đề cương chi tiết môn pháp luật kinh doanh bất động sản

lOMoAR cPSD| 47206071
ĐỀ CƯƠNG CHI TIẾT HỌC PHẦN PHÁP LUẬT KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.
TÊN HỌC PHẦN: Pháp luật kinh doanh bất ộng sản 2.
TỔNG SỐ TÍN CHỈ: 02 = 22 tiết giảng + 14 tiết thảo luận. 3.
BỘ MÔN PHỤ TRÁCH GIẢNG DẠY: Bộ môn Luật Đất ai – Môi trường. 4.
MÔ TẢ HỌC PHẦN:
Pháp luật kinh doanh bất ộng sản là một môn học chuyên ngành quan trọng thuộc
Khoa Luật Thương Mại. Qua môn học này, người học sẽ ược trang bị những kiến thức cơ
bản về bất ộng sản và thị trường bất ộng sản cũng như quá trình quá trình hình thành và
phát triển của thị trường bất ộng sản Việt Nam. Trên cơ sở kiến thức cơ bản, người học
sẽ ược giới thiệu và phân tích, ánh giá về pháp luật kinh doanh hàng hóa bất ộng sản như
iều kiện kinh doanh hàng hóa bất ộng sản, các hình thức kinh doanh như kinh doanh nhà,
công trình xây dựng, quyền sử dụng ất và pháp luật về các dịch vụ hỗ trợ trong kinh doanh
bất ộng sản như hoạt ộng môi giới, sàn giao dịch, tư vấn và quản lý bất ộng sản. Bên cạnh
ó, người học còn ược giới thiệu về các nghĩa vụ tài chính mà chủ thể thực hiện kinh doanh
bất ộng sản phải thực hiện như: nghĩa vụ nộp tiền sử dụng ất, tiền thuê ất tương ứng,
nghĩa vụ lệ phí trước bạ và các nghĩa vụ về thuế.
Môn học Pháp luật kinh doanh bất ộng sản là môn học có sự liên hệ mật thiết với
nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau. Để có thể tiếp thu tốt nhất các kiến thức của môn
học, người học cần ược học trước các môn pháp luật dân sự, pháp luật hành chính, pháp
luật doanh nghiệp, pháp luật Đất ai và pháp luật về thuế. 5.
MỤC TIÊU HỌC PHẦN:
i. Trang bị cho sinh viên những kiến thức cơ bản về thị trường bất ộng sản;
ii. Giúp sinh viên nắm ược những quy ịnh của pháp luật về kinh doanh bất ộng sản ờ
Việt Nam; các quy trình, thủ tục pháp lí trong kinh doanh bất ộng sản như: quy trình
thực hiện dự án ầu tư kinh doanh bất ộng sản, quy trình mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, thuê mua bất dộng sản trong kinh doanh…v.v. lOMoAR cPSD| 47206071
iii. Giúp sinh viên hình thành kĩ năng phân tích, ánh giá và vận dụng các quy ịnh của
pháp luật về kinh doanh bất ộng sản, phối hợp với các quy ịnh pháp luật có liên
quan về nhà ở, ất ai, ầu tư, doanh nghiệp…v.v.
6. NỘI DUNG HỌC PHẦN:
Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.Tổng quan về bất ộng sản
1.1. Khái niệm bất ộng sản
- Bất ộng sản là tài sản (Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015):
+ Đất ai: bất ộng sản cơ bản và là yếu tố quyết ịnh một tài sản có phải là bất ộng sản;
+ Tài sản gắn liền với ất: nhà ở, các công trình xây dựng, cây rừng, cây lây năm trên ất;…v.v.
- Bất ộng sản là hàng hóa: ược phép giao dịch và kinh doanh trên thị trường.
- Loại bất ộng sản nào ược coi là hàng hóa phụ thuộc vào chính sách pháp luật của từng quốc gia.
1.2. Đặc iểm của hàng hóa bất ộng sản -
Bất ộng sản có tính cố ịnh.
- Bất ộng sản mang tính bền vững và có giá trị về kinh tế lớn nhưng tính thanh khoản thấp.
- Bất ộng sản có tính khan hiếm.
- Bất ộng sản mang tính nhạy cảm và chịu sự chi phối của nhiều yếu tố.
- Bất ộng sản có tính cá biệt nhưng lại chi phối lẫn nhau.
- Bất ộng sản có tính thích ứng, linh hoạt trong công năng sử dụng.
2. Tổng quan về thị trường bất ộng sản
2.1. Khái niệm thị trường bất ộng sản
* Theo nghĩa hẹp: là nơi diễn ra các giao dịch về BĐS. 2 lOMoAR cPSD| 47206071
* Theo nghĩa rộng: là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa,
tiền tệ diễn ra trong một không gian và tại một thời iểm nhất ịnh (bao gồm cả chủ
thể, khách thể và cơ chế giao dịch).
