Đề Cương Ôn Tập Môn Định giá tài sản | Đại học Tài chính - Ngân hàng Hà Nội

lOMoAR cPSD| 60692662
Câu 1: Khái niệm và đặc điểm của tài sản? Ý nghĩa rút ra từ việc nghiên cứu các đặc điểm này
trong quá trình định giá tài sản? - Khái niệm
• Theo chuẩn mực quốc tế: TS là nguồn lực do DN kiểm soát, là kết quả của những
hoạt động trong quá khứ mà từ đó 1 số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến 1 cách hợp lý
• Theo chuẩn mực VN dựa trên quốc tế o TS là 1 nguồn lực DN kiểm soát được,
dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho DN
o Theo Điều 105 bộ luật dân sự 2015
 Theo nghĩa chung nhất: TS là của cải vật chất hoặc tinh thần
(nguồn lực) có giá trị đối với chủ sở hữu
 Nguồn lực: vốn, máy móc, năng lực quản trị DN, tay nghề lao động,.. - Đặc trưng
• Tồn tại dưới dạng vật chất, phi vật chất, hữu hình, vô hình
• Xác định với 1 chủ thể nhất định
• Mang lại lợi ích trong tương lai - Ý nghĩa
• Muốn định giá thì phải biết tài sản đó là gì, tồn tại hữu hình hay vô hình
• Mục đích định giá để làm gì, chủ thể sử dụng tài sản đó vào việc gì từ đó lựa chọn
được lợi ích mà chủ thể nhận được khi sử dụng tài sản, vì bản thân mỗi người sử
dụng tài sản là khác nhau
Câu 3: Quyền sở hữu tài sản? Tại sao trong định giá tài sản phải nghiên cứu quyền của chủ thể đối với tài sản? - Quyền sở hữu TS
• Sở hữu là một phạm trù kinh tế phản ánh quan hệ giữa các cá nhân, các
tập đoàn, các giai cấp về việc chiếm hữu của cải vật chất trong xã hội.
• Quyền sở hữu bao gồm o Quyền chiếm hữu: là quyền được nắm giữ quản lí tài sản
o Quyền sử dụng: là quyền khai thác những công dụng của tài sản, quyền
được hưởng những lợi ích mà tài sản mang lại
o Quyền định đoạt: là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó - Tại sao...vì
• Tài sản là nguồn lực có giá trị đối với chủ sở hữu
• Định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản
mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định
• Định giá tài sản thực chất là định giá các quyền năng. Việc phân biệt rõ giới hạn
của quyền, tạo cơ sở để xác định giá trị của các hợp đồng, uy tín kinh doanh,
quyền thương mại, quyền kiểm soát DN lOMoAR cPSD| 60692662
• Các quyền của chủ thể với tài sản càng lớn, thì khả năng chủ thể khai thác
được lợi ích từ tài sản càng cao.
 Muốn đánh giá đúng lợi ích tài sản mang lại phải xét đến tình trạng pháp
lý - tức các quyền của chủ thể nói chung , quyền sở hữu nói riêng có
liên quan đến tài sản cần đánh giá.
Câu 5: Giải thích khái niệm giá trị thị trường của IVSC ( Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tê )? - Khái niệm
 Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về 1 tài sản vào thời điểm thẩm định
giá giữa 1 bên là người bán sẵn sàng bán với 1 bên là người mua sẵn sàng mua,
sau 1 quá trình tiếp thị công khai mà tại đó các bên cùng hành động 1 cách khách
quan, hiểu biết và không bị ép buộc - Giải thích
• Số tiền trao đổi o Giá trị thị trường được đo đếm, tính toán bằng đơn vị tiền tệ.
• có nguồn gốc, ước tính trên cơ sở trao đổi, mua bán tài sản Ước tính o Là số tiền
dự báo có thể được thanh toán vào thời điểm giao dịch, không phải số tiền
được quy định từ trước. • Thời điểm
o giá trị của 1 tài sản xác định mang tính chất thời điểm, đến thời điểm khác
có thể không còn phù hợp
 Người bán sẵn sàng bán o Là người muốn bán tài sản nhưng không phải bán
với bất cứ giá nào mà không tính đến điều kiện giao dịch thông thường trên thị trường.
o Là người sẽ bán tài sản với giá tốt nhất trên thị trường công khai sau 1 quá trình tiếp thị .
