Chính sách của chính phủ đối với bất động sản | Kinh tế vi mô | Trường đại học Thương mại

2.4. Chính sách đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam
Cung về bất động sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất
đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất ... Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và
quyền sử dụng về nhà đất. Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các
nguồn đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy
đủ điều kiện tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp.
Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân cư và những chuyển
đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế-xã hội là cơ sở để Nhà nước có chủ trương chính sách
trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai. Nếu xu thế đô thị hoá diễn ra với áp lực cao, sự
dịch chuyển các khu vực hoạt động kinh tế xã hội diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục
đích sử dụng đất đai không được điều chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu hụt về cung bất động sản.
Sự hợp pháp hóa về các quyền sở hữu và sử dụng bất động sản cùng với việc thừa nhận và cho
ra đời hoạt động công khai của thị trường bất động sản cũng là một nhân tố tác động rất lớn đến
lượng cung về bất động sản. Sự hoạt động công khai hóa của thị trường cho phép mọi đối tượng
đều có thể tham gia thị trường, làm phong phú them nguồn cung và đa dạng hóa cơ cấu về cung.
Tính chất hoạt động của thị trường bất động sản, thái độ cũng như những can thiệp của Nhà nước
đối với hoạt động của thị trường bất động sản cũng như những tác động hết sức quan trọng đối
với sự cân bằng của cung và cầu.
Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển đô thị là những tác
động trực tiếp đến cung về bất động sản, Việc đầu tư phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ
tầng phải đi trước và theo đó các hoạt động xây dựng và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và
các khu thương mại mới có thể phát triển tiếp theo.
Ở Việt Nam, thị trường bất động sản tuy mới hình thành nhưng đã phát triển khá nhanh, có
đóng góp đáng kể vào sự phát triển của nền kinh tế, góp phần hình thành và phát triển các loại thị
trường khác. Tuy nhiên, hoạt động của thị trường này cũng đã bộc lộ nhiều yếu kém. Do vậy, cần
xây dựng chính sách quản lý nhà nước đồng bộ, phù hợp để thị trường bất động sản vừa phát
triển lành mạnh, vừa bảo đảm tuân thủ các quy luật của thị trường, vừa hỗ trợ và thúc đẩy phát
triển các thị trường khác.
Thực trạng việc ban hành và thực thi chính sách đối với thị trường bất động sản
Một là, về ban hành và thực thi chính sách thuế.
Để điều tiết lợi ích trong các quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản (BĐS), Nhà nước ta
đã ban hành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về thuế đối với BĐS. Các loại thuế liên
quan đến BĐS mà Nhà nước tiến hành thu là thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân.
Đối với thuế nhà đất: từ năm 1992, Nhà nước ta đã ban hành Pháp lệnh về thuế nhà, đất và sau
đó thay thế bởi Pháp lệnh số 69/LCT/HĐNN ngày 08/12/1992 quy định về việc thu thuế đất,
chưa thu thuế nhà và sau đó được sửa đổi, bổ sung một số điều năm 1994. Vấn đề này tiếp tục
được cụ thể hóa thông qua Nghị định số 94/CP ngày 25/8/1994 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành Pháp lệnh về thuế nhà, đất. Hiện nay, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã được
ban hành, thay thế Pháp lệnh trên, có hiệu lực từ ngày 01/01/2012. Đây là loại thuế đánh vào việc
sử dụng đất để ở và đất xây dựng công trình với mục đích động viên một phần thu nhập của
người sử dụng đất nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời khuyến khích sử
dụng tiết kiệm, có hiệu quả quỹ đất ở, đất xây dựng công trình, hạn chế việc chuyển quỹ đất sản
xuất nông nghiệp sang xây dựng nhà.
Đối với thuế chuyển quyền sử dụng đất: mục đích của việc đánh thuế chuyển quyền sử dụng
đất là điều tiết một phần thu nhập của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất chuyển
nhượng nộp vào ngân sách nhà nước. Năm 1994, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất được ban
hành và sửa đổi, bổ sung năm 1999. Năm 2007, Quốc hội đã ban hành Luật Thuế thu nhập cá
nhân chấm dứt sự hiện hành của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất trước đây.
