Rà soát thể chế hóa chính sách NQ18-NQ/TW liên quan Luật Đất đai | Môn Luật đất đai - Học viện Tư pháp

lOMoAR cPSD| 59452058 lOMoAR cPSD| 59452058 MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 2
1. Về tiếp tục thể chế hóa ầy ủ quan iểm, mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp của
Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của BCHTW Đảng .............................. 3
2. Đối với nhiệm vụ giải pháp thứ hai trong Nghị quyết 18-NQ/TW về “hoàn thiện
thể chế, chính sách quản lý và sử dụng ất ồng bộ với thể chế phát triển nền kinh
tế thị trường ịnh hướng xã hội chủ nghĩa” ........................................... 4
3. Đối với nhiệm vụ giải pháp thứ ba về “Đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển
ổi số và nâng cao năng lực quản lý nhà nước về ất ai” ................... 10
4. Đối với nhiệm vụ, giải pháp thứ tư về “Đổi mới, tăng cường công tác thanh
tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
liên quan ến ất ai; siết chặt kỷ luật, kỷ cương, phòng, chống tham nhũng, tiêu
cực” .............................................................................................................. 11
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 12 MỞ ĐẦU
Thực hiện nhiệm vụ do Ủy ban Thường vụ Quốc hội giao, căn cứ chức
năng, nhiệm vụ của Viện Nghiên cứu lập pháp, nhằm góp phần cung cấp thông tin
tham khảo phục vụ việc thảo luận, cho ý kiến về dự án Luật Đất ai (sửa ổi) tại Kỳ
họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, trong thời gian vừa qua, Viện Nghiên cứu lập pháp
ã tổ chức các hoạt ộng nghiên cứu, hội thảo nhằm góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất ai (sửa ổi).
Trên cơ sở ý kiến các chuyên gia, nhà khoa học, qua nghiên cứu Hồ sơ dự
án Luật1 và các tài liệu liên quan khác, Viện Nghiên cứu lập pháp ã xây dựng tài
liệu: Thông tin chuyên ề: “Rà soát việc thể chế hóa các chính sách của Nghị
quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng
khóa XIII trong dự thảo Luật Đất ai (sửa ổi)”. Nội dung chuyên ề góp ý vào các
vấn ề chính sách của dự thảo Luật Đất ai (sửa ổi) trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV.
1 Dự thảo Luật Đất ai (sửa ổi) ngày 29/5/2023. lOMoAR cPSD| 59452058
Viện Nghiên cứu lập pháp trân trọng kính gửi Quý vị ại biểu Quốc hội ể xem xét, tham khảo.
Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương
Đảng khóa XIII (sau ây gọi tắt là Nghị quyết 18-NQ/TW) ược ban hành ngày
16/6/2022 với nhiều nội dung quan trọng, ịnh hướng cho việc hoàn thiện pháp luật
ất ai nói chung. Thể chế hóa những quan iểm chỉ ạo và ịnh hướng, giải pháp hoàn
thiện pháp luật về ất ai của Nghị quyết 18-NQ/TW, dự thảo Luật Đất ai (sửa ổi)2
ã có nhiều nội dung ược chỉnh lý, hoàn thiện; ồng thời có sự nghiên cứu tiếp thu
nhiều ý kiến góp ý của các cơ quan, tổ chức, các tầng lớp nhân dân, chuyên gia,
nhà khoa học…trong thời gian qua, nhằm giải quyết những vướng mắc, bất cập từ
thực tiễn, áp ứng yêu cầu phát triển. Tuy nhiên, so với Nghị quyết 18-NQ/TW, còn
có một số nội dung cần ược tiếp tục nghiên cứu, rà soát ể thể chế hóa sâu sắc hơn
trong dự thảo Luật Đất ai (sửa ổi)3; thể hiện trên một số nội dung sau:
2 Qua các bản dự thảo Luật Đất ai (sửa ổi) trước ã tiếp thu ý kiến của Đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ Tư, Quốc
hội khóa XV; ý kiến góp ý của Nhân dân ối với dự thảo Luật Đất ai (sửa ổi) từ ngày 05/01/2023-ngày 15/03/2023;
ý kiến của Hội nghị Đại biểu Quốc hội hoạt ộng chuyên trách (ngày 06-07/4/2023). 3 Sau ây xin gọi tắt là dự thảo Luật. lOMoAR cPSD| 59452058 1.
Về tiếp tục thể chế hóa ầy ủ quan iểm, mục tiêu, nhiệm vụ, giải
pháp của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của BCHTW Đảng
Dự thảo Luật Đất ai (sửa ổi)3 ngày 29/05/2023 gồm 263 iều và 16 chương
(tăng 16 iều so với dự thảo 25/04/2023, ã chỉnh sửa, bổ sung sau khi lấy ý kiến
Nhân dân) và gồm 199 trang. Dự thảo Luật ã ược chỉnh lý trên cơ sở tiếp thu
nghiêm túc, kỹ lưỡng, chắt lọc ược nhiều ý kiến góp ý tâm huyết của các cơ quan,
tổ chức, trường ại học, viện nghiên cứu, các chuyên gia, nhà khoa học, doanh
nghiệp, các tầng lớp nhân dân...So với dự thảo trước ó, dự thảo Luật lần này ã có
bước tiến quan trọng về chất lượng; nhiều nội dung ược sửa ổi chi tiết hơn, sát
thực tế hơn và có tính khả thi, từng bước tháo gỡ những vướng mắc trong quản lý,
sử dụng ất ai, phúc áp yêu cầu phát triển của ất nước trong giai oạn tới. Tuy nhiên,
dự thảo Luật Đất ai cần tiếp tục ược rà soát, sửa ổi, hoàn thiện hơn theo nội dung
Nghị quyết số 18-NQ/TW, thể hiện ở một số iểm:
Một là, một trong những quan iểm ã ược nêu ra trong Nghị quyết số
18NQ/TW khẳng ịnh“Đất ai phải ược iều tra, ánh giá, thống kê, kiểm kê, lượng
hóa, hạch toán ầy ủ trong nền kinh tế”4. Nội dung này hết sức quan trọng nhưng
chưa thấy thể chế hóa, quy ịnh thật rõ nét trong dự thảo Luật Đất ai, trong bối cảnh
hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường ịnh hướng xã hội chủ nghĩa, ể phát huy hiệu
quả trong việc khai thác sử dụng ất trong nền kinh tế thị trường òi hỏi ất ai phải
ược lượng hóa, hạch toán ầy ủ, do vậy cần nghiên cứu và bổ sung nội dung này
trong dự thảo Luật Đất ai.5
Hai là, trong dự thảo Luật, những vấn ề ã ược nêu trong Nghị quyết
18NQ/TW qua hoạt ộng lấy ý kiến, góp ý cho thấy cần ược tiếp tục rà soát, hoàn
thiện sâu hơn; chẳng hạn như: về cơ chế xác ịnh giá ất theo nguyên tắc thị trường;
quy ịnh mức thuế cao hơn với người sở hữu nhiều diện tích ất, ầu cơ, chậm sử
dụng, bỏ ất hoang; quản lý iều tiết hiệu quả nguồn thu từ ất giữa trung ương và ịa
phương; thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất ộng sản;
khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng ất, nhất là thị trường cho thuê
3 Sau ây xin ược gọi là dự thảo Luật Đất ai.
4 Nghị quyết số 18 – NQ/TW của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIII về “Tiếp tục
ổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiểu quả quản lý và sử dụng ất, tạo ộng lực ưa nước ta
trở thành nước phát triển có thu nhập cao”; trang 4.
5 PGS.TS Nguyễn Thế Chinh, Rà soát việc thể chế hóa các chính sách của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày
16/6/2022 Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII trong dự thảo Luật Đất ai (sửa ổi), tài
liệu Hội thảo “Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất ai (sửa ổi)” do Viện Nghiên cứu lập pháp tổ chức ngày 28/4/2023. lOMoAR cPSD| 59452058
ất nông nghiệp; cơ chế bảo ảm thị trường bất ộng sản phát triển lành mạnh, an
toàn, bền vững; kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng ầu cơ ất ai; v.v... 2.
Đối với nhiệm vụ giải pháp thứ hai trong Nghị quyết 18-NQ/TW
về “hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng ất ồng bộ với thể chế
phát triển nền kinh tế thị trường ịnh hướng xã hội chủ nghĩa”6
2.1. Về hoàn thiện quy ịnh về bồi thường, hỗ trợ, tái ịnh cư, thu hồi ất vì
mục ích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng7
Thứ nhất, nội dung này thể hiện tại Chương VII từ Điều 90 ến Điều 110 của
dự thảo Luật, về cơ bản các nội dung ược nêu trong Nghị quyết 18-NQ/TW (Phần
IV-“Nhiệm vụ, giải pháp” thuộc Mục 2.3. “Hoàn thiện quy ịnh về bồi thường, hỗ
trợ, tái ịnh cư, thu hồi ất vì mục ích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã
hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”) ã phản ánh khá ầy ủ. Tuy nhiên, ể chuyển hóa
thành văn bản pháp luật, cần rà soát, thể hiện rõ ràng, ảm bảo tính chính xác, nội
hàm câu chữ ã thể hiện trong nội dung yêu cầu của Nghị quyết 18- NQ/TW. Chẳng
hạn tại Điều 90 dự thảo Luật về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ tái ịnh cư khi Nhà
nước thu hồi ất, tại khoản 6 có quy ịnh: “6. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách
nhiệm tổ chức thực hiện dự án tái ịnh cư ể ảm bảo chủ ộng trong việc bố trí tái
ịnh cư cho người có ất bị thu hồi; việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ,
tái ịnh cư, việc bố trí tái ịnh cư phải ược hoàn thành trước khi có quyết ịnh thu
hồi ất”. Trong khi ó Nghị quyết 18-NQ/TW yêu cầu “việc bồi thường, hỗ trợ, tái
ịnh cư phải i trước một bước”. Như vậy, không phải là phê duyệt phương án mà
phải thực hiện bồi thường, hỗ trợ trước. Do vậy, cần rà soát, xem lại tính ầy ủ và
chặt chẽ của nguyên tắc này.
Thứ hai, về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái ịnh cư khi Nhà nước thu hồi
ất (Điều 90) và Bồi thường về ất khi Nhà nước thu hồi ất nông nghiệp của hộ gia
ình, cá nhân (Điều 95) trong dự thảo Luật: các hình thức bồi thường bằng ất có
cùng mục ích sử dụng, hoặc bằng tiền, hoặc bằng ất có mục ích khác, hoặc bằng
nhà ở ã tạo iều kiện cho người dân bị thu hồi ất có nhiều lựa chọn hơn ể ảm bảo
ổn ịnh cuộc sống. Tuy nhiên, ối với các dự án phát triển kinh tế-xã hội phù hợp
với quy hoạch và kế hoạch sử dụng ất, cần xem xét bổ sung thêm một số quy ịnh
về cơ chế, trình tự, thủ tục… ể tổ chức, hộ gia ình, cá nhân có quyền sử dụng ất
6 Nghị quyết số 18 – NQ/TW của Hội nghị lần thứ 5 BCH TW Đảng khoá XIII; trang 6.
7 Nghị quyết số 18 – NQ/TW của Hội nghị lần thứ 5 BCH TW Đảng khoá XIII; trang 7. lOMoAR cPSD| 59452058
tham gia với nhà ầu tư ể thực hiện dự án dưới hình thức chuyển nhượng, cho
thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng ất ể ảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước,
người dân bị thu hồi ất và nhà ầu tư theo ịnh hướng tại Nghị quyết 18-NQ/TW.8
Thứ ba, vấn ề hỗ trợ, ổn ịnh ời sống cho người có ất bị thu hồi:
Nghị quyết 18-NQ/TW nêu rõ “Thực hiện có hiệu quả việc ào tạo nghề, tạo
việc làm, tổ chức lại sản xuất, ổn ịnh ời sống cho người có ất bị thu hồi”. Thực tế
theo iều tra của Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam chỉ có khoảng 10% nông
dân bị thu hồi ất tìm ược việc làm mới, 30% lao ộng nông nghiệp bị thu hồi ất có
việc làm nhưng thu nhập không ổn ịnh (phụ hồ, buôn bán dạo, xe ôm…); 53% số
hộ có thu nhập giảm so với trước khi bị thu hồi ất, số hộ có thu nhập khá hơn chỉ
13%. Vì vậy, cần thể chế hóa9 quy ịnh này theo hướng: (i)
Liên quan ến vấn ề hỗ trợ cho người có ất bị thu hồi: xem xét bổ sung
thêm các hỗ trợ (như chi trả bảo hiểm xã hội, sinh hoạt phí) cho các ối tượng yếu
thế, người khuyết tật, người già/người ngoài ộ tuổi lao ộng neo ơn…;
(ii) Về yêu cầu ổn ịnh ời sống cho người có ất bị thu hồi: ất ai là tư liệu
sản xuất ặc biệt ối với sản xuất nông nghiệp, tâm lý chung của người dân bị thu
hồi ất nông nghiệp vẫn lo lắng là mất tư liệu sản xuất sẽ khó có việc làm, thu nhập
ổn ịnh (quy ịnh tại khoản 1 Điều 10 dự thảo Luật, nhóm ất nông nghiệp gồm 7
loại ất). Để ảm bảo thu nhập, ổn ịnh ời sống của người dân bị thu hồi ất nông
nghiệp cần thực hiện ồng bộ từ việc tổ chức lại sản xuất, ào tạo nghề, tạo việc làm,
ổn ịnh ời sống. Do vậy, dự thảo Luật cần cân nhắc các quy ịnh ảm bảo cho người
dân có việc làm, có thu nhập ổn ịnh, theo ó yêu cầu tổ chức lại sản xuất, tạo việc
làm ổn ịnh cần coi là một trong những iều kiện trong chế ịnh thu hồi ất nông
nghiệp. Đề nghị xem xét bổ sung10 quy ịnh iều kiện về “tổ chức lại sản xuất, tạo
việc làm ổn ịnh” cho người dân có ất nông nghiệp bị thu hồi tại khoản 4 Điều 84
về Thông báo thu hồi ất và chấp hành quyết ịnh thu hồi ất vì mục ích quốc phòng,
an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo ó, khoản
này có thể chỉnh lý lại như sau: “4. Khi quyết ịnh thu hồi ất có hiệu lực thi hành
và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái ịnh cư, tổ chức lại sản xuất, tạo việc làm ổn
8 Mục 2.3 Phần IV-Nhiệm vụ, giải pháp của Nghị quyết 18-NQ/TW: “Đối với các dự án phát triển kinh tế - xã hội
phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng ất, cần sớm xây dựng và hoàn thiện cơ chế, chính sách ể tổ chức, hộ
gia ình, cá nhân có quyền sử dụng ất tham gia với nhà ầu tư ể thực hiện các dự án dưới hình thức chuyển nhượng,
cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng ất”.
9 TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội ồng khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
10 TS. Hà Công Tuấn, Về thu hồi ất nông nghiệp; chuyển mục ích sử dụng ất trồng lúa, lâm nghiệp trong công
cuộc công nghiệp hóa, hiện ại hóa, Tài liệu Hội thảo khoa học “Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất ai (sửa ổi)”,
ngày 28/4/2023 do Viện Nghiên cứu lập pháp tổ chức. lOMoAR cPSD| 59452058
ịnh ã ược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt ược công bố công khai,
người có ất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với ất, người có quyền và nghĩa
vụ liên quan phải chấp hành quyết ịnh thu hồi ất”. Đồng thời, xem xét bổ sung
cụm từ “tổ chức lại sản xuất, tạo việc làm ổn ịnh” tại các khoản 3, 4 Điều 86 về
Trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ịnh cư, thu hồi ất vì mục ích quốc phòng,
an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phù hợp, ồng bộ.11
Thứ tư, bên cạnh ó, một số dự án ô thị sử dụng các loại ất không phải là ất
ở; dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại ất không phải là ất ở chỉ thu hồi ất ể
tạo quỹ ất ấu giá quyền sử dụng ất hoặc ấu thầu dự án có sử dụng ất trong dự thảo
Luật trước ó… ã ược loại bỏ trong Điều 79 dự thảo Luật Đất ai (sửa ổi) ngày
29/5/2023. Tuy nhiên, tại iểm e khoản 3 Điều này có quy ịnh thu hồi ất, giao tổ
chức phát triển quỹ ất của Nhà nước nhằm tạo quỹ ất ể ấu giá quyền sử dụng ất
theo quy ịnh tại khoản 1 Điều 112 dự thảo Luật.
Việc ấu giá quyền sử dụng ất ược áp dụng cho các dự án nhà ở thương mại; dự án
cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ; dự án hỗn hợp gồm nhà ở và kinh doanh
dịch vụ, thương mại. Như vậy, mặc dù nội dung thu hồi ất cho dự án nhà ở thương
mại, khu ô thị không còn ược liệt kê tại Điều 75 nói trên nhưng thực chất với quy
ịnh iểm e khoản 3 Điều này thì vẫn tiếp tục cho phép Nhà nước thu hồi.12 Điều
này cần ược cân nhắc ể phù hợp với yêu cầu ược nêu tại Nghị quyết 18-NQ/TW
ngày 16/6/2022: “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh
nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng ất ể thực hiện các dự án ô thị, nhà ở thương mại”.13
2.2. Về hoàn thiện cơ chế xác ịnh giá ất14
Thứ nhất, nội dung này của Nghị quyết 18-NQ/TW ã ược thể hiện trong dự
thảo Luật Đất ai (sửa ổi) tại Mục 2, Chương XI (từ Điều 158 ến Điều 162). Nhìn
chung, các quy ịnh này của dự thảo Luật ã cơ bản thể chế hóa ược các nhiệm vụ,
giải pháp ặt ra trong Nghị quyết. Tuy nhiên, ể hoàn thiện hơn, trong nội dung dự
thảo Luật, cần xem xét rà soát và hoàn thiện thêm, nhất là làm rõ bản chất xác lập
theo giá thị trường với iều kiện phải có thị trường ất ai vận hành xét trong “iều
11 TS. Hà Công Tuấn, nguyên Thứ trưởng Bộ NN&PTNT, Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế NN&PTNT.
12 PGS. TS. Nguyễn Thị Nga, Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất ai (sửa ổi), trọng tâm Chương VII về bồi thường,
hỗ trợ, tái ịnh cư khi Nhà nước thu hồi ất, tài liệu Hội thảo “góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất ai (sửa ổi)” do Viện
Nghiên cứu lập pháp tổ chức ngày 28/4/2023.
13 Nghị quyết số 18 – NQ/TW của Hội nghị lần thứ 5 BCH TW Đảng khoá XIII; trang 7.
14 Nghị quyết số 18 – NQ/TW của Hội nghị lần thứ 5 BCH TW Đảng khoá XIII; trang 8. lOMoAR cPSD| 59452058
kiện bình thường” ược hiểu như thế nào cho úng, nên chăng cần bổ sung quy ịnh
về giải thích nội dung này trong dự thảo Luật ể tránh áp dụng tùy tiện.
Thứ hai, bên cạnh ó, trường hợp không có giao dịch ất ai, thị trường ất ai
không vận hành nhưng Nhà nước vẫn phải tiến hành các thủ tục tài chính ất ai
như: giải phóng mặt bằng lấy ất cho an ninh quốc phòng, ầu tư phát triển…, thì
cần có cơ chế ền bù xác lập giá ất ể ưa vào bảng giá ất như thế nào cho phù hợp.
Đối với nội dung trong Nghị quyết về “có cơ chế hữu hiệu ể nâng cao chất lượng
công tác ịnh giá ất”:15 qua rà soát, cho thấy nội dung này cần ược quan tâm thể
hiện rõ hơn trong dự thảo Luật. Về nội dung này, có ý kiến ề nghị nên xem xét
việc bổ sung quy ịnh về sử dụng công nghệ, mô hình, chuyển ổi số và GIS ể ịnh
giá ất gắn với tham vấn ối chiếu thực tiễn của thị trường giao dịch ất ai ể nâng cao
chất lượng ịnh giá ất; ồng thời, quy ịnh cụ thể hơn nữa ối với ịnh giá viên, tổ chức
thực hiện ịnh giá ất.16
Thứ ba, vấn ề cơ chế, quy trình, phương pháp ịnh giá ất và công bố bảng
giá ất/giá ất. Nghị quyết 18-NQ/TW nêu rõ: “Trung ương xây dựng tiêu chí và
quy trình kiểm tra, giám sát các ịa phương trong việc xây dựng bảng giá ất. Hội
ồng nhân dân cấp tỉnh quyết ịnh và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá ất”. Có
ý kiến cho rằng:17 dự thảo Luật cần rà soát, tiếp tục quy ịnh cụ thể hơn, phân ịnh
rõ thẩm quyền, trách nhiệm, các bước phối kết hợp giữa Hội ồng nhân dân cấp
tỉnh (HĐND), UBND tỉnh/huyện/xã, cơ quan tài nguyên môi trường cấp
tỉnh/huyện trong việc tham gia xây dựng, quyết ịnh bảng giá ất và kiểm tra, giám
sát việc thực hiện bảng giá ất, giá ất cụ thể.
Có ý kiến ề nghị xem xét quy ịnh theo hướng: Chính phủ chỉ quy ịnh chung
về nguyên tắc, căn cứ, tiêu chí, quy trình xây dựng, kiểm tra việc thực hiện giá ất,
HĐND cấp tỉnh, UBND cấp tỉnh/huyện, cơ quan tài nguyên môi trường phân chia
trách nhiệm cụ thể/rõ ràng trong việc xây dựng, quyết ịnh bảng giá ất và kiểm
tra, giám sát việc thực hiện bảng giá ất, giá ất cụ thể (chẳng hạn: HĐND cấp tỉnh
thông qua kết quả thẩm ịnh giá ất của Hội ồng thẩm ịnh bảng giá ất; Hội ồng
thẩm ịnh giá ất cụ thể; UBND cấp tỉnh quyết ịnh ban hành bảng giá ất, giá ất cụ
thể cấp tỉnh; UBND cấp huyện ban hành giá ất cụ thể cấp huyện; UBND cấp
tỉnh/huyện có trách nhiệm kiểm tra, giám sát việc thực hiện bảng giá ất, giá ất cụ
thể tại ịa phương/ ịa bàn).
15 Nghị quyết số 18 – NQ/TW của Hội nghị lần thứ 5 BCH TW Đảng khoá XIII; trang 8.
16 PGS.TS Nguyễn Thế Chinh, nguyên Viện trưởng Viện Chiến lược Chính sách tài nguyên và Môi trường.
17 TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội ồng khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. lOMoAR cPSD| 59452058
2.3. Về hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về ất ai18
Nội dung cơ chế, chính sách tài chính về ất ai ược thể hiện tại Chương XI
dự thảo Luật về “Tài chính ất ai, giá ất”, về cơ bản nội dung Chương này ã có
những sửa ổi, hoàn thiện và thể chế hóa ược những yêu cầu trong nhiệm vụ giải
pháp của Nghị quyết 18-NQ/TW liên quan ến “cơ chế, chính sách tài chính về ất
ai”. Tuy nhiên, trong một số nội dung chưa thể hiện trong quy ịnh của dự thảo
Luật, có thể ược quy ịnh trong các nội dung quy ịnh chi tiết của Chính phủ. Để
ảm bảo thu úng, thu ủ, tránh thất thoát cho ngân sách nhà nước, thực hiện theo
Nghị quyết 18-NQ/TW về “chính sách tài chính về ất ai phải ảm bảo hài hòa lợi
ích của Nhà nước, người sử dụng ất và nhà ầu tư”, có ý kiến20 cho rằng: cần xem
xét thể chế hóa nội dung này theo hướng: (i)
Nên xem xét bổ sung một số nguồn thu tài chính có thể khai thác,
tăng thêm từ các loại ất mới/phát sinh: các thửa ất nhỏ hẹp, nằm xen kẹp; ất hình
thành sau lấn biển ( ối với nhà ầu tư không phải nhà ầu tư ã thực hiện dự án lấn
biển); ất xây dựng công trình ngầm, ất xây dựng công trình trên không nhằm
mục ích kinh doanh; nhà ất công dôi dư sau khi sắp xếp lại, cổ phần hóa doanh
nghiệp nhà nước”, ất sử dụng cho mục ích kinh doanh dịch vụ/phi nông nghiệp
ối với ất a mục ích/ ất hỗn hợp (vừa là ất ở, vừa kinh doanh dịch vụ); ất chuyển
ổi từ “ất không thu tiền sử dụng ất” sang “ ất có thu tiền sử dụng ất”; chuyển ổi
từ loại ất có mức tiền thuê ất thấp hơn sang loại ất có mức tiền thuê ất cao hơn…);
(ii) Rà soát thuế sử dụng ất nông nghiệp/ ất phi nông nghiệp phù hợp
với thông lệ quốc tế ồng thời không gây “sốc” cho các doanh nghiệp, cá nhân
ang phải nộp thuế ất cho Nhà nước (nếu giữ nguyên tỷ lệ thu như hiện tại song
với giá ất dần theo thị trường thì mức thuế phải nộp sẽ tăng khá cao).
2.4. Về hoàn thiện các quy ịnh pháp luật có liên quan ến thị trường
bất ộng sản, trong ó có thị trường quyền sử dụng ất19
Về nội dung này, trong Nghị quyết 18-NQ/TW (tại Mục 2.6, phần IVNhiệm
vụ, giải pháp) có nêu: “Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng ất. Xây dựng hệ
thống thông tin thị trường bất ộng sản gắn với thông tin ất ai; có chính sách
khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng ất, nhất là thị trường cho thuê
18 Nghị quyết số 18 – NQ/TW của Hội nghị lần thứ 5 BCH TW Đảng khoá XIII; trang 8. 20
TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội ồng khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
19 Nghị quyết số 18 – NQ/TW của Hội nghị lần thứ 5 BCH TW Đảng khoá XIII; trang 9. lOMoAR cPSD| 59452058
ất nông nghiệp. Hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán
không dùng tiền mặt trong giao dịch bất ộng sản. Có cơ chế bảo ảm thị trường
bất ộng sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững; kiểm soát chặt chẽ, khắc
phục tình trạng ầu cơ ất ai”. 20 Tuy nhiên, trong dự thảo Luật chưa thấy thể hiện
thật rõ nội dung này, nhất là ối với thể chế hóa phát triển thị trường quyền sử dụng
ất. Nội dung này hết sức quan trọng nên cần rà soát, hoàn thiện và bổ sung ể tạo
cơ chế, chính sách cho phát triển quyền sử dụng ất lành mạnh, có tính cạnh tranh,
là cơ sở ể xác lập giá ất thị trường, làm căn cứ quy ịnh bảng giá ất và các nội dung
liên quan khác ến thị trường quyền sử dụng ất.21
2.5. Về hoàn thiện cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng ất nông nghiệp24
Nội dung này trong dự thảo Luật ược thể hiện tại Chương XIII, Mục 2. “Chế
ộ sử dụng ất” (từ Điều 172 ến Điều 189) khá chi tiết và ã có nhiều cố gắng trong
thể chế hóa các nhiệm vụ, giải pháp của Nghị quyết 18-NQ/TW.
Tuy nhiên, ối với những giải pháp liên quan ến “Xây dựng quy ịnh về ngân
hàng cho thuê ất nông nghiệp”22 chưa thấy có quy ịnh trong dự thảo Luật; hay ối
với nội dung “Có chính sách phù hợp ể ưu tiên giao ất cho ồng bào dân tộc thiếu
ất sản xuất, cùng với các cơ chế hiệu quả ể ngăn chặn người dân chuyển nhượng
sau khi ược giao ất”,23 nhất là yêu cầu về xây dựng “các cơ chế hiệu quả ể ngăn
chặn người dân chuyển nhượng sau khi ược giao ất” còn chưa ược thể hiện trong
dự thảo Luật; v.v…Đây là những nội dung cần ược thể chế hóa chi tiết, cụ thể hơn,
phù hợp với thực trạng và xu hướng phát triển, nhất là ối với những vùng ồng bào
dân tộc thiếu ất sản xuất.24 3.
Đối với nhiệm vụ giải pháp thứ ba về “Đẩy mạnh cải cách hành
chính, chuyển ổi số và nâng cao năng lực quản lý nhà nước về ất ai”25
Nội dung về “ẩy mạnh ứng dụng công nghệ hiện ại trong quản lý ất ai”
theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW thể hiện trong dự thảo Luật Đất ai (sửa ổi)
20 Nghị quyết số 18 – NQ/TW của Hội nghị lần thứ 5 BCH TW Đảng khoá XIII; trang 9.
21 PGS.TS Nguyễn Thế Chinh, nguyên Viện trưởng Viện Chiến lược Chính sách tài nguyên và Môi trường. 24
Nghị quyết số 18 – NQ/TW của Hội nghị lần thứ 5 BCH TW Đảng khoá XIII; trang 9.
22 Nghị quyết số 18 – NQ/TW của Hội nghị lần thứ 5 BCH TW Đảng khoá XIII; trang 9.
23 Nghị quyết số 18 – NQ/TW của Hội nghị lần thứ 5 BCH TW Đảng khoá XIII; trang 9.
24 PGS.TS Nguyễn Thế Chinh, nguyên Viện trưởng Viện Chiến lược Chính sách tài nguyên và Môi trường.
25 Nghị quyết số 18 – NQ/TW của Hội nghị lần thứ 5 BCH TW Đảng khoá XIII; trang 10. 29
TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội ồng khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. lOMoAR cPSD| 59452058
cần ược xem xét, hoàn thiện thêm ể có thể áp ứng yêu cầu ặt ra. Dự thảo Luật
chưa quy ịnh rõ về yêu cầu thanh toán iện tử, thanh toán không dùng tiền mặt
trong giao dịch ất ai; các quy ịnh về ứng dụng công nghệ, giao dịch iện tử vẫn còn
phân tán tại các chương khác nhau, như: “Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại quyền sử dụng ất ối với dự án kinh doanh bất ộng sản thông qua sàn giao dịch
bất ộng sản” (Chương III Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ất); “giao dịch
iện tử về ất ai” (Điều 167/Chương XII) và “tổ chức thực hiện thủ tục hành chính
trên môi trường iện tử” (Điều 224/Chương XIV). Về nội dung này, có ý kiến ề
nghị xem xét quy ịnh29 rõ nguyên tắc, iều kiện, yêu cầu về ẩy mạnh thanh toán iện
tử, thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch ất ai theo tinh thần của Nghị
quyết 18NQ/TW; thống nhất với Luật Kinh doanh bất ộng sản, Luật Nhà ở ( ang
ược sửa ổi, bổ sung) nhằm tăng tính công khai, minh bạch, hạn chế rủi ro thanh
toán tiền mặt, phòng chống tham nhũng, hạn chế cơ chế “hai giá” trong giao dịch ất ai, bất ộng sản.
4. Đối với nhiệm vụ, giải pháp thứ tư về “Đổi mới, tăng cường công tác
thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo liên quan ến ất ai; siết chặt kỷ luật, kỷ cương, phòng, chống tham nhũng,
tiêu cực”26
Nội dung này của Nghị quyết 18-NQ/TW ược thể chế hóa tại Chương XV
(từ Điều 228 ến Điều 240 dự thảo Luật). Trong nội dung của dự thảo Luật ã có
nhiều ổi mới, nhất là nội dung liên quan ến “kiểm toán về ất ai”, “hòa giải tranh
chấp ất ai”, những nội dung ó phù hợp với quản lý ất ai dựa vào sự vận hành của
thể chế kinh tế thị trường ịnh hướng XHCN trong quản lý ất ai.
Ngoài ra trong ổi mới quản lý, cần quy ịnh rõ trách nhiệm hơn nữa cho cấp
cơ sở, ịa bàn quản lý trực tiếp về kiểm tra, giám sát, nhất là “xã, phường” phù hợp
với cách tiếp cận từ dưới lên;27 ây cũng là nội dung ã ược nêu tại Mục 4 phần IV-
Nhiệm vụ, giải pháp của Nghị quyết 18-NQ/TW (...“thực hiện phương châm giải
quyết triệt ể tranh chấp về ất ai từ cơ sở, tránh vượt cấp lên Trung ương”).
Như vậy, Nghị quyết 18-NQ/TW về “Tiếp tục ổi mới, hoàn thiện thể chế,
chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng ất, tạo ộng lực ưa
nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” là cơ sở chính trị quan trọng
ể sửa ổi, bổ sung và hoàn thiện Luật Đất ai, trong ó nhiều nội dung ã ược thể chế
hóa trong dự thảo Luật Đất ai (sửa ổi), có những nội dung thay ổi có tính ột phá
26 Nghị quyết số 18 – NQ/TW của Hội nghị lần thứ 5 BCH TW Đảng khoá XIII; trang 10.
27 PGS.TS Nguyễn Thế Chinh, nguyên Viện trưởng Viện Chiến lược Chính sách tài nguyên và Môi trường. lOMoAR cPSD| 59452058
nhằm hoàn thiện tốt hơn thể chế quản lý ất ai dựa trên những nguyên tắc thị trường,
tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc về quản lý ất ai trong thời gian vừa qua. Bên
cạnh những nội dung cơ bản ạt ược, còn có một số iểm cần tiếp tục ược quan tâm
rà soát, hoàn thiện ể áp ứng tốt hơn theo quan iểm, nhiệm vụ và giải pháp ã ề ra
trong Nghị quyết 18, ảm bảo tính phù hợp, khả thi trong quy ịnh của Luật Đất ai (sửa ổi).
Trên ây là một số ý kiến góp ý rà soát việc thể chế hóa các chính sách của
Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng
khóa XIII trong dự thảo Luật Đất ai (sửa ổi), Viện Nghiên cứu lập pháp trân trọng
kính gửi các vị Đại biểu Quốc hội ể nghiên cứu, tham khảo.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Chính phủ: Hồ sơ Dự án Luật Đất ai (sửa ổi) trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ
5 Quốc hội khóa XV ngày 29/5/2023.
2. Đảng Cộng sản Việt Nam: Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 của
Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục ổi mới, hoàn thiện
thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng ất, tạo
ộng lực ưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao ngày 16/6/2022.
3. Nguyễn Thị Nga, Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất ai (sửa ổi), trọng tâm
Chương VII về Bồi thường, hỗ trợ, tái ịnh cư khi Nhà nước thu hồi ất, tài
liệu Hội thảo “góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất ai (sửa ổi)” do Viện
Nghiên cứu lập pháp tổ chức ngày 28/4/2023.
4. Cấn Văn Lực, Góp ý hoàn thiện một số vấn ề còn có ý kiến khác nhau trong
dự thảo Luật Đất ai (sửa ổi) trong ó có nội dung thể chế hóa Nghị quyết số
18-NQ/TW, tài liệu Hội thảo “góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất ai (sửa ổi)”
do Viện Nghiên cứu lập pháp tổ chức ngày 28/4/2023. 5. Hà Công Tuấn,
Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất ai (sửa ổi) trọng tâm về chính sách thu
hồi ất nông nghiệp trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện ại hóa ất nước, tài
liệu Hội thảo “góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất ai (sửa ổi)” do Viện
Nghiên cứu lập pháp tổ chức ngày 28/4/2023. lOMoAR cPSD| 59452058
VIỆN NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP
Tòa nhà 35 Ngô Quyền, Hoàn Kiếm, Hà Nội Website: vnclp.gov.vn Điện thoại: 080.48583
TRUNG TÂM NGHIÊN CỨU PHÁP LUẬT VỀ KINH TẾ-XÃ HỘI
Điện thoại: 080.46324; 091.739.1188 Email: congdvt@quochoi.vn