Đề cương môn Định giá tài sản | Trường Đại học Tài chính - Ngân hàng Hà Nội

ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

PHẦN 1: LÝ THUYẾT

CHƯƠNG 1 : CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ CÁC NGUYÊN TẮC TĐG TRONG NỀN KTTT

Câu 4: Phân tích khái niệm giá trị tài sản? Nêu những cơ sở giá trị tronng định giá tài sản?

Khái niệm: là cái làm cho một vật có lợi , có ý nghĩa , là đáng quý về một mặt nào đó. Chẳng hặn : loại thức ăn có giá trị dinh dưỡng cao, giá trị của sáng kiến kỹ thuật, goias trị nghệ thuật, giá trị tinh thần...

Các cơ sở giá trị

• Giá trị thị trường
• Giá trị đầu tư
• Giá trị sử dụng
• Giá trị bảo hiểm
• Giá trị thanh lý
• Giá trị đặc biệt

Câu 5: Giải thích khái niệm giá trị thị trường của IVSC ( Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tê )?

Giá trị thị trường là số tiền ước tính mà tại thời điểm thẩm định, một tài sản có thể được mua bán giữa: • Người mua sẵn sàng mua

• Người bán sẵn sàng bán

• Trong điều kiện giao dịch khách quan,

• Sau khi đã có thời gian tiếp thị hợp lý,

• Các bên hiểu biết đầy đủ, thận trọng và không bị ép buộc.

2. Các yếu tố cấu thành giá trị thị trường

(1) Số tiền trao đổi

• Giá trị thị trường được biểu hiện bằng tiền.

• Đây là mức giá phản ánh giá trị kinh tế của tài sản trên thị trường.

(2) Thời điểm xác định giá trị

• Giá trị thị trường chỉ có ý nghĩa tại thời điểm thẩm định.

• Ở thời điểm khác, giá trị có thể tăng hoặc giảm do biến động thị trường.

(3) Người mua sẵn sàng mua

• Là người có nhu cầu thực sự về tài sản.

• Có khả năng tài chính để thanh toán.

• Mua một cách tự nguyện, không bị ép buộc.

(4) Người bán sẵn sàng bán

• Là người tự nguyện bán, không bị sức ép về tài chính hay pháp lý.

• Không bán bằng mọi giá mà bán ở mức hợp lý nhất.

(5) Thời gian tiếp thị hợp lý

• Tài sản được đưa ra thị trường trong khoảng thời gian đủ dài để người mua và người bán tiếp cận thông tin.

• Không phải bán gấp, bán tháo.

(6) Giao dịch khách quan

• Giao dịch diễn ra trong điều kiện bình thường của thị trường.

• Không có các mối quan hệ đặc biệt (gia đình, phụ thuộc, ép buộc…) làm sai lệch giá.

(7) Các bên hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc

• Người mua và người bán đều hiểu rõ về tài sản, thị trường và giá cả.

• Quyết định mua bán được đưa ra một cách độc lập, không chịu áp lực từ bên ngoài.

Câu 6: Giải thích khái niệm giá trị phi thị trường, qua đoa rút ra những chú ý trong quá trình định giá?

• Giá trị phi thị trường của một tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường, hoặc có thể được mua bán theo đó theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường.

• Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá có phản ánh giá trị thị trường, mà căn cứ vào điều kiện kinh tế – kỹ thuật – chức năng – công dụng cụ thể của tài sản, hoặc là kết quả sản mang lại trong quá trình sử dụng, đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị có phản ánh giá trị thị trường.

⇒ Việc đánh giá giá trị trên cơ sở căn cứ chủ yếu vào công dụng, tính chất kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản là căn cứ vào khả năng tạo ra mức mua bán trên thị trường của tài sản đó.

Câu 8: Trình bày nguyên tắc SDTN&HQN, từ đó rút ra những chú ý gì khi vận dụng nguyên tắc này trong định giá?

