Đề cương môn Luật đất đai - Trường Đại học lao động - xã hội.
. Đề cương môn Luật đất đai - Trường Đại học lao động - xã hội. Tài liệu được sưu tầm gồm 10 trang giúp bạn tham khảo , ôn tập và đạt kết quả cao
Môn: Luật đất đai(LDD101) 78 tài liệu
Trường: Đại học Lao động - Xã hội 1.9 K tài liệu
Tác giả:
Preview text:
LUẬT ĐẤT ĐAI
- Ngành Luật đất đai: Là tổng hợp các QPPL mà Nhà nước (NN) ban hành nhằm thiết lập quan hệ đất đai trên cơ sở chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai và sự bảo hộ đầy đủ của NN đối với các quyền của người sử dụng đất (nsdd) tạo thành một ngành luật
quan trọng trong hệ thống pháp luật của NN ta
- Đối tượng điều chỉnh (Điều 2):
• Các QHXH phát sinh trong quá trình chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất đai mà NN là người đại diện chủ sở hữu nhưng
tạo điều kiện tối đa để các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thụ hưởng các quyền của nsdd và gánh vác trách nhiệm pháp lí của họ.
• Các nhóm QH đất đai phát sinh trong quá trình sở hữu, quản lý NN đối với đất đai
• Các QHXH phát sinh đối với các chủ thể sử dụng đất được phép sử dụng - PP điều chỉnh:
• Phương pháp hành chính-mệnh lệnh (đặc trưng của ngành Luật Hành chính)
Khi vận dụng phương pháp này một bên chủ thể là NN, một bên là các tổchức, hộ gia đình, cá nhân phải thực thi các biện
pháp hành chính xuất phát từnhiệm vụ quản lí nhà nước về đất đai thông qua các quyết định hành chính. Cácquyết định này
nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt một QHPL đất đai đối vớingười sử dụng đất
• Phương pháp bình đẳng thỏa thuận (đặc trưng của ngành Luật dân sự)
Trong luật đất đai, người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu nênNN mở rộng, bảo hộ cho quyền thỏa thuận, trên tinh
thần hợp tác để thực hiệncác quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừakế, thế chấp, bảo
lãnh và góp vốn liên doanh.
- Nguồn của LDD: Văn bản luật, văn bản dưới luật
+ Căn cứ vào thẩm quyền ban hành: văn bản do trung ương ban hành, văn bản địa phương ban hành;
+ Căn cứ vào lĩnh vực và nội dung điều chỉnh: Hiến pháp → Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn → Bộ luật dân sự → Luật
Kinh doanh bất động sản → VB khác: Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Thuế, … - Các nguyên tắc:
• Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do NN đại diện chủ sở hữu
• NN thống nhất quản lí đất đai theo PL
• Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nsdd
• Ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp
• Sử dụng đất hợp lí, tiết kiệm, cải tạo và bồi bổ đất đai - QHPL đất đai:
• Chủ thể sở hữu: Nhà nước
+ Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai: Điều 13
+ Chức năng quản lý nhà nước về đất đai: Điều 20
• Chủ thể quản lý: Điều 21
+ Các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền chung
Chính phủ: thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước.
Ủy ban nhân dân các cấp: quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền.
+ Các cơ quan quản lý nước ca thẩm quyền riêng (Điều 22)
+ Văn phòng đăng ký đất đai (Điều 13 NĐ)
+ Tổ chức phát triển quỹ đất (Điều 18 NĐ)
+Các cơ quan nhà nước khác có tham gia vào hoạt động quản lý đất đai
✓ Quốc hội (khoản 1 Điều 14 )
✓ HĐND các cấp (khoản 2 Điều 14)
✓ Bộ Tài chính và các cơ quan quản lý chuyên ngành về tài chính ở địa phương
✓ Bộ Xây dựng và các cơ quan quản lý chuyên ngành về xây dựng ở địa phương.
• Chủ thể sử dụng đất: Điều 4 ko có người sử dụng đất là hộ gia đình như Luật Đất đai 2013
Lưu ý: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước
ngoài (khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch)
• Các chủ thể khác: Đây là các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai không phải với tư cách của các loại chủ thể nêu trên.
Ví dụ: Tổ chức tín dụng nhận thế chấp quyền sử dụng đất; Chủ thể thuê và thuê lại quyền sử dụng đất; Chủ thể nhận khoán
đất; Chủ thể thuê đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích…
- Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai:
Phân biệt quyền chiếm hữu đất đai của NN và của NSDD:
• Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất đai trên cơ sở là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai. Người sử dụng đất
thực hiện quyền chiếm hữu đất đai khi được NN giao đất, cho thuê đất để sử dụng. (Việc chiếm hữu của người sử
dụngđất gắn liền với yêu cầu bắt buộc sử dụng. Nếu không sử dụng, không được sựđồng ý của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho phép thìhọ sẽ bị thu hồi đất)
• Quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước là vĩnh viễn, trọn vẹn. Tính vĩnh viễn thể hiện ở chỗ NN không bao giờ mất
đi quyền chiếm hữu đất đai của mình mặc dù đã giao đất hoặc chưa giao đất. Tính trọn vẹn thể hiện ở chỗ NN chiếm
hữu toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi lãnh thổ quốc gia
• Quyền chiếm hữu đất đai của NN là gián tiếp, mang tính khái quát. Còn quyền chiếm hữu đất đai của nsdđ mang
tính trực tiếp, cụ thể.
