Đặt cọc nhưng không thực hiện được hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm gì ?
Thưa luật sư, tôi muốn hỏi: tôi có ý định bán một miếng đất và đã nhận cọc 50.000.000 đồng của bên mua,
cùng với điều kiện là 2 tháng sẽ hoàn tất các thủ tục sang nhượng. Nhưng quá thời hạn trên tôi không thực
hiện theo như thỏa thuận. và bên bán đòi kiện tôi yêu cầu trả tiền cọc cộng thêm tiền phạt cọc 50.000.000
đồng như vậy có đúng không? Rất mong nhân được tư vấn từ phía luật sư. Xin cảm ơn! Người gửi: P.V.Toàn Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc của mình tới công ty chúng tôi, với thắc mắc của bạn chúng tôi xin giải đáp như sau:
2. Nội dung tư vấn:
Theo quy định tại Điều 122 Bộ Luật Dân sự (BLDS) thì hình thức giao dịch dân sự (hợp đồng đặt cọc) quy
định thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự.
Do đó, việc đặt cọc “chỉ có hiệu lực” khi có đủ các điều kiện về chủ thể ký kết, về nội dung và hình thức hợp
đồng và hợp đồng phải được lập thành văn bản: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục
đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người
tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận được, thì việc xử lý phạt cọc
được thực hiện như sau:
Theo mục 1 của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân
dân tối cao về tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc như sau:theo quy định tại Điều 122 và 124 Bộ Luật
Dân sự (sau đây viết tắt là BLDS) thì thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự. Do đó, việc đặt cọc chỉ
có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 131 BLDS và phải được lập thành văn bản (có thể lập
thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính).
Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì
việc xử lý được thực hiện như sau:
a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm
cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm
cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc
không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại Khoản 2 Điều
363 BLDS.Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả
cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ
trường hợp có thoả thuận khác.
b. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình
thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát
hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng
hoặc được thực hiện theo thủ tục chung.
c. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị
vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô
hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều
146 BLDS. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu sẽ theo nguyên tắc hai bên trả
lại cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi phải bồi thường.
d. Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc
trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.
Vì bạn không cung cấp các thông tin cụ thể nên bạn có thể dựa vào quy định của pháp luật nêu trên để giải
quyết trường hợp của mình.