Cập nhật thủ tục đăng ký đất đai theo Luật Đất đai 2024 | Môn Luật đất đai - Học viện Tư pháp

lOMoAR cPSD| 59452058
Từ 01/8/2024, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu có gì
khác so với Luật Đất đai cũ
Luật sư giỏi về nhà đất – Luật sư Phan Minh Hoàng và cộng sự chia sẻ, cập nhật
những quy định pháp luật mới nhất theo Luật Đất đai 2024 về trình tự, thủ tục đăng ký
đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu, đồng thời chỉ ra sự tiến bộ trong quy định mới
so với những quy định cũ của Luật Đất đai 2013 về những thủ tục nêu trên.
Hiện nay, hoạt động trên thị trường bất động sản diễn ra vô cùng sôi động, kèm
theo đó là sự thay đổi chóng mặt của giá đất và những quy định pháp luật mới về đất
đai. Do đó, người dân đổ xô nhau đi thực hiện các thủ tục nhà đất để làm cơ sở bảo vệ
tốt hơn các quyền của người sử dụng đất, hạn chế tối thiểu rủi ro. Trong số đó, đăng ký
đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là một trong những thủ tục nhận được nhiều sự
quan tâm, tuy nhiên đông đảo người dân lại thiếu kiến thức trong lĩnh vực này dẫn đến
tốn kém nhiều thời gian, tiền bạc và gây ra tâm lý phiền hà cho mọi người. Trong bài
viết này, Hoàng Thịnh Luật sẽ chia sẻ, cập nhật những quy định mới nhất về thủ tục
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.
1/ Quy định chi tiết việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất
Hiện nay, Luật Đất đai (LĐĐ) 2024 đã thay đổi cách gọi chứng thư pháp lý xác
nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản, cụ thể là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” theo khoản 21 Điều 3 LĐĐ 2024 thay vì
những cách gọi dài dòng, không bao quát như trước đây. Do đó, “thủ tục đăng ký đất
đai, tài sản gắn liền với đất” là tên gọi được cập nhật đúng nhất, bỏ từ “nhà ở” theo như
LĐĐ 2013, nguyên do là nhà ở cũng là một loại tài sản do đó khi quy định như vậy giúp
thể hiện sự súc tích, đồng thời vẫn đảm bảo đúng, đủ nội dung.
Thứ nhất, về chủ thể đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất
Khoản 4 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 (Nghị định 101)
quy định những chủ thể có thể trực tiếp thực việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với
đất hoặc thực hiện việc đăng ký thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật, là:
- Người sử dụng đất;
- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Người được giao đất để quản lý;
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Quy định mới đã bổ sung thêm trường hợp chủ thể được đăng ký là Người nhận
chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà khoản 1 Điều
95 LĐĐ 2013 còn thiết xót khi bỏ qua chủ thể quan trọng cần được cho phép để thực
hiện quyền đối với đất mình nhận chuyển nhượng hợp pháp.
Thứ hai, về hình thức đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất
Quy định pháp luật hiện hành có 02 hình thức đăng ký đất đai, tài sản gắn liền
với đất tại khoản 3 Điều 18 Nghị Định 101, cụ thể:
- Đăng ký trên giấy. Hình thức này khá thông dụng, các quy định tại Nghị định lOMoAR cPSD| 59452058
101 ở mục 3, mục 4 Chương III về trình tự, thủ tục, hồ sơ đăng ký đều thực hiện thông
qua hình thức này. Tuy nhiên, hình thức thứ hai có phần đặc biệt hơn, được quy định
thành một mục riêng biệt, đó là:
- Đăng ký bằng phương tiện điện tử. Phương thức này đòi hỏi người dân phải
nhập thông tin vào Đơn điện tử trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ
công cấp tỉnh, sau đó sẽ được hệ thống tiếp nhận và có cơ quan tiến hành giải quyết theo
những yêu cầu của người đăng ký.
Đây là hình thức áp dụng công nghệ thông tin vào quản lý đất đai góp phần thực
hiện thủ tục pháp lý nhanh chóng, hiệu quả. Mặc khác, người dân còn gặp nhiều khó
khăn khi thực hiện và sẽ có một vài hạn chế từ hệ thống dữ liệu thông tin này.
