Đề cương môn Kỹ thuật đo lường - Trường Đại học bách khoa - Đại học đà nẵng.

Bảng so sánh các quy định về bảng giá đất giai đoạn 2020–2024 tại 5 địa
phương (Hà Nội, Thái Nguyên, Thanh Hóa, Hồ Chí Minh và Bắc Ninh) Tiêu chí Hà Nội Thái Nguyên Thanh Hóa Hồ Chí Minh Bắc Ninh
1. Nguyên Không chia Không phân Không phân Phân thành 3 Phân rõ đất tắc phân “vùng đô “đô thị” mà
“đô thị” – quy khu vực đất ở đô thị và
loại đô thị thị” riêng, phân vùng định chung nông nghiệp đất ở ven mà phân miền núi và cho mọi loại
và nhiều đơn các quốc lộ,
biệt rõ đất vùng trung đất, trong đó
vị hành chính tỉnh lộ
ở đô thị và du
đất ở chia theo (quận, huyện) đất ở nông vị trí đường để xác định thôn phố giá
2. Nguyên – Đất nông – Đất nông – Đất nông – Nông – Đất ở đô tắc phân
nghiệp: 3 vị nghiệp: 3 vị
nghiệp: 1–3 vị nghiệp: 3 thị: 4 vị trí
loại vị trí trí theo trí theo điều
trí tùy loại cây vùng I–III dựa trên mặt & khu khoảng kiện hạ tầng, và khu kinh tế theo tiền phố, ngõ vực cách đến khoảng cách . Nghi Sơn quận/huyện . ≥ 5 m; 2 m– đường, chợ, <5 m; < 2 m . trụ sở xã . – Đất phi – Đất – ở, Nông nông nghiệp: TM-DV, nghiệp: 3 vị – Đất ở nông – Đất ở: 4 4 vị trí với
SXKD: 4 vị trí trí theo nhóm thôn: 3 khu vị trí theo băng 30 m, dựa trên mặt cây vực I–III khoảng 75 m, 300 m tiền đường, theo trục cách vào ngõ với hệ số đường và 30 m, 75 m, 1.0–0.4 trung tâm xã 300 m 3. Quy – Giá đất – Giá đất
– Giá đất nông – Giá đất ở, – Giá đất ở định về nông
nông nghiệp, nghiệp và đất TM-DV, đô thị/nông giá & yếu
nghiệp theo đất ở theo phụ ở theo phụ lục SXKD, công thôn theo tố xác
xã; khu dân lục; khu vực kèm quyết cộng… tính bảng giá; định
cư nhân hệ miền núi giảm định; đất khác theo % giá đất số 1,1 .
theo quy định áp dụng % so
ở tương ứng . – Đất phi
chung về mức với vị trí 1 nông nghiệp,
– Giá đất ở tối thiểu – Đất nông sông ngòi căn cứ nghiệp theo căn cứ giá bảng giá tại bảng giá liền kề (. các trục vùng, vị trí . đường . 4. Hệ số Không có Không dùng Vị trí 2 = 0,8; – Đất ở khu – Trường điều
“K” chung; ký hiệu “K”; vị trí 3 = 0,6; đô thị: theo hợp bảng chỉ chỉnh K
dùng % cố vị trí 2 = 60% vị trí 4 = 0,4
mặt cắt đường có vị trí 1:
định: vị trí vị trí 1; vị trí (riêng KKT > 30 m: K=1; V2 = 60%;
2,3,4 = 60% 3 = 60% vị trí Nghi Sơn: 0,9; 22,5–30 m: V3 = 39%; giá vị trí 2; vị trí 4 = 0,8; 0,7) K=0,9; 17,5– V4 = 27,3% trước . 60% vị trí 3 22,5 m: giá vị trí 1. K=0,8; 12– 17,5 m: K=0,7; ≤ 12 m: K=0,6.
5. Nguyên – Đất hai – Đất bám – Đất ngã ba, – Nêu trong – Đất góc (2 tắc xác mặt tiền:
nhiều đường: ngã tư (2 mặt quyết định mặt đường): định giá
+10%– Đất chọn giá cao tiền): hệ số gốc nhiều +10%– 1 mặt trong giáp công
nhất; trùng vị 1,2– Đất sâu
trường hợp trừ đường + 1–2 trường cộng,
trí lấy cao hơn (ngõ > 50– đặc biệt (tái mặt thoáng: hợp đặc không gian 100 m… định cư, đấu +5%– 3 mặt biệt thoáng: > 150 m): hệ giá…) nhưng đường: +10%– Đất số 1,0 → 0,8 không quy +15% bám 2 → 0,6 → 0,4 định thêm hệ đường: hệ số khác vị trí số 1,05–1,1 6. Nguyên – Đất Không quy Không quy Không quy Không quy tắc giảm chênh định chi tiết định giảm trừ
định giảm trừ định giảm trừ giá
cao/thấp so giảm trừ theo theo độ chênh theo độ chênh; trừ theo độ đất với mặt chênh tập trung vào chênh đường: cao/thấp K theo mặt cắt giảm 5– đường 20% tùy mức chênh, có trần tiền giảm 7. Nguyên – Chia Không chia – Đất thương – Không chia – Không áp tắc chia
thành 4 lớp lớp; tính theo mại, dịch vụ lớp; áp dụng dụng chia theo lớp/
cho khu đất vị trí cố định và SXKD chia chung bảng lớp cho đất tuyến lớn theo lớp sâu 50– giá đã bao nông, công băng sâu 100–150 m gồm K mặt nghiệp; chỉ 30 m cắt đường chia lớp cho khu đất lớn vị trí 1–2 8.
– Đất rừng – Giá đất – Đất làm – Bổ sung – Giảm % Khác/Bổ phòng hộ,
chưa sử dụng muối, rừng… nhiều trường theo tỉnh quy sung đặc dụng do UBND số vị trí khác hợp tính tiền định tối thiểu tính theo tỉnh xác định nhau đền bù, tái khi giao dự rừng sản theo giá lân định cư, án đầu tư hạ xuất cùng cận thuế… tầng vị trí. Nhận xét
1. Khác biệt về phạm vi phân loại đô thị
– Hà Nội, Hồ Chí Minh và Bắc Ninh đều phân biệt rõ “đất ở đô thị” so với
“đất ở nông thôn” hoặc “ven quốc lộ”, còn Thái Nguyên và Thanh Hóa
không dùng khái niệm đô thị mà tập trung vào phân vùng (vùng miền núi/
trung du; khu kinh tế) và vị trí theo đường phố/ngõ.
2. Nguyên tắc vị trí khá tương đồng
– Hầu hết địa phương đều chia 3–4 vị trí dựa trên khoảng cách đến trục
đường (mặt tiền, ngõ, độ sâu). Chỉ khác ở độ dài băng đo (30 m/50 m/…) và hệ số % áp dụng.
3. Hệ số điều chỉnh K & giảm trừ
– Hồ Chí Minh thể hiện rõ “K” gắn với mặt cắt đường, rất minh bạch.
Các nơi khác dùng % cố định hoặc hệ số tùy từng vị trí. Chỉ Hà Nội quy
định giảm trừ khi chênh cao/thấp so với mặt đường, các nơi khác không
hoặc chỉ gián tiếp qua K.
4. Trường hợp đặc biệt & chia lớp
– Thanh Hóa và Hà Nội có hướng dẫn chia lớp cho khu đất lớn (chiều
sâu > 50 m), trong khi Bắc Ninh chỉ áp dụng cho vị trí 1–2, còn
Thái Nguyên và Hồ Chí Minh không chia lớp mà để UBND tỉnh/TP
quyết định riêng. Các quy định bổ sung (ngã ba, đất góc, đất giáp công
cộng) cũng được Hà Nội, Thanh Hóa, Bắc Ninh chi tiết hơn.
5. Tính bao quát & tính linh hoạt
– Hồ Chí Minh bổ sung nhiều mục đích sử dụng (bồi thường, tái định cư,
thuế thu nhập…) phù hợp khung pháp luật mới (2024). Thái Nguyên linh
hoạt điều chỉnh khi có biến động giá hoặc địa giới hành chính.
Bảng So Sánh Quy Định Vị Trí Đất Phi Nông Nghiệp Tỉnh/Thành Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Đặc điểm nổi bật Hà Nội Tiếp giáp Giáp ngõ Giáp ngõ Giáp ngõ Dựa trên mặt
đường/phố có có mặt cắt có mặt cắt có mặt cắt cắt ngõ tối tên trong ≥ 3,5m từ 2m đến < 2m thiểu bảng giá <3,5m Thái Nguyên Bám trục
Tiếp vị trí Tiếp vị trí 2 Tiếp vị trí Khoảng cách đường, vào ≤ 1 + 75m, + 300m, giá 3 đến hết, tuyến tính 30m
giá = 60% = 60% vị trí giá = 60% vị trí 1 2 vị trí 3
Hồ Chí Minh Mặt tiền Giáp hẻm Giáp hẻm Vị trí còn Hệ số giảm
đường có tên ≥ 5m, giá 3m-<5m, lại, giá = dây chuyền trong bảng = 50% vị giá = 80% 80% vị trí giá trí 1 vị trí 2 3 Bắc Ninh Liền cạnh Giáp ngõ Giáp ngõ
Các trường Kết hợp mặt đường/phố ≥ 5m, 2m-<5m
hợp còn lại cắt và khoảng (mặt tiền) cách hoặc ≥5m cách đường ≤ cách 100m >100m Thanh Hóa Giáp Giáp ngõ Giáp ngõ
Giáp ngõ < Hệ số giảm rõ đường/phố ≥ 3,0m, hệ 2,0m- 2,0m, hệ ràng trong bảng số = 0,8 <3,0m, hệ số = 0,4 giá số = 0,6 Nhận xét
Tiêu Chí Xác Định Vị Trí
Nghiên cứu cho thấy có ba nhóm tiếp cận chính: nhóm dựa trên mặt cắt ngõ (Hà
Nội, Thanh Hóa), nhóm dựa trên khoảng cách (Thái Nguyên), và nhóm kết hợp
(Bắc Ninh, Hồ Chí Minh). Mỗi cách tiếp cận đều phản ánh đặc thù địa phương
và mức độ phát triển đô thị. Hệ Số Giảm Giá
Về hệ số giảm giá, Thanh Hóa có quy định rõ ràng nhất với hệ số 0,8 - 0,6 - 0,4
cho các vị trí. Thái Nguyên áp dụng hệ số 60% cho tất cả vị trí tiếp theo. Hồ Chí
Minh sử dụng hệ số dây chuyền phức tạp hơn.