• Người mua sắn sàng mua o Là người muốn mua nhưng không phải mua
với bất cứ giá nào mà không tính đến điều kiện giao dịch thông thường trên
thị trường. o Là người không trả giá cao hơn giá trị thị trường , là người mà
sẽ mua với giá thấp nhất có thể được
• Sau 1 quá trình tiếp thị công khai o tài sản phải được giới thiệu, trưng bày
nhằm đạt mức giá hợp lý.
o Thời gian tiếp thị phải đủ để thu hút khách hàng.
 Khách quan, hiểu biết, không bị ép buộc o Khách quan: mua, bán trên cơ sở
không có quan hệ phụ thuộc hay đặc biệt nào có thể gây ra 1 mức giá giả
o Hiểu biết: mua bán trên cơ sở có thông tin đủ về TS. Người mua, bán sẽ
hành động phù hợp với thông tin về thị trường mà anh ta nhận được thời điểm đó lOMoAR cPSD| 60692662
o Không bị ép buộc: cả 2 bên không chịu ép buộc nào từ bên ngoài ảnh
hưởng đến quyết định mua, bán
Câu 6: Giải thích khái niệm giá trị phi thị trường, qua đó rút ra những chú ý trong quá trình định giá? - Khái niệm:
 Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn
cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức
giá không phản ánh giá trị thị trường. - Chú ý:
 Việc đánh giá giá trị tài sản căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc
các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị
trường của tài sản đó.
- Giá trị phi thị trường gồm
• Giá trị đang sử dụng: là giá trị tài sản khi nó đang được sử dụng cho một mục
đích nhất định và không liên quan đến thị trường
• Giá trị đầu tư: là giá trị của tài sản với nhà đầu tư nhất định cho một dự án nhất định
• Giá trị DN: là biểu hiện bằng tiền về thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho
nhà đầu tư trong quá trình sản xuất kinh doanh
• Giá trị BH: là số tiền bồi thường ước tính trên cơ sở chi phí thay thế tài sản
khi xảy ra trách nhiệm bồi thường chứ không xem trọng đến việc xác định giá trị
thị trường của tài sản Giá trị tính thuế: là số tiền thể hiện giá trị tài sản được quy
định trong các văn bản pháp lý làm căn cứ ra số tiền thuế phải nộp
• Giá trị còn lại: là giá trị của tài sản không còn được sửa chữa để , sử dụng
Giá trị bắt buộc phải bán: là số tiền thu về từ bán tài sản trong điều kiện:
o Thời gian giao dịch quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để giao
dịch theo giá trị thị trường
o Người bán chưa sẵn sàng bán và người mua biết rõ sự bất lợi đó của người bán
 Giá trị đặc biệt: là giá trị tài sản vượt quá giá trị thị trường khi 2 tài sản liên kết
tạo ra sự cộng hưởng về mặt kỹ thuật hoặc lợi ích kinh tế
Câu 8: Trình bày nguyên tắc SDTN&HQN, từ đó rút ra những chú ý gì khi vận dụng nguyên
tắc này trong định giá? - Cơ sở
• Con người luôn khai thác tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại  Bù đắp chi phí bỏ ra.
