I. Cơ sở pháp lý và khái niệm liên quan 1. Cơ sở pháp lý
*Bộ luật Dân sự năm 2015:
Điều 116. Giao dịch dân sự
Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh,
thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với
giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của
luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
trong trường hợp luật có quy định.
Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ
liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.
2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản
có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó
Điều 318. Tài sản thế chấp
1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ
của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật
phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc
quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế
chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải
thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để
thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp
khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về
việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền
bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp
1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa
thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai
thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có
nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp
phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác.
5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong
các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài
sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền
hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp
đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường
hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
Điều 321. Quyền của bên thế chấp
1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường
hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài
sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp
chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân
chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu
bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài
sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế
hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân
chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý
hoặc theo quy định của luật.
6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên
thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế
chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Điều 322. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
1. Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường
hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.
2. Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.
Điều 323. Quyền của bên nhận thế chấp
1. Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc
gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.
2. Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.
3. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản,
giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của
tài sản do việc khai thác, sử dụng.
4. Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.
5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó
cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
6. Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa
thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
7. Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
Điều 327. Chấm dứt thế chấp tài sản
Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.
2. Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
3. Tài sản thế chấp đã được xử lý.
4. Theo thỏa thuận của các bên.
Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau
đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có
giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm
giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả
lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ
chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên
đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác.
Điều 393. Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng
1. Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng là sự trả lời của bên được đề nghị về
việc chấp nhận toàn bộ nội dung của đề nghị.
2. Sự im lặng của bên được đề nghị không được coi là chấp nhận đề nghị giao
kết hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc theo thói quen đã được xác lập giữa các bên.
Điều 394. Thời hạn trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng
1. Khi bên đề nghị có ấn định thời hạn trả lời thì việc trả lời chấp nhận chỉ có
hiệu lực khi được thực hiện trong thời hạn đó; nếu bên đề nghị giao kết hợp đồng
nhận được trả lời khi đã hết thời hạn trả lời thì chấp nhận này được coi là đề nghị
mới của bên chậm trả lời.
Khi bên đề nghị không nêu rõ thời hạn trả lời thì việc trả lời chấp nhận chỉ có
hiệu lực nếu được thực hiện trong một thời hạn hợp lý.
2. Trường hợp thông báo chấp nhận giao kết hợp đồng đến chậm vì lý do
khách quan mà bên đề nghị biết hoặc phải biết về lý do khách quan này thì thông
báo chấp nhận giao kết hợp đồng vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp bên đề nghị trả lời
ngay không đồng ý với chấp nhận đó của bên được đề nghị.
3. Khi các bên trực tiếp giao tiếp với nhau, kể cả trong trường hợp qua điện
thoại hoặc qua phương tiện khác thì bên được đề nghị phải trả lời ngay có chấp
nhận hoặc không chấp nhận, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận về thời hạn trả lời.
Điều 410. Thực hiện hợp đồng song vụ
1. Trong hợp đồng song vụ, khi các bên đã thỏa thuận thời hạn thực hiện nghĩa
vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn; không được hoãn
thực hiện với lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa vụ đối với mình, trừ trường hợp
quy định tại Điều 411 và Điều 413 của Bộ luật này.
2. Trường hợp các bên không thỏa thuận bên nào thực hiện nghĩa vụ trước thì
các bên phải đồng thời thực hiện nghĩa vụ đối với nhau; nếu nghĩa vụ không thể
thực hiện đồng thời thì nghĩa vụ nào khi thực hiện mất nhiều thời gian hơn thì
nghĩa vụ đó phải được thực hiện trước.
Điều 411. Quyền hoãn thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ
1. Bên phải thực hiện nghĩa vụ trước có quyền hoãn thực hiện nghĩa vụ, nếu
khả năng thực hiện nghĩa vụ của bên kia đã bị giảm sút nghiêm trọng đến mức
không thể thực hiện được nghĩa vụ như đã cam kết cho đến khi bên kia có khả năng
thực hiện được nghĩa vụ hoặc có biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
2. Bên phải thực hiện nghĩa vụ sau có quyền hoãn thực hiện nghĩa vụ đến hạn
nếu bên thực hiện nghĩa vụ trước chưa thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn.