2.2. Đặc iểm của thị trường bất ộng sản
- Thị trường bất ộng sản mang tính khu vực và ịa phương.
- Thị trường bất ộng sản là thị trường không hoàn hảo.
- Thị trường bất ộng sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa ựng trong bất
ộng sản thông qua các loại giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu, sử dụng bất ộng sản.
- Thị trường bất ộng sản chịu ảnh hưởng bởi sự chi phối của pháp luật, sự can thiệp và
quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
- Thị trường bất ộng sản cần có sự hỗ trợ của nhiều loại hình dịch vụ chuyên nghiệp.
- Thị trường bất ộng sản có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều thị trường liên quan (như thị
trường tài chính, thị trường bảo hiểm và thị trường xây dựng).
- Thị trường bất ộng sản là thị trường khó xâm nhập.
2.3. Phân loại thị trường bất ộng sản
- Căn cứ vào thứ tự thời gian hàng hóa bất ộng sản gia nhập thị trường:
+ Thị trường sơ cấp: là nơi diễn ra các giao dịch giữa Nhà nước với người sử dụng ất, tạo
cơ sở cho việc ầu tư, tạo lập bất ộng sản.
+ Thị trường thứ cấp: là nơi diễn ra các giao dịch giữa các chủ thể hoạt ộng kinh doanh
bất ộng sản với khách hàng và các chủ thể liên quan, giúp cho bất ộng sản ược lưu thông trên thị trường.
- Căn cứ vào tính hợp pháp hoặc mức ộ kiểm soát của Nhà nước ối với thị trường: + TTBĐS chính quy: + TTBĐS phi chính quy.
- Căn cứ vào công dụng của bất ộng sản: thị trường quyền sử dụng ất; thị trường nhà ở;
thị trường tài sản gắn liền trên ất phục vụ sản xuất, kinh doanh (công trình kiến trúc,
kết cấu hạ tầng trên ất).
- Căn cứ vào tính chất quan hệ trao ổi: thị trường mua bán, chuyển nhượng; thị trường
cho thuê, cho thuê mua; …v.v. lOMoAR cPSD| 47206071
2.4. Vai trò của thị trường bất ộng sản -
Là thị trường ầu vào quan trọng
- Góp phần thúc ẩy quá trình sản xuất
- Tạo nguồn thu ngân sách nhà nước - Ổn ịnh, nâng cao ời sống xã hội
- Thúc ẩy quá trình hội nhập
2.5. Các yếu tố của thị trường bất ộng sản 2.5.1. Chủ thể *
Nhà nước: tham gia vào thị trường với hai tư cách (chủ thể cung cấp hàng
hóa và chủ thể quản lý thị trường). *
Chủ thể hoạt ộng kinh doanh bất ộng sản: các doanh nghiệp, hợp tác xã thuộc
các thành phần kinh tế tham gia phát triển, giao dịch bất ộng sản nhằm mục ích sinh
lợi; các tổ chức, cá nhân có bất ộng sản ưa vào giao dịch không thường xuyên. *
Khách hàng: những chủ thể có nhu cầu về bất ộng sản (mua, thuê mua, thuê bất ộng sản). *
Chủ thể trung gian: các chủ thể cung cấp dịch vụ bất ộng sản như môi giới,
tư vấn, ịnh giá bất ộng sản, quản lý bất ộng sản, sàn giao dịch bất ộng sản…v.v. 2.5.2. Khách thể *
Hàng hóa bất ộng sản: các loại bất ộng sản ược coi là hàng hóa (quyền sử
dụng ất, nhà ở, công trình sản xuất kinh doanh,…v.v). *
Dịch vụ bất ộng sản: dịch vụ môi giới bất ộng sản, sàn giao dịch bất ộng sản,
quản lý bất ộng sản và tư vấn bất ộng sản…v.v.
2.5.3. Cung, cầu và giá cả trong thị trường BĐS
- Cung BĐS là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS áp ứng iều kiện pháp luật quy ịnh
ể ược phép ưa vào kinh doanh và ược sẵn sàng ưa ra thị trường BĐS trong một
thời gian nhất ịnh với một mức giá giới hạn nhất ịnh.
- Cầu về hàng hoá BĐS là toàn bộ nhu cầu có khả năng thanh toán mà xã hội dùng
ể mua khối lượng hàng hoá và dịch vụ BĐS trong một thời kỳ nhất ịnh.
- Giá cả bất ộng sản là khoản tiền nhất ịnh ể có thể trao ổi một BĐS tại một thời iểm xác ịnh. 4 lOMoAR cPSD| 47206071
- Các yếu tố ảnh hưởng ến giá cả BĐS:
+ Chính sách của Nhà nước: pháp luật (quyền, nghĩa vụ), tài chính, quy hoạch;
+ Cung, cầu bất ộng sản;
+ yếu tố tâm lý xã hội; + Tính hữu dụng; + Chi phí tạo lập;
+ Môi trường xung quanh;..v.v.
