-
Thông tin
-
Quiz
Chương III. Đất đai và nhà ở đô thị môn Luật kinh tế 1 | Trường đại học kinh doanh và công nghệ Hà Nội
Trên phương diện luật pháp : Đất đô thị là đất được các cấp có thẩmquyền phê duyệt cho việc xây dựng đô thị ; Trên phương diện chất lượng : Đất đô thị là đất có mạng lưới hạ tầng cơ sở về đường sá, cống thoát nước, hệ thống cấp nước sạch, cấp điện.. Tài liệu giúp bạn tham khảo, ôn tập và đạt kết quả cao. Mời đọc đón xem!
Luật kinh tế 1 51 tài liệu
Đại học Kinh Doanh và Công Nghệ Hà Nội 1.2 K tài liệu
Chương III. Đất đai và nhà ở đô thị môn Luật kinh tế 1 | Trường đại học kinh doanh và công nghệ Hà Nội
Trên phương diện luật pháp : Đất đô thị là đất được các cấp có thẩmquyền phê duyệt cho việc xây dựng đô thị ; Trên phương diện chất lượng : Đất đô thị là đất có mạng lưới hạ tầng cơ sở về đường sá, cống thoát nước, hệ thống cấp nước sạch, cấp điện.. Tài liệu giúp bạn tham khảo, ôn tập và đạt kết quả cao. Mời đọc đón xem!
Môn: Luật kinh tế 1 51 tài liệu
Trường: Đại học Kinh Doanh và Công Nghệ Hà Nội 1.2 K tài liệu
Thông tin:
Tác giả:
Preview text:
lOMoAR cPSD| 47886956
Chương III Đất đai và nhà ở đô thị
I- Đất đai và sử dụng đất đai đô thị
1- Khái niệm và đặc điểm đất đai đô thị
Trên phương diện luật pháp : Đất đô thị là đất được các cấp có thẩm quyền phê duyệt cho
việc xây dựng đô thị ;
Trên phương diện chất lượng : Đất đô thị là đất có mạng lưới hạ tầng cơ sở về đường sá, cống thoát
nước, hệ thống cấp nước sạch, cấp điện.
Trên phương diện hành chính đất đô thị chia ra : đất nội thành, nội thị xã, thị trấn, thị tứ
Trên cơ sở mục đích sử dụng, đất đô thị được chia ra :
1- Đất xây dựng trụ sở các cơ quan, tổ chức chính quyền đô thị, chính quyền nhà nước
2- Đất xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng : công trình công nghiệp, khoa
học kỹ thuật, văn hoá, giáo dục, y tế, thể thao…
3- Đất dùng vào các mục đích quốc phòng, an ninh…
4- Đất để xây dựng nhà ở
5- Đất sử dụng cho các cơ sở sản xuất kinh doanh, sản xuất vật liệu xây dựng , khai thác
khoáng sản, sản xuất gốm…
6- Đất sử dụng cho giao thông, thuỷ lợi : đường sá, bãi đỗ xe, nhà ga, bến tàu, bến cảng
7- Di tích văn hoá, danh lam thắng cảnh, hồ nước, 8- Đất trồng cây lâm nghiệp, nông nghiệp
9 - Đất khác : chưa sử dụng, nghĩa trang
Trên cơ sở phân loại chi tiết theo mục đích sử dụng, ta có thể chia đất đô thị thành 6 nhóm theo luật đất đai: 1-
Đất sử dụng vào các công trình công cộng 2-
Đất sử dụng cho an ninh, quốc phòng 3- Đất ở 4- Đất chuyên dùng 5- Đất nông lâm nghiệp 6- Đất chưa sử dụng
Một số đặc điểm kinh tế của đất đô thị
- Đất đô thị thuộc sở hữu nhà nước. Điều 17 và điều 18 Hiến pháp năm 1992 của nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân” “Nhà nước thống
nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”. lOMoAR cPSD| 47886956
- Việc sử dụng đất hiện nay ở Việt nam tuân theo luật đất đai năm 1993 mà cơ sở của luật
này là Hiến pháp 1992. Việc khai thác, sử dụng đất đô thị được đặt trong môi trường pháp lý của
Nhà nước và cụ thể là luật đất đai. Mục đích của luật đất đai : Thể hiện đất đai là lãnh thổ quốc
gia, là tài nguyên quý giá, là TLSX đặc biệt. Xoá bỏ tình trạng vô chủ trong quản lý và sử dung
ruộng đất ; nâng cao hiệu quả kinh tế sử dụng đất; đảm bảo công bằng , bình đẳng trong quan hệ
đất đai; giải quyết quan hệ đất đai trên cơ sở hiên trạng phù hợp luật và trình độ phát triển lực
lượng sản xuất ; Xây dựng cơ sở pháp lý để điều tiết các quan hệ đất đai…
Luật đất đai có 7 chương gồm 89 điều; Chương 1- những quy định chung (12 điều), chương
2- Quản lý nhà nước về đất đai (29 điều), chương 3- chế độ sử dụng các loại đất (có 5 mục, 31
điều), chươn 4- Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất (có 7 điều), chương 5-
Những quy định về việc tổ chức và cá nhân nước ngoài thuê đất của Việt nam ( có 5 điều), Chương
6- Xử lý vi phạm ( có 3 điêù), chương 7- Điều khoản thi hành ( có 2 điều ).
Để có thể nghiên cứu kinh tế đất đô thị cần quán triệt Luật sử dụng đất đô thị ở nước ta 1và
đặc biệt là Mục 3 chương 3 – Một số vấn đề xung quanh việc quản lý và sử dụng đất đô thị.
Luật đất đai được cụ thể hoá trong Đại hội VII của Đảng thành chiến lược ổn định và phát
triển kinh tế năm 2000 “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, các hộ nông dân được nhà nước giao
quyền sử dụng ruộng đất lâu dài và cấp giấy chứng nhận, luật pháp quy định cụ thể việc thừa kế
và chuyển quyền sử dụng ruộng đất ” Hội nghi TƯ lần 2 khoá VII cũng nhấn mạnh : “Phải hoàn
chỉnh việc thể chế hoá chính sách ruộng đất, bổ sung sửa đổi luật đất đai, các văn bản dưới luật
nhằm bảo đảm quyền thống nhất của nhà nước đối với toàn bộ đất đai, đồng thời xác định rõ trách
nhiệm quyền hạn của người được sử dụng…” -
Đất đô thị là tư liệu sản xuất đặc biệt, sự đặc biệt của nó thể hiện ở chỗ : Diện tích
có hạn, đất không di chuyển được, không thuần nhất về chức năng, vị trí, không bị hao mòn, …
Đất thuộc sở hữu nhà nước nhưng vẫn được người sử dụng mua bán trao đổi, chuyển nhượng…
và đó là một loại hàng hoá đặc biệt. Vì diện tích có hạn nên mức độ khan hiếm của hàng hoá này
rất cao vì vậy đất là nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia nói chung và mỗi thành phố nói riêng -
Trên một lô đất có thể sử dụng vào các chức năng khác nhau, giá trị mỗi lô đất chịu
ảnh hưởng nhiều yếu tố, trong đó có cả yếu tố chức năng của các lô đất xung quanh… -
Trên cùng mảnh đất có thể có nhiều đối tượng cùng hưởng lợi : chủ đất, chủ nhà hàng… -
Việc sử dụng đất đô thị phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất dã được cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt, tôn trọng các quy định về môi trường, mỹ quan đô thị -
Xây dựng cơ sơ hạ tầng kỹ thuật khi sử dụng : Đất đô thị phải được xây dựng cơ sở
hạ tầng khi sử dụng nhằm nâng cao hiệu quả xây dựng, tránh phá đi làm lại, … Trong thực tế
1 TL hướng dẫn CBQLĐT quyển 1, HN 1997 lOMoAR cPSD| 47886956
hiện nay hiện tượng hệ thống ống nước hay cáp ngầm làm sau khi đường sá đã xong còn tương đối phổ biến …
Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật cao ở đô thị là đặc trưng cơ bản phân biệt giữa thành thị và
nông thôn. Hệ thống này bao gồm : hệ thống giao thông, hệ thóng cấp nước, hệ thống thoát nước
mưa, nước bẩn, hệ thống điện, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống thu gom và xử lý rác thải. Hệ
thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật cao là điều hết sức cần thiết ở đô thị. Theo luật đất đai năm 1993,
đất xây dựng phải có hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở mức có thể chấp nhận được. Thực tế nước ta có
hai hệ thống phát triển đất và nhà ở : hệ thống chính thức và hệ thống không chính thức. Hệ thống
chính thức bắt đầu từ việc phân lô các mảnh đất và xây dựng cấp thoát kỹ thuật, xây dựng nhà ở
và cuối cùng mới là con người đến tiếp nhận, sử dụng hoặc con người đến xây dựng nhà cửa sau
khi đã xây dựng cấp thoát kỹ thuật. Hệ thống không chính thức là quá trình hình thành những
xóm liều hoặc sự phân chia các lô đất dần dần không có quy hoạch và con người chiếm những
mảnh đất đó, họ xây dựng nhà cửa và ở khi chưa có hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoặc hệ thống hạ
tầng kỹ thuật chưa hoàn chỉnh. -
Mức đất xây dựng nhà ở của mỗi hộ phải theo quy định của chính phủ. Chính phủ
quy định diện tích tối đa cho mỗi hộ tuỳ theo từng đô thị, từng khu vực.
