Phân tích tổng quan thị trường bất động sản trong giai đoạn 2020-2022

lOMoAR cPSD| 45932808 LỜI MỞ ĐẦU
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế. Để trở thành
một nhà đầu tư hội đủ các yếu tố “Tâm - Tài - Tín” thì đối mặt các bài toán, phương pháp phân
tích là điều không thể tránh khỏi nhằm đánh giá mức độ khả quan của dự án và tiềm năng phát
triển để thu về lợi nhuận cao. Bằng những kiến thức đã được học qua bộ môn “Đầu tư và tài
trợ bất động sản” nhóm chúng em đã áp dụng vào dự án này để hiểu rõ về thị trường, lựa chọn
được đơn vị tài trợ tín dụng uy tín và có những phương thức đầu tư đúng đắn kết hợp với các
yếu tố cụ thể để một lần nữa hoá thân vào các nhà đầu tư thực thụ.
Với dự án này, nhóm chúng em đã quyết định phân tích, so sánh dự án The Beverly
Solari Vinhomes Grand Park để đưa ra kết luận chính xác nhất về quyết định đầu tư.
I. Phân tích tổng quan thị trường bất động sản trong giai đoạn 2020-2022.
1. Tình hình tăng trưởng bất động sản qua các năm 1.1 Năm 2020
Do tác động của dịch bệnh COVID-19 đã ảnh hưởng mạnh mẽ đến nền kinh tế và sự
tăng trưởng của ngành bất động sản Việt Nam. Tính đến giữa năm 2020, thị trường gần như
“ĐÓNG BĂNG” vì thực hiện giãn cách xã hội khiến cho sự đình trệ và ngưng hoạt động của
các dự án, sản giao dịch diễn ra trên toàn quốc.
Nửa cuối năm 2020, thị trường hé lộ tín hiệu tốt và phục hồi trở lại. Thế nhưng giá căn
hộ cả năm vẫn tăng do sự thiếu hụt nguồn cung dự án, sản phẩm nhà ở thương mại và nhà ở xã
hội. Lượng cung đủ điều kiện bán ra thị trường tổng số 15.275 căn hộ và 1.620 thấp tầng tại năm 2020. 0 | P a g e lOMoAR cPSD| 45932808
Phân khúc nhà cao cấp chiếm tỷ trọng cao trong nguồn cung và lượng tiêu thụ toàn thị
trường nhưng nguồn cung của phân khúc bình dân không mấy cao. Đối với căn hộ thứ cấp, cả
tính thanh khoản và giá đều đứng trước nguy cơ sụt giảm từ 3%-5%. Thế nhưng mặt bằng
chung của căn hộ sơ cấp có dấu hiệu tăng mạnh với mức tăng 5% - 10%, nhìn chung có thể
tăng 15%-20% so với đợt mở bán trước đó.
Tín dụng ngân hàng cho vay có xu hướng giảm lãi suất cho vay mua nhà từ 7,9%/năm
trong 6 tháng đầu, 7,6%/năm trong 12 tháng đầu tiên, 4,99%/năm trong 3 tháng đầu tại ngân
hàng OCB đối với khách hàng có khoản vay từ 48 tháng trở lên.
Là địa phận thuộc phía Đông thành phố, đây được xem là một trong những điểm nóng
tại TPHCM dù cho dịch bệnh đang diễn ra. Sức hút của các dự án bất động sản tại đây nhờ
chính sách quy hoạch thành phố Thủ Đức sát nhập quận Thủ Đức, Quận 2 và Quận 9 trở thành
vùng kinh tế chủ lức rộng 21.000ha với 10% dân số cả nước.