- Quyền sử dụng đất:
Là một quyền không trọn vẹn, không đầy đủ, thể hiện ở chỗ:
+ Người sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng như NN với tư cách là đại diện chủ SH
+ Không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh,thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định
+ Không phải đối với bất cứ đất nào của người sdđ có đầy đủ các quyền năng trên
Là một loại quyền phụ thuộc, thể hiện ở chỗ: Nsdđ không tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực
hiện các quyền năng của mình, cơ bản vẫn phải hành động theo ý chí của NN với tư cách đại diện chủ SH đối với đất được giao
- Quyền định đoạt đất đai: Là quyền quyết định số phận pháp lý của đất đai. Chỉ có NN với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai
mới được thực hiện quyền định đoạt đất đai.NN thực hiện quyền định đoạt đất đai bằng các phương thức chủ yếu sau:
+ thông qua các hành vi giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sửdụng đất, thu hồi đất,…NN thực hiện việc phân chia
một cách hợp lý vốn đất đai
+ NN quyết định mục đích sử dụng của từng loại đất thông qua việc quyết định,xét duyệt quy hoạch sdđ, kế hoạch sdđ. Chỉ có cơ
quan NN có thẩm quyền mới được thay đổi mục đích sdđ.
+ NN quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất nhằm đảm bảo cho việc sử dụng đất đai của các chủ thể hợp lí, ổn định, lâu dài
+ Thông qua giá đất, NN quản lý đất đai, điều chỉnh các quan hệ đất đai
+ NN quy định các quyền và nghĩa vụ của nsdđ và có cơ chế bảo đảm cho các quyền và nghĩa vụ này được thực hiện trên thực tế
- Quản lý thông tin dữ liệu và tài chính về đất đai:
• Quản lý Địa giới đơn vị hành chính (Điều 49): Là hoạt động xác định ranh giới giữa các đơn vị hành chính nhằm phân
định thẩmquyền địa hạt quản lý của từng địa phương
• Quản lý hồ sơ địa chính (Điều 129)
• Thống kê, kiểm kê đất đai,lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất (Điều 56,57,58,59)
- Giá đất và quản lý NN về giá đất (Điều 158) Luật đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất so với LDD 2013 - Giá đất thị trường
- Giá đất do NN quy định
+ Bảng giá đất được xây dựng hằng năm (Khoản 3 Điều 159)
+ Có 5 PP định giá đất (Khoản 5 Điều 158)
- Quy hoạch ,kế hoạch sử dụng đất (Điều 60)
+ Căn cứ, nội dung lập QH SDĐ :
• Căn cứ, nội dung lập QH SDĐ cấp quốc gia Điều 64
• Căn cứ, nội dung lập QH SDĐ cấp tỉnh Điều 65
• Căn cứ, nội dung lập QH SDĐ cấp huyện Điều 66
+ Thời kỳ quy hoạch,kế hoạch sử dụng đất (Điều 62)
+ Các bước lập quy hoạch,kế hoach sử dụng đất
• Bước 1: Tổ chức lập QH, KH SDĐ (Điều 69)
• Bước 2: Lấy ý kiến (Điều 70)
Trách nhiệm lấy ý kiến: Cơ quan tổ chức lập QH, KH SDĐ
✓ Hình thức lấy ý kiến:
+ Cấp quốc gia,đất quốc phòng,đất an ninh: theo quy định PL về quy hoạch
+ Cấp tỉnh: công khai thông tin về nội dung của quy hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử của cơ quan lập quy hoạch
sử dụng đất cấp tỉnh
+ Cấp huyện: công khai thông tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử của cơ quan
lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã và niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, điểm
dân cư, niêm yết, trưng bày tại nhà văn hóa các thôn, làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, tổ chức hội nghị, hội
thảo và phát phiếu lấy ý kiến các hộ gia đình, cá nhân đại diện cho các xã, phường, thị trấn.
- QH, KH SDĐ quốc phòng, an ninh: Bộ Quốc phòng, Bộ Công an chủ trì, phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (Khoản 4 Điều 68)
✓ Thời gian lấy ý kiến:
+ Cấp tỉnh: 45 ngày kể từ ngày công khai thông tin về nội dung lấy ý kiến.
+ Cấp huyện: 30 ngày kể từ ngày công khai thông tin về nội dung lấy ý kiến.
+ Hằng năm cấp huyện: 20 ngày kể từ ngày công khai thông tin về nội dung lấy ý kiến.
• Bước 3: Thẩm định (Điều 71)
• Bước 4: Quyết định, phê duyệt quy hoạch SDD (Điều 72)
✓ Rà soát, Điều chỉnh (Điều 73)
• Bước 5: Công bố công khai quy hoạch,kế hoạch sử dụng đất (Điều 75)
✓ Trách nhiệm công bố: Khoản 3 Điều 75
✓ Thời hạn công bố: Chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt thì quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công bố công khai (Khoản 4 Điều 75)
✓ Nguyên tắc: phải được công khai trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
• Bước 6: Thực hiện QH, KH SDĐ (Điều 76)
• Bước 7: Báo cáo kết quả thực hiện QH, KH SDĐ (Điều 77)
- Giao đất,cho thuê đất:
* Đk giao đất,cho thuê đất (Điều 122)
* Đối tượng được giao đất, cho thuê đất:
• Đối tượng được giao đất không thu tiền SDĐ (Điều 118).
• Đối tượng được giao đất có thu tiền SDĐ (Điều 119).
• Đối tượng được nhà nước cho thuê đất (Điều 120).