2.6. Khái quát quá trình hình thành và phát triển của pháp luật iều chỉnh thị trường
bất ộng sản và những tác ộng của chính sách pháp luật ối với thị trường - Từ HP 1980,
LĐĐ 1987 ến trước 15/10/1993 (ngày LĐĐ 1993 có hiệu lực thi hành).
- Từ 15/10/1993 – trước 1/1/2007 (ngày LKDBĐS 2006 có hiệu lực thi hành).
- Từ 1/1/2007 – nay.
3. Tổng quan về kinh doanh bất ộng sản
3.1. Khái niệm, ặc iểm kinh doanh bất ộng sản
- Khái niệm: kinh doanh bất ộng sản là việc ầu tư vốn ể thực hiện hoạt ộng xây dựng,
mua, nhận chuyển nhượng ể bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
bất ộng sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất ộng sản; dịch vụ sàn giao dịch bất ộng sản;
dịch vụ tư vấn bất ộng sản hoặc quản lý bất ộng sản nhằm mục ích sinh lợi. - Đặc iểm:
+ Kinh doanh bất ộng sản là ngành nghề kinh doanh có iều kiện: Điều kiện về tư cách
pháp lý, iều kiện về chứng chỉ hành nghề ( ối với kinh doanh dịch vụ BĐS, ,,,v,v.
+Đối tượng trong kinh doanh hàng hóa BĐS là một loại hàng hóa ặc biệt.
+ Kinh doanh hàng hóa bất ộng sản òi hỏi nhu cầu về vốn rất lớn.
+ Các chủ thể kinh doanh thường vay ược vốn của các tổ chức tín dụng dễ dàng hơn bởi
lẽ, bất ộng sản là tài sản có giá trị lớn, chủ sở hữu bất ộng sản có thể thế chấp ể vay vốn.
+ Là loại hình kinh doanh mạo hiểm, lợi nhuận lớn nhưng rủi ro cũng rất nhiều.
+ Kinh doanh bất ộng sản phụ thuộc nhiều vào sự can thiệp của nhà nước. lOMoAR cPSD| 47206071
3.2. Bất ộng sản ược phép kinh doanh
3.2.1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn
3.2.2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
3.2.3. Nhà công trình xây dựng là tài sản công
3.2.4. Quyền sử dụng ất
3.3. Nguyên tắc kinh doanh bất ộng sản
+ Bình ẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp
pháp của các bên thông qua hợp ồng, không trái quy ịnh của pháp luật.
+ Bất ộng sản ưa vào kinh doanh phải có ủ iều kiện theo quy ịnh.
+ Kinh doanh bất ộng sản phải trung thực, công khai, minh bạch.
3.4. Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất ộng sản
Xem thêm NĐ 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 và NĐ 21/2020/NĐ-CP ngày
17/02/2020 ể tìm hiểu các nội dung sau:
* Nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính * Mức phạt tiền
* Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính
* Hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả
3.5. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất ộng sản
3.4.1. Luật kinh doanh bất ộng sản và các văn bản hướng dẫn thi hành
3.4.2. Pháp luật về ất ai
3.4.3. Pháp luật về nhà ở
3.4.4. Pháp luật về quy hoạch, xây dựng, môi trường
3.4.5. Pháp luật về ầu tư, doanh nghiệp
3.4.6. Pháp luật về thuế, tài chính, ngân hàng
Chương 2 QUY ĐỊNH CHUNG VỀ KINH DOANH HÀNG HÓA BẤT ĐỘNG SẢN 6 lOMoAR cPSD| 47206071
1. Điều kiện kinh doanh hàng hóa bất ộng sản -
Điều kiện về hình thức tổ chức kinh doanh:
+ Phải thành lập Doanh nghiệp, HTX
Trường hợp ặt biệt: không phải thành lập doanh nghiệp, HTX ối với những trường hợp
quy mô nhỏ, không thường xuyên quy ịnh tại K1 Đ 10 LKDBĐS 2014, Đ 5 NĐ
02/2022/NĐ-CP, K2 Đ 75 Luật Đầu tư 2020.
- Điều kiện tiến hành hoạt ộng kinh doanh:
+ Phải công khai thông tin về doanh nghiệp và về bất ộng sản ưa vào kinh doanh;
+ Chỉ kinh doanh bất ộng sản có ủ iều kiện theo quy ịnh pháp luật;
+ Phải áp ứng iều kiện về vốn khi ược lựa chọn làm chủ ầu tư dự án bất ộng sản.