Cơ sở hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ với cao tốc Long Thành – Dầu Giây, Đường
Vành đai 2 (Đường Vành Đai Trong), tuyến Metro. Tuyến đường huyết mạch kết nối xa lộ Hà
Nội và là nơi tập trung nhiều dự án bất động sản cao cấp dẫn đến các tỉnh miền Đông, miền
Trung: Vũng Tàu, Nha Trang, Phan Thiết… 1.2 Năm 2021
Vào năm 2021 tại TP.HCM, nguồn cung và lượng tiêu thụ bất động sản giảm mạnh so
với năm 2020 trở về trước. Nhưng lại có một sự phục hồi tưởng đối khả quan vào khoảng cuối
năm 2021 vì do dịch bệnh đã được kiểm soát một phần và các cách bán của các dự án đã chuyển thành mở bán online. 1 | P a g e lOMoAR cPSD| 45932808
Giải ngân đạt mức 19.74 tỷ USD, giảm 1.2% so với năm 2020. Nhưng riêng TP.HCM
thì chỉ đạt mức 3.74 tỷ USD trong năm 2021, giảm 14.2% so với năm trước Phân khúc căn hộ
Trong năm 2021 thị trường của TP. HCM ghi
nhận 22 dự án mới( trong đó có 9 dự án mở bán giai đoạn
1 còn lại các dự án mở bán các giai đoạn tiếp theo). Cung
cấp khoảng 13,583 căn hộ, chỉ bằng 77% so với năm
2020 (17,579 căn). Lượng tiêu thụ ghi nhận đạt mức 79%
của nguồn nhà mới với khoảng 10,749 căn nhưng chỉ
bằng 71% so với tiêu thụ của năm trước (15,229 căn). Các phân khúc phổ
biến của thị trường SG là
phân khúc hạng A vì nguồn
cung đa phần là các vùng ven
trung tâm như Bình Chánh, Củ
Chi hay TP. Thủ Đức và đây
là nơi có quỹ đất rộng được các
nhà đầu tư lớn đánh giá với
tầm nhìn trung tâm mới của TP.HCM nên phân khúc hạng A là phân khúc được họ định hình
cho nguồn dân cư sẽ di dời nhưng với giá hợp lý trong giai đoạn này chỉ từ 20 đến 30 triệu /m2
Tỷ trọng nguồn nhà khu Đông giảm so với năm trước
nhưng vẫn quá cao, ở mức 58% nguồn nhà mới.
Khu Đông vẫn dẫn đầu về nguồn cung và lượng tiêu thụ, tuy nhiên thị trường đang có
xu hướng dịch chuyển về khu Bắc và khu Tây, những địa phận có quỹ đất sạch và mức giá bán
vẫn thấp hơn so với các khu vực khác.
Trên đây là tổng quan về thị trường BDS TPHCM vào năm 2021 và ở hai phân khúc
chính là căn hộ. Có thể thấy lượng cung của thị trường ngày càng giảm ở các khu vực trung
tâm do quỹ đất hiếm và nở rộng ở các khu lân cận tiêu biểu là khu Đông SG vì có một sự kiện
vào đầu năm 2021 thành phố thủ đức chính thức được công nhận. 1.3 Năm 2022 Quý 3/2022
Các cơ sở hạ tầng nổi trội vẫn đang duy trì và thực hiện: Vành đai 3; Cầu Nhơn Thạch;
Cầu Bến Nghé (Thủ Thiêm 4),..
Pháp lý tiêu điểm: thay đổi thời hạn công bố trả bảng đất; điều chỉnh tín dụng; lãi suất
tăng; dự thảo luật đấu thầu. Nguồn cung: 2 | P a g e lOMoAR cPSD| 45932808 -
Chỉ có gần 4.100 căn đươc mở bán mới trong quý này, giảm 56% so với quý trước,
nguyên nhân chủ quan là do chính sách kiểm soát tín dung ( bắt đầu vào tháng 7/2022)
tạo nên rào cản huy động vốn. Nguồn cầu: -
Nhu cầu lớn đối với các căn hộ Trung cấp -
Nhu cầu thị trường bắt đầu bị tác động bởi kiểm soát tín dụng và giá bán không biến động nhiều. -
Xu hướng mới là nhà ở xã hội, các yếu tố về sức khỏe bắt đầu được chú trọng với nhiều
ý tưởng thiết kế trong căn hộ.