Đối với thu nhập cá nhân: hiện nay, trên cơ sở của Luật Thuế thu nhập cá nhân, nhiều văn bản
quy phạm pháp luật của các bộ, ngành đã được ban hành để hướng dẫn thực hiện, như: Thông tư
số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính và Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày
15/6/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân
đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh, mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ hoạt
động chuyển nhượng BĐS là 2%. Bên cạnh đó, tiền thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển
nhượng mua bán BĐS hai bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng là bên nào có
nghĩa vụ kê khai và nộp thuế để thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
Hai là, về ban hành và thực thi chính sách tín dụng.
Để khuyến khích doanh nghiệp cung ứng nhà ở cho người có thu nhập thấp, Nhà nước đã có
chính sách cho vay vốn theo chế độ ưu đãi. Giai đoạn 2013 – 2016, Nhà nước thực hiện hỗ trợ
cho vay đối với nhà ở xã hội thông qua gói tín dụng ưu đãi lãi suất 30.000 tỷ đồng. Ngày
01/01/2018, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 01/NQ-CP về nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu
thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội và Dự toán ngân sách nhà nước năm 2018, yêu cầu
kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro (trong đó có lĩnh vực BĐS); chấn
chỉnh những bất cập trong các dự án đối tác công tư, nhất là các dự án BOT…
Tuy vậy, việc sử dụng tín dụng như một công cụ điều tiết thị trường trong thời gian qua thiên về
đối phó nên bị động và chạy theo giá thị trường. Trên thực tế, khi thị trường “bùng nổ” quá mức,
có hiện tượng đầu cơ thì biện pháp thắt chặt tín dụng được áp dụng. Song, các biện pháp được áp
dụng đồng loạt trên diện rộng không phân biệt giữa hoạt động đầu cơ và nhu cầu thực. Hơn nữa,
việc giám sát và quản lý hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại chưa được thực thi nghiêm túc.
Ba là, về ban hành và thực thi chính sách giá.
Nhà nước cũng đã sử dụng chính sách giá BĐS để điều tiết, giúp thị trường BĐS phát triển ổn
định, bền vững, không để xảy ra tình trạng đầu cơ, tăng giá bất hợp lý. Chính phủ quy định bảng
giá, khung giá từng loại đất, vị trí khu đất… làm cơ sở cho các hoạt động liên quan đến thị trường
BĐS. Tuy nhiên, thời gian qua có sự chênh lệch rất lớn giữa giá đất do Nhà nước ban hành và giá
đất thị trường. Đây cũng là khởi nguồn của những tranh cãi, những sự vụ, những quy định chồng
chéo nhau. Đặc biệt, việc tính tiền sử dụng đất (SDĐ) theo giá thị trường đang gặp nhiều vướng
mắc, nguyên nhân cũng từ việc “linh hoạt” áp dụng “chính sách 2 giá”.
Bốn là, về ban hành và thực thi các chính sách khác.
Trước đây, việc thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS đối với cá nhân, tổ chức kinh doanh
BĐS bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS là bắt buộc, nếu vi phạm, doanh nghiệp có thể bị phạt đến
60 triệu đồng (Điều 35 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ về xử
phạt hành chính trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh BĐS). Tuy nhiên, từ ngày 01/7/2015,
theo quy định tại Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 thì việc quy định giao dịch BĐS phải qua sàn
giao dịch BĐS hiện nay là không còn bắt buộc, do vậy các doanh nghiệp được toàn quyền quyết
định việc giao dịch qua sàn hay không qua sàn.
Năm là, về tổ chức bộ máy thực thi chính sách đối với thị trường BĐS.
Bộ máy thực thi chính sách quản lý nhà nước (QLNN) đối với thị trường BĐS được hình thành
từ trung ương tới địa phương, bước đầu đã củng cố và nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý của
Nhà nước đối với thị trường BĐS. Các cơ quan tham mưu ở trung ương và địa phương đã kịp
thời đề xuất các giải pháp để điều tiết thị trường BĐS phát triển ổn định và lành mạnh mỗi khi thị
trường có biến động bất thường. Tuy nhiên, hiện nay, có quá nhiều cơ quan điều chỉnh trực tiếp
hoặc gián tiếp tham gia quản lý thị trường BĐS, mỗi cơ quan quản một mảng (thường mang tính
chuyên môn) nhưng không có một cơ quan nào chịu trách nhiệm chính.
Sáu là, về kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm trong hoạt động của thị trường BĐS.