- Cơ sở lý luận: + con ng luôn có xu hướng khai thác 1 cách tối đa lợi ích mà TS có thể mang lại nhằm bù đắp chi phí phải bỏ ra.
+ cơ sở để đánh giá gtri TS, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà TS mang lại
- Nội dung:

+ Một TS có thể đc sử dụng vào nhiều mục đích và đem lại những lợi ích khác nhau cho chủ thể nhưng GTTS chỉ đc xác định trong ĐK nó đc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

+ Theo IVSC TS sử dụng tốt và hiệu quả nhất khi thỏa mãn 3 ĐK:

~ TS phải đc sử dụng trong ĐK tự nhiên, có thật.

~ TS phải đc sử dụng trong ĐK đc phép về mặt pháp lý .

~ TS phải đc sử dụng trong ĐK khả thi về mặt tài chính

- Chú ý khi vận dụng:

+ TĐV cần phải chỉ ra khả năng thực tế về việc sử dụng TS và những lợi ích của việc sử dụng đó

+ TĐV phải khẳng định đc tình huống sử dụng TS nào đc coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Câu 9: Trình bày nguyên tắc thay thế, từ đó rút ra những chú ý gì khi vận dụng nguyên tắc này trong định giá?

Nguyên tắc thay thế xác định: giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương thay thế được. Thẩm định viên phải dựa vào mức giá của những tài sản tương tự đó được xác định trong thời gian gần nhất để ước tính giá cho tài sản mục tiêu.

Nguyên tắc này được xây dựng dựa trên một thực tế đơn giản và rõ ràng: một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thay thế. Tài sản tương tự để thay thế có thể có bằng cách mua trên thị trường hoặc bằng cách bỏ tiền để xây dựng mới.

“Thay thế” là một nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong lý thuyết thẩm định giá. Nó là cơ sở lý luận cơ bản để hình thành phương pháp so sánh trực tiếp - một phương pháp đơn giản nhưng lại là phương pháp chủ yếu nhất trong hệ thống các phương pháp định giá. Tuân thủ nguyên tắc này, đòi hỏi thẩm định viên phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gắn với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định giá.

Câu 10: Trình bày nguyên tắc dự kiến dòng lợi ích tương lai, từ đó rút ra những chú ý gì khi vận dụng nguyên tắc này trong định giá?

Nội dung nguyên tắc:
Giá trị của tài sản được quyết định bởi những lợi ích kinh tế dự kiến mà tài sản có thể mang lại trong tương lai cho chủ thể tại thời điểm định giá. Vì vậy, thẩm định viên phải dự báo và lượng hóa các dòng lợi ích tương lai (chủ yếu là thu nhập bằng tiền) để ước tính giá trị tài sản.

Nguyên tắc này có thể áp dụng cho mọi loại tài sản, nhưng đặc biệt có ý nghĩa đối với các tài sản tạo ra thu nhập. Đây là cơ sở hình thành phương pháp thu nhập trong thẩm định giá.

Những chú ý khi vận dụng nguyên tắc

• Phải dự báo dòng lợi ích tương lai một cách hợp lý, có cơ sở thị trường.
• Cần xem xét điều kiện thị trường tương lai, rủi ro và mức độ ổn định của thu nhập.
• Phải lựa chọn tỷ lệ chiết khấu phù hợp với mức độ rủi ro của tài sản.
• Cần kết hợp với nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và nguyên tắc thay thế để đảm bảo kết quả định giá hợp lý.

Câu 11: Trình bày nguyên tắc đóng góp, từ đó rút ra những chú ý gì khi vận dụng nguyên tắc này trong định giá?

Nguyên tắc đóng góp cho rằng giá trị của một bộ phận cấu thành tài sản không được xác định theo chi phí hình thành hay giá trị riêng lẻ của nó, mà theo mức độ làm tăng hoặc giảm giá trị của toàn bộ tài sản khi bộ phận đó xuất hiện hoặc bị loại bỏ. Nói cách khác, giá trị đóng góp của một yếu tố là phần chênh lệch giá trị của tài sản trước và sau khi có yếu tố đó.