+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp (Khoản 2 Điều 120)
+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm trong các trường hợp (Khoản 3 Điều 120)
* Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất (Điều 123,179,204,203,208)
✓ UBND cấp tỉnh (Khoản 1 Điều 123)
✓ UBND cấp huyện: (Khoản 2 Điều 123)
✓ UBND cấp xã: (Khoản 3 Điều 123)
✓ Ban quản lý khu công nghệ cao (Khoản 6 Điều 260)
✓ Ban quản lý khu kinh tế (Khoản 6 Điều 260)
✓ Cảng vụ hàng không (khoản 9 Điều 260)
Lưu ý: Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất không được ủy quyền (Khoản 5 Điều 123) Giao đất Cho thuê đất Định nghĩa
Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây
Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây
gọi là Nhà nước giao đất) là việc cơ quan
gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc cơ quan
nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết
nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định
định giao đất cho đối tượng có nhu cầu sử
cho thuê đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng dụng đất (K34 Đ3) đất (K32 Đ3) Hình thức sử Có 2 hình thức: Có hai hình thức: dụng đất
- Giao đất không thu tiền sử dụng đất và;
- Thuê đất trả tiền hằng năm và; (Đ118)
- Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian
- Giao đất có thu tiền sử dụng đất.(Đ119) thuê. (Điều 33,Điều 34) Quyền của
Người được giao đất được chuyển quyền
Phụ thuộc vào hình thức trả tiền. NSD đất
của mình lại cho người khác thông qua các + Trường hợp thuê đất trả tiền cho cả thời gian
hình thức: chuyển nhượng, tặng cho,
thuê: người thuê đất có các quyền của người sử
chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn
dụng đất như trường hợp Nhà nước giao đất.
bằng quyền sử dụng đất
+ Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm:
Cá nhân được phép chuyển mục đích sử
người sử dụng đất chỉ được thực hiện việc
dụng đất từ đất được Nhà nước giao đất
chuyển quyền đối với tài sản trên đất. Chỉ có
không thu tiền sử dụng đất sang đất được
trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công
hoặc Nhà nước cho thuê đất có quyền và
nghiệp, làng nghề thì có quyền cho thuê lại đất
nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và đã thuê. Điều 31 của Luật này. ( đ 38 và 37) Thời hạn sử
Thời hạn sử dụng đất khi Nhà nước giao
- Người sử dụng đất thông qua hình thức thuê dụng đất
đất có hai hình thức là:
đất đều có quy định về thời hạn, không có hình
+ Sử dụng đất ổn định lâu dài: Nhà nước
thức sử dụng ổn định lâu dài. Thời hạn thuê đất
giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho người
theo từng trường hợp được quy định tối đa là
sử dụng vào các mục đích quy định tại 50 năm, 70 năm và 99 năm. Điều 176
- Thời gian thuê với trường hợp thuê lâu nhất
+ Sử dụng đất có thời hạn. là 99 năm.
- Trường hợp Nhà nước giao đất được sử
dụng lâu nhất là sử dụng ổn định lâu dài. Hạn mức sử
Nhà nước quy định về hạn mức giao đất
Không có quy định về hạn mức cho thuê đất. dụng đất
nông nghiệp và hạn mức giao đất ở:
Diện tích đất cho thuê phụ thuộc vào hai yếu tố
+ Tùy theo tình hình cụ thể của địa phương là:
thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn
+ Nhu cầu sử dụng đất và;
mức cụ thể giao đất ở. + Quỹ đất đáp ứng.
+ Hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa
Diện tích cụ thể cho thuê đất được ghi rõ trong
phương quy định tại Điều 176
Quyết định cho thuê đất hoặc hợp đồng cho
thuê quyền sử dụng đất.
Giống nhau: giao đất,cho thuê đất,công nhận QSD đất đối với NSD đất ổn định
• Đều do nhà nước trao quyền sử dụng đất;
• Các chủ thể nhận quyền sử dụng đất đều là các chủ thể có đầy đủ khả năng và nhu cầu sử dụng đất
• Căn cứ trên pháp luật về đất đai và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
• Có quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.
• Khi hết thời hạn giao hoặc thuê, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì đều được xem xét giao hoặc thuê
tiếp nhưng không quá thời hạn đối với từng mục đích sử dụng đã được quy định
Việc cho thuê quyền sử dụng đất của người sử dụng đất và việc cho thuê đất của nhà nước có gì khác nhau? Tiêu chí
Việc cho thuê đất của NN
Việc cho thuê quyền sử dụng đất của NSDD Khái niệm
Là việc Nhà nước quyết định trao
Là việc người sử dụng đất (gọi là
quyền sử dụng đất cho đối tượng
bên cho thuê) chuyển giao quyền
có nhu cầu sử dụng đất thông qua
sử dụng đất của mình cho chủ thể
hợp đồng cho thuê quyền sử dụng
khác (gọi là bên thuê) để sử dụng đất.
trong một thời gian nhất định.
Đối tượng của quan hệ Đất đai Quyền sử dụng đất
Xác lập tư cách chủ thể
- Nhà nước cho thuê với tư cách
- Bên cho thuê có tư cách của chủ sở hữu;
người sử dụng chứ không phải chủ
- Chủ thể được Nhà nước cho thuê
sở hữu của đối tượng đưa vào giao
đất được coi là chủ thể sử dụng đất, dịch;
được cấp giấy chứng nhận quyền
- Bên thuê không được công nhận
sử dụng đất đối với diện tích đất
là chủ thể sử dụng đất, không được
thuê (trừ trường hợp người được
cấp giấy chứng nhận đối với diện
Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê
tích đất thuê (trừ trường hợp thuê đất).
lại đất trong khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế).