Điều 413. Nghĩa vụ không thực hiện được do lỗi của một bên
Trong hợp đồng song vụ, khi một bên không thực hiện được nghĩa vụ của
mình do lỗi của bên kia thì có quyền yêu cầu bên kia vẫn phải thực hiện nghĩa vụ
đối với mình hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Điều 430. Hợp đồng mua bán tài sản
Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán
chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được
thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.
Điều 431. Đối tượng của hợp đồng mua bán
1. Tài sản được quy định tại Bộ luật này đều có thể là đối tượng của hợp đồng
mua bán. Trường hợp theo quy định của luật, tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển
nhượng thì tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán phải phù hợp với các quy định đó.
2. Tài sản bán thuộc sở hữu của người bán hoặc người bán có quyền bán.
* Luật Đất Đai năm 2013:
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190,
191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ
quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
*Luật kinh doanh bất động sản năm 2014:
Điều 39. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm
về thông tin do mình cung cấp.
2. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích,
đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản
đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
4. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
6. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Điều 40. Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử
dụng đất chuyển nhượng.
2. Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí
và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
4. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của
bên chuyển nhượng gây ra.
5. Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng.
6. Các quyền khác trong hợp đồng.
*Văn bản pháp luật khác: Nghị định 43/2014/NĐ-CP
2. Khái niệm liên quan
- Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm
dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
- Hợp đồng đặt cọc là một hợp đồng lập ra để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ
dân sự của các bên và ràng buộc các bên thực hiện một giao dịch dân sự khác có liên quan.
- Biên lai là một chứng từ xác nhận rằng một người đã nhận tiền hoặc tài sản
được thanh toán sau khi bán hoặc chuyển giao hàng hóa hoặc cung cấp dịch vụ
khác. Tất cả các biên lai phải có ngày mua hàng trên đó.
- Tiền cọc là một khoản tiền hoặc tài sản mà một bên phải đặt trước và chuyển
giao cho bên kia để bảo đảm rằng cam kết hoặc giao dịch sẽ được thực hiện đúng
theo thoả thuận. Tiền cọc thường được sử dụng trong nhiều ngữ cảnh khác nhau.
- Tách thửa là quy trình phân chia quyền sử dụng đất từ người đứng tên trong
sổ đỏ cho một hoặc nhiều người khác.
II. Tóm tắt đề bài
Nguyên đơn: Trần Quang V
Bị đơn: Quách Thị Lan H
Nội dung tình huống:
Ngày 08/3/2022, giữa bà Quách Thị Lan H và ông Trần Quang V ký Hợp
đồng đặt cọc số 08.03/2022/HĐĐC, theo đó bà Quách Thị Lan H nhận đặt cọc của
ông Trần Quang V 1.000.000.000 VND (Một tỷ Việt Nam đồng) để chuyển nhượng
cho ông Trần Quang V 80m2 quyền sử dụng đất, thuộc một phần thửa đất số 28, tờ
bản đồ số 15, phường S, thành phố C, tỉnh H có diện tích 160m2 với giá
2.800.000.000 VND (Hai tỷ tám trăm triệu Việt Nam đồng). Thửa đất số 28 có
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AQ583652 do Ủy ban nhân dân thành phố
C, tỉnh H cấp ngày 19/3/2015; người sử dụng đất là bà Quách Thị Lan H.
Tại Điều 5 của Hợp đồng đặt cọc số 08.03/2022/HĐĐC các bên thỏa thuận:
“1. Các bên sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
thời hạn 06 (Sáu) tháng, kể từ ngày Hợp Đồng này có hiệu lực.
2. Trường hợp một trong Các bên không có thông báo khác về thời gian và địa
điểm ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì vào hồi 9h ngày
08/9/2022 Các bên có mặt tại Văn phòng Công chứng T số 63 phố Đ, thành phố C,
tỉnh H để tiến hành ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất".