Những chú ý khi vận dụng nguyên tắc đánh giá
-Khi áp dụng nguyên tắc đóng góp, cần lưu ý các điểm sau: Không đồng nhất chi phí với giá trị Chi phí đầu tư cho một bộ phận (xây thêm tầng, làm gara, trang trí nội thất…) không phản ánh trực tiếp giá trị đóng góp của nó vào tài sản.

-Xem xét trong mối quan hệ tổng thể Giá trị của từng bộ phận phải được đánh giá trong mối quan hệ với toàn bộ tài sản, không tách rời hay đánh giá độc lập.

-Phụ thuộc vào nhu cầu thị trường

-Mức độ đóng góp của một yếu tố chỉ có ý nghĩa nếu phù hợp với nhu cầu và thị hiếu của thị trường tại thời điểm định giá.

-Không phải bộ phận nào cũng làm tăng giá trị

-Có những trường hợp việc bổ sung một yếu tố mới không làm tăng, thậm chí làm giảm giá trị tài sản nếu không phù hợp công năng hoặc vượt quá nhu cầu.

-Cần so sánh trước – sau khi có yếu tố đóng góp Thẩm định viên phải ước tính được giá trị tài sản trong cả hai trạng thái (có và không có yếu tố đó) để xác định đúng giá trị đóng góp.

Câu 12: Trình bày nguyên tắc cung cầu, từ đó rút ra những chú ý gì khi vận dụng nguyên tắc này trong định giá?

Nội dung nguyên tắc:
Giá trị của tài sản được hình thành và biến động theo mối quan hệ giữa cung và cầu trên thị trường. Trong điều kiện thị trường cạnh tranh, giá cả phản ánh sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản. Thông thường, cầu tăng hoặc cung giảm thì giá trị tài sản tăng, và ngược lại.

Những chú ý khi vận dụng:

• Phải phân tích đầy đủ tình hình cung – cầu của thị trường tại thời điểm định giá.
• Cần xem xét mức độ cạnh tranh, tính công khai và minh bạch của thị trường.
• Phải chú ý đến chu kỳ thị trường và các biến động bất thường (sốt giá, đóng băng).
• Không áp dụng máy móc giá thị trường, cần điều chỉnh phù hợp với điều kiện thực tế của tài sản cần định giá.

CHƯƠNG 2 : CÁC PP TĐG BĐS

Câu 1: KN Bất động sản? Phân tích thuộc tính và đặc điểm? Rút ra vấn đề cần chú ý khi thẩm định giá BĐS

- Theo khoản 1 điều 107 của BLDS: BĐS là TS ko thể di dời đc, bao gồm :
+ Đất đai

+ Nhà, công trình XD gắn liền với đất đai
+ TS gắn liền với đất đai, nhà, công trình XD.

+ Các TS khác do pháp luật quy định

- Thuộc tính

+ Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù đc đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ đc quyền sử dụng và khai thác, ko thể chuyển BĐS đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống.

+ Tính ko đồng nhất: giá cả của BĐS gắn liền với đặc điểm của mỗi TS

+ Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so với sự PT của dân số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng PT ngày càng lên

+ Tính bền vững đời sống KT dài: đất đai đc th/gia vào quá trình tái sx XH nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững.
- Đặc điểm và chú ý khi định giá

+ Có tính cố định về vị trí: gtrị và k/năng sinh lời của BĐS luôn gắn liền với từng vị trí cụ thể, gtri và k/năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố MT.