Tuy nhiên, quy định này đã được đặt ra ở LĐĐ cũ nhưng vẫn kế thừa đến nay,
cho thấy việc áp dụng bằng phương tiện điện tử đã diễn ra hiệu quả, giải quyết được
nhiều vấn đề về đăng ký đất đai.
Thứ ba, về thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất
Thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định mới tiến bộ hơn
vì thời gian rút gọn, giải quyết nhanh chóng hồ sơ yêu cầu giải quyết của người dân, cụ
thể như sau: “Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 20 ngày
làm việc” theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 101. Đồng thời khoản 11 Điều này bổ sung
về thời gian trả kết quả: “Cơ quan giải quyết thủ tục hành chính quy định tại Nghị định
này chịu trách nhiệm giải quyết không quá thời gian quy định do cơ quan mình thực hiện”.
LĐĐ 2013 từng quy định: Sau khi cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận yêu cầu đăng
ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trong vòng 03 ngày
làm việc phải trả kết quả giải quyết. Nếu hồ sơ chưa đáp ứng điều kiện thì yêu cầu cung
cấp, bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ các điều kiện thì sau 30 ngày, cơ quan phải trả kết quả
giải quyết thủ tục hành chính và trả kết quả trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày có kết quả
tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/204.
Quy định này rất cụ thể tuy nhiên hồ sơ ứ đọng nhiều vì điều kiện “Nếu hồ sơ
chưa đáp ứng điều kiện thì yêu cầu cung cấp, bổ sung”. Vì không có thời hạn yêu cầu
cung cấp, bổ sung nên thời gian giải quyết hồ sơ lâu.
Tiếp thu điều đó, quy định pháp luật hiện nay đã thể hiện linh hoạt hơn và giảm
thời gian giải quyết để dứt điểm những vấn đề còn hạn chế ở luật cũ.
2/ Thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu
Khoản 1 và khoản 3 Điều 21 Nghị định 101 quy định về Cơ quan tiếp nhận hồ sơ
và trả kết quả đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu, gồm:
- Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
- Văn phòng đăng ký đất đai;
Nếu chủ thể là cá nhân, cộng đồng dân cư thì nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa của
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Nếu chủ thể là các tổ chức: trong nước, nước ngoài có chức
năng ngoại giao, tôn giáo, tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, lOMoAR cPSD| 59452058
tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì được lựa chọn nơi nộp hồ sơ tại Bộ phận
một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai đều được.
Từ quy định trên, có thể thấy quy định pháp luật mới rất tiến bộ vì đã thay đổi
thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ theo hướng cập nhật tình hình thực tế, bổ sung cụ thể, rõ
ràng cơ quan nào có thẩm quyền nhằm giải quyết nhu cầu đăng ký đất đai của người
dân. Vì LĐĐ 2013 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện có thẩm quyền đăng
ký đất đai theo Phần 1 Danh mục B.I.9 Quyết định số 3873/QĐ-BTNMT ngày
15/12/2023, mà không nêu bộ phận cụ thể nào có thẩm quyền sẽ làm tiến trình giải quyết
chậm hơn và khó giải quyết nếu có tranh chấp phát sinh.
3/ Hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất
Trước đây, LĐĐ 2013 quy định hồ sơ cần chuẩn bị theo khoản 1 Điều 8 Thông
tư số 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 19 Điều 7 Thông tư số
33/2017/TT-BTNMT và khoản 7 Điều 2 Thông tư số 09/2021/TT, bao gồm: -
Đơn đăng ký (Mẫu số 04a/ĐK); -
Các loại giấy từ chứng nhận quyền sử dụng đất; -
Các loại giấy từ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; -
Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có); -
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến miễn, giảm (nếu có).
Nay, Nghị định 101 quy định bổ sung cụ thể thêm nhiều giấy tờ, văn bản hơn tại
khoản 1 Điều 28 Nghị định 101, như sau: -
Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK; -
Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc các giấy tờ liên quan
tới việcđược miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất; -
Trích đo bản đồ địa chính (nếu có); -
Giấy ủy quyền (nếu ủy quyền cho người khác nộp Sổ đỏ),…
Ngoài những loại giấy tờ chính trên thì tùy thuộc vào nhu cầu mà người dân cần
chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo từng trường hợp. Cụ thể, trường hợp thừa kế quyền
sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận: Giấy tờ về việc được nhận thừa kế quyền
sử dụng đất. Trường hợp là đất giao không đúng thẩm quyền: Giấy tờ về giao đất không
đúng thẩm quyền hoặc chứng minh việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở,
công trình gắn liền với đất. Trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:
Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính. Trường hợp có đăng ký quyền sử
dụng đất với thửa đất liền kề: Hợp đồng/Văn bản thỏa thuận/Quyết định của Tòa án về
việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện được vị trí, kích thức
của thửa đất liền kề.