Tại khoản 6 Điều 12 Hợp đồng đặt cọc số 08.03/2022/HĐĐC Các bên thỏa
thuận: "Hợp Đồng này có hiệu lực kể từ thời điểm Bên sau cùng hoặc đại diện hợp
pháp của Bên đó ký tên vào Hợp Đồng này".
Ngoài ra, tại Điều 9 của Hợp đồng đặt cọc số 08.03/2022/HĐĐC Các bên thỏa thuận:
"1. Nếu hết thời hạn quy định tại Điều 2 Hợp Đồng này mà Bên A ("Bà Quách
Thị Lan H") không chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Bên B ("Ông Trần
Quang V") với bất cứ lý do gì thì phải trả lại 1.000.000.000 VND (Một tỷ Việt Nam
đồng) và phải chịu phạt cọc một khoản tiền 1.000.000.000 VND (Một tỷ Việt Nam đồng) cho Bên B.
2. Nếu hết thời hạn quy định tại Điều 2 Hợp Đồng này mà Bên B không nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất củ Bên A với bất cứ lý do gì thì bị mất
1.000.000.000 VND (Một tỷ Việt Nam đồng) tiền cọc".
Tại thời điểm ký kết Hợp đồng đặt cọc số 08.03/2022/HĐĐC, ông Trần Quang
V biết rõ việc thửa đất số 28 đang được bà Quách Thị Lan H thế chấp cho Ngân
hàng Thương mại cổ phần V để đảm bảo cho khoản vay của bà H với Ngân hàng.
Tuy nhiên khi đó bà Lan H cam kết với ông V sẽ chấm dứt nghĩa vụ thế chấp
trong 3 tháng tới để có thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.
Thực hiện Hợp đồng đặt cọc số 08.03/2022/HĐĐC, ông Trần Quang V đã
chuyển giao khoản tiền đặt cọc 1.000.000.000 VND (Một tỷ Việt Nam đồng) cho
bà Quách Thị Lan H ngày 08/3/2022, bà Quách Thị Lan H đã viết giấy biên nhận
thể hiện đã nhận đủ số tiền đặt cọc nêu trên.
Tình cờ ông Trần Quang V được biết về điều kiện tách thửa đất trên địa bàn
thành phố C, tỉnh H. Diện tích quyền sử dụng đất tối thiểu được tách thửa trên địa
bàn thành phố C, tỉnh H là 90m2, trong đó chiều rộng của thửa đất tối thiểu 06m;
chiều dài của thửa đất tối thiểu là 15m. Đối chiếu với điều kiện trên, nhận thấy diện
tích đất mình dự định nhận chuyển nhượng của bà Quách Thị Lan H không đủ điều
kiện tách thửa nên ngày 26/7/2022, ông Trần Quang V đã nhắn tin vào số zalo của
bà Quách Thị Lan H với nội dung: "Anh có đặt cọc 1.000.000.000 VND (Một tỷ
Việt Nam đồng) cho em để nhận chuyển nhượng 80m2 quyền sử dụng đất của em.
Tuy nhiên, anh hôm bữa anh vừa đọc được Quyết định số 38/2020/QĐ-UBND
ngày 09/3/2020 của Ủy ban nhân dân tỉnh H thì diện tích quyền sử dụng đất tối
thiểu để được tách thửa là 90m2. Do đó việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa anh và em có khi phải dừng lại em à!". Tuy nhiên, bà Quách Thị Lan H không
phản hồi, mặc dù trên zalo hiển thị bà Quách Thị Lan H đã xem tin nhắn trên. Do
không thấy bà Quách Thị Lan H phản hồi tin nhắn, nên đúng theo thỏa thuận của
Các bên tại khoản 2 Điều 5 của Hợp đồng đặt cọc số 08.03/2022/HĐĐC ngày
08/9/2022, ông Trần Quang V có mặt tại Văn phòng Công chứng T nhưng bà
Quách Thị Lan H không đến.