+ Có tính bền vững: khi đánh giá TS phải tính đến 2 yếu tố tuổi thọ KT và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn thì sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS

+ Tính khác biệt: trong đầu tư PT phải chú ý khai thác tính dị biệt của BĐS ; Khi định giá ko so sánh dập khuôn giữa các BĐS vs nhau

+ Tính khan hiếm: định giá BĐS phải xét đến qhệ cung cầu; cần có chính sách chống đầu cơ BĐS

+ Có tính gtrị lớn: khi định giá tăng hay giảm 1% của các tham số trong tính toán sẽ kéo theo 1 số tuyệt đối lớn

+ Tính ảnh hưởng lẫn nhau: khi đánh giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình BĐS khác ra đời.

Câu 4: Thị trường BĐS ? Đặc trưng , rút ra ý nghĩa trong định giá TS

-KN: TT BĐS là tổng thể các gdịch về BĐS đc thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ

-Đặc trưng:

+ Tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm gd: ng ta ko thể đưa hàng hóa đến nơi gdịch do BĐS có tính về vị trí, đất đai ko thể di dời; Việc gdịch kéo dài qua 3 khâu: đàm phán, ktra thực địa, đăng ký pháp lý.

+ Là TT mang tính khu vực : vì có sự ko đồng đều giữa các vùng về tự nhiên, trình độ và tốc độ PT KT - VH - XH

+ Giá cả BDS: thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít hoặc chậm ảnh hưởng đến vùng, địa phương #

+ Dạng điển hình của TT ko hoàn hảo: Thông tin về BĐS ko phổ biến, tiêu chí đánh giá BĐS là tương đối, ko sẵn có các BĐS vùng loại để so sánh, ít ng tham gia TT và họ cx thường quan tâm là ng ít có kinh nghiệm mua bán BĐS

+ Cung kém nhạy khi cầu thay đổi: do đất đai TN có hạn, khó chuyển đổi mục đích, thời gian đầu tư xây dựng, cây trồng, vật nuôi lâu dài; các x tố làm tăng cầu sẽ tạo cơn sốt giá BDS. Việc kéo giá BDS xuống = cách tăng cung là rất hạn chế; 1 mặt = giá mới cao sẽ hình thành và tồn tại lâu dài. Đó là lý do của tình trạng đầu cơ BDS.

+ Phụ thuộc vào sự kiểm soát của NN: do TT BĐS là dạng điển hình của loại TT cạnh tranh ko hoàn hảo - thiếu tính hiệu quả; Mục đích can thiệp: tạo cơ chế TT trong KD BDS, đảm bảo cho TT hđ lành mạnh, thúc đẩy các TT # cùng PT, giảm thiểu rủi ro, bảo vệ lợi ích cho các nhà đầu tư.

Câu 9: Phân tích nội dung của phương pháp so sánh trực tiếp trong thẩm định giá bất động sản?

+ Cơ sở lý luận

- Dựa chủ yếu trên việc tuân thủ theo nguyên tắc “thay thế”

- Giá trị TS mục tiêu ngang bằng vs giá trị thị trường của các TS tương đương

- Dựa trên bằng chứng thị trường của những BĐS tương tự đc giao dịch trong

thời gian gần nhất

+ Điều kiện áp dụng

- Để định giá các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy

nhà được xây dựng cùng một kiểu,

- Định giá các mảnh đất trống

- Là phương pháp chung được áp dụng cho mục đích mua bán, định giá cấm cố,

thế chấp, để đánh thuế BĐS...

+ Quy trình định giá

- Bước 1: Tìm kiếm và kiểm tra thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá

- Bước 2 : Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhầm đảm bảo tính chất có thể so sánh với BĐS mục tiêu

- Bước 3: Lựa chọn một số BĐS thích hợp để tính toán thường lấy từ 3 đến 6

BĐS để so sánh

- Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu cần thẩm định với BĐS so sánh.

