Nghiên cứu về Giao đất, Cho thuê đất và Chuyển mục đích sử dụng đất| Môn Quản lý đất đaiTrường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân

lOMoAR cPSD| 57874556 MỤC LỤC
I. Tổng quan về giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ......... 2
1.1 Khái niệm .......................................................................................... 2
a. Giao đất ............................................................................................ 2
b. Cho thuê đất ..................................................................................... 2
c. Chuyển mục đích sử dụng đất .......................................................... 2
1.2 Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử 2
dụng đất ............................................................................................................. 2
1.3 Phân biệt ............................................................................................ 2
1.4 Cơ sở pháp lý .................................................................................... 4
a. Luật đất đai 2013 ............................................................................. 4
b. Các văn bản liên quan đến vấn đề từ 2013 đến nay (nghị định; thông
tư; văn bản dưới luật…) ....................................................................... 4
1.5 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích 5
sử dụng đất ........................................................................................................ 5
a. Thẩm quyền giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của
UBND cấp tỉnh ..................................................................................... 5
b. Thẩm quyền giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của
UBND cấp huyện .................................................................................. 6
c.Thẩm quyền giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của
UBND cấp xã ....................................................................................... 6
1.6 Quy trình, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử .. 6
dụng đất ............................................................................................................. 6
a. Thủ tục giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền
sử dụng đất ........................................................................................... 6
b. Thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu
giá7 ....................................................................................................... 7
c. Thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất ............................... 7
II. Nội dung giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ........ 7
2.1 Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử 7
dụng đất để thực hiện dự án đầu tư ................................................................ 7
2.2 Giao đất, cho thuê đất ...................................................................... 8
2.3 Chuyển mục đích sử dụng đất ....................................................... 12
III. Thực trạng giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất . 14
3.1 Thực trạng giao đất, cho thuê đất ................................................. 14
3.2 Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất ............................. 16
IV. Đánh giá ................................................................................................ 17 lOMoAR cPSD| 57874556
4.1 Ưu điểm ........................................................................................... 17
4.2 Nhược điểm ..................................................................................... 18
V. Đề xuất giải pháp ................................................................................... 18
5.1 Về phía chính phủ .......................................................................... 18
5.2 Về phía các Bộ, Ngành, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương ....................................................................................................... 19 lOMoAR cPSD| 57874556
I. Tổng quan về giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 1.1 Khái niệm a. Giao đất
Căn cứ tại khoản 7, Điều 3, Luật đất đai 2013: Giao đất hay giao quyền sử
dụng đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất
cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. b. Cho thuê đất
Căn cứ tại khoản 8, Điều 3, Luật đất đai 2013: Cho thuê đất hay cho thuê
quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
c. Chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ tại khoản 10, Điều 3, Luật đất đai 2013: Chuyển mục đích sử dụng
đất là hoạt động của người sử dụng đất nhằm thay đổi mục đích sử dụng hiện tại
của thửa đất đã đăng ký trước đó sang sử dụng theo mục đích khác phù hợp với
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.
1.2 Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Đây là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền ra quyết định về giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Căn cứ tại Điều 52, Luật đất đai năm 2013,
Nhà nước giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dựa vào
kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cũng như nhu cầu sử dụng đất của
người sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, cho thuê đất và
chuyển mục đích sử dụng đất.
Trên cơ sở những căn cứ này, tuỳ theo chủ thể sử dụng đất mà Uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện sẽ quyết định giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất. 1.3 Phân biệt Tiêu chí Giao đất Cho thuê đất
Nhà nước giao quyền sử dụng
Nhà nước cho thuê quyền sử
đất là việc Nhà nước ban hành
dụng là việc Nhà nước quyết
quyết định giao đất để trao
định trao quyền sử dụng đất cho
quyền sử dụng đất cho đối
đối tượng có nhu cầu sử dụng đất
Định nghĩa tượng có nhu cầu sử dụng đất. thông qua hợp đồng cho thuê
(khoản 7 Điều 3 Luật đất đai
quyền sử dụng đất. (khoản 8 2013)
Điều 3 Luật đất đai 2013). lOMoAR cPSD| 57874556
Hình thức Có hai hình thức: Có hai hình thức: sử dụng đất Giao đất không thu tiền
Thuê đất trả tiền hằng năm sử dụng đất và; và;
Giao đất có thu tiền sử
Thuê đất trả tiền một lần dụng đất.