Hai quý đầu năm 2022
Nguồn cung và sức cầu thị trường tăng mạnh so với 2 quý cuối năm 2021, nhưng chỉ
tập trung tại khu phía Đông ( Quận 9 cũ - Thủ Đức) ngoài ra các dự án còn lại bị hạn chế, giao động dưới 200 căn.
Phía đông chiếm 82% nguồn cung, 82,2% tiêu thụ mới toàn thị trường
Mặt bằng sơ cấp giá tăng từ 8-15%, thứ cấp tăng 3-5%
Nguyên nhân mặt bằng sơ cấp tăng giá là do siết trái phiếu tín dụng, chính sách bán
hàng cũng như hỗ trợ lãi gốc lãi vay của chủ đầu tư.
Thị trường căn hộ quận 9 năm 2022 -
Giá trung bình khoảng 3,1 tỷ trên một căn ( 53,55 triệu/ 1m^2)
+ 1 phòng ngủ: trung bình 2,25 tỷ
+ 2 phòng ngủ: trung bình 3 tỷ
+ 3 phòng ngủ : trung bình 3.99 tỷ -
Nguồn cung nhà phố phần lớn trong phân khúc 2-3 tỷ. -
Phân khúc căn hộ nguồn cung năm 2022 ghi nhận chủ yếu ở Vinhomes Grand Park,
theo quý 2/2022 thị trường TP.Thủ Đức là 145 triệu đồng/m2 đất đối với nhà phố (tăng
12,2% theo quý và 72,8% theo năm) -
Vẫn là một trong những khu vực có tốc độ phát triển đô thị cao nhất - tiềm năng kinh tế dồi dào. -
Hạ tầng đa dạng và liên tục nâng cấp hoàn thiện.
II. Phân tích về thị trường căn hộ cho thuê.
1. Mô tả kinh tế của vùng: Vị trí dự án:
Vinhomes Grand Park, Nguyễn Xiển, Long Thạnh Mỹ, Quận 9. Tọa lạc tại trung tâm 3 | P a g e lOMoAR cPSD| 45932808
Quận 9 dự án của chúng ta rất gần các tiện ích như: sân bay Long Thành, cao tốc Long Thành-
Dầu Giây, Khu phức hợp công nghệ cao quận 9, xa lộ Hà Nội. Tất cả các địa điểm trên đều là
các tuyến đường huyết mạch và địa điểm trọng yếu của quận 9.
Các chỉ số nhân khẩu học trong vùng: + 117.734 hộ gia đình + 397.006 nhân khẩu
+ Nhân khẩu bình quân 01 hộ của quận là 3,33 người thấp hơn mức chung của toàn thành phố (3,51 người).
+ Qua 10 năm số hộ trên địa bàn quận tăng 67% + Nhân khẩu tăng 54,9%
+ Bình quân 01 năm tăng 5,2% về số hộ, 4,4% số nhân khẩu, tương đương 01 năm tăng
4.000 hộ và 12.000 nhân khẩu.
Xu hướng việc làm trong vùng:
+ Xu hướng việc làm của quận 9 hiện tại Công Nghiệp và đang được quy hoạch về phát
triển công nghiệp công nghệ cao trong tương lai.
Theo Chủ tịch UBND TP Nguyễn Thành Phong: “trong thời gian tới, Quận 9 được định
hướng là một bộ phận của Khu đô thị sáng tạo tương tác cao phía Đông, là trung tâm phát triển
các lĩnh vực dịch vụ, văn hóa, giáo dục - đào tạo, khoa học công nghệ kỹ thuật cao... đây sẽ là
điều kiện vô cùng thuận lợi để thúc đẩy kinh tế - văn hóa - xã hội của Quận 9 phát triển.”
2. Phân tích cạnh tranh quanh vùng
Có thể thấy rằng các dự án cho thuê cũng như
mua bán đều tập trung ở trong 1 vùng không gian nhất
định. Xu hướng là chụm lại dọc theo tuyến đường vận
tải, giao lộ là xa lộ Hà nội và Cao tốc Long Thành -
Dầu Giây, dễ kết nối thị trường và quy mô lớn.