2- Các quan hệ kinh tế trong sử dụng đất đai đô thị Giao đất
Nhà nước chủ trương giao đất lâu dài và ổn định cho các hộ gia đình và cho các tổ chức
kinh tế. Việc giao đất phải được thực hiện trên cơ sở hiệu quả kinh tế ; đảm bảo công bằng, bình
đẳng trong quan hệ đất đai; Mọi lô đất trong thành phố đều được quy hoạch , xác định chức năng, mục đích sử dụng…
Các tổ chức và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đô thị có thể lập hồ sơ xin giao đất để sử dụng
vào mục đích đã được phê duyệt.
Việc tổ chức thực hiện quyết định giao đất đô thị do ủy ban nhân dân thành phố trực thuộc
tỉnh, thị xã, quận huyện có trách nhiệm tổ chức thực hiện, bắt đầu là việc giải phóng mặt bằng và
hướng dẫn việc đền bù các thiệt hại khi thu hồi đất trong phạm vi địa phương mình quản lý. Các
cơ quan địa chính cấp tỉnh làm thủ tục thu hồi đất, tổ chức việc giao đất tại hiện trường theo quyết
định giao đất, lập hồ sơ quản lý và theo dõi sự biến động của quỹ đất đô thị. Việc giao nhận đất
tại hiện trường chỉ được thực hiện khi các tổ chức, cá nhân xin giao đất có quyết định giao đất,
nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính và làm các thủ tục đền bù thiệt hại theo đúng các quy định của pháp luật.
Người được giao đất có trách nhiệm kê khai, đăng ký sử dụng đất tại ủy ban nhân dân
phường, xã, thị trấn - nơi đang quản lý khu đất đó. Sau khi nhận đất, người được giao đất phải
tiến hành ngay các thủ tục chuẩn bị đưa vào sử dụng, trong trường hợp có sự thay đổi về mục
dích sử dụng, thì người được giao đất phải trình cơ quan quyết định giao đất xem xét giải quyết. lOMoAR cPSD| 47886956
Việc sử dụng đất được giao phải đảm bảo đúng tiến độ ghi trong dự án đầu tư xây dựng đã
được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nếu trong thời hạn 12 tháng kể từ khi nhận
đất, người được giao đất vẫn không tiến hành sử dụng mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cho phép thì quyết định giao đất không còn hiệu lực. Thuê đất
Các tổ chức và cá nhân không được giao đất hoặc không có quỹ đất xin giao, hoặc các công
việc sử dụng không thuộc diện được giao đất thì có thể thuê đất để thực hiện các hoạt động của mình.
Cũng như các tài sản khác, đất là điều kiện cơ bản cho các hoạt động sản xuất, do đó đất
tham gia vào khả năng sinh lời. Một lô đất làm nhà máy, làm siêu thị hay làm bãi đỗ xe đều tạo
ra cho chủ đất những luồng thu nhập từ các dịch vụ trên chính mảnh đất đó. Khi chủ đất nhượng
quyền sử dụng đất của mình cho người khác hay cho công ty khác thì người chủ lô đất sẽ đòi một
khoản tiền. Khoản tiền đó được sử dụng để đi thuê lô khác hoặc sử dụng vào hoạt động khác có
hiệu quả hơn. Các hoạt dộng thuê mướn đất diễn ra khá phổ biến trong các đô thị. Khi thời hạn
thuê mướn là vô hạn thì giá thuê đó chính là giá thị trường của đất.
Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân Việt Nam được thuê đất đô thị để sử dụng vào các mục đích sau đây:
- Tổ chức mặt bằng phục vụ cho việc thi công xây dựng các công trình trong đô thị.
- Sử dụng mặt bằng làm kho bãi.
- Tổ chức các hoạt động xã hội như cắm trại, hội chợ, lễ hội;
- Xây dựng các công trình cố định theo các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở.
Các tổ chức, cá nhân nếu có nhu cầu thuê đất trong đô thị vào các mục đích đã được phê duyệt
thì phải làm hồ sơ xin thuê đất.
Cơ quan địa chính cấp tỉnh xem xét, thẩm tra hồ sơ xin thuê đất và trình cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền quyết định. Sau khi có quyết định cho thuê đất, cơ quan Nhà nước được ủy quyền
tiến hành ký hợp đồng với bên xin thuê đất.
Người thuê đất có nghĩa vụ: sử dụng đất đúng mục đích đã được phê duyệt; nộp tiền thuê đất,
lệ phí địa chính theo đúng quy định của pháp luật; thực hiện đúng hợp đồng thuê đất;
Hết thời hạn thuê đất, đối với trường hợp sử dụng mặt bằng, người thuê đất phải thu dọn
mặt bằng trở lại nguyên trạng, không được làm hư hỏng công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật có liên
quan và bàn giao lại cho bên cho thuê.
Đối với việc cho người nước ngoài thuê đất được tiến hành theo quy định riêng của Nhà nước.
Thu hồi đất
Để phục vụ cho nhu cầu xây dựng, phát triển đô thị, Nhà nước có quyền thu hồi phần diện
tích đất đai đã giao cho các tổ chức cá nhân sử dụng hiện đang nằm trong vùng quy hoạch xây dựng
phát triển đô thị. Thực chất của việc thu hồi đất là sự điều chỉnh chức năng đất hoặc chuyển đổi
quyền sử dụng trong quá trình xây dựng và phát triển đô thị. lOMoAR cPSD| 47886956
Khi thu hồi đất đang có người sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng công cộng, các công trình
lợi ích chung thực hiện việc cải tạo và xây dựng đô thị theo quy hoạch và các dự án đầu tư lớn đã
được duyệt thì phải có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trước khi
thu hồi đất cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người đang sử dụng đất biết về
lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phương án đền bù thiệt hại về đất đai và tài sản gắn với đất.
Người đang sử dụng đất bị thu hồi đất phải chấp hành nghiêm chỉnh quyết định thu hồi đất của
Nhà nước. Trong trường hợp người có đất cố tình không chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền thì bị cưỡng chế di chuyển ra khỏi khu đất đó. Khi thu hồi đất để
xây dựng đô thị mới, hoặc phát triển các công trình công cộng, ủy ban nhân dân các thành phố
thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện phải lập và thực hiện các dự án di dân, giải phóng mặt bằng, tạo
điều kiện sinh hoạt cần thiết và ổn định cuộc sống cho người có đất bị thu hồi.
Đối với các trường hợp các tổ chức, cá nhân tự nguyện chuyển nhượng thừa kế, biếu tặng
và trường hợp chuyển đổi quyền sử hữu nhà và quyền sử dụng đất hợp pháp khác thì việc đền bù,
di chuyển và giải phóng mặt bằng do hai bên thoả thuận không thuộc vào chế độ đền bù thiệt hại
của Nhà nước. Nhà nước chỉ thực hiện việc thu hồi và giao đất về thủ tục theo quy định của pháp luật.