cho cả thời gian thuê. Luật đất
Tùy theo từng trường hợp cụ
đai 2013 quy định cụ thể
thể mà Nhà nước lựa chọn
trường hợp thuê đất chung.
hình thức sử dụng đất phù
Người thuê đất được thỏa
hợp theo quy định tại Điều 54
thuận về hình thức trả tiền khi
và Điều 55 Luật Đất đai 2013.
thuê đất, trừ trường hợp thuộc
Khoản 2 Điều 2 Nghị định
46/2014/NĐ-CP thì thuê đất trả tiền hàng năm. -
Người sử dụng đất thông
- Thời hạn sử dụng đất khi Nhà qua hình thức thuê đất đều có quy
nước giao đất có hai hình thức là: định về thời hạn, không có hình •
Sử dụng đất ổn định lâu dài: thức sử dụng ổn định lâu dài.
Nhà nước giao đất sử dụng Thời hạn thuê đất theo từng
ổn định lâu dài cho người sử trường hợp được quy định tối đa Thời hạn sử
dụng vào các mục đích quy là 50 năm, 70 năm và 99 năm. dụng đất
định tại Điều 125 Luật Đất đai 2013. -
Thời gian thuê với trường •
Sử dụng đất có thời hạn. -
hợp thuê lâu nhất là 99 năm.
Trường hợp Nhà nước giao
đất được sử dụng lâu nhất là
sử dụng ổn định lâu dài.
Nhà nước quy định về hạn mức Không có quy định về hạn mức
giao đất nông nghiệp và hạn mức cho thuê đất. Diện tích đất cho giao đất ở:
thuê phụ thuộc vào hai yếu tố là: •
Tùy theo tình hình cụ thể
Nhu cầu sử dụng đất và;
của địa phương thì Ủy ban
Quỹ đất đáp ứng. Diện tích
nhân dân cấp tỉnh quy định Hạn mức
cụ thể cho thuê đất được ghi rõ
hạn mức cụ thể giao đất ở. sử dụng đất
trong Quyết định cho thuê đất • Hạn mức giao đất nông
hoặc hợp đồng cho thuê quyền sử
nghiệp quy định tại Điều dụng đất. 129 Luật đất đai 2013. lOMoAR cPSD| 57874556
Quyền của Người được giao đất được
Quyền và nghĩa vụ của người thuê
người sử chuyển quyền của mình lại cho đất phụ thuộc vào hình thức trả
dụng đất người khác thông qua các hình tiền.
thức: chuyển nhượng, tặng cho,
Trường hợp thuê đất trả
chuyển đổi, cho thuê, thế chấp,
tiền cho cả thời gian thuê:
góp vốn bằng quyền sử dụng đất
người thuê đất có các
(theo Điều 179 Luật đất đai
quyền của người sử dụng 2013).
đất như trường hợp Nhà nước giao đất.
Trường hợp thuê đất trả
tiền hàng năm: người sử
dụng đất chỉ được thực
hiện việc chuyển quyền
đối với tài sản trên đất.
Chỉ có trường hợp người
được Nhà nước cho thuê
đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công
nghiệp, làng nghề thì có
quyền cho thuê lại đất đã thuê. 1.4 Cơ sở pháp lý
a. Luật đất đai 2013
Căn cứ vào Chương 5. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
của Luật Đất đai 2013 và các điều luật khác của Luật này.
b. Các văn bản liên quan đến vấn đề từ 2013 đến nay (nghị định; thông
tư; văn bản dưới luật…)
Các nghị định, thông tư và văn bản hướng dẫn liên quan đến nội dung giao
đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất ở Việt Nam bao gồm:
Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về việc
giao đất và quản lý, sử dụng đất đai.
Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 9/5/2015 của Chính phủ quy định về đầu
tư theo hình thức đối tác công tư.
Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành Luật đầu tư công.
Nghị định 69/2018/NĐ-CP ngày 15/5/2018 của Chính phủ quy định về cho
thuê và quản lý đất đai.
Nghị định 45/2019/NĐ-CP ngày 26/4/2019 của Chính phủ về chuyển mục đích sử dụng đất. lOMoAR cPSD| 57874556
Thông tư số 16/2016/TT-BTNMT ngày 29/6/2016 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về việc
quản lý, sử dụng đất công.
Thông tư số 26/2016/TT-BXD ngày 26/10/2016 của Bộ Xây dựng về việc
quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây
dựng, được sửa đổi, bổ sung tại thông tư 04/2019/TT-BXD ngày 16/8/2019.