Đặc Thù Địa Phương
Mỗi tỉnh/thành đều có những quy định đặc thù phản ánh điều kiện địa phương.
Hồ Chí Minh có quy định riêng cho Khu Công nghệ cao, Thanh Hóa có hệ số
đặc biệt cho Khu kinh tế Nghi Sơn, Bắc Ninh có quy định về khu đô thị mới.
Tính Nhất Quán và Khác Biệt
Tất cả các tỉnh/thành đều tuân thủ nguyên tắc chung là vị trí 1 có giá cao nhất và
giảm dần theo các vị trí. Tuy nhiên, cách xác định và tính toán có sự khác biệt
đáng kể, phản ánh sự linh hoạt trong việc áp dụng khung pháp lý chung.
Phân Tích Chi Tiết Quy Định Từng Tỉnh/Thành
Hà Nội - Tiếp Cận Theo Mặt Cắt Ngõ
Hà Nội trong Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND có quy định rõ ràng dựa trên
mặt cắt ngõ tối thiểu. Thành phố áp dụng nguyên tắc từ mặt tiền đường chính
đến các ngõ có độ rộng giảm dần, phản ánh đặc thù đô thị với hệ thống ngõ phức tạp.
Thái Nguyên - Hệ Thống Khoảng Cách Tuyến Tính
Thái Nguyên trong Quyết định số 46/2019/QĐ-UBND áp dụng cách tiếp cận
độc đáo dựa trên khoảng cách mét từ trục đường giao thông. Hệ thống này phản
ánh đặc thù địa hình và quy hoạch đô thị của tỉnh miền núi.
Hồ Chí Minh - Mô Hình Đô Thị Hiện Đại
Thành phố Hồ Chí Minh trong Quyết định số 79/2024/QĐ-UBND có cách tiếp
cận đô thị hiện đại với hệ số giảm dần theo chuỗi. Điều này phù hợp với đặc thù
của thành phố lớn với hạ tầng phát triển.
Bắc Ninh - Kết Hợp Nhiều Tiêu Chí
Bắc Ninh trong Quyết định số 31/2019/QĐ-UBND áp dụng phương pháp kết
hợp giữa mặt cắt ngõ và khoảng cách. Đây là cách tiếp cận cân bằng phù hợp
với đặc thù của tỉnh công nghiệp.
Thanh Hóa - Hệ Số Giảm Dần Rõ Ràng
Thanh Hóa trong Quyết định số 44/2019/QĐ-UBND có quy định hệ số giảm
dần rõ ràng nhất. Tỉnh này cũng có quy định đặc biệt cho Khu kinh tế Nghi Sơn với hệ số khác biệt.
Document Outline

• Nhận xét
• 2. Nguyên tắc vị trí khá tương đồng
• 3. Hệ số điều chỉnh K & giảm trừ
• 4. Trường hợp đặc biệt & chia lớp
• 5. Tính bao quát & tính linh hoạt
• Hệ Số Giảm Giá
• Đặc Thù Địa Phương
• Tính Nhất Quán và Khác Biệt
• Phân Tích Chi Tiết Quy Định Từng Tỉnh/Thành Hà Nội - Tiếp Cận Theo Mặt Cắt Ngõ
• Thái Nguyên - Hệ Thống Khoảng Cách Tuyến Tính
• Hồ Chí Minh - Mô Hình Đô Thị Hiện Đại
• Bắc Ninh - Kết Hợp Nhiều Tiêu Chí
• Thanh Hóa - Hệ Số Giảm Dần Rõ Ràng