Theo Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành
chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, khai thác, kinh doanh chế biến khoáng sản làm vật liệu
xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh
doanh BĐS, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở thì cùng với việc tăng thẩm quyền
xử phạt của thanh tra xây dựng và Ủy ban nhân dân các cấp tối đa tới 1 tỷ đồng/hành vi vi phạm,
nhiều chế tài nghiêm khắc khác cũng được áp dụng. Tuy nhiên, hiện nay, do lực lượng làm công
tác kiểm tra, giám sát còn mỏng, nên còn khó phát hiện và xử lý hết các vi phạm.
Như vậy, có thể thấy, hệ thống thể chế quản lý thị trường BĐS đã từng bước được hoàn thiện.
Công tác QLNN về thị trường BĐS từng bước được tăng cường. Thị trường BĐS phát triển đã
góp phần rất quan trọng đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân cũng như tạo lập
hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ phát triển nền kinh tế đất nước. Sự phát triển
của thị trường BĐS còn thúc đẩy các loại thị trường khác phát triển, như: thị trường xây dựng,
vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất, thị trường vốn… Ngoài ra, cơ cấu các chủ thể tham gia
thị trường BĐS cũng từng bước được hoàn thiện, góp phần cho thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.
Bên cạnh những kết quả đó, công tác QLNN đối với thị trường BĐS ở một số khâu, một số
bước còn yếu kém, hầu như là buông lỏng làm cho thị trường BĐS phi chính thức phát triển
mang tính bùng nổ, còn thị trường chính thức thì chậm hình thành, hoạt động không ổn định, thủ
tục rườm rà, tốn kém. Việc đầu tư phát triển các sản phẩm BĐS không theo quy hoạch và kế
hoạch, chưa tuân thủ các quy luật của thị trường, tình trạng đầu tư tự phát, theo phong trào vẫn
còn khá phổ biến. Các quy định về thông tin thị trường BĐS không đầy đủ, thiếu minh bạch và
khó tiếp cận làm thiệt hại cho người dân và cho ngay cả người quản lý. Các tổ chức, cá nhân làm
dịch vụ môi giới kinh doanh BĐS hoạt động phần nhiều là tự phát, không đăng ký kinh doanh,
không được đào tạo nghiệp vụ chuyên môn tạo ra nhiều hiệu ứng ảo làm lũng đoạn và bất ổn thị trường.
2.5. Kì vọng về giá cả
Giống như người tiêu dùng, các nhà đầu tư và các doanh nghiệp kinh doanh bất động cũng đưa
ra quyết định cung dựa vào các kì vọng. Để có cái nhìn rõ hơn về kì vọng giá cả chúng ta có thể
xét hai trường hợp sau đây. Thứ nhất, thị trường bất động sản đã đón nhận một “cú sốc” lớn, đó
là đại dịch Covid-19, làm cho mọi hoạt động gần như đóng băng, các giao dịch mua bán sụt giảm
mạnh. Các doanh nghiệp lường trước những kịch bản không mấy khả quan về giá trị bất động sản
trong thời điểm này. Thứ hai, đơn giản là các kì vọng giá cả bất động sản ở các khu vực gần bãi
tha ma sẽ không cao do quan niệm “nhà gần nghĩa địa khí âm sẽ rất mạnh dẫn đến dương suy,
không khí nặng nề bao trùm lấy căn nhà. Không những không tạo ra nguồn năng lượng tích cực
mà thậm chí còn tạo ra nguồn năng lượng tiêu cực trong ngôi nhà đó. Những luồng không khí
này sẽ làm cho các đường công danh sự nghiệp và sức khỏe cũng theo đó gặp ít thuận lợi”. Điểm
chung của hai ví dụ trên chính là kì vọng về giá cả bất động sản đều không cao do các yếu tố
không mấy tích cực gây nên.
Ở chiều hướng ngược lại kì vọng về giá cả tăng cũng có thể thấy ở nhiều mặt, sau dịch bệnh
các nhà đầu tư có thể có cái nhìn lạc quan hơn về thị trường như nhu cầu thuê văn phòng, nhu cầu
du lịch sau dãn cách do ảnh hưởng của covid-19 sẽ tăng lên từ đó gia tăng lượng cung bất động
sản có trên thị trường. Một ví dụ điển hình khác về sự ảnh hưởng của kì vọng của giá cả lên
nguồn cung bất động sản là các dự án quy hoạch đô thị lớn do chính phủ phê duyệt, có thể kể đến
như dự án xây dựng sân vận động quốc gia ở Mỹ Đình, các nhà đầu tư đã sớm có cái nhìn về giá
cả bất động sản sẽ tăng lên một cách chóng mặt, khi biết được thông tin này nên tập trung rất
nhiều vốn sở hữu với suy nghĩ tích cực rằng các khu vực xung quanh sân vận động sẽ thu hút rất
nhiều khách mang lại nhiều lợi ích trong kinh doanh.
2.6. Một vài yếu tố khác
2.6.1. Sự ảnh hưởng của các nền tảng internet
Cùng với sự phát triển của thời kì cách mạng công nghiệp 4.0 các giao dịch về bất động sản
càng trở nên dễ dàng hơn bao giờ hết, điển hình như việc các app môi giới hay các trang web về
bất động sản uy tín đã thực sự thành công trong việc gia tăng số lượng các giao dịch, phương
pháp này được rất nhiều doanh nghiệp bất động sản sử dụng để nhằm nâng cao khả năng tiếp cận
khách hàng, hình ảnh thương hiệu hay doanh số bán hàng đó. Việc sở hữu một trang web thương
hiệu được thiết kế với giao diện nổi bật, tính năng ấn tượng cùng hệ thống hình ảnh 3D, VR
chuyên nghiệp cao cấp giúp các doanh nghiệp bất động sản khẳng định vị thế của mình trên thị
trường trước đối thủ, thu hút lượt xem trang tối ưu từ đó phục vụ hiệu quả cho hoạt động kinh
doanh mà mình đặt ra. So với việc phải tìm một nhà môi giới trực tiếp và bỏ ra rất nhiều thời gian
để chọn lựa một căn hộ chung cư hay một căn nhà ưng ý thì người dùng có thể làm điều này trực
tiếp thông qua các trang web, hay app nó sẽ hoạt động theo cơ chế phân loại tìm kiếm các bất
động sản dựa trên các tiêu chí của người mua ví dụ như giá cả, vị trí, diện tích,... chắc chắn sẽ vô
cùng tiện lợi đặc biệt sẽ giúp tiết kiệm thời gian cũng như công sức của khách hàng.
THỐNG KÊ KHÁCH HÀNG TÌM KIẾM BẤT ĐỘNG SẢN
Bảng thống kê trên đã cho thấy số lương truy cập vào các trang web chuyên bất động sản về
khía cạnh thu hút khách hàng chiếm số lượng lớn nhất(lên tới 39.6%) so với các phương thức
tìm kiếm khác. Điều này chứng tỏ sự hỗ trợ không thể bàn cãi của các website hay app bất động
sản đối với các nhà kinh doanh, đầu tư bất động sản.
2.6.2. Hệ thống kết cấu hạ tầng
Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt động xây dựng
và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu thương mại mới có thể phát triển tiếp theo. Nếu
việc đầu tư xây dựng có to lớn đến đâu, các chủ trương chính sách khác có hấp dẫn biết bao
nhiêu, những vùng đất không có cơ sở hạ tầng vẫn chỉ là đất đơn thuần chứ không thể trở thành
nguồn cung bất động sản. Vì vậy, sự phát triển và hoàn thiện của kết cấy hạ tầng là một tác nhân
quan trọng đối với sự thay đổi lượng cung bất động sản.
2.6.3. Nguồn nguyên vật liệu cho xây dựng
Nếu nguồn nguyên liệu xây dựng nhà là sẵn có, phong phú thì làm cho tốc độ xây dựng nhà ở
mạnh sẽ mạnh hơn và ngược lại. Giá cả nguyên vật liệu xây dựng thấp thì giá thành xây dựng
thấp, sẽ làm tăng khả năng cung ứng nhà ở. Các yếu tố này còn cho phép tạo ra nguồn cung về
nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú về cơ cấu nguồn cung. Tài liệu tham khảo: 1.
Chiến lược phát triển thị trường bất động sản trong tiến trình hoàn thiện thể chế
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. http://www.tapchicongsan.org.vn, ngày 02/10/2014. 2.
Các trang đăng tin BDS - 20+ website miễn phí, uy tín, hiệu quả nhất.
https://imuabanbds.vn/kinh-nghiem-nha-dat/cac-trang-dang-tin-bds-top-6-website-mien- phi-hieu-qua-nhat-32610.html