Việc đi lại các giữa các quận là khó khăn hơn do nằm xa các tuyến huyết mạch hơn.
Hầu hết các dự án đều có thuận lợi về hạ tầng
và giao thông, giá bán các dự án vẫn tăng do giá
nguyên vật liệu và lãi suất.
- Lợi thế của dự án so với thị trường cho thuê: 4 | P a g e lOMoAR cPSD| 45932808
+So với mặt bằng thị trường cho thuê tại
Quận 9, tiện nghi ngoại khu và nội khu dự
án, khả năng kết nối là thế mạnh so với các
dự án khác: hội tụ đầy đủ hạ tầng tiện ích
hoàn hảo (Vinschool, Vinmec, Vinbus,
Vincom Mega Mall cùng 270+ tiện tích đa lớp)
+ Quy mô 8,7 ha, Ưu thế là view
ban công đón gió nhìn ra sông Đồng Nai và Sông Tắc.
- Bất lợi của dự án so với thị trường cho thuê:
+ Yếu tố thanh khoản của dự án chính là điểm bất lợi dẫn tới giá thuê đang được điều chỉnh,
nguồn cung dự án khá nhiều.
+ Quá nhiều tiện ích dẫn tới việc khách thuê muốn yên tĩnh phải chọn căn hộ ở tầng cao hơn.
+ Tình trạng kẹt xe ở tuyến đường Nguyễn Xiển với lộ giới 10m vào 2 khung giờ là 5h chiều và 6h sáng.
4. Phân tích cầu thị trường
4.1 Động lực thị trường
Nền kinh tế mạnh tạo niềm tin cho người tiêu dùng và các nhà đầu tư mở rộng chi tiêu
nhờ khu công nghệ cao quận 9 và phối hơp giữa các ngành nghề từ sản xuất, dịch vụ, xây dựng
các trung tâm nghiên cứu là nơi thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài, và mở rộng nguồn nhân
lực có trình độ và tay nghề. Đặc biệt phát triển logistic nhờ vào ưu thế là cụm cảng hàng hải:
Cát Lái – Phú Hữu, bến xe Miền Đông mới…Đồng thời tập trung hàng loạt trường đại học và
khu đại học quốc gia 800 ha, kết hợp với khu trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm. Xung quanh
hình thành nhiều khu du lịch sinh thái sông nước tạo điều kiện phát triển khu đô thị. 4.2 Khách hàng tiềm năng
Hướng đến khách hàng là người trong độ tuổi trưởng thành nhưng chú trọng vào độ
tuổi lao động và có trình độ, tri thức có mức sống và thu nhập cao. Có nhu về nhà ở hiện đại,
sang trọng, có giá trị, thể hiện sự đẳng cấp, nhiều thuận lợi về vị trí địa lý, tiện ích cao cấp nội khu và ngoại khu.
+ Các chuyên gia, doanh nhân hay công nhân có trình độ làm việc cho các tập đoàn,
công ty ở khu công nghệ cao, cảng sông….. Các nhà đầu tư ở các lĩnh vực trong và nước ngoài 5 | P a g e lOMoAR cPSD| 45932808
hoặc người nước ngoài đến sinh sống và làm việc. Các đại gia hoặc KOL, nhân vật nổi tiếng
hay các nhân viên văn phòng.
+ Các giáo sư, giảng viên đại học, sinh viên. Khách hàng có mức sống và thu nhập trên
30 triệu: vợ chồng trẻ, các gia đình có trẻ nhỏ và người lớn tuổi. Các gia đình có xu hướng
thích ở xa trung tâm nhưng vẫn hưởng đầy đủ sự tiện nghi.
Từ các tín hiệu tốt về kinh tế, sản xuất kinh doanh, giáo dục và các chính sách quy hoạch. Ta
có thể rút ra rằng dân số tăng lên, làm tăng lượng cầu, dẫn đến tỷ lệ hấp thụ bất động sản tăng
lên cả tốc độ thuê và mua.
5. Phân tích cung thị trường
Các dự án hiện hữu thuộc phân khúc cao trên thị trường: Vinhome Grand Park, Jamila
Khang Điền, Safira Khang Điền, RICCA… So sánh một vài dự án đã ban giao: Dự án RICCA Safira Khang Điền Phân khu Origami – vinhome Grand park. Chủ đầu tư
Công ty TNHH Xây Dựng Khang Điền Tập đoàn Vin
Thương mại và Dịch vụ Group Tân Phú 6 | P a g e lOMoAR cPSD| 45932808 Vị trí Đường D7, Phường Phú
Đường Võ Chí Công, Phường Long Hữu, Quận 9. P. Phú Hữu, Quận 9 Thạnh Mỹ – Quận 9 Quy mô 12.657.3 m 2 2.7 ha 26 ha Thời gian khởi Khởi công: năm 2018 Khởi công: Quý Khởi công công và bàn giao II/2018 Bàn giao: Quý IV/2021 Bàn giao: Quý
Bàn giao: Quý I/2020 II/2022 Giá bán và giá Giá bán: 29- 48 triệu/m 2 Giá bán: 38-50 Giá bán: 48-60 thuê triệu/m 2 triệu/1m 2. Giá thuê: Dao động 5-7 triệu/ 1 tháng
Gía thuê: 6-12 Giá thuê: từ 4-15 triệu/tháng triệu/ tháng
Các dự án đang xây dựng và sắp hoàn thành thuộc phân khúc cao cấp trên thị trường:
Beverly Solari, King Crown infinity, Lumỉere Boulevard, Gem City, MT Eastmark city….So
sánh một vài dự án đang khởi công xây dựng và hoàn thành: Dự án King Crown infinity Urban Green Beverly Solari 7 | P a g e lOMoAR cPSD| 45932808 Chủ đầu tư Công ty TNHH Đầu tư Kusto Home Chủ đầu tư: Vingroup
Thương mại Dịch vụ Gia Khang. Vị trí
218 Võ Văn Ngân, Phường Đường số 6, khu phố 6, Khu đô thị Vinhomes Bình Thọ. phường Hiệp Bình Grand Park, Phường
Phước, TP. Thủ Đức. Long Bình, Quận 9. Quy mô 12.652 m 2 20.203 m 2 53.916 m 2 Thời gian khởi Khởi công: Quý IV/2020 Khởi công: Quý Khởi công: Quý công và bàn giao IV/2021 II/2021 Bàn giao: Quý IV/2023
Bàn giao: Quý IV/2023 Bàn giao: Quý I/2023
Giá bán dự kiến Khoảng 90 - 100 triệu/m 2 Khoảng 56 - 65 Khoảng 44 - triệu/m 2 60 tr/m 2
Dự án Beverly Solari là phân khu cao cấp của chủ đầu tư Vingroup đang hoàn thiện với quy
mô 53.916m2, thuộc khu đại đô thị nên được hưởng toàn bộ các tiện ích cao cấp của Vinhome
Grand Park. Có giá thành tương đối rẻ hơn so với các dự án cùng phân khúc đang hoàn thành.
Đây được xem là một dự án có tiềm tăng. 8 | P a g e lOMoAR cPSD| 45932808
III. Phân tích chính sách tài trợ tín dụng cho loại hình căn hộ
1. Chính sách không vay
Với mức tài chính là 10 tỷ ban đầu, nhóm quyết định sẽ mua hai căn hộ (BS1612.13 và
BS1612.08) với hai mức giá khác nhau. Để xem xét căn hộ nào nên vay và không nên vay,
nhóm dựa vào mục chiết khấu cho khách hàng không vay vốn ngân hàng là 8% để quyết định.
Rõ ràng ta có thể thấy, căn hộ BS1612.13 có mức giá 7.301.875.972đ thì sẽ có lợi hơn.
Tiến độ thanh toán không vay sẽ kéo dài trong 6 tháng vì tính từ thời gian đặt cọc
(15/1/2023) tức quý I tính tới quý III (7/2023) là đợt thanh toán thứ 4 thì khách hàng phải hoàn
tất 95% tổng thanh toán để bàn giao nhà, đến khi nhận sổ sẽ thanh toán hết 5% còn lại.
2. Chính sách vay 80%
Tuỳ theo khu vực của dự án mà sẽ có các đơn vị tín dụng khác nhau. Ở phân tích này
Techcombank sẽ hỗ trợ tín dụng cho căn hộ này.
Tiếp theo là căn hộ có mức giá 6.125.467.457đ sẽ áp dụng gói cho vay. Vì ngân hàng
có hai gói cho vay 100% và 80% giá trị căn hộ, và sẽ được áp dụng với tuỳ nhu cầu và tài chính
mỗi khách hàng. Nhưng nhóm đã áp dụng gói vay 80% vì ân hạn nợ gốc theo thời gian hỗ trợ
lãi suất là 30 tháng thay vì 24 tháng khi áp dụng gói vay 100%. Lợi thế về trả lãi cũng nhiều hơn so với vay gói 100%.
Tiến độ thanh toán: Sau khi đặt cọc 50 triệu đồng, khách hàng chỉ cần hoàn tất 15%
tổng thanh toán trong vòng 15 ngày từ quý I/2023. Ngân hàng sẽ giải ngân cho chúng ta từ đợt
thanh toán lần hai (tức 15/2/2023) chủ đầu tư sẽ bàn giao căn hộ vào quý III/2023. Sau khi
nhận sổ chúng ta chỉ cần thanh toán 5% còn lại là hoàn tất.
Chính sách bổ sung hỗ trợ phí trả nợ trước hạn là 0 đồng. Phí là 1.5% số tiền trả nợ
trước hạn (tính từ sau khi hết hỗ trợ lãi suất đến năm thứ 5). Chính sách miễn phí trả nợ trước
hạn tính từ năm thứ 6. 9 | P a g e lOMoAR cPSD| 45932808
IV. Phân tích đầu tư
Nhóm quyết định đầu tư với tổng nguồn vốn đầu tư là 15.288.418.858 đ. Trong đó
nguồn tài trợ bằng vốn riêng bao gồm 8.616.055.725 đ là tiền trả trước và 1.383.944.275 đ là
tiền tu sửa trong 6 tháng đầu hỗ trợ lãi suất 0%. Bảng 4.1
Tổng số dư nợ gốc từ việc cho vay 80% tổng giá căn hộ là 5.288.418.858đ với lãi suất
là 10.5%/năm và 0.88%/tháng trong 35 năm (tức 420 kỳ). Số tiền phải thanh toán từng tháng
là 47.497.089đ tổng là 569.965.066đ/năm. Nhóm đã giả định rằng giá bán cuối cùng của hai
căn hộ là 22.702.672.617đ 1nhưng giá trị thực của bất động sản tại thời điểm mua là 13.954.474.583đ. Bảng 4.2
1 13.954.474.583đ x (1,07)7 : Dựa trên giá trị gia tăng trung bình của bất động sản căn hộ quanh vùng Quận 9, nhóm giả định
rằng giá trị bất động sản sẽ tăng mỗi năm 7%. 10 | P a g e lOMoAR cPSD| 45932808 Bảng 4.3
Từ bảng 4.2 và 4.3, ta thấy trong hai năm đầu số dư nợ thế chấp chính là số dư nợ gốc
vì không trả lãi và gốc. Bắt đầu tính từ năm thứ 3 trở đi số dư thế chấp giảm dần vì số tiền
thanh toán định kì đã trừ lãi và gốc song tiền lãi hàng năm2 lại giảm trong khi tiền gốc hàng năm lại3 tăng. Bảng 4.4
Thời hạn cho vay căn hộ BS1612.08 lên đến 35 năm nhưng nhóm đặt ra giả thiết sẽ bán
cả hai căn hộ sau năm thứ 7. Lợi nhuận ròng trước thuế tính bằng giá cho thuê hai căn hộ là 50
triệu nhân cho 12 tháng (BS1612.13 là 27 triệu/tháng, BS1612.08 là 23 triệu/tháng) và tăng
3% 4 qua từng năm tính tới năm thứ 7. Số tiền thanh toán định kỳ gồm lãi và gốc phải trả từ
năm thứ 3 vì hai năm đầu là thời gian hỗ trợ lãi suất 5 và bàn giao nhà. Dòng tiền trước thuế
thay đổi qua từng năm được tính bằng số lợi nhuận ròng NOI trừ cho PMT của các năm.
Tại năm thứ 7, giá bán cuối cùng của căn hộ BS1612.08 và BS1612.13 là
22.407.836.799đ, trừ đi số dư nợ thế chấp năm thứ 7 và chi phú tu sửa lần lượt là
5.192.418.118đ, 1.383.944.275đ. Kết quả ta thu được dòng tiền sau thuế từ việc bán căn hộ là 15.831.474.406đ. Bảng 4.5
2 Lãi hàng năm được tính dựa trên bảng 4.3, tiền lãi hàng năm sẽ bằng tổng tiền lãi của 12 tháng thuộc năm đó.
3 Tương tự như lãi hàng năm, tổng tiền gốc/tháng của 12 tháng thuộc năm đó sẽ là gốc/năm.
4 Giá bán và tỷ lệ gia tăng giá thuê dựa trên thị trường sản phẩm Vinhomes tiêu biểu.
5 Dự án hỗ trợ lãi suất 2,5 năm, trong đó 6 tháng đầu tiên là thời gian tu sửa và bàn giao nhà. Bắt đầu trả lãi từ năm thứ 3. 11 | P a g e lOMoAR cPSD| 45932808
Ở bảng 4.5 ta phân tích thu nhập chịu thuế và dòng tiền sau thuế. Tại đó thu nhập chịu
thuế sẽ bằng thu nhập hoạt động ròng (NOI) trừ đi khấu hao6 của từng kì . Sau khi xác định
được thu nhập chịu thuế, nhân với mức thuế suất 30%7 mỗi năm sẽ tính được mức thuế TNCN phải trả hằng kì.
Cuối cùng ta dễ dàng tính được dòng tiền sau thuế bởi dòng tiền ta nhận được hàng năm
trước khi bán căn hộ trừ cho số tiền thuế phải nộp. Trong hai năm đầu không trả lãi thì dòng
tiền sau thuế rất cao và luôn tăng, từ năm thứ ba dòng tiền đã trừ đi cho tiền lãi nên khá thấp
nhưng vẫn tăng qua từng năm. Bảng 4.6
Biết giá bán ra của căn hộ là 22.407.836.799đ, giá mua vào là 13.954.474.583đ. Tiền
khấu hao lũy kế trong 7 năm tính bằng tổng tất cả tiền khấu hao của từng kì. Qua đó, ta lấy giá
gốc trừ cho khấu hao lũy kế sẽ có được con số 13.396.295.600 được gọi là cơ sở điều chỉnh.
Dòng tiền lãi dựa trên vốn được tính dựa trên giá bán là 22.407.836.799 đ trừ cho cơ sở điều
chỉnh là 13.396.295.600 đ, nhận được mức lãi dựa trên vốn là 7.627.596.925 đ. Thuế lợi tức từ
việc bán ra là 448.156.7368 đ. Dòng tiền sau khi trừ thuế lợi tức là 15.383.317.670 đ. Bảng 4.7
Dòng tiền trước thuế: Tại năm 0 dòng tiền trước thuế xác định bằng tổng tiền thanh toán
từ vốn tự có của hai căn hộ. Tính từ năm thứ nhất đến năm thứ sáu là dòng tiền trước thuế trước
khi bán căn hộ. Tại năm thứ 7, dòng tiền trước thuế sẽ bằng 15.831.474.406 cộng với 146.466.312 9.
Dòng tiền sau thuế: Tương tự như dòng tiền trước thuế, tiền sau thuế ở năm cuối cùng
là 15.502.743.482 đ. Từ đó tính được tỷ suất hoàn vốn nội bộ của trước thuế và sau thuế lần
6 Khấu hao = (3.954.474.583đ x 20%) / 35 giả định giá trị xây dựng của căn nhà và thiết bị, nội thất là 20% ( 80% là giá trị của
vị trí và hệ sinh thái của Vin xây dựng) và khấu hao trong 35 năm.
7 Tính trung bình thu nhập hàng tháng từ việc cho thuê của dự án trong 7 năm nằm ở mức 54 triệu, nằm trong hạn mức 52 - 80
triệu nên nhận mức thuế 30%.
8 Theo thông tư 111/2013/TT-BTC, sửa đổi bổ sung bởi thông tư 92/2015/TT-BTC, mức thuế lợi tức là 2%. 9 Tổng dòng tiền từ
việc bán bất động sản và cho thuê năm thứ 7 trước thuế. 12 | P a g e lOMoAR cPSD| 45932808
lượt là 11,72% và 10,66%. Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ sau thuế lớn hơn lãi suất là 10,5% dẫn tới
việc đầu tư vào dự án hoàn toàn khả khi. V. KẾT LUẬN
Sau khi tìm ra chỉ số hoàn vốn nội bộ IRR là 10,66% lớn hơn mức lãi suất của dự án là
10,5% ta nhận được kết quả dự án Vinhomes GrandPark phân khu Beverly Solari là khả thi cho việc đầu tư.
Mặc dù dự án là khả thi tuy nhiên việc chỉ số IRR chỉ chênh lệnh 0,16% và do các yếu
tố giả định chưa hoàn toàn chính xác dẫn tới rủi ro dự án.
Việc đầu tư cần nên cân nhắc thật kỉ lưỡng vì để xác định được lợi nhuận cao hay không
còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan và chủ quan. LỜI CẢM ƠN
Lời nói cuối cùng, nhóm chúng em là Gia Bảo, Kim Ngân, Nhất Hoàng xin gửi đến cô
một lời cảm ơn chân thành, cảm ơn cô vì thời gian vừa qua đã hết lòng giúp đỡ chúng em và
truyền đạt cho chúng em những kiến thức vô giá mà khó có thể học được hết ở trường đời ngay
tại độ tuổi này. Đây là dự án vô cùng tâm huyết của chúng em và rất mong đây được xem là
một thành quả qua quá trình học tập với cô. Và vì kiến thức là vô hạn nhưng tầm hiểu biết của
chúng em là có hạn nên rất khó tránh khỏi những sai sót. Chúng em rất mong cô bỏ qua những
sai sót mà chúng em mắc phải, góp ý cho chúng em rút kinh nghiệm cho các dự án tương lai.
Xin chúc cô luôn khoẻ mạnh và nhiệt huyết với nghề, nhiệt huyết với con đường đưa sinh viên
Việt Nam trở thành công dân toàn cầu bằng tri thức.
LINK BẢNG TÍNH: Bảng tính câu 3 + 4 NGUỒN:
https://batdongsan.xaydung.gov.vn/TinTuc.aspx?vID=18.
https://img.vietnamfinance.vn/upload/news/hoanghung_btv/2021/1/12/bao-cao-thi-
truongbds-nam-2020.pdf.
https://plo.vn/quan-9-phai-tro-thanh-do-thi-sang-tao-tuong-tac-cao-post587111.html
https://offer.rever.vn/hubfs/Offer%202022/ReverF1-PhanTichTheBeverlySolari.pdf?
hsCtaTracking=7bcaf581-33d5-4684-afeb-691a4c3782f3%7C8d86fa5d-858d-450f- 92907557967d9803
Real-Estate-Finance-and-Investments-14th-Edition-by-William-Brueggeman-Jeffrey-Fisher 13 | P a g e