Sau nhiều lần liên hệ với bà Quách Thị Lan H yêu cầu thực hiện việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng đặt cọc số 08.03/2022/HĐĐC nhưng bà
Quách Thị Lan H không thực hiện nên ngày 21/12/2022 ông Trần Quang V có đơn
khởi kiện gửi đến TAND có thẩm quyền yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà Quách Thị Lan H:
1. Tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nội dung Các bên đã thỏa
thuận trong Hợp đồng đặt cọc số 08.03/2022/HĐĐC.
2. Trường hợp bà Quách Thị Lan H không tiến hành chuyển nhượng quyền sử
dụng đất theo các điều khoản cơ bản mà Các bên đã thỏa thuận trong Hợp đồng đặt
cọc số 08.03/2022/HĐĐC, ông Trần Quang V đề nghị Tòa án căn cứ khoản 1 Điều
9 của Hợp đồng đặt cọc số 08.03/2022/HĐĐC; Điều 328 BLDS năm 2015 và các
quy định pháp luật có liên quan buộc bà Quách Thị Lan H phải trả lại ông Trần
Quang V 1.000.000.000 VND (Một tỷ Việt Nam đồng) tiền cọc và chịu phạt cọc
1.000.000.000 VND (Một tỷ Việt Nam đồng).
Bà Quách Thị Lan H không đồng ý với yêu cầu của ông Trần Quang V dựa trên một số lý do sau:
- Tại thời điểm ký kết Hợp đồng đặt cọc số 08.03/2022/HĐĐC thửa đất số 28,
tờ bản đồ số 15, phường S, thành phố C, tỉnh H có Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất số AQ583652 do Ủy ban nhân dân thành phố C, tỉnh H cấp ngày 19/3/2015
đang được bà Quách Thị Lan H thế chấp cho Ngân hàng Thương mại cổ phần V -
Chi nhánh thành phố C, tỉnh H để đảm bảo cho khoản vay của bà H với Ngân hàng
và ông Trần Quang V cũng biết rõ việc này do đó việc Các bên ký kết Hợp đồng
đặt cọc số 08.03/2022/HĐĐC là trái với quy định của pháp luật.
- Hợp đồng đặt cọc số 08.03/2022/HĐĐC chỉ được Các bên ký kết bằng văn
bản mà không được công chứng, chứng thực nên vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng.
- Các bên chỉ thỏa thuận chuyển nhượng 80m2 quyền sử dụng đất, thuộc một
phần thửa đất số 28, tờ bản đồ số 15, phường S, thành phố C, tỉnh H có diện tích
160m2 nhưng chưa xác định cụ thể về vị trí phần diện tích quyền sử dụng đất sẽ
chuyển nhượng, do đó đối tượng chuyển nhượng chưa được xác định cụ thể.
- Các bên mới ký Hợp đồng đặt cọc số 08.03/2022/HĐĐC mà chưa thực hiện
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng ông Trần Quang V đã nhận đặt cọc
để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Bên thứ ba là không đúng với thỏa thuận
của Các bên và trái quy định của pháp luật.
- Các bên không thể thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo Hợp đồng đặt cọc số 08.03/2022/HĐĐC vì vi phạm điều kiện về tách thửa
theo quy định tại Quyết định số 38/2020/QĐ-UBND ngày 09/3/2020 của Ủy ban nhân dân tỉnh H.
Vì vậy, bà Quách Thị Lan H đề nghị Tòa án tuyên Hợp đồng đặt cọc số
08.03/2022/HĐĐC được ký kết giữa bà Quách Thị Lan H và ông Trần Quang V vô
hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu.
III. Giải quyết tình huống
1. Lập luận bảo vệ quyền và lợi ích của ông Trần Văn V
1.1 Hợp đồng đặt cọc số 08.03/2022/HĐĐC có hiệu lực
Căn cứ Điều 385 BLDS 2015 quy định “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các
bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
 Ông Trần Văn V và bà Quách Thị Lan H đã thoả thuận với nhau ký hợp đồng đặt cọc.