Đền bù thu hồi đất đô thị
Đối tượng được hưởng đền bù thiệt hại khi thu hồi đất bao gồm các hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng đất hợp pháp; các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế, xã hội đang sử dụng đất hợp
pháp và đã nộp tiền sử dụng đất mà tiền đó không thuộc nguồn vốn của ngân sách Nhà nước.
Ngoài ra, những trường hợp sau đây khi bị thu hồi đất tuy không được hưởng tiền đền bù thiệt
hại về đất nhuưng được hưởng đền bù thiệt hại về tài sản và trợ cấp vốn hoặc xem xét cấp đất mới:
+ Hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất tạm giao, đất thuê của Nhà nước, hoặc đất đấu thầu.
+ Cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, các đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân,
các tổ chức kinh tế của Nhà nước được giao đất mà không phải nộp tiền giao đất hoặc nộp tiền
giao đất bằng nguồn vốn của ngân sách Nhà nước.
Những người sử dụng đất bất hợp pháp khi bị Nhà nước thu hồi đất thì không được đền
bù thiệt hại về đất và phải tự chịu mọi chi phí tháo dỡ, giải tỏa mặt bằng theo yêu cầu của Nhà nước.
Về nguyên tắc chung, người được Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích nào thì khi
Nhà nước thu hồi đất được đền bù bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng để thay thế.
Trường hợp Nhà nước không thể đền bù bằng đất hoặc người bị thu hồi đất không yêu cầu đền bù
bằng đất thì đền bù bằng tiền theo giá đất bị thu hồi do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo
khung giá đất do Chính phủ quy định.
Đối với trường hợp đất ở đô thị khi Nhà nước thu hồi thì việc đền bù chủ yếu bằng nhà ở
hoặc bằng tiền. Việc đền bù thiệt hại về tài sản như nhà cửa, vật kiến trúc, công trình ngầm gắn lOMoAR cPSD| 47886956
liền với đất bị thu hồi bằng giá trị thực tế còn lại của các công trình đó. Trong trường hợp mức giá
đền bù không đủ để xây dựng ngôi nhà mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương ngôi nhà đã phá
vỡ thì hộ gia đình được đền bù thêm, nhưng mức đền bù thêm không được vượt quá giá xây dựng mới.
Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị Nghĩa
vụ đăng ký quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất
Mọi tổ chức cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai đăng ký việc sử dụng đất
với ủy ban nhân dân phường, thị trấn để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đất
đang sử dụng. Việc đang ký đất đai không chỉ đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất mà còn
là nghĩa vụ bắt buộc đối với người sử dụng đất. Việc đang ký đất đai sẽ giúp cho cơ quan Nhà
nước nắm chắc hiện trạng sử dụng đất, thực hiện các tác nghiệp quản lý đồng thời thường xuyên
theo dõi quản lý việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích.
Xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất đô thị
Do yếu tố lịch sử để lại, có nhiều người đang sử dụng hợp pháp đất đai tại các đô thị song
chưa có đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp đó. Chính vì vậy để tăng cường công
tác quản lý đất đô thị cần phải tổ chức xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp cho
người sử dụng hiện hành. Việc xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người đang
sử dụng thường thuộc vào các trường hợp sau đây: -
Cá nhân sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước
Việt Nam dân chủ cộng hòa, Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc Chính phủ Cách mạng
lâm thời cộng hoà Miền Nam Việt Nam cấp. -
Những người đang có các giấy tờ hợp lệ chứng nhận quyền sử dụng đất do các cơ
quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất và đang sử
đất không thuộc diện phải giao lại cho người khác theo chính sách của Nhà nước Việt Nam dân
chủ cộng hòa, Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc Chính phủ Cách mạng lâm thời cộng hòa Miền Nam Việt Nam. -
Các cá nhân đang sử dụng đất đã thực hiện hoặc cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài
chính đối với Nhà nước về quyền sử dụng đất.
Những người sử dụng đất đô thị không có nguồn gốc hợp pháp, nếu không có đủ các giấy
tờ hợp lệ như quy định song có đủ các điều kiện sau đây thì cũng được xem xét cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất: -
Đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền xét duyệt. -
Không có tranh chấp hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. -
Không vi phạm các công trình cơ sở hạ tầng công cộng và các hành lang bảo vệ các
công trình kỹ thuật đô thị. lOMoAR cPSD| 47886956 -
Không lấn chiếm đất thuộc các công trình di tích lịch sử, văn hoá, tôn giáo đã được Nhà nước công nhận. -
Nộp tiền sử dụng đất và cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước về sử dụng đất.
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị do ủy ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương (gọi tắt là cấp tỉnh) cấp. Cơ quan quản lý nhà đất và địa chính giúp ủy
ban nhân dân tỉnh tổ chức thực hiện việc đăng ký, xét cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ gốc và quản
lý hồ sơ về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị. Chuyển quyền sử dụng đất đô thị
Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển
giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác, tuân theo các quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
Sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất đai là sự vận động bình thường, tất yếu, thường
xuyên của cuộc sống xã hội nhất là nền kinh tế thị trường. Vì vậy công tác quản lý đất đai phải
thường xuyên nắm bắt, cập nhật được các biến động về chủ sở hữu để một mặt đảm bảo quyền
lợi chính đáng của người chủ sử dụng, mặt khác tạo điều kiện tăng cường công tác quản lý đất
đai được kịp thời chính xác. Hơn nữa làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất sẽ ngăn
chặn được tình trạng lợi dụng quyền tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các
hành vi đầu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cường các nguồn thu tài chính thích đáng đối với
các hoạt động buôn bán kinh doanh đất đai.
Theo quy định của Luật đất đai và Bộ luật Dân sự thì chuyển quyền sử dụng đất gồm 5 hình
thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. -
Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó
các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức
chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định trong
bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. -
Cho thuê quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn,
trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên
thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê. -
Thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ,
trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Thông thường việc thế chấp
đất đô thị thường đi liền với thế chấp về nhà ở hoặc thế chấp về nhà ở nhưng thực chất là thế chấp cả về đất ở. -
Thừa kế quyền sử dụng đất: là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang
người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và
pháp luật về đất đai.
Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất lOMoAR cPSD| 47886956
Theo quy định của Bộ luật Dân sự thì việc chuyển quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục
và đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất ở
đô thị phải tiến hành làm thủ tục tại ủy ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện.
Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị phải làm thủ tục tại ủy ban nhân dân thành
phố trực thuộc Trung ương.
Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được các bên thỏa thuận thực hiện thông qua hợp đồng.
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của ủy ban nhân
dân có thẩm quyền (trừ văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất thì được tiến hành theo Luật thừa kế).
Những điều kiện được chuyển quyền chuyển quyền sử dụng đất đô thị
Chỉ những người sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Người
được phép chuyển quyền sử dụng đất phải có đầy đủ các điều kiện sau đây: -
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp
theo quy định của pháp luật về đất đai. -
Trong thời hạn còn được quyền sử dụng đất và chỉ được chuyển quyền sử dụng đất
trong thời hạn được quyền sử dụng còn lại. -
Phải tuân thủ các quy định của Bộ luật Dân sự và Luật đất đai; đất chuyển quyền sử
dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực có quy hoạch, không có tranh chấp ở vào
thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. 2- Đánh giá đất
Giá đất và những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất:
Giá cả của đất : Đất đai đô thị thuộc sở hữu toàn dân song vẫn được người ta mua bán, trao
đổi… Trong thực tế mọi người đều thừa nhận đất đai có giá của nó. Thực chất giá cả của đất là
những chi phí để có được quyền sử dụng đất trong dài hạn; nó không phải là những chi phí để mua , cải tạo …
Các nhân tố ảnh hưởng tới giá cả của đất: -
Quan hệ cung - cầu của thị trường : cung về đất có thể coi là ổn định vì diện tích đất
đai có hạn, đo đó nhu cầu thị trường về đất có ảnh hưởng rất lớn đến giá cả của đất. Nhu cầu của
thị trường được định hướng bởi thu nhập. Thu nhập thay đổi làm cho cầu thay đổi tuỳ thời gian
và tuỳ vùng. Người mua có nhu cầu riêng của mình, ví dụ một lô đất gần nơi làm việc họ có thể
mua với giá cao hơn, nhưng gần với người này mà không gần với người khác… -
Vị trí của lô đất trong thành phố : khoảng cách đến trung tâm thành phố, khoảng
cách đến đường giao thông, đến các trung tâm dịch vụ, thương mại, mật độ người qua lại, hướng
nhà có thể xây dựng … -
Chức năng của bản thân lô đất và những lô xung quanh -
Cơ sở hạ tầng xung quanh lô đất : Mức hoàn thiện của đường sá, điện nước, cống
rãnh, trường học, bệnh viện, tuyến giao thông công cộng… lOMoAR cPSD| 47886956 -
Chức năng của lô đất và những lô đất xung quanhtheo quy hoạch của thành phố. -
Nguồn thông tin mà hai bên mua bán có được : biết thông tin về bên mua bên bán
tức là biết về cung cầu … -
Tính chất hợp pháp - Quyền sử dụng : trong khuôn khổ pháp lý, một lô đất có giá
cao khi nó được giao quyền sử dụng lâu dài biểu thị tính ổn định của quy hoạch… Các phương pháp đánh giá
Phương pháp đánh giá trực tiếp : là phương pháp đơn giản dựa trên cơ sở phân tích so sánh
lô đất hiện tại với những lô đất xung quanh đã được mua bán, trao đổi. Phương pháp trực tiếp
mang nhiều tính chủ quan của các bên mua và bán, nó phụ thuộc nhiều và những thông tin mà
hai bên có được về thị trường đất của khu vực.
Phương pháp thu nhập hoặc đầu tư: Giá thị trường thực tế của đất là tổng giá trị của các
luồng thu nhập từ đất trong tương lai được hiện tại hoá. Giả sử trong thời hạn n năm, tỷ suất lợi
tức thị trường là i, luồng thu nhập do một lô đất mang lại là R đ./năm, giá trị hiện tại của lô đất sẽ
được xác định theo công thức : PV = R (1 i) t
Trong đó t là số năm cho thuê (bán), t từ 0 đến n. Nếu như lô đất được bán vĩnh viễn thì gía
trị hiện tại của đất được tính theo công thức đơn giản là PV = R/i . Trong thực tế tính toán, khi số
năm cho thuê trên 100 năm thì giá trị đất tính theo hai công thức xấp xỉ bằng nhau. Trên phương
diện đầu tư, giá trị Pv chính là số tiền đầu tư để hàng năm ta có khoản thu nhập là R.
Phương pháp trừ dần : là phương pháp áp dụng cho các lô đất đã xây dựng các công trình
trên đó. Giá đất bằng tổng giá trị nhà và đất trừ đi các yếu tố giá trị nhà cửa cây cối và các khoản
lệ phí, chi phí có liên quan như lãi suất ngân hàng, lệ phí xây dựng ...
Phương pháp thay thế : Xác định giá đất bằng cách giả định nó như là lô đất ở nơi khác
nhưng có các yếu tố tương đương, áp dụng trong trường hợp không có các thông tin về giá đất ở
xung quanh, không xác định rõ luồng thu nhập mà lô đất có thể mang lại…
3- Lý thuyết về hàm định giá thuê đất
Giá thuê đất đô thị là cái giá phải trả cho việc sử dụng đất trong một thờ kỳ nhất định. Giá thuê
này không tính theo tỷ lệ tiền vốn mà chủ đất bỏ ra để mua và cải tạo đất mà tính theo khả năng
người thuê có thể trả được. Như vậy giá thuê đất tính trên cơ sở độc quyền. Tiền thuê đất sẽ trở
thành một bộ phận trong giá sản phẩm mà người thuê đất sản xuất.
a- Lý thuyết 1
Giả sử thành phố phát triển theo mô hình làn sóng với một trung tâm, giá thuê đất tại một vị trí
trong thành phố là một hàm số có biến số là khoảng cách từ vị trí đó đến trung tâm thành phố.
Hàm định giá thuê đất cho các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp lOMoAR cPSD| 47886956
Để tiến hành các hoạt động sản xuất của mình, các doanh nghiệp công nghiệp cần đất để
thiết đặt máy móc thiết bị sản xuất, xây dựng nhà kho, nhà làm việc, bãi đậu xe … ngoài ra các
doanh nghiệp còn cần lao động, nguyên vật liệu. Để có đất các doanh nghiệp phải thuê mướn. Giá
thuê đất hay chi phí thuê đất là một hàm số phụ thuộc nhiều yếu tố. Trong một thành phố phát
triển theo mô hình làn sóng thì giá thuê đất biến thiên theo khoảng cách giữa nơi thiét đặt nhà
máy và trung tâm thành phố. Hàm số đó được gọi là hàm định giá thuê đất của các doanh nghiệp.
Ví dụ : công ty dệt may M. chuyên sản xuất các loại quần áo và có các đặc điểm: 1-
Để sản xuất, công ty cần đất, lao động, vật liệu thô (vải, sợi); mỗi năm sản xuất Q
tấn hàng bán với giá P đ/tấn; tổng thu nhập là P*Q ; Diện tích đất thuê là S m2, giá thuê là R đ/m2 2-
chi phí sản xuất không phải đất đai là C ; Giá của các sản phẩm đầu ra và đầu vào
(không phải đất đai) cố định, và được xác định bởi thị trường quốc gia (giống nhau trên các đô thị trong cả nước),. 3-
Thị trường cạnh tranh hoàn hảo: các công ty sản xuất tự do, tại điểm cân bằng mỗi
công ty đều tạo ra lợi nhuận kinh tế bằng 0. 4-
Vận chuyển bằng ô tô, từ công ty đến trung tâm bán buôn thành phố (Chợ ĐX) quãng
đường k km với giá z đ/t-km; chi phí vận chuyển là Q*k*z 5-
Vật liệu thô vận chuyển về công ty bằng ô tô với chi phí không đáng kể do người cung cấp chịu 6-
Các yếu tố thay thế : nếu giá đất cao công ty có thể sử dụng các yếu tố khác thay thế
ví dụ tăng ca làm việc, hiện đại hoá & tự động hoá sản xuất…
Lợi nhuận của công ty tại một địa điểm cách trung tâm thành phố k km là :
LN = P*Q – C – Q*z*k – R*S
Vì thị trường cạnh tranh hoàn hảo, lợi nhuận kinh tế 2 bằng 0 nên P*Q
– C – Q*z*k – R*S = 0 Suy ra R*S = P*Q – C – Q*z*k P * Q - C - Q * z * k Và R = S
Hàm định giá thuê đất chỉ rõ chi phí vận chuyển tăng dần và giá thuê đất giảm dần khi các
công ty đặt xa trung tâm thành phố. Các công ty phải trả bao nhiêu cho 1 m2 với các vị trí khác nhau trong thành phố.
Hàm định giá thuê đất cho các cửa hàng thương mại bán lẻ
Để bán được nhiều hàng với hy vọng nhiều lợi nhuận thì các cửa hàng bán lẻ áp dụng lý
thuyết trung tâm vào việc lựa chọn vị trí. Vị trí trung tâm là vị trí ở đó chia số lượng khách hàng
thành những phần bằng nhau. Có những loại hàng hoá mà mọi người dân thành phố đều phải
tiêu dùng thì vị trí trung tâm thành phố là tốt nhất, có những hàng hoá chỉ có một số người tiêu
2 Lợi nhuận kinh tế là lợi nhuận tính toán trừ đi tiền công của các ông chủ. Ví dụ một cty có doanh thu/tháng là
270 triệu đ. Tổng chi phí là 210 (nguyên vật liệu và tiền lương (thuê) công nhân 170 tr.; Tiền thuê nhà và khấu
hao thiết bị là 20 tr. ; tiền thuê các loại khác là 20). Như vậy lợi nhuận tính toán là 270-210=60; Giả sử các ông
chủ đi làm thuê cho hãng khác thì lương của họ là 20tr đ/ tháng. Lợi ích kinh tế là 60-20=40. lOMoAR cPSD| 47886956
dùng thì vị trí cửa hàng cần quan tâm đến họ. Nhìn chung thì những người ở xa trung tâm sẽ mất
nhiều thì giờ hơn. Mạng lưới bán lẻ sẽ phân bố sao cho với thời gian đi lại ít nhất, khách hàng có
thể mua sắm đầy đủ các thứ cần thiết, đó là nguyên tắc lựa chọn vị trí của các cửa hàng. Giá thuê
đất của các cửa hàng thương mại phụ thuộc vào mật độ dân cư và mức độ thuận lợi cho việc mua
hàng. Hàm định giá có dạng : R = f(k,m…) có thể xác định trên cơ sở thực nghiệm.
Hàm định giá thuê đất cho khu vực hành chính sự nghiệp (các hãng, công sở)
Các công sở có các đặc trưng: -
Họ phải thu thập, xử lý và phân phối các thông tin một cách trung thực, kịp thời
và đầy đủ. Nếu không trung thực sẽ không có hiệu quả, không kịp thời sẽ bị ế, không đầy đủ sẽ giảm giá trị. -
Cần thiết phải quan hệ trực tiếp với khách hàng để có thể đánh giá thái độ của họ,
thẩm tra lại thông tin và cho các quyết định tư vấn đúng đắn. -
Sản phẩm của các hãng là những cuộc tư vấn; giả sử mỗi hãng trong một năm thực
hiện được A cuộc tư vấn. Tổng chi phí thường xuyên (không phải đất ) là C. -
Các nhà tư vấn phải đi từ công sở của mình đến trung tâm thành phố để tư vấn cho
khách. Thời gian đi là t phút/km. Chi phí đi lại là chi phí cơ hội của các nhà tư vấn được xác
định bằng tiền lương cho 1 phút và bằng W đ. Nếu công sở cách trung tâm thành phố k km thì
chi phí đi lại của hãng là TC được xác định bởi công thức TC= A*k*t*W
Nếu giá của mỗi cuộc tư vấn là Pa thì việc xác định hàm thuê đất của các công sở cũng tương
tự như hàm thuê đất của các doanh nghiệp công nghiệp. Pa * A - C - A * k * t * W R = S
Hàm thuê đất chỉ ra rằng các công sở phải trả giá thuê đất khác nhau cho các địa điểm khác
nhau trong thành phố và cảng ra xa trung tâm thì chi phí đi lại càng tăng và giá thuê càng giảm.
Hàm định giá thuê đất cho dân cư đô thị
Để đơn giản hoá vấn đề, ta giả sử toàn bộ dân cư đô thị đều đi thuê nhà ở. Hàm định giá thuê
đất ở chỉ ra rằng người xây dựng nhà ở để cho thuê sẽ phải trả giá thuê bao nhiêu cho
các vị trí khác nhau trong thành phố. Có hai dạng hàm định giá thuê đất: Hàm định giá thuê với các
yếu tố đầu vào cố định và hàm định giá thuê với các yếu tố đầu vào thay đổi.
Trường hợp 1 : Ta coi nhà ở cũng như các hàng hoá khác, các yếu tố đầu vào của sản xuất
xây dựng không đổi, hàng năm ngành xây dựng xây được Q m2 nhà ở với giá P(k) đ/m2, tổng
thu nhập là Q*P(k); P(k) là giá thuê 1 m2 nhà nhưng là một hàm số phụ thuộc vào khoảng cách
đến trung tâm thành phố. Lợi nhuận ngành xây dựng bằng tổng thu nhập trừ đi các khoản chi phí.
LN = Q*P(k) – C – R*S Trong đó C là những chi phí không thuộc về đất, R giá thuê đất
tính cho 1 m2 , S- Diện tích đất thuê; R*S là tổng chi phí thuê đất; Thị trường nhà cũng là thị
trường cạnh tranh hoàn hảo nên ở điểm cân bằng lợi nhuận kinh tế cũng bằng 0; Hàm thuê đất có dạng sau: lOMoAR cPSD| 47886956 Q* P(k) - C R= S
Trường hợp 2: Khi các yếu tố đầu vào thay đổi, các công ty xây dựng có thể xây dựng các
ngôi nhà cao hơn trong các trung tâm, với những kỹ thuật hiện đại, vật liệu rẻ hơn do đó họ sẵn
sàng trả giá thuê đất cao hơn ở khu vực trung tâm và vẫn đảm bảo lơị nhuận kinh tế bằng 0. Đồng
thời giá đất xa trung tâm sẽ giảm nhanh chóng, làm cho hàm định giá thuê đất có độ dốc lớn hơn
và cong hơn theo kiểu hàm định giá thuê của các doanh nghiệp (Xem hình 3-1). Hàm đ ặ t
giá thuê đấất c ủa các công s ở Hàm đ ặ t giá thuê đấất ở c ủa dấn c ư Hàm đ ặ t
giá thuê đấất c ủa các doanh nghi ệp CN Giá đất N ấ N k 1 k 2 Công s ở Nhà máy Dấn c ư
Hình 3-1 Cân bằng tổng thể sử dụng đất đô thị
Trên hình 3-1 chỉ rõ đất thuộc về ai định giá cao hơn. Các công sở để gần trung tâm phải định
giá cao nhất ; sau đó đến dân cư và các doanh nghiệp.
Trên đây là những mô hình có tính tượng trưng và được đặt trong nhiều giả định. Trong thực tế
giá nhà đất chịu rất nhiều yếu tố : mật độ dân số, sự khác nhau về thị hiếu về nhà ở, vấn đề môi
trường, trật tự xã hội …
Cân bằng tổng thể sử dụng đất
Trên hình 3-1 cũng chỉ ra các kiểu sử dụng đất cân bằng của một thành phố. Giả sử thành
phố tương đối nhỏ và “mở” trong đó, các hộ gia đình và các hãng có thể ra vào, sự thay đổi về
chất lượng sống của thành phố không ảnh hưởng đến vùng (không gây ra hiện tượng nhập cư) .
Các công sở đặt giá cao hơn ở khu trung tâm tạo nên sự cân bằng với bán kính k1. Dân cư đặt giá
cao hơn các nhà máy tạo nên cân bằng cới bán kính (k2 – k1). Ngoài bán kính k1 các nhà máy có
thể đặt giá cao hơn nông dân. Cân bằng về đất sẽ đạt được trong khu đô thị khi: lOMoAR cPSD| 47886956 -
Cân bằng vị trí cho các công sở, các hãng : không có sự khuyến khích thay đổi vị
trí, lợi nhuận kinh tế đều bằng nhau và bằng 0. -
Cân bằng vị trí cho các hộ gia đình : Mức độ thoả dụng bằng nhau ở các vị trí trong
thành phố. Người ở xa trung tâm được bù bằng giá thuê thấp, môi trường tốt hơn… -
Đặt giá cạnh tranh : Quyền sử dụng đất thuộc về ai đặt giá cao nhất. Người chủ đất
đã tìm được lợi nhuận cao nhất cho tài sản của mình. -
Cân bằng thị trường lao động : đô thị có đủ lao động để cung cấp cho các công sở, các nhà máy
Tóm lại cân bằng tổng thẻ xảy ra khi đồng thời thị trường đất và thị trường lao động cân
bằng đồng thời. b- Lý thuyết 2
Thành phố phát triển theo nhiều mô hình, có nhiều trung tâm, với mật độ dân cư không
giống nhau, giá thuê đất tại một vị trí là một hàm số phụ thuộc nhiều yếu tố ; khoảng cách so với
trung tâm, mật độ dân cư, cơ cấu dân cư…
Giá thuê đất phụ thuộc nhiều vào nhu cầu từng đối tượng : doanh nghiệp, công sở, hộ gia
đình… Hàm định giá thuê đất được xác định trên cơ sở thực nghiệm.
Hàm định giá thuê đất của các loại doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực công nghiệp khác nhau
có độ dốc khác nhau. Hàm định giá thuê đất ở của người giàu rất khác với người nghèo. Người
nghèo hay tập trung ở trung tâm và không có khả năng cải thiện về nhà ở.
Các đô thị hiện đại có xu hướng phát triển ra ngoại thành, chuyển các nhà máy có chất thải
độc hại ra khỏi thành phố xa trung tâm.
Trên cơ sở thực nghiệm ta có thể xây dựng hàm định giá thuê đất cho các loại hình sản xuất
ở nước ta. Sử dụng phương pháp bình phương nhỏ nhất để tìm R: R = a – bk hoặc R = a – b*lgk
; Trong đó a, b là những tham số của đường hồi quy, ước lượng qua thực nghiệm, k là khoảng
cách so với trung tâm, R là giá thuê đất. Vì thành phố của chúng ta không hoàn toàn phát triển
theo mô hình làn sóng, các công sở và nhà máy phần nhiều trả
tiền thuê đất tương đối bao cấp. Để nghiên cứu sự phụ thuộc của giá thuê đất vào mật độ dân
cư ta hoàn toàn có thể thay k bằng một biến số mật độ dân cư m;
Giả sử có số liệu về giá thuê đất của 14 cửa hàng như sau:
Khoảng cách đến trung tâm (km) 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5 5.5 6 6.5 Giá thuê 1 năm (1tr.đ/m2)
2,26 2,59 2,34 2,04 1,85 2,23 1,94 1,85 1,81 2,02 1,74 1,52 1 , 65
Sử dụng phương pháp thống kê để tìm các đường cong và tham số ước lượng; Kết quả tính toán như sau: Giá lOMoAR cPSD| 47886956 thuê 26 đất (1000 Giá tr ị quan sát đ/m 2 ) 24 Đ ườn g th ẳ n g lý thuyêất 22 20 Đ ường cong lý thuyêt 18 16 14 4 5 6 7 0 1 2 3
Khoảng cách so với trung tâm (km) Independent: K Dependent Mth Rsq d.f. F Sigf b0 b1 Tiền thuê đất LIN .718 11 27.98 .000 24.4654 -.6555 Tiền thuê đất LOG .648 11 20.25 .001 25.3739 -3.1687
Theo mô hình đường thẳng ta có R = 24,4654 – 0,6555k
Theo mô hình đường cong logarit ta có R = 25,3739 – 3,1687lgk
Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến sự lựa chọn vị trí của các doanh nghiệp :
Rất quan Bình thường Không quan trọng trọng
1- Đảm bảo về đường sá
2- Tầm quan trọng về tiềm năng thị trường
3- Cơ sở hạ tầng về viễn thông
4- Chi phí đầu tư có tính đến sự trợ giúp
5- Gần thị trường của doanh nghiệp 6- Chi phí hoạt động 7- Mức thuế sản xuất
8- Có nhiều lao động, công nhân lành nghề
9- Trình độ phát triển kinh tế vùng
10- Mật độ các hoạt động công nhiệp
11- Mức sống dân cư quanh vùng
12- Gần các đối tác hoặc cơ sở gia công 13- Hình ảnh chung về vùng 14-
Môi trường : tự nhiên và xã hội
Lần lượt đánh giá từng yếu tố ta thấy rằng mỗi yếu tố có thể có tầm quan trọng với từnh loại
doanh nghiệp . Nếu làm một phỏng vấn với các doanh nghiệp ta có thể thấy rõ điều đó.
4- Phân khu và kiểm soát sử dụng đất đô thị a - Quy
hoạch sử dụng đất ( Phân vùng sử dụng đất) lOMoAR cPSD| 47886956
Phân vùng theo chức năng của đất : đất cho các khu công nghiệp (nhà máy sản xuất) , đất
cho khu thương mại, Đất cho khu ở và giải trí… Sự phân vùng này được thực hiện qua sự quy
hoạch và nhận thức của con người và qua quá trình loại trừ.
Phân vùng theo mức độ ô nhiễm của các nhà máy: mục đích tách biệt đất định cư và đất
công nghiệp, giảm ô nhiễm, tiếng ồn… Phân vùng theo mức độ ô nhiễm là biểu hiện cụ thể của
chính sách môi trường. Các biện pháp thay thế cho phân vùng công nghiệp chính là : lệ phí ô
nhiễm, lệ phí giao thông…
Phân vùng theo khả năng tài chính : Những gia đình giàu có sẽ vào các khu có dịch vụ tốt
hơn (giáo dục tốt, ít tội phạm, ít tệ nạn xã hội, ) nhưng phải chịu thuế cao… Tương tự như vậy
với các công ty. Sự phân vùng theo khả năng tài chính sữ được thực hiện qua hàm định giá thuê
đất của các hộ gia đình và các công ty. b- Kiểm soát tăng trưởng dân số
Ranh giới dịch vụ thành phố : là giới hạn hành chính mà trong đó chính quyền thành phố
cung cấp các dịch vụ giáo dục, y tế, cơ sở hạ tầng kỹ thuật…Trên hình 3-1, giao điểm của hàm
thuê đất định cư và hàm thuê đất nông nghiệp biểu hiện ranh giới dịch vụ thành phố. Ngoài ranh
giới này mật độ dân số sẽ giảm xuống rõ rệt và do đó làm giảm tổng cung lao động thành phố.
Việc giảm cung lao động tất nhiên sẽ dẫn đến tăng lương và do đó vùng lân cận ranh giới vẫn có
sức hấp dẫn nhất định gây ra sự nhập cư và giá nhà đất ở vùng này vẫn cao. Tuy nhiên ở đây
người sở hữu đất ngoài ranh giới vẫn bị thiệt thòi vì giá thuê đất có chiều hướng giảm xuống bằng
giá thuê đất nông nghiệp. c- Cấp giấy phép xây dựng nhà
Chính sách cấp giấy phép có thể làm hạn chế số lượng nhà xây dựng, do đó làm giảm cầu
về đất xây dựng và do đó làm giảm giá thị trường của đất. Giấy phép xây dựng có giá trị tiền tệ
của nó3. Một thành phố cấp giấy phép xây dựng cho các dự án phát triển và do đó nó khuyến
khích các mục tiêu phát triển. Nếu thành phố quan tâm đến việc tăng mật độ nhà ở thì nó sẽ phân
phối giấy phép cho các dự án nhà ở mật độ cao
II- Nhà ở đô thị
1- Thị trường nhà ở đô thị a- Những đặc tính
cơ bản của nhà ở đô thị -
Thực chất nhà ở đô thị là nơi cư trú của cá hộ gia đình tập trung với mật độ cao
Nhu cầu về sự thuận tiện và dễ dàng liên hệ với bên ngoài dẫn đến hiện tượng nhà ở tập
trung trong các thành phố . Nói chính xác hơn, sự cần thiết về thuận tiện dẫn đến tình trạng nhà
ở tập trung tại một vài thành phố lớn chứ không phải là nhiều thành phố nhỏ và dẫn đến mật độ
dân cư cao. Con người muốn thuận tiện khi đi làm, đi học, đi mua sắm,.. Cơ quan, trường học,
cửa hàng thường tập trung từng khu vực nên mọi người cũng muốn nhà ở của mình ở quanh khu
đó. Các hộ gia đình mong muốn nơi mình ở có dịch vụ về kỹ thuật, có trường học, trạm xá và các
3 Giá trị tiền tệ của giấy phép bằng chênh lệch giữa giá thị trường của nhà ở và chi phí xây dựng nhà (phấn lời của người xây dựng ). lOMoAR cPSD| 47886956
dịch vụ xã hội khác. Khi các hộ gia đình sống gần nhau thì tổng các chi phí cho đi lại sẽ rẻ hơn
khi các hộ gia đình sống phân tán. -
Quá trình loại trừ diễn ra liên tục
Nếu các khu nhà được sử dụng với cùng mục đích, muốn tập trung các hoạt động lại với
nhau thì nhất thiết phải loại bỏ các hoạt động khác trong khu vực đó. Vì vậy, nếu nhà ở muốn tập
trung thành một khu vực riêng biệt thì phải có sự tách biệt về hoạt động với các khu vực khác.
Quá trình loại bỏ này diễn ra thông qua thị trường đất đai. Có nghĩa là nếu có sự cạnh tranh về
đất đai khi hai hoạt động khác nhau đều muốn diễn ra trên địa điểm thì địa điểm sẽ giành cho hoạt
động nào mà đầu tư nhiều tiền hơn. Hoạt động còn lại sẽ tìm một vị trí khác mà ở đó lại có một
hoạt động bị loại trừ. Bằng cách này, hệ thống hoạt động sẽ loại bỏ lẫn nhau và giành được địa
điểm mà nó có thể tập trung thành một khu vực. Quá trình loại trừ diễn ra chậm bởi vì nhà ở tồn
tại rất lâu nên sự thay đổi về đất đai không xảy ra thường xuyên. Quá trình loại trừ diễn ra tới một
chừng mực mà tất cả các hoạt động có vị trí trung tâm - là nơi thuận tiện nhất. Trong quá trình
cạnh tranh này, các cơ quan, cửa hàng thường giành được vị trí ở trung tâm thành phố. Sau đó,
các hoạt động các nhà máy trong ngành công nghiệp có vị trí xung quanh khu vực trung tâm và
nhà ở bị loại bỏ ở các nơi trừ vùng nông thôn. -
Thị trường nhà ở không đồng nhất : nhà khác nhau về vị trí trong thành phố , diện tích,
tuổi, cấu trúc tiện dụng, cao tầng hay thấp … -
Không khả năng di chuyển hạn chế : không di chuyển được, nó gắn với vị trí không gian -
Tính bền vững : Nhà ở bền vững lâu dài, chi phí lớn (giá cao) -
Chuyển nhà phức tạp, chi phí lớn và kéo theo nhiều vấn đề. Chuyển nhà có liên quan đến
rất nhiều vấn đề như nơi làm việc, học tập của các thành viên trong gia đình. -
Môi trường tự nhiên và xã hội có vai trò quan trọng -
Giá nhà phụ thuộc giá đất và mức độ bền vững vật lý, kết cấu, mức thuận tiện…; giá nhà ở
với ý nghĩa là nơi cư trú gồm tiền xây dựng nhà và tiền mua đất. Cần chia mức giá nhà thành
hai phần: mức giá xây dựng và mức giá đất. Như vậy giá thị trường của nhà ở là tổng giá thị
trường của nhà và đất. Ví dụ : Tổng số tiền để mua một căn nhà là 50000$ (cả nhà và đất) có thể
chia thành 30000$ tiền xây dựng nhà, và 20000$ tiền đất. Giá nhà ở là chi phí phải trả cho việc cư trú.
b- Cung, cầu và các nhân tố ảnh hưởng về nhà ở đô thị
Đường cung dài hạn về nhà co dãn hoàn toàn , điều đó không có nghĩa là người chủ nhà lắp
bánh xe vào nhà của họ để chuyển từ thành phố này đến thành phố khác. Thực tế họ có thể tăng,
giảm cung nhà bằng cách : (1) tăng, giảm đầu tư cho sửa chữa, duy trì; (2) sử dụng / bỏ trống nhà
ở; (3) cho thuê nhà để ở/dùng nhà vào mục đích sử dụng khác; và (4) không phản ứng gì để chờ
tăng cầu nhà ở. Bốn phản ứng này, người chủ tài sản có thể tăng, giảm cung về nhà trong dài hạn.
Đường cầu dài hạn cũng như ngắn hạn về nhà ở cũng co dãn hoàn toàn, vì người thuê nhà
hoàn toàn có thể di chuyển từ thành phố này đến thành phố khác. Tuy nhiên vì chi phí chuyển
nhà khá cao nên sự co dãn của cầu về số lượng nhà sẽ chậm hơn so với sự co dãn về chất lượng lOMoAR cPSD| 47886956
nhà. Khi cầu về số lượng cũng như chất lượng giảm sẽ làm cho doanh thu giảm, khối lượng nhà
cung cấp tối ưu và lợi nhuận giảm. Chủ nhà sẽ có hướng giảm cung bằng các cách đã nêu trên.
Trong thực tế rất khó khăn trong thống kê đo lường dịch vụ nhà ở do đó việc xác đinh độ co dãn
cung cầu nhà ở cũng rất khó khăn.
Có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu về nhà ở đô thị, và sự ảnh hưởng với các mức độ khác nhau.
Thu nhập trung bình tăng làm tăng cầu nhà ở nhưng cầu về về chất lượng nhà ở tăng nhanh
vì sự di chuyên nhà tốn kém và chi phí nhà rất lớn.
Biến động dân số và mật độ dân số làm tăng/giảm cầu số lượng nhà ở
Tập quán sinh sống của dân cư, đặc biệt là dân nhập cư mang theo tập quán của mình. ảnh
hưởng của khu vực lân cận : chính là vấn đề ngoại ứng trong lĩnh vực nhào ở.
Sự điều chỉnh quy hoạch của nhà nước về đất đai đô thị và thay đổi chức năng đất đô thị c-
Cân bằng thị trường về nhà ở
Sự lựa chọn của các hộ thuê nhà : Giá nhà ở hay giá nơi cư trú phụ thuộc các yếu tố : giá đất,
vị trí, tuổi diện tích, cấu trúc, độ cao của tầng, môi trường, cơ sở hạ tầng…
Hộ gia đình sẽ chọn cho mình một nơi cư trú thích hợp nhất về tài chính và tối đa hoá các
lợi ích. Các lợi ích về nhà ở có thể chia làm 2 nhóm : Diện tích và chất lượng. Chất lượng cần hểu
theo nghĩa rộng của nó, bao gồm các yếu tố như vị trí, tuổi, cấu trúc, độ cao của tầng, môi trường…
Hình 3-2 chỉ ra sự đánh đổi giữa chất lượng nhà và diện tích trên đường ngân sách cố định AB và CD.
Trên hình 3-2, AB và CD là những đường ngân sách của hai nhóm gia đình có thu nhập
khác nhau. Gia đình H có thu nhập thấp nhưng nhu cầu nhà chất lượng cao và không cần diệ tích
rộng còn L thì ngược lại. Gia đình H1 có thu nhập cao và có nhu cầu nhà ở chất lượng cao.
Hình 3-2 Sự lựa chọn nhà ở
của các hộ gia đình có ngân
sách khác nhau và nhu cầu khác nhau
Khi các hộ quan tâm nhiều đến chất lượng nhà ở thì đường ngân sách có độ dốc cao hơn.
Sự lựa chọn của chủ nhà : Đứng về phía người chủ nhà, họ phải tìm biện pháp để tối đa
hoá lợi nhuận của mình. Lợi nhuận thu được của các chủ nhà bằng tổng doanh thu trừ tổng chi
phí. Doanh thu chính là giá cho thuê hàng năm hoặc hàng tháng. Tổng chi phí bao gồm chi phí
cố định (chi phí thuê đất, chi phí xây dựng, quản lý…) và chi phí biến đổi (tu bổ sửa chữa …).
Người chủ nhà hoàn toàn chủ động trong việc khấu hao nhà cửa. Mức khấu hao nhà hàng năm là
chi phí hàng năm. Mối quan hệ giữa chi phí hàng năm và lợi nhuận được biểu thị trên hình 3-3.
Hình 33 Chi phí và Doanh lOMoAR cPSD| 47886956 thu của chủ nhà Doanh thu Giá thuê Chi phí năm 340 thứ 30 LN Chi phí năm thứ 20 190 Lợi nhuận được tính bằng 100
chênh lệch giữa doanh thu và chi phí .
Trong 20 năm đầu (từ khi Q1 Q30 Q20 chi phí xây dựng)
chủ nhà có đường chi phí thấp . Sau 20 năm đường chi phí sẽ cao hơn và lợi nhuận giảm. Chủ
nhà chọn mức chất lượng nhà mà ở đó chi phí cận biên bằng doanh thu cận biên. Tại đó hệ số góc
của đường chi phí bằng với hệ số góc của đường doanh thu.
2- ảnh hưởng của các chính sách nhà ở đến cung cầu về nhà ở đô thị a-
ảnh hưởng của nhà ở tập thể và chính sách trợ cấp (trọng cung)
Trong suốt thời kỳ bao cấp (1954-1989) nhà nước ta thực hiện chính sách xây dựng và
phân phối nhà ở cho cán bộ, công nhân viên nhà nước tại các đô thị. Bộ xây dựng là cơ quan được
giao trách nhiệm xây dựng và quản lý. Nhiều khu tập thể đã được xây dựng ở Hà nội trong thời
kỳ này như Kim liên, Trung tự, Thành công, Tân mai, Trương định… Thủ tục phân phối nhà ở
hết sức phức tạp và có nhiều bất hợp lý. Tiêu chuẩn mà cán bộ nhân viên nhà nước được phân
phối nhà là cấp bậc, chức vụ, số năm công tác …và cả số con hay số khẩu của gia đình. Tiền thuê
nhà mà người được phân phối phải trả không đủ để sửa chữa thường xuyên. Thực chất đó là một
chính sách trợ cấp gần như toàn diện về nhà ở. Kết quả là cung vè nhà ở bị kìm hãm và không có xu hướng tăng.
Sau năm 1989 chế độ bao cấp được xoá bỏ, nhà nước đã thực hiện chủ trương nhà nước và
nhân dân cùng làm. Nhà nước cấp hoặc bán đất, người sử dụng nhà phải đóng góp phần lớn kinh
phí cho xây dựng, việc xây dựng tiến hành theo quy hoạch chung của thành phố. Những căn nhà
tập thể thời bao cấp cũng đang được chuyển dần quyền sở hữu cho người sử dụng dưới hình thức
hoá giá và bán. Tuy nhiên đó cũng chỉ là những chính sách của thời kỳ quá độ. Hiện nay nhà nước
ta đang thực hiện chủ trương xây dựng những khu tập thể để cho thuê hoặc bán, đặc biệt trong
các khu đô thị mới. Những khu nhà mới này do ban quản lý nhà tập thể của thành phố quản lý,
chính quyền thành phố (nhà nước) chỉ tác động thông qua các chính sách trợ cấp: 1) trợ cấp vốn
: Chính quyền thành phố có thể cho các công ty phát triển nhà ở vay vốn từ quỹ phát triển nhà ở,
từ công trái…2) Trợ cấp xây dựng : là sự cùng bỏ vốn để xây dựng . 3) Trợ cấp sửa chữa lớn và
hiện đại hoá. 4) Đưa ra tiêu chuẩn người được thuê…
b- Sự tiêu dùng nhà ở tập thể của dân cư và trợ cấp nhà ở lOMoAR cPSD| 47886956
Để phân tích sự tiêu dùng nhà ở chúng ta cần đo lường nó bằng số đơn vị dịch vụ được tạo
ra trong một căn hộ. Giả sử hộ gia đình H có thu nhập hàng tháng là 1.000.000 đ, giá thuê nhà
500 đ/đơn vị dịch vụ nhà ở/tháng. Sự lựa chọn nhà ở của gia đình này được biểu thị trên hình 3- 4.
Hình 3-4 Trợ cấp nhà ở và tiêu dùng nhà ở của dân cư
AB là đường ngân sách của hộ. Hộ H chọn điểm H với căn hộ 600 đơn vị dịch vụ chi phí là
600*500= 300.000 đ và còn lại 700.000đ cho hàng hoá khác. Giả sử một căn hộ tập thể với 800
đơn vị dịch vụ cung cấp cho các hộ có thu nhập thấp với giá thuê 200.000/tháng thì hộ H sẽ
chuyển về nhà tập thể. Trong trường hợp này chương trình nhà ở tập thể làm tăng tiêu dùng nhà
ở của dân cư. Tuy nhiên không phải luôn luôn như vậy vì sở thích về nhà ở của
dân cư không hoàn toàn như nhau, tức là sẽ có những hộ trước đây tiêu dùng 900 đơn vị dịch vụ
nhà ở nay chuyển về nhà tập thể và chỉ tiêu dùng 800 đơn vị… Và như vậy rõ ràng là người tiêu
dùng thích trợ cấp bằng tiền hơn là trợ cấp vào nhà. Vì trợ cấp tiền cho phép họ nhiều khả năng
lựa chọn trong tiêu dùng. Tuy nhiên mục đich trợ cấp là làm tăng lợi ích nhà ở cho các hộ gia
đình nên mức trợ cấp sao cho họ chuyển đến đường cong U2 thì chính sách công cộng mới coi như là thành công.
- Tác động nhà tập thể đối với thị trường : Khi các hộ có thu nhập thấp chuyển tới ở tập
thể, trên thị trường nhà ở trong ngắn hạn và trung hạn sẽ xảy ra tình trạng dư cung vì các căn hộ
tư nhân bị rời bỏ. Giá thuê các căn hộ chất lượng thấp sẽ bị giảm, chủ nhà phải chuyển mục đích
sử dụng hoặc chịu thiệt thòi. Các hộ thu nhập thấp đều có lợi. Chính sách trợ cấp cho người tiêu
dùng được gọi là chính sách trọng cầu. c- Quản lý việc cho thuê nhà
Mục đích chủ yếu của kiểm soát thuê nhà là ổn định giá thuê, đảm bảo quyền lợi cho người
thuê đồng thời góp phần thu tài chính cho chính quyền thông qua thuế. Nhưng quản lý thuê nhà
cũng có những ảnh hưởng không có lợi cho người tiêu dùng. Vì hoạt động quản lý trong dài hạn
không những không khuyến khích cung nhà ở mà còn có xu hướng kìm hãm cung, dẫn đến tình
trạng người đi thuê tìm nhà rất khó khăn. lOMoAR cPSD| 47886956
3- Các lý thuyết về sự lựa chọn vị trí nhà ở của dân cư
Cực tiểu chi phí đi lại
Theo lý thuyết này các hộ gia đình sẵn sàng trả giá cao về chỗ ở để có thể sống gần nơi làm
việc, gần chợ, gần trung tâm Cơ chế thị trường sẽ dẫn đến việc người có thu nhập cao sẽ sống ở
các trung tâm còn người có thu nhập thấp sẽ dần bị đẩy ra xa trung tâm… Chi phí đi lại của người
giàu thấp hơn của người nghèo…
Tối ưu hoá giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở
Theo lý thuyết này các hộ gia đình phải cân nhắc trên cơ sở khả năng tài chính của mình.
Giả sử phần lớn các hộ làm việc ở trung tâm, nếu chi phí đi lại tăng thì sẽ có sự di chuyển dân cư
về trung tâm và ngược lại. Mặt khác, nếu chi phí nhà ở trong khu vực trung tâm tăng thì dân cư có
xu hướng chuyển ra xa trung tâm.
Lý thuyết này hợp với thành phố đa trung tâm, vì quan niệm trung tâm có thể thay đổi tương
đối : trung tâm vùng, trung tâm khu vực …
Thực tế ở Hà nội, một hộ gia đình sẵn sàng mua nhà với giá cao ở gần cơ quan của vợ để
người vợ đi bộ đến cơ quan, và từ đó đến cơ quan chồng lại khá xa
Hình 3-5 Chi phí đi lại và tiêu dùng nhà ở
Khi giá nhà cao thì người thuê thay thế bằng chi phí đi lại, độ dốc của đường ngân sách lớn
lên và ngược lại (Hình 3-5).
Chi phí nhà ở tối đa
Lý thuyết này cho rằng mức thu nhập là yếu tố quyết định nhất đối với vị trí nhà ở. Các hộ
gia đình chỉ tìm cách mua nhà có giá trị cao nhất mà họ có thể. Các yếu tố mà họ quan tâm là :
môi trường tự nhiên, xã hội , và khả năng tăng giá nhà tiềm tàng; không quan tâm chi phí đi lại, chi phí xây dựng …
Lý thuyết này phù hợp khi kinh tế phát triển hoặc với nhóm dân cư thuộc giới thượng lưu.
Sự lựa chọn tổng hợp
Các tiêu chuẩn lựa chọn :
- Vị trí : Gần nơi làm việc, gần trung tâm, môi trường tự nhiên, xã hội tốt, gần chợ, gần trường
học, tiện đường đi lại
- Chất lượng : tốt, tuỳ ý xây dựng, có khả năng nâng cấp…
- Giá cả : hợp túi tiền
- Quyền sử dụng : Hợp pháp
Các tiêu chuẩn lựa chọn được sắp xếp theo những thứ tự ưu tiên khác nhau. TD Nhà ở U2 200 000 đ A 150 000 đ U1 B 50000 200000 đ Chi phí đi lại