• Cơ sở để đánh giá và quyết định đầu tư dựa trên lợi ích cao nhất mà
tài sản có thể mang lại. lOMoAR cPSD| 60692662 - ND
 Mỗi TS có thể sử dụng nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng
giá trị của nó được xác định khi TS được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- 3 điều kiện tối thiếu của IVSC về TS
• Sử dụng trong bối cảnh tự nhiên
• Được phép về pháp lý, phù hợp với thông lệ, tập quán XH  Khả thi về TC - Chú ý
• Thẩm định viên phải chỉ ra khả năng thực tế và lợi ích khi sử dụng TS
• Thẩm định viên khẳng định tình huống nào là cơ hội sử dụng TS tốt nhất hiệu quả nhất - VD
Câu 9: Trình bày nguyên tắc thay thế, từ đó rút ra những chú ý gì khi vận dụng nguyên tắc này trong định giá? - Cơ sở
 người mua thận trọng sẽ không trả khoản tiền nhiều hơn để vẫn có thể có một
tài sản tương tự như vậy để thay thế - ND
 Giá trị cao nhất của một tài sản sẽ không vượt quá chi phí phải bỏ ra để có một tài
sản tương đương (TS tương đương có thể có được qua mua bán, xây mới hoặc tạo ra) - Chú ý
• Thẩm định viên nắm được thông tin về giá cả, chi phí sản xuất các TS tương tự
gần với thời điểm định giá
• Thẩm định viên phải có các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các TS
Câu 10: Trình bày nguyên tắc dự kiến dòng lợi ích tương lai, từ đó rút ra những chú ý gì khi
vận dụng nguyên tắc này trong định giá? - Cơ sở
• Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản
• Bản chất thẩm định giá là ước tính, dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai mà TS mang lại - ND
 Giá trị của một tài sản được quyết định bởi lợi ích mà TS có thể mang lại trong
tương lai cho chủ thể, vì vậy phải dựa vào các khoản lợi ích này để ước tính giá
trị các tài sản cần thẩm định. - Chú ý
 Thẩm định viên phải dự kiến được lợi ích và phải dựa vào nó để ước tính giá trị của tài sản lOMoAR cPSD| 60692662
Thẩm định viên phải thu thập chứng cứ thị trường gần nhất của các TS tương tự để so sánh,
phân tích, điều chỉnh và ước tính giá trị của tài sản
Câu 11: Trình bày nguyên tắc đóng góp, từ đó rút ra những chú ý gì khi vận dụng nguyên tắc này trong định giá? - Cơ sở
• Xuất phát trực tiếp định nghĩa giá trị tài sản
• Theo thuyết hệ thống thì tổng giá trị của tài sản sẽ cao hơn tổng bộ phận các
tài sản đơn lẻ cộng lại - ND
 Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào
sự có mặt hay vắng mặt của TS hay bộ phận tài sản đó sẽ làm tổng giá trị tài
sản tăng lên hoặc giảm đi - Chú ý
 Đánh giá tổ hợp TS không cộng giá trị của các TS riêng lẻ lại với nhau, Cần ước
tính giá trị tổng thể trước rồi trừ đi giá trị bộ phận TS không hiện diện trong TS đó
Câu 12: Trình bày nguyên tắc cung cầu, từ đó rút ra những chú ý gì khi vận dụng nguyên tắc này trong định giá? - Cơ sở
• Căn cứ chủ yếu của thẩm định tài sản là dựa vào giá trị thị trường.
• Giá trị thị trường của tài sản tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỉ lệ nghịch với cung - ND
 Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tác động của các yếu tố cung cầu - Chú ý
• Thẩm định viên phải đánh giá được tác động của yếu tố cung cầu với giao dịch
trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai nhằm xác minh tài
sản nên được đánh giá trên cơ sở Giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường
• Thực hiện đánh giá dự báo tương lai về cung cầu và giá cả, đánh giá độ tin cậy
của tài liệu dự báo, sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập
Câu 13: Bất động sản là gì? Phân tích các thuộc tính và đặc điểm của bất động sản, từ đó rút
ra những vấn đề cần chú ý khi thẩm định giá bất động sản? - Khái niệm
 Bất động sản là các tài sản không di dời được, gồm: o Đất đai
o Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai o Các tài
sản khác gắn liền với đất đai, nhà ở, công trình XD o Các tài
sản khác theo quy định pháp luật - Đặc điểm lOMoAR cPSD| 60692662
• Tính cố định về vị trí o Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS gắn liền với
từng vị trí cụ thể và chịu tác động của môi trường • Tính bền vững
o Khi định giá phải tính đến tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào
ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó
 Tính khác biệt o Trong đầu tư phát triển chú ý khai thác tính dị biệt của BĐS.
o Khi định giá không so sánh dập khuôn các BĐS với nhau.
• Tính khan hiếm o Định giá BĐS phải xem xét quan hệ
cung cầu o Cần có chính sách chống đầu cơ BĐS
• Tính có giá trị lớn o Khi định giá tăng giảm 1% kéo theo số tuyệt đối lớn
• Tính ảnh hưởng lẫn nhau o Khi định giá BĐS, phải tính
đến khả năng ảnh hưởng nếu có các công trình BĐS khác ra đời - Phân loại
 Theo đặc tính vật chất o Đất đai
o Các công trình XD và các TS gắn liền với công trình o
Các TS khác gắn liền với đất đai
• Theo đặc tính vật chất và mục đích sử
dụng o Công trình kiến trúc o Đất đai
• Theo khả năng phát triển o BĐS có khả
năng phát triển o BĐS không có khả năng phát triển
Câu 14: Phân biệt động sản và bất động sản? Đặc điểm BĐS Động sản Đối tượng - Đất đai
- Là những TS không phải là BĐS -
Nhà ở, công trình xây dựng gắnliền với đất đai -
Các tài sản khác gắn liền với
đấtđai, nhà ở, công trình XD -
Các tài sản khác theo quy định lOMoAR cPSD| 60692662 pháp luật
- Ngoài ra còn có quyền sử dụng đất,
quyền thế chấp,.. cũng được coi là
BĐS theo quy định trong Pháp luật KD BĐS Tính chất Không thể di dời Có thể di dời
Quyền sở hữu và quyền khác đối với Quyền sở hữu và quyền khác đối với Đăng ký
tài sản là bất động sản được đăng kí tài sản là động sản không phải đăng quyền TS theo quy định của BLDS
kí, trừ một số trường hợp pháp luật
2015 và pháp luật về đăng kí tài sản quy định
Câu 3: Trình bày các cách phân loại bất động sản, từ đó rút ra ý nghĩa trong quá trình định giá BĐS? - Cách phân loại
 Theo đặc tính vật chất o Đất đai
o Các công trình XD và các TS gắn liền với công trình o
Các TS khác gắn liền với đất đai
• Theo đặc tính vật chất và mục đích sử
dụng o Công trình kiến trúc o Đất đai
• Theo khả năng phát triển o BĐS có khả năng phát triển
o BĐS không có khả năng phát triển - Ý nghĩa
• là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng BĐS hợp lý và hiệuquả về kinh tế và xã hội.
• Sự khác nhau trong quản lý nhà nước đối với mỗi loại BĐS có mục đích sử dụng
khác nhau là ở: giá quy định, thời gian sử dụng,...Từ đó liên quan đến mức giá
đền bù, tiền thuế phải nộp,... Đối với các nhà đầu tư: đó là cơ sở để người ta xem
xét các cơ hội , đánh giá hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro trong đầu tư
Câu 4: Thị trường bất động sản là gì? Phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản,
từ đó rút ra những vấn đề cần chú ý khi thẩm định giá bất động sản? - Khái niệm
• Thứ nhất, đồng nhất thị trường BĐS với thị trường nhà, đất
• Thứ hai, thị trường BĐS là hoạt động, mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp,
chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường, có sự quản lí của nhà nước lOMoAR cPSD| 60692662
• Thứ 3, thị trường BDS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại 1 địa bàn nhất
định trong khoảng thời gian nhất định
• Thứ 4, TTBĐS là tổng thể giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ. - Đặc trưng
• Tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch o không thể đưa hàng hóa đến
nơi giao dịch do BĐS có tính cố định về vị trí, đất đai không thể di dời được
o Việc giao dịch kéo dài qua 3 khâu: đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí
o Yêu cầu: TĐV phải có kiến thức về loại TS, nắm được hệ thống pháp lí và
sử dụng có hiệu quả hệ thống đó
• Là thị trường mang tính khu vực o Vì không đồng đều giữa các vùng tự nhiên,
trình độ và tốc độ phát triển kinh tế- VH- XH
o Giá cả BĐS thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi vùng, địa phương nhất
định, ít hoặc chậm ảnh hưởng đến vùng, địa phương khác
o Yêu cầu: TĐV phải có kiến thức, am hiểu nhất định về vùng miền
• Là dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo o Thông tin về BĐS không
phổ biến; tiêu chí đánh giá BĐS là tương đối, không có sẵn các BĐS để so sánh;
ít người tham gia thị trường và họ cũng là người ít có kinh nghiệm mua bán BĐS
o Yêu cầu: TĐV nhận diện thị trường
• Cung kém nhạy khi cầu thay đổi o Do đất đai tự nhiên có hạn, khó chuyển đổi
mục đích, thời gian đầu tư xây dựng, cây trồng vật nuôi lâu dài.
o Các nhân tố làm tăng cầu sẽ tạo cơn sốt giá BĐS, việc kéo giá BĐS xuống
bằng cách tăng cung là rất hạn chế
o Một bằng bằng giá mới cao sẽ hình thành và tồn tại lâu dài. Đó là lí do của tình trạng đầu cơ BĐS
o Yêu cầu: Nhà nước Cần có chính sách dài hạn ổn định và phải công khai chính sách rộng rãi
• Phụ thuộc và sự kiểm soát của nhà nước o Do thị trường BĐS là dạng điển hình
của loại thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, thiếu tính hiệu quả
o Mục đích can thiệp: tạo cơ chế thị trường trong kinh doanh BĐS, đảm bảo
cho thị trường hành động lành mạnh; thúc đẩy các thị trường khác phát triển;
giảm rủi ro, bảo vệ lợi ịch cho nhà đầu tư o Yêu cầu:
 Thẩm định viên phải am hiểu và cập nhật thường xuyên cơ chế chính
sách quản lý của nhà nước về bất động sản
 Nhà nước cần phải ấn định mức giá thống nhất cho từng loại đất
Câu 6: Trình bày khái niệm thẩm định giá bất động sản? Phân tích các mục đích thẩm định giá bất động sản? lOMoAR cPSD| 60692662 - Khái niệm
• Là việc ước tính bằng tiền về lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó tại thời điểm nhất định
• là việc cơ quan, tổ chức có chức năng về thẩm định giá xác định giá trị bằng
tiền của các loại TS theo quy định của bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường
tại 1 thời điểm, địa điểm, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
- Mục đích o Chuyển giao quyền sở hữu 
Giúp người bán xác định giá bán, người mua quyết định giá mua 
Cơ sở cho trao đổi BĐS o TC, tín dụng 
Biết giá trị BĐS đảm bảo 
Bảo hiểm BĐS o Cho thuê hợp đồng 
Giúp đặt ra mức tiền thuê và các điều khoản cho thuê
o Phát triển TS, đầu tư  So sánh với BĐS khác 
Quyết định thực hiện đầu tư o Định giá TS trong công ty 
Lập BCTC hàng năm, xác định GTTT của số vốn mà DN đầu tư 
Hợp nhất, chia tách, giải thể 
Khi cổ phần hóa các DN nhà nước o Các định giá theo luật pháp 
Tính thuế BĐS, bồi thường, phục vụ thi hành án
Câu 7: Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường dùng trong thẩm định giá bất động sản? Phân
tích các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản? - GTTT
 Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về 1 tài sản vào thời điểm thẩm định
giá giữa 1 bên là người bán sẵn sàng bán với 1 bên là người mua sẵn sàng mua,
sau 1 quá trình tiếp thị công khai mà tại đó các bên cùng hành động 1 cách khách
quan, hiểu biết và không bị ép buộc - GTPTT
• Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những
căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các
mức giá không phản ánh giá trị thị trường.
- Các yếu tố tác động đến giá trị BĐS
• Nhân tố chủ quan o Chuyển giao quyền sở hữu 
Giúp người bán xác định giá bán, người mua quyết định giá mua lOMoAR cPSD| 60692662 
Cơ sở cho trao đổi BĐS o TC, tín dụng 
Biết giá trị BĐS đảm bảo 
Bảo hiểm BĐS o Cho thuê hợp đồng 
Giúp đặt ra mức tiền thuê và các điều khoản cho thuê
o Phát triển TS, đầu tư  So sánh với BĐS khác 
Quyết định thực hiện đầu tư o Định giá TS trong công ty 
Lập BCTC hàng năm, xác định GTTT của số vốn mà DN đầu tư 
Hợp nhất, chia tách, giải thể 
Khi cổ phần hóa các DN nhà nước o Các định giá theo luật pháp 
Tính thuế BĐS, bồi thường, phục vụ thi hành án
• Nhân tố khách quan o Các yếu tố về tình trạng pháp lý
 Tình trạng pháp lý của BĐS quy định quyền chủ thể với việc khai
thác thuộc tính của BĐS trong quá trình sử dụng
 Quyền khai thác càng rộng thì giá trị BĐS càng cao và ngược lại o Các yếu tố khác
 Điều kiện tự nhiên, vị trí địa lý, thu nhập,....