Thẩm quyền cho thuê
Thẩm quyền chủ yếu quy định cho
Thẩm quyền thuộc về chủ thể sử
Ủy ban nhân dân các cấp, xác định
dụng đất cho thuê đất.
cụ thể tùy thuộc vào loại chủ thể sử dụng đất
Sự chuyển dịch quyền
Có sự chuyển giao quyền sử dụng
Cho thuê quyền sử dụng đất không
đất từ Nhà nước cho người sử dụng phải là loại giao dịch có sự chuyển
đất, xác lập quyền sử dụng đất cho
quyền sử dụng đất, không có sự người sử dụng đất.
dịch chuyển hoàn toàn quyền sử
dụng đất từ bên cho thuê sang bên thuê.
Cơ sở phát sinh QSDD
Phát sinh trên cơ sở quyết định cho
Phát sinh trên cơ sở hợp đồng có sự
thuê đất và hợp đồng cho thuê đất,
bình đẳng thỏa thuận bình đẳng với
nghĩa là tính hành chính được thể
bên cho thuê, mang tính dân sự
hiện rõ ràng trong quan hệ nhiều hơn.
Quyền và NV của các bên
Thực hiện theo quy định của pháp
Thực hiện theo hợp đồng đã ký kết, luật đất đai.
có sự thỏa thuận giữa bên cho thuê
và bên thuê, nhưng sự thỏa thuận
này vẫn chịu sự chi phối bởi ý chí
Nhà nước, thông qua các điều kiện mà pháp luật đặt ra
- Hạn mức sử dụng đất
• Hạn mức giao đất nông nghiệp: Điều 176
+ Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối
✓ Các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long: ≤ 03 ha.
✓ Các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác: ≤ 02 ha.
+ Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm
✓ Đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng: ≤ 10 ha
✓ Đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi: ≤ 30 ha
• Hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp của cá nhân (Điều 177)
• Hạn mức giao đất ở: Điều 195,196
- Chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 121)
- Thời hạn sử dụng đất
• Đất sử dụng ổn định lâu dài (Điều 171)
“Ổn định lâu dài”: Nhà nước không đưa ra thời gian cụ thể mà chỉ thu hồi khi nào thuộc trường hợp QH, KH SDĐ vào mục đích
khác và thuộc đối tượng phải thu hồi hoặc có các vi phạm về đất đai phải thu hồi.
• Sử dụng đất có thời hạn: Điều 172
Đất nông nghiệp của cá nhân:
+ Giao đất, công nhận QSDĐ: 50 năm. + Thuê đất: ≤ 50 năm
+ Đất sử dụng thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất: không quá 50 năm.( Đối với các dự án có thời hạn hoạt động trên 50
năm theo quy định của Luật Đầu tư thì thời hạn giao đất, cho thuê đất theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm) Trường
hợp không phải lập dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất được xem xét trên cơ sở đơn xin giao đất, cho thuê đất nhưng không quá 50 năm;
Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: không quá 99 năm.
- Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 173)
Về nguyên tắc, khi người SDĐ chuyển mục đích SDĐ theo quy định của pháp luật thì thời hạn SDĐ của họ có thể thay đổi theo
hướng: xác định lại theo thời hạn sử dụng của loại đất sau khi chuyển mục đích.
Ngoại lệ: chuyển mục đích sử dụng từ đất PNN sử dụng ổn định lâu dài sang đất PNN sử dụng có thời hạn hoặc từ đất PNN sử
dụng có thời hạn sang đất PNN sử dụng ổn định lâu dài: được SDĐ ổn định lâu dài (Khoản 3 Điều 173)
- Thời hạn SDĐ khi nhận chuyển QSDĐ Điều 174
• Đất có quy định thời hạn: thời hạn SDĐ của người nhận chuyển QSDĐ là thời gian SDĐ còn lại của thời hạn SDĐ trước
khi nhận chuyển quyền SDĐ.
• Đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài: thời hạn SDĐ của người nhận chuyển quyền SDĐ là ổn định lâu dài.
- Căn cứ giao,cho thuê,chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 116)
• Thông qua đấu giá QSD đất
• Thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án
• Không đấu giá QSD đất,không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án (Đ124) - Thu hồi đất
• Các trường hợp thu hồi đất. (Điều 78,79,81,82)
• Thẩm quyền thu hồi đất (Điều 83)
- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
• Điều kiện được bồi thường về đất: Điều 95
• Nguyên tắc bồi thường về đất: Điều 91
Nhà nước đã đưa ra 4 hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, nhiều hơn 2 hình thức so với Luật Đất đai 2013, 4 hình
thức đó được quy định tại khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024 cụ thể như sau:
- Giao đất có cùng mục đích sử với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo
giá đất cụ thể của loại đất thu hồi, do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư
- Trường hợp người có đất thu hồi có nhu cầu bồi thường bằng tiền thì sẽ được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng.
- Người có đất thu hồi có nhu cầu bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với đất thu hồi và địa phương có quỹ đất thì được
xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng
- Người có đất thu hồi có nhu cầu bồi thường bằng nhà ở, nếu địa phương có quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng nhà ở.