Thông tư số 30/2021/TT-BTNMT ngày 12/11/2021 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
quản lý sử dụng đất đối với đất quy hoạch.
Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT ngày 30/6/2021 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Các văn bản này sẽ được sử dụng làm cơ sở để hướng dẫn cho các tổ chức,
cá nhân trong quá trình thực hiện các hoạt động liên quan đến giao đất, cho thuê
đất và chuyển mục đích sử dụng đất.
1.5 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất được giao cho UBND cấp tỉnh và cấp tỉnh có hệ thống quản lý theo ngành
dọc xuống tới các địa phương cấp dưới.
Cơ quan quản lý đất đai ở trung ương tập trung vào nhiệm vụ kiểm soát việc
thực hiện thẩm quyền của cấp tỉnh thông qua hệ thống giám sát - đánh giá.
a. Thẩm quyền giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của UBND cấp tỉnh.
– UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất đối với các trường hợp sau: •
Giao đất đối với tổ chức; •
Giao đất đối với cơ sở tôn giáo; •
Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật đất đai 2013.
– Thẩm quyền cho thuê đất của UBND cấp tỉnh. •
Cho thuê đất đối với tổ chức. •
Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh
doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; sử dụng đất xây
dựng công trình sự nghiệp. •
Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Ví dụ: lOMoAR cPSD| 57874556
đại sứ quán, lãnh sự quán…
– UBND cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
b. Thẩm quyền giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của UBND cấp huyện.
– UBND cấp huyện có thẩm quyền giao đất đối với các trường hợp sau: •
Giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân. •
Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
– UBND cấp huyện có thẩm quyền cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
đối với hộ gia đình, cá nhân. Nếu cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại,
dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp nhận của UBND
cấp tỉnh trước khi quyết định.
c.Thẩm quyền giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của UBND cấp xã.
UBND xã chỉ có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng
vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn mà không có thẩm quyền giao đất,
chuyển mục đích sử dụng đất. Chuyển mục đích Cấp Giao đất Cho thuê đất sử dụng đất Tổ chức Tổ chức Tổ chức Cơ sở tôn giáo Người VN định cư ở
Người Việt Nam định cư nước ngoài DN có vốn đầu tư Tỉnh ở nước ngoài Doanh nghiệp có vốn nước ngoài đầu tư nước ngoài
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
Hộ gia đình, cá nhân, Hộ gia đình, cá nhân Hộ gia đình, cá
Huyện cộng đồng dân cư nhân Cho thuê quỹ đất công nông nghiệp sử dụng Xã vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn
1.6 Quy trình, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
a. Thủ tục giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 1: Lập phương án đấu giá. lOMoAR cPSD| 57874556
Bước 2: Tổ chức đấu giá.
Bước 3: Ra quyết định và công nhận kết quả trúng đấu giá. Bước
4: Người trúng đấu giá hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
b. Thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá
Bước 1: Nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất.
Bước 2: Ra quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất
Bước 3: Người được giao đất, cho thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính.
Bước 4: Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận; tổ chức giao đất trên thực địa và giao
Giấy chứng nhận cho người được giao đất, cho thuê đất, chỉ đạo cập
nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
c. Thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất
Bước 1: Nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
Bước 2: Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ;
xác minh, thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 4: Cơ quan tài nguyên và môi trường trình UBND có thẩm quyền ra
quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: chỉ đạo cập nhật,
chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
II. Nội dung giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
2.1 Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất để thực hiện dự án đầu tư
Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để
thực hiện dự án đầu tư, được quy định tại Điều 58 Luật Đất đai; Điều 14 Nghị định
số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một
số điều của Luật Đất đai.
a. Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều
58 của Luật Đất đai gồm: -
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán
kếthợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; -
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất
theoquy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; -
Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
b. Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến
độ của dự án đầu tư được quy định như sau: lOMoAR cPSD| 57874556 -
Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn
20%tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không
thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; -
Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín
dụng,chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
c. Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp
đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. Căn cứ vào: -
Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại
địaphương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường; -
Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả
xử lývi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và
Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.
2.2 Giao đất, cho thuê đất Hình thức Đối tượng Hạn mức Thời hạn Giao Giao
Hộ gia đình, cá nhân trực - không quá 50 năm, hết đất đất
tiếp sản xuất nông nghiệp, 03 héc ta cho mỗi thời hạn nếu có không
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy loại đất đối với nhu cầu lại
thu tiền sản, làm muối được giao đất tỉnh, thành phố giao tiếp 50 sử
nông nghiệp trong hạn mức trực thuộc trung năm dụng
quy định tại Điều 129 Luật ương thuộc khu đất vực Đông Nam Đất đai năm 2013 Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; - không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác. lOMoAR cPSD| 57874556
Người sử dụng đất rừng, đất Sử dụng ổn
xây dựng trụ sở cơ quan, đất định lâu dài
sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh; đất sử dụng
vào mục đích công cộng
không nhằm mục đích kinh
doanh; đất làm nghĩa trang,
nghĩa địa không thuộc các
trường hợp sau: Tổ chức
kinh tế, tổ chức sự nghiệp
công lập tự chủ tài chính, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài,
tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp được Nhà
nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
Tổ chức sự nghiệp công lập Sử dụng ổn
chưa tự chủ tài chính sử định lâu dài
dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp
Tổ chức sử dụng đất để xây Sử dụng ổn
dựng nhà ở phục vụ tái định định lâu dài
cư theo dự án của nhà nước
Cộng đồng dân cư sử dụng Do UBND tỉnh Sử dụng ổn
đất nông nghiệp, cơ sở tôn căn cứ vào chính định lâu dài
giáo sử dụng đất phi nông sách tôn giáo của nghiệp Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quyết định lOMoAR cPSD| 57874556 Giao
Hộ gia đình, cá nhân được Sử dụng ổn đất có giao đất ở định lâu dài
thu tiền Tổ chức kinh tế được giao Sử dụng ổn sử
đất để thực hiện dự án đầu định lâu dài dụng
tư xây dựng nhà ở để bán đất
hoặc để bán kết hợp cho thuê
Tổ chức kinh tế được giao Sử dụng ổn
đất thực hiện dự án đầu tư định lâu dài
hạ tầng nghĩa trang, nghĩa
địa để chuyển nhượng
quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng
Người Việt Nam định cư ở Sử dụng ổn
nước ngoài, doanh nghiệp định lâu dài
có vốn đầu tư nước ngoài
được giao đất để thực hiện
dự án đầu tư xây dựng nhà
ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê Cho Thuê
Hộ gia đình, cá nhân sử Không quá 50 thuê đất trả
dụng đất để sản xuất nông năm, hết thời đất tiền
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi hạn nếu có nhu thuê
trồng thủy sản, làm muối cầu lại giao đất
Hộ gia đình, cá nhân có nhu tiếp nhưng hàng
cầu tiếp tục sử dụng đất không quá 50 năm/
trả tiền nông nghiệp vượt hạn mức năm
một lần được giao quy định tại
cho cả Điều 129 của Luật này thời
Hộ gia đình, cá nhân sử gian
dụng đất thương mại, dịch thuê
vụ; đất sử dụng cho hoạt
động khoáng sản; đất sản
xuất vật liệu xây dựng, làm
đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp lOMoAR cPSD| 57874556
Hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh
Tổ chức kinh tế, người Việt được xem xét,
Nam định cư ở nước ngoài, quyết định trên
doanh nghiệp có vốn đầu tư cơ sở dự án
nước ngoài sử dụng đất để đầu tư hoặc
thực hiện dự án đầu tư sản đơn xin giao xuất nông nghiệp, lâm đất, thuê đất
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, nhưng không
làm muối; đất sản xuất, kinh quá 50 năm.
doanh phi nông nghiệp; đất
xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh
doanh; đất để thực hiện dự
án đầu tư nhà ở để cho thuê
Tổ chức kinh tế, tổ chức sự Không quá 70
nghiệp công lập tự chủ tài năm, hết thời
chính, người Việt Nam định hạn nếu có nhu cư ở nước ngoài, doanh cầu lại giao
nghiệp có vốn đầu tư nước tiếp nhưng
ngoài sử dụng đất xây dựng không quá 70 công trình sự nghiệp năm
Tổ chức nước ngoài có chức Không quá 99
năng ngoại giao sử dụng đất năm, hết thời
để xây dựng trụ sở làm việc hạn nếu có nhu cầu lại giao tiếp nhưng không quá 99 năm lOMoAR cPSD| 57874556 Thuê
Đơn vị vũ trang nhân dân sử Sử dụng ổn đất trả
dụng đất để sản xuất nông định lâu dài tiền
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi thuê
trồng thủy sản, làm muối đất
hoặc sản xuất nông nghiệp, hàng
lâm nghiệp nuôi trồng thủy năm
sản, làm muối kết hợp với
nhiệm vụ quốc phòng, an ninh
Tổ chức kinh tế, hộ gia Không quá 50
đình, cá nhân sử dụng đất năm
sông, ngòi, kênh rạch, suối Địa bàn khó
để nuôi trồng thủy sản theo khăn thời hạn
quy định tại Điểm b Khoản dài hơn nhưng
1 Điều 163 Luật Đất đai không quá 70
Người Việt Nam định cư ở năm
nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài sử
dụng đất sông, ngòi, kênh,
rạch, suối để thực hiện dự
án đầu tư nuôi trồng thủy
sản theo quy định tại Điểm c Khoản 1
Điều 163 Luật Đất đai
2.3 Chuyển mục đích sử dụng đất Hình thức Trường hợp
Thời hạn sử dụng đất sau khi chuyển
Chuyển mục Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu Thời hạn sử dụng ổn
đích phải xin năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy định lâu dài
phép cơ quan sản, đất làm muối. lOMoAR cPSD| 57874556
nhà nước có Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang Hộ gia đình, cá nhân thẩm quyền
đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm được tiếp tục sử dụng
(Điều 57 Luật muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình đất đó theo thời hạn đã
Đất đai 2013) thức ao, hồ, đầm. được giao, cho thuê. Khi hết thời hạn, nếu
có nhu cầu tiếp tục sử
dụng thì hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá 50 năm.
Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng Thời hạn sử dụng đất
hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục của loại đất sau khi
đích khác trong nhóm đất nông nghiệp. chuyển mục đích sử dụng
Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông Thời hạn sử dụng đất nghiệp của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng
Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất..
Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là Thời hạn sử dụng đất đất ở sang đất ở của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng
Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp,
đất sử dụng vào mục đích công cộng có
mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ sang đất thương mại,
dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ,
đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất
cơ sở sản xuất phi nông nghiệp Chuyển mục
Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất
Tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp khác lOMoAR cPSD| 57874556
đích sử dụng Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất đó theo thời hạn đã đất
không nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm giao, cho thuê phải xin phép cơ quan nhà
nước có thẩm Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất
quyền nhưng nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng phải đăng ký năm biến
động Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp (khoản 2 không phải là đất ở Điều 5 Thông tư
Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các 09/2021/TT-
loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh BTNMT)
phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản
xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp không phải là
đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất
phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
III. Thực trạng giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
3.1 Thực trạng giao đất, cho thuê đất
Nhiều địa phương còn diễn ra tình trạng giao đất trái thẩm quyền. Mặc dù
không có chức năng nhiệm vụ, tuy nhiên tổ trưởng tổ dân phố Đầu, thị trấn Hưng
Nhân, huyện Hưng Hà, tỉnh Thái Bình đã bán hoặc giao thầu nhiều lô đất trái thẩm quyền. lOMoAR cPSD| 57874556
Video 1. Giao đất trái thẩm quyền trên địa bàn tỉnh Thái Bình
Khoản 1 và khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai 2013 có quy định về những
trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất và những trường hợp không theo hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được triển khai thực hiện
nghiêm túc, phổ biến vẫn là giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định.
Đấu giá quyền sử dụng đất vẫn còn những khoảng trống pháp lý. Một trong
những vướng mắc được đề cập tới chính là đã xuất hiện tình trạng lợi dụng việc trả
giá trong các phiên đấu giá đất với mức giá vượt xa giá trị của thị trường hòng đẩy
giá đất các khu vực lân cận lên cao nhằm mục đích trục lợi cá nhân. Hoạt động đấu
giá quyền sử dụng đất gồm nhiều khâu, quy trình thuộc thẩm quyền quản lý nhà
nước của nhiều bộ, ngành, địa phương. Thời gian từ khi trúng đấu giá đất đến khi
hủy quyết định trúng đấu giá do người trúng đấu giá không nộp đủ tiền là khá dài
(180 ngày như ở Thủ Thiêm) là một sơ hở để các công ty tham gia đấu giá thực
hiện các ý đồ như thổi giá bất động sản để tăng giá trị cổ phiếu, cơ cấu lại khoản
nợ trong các ngân hàng, bán hàng tồn đọng...Trong khâu tổ chức thực hiện đấu giá
đất, một số địa phương đã xuất hiện hiện tượng “cò đấu giá”, “quân xanh - quân
đỏ”, để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá trước khi cuộc đấu giá diễn
ra và tình trạng “xã hội đen” đe dọa cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá phải xin rút hồ sơ.
Khi giao đất không qua đấu giá mà chủ yếu dựa trên khung giá do UBND
tỉnh ban hành, giá đất khi giao cho chủ đầu tư thấp hơn rất nhiều so với giá thị
trường gây thất thoát, lãng phí đất đai, làm lợi cho nhà đầu tư và một số người có
chức có quyền liên quan thông qua cơ chế “xin - cho”. Chính vì vậy, nhà nước thiệt
cả hai đầu, nhà đầu tư lợi cả hai đầu. Cơ chế “xin – cho” này tạo điều kiện cho
tham ô tham nhũng mà hàng loạt vụ án đang và sẽ xét xử liên quan đến đất đai,
dính đến nhiều cán bộ có chức, có quyền.
Giao đất thông qua chỉ định thầu: Thủ tục lựa chọn nhà thầu đơn giản, thời
gian thực hiện ngắn nên trong một số dự án việc chỉ định thầu đã phát huy được
hiệu quả. Tuy nhiên, thời gian qua đã xuất hiện không ít vụ việc mà theo cơ quan
chức năng đã có sự móc ngoặc, lợi dụng chỉ định thầu để trục lợi. Có những trường
hợp việc chỉ định thầu diễn ra dù không rơi vào các trường hợp chỉ định thầu theo
quy định tại Khoản 1 Điều 22 Luật Đấu thầu năm 2013. Ví dụ: Một số địa phương,
đơn vị thường trình xin Thủ tướng áp dụng cơ chế đặc biệt để được giao thầu thực
hiện dự án cấp bách theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 22 Luật Đấu thầu năm
2013 hoặc đề xuất xin áp dụng theo quy định tại Điều 26 Luật Đấu thầu, để tránh
phải đấu thầu. Bên cạnh đó, các trường hợp khi xin “cơ chế riêng” thì cố chứng
minh rằng dự án hết sức cấp bách nhưng sau đó lại ì ạch triển khai.
Trên thực tế hiện nay, các dự án đầu tư trên địa bàn ưu đãi đầu tư có hai loại
miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước cho cả thời lOMoAR cPSD| 57874556
hạn thuê và miễn tiền thuê đất. Việc áp dụng hình thức giao đất và cho thuê đất để
thực hiện các dự án đầu tư tại các địa bàn ưu đãi và đầu tư không thông qua việc
đấu giá quyền sử dụng đất được coi là một trong những quy định chưa rõ ràng và
thiếu chặt chẽ dẫn đến việc áp dụng pháp luật trên thực tế còn cần nghiên cứu, sửa
đổi và bổ sung cho phù hợp và rõ ràng giúp cơ quan nhà nước có thể quản lý đất
đai và tránh thất thoát tài sản của nhà nước.
3.2 Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Theo quy định, dựa trên nhu cầu của người dân đăng ký trong năm ở cấp
phường, xã, thị trấn thì UBND cấp thành phố, quận, huyện sẽ kiểm tra điều kiện
chuyển đổi bằng 2 tiêu chí:
+ Thửa đất có phù hợp với quy hoạch đất ở; +
Nhu cầu sử dụng thực tế của người dân.
Từ đó trình danh sách lên tỉnh để được phê duyệt vào cuối năm. Danh sách
được phê duyệt sẽ được công bố công khai và chuyển về các cấp để hướng dẫn
người dân làm thủ tục chuyển đổi mục đích đất ở.
Bất cập chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Theo một thông báo đăng ký kế hoạch sử dụng đất, người dân có 4 ngày để
làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất, tính cả thời gian nhận được thông
báo. Thế nhưng, trong các loại giấy tờ cần phải có trích lục bản đồ địa chính của
thửa đất - loại giấy tờ người dân phải lên cấp quận, huyện, tỉnh hay thành phố thì
không phải ai cũng làm kịp.
Làm kịp được hồ sơ đã khó nhưng nộp được rồi để biết kết quả hồ sơ có đủ
điều kiện để trình lên cấp tỉnh còn khó hơn. Việc thiếu minh bạch ở các cấp phường,
xã, quận, huyện khi không thông báo các trường hợp đủ hay không đủ điều kiện
có thể dẫn tới tình trạng hồ sơ của công dân không được đưa vào danh sách cấp
tỉnh để xin phê duyệt.
Chỉ tiêu phân bổ đất ở hàng năm đối với hộ gia đình, cá nhân sẽ dựa vào nhu
cầu đăng ký của người dân đủ điều kiện của năm trước đó. Tuy nhiên, chỉ tiêu này
có phản ánh đúng thực tế nhu cầu của người dân hay không đó là vấn đề đặt ra khi
việc niêm yết kế hoạch sử dụng đất ở cấp huyện để người dân nắm bắt vẫn còn rất hạn chế.
Cung cấp thông tin, xử lý hồ sơ, thông báo kết quả, chỉ khi các quy trình này
được thực hiện và giám sát công khai thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng cho hộ
gia đình, cá nhân mới thực sự khách quan và hiệu quả. Từ đó mới giảm thiểu những
tiêu cực có thể xảy ra do việc giữ thông tin để gây khó dễ cho người dân. lOMoAR cPSD| 57874556
Video 2 . Khó khăn chuyển đổi mục đích sử dụng đất IV. Đánh giá 4.1 Ưu điểm -
Thông qua các quy định về giao đất, cho thuê đất, hệ thống pháp luật
vềđất đai đã góp phần phân bổ hợp lý quỹ đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế
xã hội, quốc phòng, an ninh. Việc chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất về cơ bản phù
hợp với chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Quỹ đất nông nghiệp đã đáp ứng yêu cầu đảm
bảo an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ và phát triển rừng. Quỹ đất dành cho công
nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển đô thị được mở rộng, từng
bước đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và nhu
cầu đô thị hóa. Diện tích đất chưa sử dụng cơ bản đã được đưa vào sử dụng. -
Quy định rõ tiêu chí, điều kiện giao đất, cho thuê đất: Thể chế hóa
Nghịquyết số 18-NQ/TW, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Quy định cụ thể các
trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất -
Tạo hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ, khả thi cho việc khai
thácnguồn lực, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả đất đai, phát triển các công trình
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở đô thị; tạo điều kiện cho đất đai tham gia
vào thị trường bất động sản; tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách, đóng góp tích
cực cho việc phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước. -
Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
đãđược thực hiện theo đúng quy định; đã từng bước khắc phục tình trạng giao đất,
cho thuê đất trái thẩm quyền, không đúng đối tượng. Đất được giao, cho thuê, được
chuyển mục đích về cơ bản là phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được
xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động và bảo đảm quốc phòng - an ninh. lOMoAR cPSD| 57874556 4.2 Nhược điểm -
Bên cạnh những kết quả đạt được, việc thi hành các quy định pháp
luậtvề giao đất, cho thuê đất vẫn còn một số hạn chế nhất định như: việc chấp hành
kỷ luật, kỷ cương trong quản lý, sử dụng đất chưa nghiêm; tình trạng sử dụng đất
sai mục đích, lãng phí, kém hiệu quả còn xảy ra ở nhiều nơi; chính sách, pháp luật,
việc phân công, phân cấp trong quản lý đất đai còn bất cập; năng lực quản lý, tổ
chức bộ máy, cơ sở vật chất của ngành quản lý đất đai chưa tương xứng với nhiệm
vụ được giao; công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, giải quyết khiếu nại, tố
cáo chưa đáp ứng được yêu cầu… -
Công tác quản lý và sử dụng đất còn tồn tại, hạn chế một số mặt,
trongđó, việc tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là đồng bào dân tộc
thiểu số thông qua giao đất, cho thuê đất còn bất cập. -
Pháp luật đất đai chỉ quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất đối
vớitrường hợp giao đất, cho thuê đất chứ chưa quy định chặt chẽ, bắt buộc phải
đấu giá đối với đất do doanh nghiệp đang quản lý, sử dụng khi chuyển mục đích
sử dụng đất, đồng thời quy định về đối tượng được giao đất, cho thuê đất không
qua đấu giá còn khá rộng, chưa cụ thể.
V. Đề xuất giải pháp
5.1 Về phía chính phủ
Để khắc phục tình trạng hiểu và áp dụng pháp luật khác nhau giữa các địa
phương và tránh tình trạng lợi dụng chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trái
quy định, gây thất thoát ngân sách nhà nước và tạo khe hở để tham nhũng, lãng
phí, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần quy định cụ thể và rõ ràng hơn đối
với các hình thức giao, cho thuê cũng như đấu giá quyền sử dụng đất như sau:
Thứ nhất, chỉ áp dụng hình thức không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
đối với các dự án đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, thuê đất trong thời hạn thực hiện dự án.
Thứ hai, đối với các dự án đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
có thời hạn thực hiện tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, thì nên
thực hiện hình thức giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất,
nhằm tránh việc lợi dụng kẽ hở pháp luật để giao đất, cho thuê đất cho “sân sau”,
tạo lợi ích nhóm, gây thất thoát tài sản của Nhà nước.
Thứ ba, đối với vấn đề về xác định giá đất, về nguyên tắc, giá đất phải phù
hợp với giá thị trường, giá trúng đấu giá, phải tính toán đầy đủ các yếu tố tác động
đến giá đất của dự án. Đồng thời, phải có chế tài xử phạt các tổ chức, cá nhân vi
phạm trong định giá đất.
Qua đó, việc sửa đổi và bổ sung Luật Đất đai năm 2013 cần phải nghiên cứu,
quy định rõ ràng về hình thức giao đất thuê đất đối với các dự án đầu tư trên địa lOMoAR cPSD| 57874556
bàn ưu đãi đầu tư để vừa có thể thu hút các nhà đầu tư cũng như hạn chế tình trạng
thất thoát kinh phí cho nhà nước.
5.2 Về phía các Bộ, Ngành, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
Thứ nhất: Hoàn thiện trình tự, thủ tục xin thuê đất Các cơ quan chức năng cần
rà soát trình tự, thủ tục xin thuê đất để lược bỏ các thủ tục, giấy tờ không cần thiết
theo thẩm quyền nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các tổ chức tiếp cận đất đai.
Bên cạnh hình thức nộp hồ sơ xin thuê đất trực tiếp, cần sớm áp dụng cả hình thức
nộp hồ sơ xin thuê đất và nhận kết quả trực tuyến, cũng như thực hiện nghĩa vụ tài
chính trực tiếp hoặc trực tuyến với sự hỗ trợ của mạng internet. Điều này sẽ giảm
bớt thời gian, công sức cho các tổ chức khi làm các thủ tục thuê đất.
Thứ hai: Tăng cường quản lý đất đai sau giao đất và cho thuê đất. Tăng
cường thanh tra, kiểm tra quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, tránh sử dụng đất lãng phí, sai mục đích. Thông báo cho các tổ
chức có diện tích cho thuê, cho thuê lại trái phép cần đưa các diện tích đã cho thuê,
cho thuê lại trái phép về sử dụng đúng đối tượng, hoặc thực hiện công tác cho thuê
lại đúng với pháp luật. Đối với các tổ chức kinh tế không chấp hành cần kiên quyết
thu hồi nhằm tạo quỹ đất cho dự trữ phát triển hoặc giao cho các tổ chức, cá nhân
khác có nhu cầu sử dụng. Xử phạt nghiêm các trường hợp cố tình vi phạm pháp luật đất đai.
Thứ ba: Tăng cường nhân lực và kinh phí thực hiện giao đất, cho thuê đất.
Để giải quyết lượng công việc ngày càng tăng, kiến nghị các cấp bổ sung biên chế
hoặc cho phép tuyển hợp đồng nhân lực thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất
hoặc luân chuyển công chức từ nơi có ít việc đến nơi có nhiều việc để thực hiện
đảm bảo tiến độ đề ra. Bên cạnh đó, cũng cần tạo điều kiện cho công chức cập nhật
các quy định mới về quản lý đất đai, trong đó có các quy định liên quan đến giao
đất, cho thuê đất và nâng cao trình độ ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý
đất đai đáp ứng yêu cầu của thời đại Công nghệ 4.0. Song song với đó cũng cần có
nâng mức hỗ trợ hợp lý cho công chức thực hiện nhiệm vụ ngoài giờ hành chính
hoặc áp dụng chính sách khoán công việc với tiền công phù hợp để công chức tập
trung sức hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao.
Thứ tư: Đẩy mạnh tuyên truyền, giáo dục pháp luật đất đai. Để các đối tượng
xin giao đất, thuê đất hiểu biết hơn và chấp hành tốt các quy định của pháp luật đất
đai trong quá trình thực hiện các thủ tục xin giao đất, thuê đất và sau khi được giao
đất, thuê đất, cần tăng cường tuyên truyền qua các phương tiện thông tin truyền
thông đại chúng về các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi tham gia đấu
giá quyền sử dụng đất hay khi được giao đất, cho thuê đất để chấp hành và giám
sát việc bảo đảm thực hiện quyền và lợi ích hợp pháp của mình.