4/ Thủ tục thực hiện đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất
Điều 31 Nghị định 101 quy định trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền
với đất lần đầu, như sau:
Bước 1. Nộp hồ sơ lOMoAR cPSD| 59452058
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3. Xác nhận hiện trạng đất
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Uỷ ban nhân dân xã thực hiện xác nhận hiện trạng của
đất có hay không có nhà ở/công trình xây dựng và đất có đang bị tranh chấp hoặc vướng quy hoạch hay không?
Ngoài xác nhận hiện trạng mảnh đất, Uỷ ban nhân dân xã còn xác nhận các giấy
tờ pháp lý liên quan tuy theo từng trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 33 Nghị định 101.
Bước 4. Đo đạc, xác minh bản trích đo địa chính
- Trích lục bản đồ địa chính đối với nơi đã có bản đồ địa chính;
- Trường hợp chưa có bản đồ địa chính: Văn phòng đăng ký đất đai thực
hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra lại bản trích đo địa chính do người sử
dụng đất nộp. Thời gian thực hiện không quá 5 ngày làm việc. Chi phí đo đạc do
người sử dụng đất chi trả. Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác
minh thực địa (nếu cần thiết) sau đó tiến hành xác nhận đủ hay không đủ điều kiện
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký.
Bước 5. Người nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính
Các loại lệ phí phải nộp: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có),
lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có). Trường hợp được miễn, giảm một trong
những khoản lệ phí trên thì cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh được miễn, giảm nghĩa vụ
tài chính đó. Khi nộp tiền xong thì phải giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực
hiện nghĩa vụ tài chính và mang theo để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.
Lưu ý, chỉ được nhận sổ đỏ khi đã nộp xong các khoản lệ phí, trừ trường hợp ghi
nợ tiền sử dụng đất.
Bước 6. Trả kết quả và nhận lại Giấy chứng nhận
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 20 ngày làm việc;
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu
là không quá 3 ngày làm việc.
*Bài viết tham khảo: Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu từ 01/8/2024
Nếu bạn cần tư vấn thêm về hồ sơ, thủ tục đăng ký đất đai lần đầu hoặc
muốn hiểu rõ hơn về quy định pháp luật liên quan đến đất đai, cũng như hỗ trợ
bạn thực hiện các thủ tục pháp lý để đăng ký đất đai và bảo vệ quyền lợi của bạn
khi xảy ra tranh chấp, hãy liên hệ với Hoàng Thịnh Luật - Đồng hành cùng bạn
trong mọi vấn đề pháp lý. Công ty Luật TNHH MTV Hoàng Thịnh Luật với đội
ngũ Luật sư giỏi, chuyên nghiệp, uy tín, tận tâm, trách nhiệm, chi phí dịch vụ thấp,
hiệu quả cao, đảm bảo xử lý chuyên nghiệp, tuân thủ đúng quy định pháp luật, bảo
vệ tốt nhất quyền lợi của khách hàng, giảm thiểu rủi ro pháp lý, tiết kiệm và tránh
phát sinh nhiều chi phí không đáng có. lOMoAR cPSD| 59452058
Mọi vướng mắc hoặc cần sự hỗ trợ bạn có thể liên hệ tới CÔNG TY LUẬT
TNHH MTV HOÀNG THỊNH LUẬT để được tư vấn pháp luật miễn phí, thực hiện
các dịch vụ pháp lý với chi phí thấp, hợp lý:
- Hotline: 0913.849.072 (LS. Phan Minh Hoàng)
- Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ: 284/61 Lý Thường Kiệt, phường 14, quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh
- Liên hệ qua email: hoangthinhluatcompany.info@gmail.com
- Zalo: 0913849072 – Luật sư Phan Minh Hoàng - Website: https://hoangthinhluat.com .