Câu 1: Ngày nay hợp đồng chuyển nhượng đất đang bị nhầm lẫn với hợp
đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất thì có cách hay phương pháp nào để tránh rủi ro? Trả lời:
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hai hình
thức chuyển quyền sử dụng đất. Trong đó, chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là
việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất
cho người khác tuân thủ theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai.
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc các bên chuyển giao đất và chuyển giao
quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định trong Bộ luật dân
sự và pháp luật về đất đai.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng chuyển giao đất và
quyền sử đất cho người được chuyển nhượng, còn người được chuyển nhượng trả
tiền cho người chuyển nhượng.
=> Từ đó, ta thấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển đổi quyền sử dụng
đất đều có một số điểm tương đồng và hay bị nhẫm lẫn với nhau vậy phương pháp
để có trách sự nhầm lẫn nay là như sau:
+ Thứ nhất, sửa đổi BLDS năm 2015 theo hướng bổ sung quy định đối với từng
loại hợp đồng về quyền sử dụng đất, bao gồm “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
- Pháp luật hiện hành thiếu quy định cụ thể về “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
- Quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Điều 500 BLDS năm 2015
mới chỉ mang tính chất liệt kê các quan hệchuyển quyền sử dụng đất theo
pháp luật đất đai hiện hành, chưa nêu được những đặctrưng pháp lý của từng
hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Về mặt thực tiễn, việc thiếu vắng quy
định cụ thể về “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” có thể làm người áp
dụng luật bị nhầm lẫn.
Ví dụ, nhầm lẫn giữa hợp đồng chuyển nhượng với chuyển quyền sử dụng đất, hay
như không phân biệt được sự khác nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng với hợp
đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất. Thêm vào đó, về mặt kỹ thuật xây dựng văn
bản pháp luật, các khái niệm (thuật ngữ) phải được hiểu theo một nghĩa, nhằm
tránh tình trạng áp dụng không thống nhất pháp luật. Yêu cầu này được thể hiện rõ
trong Điều 5 Luật Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật năm 2015: “Ngôn
ngữ sử dụng trong văn bản phải chính xác, phổ thông, cách diễn đạt phải đơn giản,
dễ hiểu. Đối với thuật ngữ chuyên môn cần xác định rõ nội dung, thì phải được
định nghĩa trong văn bản”.
+ Thứ hai: Ta phải hiểu rõ được bản chất để phân biệt được chuyển đổi quyền sử
dụng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tránh gây nhẫm lẫn trong các hợp
đồng về việc chuyển đổi.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bán quyền sử dụng đất của mình cho
người khác để lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng của mảnh đất đó;
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử
dụng đất nhưng thỏa thuận với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác nhằm
hoán đổi đất cho nhau để sử dụng.
+ Thứ ba, là hiểu được quan hệ giữa các bên giao dịch khi tham gia giao dịch
- Với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên trong giao dịch có mối quan
hệ mua bán quyền sử dụng đất;
- Với chuyển đổi quyền sử dụng đất, các bên trong giao dịch có quan hệ hoán đổi cho nhau.
Thứ tư, sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 theo hướng sau:
- Xác định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên trong tranh chấp đất đai để tránh
làm cản trở quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc quy định cụ thể này sẽ
giúp giải quyết tình trạng khó khăn trong việc xác định như thế nào là “đất không
có tranh chấp” và không ảnh hưởng rất lớn đến quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của người có quyền sử dụng đất.
- Quy định cụ thể điều kiện đối với từng phương thức chuyển quyền sử dụng đất.
Việc tách riêng các điều kiện đối với từng phương thức chuyển quyền sử dụng đất
khỏi các quy định về quyền và nghĩa vụ chung sẽ đảm bảo thuận tiện cho bên
chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng xác định nội dung của hợp đồng.
Câu 2: Mục đích chuyển nhượng có bắt buộc ghi trong hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất hay không? Trả lời:
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này
sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo Điều 167 Luật đất đai 2013 thì: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp,
góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Như vậy người sử dụng đất có quyền định đoạt quyền sử dụng đất bằng việc chuyển nhượng.
Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên
nhận chuyển nhượng. Còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển
nhượng theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có các nội dung chính sau đây:
- Thông tin của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng: Họ tên, số
CMND, địa chỉ liên lạc;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Thông tin loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất
(ghi theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);
- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của
bên nhận chuyển nhượng; - Giá chuyển nhượng;
- Phương thức, thời hạn thanh toán;
- Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng (nếu có);
- Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất (hiện có cầm cố, thế chấp ở
đâu không? Nếu có thì cách giải quyết thế nào?...);
- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng;
- Hiệu lực của hợp đồng.
Như vậy, không có quy định nào bắt buộc trong nội dung hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất phải có ghi mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì.
Do đó mà trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không nhất thiết phải ghi mục đích .
Câu 3. Chuyển nhượng 1 phần nhà đất có khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trả lời:
Nhìn chung thì chuyển nhượng 1 phần đất cũng giống chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Tuy nhiên có khác biệt tại thủ tục chuyển nhượng một phần diện tích
thửa đất vì có thêm giai đoạn
- Phải thực hiện thủ tục tách thửa trước khi chuyển nhượng
Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trường hợp thực hiện quyền
chuyển nhượng với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng
đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển
nhượng trước khi chuyển nhượng cho người khác.
- Chuẩn bị hồ sơ tách thửa: Theo khoản 11 Điều 9 hồ sơ đề nghị tách Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thửa đất như sau:
+ Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu 11/ĐK;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Trình tự thực hiện thủ tục tách thửa:
Bước 1. Nộp hồ sơ
Địa điểm nộp hồ sơ tách thửa:
- Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc
Phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết
quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
- Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ
ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 3. Xử lý yêu cầu tách thửa
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện:
- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với
thửa đất mới tách, hợp thửa;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp
nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thời gian giải quyết: theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời gian
thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày. Tình huống:
Năm 2014, bà Phạm Thụy Thùy A ( con gái của vợ chồng bà D và ông E ) chưa
có gia đình riêng, vợ chồng bà Phan Thị D, ông Phạm E quyết định mua cho con
gái một thửa đất. Khi biết vợ chồng ông Nguyễn B, bà Lê Thị C ở xã Y là người có
quan hệ làm ăn với mình có bán một miếng đất tọa lạc tại đường vào cảng Y thuộc
thôn X, xã Y, huyện U (nay là thôn L, xã Y, huyện Z), vợ chồng bà D và ông E hỏi
mua thì vợ chồng ông B bà C nói giá bán là 30.000.000 đồng. Vợ chồng ông D
đồng ý mua miếng đất của vợ chồng ông B và bà C Vào ngày 16/8/20014 , vợ
chồng ông B bà C đến nhà ông E, bà D để làm hợp đồng chuyển nhượng đất. Hợp
đồng sang nhượng đất ngày 16/8/2014 chỉ là giấy viết tay do ông Phạm E viết,
không có xác nhận của chính quyền địa phương. Nội dung thỏa thuận cụ thể việc
vợ chồng ông B bà C có lô đất tại đường vào cảng Y đồng ý sang nhượng lại một
phần cho cháu Phạm Thụy Thùy A với tổng diện tích chiều ngang mặt đường 14
m, chiều dài sâu bên trong 30m, diện tích là 420m2 với số tiền 30.000.000 đồng
Vợ chồng ông B bà C đều ký tên vào hợp đồng, các bên giao nhận đủ số tiền tại
nhà bà D ông E. Vì là mua cho A và để thuận lợi trong việc xin cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) nên vợ chồng bà D ông E nói A ký tên trong
giấy sang nhượng và chứng kiến việc giao tiền cho vợ chồng ông B bà C (Nguồn
gốc thửa đất ông E bà D nhận chuyển nhượng là của ông Nguyễn Văn T1 khai
hoang, sau đó cho các con ông T1 là ông Nguyễn Văn H2, Nguyễn Văn K1,
Nguyễn Văn B1. Những người này thiếu nợ nên cấn trừ đất cho vợ chồng ông B bà
C ) . ông E và bà D trồng trụ gỗ trên đất trong lúc trồng thì ông E ngã bệnh và được
A và D đưa đi chữa trị lợi dụng tình trạng này vợ chồng ông B đã tự ý lấy lại đất
cho con rễ là Lê Bình F để ông F làm giả giấy tờ chuyển nhượng đất ngày
05/9/2014 với ông Nguyễn Văn T1 và được UBND huyện U cấp GCNQSDĐ đến
khi A về làm GCNQSDĐ thì phát hiện.Hỏi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giữa ông B và ông E có hiệu lực hay hông? Căn cứ pháp lý để giải quyết vụ việc trên Trả lời:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B và ông E không có hiệu lực.
Căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng ngày 16/08/2014 có thực hiện ký hợp đồng
vợ chồng ông B và bà C ký tên trong hợp đồng với và các bên giao nhận đủ số tiền
tại nhà ông D và bà E là 30.000.000 đồng. Vì là mua cho A nên để thuận lợi cho
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên ông D và bà E để cho A ký tên trong giấy sang nhượng.
Vì vậy, trong trường hợp trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa
ông B và ông E là không có hiệu lực vì người ký tên trong hợp đồng chuyển
nhượng là A chứ không phải ông E.
Còn về phần của hợp đồng của A và ông B có hiệu lực hay không tùy thuộc vào
trường hợp sau đây do đất của ông B và bà C là đất khai hoang:
+ Trường hợp thứ nhất: Mảnh đất của ông B và bà C đã được cấp giấy quyền sử dụng đất
Căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng ngày 16/08/2014 có thực hiện ký hợp đồng
vợ chồng ông B và bà C ký tên trong hợp đồng với và các bên giao nhận đủ số tiền
tại nhà ông D và bà E là 30.000.000 đồng.
Hợp đồng chỉ là giấy viết tay vào ngày 16/08/2014 và không có xác nhận của chính
quyền địa phương là vi phạm hình thức nhưng không vi phạm về nội dung vì mảnh
đất này đã được cấp cho ông B và bà C.
Vì vậy, có thể thấy hợp đồng chuyển nhượng giữa A và ông B được viết bằng tay
và không có công chứng từ cơ quan địa phương nhưng vẫn được công nhận là có hiệu lực bởi:
Theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng không tuân thủ
quy định về hình thức nhưng vẫn được Tòa án công nhận hiệu lực, cụ thể như sau:
“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu,
trừ trường hợp sau đây:
2.Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt
buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai
phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa
án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các
bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Có thể thấy, trong trường hợp hợp đồng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng,
chứng thực, song một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp
đồng thì vẫn được Tòa án quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng theo yêu cầu.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay không có
công chứng, chứng thực vẫn có giá trị hiệu lực pháp lý trong các trường hợp như:
- Các bên đã tiến hành bàn giao đất và giao nhận tiền,
- Bên mua đã trả đủ từ 2/3 số tiền theo hợp đồng,
Vậy A đã trả cho ông B số tiền là 30.000.000 đồng tổng số tiền cần phải trả. Đồng
nghĩa với việc A đã thực hiện giao tiền theo nghĩa vụ trong hợp đồng.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được viết bằng tay là vi phạm hình
thức. Tuy nhiên, vì mảnh đất đã được cấp cho ông B nên hợp đồng không vi phạm về nội dung
Từ các lý do trên dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyến sử dụng đất bằng tay
không có chứng thực giữa A và ông B, bà C. Vẫn có giá trị hiệu lực là có căn cứ và đúng pháp luật.
+ Trường hợp thứ hai: Mảnh đất của ông B và bà C chưa được cấp giấy quyền sử dụng đất.
Căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng ngày 16/08/2014 có thực hiện ký hợp đồng
vợ chồng ông B và bà C ký tên trong hợp đồng với và các bên giao nhận đủ số tiền
tại nhà ông D và bà E là 30.000.000 đồng.
Hợp đồng chỉ là giấy viết tay vào ngày 16/08/2014 và không có xác nhận của chính
quyền địa phương là vi phạm hình thức vì mảnh đất này chưa được cấp cho ông B và bà C.
Theo Điều 502 Bộ luật Dân sự quy định:
“Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất
1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù
hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo
quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 cũng quy định
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của
người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng
thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
Như vậy, căn cứ vào các quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng đất giữa A và
ông B chỉ có chữ ký các bên mà chưa công chứng, chứng thực là chưa đảm bảo về
hình thức của hợp đồng. Theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015, giao
dịch dân sự vô hiệu là giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy
định tại Điều 117 của BLDS thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định
khác. Vậy có căn cứ để xác định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do vi
phạm về hình thức. Trường hợp này anh có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố
hợp đồng vô hiệu. Ngoài ra, do A đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán của mình,
anh vẫn có thể yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng và buộc bên bán hoàn
thành nghĩa vụ giao đất theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.