Việc đặt cọc có thể chỉ mang mục đích bảo đảm việc giao kết hợp đồng, có thể
chỉ mang mục đích bảo đảm việc thực hiện hợp đồng nhưng cũng có thể mang cả hai mục đích đó. Đối
với trường hợp các bên chủ thể thỏa thuận mục đích của đặt
cọc là vừa nhằm giao kết hợp đồng, vừa nhằm thực hiện hợp đồng thì hiệu lực của
thỏa thuận đặt cọc kéo dài từ khi các bên giao kết thỏa thuận đặt cọc đến khi giao
kết hợp đồng và hoàn thành việc thực hiện hợp đồng.
 Hợp đồng đặt cọc số 08/03/2022 là một trong những loại hợp đồng được
quy định trong pháp luật. Mục đích của hợp đồng này là vừa nhằm giao kết hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vừa đảm bảo việc thực hiện hợp đồng đặt
cọc. Vậy nên hiệu lực của hợp đồng số 08/03/2022 sẽ kéo dài đến khi giao kết hợp
đồng và hoàn thành việc thực hiện hợp đồng hợp đồng.
Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc không được quy định cụ thể trong
luật. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 116 BLDS năm 2015 thì “Giao dịch dân sự
là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm
dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”, do vậy điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc
chính là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.
Căn cứ Điều 117 BLDS 2015 quy định về điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với
giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật,
không trái đạo đức xã hội.
- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
trong trường hợp luật có quy định Xét tình huống đưa ra:
- Ông V và bà Lan H đều trong tình trạng có đầy đủ năng lực pháp luật, năng
lực hành vi dân sự khi kí kết hợp đồng, cả hai đều hoàn toàn tự nguyện thỏa thuận
về hợp đồng số 08.03/2022/HĐĐC.
- Mục đích và nội dung của hợp đồng đặt cọc: Không vi phạm điều cấm,
không trái đạo đức xã hội.
- Hình thức: Ông V và bà H thoả thuận hợp đồng bằng hình thức văn bản là
đúng với quy định của pháp luật.
=> Hợp đồng đặt cọc số 08.03/2022/HĐĐC có hiệu lực.
1.2. Lập luận, bảo vệ quyền lợi của ông Trần Văn V
Điều 328 BLDS năm 2015 quy định về Đặt cọc như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau
đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có
giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm
giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả
lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc
từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt
cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả
cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt
cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 328 BLDS năm 2015, xác định Ông V và bà H đã
thực hiện việc Đặt cọc đó là: Ông V tiến hành chuyển giao 1 khoản tiền cọc cho bà
Lan H vào ngày 08/03/2022 với số tiền 1.000.000.000 VNĐ, bà Lan H đã viết giấy
biên nhận thể hiện đã nhận đủ số tiền cọc.
Trong trường hợp này ông V và bà H đã đặt cọc với nhau, nên tới thời điểm
mà hợp đồng được giao kết, thực hiện thì số tiền đặt cọc 1 tỷ sẽ được bà H trả lại
cho ông V hoặc có thể được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Tuy nhiên, trong
tình huống này, bên nhận đặt cọc là bà H đã từ chối việc giao kết, thực hiện hợp
đồng và 2 bên cũng không có thoả thuận khác, nên theo quy định của Khoản 2 Điều
328, bà H phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc là 1 tỷ và một khoản tiền tương
đương giá trị tài sản đặt cọc là 1 tỷ nữa.
Căn cứ khoản 1 Điều 5 của Hợp đồng đặt cọc số 08.0 3/2022/HĐĐC. “1. Các
bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dất trong thời hạn
6 tháng , kể từ ngày hợp đồng đặt cọc có hiệu lực” .
Ở đây ông V và Bà Lan H thỏa thuận ký kết chuyển nhượng đất sau 6 tháng
kể từ ngày Hợp đồng đặt cọc số 08.03/2022/HĐĐC có hiệu lực => Xác định thời
hạn đó là: 08/03/2022-08/09.2022.
Tại Khoản 2 Điều 5 Hợp đồng đặt cọc số 08.03/2022/HĐĐC “2. Trường hợp
một trong Các bên không có thông báo khác về thời gian và địa điểm ký kết Hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì vào hồi 9h ngày 08/9/2022 Các bên có
mặt tại Văn phòng Công chứng T số 63 phố Đ, thành phố C, tỉnh H để tiến hành ký
kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất". Trong tình huống, bà H và ông
V trong thời hạn 6 tháng đó không có thông báo khác về việc thay đổi thời gian và
địa điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vậy nên theo quy
định tại Khoản 2 Điều 5 hợp đồng bà Lan H và ông V phải có mặt đúng thời hẹn
trong hợp đồng. Việc bà H không đến cũng đã vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.
Vì thửa đất số 28 này đang được bà H thế chấp cho Ngân hàng Thương mại cổ
phần V. Căn cứ theo Khoản 8 Điều 320 BLDS thì bà H không được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất khi tài sản đang được thế chấp. Vậy nên, trong thời hạn
6 tháng được quy định trong hợp đồng đặt cọc, bà H phải có nghĩa vụ chấm dứt thế
chấp với ngân hàng Thương mại hoặc thoả thuận và Ngân hàng đồng ý cho việc
chuyển nhượng. Nếu không, sẽ không thể thực hiện được việc chuyển nhượng đất
cho ông V, khi đó đồng nghĩa với việc bà H sẽ vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng và
phải chịu bồi thường theo quy định của hợp đồng và theo quy định của Điều 13,
Điều 360, Điều 419 của BLDS năm 2015.
Tại Khoản 6 Điều 12 Hợp đồng đặt cọc số 08.03/2022/HĐĐC các bên thỏa thuận:
"Hợp Đồng này có hiệu lực kể từ thời điểm Bên sau cùng hoặc đại diện hợp
pháp của Bên đó ký tên vào Hợp Đồng này". Hợp đồng sẽ có hiệu lực kể từ thời
điểm được bà Lan H và ông V ký tên vào hợp đồng ngày 8/3/2022.
Căn cứ tại Điều 9 Hợp đồng đặt cọc số 08.03/2022/HĐĐC các bên thỏa thuận:
“1. Nếu hết thời hạn quy định tại Điều 2 Hợp Đồng này mà Bên A không
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Bên B với bất cứ lý do gì thì phải trả lại
1.000.000.000 VND (Một tỷ Việt Nam đồng) và phải chịu phạt cọc một khoản tiền
1.000.000.000 VND (Một tỷ Việt Nam đồng) cho Bên B.
2. Nếu hết thời hạn quy định tại Điều 2 Hợp Đồng này mà Bên B không nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất củ Bên A với bất cứ lý do gì thì bị mất
1.000.000.000 VND (Một tỷ Việt Nam đồng) tiền cọc.”
Trong trường hợp một trong hai bên không thực hiện dù bất kỳ lý do gì, sẽ áp
dụng Điều 9 của hợp đồng đặt cọc để đảm bảo quyền và lợi ích của bên còn lại. Ở
tình huống này, bà H không thực hiện đúng theo quy định trong hợp đồng mặc dù
ông V đã yêu cầu nhiều lần. Ngày 21/12/2022, việc ông V khởi kiện đến TAND có
thẩm quyền là hoàn toàn có căn cứ. Bà V không thể đưa ra bất kỳ lý do nào để từ
chối thực hiện nghĩa vụ hợp đồng vì như vậy chính là đang vi phạm Điều 9 của hợp
đồng đặt cọc số 08/03/2022. Áp dụng Khoản 1 Điều 9 Hợp đồng thì bà V sẽ phải
chịu trách nhiệm vì hành vi vi phạm này.
Tiếp đó, hợp đồng đặt cọc là hợp đồng song vụ, ông V không thực hiện được
nghĩa vụ của mình là do lỗi của bà V. Do vậy căn cứ vào Điều 413 BLDS năm
2015, trong trường hợp này, Ông V có quyền yêu cầu bà H phải thực hiện nghĩa vụ
đối với mình hoặc huỷ bỏ hợp đồng và yêu cầu bà H bồi thường thiệt hại.
=> Dựa vào các quy định của pháp luật cùng những phân tích trên, yêu cầu
bà V phải tiếp tục tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nội dung
các bên đã thoả thuận. Nếu không tiến hành thì theo quy định tại Điều 328
BLDS 2015, Khoản 1 Điều 9 của Hợp đồng đặt cọc số 08.03/2022/HĐĐC buộc
Quách Thị Lan H phải trả lại cho ông Trần Quang V 1 tỷ đồng tiền cọc và chịu
phạt cọc 1 tỷ đồng.
2. Lập luận phản bác những lý do của bà Quách Thị Lan H đưa ra
Nhóm chúng tôi không đồng ý với những lý do của Bà Lan H và đưa ra những
lập luận cụ thể như sau:
2.1. Về lý do Tại thời điểm ký kết Hợp đồng đặt cọc số 08.03/2022/HĐĐC
thửa đất số 28, tờ bản đồ số 15, phường S, thành phố C, tỉnh H có Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất số AQ583652 do Ủy ban nhân dân thành phố C, tỉnh
H cấp ngày 19/3/2015 đang được bà Quách Thị Lan H thế chấp cho Ngân hàng
Thương mại cổ phần V -Chi nhánh thành phố C, tỉnh H để đảm bảo cho
khoản vay của bà H với Ngân hàng và ông Trần Quang V cũng biết rõ việc
này do đó việc Các bên ký kết Hợp đồng đặt cọc số 08.03/2022/HĐĐC là trái
với quy định của pháp luật
Ở đây cần phân biệt rõ hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất là 2 hợp đồng khác nhau.
Xét về mục đích của đặt cọc là để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, đây bản chất không phải là hợp đồng mua bán hay chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H và ông V, hợp đồng đặt cọc về cơ bản không
liên quan và cũng không ảnh hưởng đến hợp đồng thế chấp. Tại thời điểm ký kết
các bên chỉ mới đặt cọc. Việc ông V và bà H đồng ý các điều khoản trong hợp đồng
cũng đã xác định nghĩa vụ của hai người trong trường hợp này. Nghĩa vụ của ông V
chỉ là đặt cọc đủ số tiền cọc và thực hiện đúng như hợp đồng, ông không có quyền
và nghĩa vụ trong việc xử lý tài sản thế chấp.
Căn cứ Khoản 8 Điều 320 và Khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định
về Quyền và Nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:
“Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp
8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường
hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”
“Điều 321. Quyền của bên thế chấp
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân
chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý
hoặc theo quy định của luật.”
Như vậy, khi tài sản là đất đang thế chấp tại Ngân hàng thì bên thế chấp vẫn
có quyền được chuyển nhượng, thế chấp, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp nếu
được phía Ngân hàng đồng ý hoặc khi chấm dứt thế chấp tài sản. Pháp luật cũng
không cấm việc đặt cọc tài sản đang thế chấp. Vậy nên việc ký đặt cọc khi đất đang thế chấp là hợp pháp.
 Trong thời hạn 6 tháng kể từ ngày ký kết hợp đồng đặt cọc, bà H có nghĩa
vụ phải chấm dứt thế chấp với ngân hàng để thực hiện hợp đồng với ông V theo
Điều 327 BLDS năm 2015, hoặc phải thoả thuận để Ngân hàng đồng ý cho việc
chuyển nhượng này theo quy định Khoản 5 Điều 321 BLDS năm 2015 để đảm bảo
thửa đất đủ điều kiện chuyển nhượng nếu không sẽ vi phạm hợp đồng đặt cọc.
 Từ những phân tích trên, bà Lan H cho rằng tại thời điểm kí kết hợp
đồng đặt cọc đang trái pháp luật là hoàn toàn không đúng.
2.2. Về lý do cho rằng Hợp đồng đặt cọc số 08.03/2022/HĐĐC chỉ được
Các bên ký kết bằng văn bản mà không được công chứng, chứng thực nên vi
phạm quy định về hình thức của hợp đồng
Hợp đồng đặt cọc số 08.03/2020 cũng được xem là một trong những giao dịch
dân sự, do đó cần phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực được quy định tại Điều
117, Điều 119 BLDS năm 2015.
Về điều kiện có hiệu lực cua hợp đồng đã được chứng minh ở phần lập luận 1.1
Tại Khoản 2 Điều 117 BLDS năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của
giao dịch dân sự như sau:
"2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân
sự trong trường hợp luật có quy định."
Hình thức là một trong những điều kiện để hợp đồng có hiệu lực trong trường
hợp luật quy định. Cùng với đó theo Điều 119 BLDS năm 2015 quy định về hình
thức giao dịch dân sự như sau:
“1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ
liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.
2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn
bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”.
- Xét về hợp đồng đặt cọc số 08.03/2020 có yêu cầu điều kiện bắt buộc về
hình thức ra sao thì phải dựa trên quy định của pháp luật, như sau:
Theo quy định của Điều 358 BLDS năm 2005 trước đây thì hợp đồng đặt cọc
bắt buộc phải được lập thành văn bản. Tuy nhiên, thời gian thực hiện hợp đồng
giữa bà H và ông V là vào ngày 08/03/2020, đây là thời điểm Bộ luật dân sự năm
2015 đang có hiệu lực thi hành nên cần thực hiện theo quy định trong BLDS năm
2015 chứ không áp dụng BLDS năm 2005.
Theo Điều 328 BLDS năm 2015, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải lập
thành văn bản. Khi đó, ta có thể hiểu: việc đặt cọc là một trong các biện pháp bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ, chỉ cần đảm bảo đúng mục đích, ngoài ra không đòi hỏi
đáp ứng về điều kiện hình thức xác lập. Do đó, việc ký kết hợp đồng đặt cọc được
lập thành văn bản hay không là do hai bên thỏa thuận.
Bà H và ông V đã thoả thuận với nhau, ký kết hợp đồng đặt cọc bằng văn bản
nên đã đảm bảo được việc thực hiện đúng theo quy định của pháp luật.
Căn cứ vào Điều 328 BLDS năm 2015 quy định về Đặt cọc thì pháp luật
không đặt ra yêu cầu hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải thực công chứng, chứng thực,
việc công chứng, chứng thực có thể do hai bên tự thỏa thuận với nhau. Vậy nên
việc công chứng, chứng thực không phải là điều kiện bắt buộc đối với hình thức
của hợp đồng đặt cọc.
Tình huống cũng đưa ra, giữa bà H và ông V không có thoả thuận về việc công
chứng, chứng thực. Vậy nên hợp đồng đặt cọc này tuy không được công chứng,
chứng thực nhưng sẽ vẫn có giá trị pháp lý.
 Căn cứ vào quy định trên: Giữa ông V và bà Lan H chỉ thoả thuận với
nhau thực hiện hợp đồng đặt cọc bằng hình thức là văn bản. Hai người không
có thoả thuận cho việc công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc này nên việc
bà H cho rằng hợp đồng này vi phạm điều kiện về hình thức là không đúng.
2.3. Về lý do Các bên chỉ thỏa thuận chuyển nhượng 80m2 quyền sử dụng
đất, thuộc một phần thửa đất số 28, tờ bản đồ số 15, phường S, thành phố C,
tỉnh H có diện tích 160m2 nhưng chưa xác định cụ thể về vị trí phần diện tích
quyền sử dụng đất sẽ chuyển nhượng, do đó đối tượng chuyển nhượng chưa
được xác định cụ thể
Theo Điều 430 BLDS năm 2015 quy định về Hợp đồng mua bán tài sản như sau:
“Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán
chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được
thực hiện theo quy định của Bộ luật này, luật nhà ở và luật khác có liên quan.”
Căn cứ vào Điều 430 BLDS năm 2015: Các bên thỏa thuận chuyển nhượng
80m2 quyền sử dụng đất, thuộc một phần thửa đất số 28, tờ bản đồ số 15, phường
S, thành phố C, tỉnh H, có diện tích là 160m2. Bà H đã đồng ý chuyển nhượng
quyền sử dụng 80m2 đất này thuộc mảnh đất 160m2 cho ông V.
Điều 431 BLDS năm 2015 quy định về Đối tượng của hợp đồng mua bán:
“1. Tài sản được quy định tại Bộ luật này đều có thể là đối tượng của hợp
đồng mua bán. Trường hợp theo quy định của luật, tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế