tính chủ động, chiến lược và hiệu quả trong tổ chức sử dụng không gian lãnh thổ.
Thông qua việc cụ thể hóa các mục tiêu phát triển, quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò điều tiết
quan hệ giữa các ngành, các vùng và các cấp quản lý, tạo tiền đề cho sự phát triển kinh tế - xã hội hài hòa, bền vững.
Từ những phân tích trong bài tiểu luận, có thể thấy rằng mặc dù hành lang pháp lý ngày
càng hoàn thiện, song việc tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Việt Nam vẫn
còn tồn tại nhiều bất cập - điển hình là hiện tượng quy hoạch treo, chậm giải phóng mặt bằng,
thiếu đồng bộ trong phối hợp giữa các cấp ngành. Những yếu tố này không chỉ làm suy giảm
niềm tin của người dân mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả sử dụng đất và tiến trình phát triển quốc gia.
Để khắc phục thực trạng trên, cần đồng bộ hóa hệ thống quy hoạch với các chiến lược
phát triển khác; tăng cường năng lực cho đội ngũ làm quy hoạch; áp dụng công nghệ số trong
quản lý dữ liệu đất đai; đồng thời nâng cao tính minh bạch và trách nhiệm giải trình của các chủ
thể liên quan. Chỉ khi quy hoạch được xây dựng trên cơ sở khoa học, thực tiễn và được triển khai
nghiêm túc, chúng ta mới có thể sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai - nền tảng cốt lõi cho phát
triển bền vững đất nước.