TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT ĐẠI HỌC HUẾ ---o0o--- THẢO LUẬN
ĐỀ TÀI : BIỆN PHÁP ĐẶT CỌC TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN
NHÀ Ở - LIÊN HỆ THỰC TIỄN
Học phần : Luật dân sự 2
Giảng viên phụ trách học phần : Th.S Nguyễn Văn Phúc Nhóm thực hiện : Nhóm 1 Lớp : Luật K47L Thừa Thiên Huế, năm 2024 DANH SÁCH THÀNH VIÊN STT TÊN NHIỆM VỤ XẾP LOẠI Thuyết trình 1 Võ Anh Đài Word 2 Dương Thị Tuyết Lanh Tìm nội dung 3 Hoàng Phan Bích Liễu Tìm nội dung 4 Siu Hao Powerpoint 5 Lê Thị Hạnh Tìm nội dung 6 Trịnh Thị Yến Mỹ Tìm nội dung 7 Lê Thị Lượm Tìm nội dung 8 Nguyễn Thanh Minh Tìm nội dung 9 Trần Nhật Khởi Tìm nội dung 10 Đặng Trần Nam Đàn MỤC LỤC
MỤC LỤC........................................................................................................3
LỜI MỞ ĐẦU..................................................................................................4
Chương 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐẶT CỌC TRONG HỢP ĐỒNG
NUA BÁN NHÀ Ở...........................................................................................5
1.1. Khái niệm biện pháp đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở...................5
1.1.1. Khái niệm biện pháp đặt cọc................................................................5
1.2. Khái niệm biện pháp đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.................5
1.2.1. Nội dung đặt cọc...................................................................................5
1.2.2. Quyền và nghĩa vụ................................................................................6
1.2.3. Xử lý tài sản đặt cọc.............................................................................7
1.3. Ý nghĩa......................................................................................................7
Chương 2: THỰC TIỄN VỀ VIỆC ĐẶT CỌC TRONG MUA BÁN NHÀ
Ở........................................................................................................................9
KẾT LUẬN....................................................................................................15
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................16 3 LỜI MỞ ĐẦU
Hiện nay, trên thị trường mua bán nhà ở có một thủ đoạn lừa đảo “gài” cọc mua
nhà. Kẻ lừa đảo giao kết hợp đồng đặt cọc mua nhà, sẵn sàng bỏ ra số tiền cọc cho
chủ nhà. Tuy nhiên khi đến hạn thanh toán số tiền còn lại thì chủ nhà không thể liên
lạc được với người mua. Sau một thời gian, chủ nhà rao bán nhà cho người khác thì
bị kẻ lừa đảo quay lại khởi kiện đòi tiền bồi thường vì vi phạm hợp đồng đặt cọc.
Ngoài ra, một trường hợp phổ biến hơn nữa là người bán nhà và người mua nhà vẫn
giao kết hợp đồng, nhưng sau khi nhận được tiền cọc, người mua không thể liên lạc
được với người bán nữa và chịu cảnh vừa mất tiền cọc nhà vừa không mua được nhà.
Như vậy, việc lừa đảo hợp đồng đặt cọc nhà hiện nay diễn ra với nhiều hình thức.
Cả bên đặt cọc hay bên nhận cọc cũng đều có thể trở thành nạn nhân nếu không
nắm rõ quy định pháp luật hoặc không nhận được sự tư vấn từ những người có chuyên môn. 4
Chương 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐẶT CỌC TRONG HỢP ĐỒNG NUA BÁN NHÀ Ở.
1.1. Khái niệm biện pháp đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.
1.1.1. Khái niệm biện pháp đặt cọc.
Khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định: Đặt cọc là việc một bên
(sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một
khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là
tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
1.2. Khái niệm biện pháp đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.
1.2.1. Nội dung đặt cọc.
Trong quan hệ đặt cọc, hành vi của các bên chủ thể sẽ tác động vào một tài sản cụ
thể nào đó. Những tài sản này chính là đối tượng của biện pháp đặt cọc. Theo quy
định tại Khoản 1 Điều 358 BLDS 2005 thì đối tượng của đặt cọc là “một khoản tiền
hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác”, tức là những vật có giá trị hoặc
các vật thông thường khác mà một bên giao trực tiếp cho bên kia. Tuy nhiên để trở
thành đối tượng của biện pháp đặt cọc, các tài sản theo quy định phải đáp ứng điều kiện luật định.
Tiền là đối tượng của đặt cọc phải là Đồng Việt Nam, không thể là ngoại tệ, (theo
quy định tại Điều 22 Pháp lệnh ngoại hối 2005). Năm 2002, TAND tối cao đã có
công văn hướng dẫn nghiệp vụ: “Theo quy định của pháp luật hiện hành thì các giao
dịch giữa các cá nhân về vay ngoại tệ có lãi là vô hiệu”. Theo đó, các hợp đồng nói
chung cũng như hợp đồng đặt cọc nói riêng có đối tượng là ngoại tệ đều bị vô hiệu
nhưng thực tiễn xét xử lại không ít các bản án của Tòa án lại tuyên bố hợp đồng không vô hiệu.
Tài sản đặt cọc là kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác. 5
Thông qua quy định tại Khoản 1 Điều 358 BLDS 2005 có thể nhận thấy tài sản đặt
cọc chỉ giới hạn trong phạm vi hẹp gồm: tiền, kim khí quý, đá quý hoặc các tài sản
có giá trị khác mà không bao gồm các quyền tài sản, bất động sản như trong các
biện pháp bảo đảm khác. Và các tài sản là đối tượng của biện pháp đặt cọc phải
thuộc sở hữu của bên đặt cọc hoặc có thể thuộc sở hữu của người khác nhưng phải
được chủ sở hữu đồng ý. Các tài sản này cũng phải là những tài sản được lưu thông
dân sự và tính được giá trị. Các vật cấm lưu thông dân sự hoặc hạn chế lưu thông thì
không thể là đối tượng của đặt cọc.
1.2.2. Quyền và nghĩa vụ.
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc
Ngày 19/3/2021, Chính phủ ban hành Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thi
hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Nghị định có hiệu lực thi hành từ ngày 15/5/2021.
Theo đó, tại Điều 38 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định bên đặt
cọc có các quyền và nghĩa vụ sau:
1. Yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch
dân sự đối với tài sản đặt cọc; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc
không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
2. Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc hoặc đưa tài sản đặt cọc tham gia giao dịch dân
sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc đồng ý;
3. Thanh toán cho bên nhận đặt cọc chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt
cọc. Chi phí hợp lý này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà
trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt
cọc không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;
4. Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác
theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc được sở hữu tài sản đặt cọc; 6
5. Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.
Bên nhận đặt cọc có các quyền và nghĩa vụ sau:
1. Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân
sự khác đối với tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc;
2. Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng;
3. Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc;
4. Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sự
đồng ý của bên đặt cọc;
5. Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.
1.2.3. Xử lý tài sản đặt cọc.
Khoản 2 điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về xử lý tài sản đặt cọc như sau:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho
bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối
việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu
bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt
cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác.” 1.3. Ý nghĩa.
Ý nghĩa của hợp đồng đặt cọc:
+ Đặt cọc thực hiện hai chức năng bảo đảm: đặt cọc có thể được giao kết nhằm
mục đích bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng; cũng có thể nhằm bảo đảm cho việc
thực hiện hợp đồng; hoặc nhằm cả hai mục đích trên. Đây là điểm tạo ra sự khác 7
biệt giữa biện pháp đặt cọc và các biện pháp bảo đảm khác. Thông thường các biện
pháp bảo đảm khác chủ yếu bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng nhưng biện pháp
đặt cọc được giao kế trước hợp đồng chính thức lại nhằm mục đích bảo đảm cho
việc giao kết hợp đồng, tránh sự bội tín trong giao kết hợp đồng.
+ Chủ thể của hợp đồng đặt cọc gồm hai bên: Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Tùy
vào sự thỏa thuận của các bên mà mỗi bên có thể là bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt
cọc. Nhưng thông thường thì bên nào nắm giữ phần tài sản có sẵn như bên có nhà
để bán, cho thuê hay bên nào sẽ phải đầu tư công sức tiền bạc để thực hiện công
việc nhất định thì sẽ trở thành bên nhận đặt cọc.