2. Hình thức và phạm vi kinh doanh hàng hóa bất ộng sản của từng chủ thể -
Hình thức kinh doanh:
+ Đầu tự tạo lập nhà, công trình xây dựng thông qua việc xin dự án ầu tư ể xây dựng nhà,
công trình xây dựng ể kinh doanh
+ Giao dịch kinh doanh bất ộng sản: các chủ thể kinh doanh thực hiện mua, nhận chuyển
nhượng, thuê mua, thuê nhà, công trình xây dựng có sẵn ể kinh doanh
- Chủ thể và phạm vi kinh doanh: Đ 11 LKDBĐS 2014
+ Tổ chức, cá nhân trong nước; + Doanh
nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài + Người
VN ịnh cư ở nước ngoài.
Hình thức kinh doanh Nguồn Tổ chức, cá Doanh nhân trong Người VN gốc nước ịnh cư ở nghiệp có quyền sử nước vốn ầu tư dụng ất ngoài nước ngoài lOMoAR cPSD| 47206071 X
Mua nhà, công trình xây dựng ể
bán, cho thuê, cho thuê mua X
Thuê nhà, công trình xây dựng ể X X cho thuê lại ất ược X
ầu tư xây dựng nhà ở ể bán, cho X X
Nhà nước thuê, cho thuê mua; giao X
chuyển nhượng quyền sử dụng ất
dưới hình thức phân lô, bán nền
theo quy ịnh của pháp luật về ất ai; X
ầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật
nghĩa trang, nghĩa ịa ể chuyển
nhượng quyền sử dụng ất gắn với hạ tầng kỹ thuật ó ất ược X X X
Nhà nước ầu tư xây dựng nhà ở ể cho thuê; cho thuê
ầu tư xây dựng nhà, công trình xây
dựng không phải là nhà ở ể bán, cho thuê, cho thuê mua X ất
ược ầu tư xây dựng nhà, công trình xây
Nhà nước dựng ể bán, cho thuê, cho thuê công mua nhận quyền sử dụng ất 8 lOMoAR cPSD| 47206071 X ất nhận
ầu tư xây dựng nhà, công trình xây chuyển
dựng ể bán, cho thuê, cho thuê nhượng mua của tổ
ầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật ể X chức, hộ
chuyển nhượng, cho thuê ất ã có
gia ình, hạ tầng kỹ thuật ó. cá nhân ất thuê X X
ầu tư xây dựng nhà, công trình xây của
tổ dựng ể cho thuê theo úng mục ích chức, hộ sử dụng ất gia ình, cá nhân X X
ầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật ể
cho thuê ất ã có hạ tầng kỹ thuật ó
xây dựng nhà, công trình xây dựng X X X Nhận
ể bán, cho thuê, cho thuê mua chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất ộng sản của chủ ầu tư ất
thuê ầu tư xây dựng nhà, công trình xây X X X trong
dựng ể kinh doanh theo úng mục KCN, ích sử dụng ất cụm CN, KCX, KCNC, KKT. lOMoAR cPSD| 47206071 ất nhận
ầu tư xây dựng nhà, công trình xây X X
dựng ể kinh doanh theo úng mục chuyển ích sử dụng ất nhượng trong KCN, cụm CN, KCX, KCNC, KKT
3. Hợp ồng trong kinh doanh hàng hóa bất ộng sản - Các loại hợp ồng:
Hợp ồng trong kinh doanh bất ộng là sự thỏa thuận bằng văn bản của các bên tham
gia giao dịch. Tùy vào từng loại giao dịch trong kinh doanh sẽ có các loại hợp ồng như sau:
a) Hợp ồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư;
b) Hợp ồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú;
c) Hợp ồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ;
d) Hợp ồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng khác;
) Hợp ồng thuê nhà ở, công trình xây dựng;
e) Hợp ồng chuyển nhượng quyền sử dụng ất;
g) Hợp ồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ất;
h) Hợp ồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần ) dự án bất ộng sản.
- Hình thức hợp ồng: phải bằng văn bản theo mẫu pháp luật quy ịnh (mẫu ính kèm NĐ
02/2022/NĐ-CP). Tùy chủ thể tham gia mà hợp ồng có thể công chứng, chứng thực
hoặc không theo quy ịnh pháp luật.
- Thời iểm có hiệu lực của hợp ồng: + Theo LĐĐ 2013 + Theo LNO 2014 + Theo LKDBĐS 2014
- Chủ thể của hợp ồng và ối tượng của hợp ồng: 10 lOMoAR cPSD| 47206071
+ chủ thể thực hiện quyền: là các doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia ình, cá nhân theo quy ịnh
tại Đ 10 Luật KDBĐS 2014.