Tiến hành điều chỉnh các yếu tố khác biệt theo nguyên tắc: Lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, điều chỉnh các yếu tố khác biệt thuộc các BĐS so sánh. Nếu BĐS so sánh có các yếu tố được đánh giá tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị của BĐS so sánh xuống và ngược lại

- Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở gía của các BĐS đã điều

chỉnh

+ Ưu điểm:

- Sử dụng giá trị thị trường

- Nếu chất lượng về thông tin thu thập giao dịch đã giao dịch thì rủi ro đối với thẩm định giá thấp

+ Nhược điểm:

- Giao dịch trong quá khứ

- Nếu chất lượng thông tin thu thập về giao dịch đã xảy ra không tốt sẽ ảnh hưởng đến thẩm định

Câu 10: Phân tích nội dung của phương pháp thu nhập trong thẩm định giá bất động sản?

+Cơ sở lý luận

- Phương pháp thu nhập được xác định dựa trên việc xác các khoản lợi ích tương lai làm chủ đạo

- Lập luận theo phương pháo cho rằng giá trị của BĐS mục tiêu cần thẩm định được xác định dựa vào giá trị của các khoản lợi ích trong tương lai mà BĐS có thể mang lại cho chủ thể

- Để thuận tiện cho quá trình tính toán người ta thường quy đổi các dòng lợi ích trong tương lai mà BĐS mang lại về thời điểm hiện tại để ước tính giá trị cho BĐS cần thẩm định

- Vì vậy giá trị BĐS được xác định bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập dòng trong tương lai mà BĐS mang lại cho chủ thể

+ Trường hợp áp dụng

- Phương pháp thu nhập được dùng để định giá đối với các BĐS được ddauw vào kinh doanh trên thị trường, các BĐS có cơ sở để dự kiến cá dòng tiền, dòng lợi ích trong tương lại hay các BĐS thương mại

- Phương pháp được sử dụng trong 1 số lĩnh vực như xác định giá trị BĐS để tham gia đầu tư, tài trợ , góp vốn liên doanh liên kết hoặc thẩm định DADT

+ Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính nhập hàng năm của bất động sản

Bước 2: Ước tính chi phí hàng năm để tạo ra thu nhập hàng năm

Bước 3: Ước tính thu nhập thuận hàng năm dựa vào thu nhập hàng năm và chi phí hàng năm

Bước 4; Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán

Bước 5: Áp dụng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của bất động sản cần định giá

+ Ưu điểm

- Đay là phương pháp tiếp cận 1 cách trực tiếp đến các khoản bằng tiền mà TS có thể mang lại cho chủ thể .

- Phương pháp này đơn giản dễ hiểu áp dụng khi dự kiến được các dòng lợi ích trong tương lai mà TS mang lạu cho chủ thể

- Phương pháp này có độ chính xác tương đối cao khi có những chứng cứ về thương vụ có thể so sánh được để tìm thu nhập ròng

+ Hạn chế

- Phân tích thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt

- Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai

- Áp dụng tỷ lệ vốn hóa cố định

- Trong khi hiệu quả của BĐS trong quá khứ có tầm quan trọng

Câu 11: Phân tích nội dung của phương pháp chi phí trong thẩm định giá BĐS?

+ Cở sở lý luận

- Dựa trên việc tuân thủ theo nguyên tắc làm chủ đạo

- Lập luận trong phương pháp này cho rằng: 1 người mua tiềm năng có đầy đủ

thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá 1 BĐS cao hơn so với chi phí bỏ ra để

mua đất và xây dựng 1 công trình có cùng 1 lợi ích tương tự

- Giá trị của BĐS cần định giá có thể xác định ngang bằng với tổng chi phí tạo ra 1 BĐS tương tự

+ Trường hợp áp dụng

- Định giá các BĐS không có chức năng sinh lời, các BĐS không có các cá

nhân, tổ chức khác cần đến

- Định giá cho mục đích bảo hiểm

- Định gía cho mục đích đầu thầu

- Thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương

pháp định giá khác

+ Các bước thực hiện

- B1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần định giá coi miếng đất đó là

đất trống và giả định sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất

- B2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại những công trình hiện tại có

trên mảnh đất

- B3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện

tại có trên mảnh đất xét trên mọi nguyên nhân

- B4: Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại công

trình hiện có trên mảnh đất

- B5: Cộng giá trị ở Bước 1 với giá trị hiện tại ở Bước 4 sẽ được gái trị ước tính

của BĐS cần định giá

+ Ưu điểm: Áp dụng đối với những bất động sản riêng biệt, không có dữ liệu để so sánh trên thị trường.

+ Nhược điểm:

- Chi phí khấu hao xây dựng mang tính chủ quan.

- Thẩm định viên về giá phải có kinh nghiệm về từng tài sản.

- Phương pháp giá thành cho phép giả định bất động sản thay thế

Câu 12: Phân tích nội dung của phương pháp thặng dư trong thẩm định giá BĐS?

+ Cơ sở lý luận

- Phương pháp thặng dư là 1 dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư. Đòi hỏi

quán triệt cả 5 nguyên tắc tuy nhiên nguyên tắc đóng góp làm chủ đạo

- Giá trị BĐS được xác định dựa trên phần đóng góp của BĐS vào dự án phát

triển BĐS theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Giá trị của BĐS hay giá trị thặng dư = Giá trị của sự phát triển – Chi phí phát

triển

+ Điều kiện áp dụng

- Đối tượng là những BĐS có sự phát triển hoặc tiềm năng phát triển

- Các BĐS này có thể là ác mảnh đất trống hoặc đất có kết cấu xây dựng lỗi thời

đang tồn tại cần được thay thế và cải tạo

- Các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh BĐS sử dụng 1 cách thường

xuyên để đánh giá cơ hội đầu tư, triển vọng sinh lời của BĐS

+ Các bước tiến hành

- Bước 1: Xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS mục

tiêu cần thẩm định

- Bước 2: Ước tính toàn bộ giá trị của quá trình phát triển theo hướng sử dụng

tốt nhất và hiệu quả nhất

- Bước 3: Ước tính tổng số chi phí phát triển để tạo ra tổng giá trị phát triển

- Bước 4: Ước tính tổng giá trị thặng dư bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ

đi tổng chi phí phát triển

- Bước 5: Ước tính giá trị dành cho đất dựa vào giá trị thặng dư

+Ưu điểm

- Là phương pháp để định giá các BĐS có khả năng phát triển

- Tích hợp để đưa ra mực giá khi tham gia đấu giá

- Tư vấn về cp xd tối đa và tiền bán (cho thuê) tối thiểu

+ Nhược điểm

- Gây khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Mọi ước tính về chi phí và giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi theo các điều kiện thị trường

- Phương pháp này thường không tính đến giá trị thời gian của tiền

Chương 3: các PP Tdg Doanh nghiệp

Câu 1: DN và nhu cầu xác định giá trị DN ( Khái niệm DN; đặc điểm DN; Nhu cầu xác định giá trị DN; khái niệm xác định giá trị DN)

1. Khái niệm Doanh nghiệp (DN)

Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm thực hiện các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa hoặc cung ứng dịch vụ để sinh lợi.

⸻

2. Đặc điểm của Doanh nghiệp

Doanh nghiệp có các đặc điểm cơ bản sau:

• Có tư cách pháp lý (trừ doanh nghiệp tư nhân): được pháp luật công nhận, có quyền và nghĩa vụ pháp lý.

• Có tài sản riêng và tự chịu trách nhiệm về các khoản nợ và nghĩa vụ tài chính trong phạm vi pháp luật quy định.

• Hoạt động sản xuất – kinh doanh độc lập, tự chủ trong quyết định kinh doanh.

• Mục tiêu chủ yếu là lợi nhuận và gia tăng giá trị cho chủ sở hữu.

• Hoạt động trong môi trường cạnh tranh và chịu sự điều tiết của Nhà nước.

⸻

3. Nhu cầu xác định giá trị Doanh nghiệp

Việc xác định giá trị DN là cần thiết trong nhiều trường hợp thực tế, cụ thể:

• Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

• Mua bán – sáp nhập – hợp nhất doanh nghiệp (M&A).

• Chuyển nhượng vốn góp, mua bán cổ phần.

• Giải thể, phá sản doanh nghiệp.

• Góp vốn liên doanh, liên kết bằng giá trị doanh nghiệp.

• Niêm yết doanh nghiệp trên thị trường chứng khoán.

• Phục vụ quản trị nội bộ: đánh giá hiệu quả hoạt động, ra quyết định đầu tư.

👉 Như vậy, xác định giá trị DN giúp nhà đầu tư, chủ sở hữu và các bên liên quan đưa ra quyết định kinh tế đúng đắn.

⸻

4. Khái niệm xác định giá trị Doanh nghiệp

Xác định giá trị doanh nghiệp là quá trình ước tính và xác lập giá trị bằng tiền của toàn bộ doanh nghiệp tại một thời điểm nhất định, trên cơ sở xem xét:

• Giá trị tài sản hữu hình và vô hình;

• Khả năng sinh lợi trong tương lai;

• Điều kiện thị trường, môi trường kinh doanh và mức độ rủi ro.

Giá trị doanh nghiệp phản ánh giá trị thực và giá trị tiềm năng của DN đối với nhà đầu tư.

Câu2 : Anh/ chị hãy nêu các nhân tố ảnh hưởng tới giá trị DN, phân tích một trong các nhân tố cơ bản đó?

Các nhân tố ảnh hưởng tới giá trị doanh nghiệp

Giá trị doanh nghiệp chịu tác động của nhiều nhân tố, có thể khái quát thành hai nhóm chính:

1. Nhóm nhân tố thuộc môi trường kinh doanh (khách quan)

Là các yếu tố doanh nghiệp khó hoặc không thể kiểm soát, bao gồm:

• Môi trường kinh tế: tốc độ tăng trưởng kinh tế, lạm phát, lãi suất, tỷ giá, thị trường tài chính.
• Môi trường chính trị – pháp luật: sự ổn định chính trị, hệ thống pháp luật, chính sách thuế, đầu tư.
• Môi trường văn hóa – xã hội: dân số, thu nhập, lối sống, tập quán tiêu dùng.
• Môi trường khoa học – công nghệ: tiến bộ kỹ thuật, đổi mới công nghệ, số hóa.
• Môi trường quan hệ thị trường: quan hệ với khách hàng, nhà cung cấp, đối thủ cạnh tranh và Nhà nước.

2. Nhóm nhân tố bên trong doanh nghiệp (chủ quan)

Là các yếu tố doanh nghiệp có thể kiểm soát và điều chỉnh, gồm:

• Năng lực quản trị và điều hành
• Chất lượng nguồn nhân lực
• Quy mô vốn và cơ cấu tài chính
• Tài sản, công nghệ, thương hiệu
• Chiến lược kinh doanh và khả năng thích ứng thị trường

Phân tích một nhân tố cơ bản: Môi trường kinh tế

Môi trường kinh tế có ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ tới giá trị doanh nghiệp:

• Tăng trưởng kinh tế: kinh tế tăng trưởng cao làm cầu thị trường tăng, doanh thu và lợi nhuận DN tăng, từ đó giá trị DN tăng. Ngược lại, suy thoái làm giảm giá trị DN.
• Lạm phát: lạm phát cao làm chi phí tăng, sức mua giảm, lợi nhuận thu hẹp → giá trị DN giảm; lạm phát ổn định giúp DN dễ dự báo và phát triển bền vững.
• Lãi suất: lãi suất cao làm chi phí vốn tăng, hạn chế đầu tư → giảm giá trị DN; lãi suất thấp khuyến khích đầu tư và mở rộng sản xuất.
• Tỷ giá và thị trường tài chính: biến động tỷ giá ảnh hưởng mạnh đến DN xuất nhập khẩu; thị trường tài chính ổn định giúp phản ánh đúng giá trị DN và thu hút vốn.