+ Đặt cọc là hợp đồng thực tế. Hay nói cách khác, hợp đồng đặt cọc chỉ phát sinh
hiệu lực khi các bên đã chuyển giao cho nhau tài sản đặt cọc.
+ Tài sản đặt cọc mang tính thanh toán cao. Nếu như tài sản cầm cố, thế chấp là bất
kỳ tài sản nào đáp ứng được các yêu cầu luật định thì tài sản đặt cọc chỉ giới hạn
trong phạm vi hẹp gồm: tiền, kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác. Như
vậy, tài sản như quyền tài sản, bất động sản không trở thành đối tượng của đặt cọc.
+ Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản (khoản 1 Điều 358): Cần có sự phân
biệt giữa tiền đặt cọc và tiền trả trước: trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho
bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hay tiền trả
trước thì số tiền này được coi như tiền trả trước. 8
Chương 2: THỰC TIỄN VỀ VIỆC ĐẶT CỌC TRONG MUA BÁN NHÀ Ở. 9 10 11
- Xác định người đặt cọc, thông tin nhà ở trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở:
+ Người đặt cọc: Ông - bà: Nguyễn Tấn Tú
Có quyền được nhận sau đây:
Bồi thường gấp đôi số tiền cọc cho Bên B. Trong trường hợp Bên A đổi ý không bán nhà cho bên B.
Bên A giao nhà đùng tình trạng hiện hữu và đúng thời hạn quy định trong hợp đồng.
Bên A có trách nhiệm bảo quản nhà bán trong thời gian chưa giao nhà cho bên B.
Căn cứ Điều 188 luật đất đai 2013, sửa đổi bổ sung 2018, để thực hiện việc chuyển
nhượng, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất thì phải đủ các điều kiện sau: “ Có
giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 điều 186 và trường hợp nhận
thừa kế quy định tại khoản 1 điều 168 của luật đất đai; không thuộc diện có tranh
chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất”
=> Để tránh phát sinh vấn đề tranh chấp, người mua có thể yêu cầu người bán thực
hiện các thủ tục xác nhận tình trạng nhà đất, đảm bảo giao dịch là hợp pháp.
- Lưu ý khi ký kết hợp đồng đặt cọc:
Thứ nhất về mức tiền đặt cọc: 1,500,000,000VNĐ (một tỷ năm trăm triệu đồng)
mức tiền không quá 30% giá trị ngôi nhà, mức % vừa phải vừa đảm bảo cam kết
thực hiện giao dịch vừa giảm thiểu thiệt hại nếu có vấn đề thiệt hại xảy ra.
Thứ hai quy định rõ nội dung về quyền và nghĩa vụ các bên cũng như quy định về
chế tài xử phạt khi vi phạm trong hợp đồng đặt cọc: Nếu bên B không thực hiện
đúng nghĩa vụ thì bên A có các quyền:
Sở hữu tiền đặt cọc nếu Bên B đổi ý không mua nhà. 12
Được Bên B thanh toán tiền theo đúng nội dung và trình tự tại Điều 2 của hợp đồng này.
Bên A có trách nhiệm hỗ trợ để Bên C hoàn thành thủ tục chuyển nhượng nhanh chóng.
Còn nếu bên A không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên B có các quyền sau đây:
Nhận bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc nếu Bên A đổi ý không bán nhà theo hợp đồng.
Thứ ba thời hạn đặt cọc ngày 25/10/2019 kí kết hợp đồng đặt cọc bán nhà bên B
giao cho bên A 1,500,000,000VNĐ ( một tỷ năm trăm triệu đồng) tại địa điểm 123
Lê Thánh Tôn phường Bến Nghé quận 1 tp.Hồ Chí Minh. Sau khi hoàn tất thủ tục
mua bán giữa 2 bên tại phòng công chứng thì bên B sẽ giao số tiền là
30,000,000,000VNĐ ( ba mươi tỷ đồng). Sau khi bên A giao biên nhận hồ sơ (đăng
bộ) cho bên B và hoàn tất thủ tục mua bán thì bên B sẽ giao hết số tiền còn lại là
500,000,000VNĐ ( năm trăm triệu đồng ).
Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc và thuế lệ phí:
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Công chứng 2014
và văn bản hướng dẫn thi hành thì không có điều khoản quy định nào bắt buộc hợp
đồng đặt cọc mua nhà phải công chứng, chứng thực. Luật chỉ quy định công chứng
hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 không có
quy định hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng
thực mà chỉ có những loại hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực bao
gồm: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản
gắn liền với đất giữa hộ gia đình và các cá nhân với nhau; hợp đồng cho, tặng quyền
sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và
các tài sản gắn liền với đất; hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và các tài
sản gắn liền với đất. 13
Các thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng đặt cọc: nội dung đặt cọc nên được các bên
thảo thuận và cam kết: đất không có quy hoạch (hoặc nếu thuộc quy hoạch thì bên
có chuyển nhượng phải thông báo cho bên nhận chuyển nhượng biết và chưa có
thông báo thu hồi, quyết định thu hồi đất); cam kết không tranh chấp; chưa bị thế
chấp (hoặc thế chấp thì phải thông báo); diện tích đất trên giấy chứng nhận và thực
tế cơ bản giống nhau; hợp đồng đặt cọc phải có đủ thành viên có quyền sử dụng đất
ký; các thỏa thuận bên nào sẽ nộp về phí, thuế, lệ phí khi sang tên; phạt cọc thời
gian phạt cọc, số tiền phạt cọc. 14 KẾT LUẬN
Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được
quy định trong hệ thống các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được ghi
nhận từ pháp lệnh hợp đồng dân sự 1991, BLDS 1995, BLDS 2005 và đến BLDS
2015. Về bản chất, đặt cọc là một giao dịch dân sự, cụ thể là 01 hợp đồng dân sự
bởi nội dung của đặt cọc đó là sự thỏa thuận, thống nhất ý chí của ít nhất 2 bên chủ
thể, làm phát sinh những quyền và nghĩa vụ nhất định của hai bên; trong thỏa thuận
đặt cọc các bên đều có nghĩa vụ thực hiện các thỏa thuận, nếu một trong hai bên
không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết thì phải chịu hậu quả mất cọc hoặc bị phạt
cọc. Ngoài ra, những nội dung quyền và nghĩa vụ do các bên thỏa thuận phải phù
hợp với quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, cần xác định hình thức bắt buộc đối với đặt cọc. Hình thức phổ biến
nhất hiện nay đó là văn bản, các bên có thể lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản độc
lập hoặc đưa vào nội dung của hợp đồng chính, miễn là việc đặt cọc được văn bản
hoá và việc này trở lại tinh thần của BLDS. Chủ thể đặt cọc trong hoạt động kinh
doanh bất động sản cần chủ động trong việc tìm hiểu kỹ thông tin dự án, tìm hiểu uy
tín, năng lực của chủ đầu tư và xem kỹ các nội dung của hợp đồng đặt cọc, cụ thể:
Đối với thông tin dự án phải đảm bảo dự án là có thật không phải dự án “ma” thông
qua: quyết định chấp thuận chủ trương dự án đầu tư của cơ quan Nhà nước, bản
đăng ký thiết kế quy hoạch chi tiết 1/500, bản thuyết minh năng lực chủ đầu tư, kế
hoạch triển khai dự án; trong thỏa thuận đặt cọc thỏa thuận được lấy lại tiền cọc nếu
trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng chính thức có những thỏa thuận mà các
bên không đồng ý, hoặc xác định rõ trong hợp đồng đặt cọc về mẫu hợp đồng mua
bán kèm theo mà người mua nhà đã đọc kỹ và đồng ý với các nội dung trong hợp đồng. 15 TÀI LIỆU THAM KHẢO
https://thuvienphapluat.vn/hopdong/230/HOP-DONG-MUA-BAN-NHA-O?fbclid
http://congchunglexuan.com/tin-tuc/mau-dat-coc43.htm
https://luatvietnam.vn/dat-dai-nha-o/hop-dong-dat-coc-mua-nha-567-25963- article.html 16