+ chủ thể và loại bất ộng sản ược mua, thuê mua, thuê: Đ 14 LKDBĐS 2014
4. Các hoạt ộng kinh doanh hàng hóa bất ộng sản
4.1. Kinh doanh nhà, công trình xây dựng  Khái niệm CTXD:
Thuật ngữ CTXD ược sử dụng phổ biến hiện nay, tuy nhiên khái niệm về CTXD
không ược LKDBĐS quy ịnh mà áp dụng theo quy ịnh của LXD, cụ thể theo quy
ịnh tại K10Đ 3 LXD 2014 (sửa ổi bởi iểm c K1 Đ 1 Luật số 62/2020/QH14). Công
trình xây dựng là sản phẩm ược xây dựng theo thiết kế, tạo thành bởi sức lao ộng
của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp ặt vào công trình, ược liên kết ịnh vị
với ất, có thể bao gồm phần dưới mặt ất, phần trên mặt ất, phần dưới mặt nước và
phần trên mặt nước. Công trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công trình
công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng
kỹ thuật và công trình khác.
4.1.1. Điều kiện ối với nhà, CTXD ược ưa vào kinh doanh
 Điều kiện ối với nhà, CTXD có sẵn ược ưa vào kinh doanh
+ Khái niệm nhà công trình xây dựng có sẵn: Nhà, CTXD có sẵn là nhà, CTXD ã
hoàn thành việc xây dựng và ưa vào sử dụng (K3 Đ 3 LKDBĐS 2014) + Điều
kiện: quy ịnh tại Đ 9 Luật KDBDS 2014:
*Thứ nhất, Có ăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với ất trong
giấy chứng nhận về quyền sử dụng ất. Còn ối với nhà, công trình xây dựng có sẵn
trong dự án ầu tư kinh doanh bất ộng sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền
sử dụng ất theo quy ịnh của pháp luật về ất ai;
* Thứ hai, không có tranh chấp về quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà, công trình
xây dựng gắn liền với ất;
* Thứ ba, Không bị kê biên ể bảo ảm thi hành án.
 Điều kiện ối với nhà, CTXD hình thành trong tương lai
+ Khái niệm: Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công
trình xây dựng ang trong quá trình xây dựng và chưa ược nghiệm thu ưa vào sử dụng (K4 Đ 3 LKDBĐS 2014) lOMoAR cPSD| 47206071
 Điều kiện ối với nhà, CTXD hình thành trong tương lai ược phép ưa vào kinh
doanh (Đ 55 LKDBĐS 2014)
* Có giấy tờ về quyền sử dụng ất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công ã ược cấp
có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng ối với trường hợp phải có Giấy
phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng
kỹ thuật tương ứng theo tiến ộ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn
hợp có mục ích ể ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu ã
hoàn thành xong phần móng của tòa nhà ó.
* Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ ầu tư phải có
văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở ủ iều kiện ược bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận ược thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp
tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ ầu tư về nhà ở ủ iều kiện ược bán,
cho thuê mua; trường hợp không ủ iều kiện phải nêu rõ lý do.
4.1.2. Giao dịch trong kinh doanh nhà, CTXD
4.1.2.1. Mua bán nhà, CTXD
 Nguyên tắc mua bán: Đ 19 LKDBĐS 2014
- Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng ất.
- Lưu ý Đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục ích sử dụng:
- Bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung
cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục ích sử dụng ược Nhà nước cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất.
- Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng.
- Thời iểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời iểm bên bán bàn
giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua ã thanh toán ủ tiền cho
bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
 Bảo hành nhà, CTXD ã bán: Đ 20 LKDBĐS 2014
 Quyền và nghĩa vụ của các bên: Đ 21 -24 LKDBĐS 2014:
4.1.2.2. Cho thuê nhà, CTXD 12 lOMoAR cPSD| 47206071
- Nguyên tắc cho thuê: Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải bảo ảm chất lượng,
an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác ể vận hành, sử dụng
bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp ồng (Đ 25 Luật
KDBĐS) - Quyền và nghĩa vụ của các bên: Đ 26 -29 Luật KDBĐS
- Đơn phương chấm dứt hợp ồng thuê: Đ 30 Luật KDBĐS
4.1.2.3. Cho thuê mua nhà, CTXD
- Khái niệm: Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo
ó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và ược sử
dụng nhà, công trình xây dựng ó; số tiền còn lại ược tính thành tiền thuê; sau khi
ã thanh toán ủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu ối với nhà,
công trình xây dựng ó (K7 Đ 3 LKDBDS).
- Nguyên tắc thuê mua: (Điều 31 Luật KDBĐS)
- Quyền và nghĩa vụ của các bên: Đ 32 – 35 LKDBĐS
- Chuyển nhượng hợp ồng thuê mua nhà, CTXD: Đ 36 LKDBĐS (quy ịnh này
không áp dụng ối với thuê mua nhà ở xã hội), Đ 7-8 NĐ 02/2022/NĐ-CP.
• Lưu ý, việc mua bán, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai:
Vấn ề bảo lãnh nhà hình thành trong tương lai: Đ 56 LKDBĐS, Đ 12 TT
07/2015/TT – NHNN (sửa ổi bổ sung bởi Thông tư 13/2017/TT-NHNN) => phải
ược ngân hàng thương mại có ủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính
của chủ ầu tư ối với khách hàng trong trường hợp chủ ầu tư không bàn giao nhà ở
theo úng tiến ộ ã cam kết với khách hàng.
-Về thanh toán: Đ 57 LKDBĐS
Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất ộng sản hình thành trong tương lai ược thực
hiện nhiều lần, lần ầu không quá 30% giá trị hợp ồng, những lần tiếp theo phải phù hợp
với tiến ộ xây dựng bất ộng sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp ồng khi chưa
bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê
mua là doanh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp ồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa ược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất thì bên bán, bên cho thuê mua không lOMoAR cPSD| 47206071
ược thu quá 95% giá trị hợp ồng; giá trị còn lại của hợp ồng ược thanh toán khi cơ quan
nhà nước có thẩm quyền ã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với ất cho bên mua, bên thuê mua
- Về chuyển nhượng hợp ồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai:
Đ 59 LKDBĐS, Đ 7-8 NĐ 02/2022/NĐ-CP.
Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp ồng mua bán, thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai khi hồ sơ ề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất cho bên mua, bên thuê mua chưa ược nộp cho
cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp ồng mua bán, thuê mua nhà
ở hình thành trong tương lai phải ược lập thành văn bản, có xác nhận của chủ ầu tư vào
văn bản chuyển nhượng.
Bên nhận chuyển nhượng hợp ồng ược tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên
mua, bên thuê mua nhà ở với chủ ầu tư. Chủ ầu tư có trách nhiệm tạo iều kiện cho các
bên trong việc chuyển nhượng hợp ồng và không ược thu bất kỳ khoản chi phí nào liên
quan ến việc chuyển nhượng hợp ồng.
Bên nhận chuyển nhượng hợp ồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng ược cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với ất theo quy ịnh của pháp luật về ất ai.
4.2. KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
4.2.1. Điều kiện ối với quyền sử dụng ất ược phép kinh doanh
- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng ất theo quy ịnh của pháp luật về ất ai; - Không
có tranh chấp về quyền sử dụng ất;
- Quyền sử dụng ất không bị kê biên ể bảo ảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng ất.
4.2.2. Các hình thức kinh doanh quyền sử dụng ất
- Kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, cụm công nghiệp, KCNC, KKT, KCX:
- Kinh doanh kết cấu hạ tầng nghĩa trang, nghĩa ịa
- Kinh doanh kết cấu hạ tầng dự án nhà ở
5. Chuyển nhượng dự án kinh doanh hàng hóa bất ộng sản
5.1. Khái niệm: 14 lOMoAR cPSD| 47206071
Chuyển nhượng dự án kinh doanh bất ộng sản là việc nhà ầu tư dự án kinh doanh bất ộng
sản chuyển giao một phần hay toàn bộ dự án kinh doanh bất ộng sản của mình cho chủ
ầu tư khác, khi ó, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của nhà ầu tư ban ầu gắn với một
phần hoặc toàn bộ dưa án sẽ ược chuyển sang cho nhà ầu tư mới.
5.2. Điều kiện chuyển nhượng
- Điều kiện ối với dự án bất ộng sản:
- Điều kiện về chủ ầu tư nhận chuyển nhượng
5.3. Thủ tục chuyển nhượng
- Theo Luật Kinh doanh bất ộng sản - Theo Luật ầu tư
5.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp ồng chuyển nhượng
CHƯƠNG 3: QUY ĐỊNH RIÊNG ĐỐI VỚI KINH DOANH NHÀ Ở
1. Khái niệm và phân loại nhà ở
- Theo cách hiểu phổ biến thì nhà là công trình xây dựng có mái, có tường vách ể
ở hay dùng vào một công việc nào ó.
- Theo K1 Đ 3 LNO 2014: Nhà ở là công trình xây dựng với mục ích ể ở và phục
vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia ình, cá nhân.
- Phân loại nhà ở:
+ Nhà ở riêng lẻ là nhà ở ược xây dựng trên thửa ất ở riêng biệt thuộc quyền sử
dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia ình, cá nhân (K2 Đ 3 LNO 2014) + Nhà chung cư:
Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối i, cầu thang chung,
có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng
chung cho các hộ gia ình, cá nhân, tổ chức (K3 Đ3 LNO 2014).
2. Quyền sở hữu nhà ở
2.1.1. Đối với tổ chức, hộ gia ình, cá nhân trong nước 2.1.2. Đối với người Việt Nam
ịnh cư ở nước ngoài lOMoAR cPSD| 47206071
2.1.3. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài 3.
Phát triển nhà ở thương mại  Khái niệm:
Phát triển nhà ở là việc ầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở (K9 Đ 3 LNO 2014).
Nhà ở thương mại là nhà ở ược ầu tư xây dựng ể bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
Trên cơ sở khái niệm này thì phát triển nhà thương mại là hoạt ộng ầu tư xây dựng mới
nhà ở ể bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
 Chủ thể phát triển nhà ở: là các chủ thể có chức năng kinh doanh bất ộng sản tại VN.
 Điều kiện ể ược ăng ký làm chủ ầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại: Đ
21 LNO 2014 (sửa ổi, bổ sung bởi iểm a K1 Đ 75 Luật Đầu tư 2020)
- Là doanh nghiệp, HTX có chức năng kinh doanh bất ộng sản tại VN
- Có vốn ký quỹ ể thực hiện dự án theo quy ịnh của pháp luật ầu tư
 Lựa chọn chủ ầu tư dự án nhà ở thương mại: Đ 22 LNO 2014, (sửa ổi, bổ sung
bởi iểm b K1 Đ 75 Luật Đầu tư 2020) - Hình thức lựa chọn:
+ Đấu giá quyền sử dụng ất
+ Đấu thầu dự án có sử dụng ất
+ Chấp thuận nhà ầu tư theo quy ịnh của Luật Đầu tư 2020.
- Cơ quan có thẩm quyền lựa chọn
Việc lựa chọn chủ ầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại do cơ quan quản lý nhà ở cấp
tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ịnh; trường hợp dự án có quy mô lớn hoặc
có liên quan ến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương theo quy ịnh của Chính phủ
thì phải báo cáo cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương ầu tư quyết ịnh trước khi
thực hiện lựa chọn chủ ầu tư.
 Quyền và trách nhiệm của chủ ầu tư dự án nhà ở thương mại: Đ 25, 26 LNO 2014
Một số trách nhiệm cần lưu ý: 16 lOMoAR cPSD| 47206071
- Đóng tiền bảo lãnh khi bán, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai
- Dành diện tích ất ở ã ầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án ể xây dựng nhà
ở xã hội theo quy ịnh của pháp luật về nhà ở:
- Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời
iểm bên thuê mua ã thanh toán ủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục ề nghị
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người
thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục ề
nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở ể cho thuê thì có trách
nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở.
 Thiết kế nhà ở thương mại:
hoạt ộng thiết kế nhà ở trong dự án nhà ở thương mại ược áp dụng theo quy ịnh
của pháp luật xây dựng, tuy nhiên phải ảo bảo các yêu cầu:
+ Đối với căn hộ chung cư: phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có
diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng
+ Đối với nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo úng quy hoạch chi tiết xây dựng,
thiết kế ược phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
 Huy ộng vốn ể thực hiện dự án nhà ở thương mại: ây là hoạt ộng nhằm hỗ trợ
nhà ầu tư có nguồn vốn ể thực hiện dự án ầu tư.
+ Ký hợp ồng hợp tác ầu tư, hợp ồng góp vốn, hợp ồng hợp tác kinh doanh
+ Hợp ồng mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà hình thành trong tương lai
+ Ký hợp ồng vay vốn tại các TCTD hoặc phát hành trái phiếu
4. KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI
4.1. Quy ịnh chung về kinh doanh nhà ở xã hội
- khái niệm nhà ở xã hội: Theo quy ịnh tại K7 Đ 3 LNO 2014: Nhà ở xã hội là nhà ở có
sự hỗ trợ của Nhà nước cho các ối tượng ược hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.
Các ối tượng, hình thức và iều kiện ược hưởng chính sách nhà ở xã hội trong các dự án
kinh doanh nhà ở xã hội: lOMoAR cPSD| 47206071 Hình Đối tượng
thức hỗ Điều kiện ược hỗ trợ trợ
4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại
khu vực ô thị theo quy ịnh của pháp luật
5. Người lao ộng ang làm việc tại các doanh nghiệp phải thuộc
trong và ngoài khu công nghiệp diện không phải nộp thuế
6. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan thu nhập thường
chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, xuyên;
công nhân trong cơ quan, ơn vị thuộc công an
nhân dân và quân ội nhân dân; Phải có ăng ký
7. Cán bộ, công chức, viên chức Hỗ trợ thường trú giải hoặc tạm
1. Người có công với cách mạng quyết trú từ một năm trở cho thuê,
10. Hộ gia ình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi ất và lên tại cho thuê tỉnh, thành
phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy ịnh của pháp mua, bán phố.
luật mà chưa ược Nhà nước bồi nhà ở xã
thường bằng nhà ở, ất ở hội
8. Các ối tượng ã trả lại nhà ở công vụ theo quy
ịnh tại khoản 5 Điều 81 của Luật này: Người thuê
nhà ở công vụ khi không còn ủ iều kiện ược thuê
nhà ở hoặc chuyển i nơi khác hoặc có hành vi vi
phạm các quy ịnh về quản lý, sử dụng nhà ở mà
thuộc diện bị thu hồi thì phải trả lại nhà ở công vụ cho Nhà nước. 18 lOMoAR cPSD| 47206071 chỉ ược
9. Học sinh, sinh viên các học viện, trường ại học, thuê nhà
cao ẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú ở xã hội
công lập ược sử dụng nhà ở trong thời gian học tập
- Lựa chọn Chủ ầu tư dự án kinh doanh nhà ở xã hội: K2 Đ 57 LNO + Nhà nước thực
hiện ấu thầu thầu nếu có từ hai nhà ầu tư trở lên ăng ký làm chủ ầu tư hoặc chỉ ịnh chủ
ầu tư nếu chỉ có một nhà ầu tư ăng ký làm chủ ầu tư ể Nhà nước giao ất hoặc cho thuê
ất ể xây dựng nhà ở xã hội
+ Trường hợp phải dành quỹ ất trong dự án ầu tư xây dựng nhà ở thương mại ể xây dựng
nhà ở xã hội thì giao chủ ầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm trực tiếp
ầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trừ trường hợp Nhà nước sử dụng diện tích ất này ể giao cho
tổ chức khác thực hiện ầu tư xây dựng nhà ở xã hội;
+ Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng ất hợp pháp, phù hợp với quy
hoạch xây dựng nhà ở, có ủ iều kiện làm chủ ầu tư và có nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội
thì doanh nghiệp, hợp tác xã ó ược giao làm chủ ầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội;
+ Trường hợp xây dựng nhà ở xã hội ể bố trí cho người lao ộng làm việc trong khu công
nghiệp ở thì doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp sản
xuất trong khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất ộng sản ược
Nhà nước giao làm chủ ầu tư dự án.
- Ưu ãi chủ ầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội : Đ 58 LNO 2014
4.2. Giao dịch nhà ở xã hội
4.2.1. Các vấn ề chung
- Hợp ồng trong giao dịch về kinh doanh nhà ở xã hội:
+ Hợp ồng phải thành văn bản theo úng hợp ồng mẫu do Bộ Xây dựng quy ịnh và ban hành,
- Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội: Điều 62 LNO
+ Trong cùng một thời gian, các ối tượng thuộc quy ịnh tại K1,4,5,6,7,8,10 Đ 49 LNO
2014 chỉ ược thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; ối với học sinh tại các
trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng. lOMoAR cPSD| 47206071
+ Thời hạn của hợp ồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền
thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp ồng thuê mua nhà ở.
+ Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không ược bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong
thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà
ở thì chấm dứt hợp ồng và phải trả lại nhà ở này.
+ Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua ã thanh toán hết tiền mua,
thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ ược bán lại cho ơn vị quản lý nhà ở
xã hội ó hoặc bán cho ối tượng thuộc diện ược mua nhà ở xã hội nếu ơn vị này không
mua với giá bán tối a bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng ịa iểm, thời iểm bán
và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
+ Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua ã thanh toán hết tiền mua,
thuê mua nhà ở và ã ược cấp Giấy chứng nhận thì có quyền bán lại nhà ở này theo cơ
chế thị trường cho các ối tượng có nhu cầu nhưng phải nộp tiền sử dụng ất theo quy ịnh
của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy ịnh của pháp luật thuế; trường hợp bán
cho ối tượng thuộc diện ược mua nhà ở xã hội quy ịnh tại Luật này thì chỉ ược bán với
giá tối a bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng ịa iểm, thời iểm bán và không phải
nộp thuế thu nhập cá nhân.
+ Đối với hộ gia ình, cá nhân thuộc diện ược tái ịnh cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội
thì ược bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các ối tượng có nhu cầu sau khi ã
thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và ược cấp Giấy chứng nhận nhưng phải
nộp tiền sử dụng ất cho Nhà nước theo quy ịnh của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập
theo quy ịnh của pháp luật thuế.
+ Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không úng quy ịnh của Luật
này thì hợp ồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê,
thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho ơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không
bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế ể thu hồi lại nhà ở ó.
Việc xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở ược thực hiện theo quy ịnh của pháp luật dân sự; việc
xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội ược thực hiện theo quy ịnh tại Điều 135 LNO. 20