* khi Nhà nước thu hồi đất, nếu phần diện tích còn lại của thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà UBND cấp tỉnh quy định, nếu
người sử dụng đất đồng ý thu hồi thì sẽ được UBND cấp có thẩm quyền thu hồi, bồi thường và hỗ trợ, quản lý diện tích đất này
theo quy định của pháp luật (Khoản 7 Điều 91)
=> trường hợp bị thu hồi đất nông nghiệp, thay vì được bồi thường đất nông nghiệp ở xa thì nay người dân có thể nhận bồi
thường đất phi nông nghiệp để chuyển đổi đổi nghề nghiệp từ nông nghiệp sang sản xuất, thương mại, dịch vụ giúp họ có
được cuộc sống được thuận lợi hơn.
• Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do Nhà nước bảo đảm (Điều 94)
+ Thời hạn: 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực thi hành => cơ
quan, đơn vị, tổ chức thực hiện bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản.
+ Trường hợp về đất thu hồi, tài sản thu hồi đang trong diện tranh chấp thì sẽ gửi vào tài khoản ngân hàng của nhà nước và được tính lãi.
+ Trường hợp giá đất, tài sản thu hồi lúc ban hành quyết định thấp hơn lúc phê duyệt thì bồi thường theo giá lúc phê duyệt.
- Trưng dụng đất (Điều 90)
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (Điều 134)
• Nguyên tắc cấp GCN: Điều 135
• Trình tự, thủ tục cấp GCN: Điều 223
• Thẩm quyền cấp GCN: Điều 136 • Đính chính, thu hồi GCN: Điều 152
(1) Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước sử dụng đất (từ Điều 32 đến Điều 36)
(2) Quyền và nghĩa vụ của cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất (từ Điều 37 đến Điều 39)
(3) Quyền và nghĩa vụ của cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất (từ Điều 40 đến Điều 44) - Quyền của NSDD
• Quyền chung của NSDD (Điều 26)
• Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất (Điều 30)
• Quyền đối với thửa đất liền kề (Điều 29)
• Quyền giao dịch của NSDD
Giao dịch QSDĐ có thể dẫn đến 2 khả năng:
+ làm chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn.
+ không làm chuyển quyền sử dụng đất: cho thuê, thế chấp.
Điều kiện chung để thực hiện giao dịch: khoản 1 Điều 45
Về hình thức hợp đồng giao dịch QSDĐ:
+ Hợp đồng giao dịch QSDĐ phải lập thành văn bản theo thỏa thuận của các bên.
+ Công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch QSDĐ: (khoản 3 Điều 27).
Lưu ý: Các giao dịch QSDĐ sẽ được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của
các bên (Điểm b Khoản 3 Điều 27)
✓ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại…
+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp.
+ Hợp đồng chuyển nhượng… mà 1 bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
CHUYỂN ĐỔI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Đặc điểm:
✓ Là hình thức “đất đổi đất”
✓ không mang tính chất “hàng hóa – tiền tệ”
✓ Cả 02 bên đều có chuyển quyền và nhận chuyển quyền sử dụng đất
✓ Không làm tích tụ, tập trung đất đai về một chủ thể
THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Đặc điểm:
✓ Là một hình thức chuyển QSDĐ.
✓ Không mang tính hàng hóa – tiền tệ.
✓ Là giao dịch đơn phương.
✓ Điều kiện thừa kế
✓ Chủ thể để thừa kế:
+ Cá nhân SDĐ, (điểm đ, khoản 1 Điều 37).
+ Người VNĐCƠNN sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở Việt Nam (điểm đ khoản 1 Điều 37).
✓ Chủ thể nhận thừa kế
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
là việc người SDĐ chuyển quyền SDĐ của mình cho người khác để đổi lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền SDĐ theo thỏa thuận. Đặc điểm:
✓ Là hình thức chuyển QSDĐ mang tính “hàng hóa – tiền tệ” (“đất đổi tiền”)
✓ Có phân biệt giữa bên chuyển quyền và bên nhận chuyển QSDĐ.
✓ Có khả năng làm tích tụ và tập trung đất đai.
✓ Đối với HGĐ, cá nhân.
✓ Điều kiên chuyển nhượng ̣
+ SDĐ dưới hình thức được giao: không phân biệt giao đất không thu tiền hay có thu tiền SDĐ.
+ SDĐ dưới hình thức thuê: phải thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian
thuê. ✓ Điều kiên nhận chuyển nhượng (Điều 28): ̣
Lưu ý: Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng QSDĐ (Khoản 8 Điều 45)
CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Là việc người SDĐ (gọi là bên cho thuê) chuyển giao QSDĐ của mình cho chủ thể khác (gọi là bên thuê) để sử dụng trong một
khoảng thời gian nhất định. Bên thuê phải trả tiền thuê và trả lại đất cho bên cho thuê khi hết thời hạn thuê. Đặc điểm:
✓ Cho thuê QSDĐ không làm chuyển QSDĐ, người thuê QSDĐ không được cấp Giấy chứng nhận. ✓ Điều kiện cho thuê
+ Giống với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ.
+ Ngoại lệ: tổ chức kinh tế, NVNĐCƠNN, DNCVĐTNN SDĐ để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, cụm
CN, KCX cho dù thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm vẫn có quyền cho thuê lại QSDĐ gắn với kết cấu hạ tầng (điểm e khoản 1 Điều 34). TẶNG CHO QSDĐ
là việc người SDĐ (bên tặng cho) chuyển QSDĐ của mình cho người khác (bên được tặng cho) mà không yêu cầu đền bù và bên
được tặng cho đồng ý nhận. Đặc điểm:
✓ Là hình thức chuyển QSDĐ
✓ Không mang tính hàng hóa – tiền tệ
✓ Là quan hệ hợp đồng (thỏa thuận).
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
là việc người SDĐ dùng QSDĐ của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự mà không chuyển giao QSDĐ đó cho bên nhận thế chấp. Đặc điểm:
✓ Là một loại giao dịch bảo đảm, không phải chuyển QSDĐ.
✓ Có thể làm thay đổi chủ thể SDĐ khi xử lý QSDĐ thế chấp.
✓ Điều kiện thế chấp
GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
là việc người sử dụng đất dùng QSDĐ thuộc sở hữu của mình liên kết với tài sản của các chủ thể khác để hợp tác sản xuất kinh doanh. Đặc điểm:
• Là hoạt động mang tính đầu tư
• Có thể làm chuyển QSDĐ trong 02 trường hợp:
+ Có hình thành nên pháp nhân mới từ việc góp vốn.
+ Người SDĐ góp vốn vào một doanh nghiệp đang tồn tại để trở thành thành viên, cổ đông của DN. - NV của NSDD
NV nộp tiền sử dụng đất
+ Căn cứ tình tiền sử dụng đất,tiền thuê đất, thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Điều 155)
TT cấp 1: NN - ng sử dụng đất (NN là ng quyết định giá đất và giá trị quyền sử dụng đất)
Thuế = giá trị quyền sử dụng đất . thuế suất
Giá trị quyền sử dụng đất = giá đất . diện tích (cho thuê,đc công nhận…)
TT cấp 2: giữa những ng sử dụng đất (thuần túy là thị trường)
NN ko thể,ko nên,ko đc can thiệp giá đất ở TT cấp 2 Xác định giá đất: • Khung giá đất • Bảng giá đất • Giá đất cụ thể •
Giá trúng đấu giá,đấu thầu , dự án có sử dụng đất
• Tiền sử dụng đất : giao đất thu tiền,công nhận quyền sử dụng đất,cho phép chuyển quyền sử dụng đất
• Thuế sử dụng đất: thuế sử dụng đất nông nghiệp,thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
• Tiền thuê đất: NN cho thuê đất (trả 1 lần / hằng năm)
• tiền thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng,tặng cho)
Khoản 3 Điều 159: Sở TN-MT thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất - cty định giá bất động sản => ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình
cho Hội đồng nhân dân cùng cấp để quyết định bảng giá
4 Phương pháp xác định giá đất: Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và K5 ĐIỀU 158, khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP • So sánh
Đây là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống (là thửa đất mà tại thời điểm định giá không có nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất) tương tự về mục đích sử dụng đất, khả năng sinh lợi, vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, hình thể, diện tích, tính pháp lý về quyền sử dụng
đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.Thửa đất trống có một số đặc điểm tương tự như trên
gọi là thửa đất so sánh. (áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất) • Thu nhập
Đây là phương pháp định giá đất tính bằng thương số (số được tạo ra khi thực hiện phép chia cho hai số) giữa mức thu nhập ròng (thu nhập được xác định
bằng cách lấy tổng thu nhập trừ đi tổng chi phí) thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một
năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất
trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.( áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.) • Thặng dư
Đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích
sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.( áp dụng
để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển
giả định và tổng chi phí ước tính.)
• Hệ số điều chỉnh giá đất
Đây là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương ban hành.( Xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác
định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo)
Thuê đất trả tiền 1 lần
Thuê đất trả tiền hằng năm: tạo dòng thu liên tục vào ngân sách (thế hệ sau vẫn có nguồn thu/ tránh TH trả 1 lần là đc dùng mãi ko cần trả tiền nữa…)
Giao dịch quyền sử dụng đất
Đấu thầu: đất chưa sạch (thuộc về một ai ,tổ chức khác quản lý) => NN tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự
án ,nhà đầu tư chi tiền bồi thường => NN ra quyết định thu hồi đất đó
Đấu giá: đất sạch thuộc về NN
GIÁ ĐẤT DO NN QUY ĐỊNH GIÁ ĐẤT DO NN QUYẾT ĐỊNH CỤ THỂ Phân loại Khung giá đất Giá đất do NN quy định Bảng giá đất ( Đ159) Giá đất thị trường
Thẩm quyền quyết định
UBND tỉnh trình HDND tỉnh thông UBND qua trước khi sử dụng Tính chất Ổn định
Tính thời điểm,thị trường Căn cứ xây dựng
Dựa trên nguyên tắc,pp định giá
Dựa trên cơ sở điều tra, thu thập đất và khung giá đất
thông tin về thửa đất, giá đất thị
trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu - Giống nhau:
+ Mục đích: đều là 2 hình thức chuyển quyền sử dụng đất (K12 Đ3 LDD 2024)
+ Điều kiện thực hiện: K1 Đ45 LDD 2024
+ Hiệu lực: Việc chuyển nhượng/ chuyển đổi quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ
thời điểm đăng ký vào sổ địa chính: K4 Đ45
GIAO DỊCH CHUYỂN ĐỔI GIAO DỊCH CHUYỂN QSDD NHƯỢNG QSDD Định nghĩa
Là việc người sử dụng đất chuyển
Là người đang sử dụng đất (sau
giao đất và quyền sử dụng đất cho
đây gọi là bên chuyển nhượng)
người khác đồng thời nhận một
chuyển giao đất cùng với quyền sử
diện tích đất nhất định được
dụng đất cho người khác (bên được
chuyển giao từ người đó. Nếu giá
chuyển nhượng). Người chuyển
trị quyền sử dụng đất có sự chênh
nhượng sẽ nhận số tiền tương ứng
lệch thì các bên phải thanh toán
với giá trị quyền sử dụng đất theo
cho nhau phần chênh lệch theo
sự thỏa thuận của các bên thỏa thuận Bản chất
Là việc tổ chức, hộ gia đình, cá
Là bán quyền sử dụng đất của mình
nhân, đang sử dụng đất nhưng thỏa
cho người khác để lấy một khoản
thuận với tổ chức, hộ gia đình, cá
tiền tương ứng với quyền sử dụng
nhân khác nhằm hoán đổi đất cho
đất của mảnh đất đó. nhau để sử dụng
Quan hệ giữa các bên
Quan hệ hoán đổi quyền sử dụng
Quan hệ mua bán quyền sử dụng đất cho nhau đất
THU HỒI ĐẤT (Đ78-79-81-82) TRƯNG DỤNG ĐẤT (Đ90) Khái niệm K35 Đ3
là việc Nhà nước sử dụng có thời
hạn đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia
đình, cộng đồng dân cư thông qua
quyết định hành chính trong trường
hợp thật cần thiết vì lý do quốc
phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia Căn cứ
– Thu hồi đất vì mục đích quốc
Trong trường hợp thật cần thiết để
phòng, an ninh; phát triển kinh tế –
thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an
xã hội vì lợi ích quốc gia, công
ninh hoặc trong tình trạng chiến cộng
tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng,
– Do vi phạm pháp luật về đất đai ( chống thiên tai.
sử dụng đất trái pháp luật, lấn chiếm đất, ).(D81)
– Thu hồi do chấm dứt việc sử
dụng đất theo pháp luật, tự nguyện
trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.(D82)
Phương thức tiếp cận đất đai của các chủ thể đầu tư trong nước và các chủ thể đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất để thực
hiện các dự án đầu tư theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành
PHƯƠNG THỨC TIẾP CẬN CHỦ THỂ ĐẦU TƯ TRONG
CHỦ THỂ ĐẦU TƯ NƯỚC NƯỚC NGOÀI
Giao đất không thu tiền sử dụng
(Đ116) Thường mục đích sử dụng Ko đề cập đất
đất của họ hướng tới phục vụ cho
những lợi ích chung của cộng
đồng, xã hội; QP-AN hoặc lợi ích
của một nhóm người trong xã hội
- Thường ko nhằm mục đích lợi nhuận.
Ví dụ: Xây dựng nhà ở tái định cư
Giao đất có thu tiền sử dụng đất Khoản 2 Điều 119 Khoản 3,4 Điều 119
-Mục đích sử dụng đất để tìm kiếm
lợi nhuận trong quá trình sử dụng
nhưng ko lựa chọn hình thức cho thuê đất.
-Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính
cho toàn bộ thời gian được phép sử
dụng đất ngay từ khi có quyết định
giao đất. Vì phải thực hiện nghĩa
vụ tài chính về QSD đất một lần
cho NN ngay từ ban đầu khi chưa
tiến hành đầu tư, chưa có lợi nhuận
thu về nên xu hướng chung là NN
dành cho những đối tượng này
những quyền và lợi thế mở rộng
trong quá trình sử dụng. Cho thuê đất
Mục đích sử dụng nhằm tìm kiếm Điều 120 lợi nhuận
Được lựa chọn hình thức trả tiền
dựa trên cơ sở năng lực tài chính,
mục đích và chiến lược đầu tư
Nhận chuyển nhượng quyền sử Điều 28,35
DN có vốn đầu tư nước ngoài,
dụng đất hoặc chuyển mục đích sử
Không thông qua các quyết định
người VN định cư ở nước ngoài dụng đất
HC của cqnn có thẩm quyền về
nhận chuyển nhượng, đi thuê, đi
giao đất, cho thuê đất mà đc NN
thuê lại đất trong khu công nghiệp,
cho phép nhận chuyển nhượng từ
khu kinh tế và khu công nghệ cao
các cá nhân, tổ chức khác bằng HĐ để đầu tư.
chuyển nhượng (NN chỉ xem xét
điều kiện chủ thể xem có đủ khả
năng và năng lực để khai thác và sử
dụng đất đúng quy hoạch đã được
xét duyệt) hoặc bằng VB chấp
thuận của UBND tỉnh về việc
chuyển mục đích sử dụng đất * Đánh giá:
- Cơ chế “một giá” chung khi cho thuê => Bình đẳng
- Quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mở rộng hơn:
+ Thuê, thuê lại đất trong các khu KT đặc biệt
+ Nhận góp vốn = QSDĐ của tổ chức kinh tế trong nước để thành lập DN liên doanh
+ Nhận chuyển nhượng VĐT là giá trị QSDĐ để thực hiện dự án SXKD phi nông nghiệp
+ Nhận chuyển nhượng dự án đầu tư
+ Sử dụng đất thông qua việc chuyển đổi công ty, chia tách, hợp nhất, sáp nhập DN
+ DN có VĐT nước ngoài bị hạn chế trong nhận chuyển nhượng đất
Sự khác nhau cơ bản về quyền của tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ
thời gian thuê và quyền của tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
Quyền của tổ chức sử dụng đất
Quyền của tổ chức sử dụng đất
thuê trả tiền một lần (cho cả thời thuê trả tiền hàng năm gian thuê) Đ33 Đ34 Quyền cho thuê lại Điểm c Khoản 1 Đ33 Điểm e Khoản 1 Đ34
Quyền thế chấp,quyền góp vốn Điểm đ,e Điểm b,d Quyền chuyển nhượng Điểm b Ko có quyền Quyền tặng cho Điểm d Ko có quyền
Miễn,giảm tiền thuê đất ko đc quyền ko đc
Điểm khác nhau cơ bản về quyền của tổ chức thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuế và thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm là:
- Đối với đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, tổ chức thuê đất có thể chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn,
thế chấp bằng quyền sử dụng đất.
- Trong khi đó, đối với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, tổ chức thuê đất không được quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng
cho, góp vốn…bằng quyền sử dụng đất mà chỉ được thực hiện các giao dịch bằng tài sản của mình gắn liền với đất thuê.
=> Như vậy, quyền của tổ chức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có sự hạn chế hơn so với quyền của tổ chức thuê đất trả tiền
một lần cho cả thời gian thuê.
Sự khác biệt giữa hình thức giao đất có thu tiền với hình thức cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành
Giao đất có thu tiền Đ119 Cho thuê đất Đ120 Khái niệm (Điều 3) Hình thức trao QSDD Quyết định giao đất Hợp đồng thuê QSDD Hình thức thu tiền Thu tiền sử dụng đất
-Thu tiền tiền thuê đất hàng năm
- Thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Quyền và NV
- Của người được giao đất - Của người thuê đất
Người được giao đất có toàn quyền
* Đối với trả tiền 1 lần
định đoạt đối với đất được giao
Có quyền giao dịch về QSDĐ
VD: Chuyển nhượng; cho thuê
* Đối với trả tiền hàng năm
Không có quyền giao dịch về
QSDĐ; chỉ giao dịch với tài sản
gắn liền với đất thuê. Chỉ có trường
hợp người được Nhà nước cho thuê
đất trong khu công nghiệp, khu chế
xuất, cụm công nghiệp, làng nghề
thì có quyền cho thuê lại đất đã thuê. Thời hạn - Của người thuê đất - Có thời hạn (Đ.172)
* Đối với trả tiền 1 lần
Có quyền giao dịch về QSDĐ
* Đối với trả tiền hàng năm
Không có quyền giao dịch về
QSDĐ; chỉ giao dịch với tài sản
gắn liền với đất thuê. Chỉ có trường
hợp người được Nhà nước cho thuê
đất trong khu công nghiệp, khu chế
xuất, cụm công nghiệp, làng nghề
thì có quyền cho thuê lại đất đã thuê. Hạn mức
Nhà nước quy định về hạn mức
Không có quy định về hạn mức cho
giao đất nông nghiệp và hạn mức
thuê đất. Diện tích đất cho thuê phụ giao đất ở:
thuộc vào hai yếu tố là:
+ Tùy theo tình hình cụ thể của địa
+ Nhu cầu sử dụng đất và
phương thì Ủy ban nhân dân cấp + Quỹ đất đáp ứng
tỉnh quy định hạn mức cụ thể giao
Diện tích cụ thể cho thuê đất được đất ở.
ghi rõ trong Quyết định cho thuê
+ Hạn mức giao đất nông nghiệp
đất hoặc hợp đồng cho thuê quyền quy định tại Điều 176 sử dụng đất.
Các TH được NN giao đất/ cho - Đất ở
- Sử dụng để sản xuất NN và phi thuê đất - Xây dựng nhà ở NN
- Xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa
- Sử dụng đất NN vượt hạn mức Đ119
- Xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh
- Xây dựng công trình sự nghiệp, trụ sở làm việc
- Đơn vị lực lượng vũ trang sản
xuất NN kết hợp với nhiệm vụ QP- AN Đ120
Sự khác nhau cơ bản về quyền của tổ chức sử dụng đất thuê trả tiền một lần và đất thuê trả tiền hàng năm : Đối với đất
thuê trả tiền thuê đất hàng năm, người sử dụng đất không được quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn… bằng quyền
sử dụng đất mà chỉ được thực hiện các hoạt động liên quan đến tài sản trên đất. Ngược lại, bên cạnh các quyền đối với tài sản
hợp pháp của mình trên đất, đối với đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, người sử dụng đất có thể chuyển nhượng,
tặng cho, cho thuê, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất.
Document Outline
- - Đối tượng điều chỉnh (Điều 2):
- - PP điều chỉnh:
- - Các nguyên tắc:
- - QHPL đất đai:
- - Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai:
- - Quyền sử dụng đất:
- - Quản lý thông tin dữ liệu và tài chính về đất đai:
- - Quy hoạch ,kế hoạch sử dụng đất (Điều 60)
- * Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất (Điều 123,179,204,203,208)
- Giao đất Cho thuê đất
- Hình thức sử dụng đất
- Thời hạn sử
- Tiêu chí Việc cho thuê đất của NN Việc cho thuê quyền sử dụng đất
- - Chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 121)
- - Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 173)
- - Thời hạn SDĐ khi nhận chuyển QSDĐ Điều 174
- - Căn cứ giao,cho thuê,chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 116)
- - Thu hồi đất
- - Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- - Trưng dụng đất (Điều 90)
- - Quyền của NSDD
- - NV của NSDD
- TT cấp 1: NN - ng sử dụng đất (NN là ng quyết định giá đất và giá trị quyền sử dụng đất) Thuế = giá trị quyền sử dụng đất . thuế suất
- Xác định giá đất:
- 4 Phương pháp xác định giá đất: Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và K5 ĐIỀU 158, khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP
- Giao dịch quyền sử dụng đất
- GIÁ ĐẤT DO NN QUY ĐỊNH GIÁ ĐẤT DO NN QUYẾT
- Phương thức tiếp cận đất đai của các chủ thể đầu tư trong nước và các chủ thể đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành
- Sự khác nhau cơ bản về quyền của tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê và quyền của tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm