Tiểu luận: Những yếu tố tác động đến giá nhà ở tại TPHCM | Trường Đại học Kinh Tế TPHCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM CÔNG TRÌNH DỰ THI GIẢI THƯỞNG
ĐỀ TÀI MÔN HỌC XUẤT SẮC UEH500 - NĂM 2017
TÊN CÔNG TRÌNH: NHỮNG YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ
NHÀ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
THUỘC KHOA: TÀI CHÍNH MSĐT: TP. HỒ CHÍ MINH - 2017 TÓM TẮT ĐỀ TÀI
Lý do chọn đề tài
Thị trường BĐS của nước ta hình thành chưa lâu nhưng trong những năm gần
đây đã đạt được một số thành tựu to lớn. Tiêu biểu, thị trường BĐS đã tạo ra những
sản phẩm tích cực góp phần tô điểm cho các đô thị như là các trung tâm thương mại,
khách sạn, khu đô thị mới đặc biệt là BĐS về nhà ở phát triển mạnh mẽ trong những
năm vừa qua, đáp ứng nhu cầu cơ bản về nhà ở cho đông đảo các công dân ở cả khu
vực đô thị và nông thôn. Trong những năm vừa qua, thật sự thị trường BĐS đã góp
phần rất lớn cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội của cả nước nói chung, là một
nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn của các chủ thể kinh doanh trên thị trường.
Việc phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào khả
năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình
phát triển bền vững đô thị và nông thôn theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa.
Nhìn lại cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, thực tế cho thấy bong
bóng giá tài sản nói chung và bong bóng BĐS nói riêng là nguyên nhân cơ bản gây ra
sự suy thoái kinh tế của hầu hết các quốc gia trên thế giới, sự phá sản hàng loạt của các
công ty kinh doanh BĐS tại Nhật Bản, Mỹ, Anh đã chứng tỏ những ảnh hưởng rất lớn
từ thị trường BĐS đối với nền kinh tế. Do đó, một quốc gia có các BĐS được định giá
hợp lí với thị trường bằng những phương sách hữu hiệu sẽ tác động tới tăng, giảm tích
lũy của nền kinh tế, từ đó góp phần nâng cao đời sống xã hội và cơ sở vật chất cho sự
nghiệp công nghiệp hóa và hiện đại hóa của quốc gia đó.
Về căn bản, chỗ ở là một trong những nhu cầu không thể thiếu của con người
trong đời sống. Nhà ở không chỉ là nơi cư ngụ, nó còn là nguồn đầu tư tiềm năng để
phát triển thông qua hoạt động cho thuê, mua đi bán lại trong nền kinh tế thị trường.
Do đó nhà ở còn là một tài sản đầu tư của từng hộ gia đình.
Nổi bật ở Việt Nam là tại TP. HCM, đa số người dân đều mong muốn sở hữu
được ít nhất một ngôi nhà của riêng họ. Bởi vì, hầu hết họ nhận thấy được lợi ích của
việc sở hữu một ngôi nhà không chỉ là mang lại tiện ích trong việc sử dụng mà còn là
lợi nhuận từ hoạt động đầu tư. Nhu cầu nhà ở tăng cao dẫn đến các giao dịch về nhà ở
phát triển nhanh chóng, đáp ứng được nhu cầu thiết yếu của người dân. Tuy nhiên, sự
bất cân xứng thông tin của các giao dịch tạo nên khó khăn trong việc định giá nhà ở
của các chủ thể tham gia vào thị trường BĐS.
Việc xác định giá nhà dựa trên chi phí và giá bán so sánh không phản ánh đúng
giá thực của ngôi nhà đó, bởi vì còn có những yếu tố khác ảnh hưởng đến giá nhà. Vì
vậy, để tối đa hóa giá trị đầu tư thì cần xác định đúng giá nhà để đưa ra những quyết định hợp lý.
Trên thế giới, đã có một số nghiên cứu về các yếu tố tác động đến giá nhà như
nghiên cứu của Sergio và các cộng sự (2002), Hasan Selim (2008), Babawale (2011),
Herman Donner, Han-Suck Song và Mats Wilhelmsson (2006-2013), Othman và các
cộng sự (2014) và một số các bài nghiên cứu khác tương tự được nhắc đến trong phần
nghiên cứu thực nghiệm. Tuy nhiên các nghiên cứu này chỉ xem xét giá nhà bị tác
động như thế nào bởi các yếu tố ở nước sở tại.
Ở Việt Nam cũng có một số nghiên cứu về vấn đề này như nghiên cứu của Ts.
Hoàng Hữu Phê và giáo sư Wakely (2000), Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang
(2011), nhóm tác giả Nguyễn Quốc Nghi, Nguyễn Đinh Yến Oanh, Quách Tôn Mộng
Tuyền và Nguyễn Thị Hải Anh (2012) hay Nguyễn Văn Minh (2012). Tuy nhiên, đa
số các nghiên cứu ở Việt Nam sử dụng mô hình Hedonic và thuyết vị thế chất lượng
với số lượng mẫu hạn chế.
Trên cơ sở đó, nhóm tác giả nghiên cứu đề tài ―Những yếu tố tác động đến giá
nhà ở tại TP.HCM‖ nhằm phân tích các yếu tố tác động đến giá nhà ở để giúp người
tham gia thị trường BĐS có cái nhìn tổng quát hơn về loại hình BĐS này.
Mục tiêu nghiên cứu
Bài nghiên cứu sẽ giúp những người tham gia thị trường hay cụ thể là người
mua, người bán, người môi giới có thể định giá nhà ở một cách phù hợp với mục tiêu
của họ bằng cách dựa vào các nhân tố tác động mạnh. Cụ thể đề tài nghiên cứu trả lời được các câu hỏi sau:
 Những yếu tố nào tác động đến giá nhà ở tại TPHCM?
 Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố nghiên cứu đến giá nhà ở như thế nào?
Phƣơng pháp nghiên cứu
Nghiên cứu được tiến hành chủ yếu bằng các phương pháp:
 Phương pháp định tính để tìm hiểu và tổng hợp các lý thuyết liên quan đến thẩm định giá BĐS.
 Phương pháp thu thập số liệu, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp,
phương pháp thống kê để cho bảng số liệu sơ cấp.
 Phương pháp thẩm định giá : so sánh trực tiếp, để xác định các yếu tố tác động lên giá nhà ở.
Nội dung nghiên cứu
Bài nghiên cứu bao gồm 5 chương:
 Chương 1: Cơ sở lý luận
 Chương 2: Thực trạng giá bất động sản
 Chương 3: Phương pháp luận nghiên cứu
 Chương 4: Kết quả nghiên cứu
 Chương 5: Kết luận và gợi ý chính sách
Đóng góp của đề tài
Thứ nhất, thông qua bài nghiên cứu người đọc có cái nhìn tổng quan về các yếu
tố tác động đến việc định giá nhà ở tại TP.HCM. Dù việc vận dụng mô hình OLS để
xác định các yếu tố đặc trưng ảnh hưởng đến giá nhà ở đã được ứng dụng rộng rãi
trong nghiên cứu ở các khía cạnh kinh tế khác nhau nhưng cũng là công cụ mạnh mẽ
góp phần nâng cao chất lượng định giá nhà ở trong thị trường BĐS mà tính minh bạch mang tính cấp thiết.
Thứ hai, việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở tại các quận,
huyện ở TP.HCM - một hạt nhân trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam giúp đảm
bảo công bằng xã hội, công bằng về mặt thông tin cho tất cả chủ thể tham gia đầu tư
trên thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở tại TP.HCM nói riêng. Từ đó, giúp
doanh nghiệp và nhà đầu tư giảm thiểu những rủi ro thiệt hại trước những biến động
của nền kinh tế hay sự ảnh hưởng của giới đầu cơ cũng như tình trạng thổi phòng giá cả.
Hƣớng phát triển của đề tài
Xem xét bổ sung thêm các yếu tố vi mô cũng như vĩ mô (như thu nhập bình
quân đầu người, chính sách phát triển cơ sở hạ tầng, sự mất giá của đồng tiền và các
yếu tố khác) vào mô hình OLS để tăng mức độ tin cậy việc định giá nhà trên địa bàn TP.HCM. I MỤC LỤC
MỤC LỤC ...................................................................................................................... I
DANH SÁCH ĐỒ THỊ ............................................................................................... III
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................... III
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ..................................................................................... IV
1 CƠ SỞ LÝ LUẬN ................................................................................................ 1
1.1 Lý thuyết thị trường bất động sản................................................................... 1 1.1.1
Bất động sản............................................................................................. 1 1.1.2
Nhà ở ........................................................................................................ 1 1.1.3
Cung cầu về nhà ở.................................................................................... 1 1.1.4
Giá trị và giá cả nhà ở .............................................................................. 4 1.1.5
Định giá .................................................................................................... 5
2 THỰC TRẠNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ............................................................ 7
2.1 Thực trạng thị trường BĐS Việt Nam trong năm 2016 .................................. 7 2.1.1
Thiếu thông tin ......................................................................................... 7 2.1.2
Việc giao dịch qua sàn bất động sản chiếm tỷ trọng quá nhỏ ................. 7 2.1.3
Cần nâng cấp hoạt động tổ chức thẩm định giá ....................................... 8
2.2 Thực trạng giá nhà ở tại TP.HCM .................................................................. 9
2.3 Những nghiên cứu thực nghiệm ..................................................................... 9
3 PHƢƠNG PHÁP LUẬN NGHIÊN CỨU ........................................................ 16
3.1 Dữ liệu nghiên cứu ....................................................................................... 16
3.2 Mô hình nghiên cứu ...................................................................................... 18
3.3 Đo lường các biến ......................................................................................... 21
4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................................... 22
4.1 Xử lý số liệu và hồi quy mô hình ................................................................. 22 4.1.1
Mô hình 1 ............................................................................................... 22 4.1.2
Mô hình 2 ............................................................................................... 22 4.1.3
Mô hình 3 ............................................................................................... 23
4.2 Kiểm định mô hình ....................................................................................... 23 4.2.1
Mô hình 1 ............................................................................................... 23 4.2.2
Mô hình 2 ............................................................................................... 25 II 4.2.3
Mô hình 3 ............................................................................................... 27
4.3 Khắc phục lỗi mô hình.................................................................................. 28 4.3.1
Mô hình 1 ............................................................................................... 29 4.3.2
Mô hình 2 ............................................................................................... 29
4.4 Giải thích ý nghĩa ......................................................................................... 30 4.4.1
Mô hình 1 ............................................................................................... 30 4.4.2
Mô hình 2 ............................................................................................... 32 4.4.3
Mô hình 3 ............................................................................................... 34
5 KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH .......................................................... 36
5.1 Kết luận ......................................................................................................... 36
5.2 Khuyến nghị ................................................................................................. 36
5.3 Hạn chế và hướng phát triển. ........................................................................ 37
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. I III DANH SÁCH ĐỒ THỊ
Hình 1.1 Cầu về nhà ở phụ thuộc vào thu nhập .............................................................. 2
Hình 1.2 Cung về nhà ở phụ thuộc vào giá .................................................................... 3
Hình 1.3 Cân bằng thị trường nhà ở ............................................................................... 4
Hình 2.1 Chỉ số giá nhà ở theo quý ................................................................................. 9 DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1 Thống kê mô tả các biến. ............................................................................... 16
Bảng 3.2 Thống kê mô tả các biến giả. ......................................................................... 17
Bảng 3.3 Các biến trong mô hình và dấu kỳ vọng ........................................................ 18
Bảng 3.4 Đo lường các biến .......................................................................................... 21
Bảng 4.1 Kết quả hồi quy mô hình 1 ............................................................................. 30
Bảng 4.2 Kết quả hồi quy mô hình 2 ............................................................................. 32
Bảng 4.3 Kết quả hồi quy mô hình 3 ............................................................................. 34 IV
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT NGHĨA TIẾNG VIỆT GỐC TIẾNG ANH BĐS Bất động sản Real Property OLS
Phương pháp bình phương nhỏ nhất Ordinary Least Squares TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh Ho Chi Minh City ANN Mạng nơ-ron nhân tạo Artificial Neural Network TP Thành phố City PSTĐ Phương sai thay đổi Heteroscedasticity 1 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1 Lý thuyết thị trƣờng bất động sản 1.1.1 Bất động sản
BĐS là các tài sản bao gồm:  Đất đai.
 Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó.
 Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
 Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy, BĐS trước hết là tài sản nhưng khác với tài sản khác là không di dời được. 1.1.2 Nhà ở
Theo luật Nhà ở ban hành năm 2005 và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 của chính phủ đã đưa ra khái niệm liên quan đến nhà ở như sau: ―Nhà ở là
công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.‖
1.1.3 Cung cầu về nhà ở  Cầu nhà ở
Cầu về nhà ở biểu hiện khối lượng nhà ở mà người tiêu dùng mong muốn nhận
được trên thị trường thông qua việc chấp nhận và có khả năng thanh toán theo giá bán
và thu nhập thường xuyên, có nghĩa là mức thu nhập dài hạn của các hộ gia đình. Khi
giá nhà ở tăng thì cầu về nhà ở giảm. Khi thu nhập của người dân tăng lên thì do muốn
có một chỗ ở thoải mái và tiện nghi hơn thì dẫn đến cầu về nhà ở sẽ tăng lên. Ngoài ra,
còn có nhiều yếu tố tác động đến cầu nhà ở như: tăng giảm dân số; sự phát triển cơ sở
hạ tầng; sự thay đổi chính sách của chính phủ và các yếu tố khác. Tuy nhiên, do mục
tiêu nghiên cứu ở đây của chúng tôi chỉ xét nhân tố chính là con người (người mua,
người bán) cho bài nghiên cứu của mình nên tập trung giải thích về thu nhập của người 2
dân. Luật cầu về nhà ở được minh họa với giả thiết các nhân tố khác không đổi, trừ giá
cả và số lượng nhà ở hình 1.1. Giá Thu nhập 200 Thu nhập 110 Lượng
Hình 1.1 Cầu về nhà ở ph ụ thuộc vào thu nhập
Việc chọn nhà ở thích hợp cho mục đích của bản thân bao gồm nhiều yếu tố tác
động như mặt bằng, diện tích, chất lượng, vị trí, dịch vụ công cộng và các yếu tố khác.
Hình 1.1 cho thấy với mức giá không đổi thì lượng cầu nhà ở thay đổi cùng chiều với thu nhập.  Cung nhà ở
Cung nhà ở biểu hiện lượng cung nhà ở sẵn sàng đưa ra thị trường mà các nhà
thầu có thể xây dựng theo mức giá của họ để đảm bảo thu hồi chi phí của đơn vị cuối
cùng (giá = chi phí biên). Giá cả và số lượng cung nhà ở tỷ lệ thuận với nhau.
Cung nhà ở cũng là một hàm theo giá nhà ở và được thể hiện ở hình 1.2. 3 Giá Giá = Chi phí biên Lượng
Hình 1.2 Cung về nhà ở phụ thuộc vào giá
 Cân bằng thị trường nhà ở
Trong ngắn hạn: thời gian chưa đủ dài để có thể thay đổi quỹ nhà, do đó cung
nhà được xác định là cố định. Khi thu nhập tăng lên làm cho nhu cầu về nhà ở tăng,
đường cầu sẽ dịch chuyển sang phải, điểm cân bằng mới của thị trường cao hơn.
Trong dài hạn: thời gian đủ dài để thay đổi quỹ nhà ở. Khi thu nhập tăng làm
tăng nhu cầu về nhà ở, giá nhà tăng lên. Về dài hạn nhà ở mới được xây dựng thêm
điều chỉnh thị trường trở lại cân bằng. Ngoài ra khi giá nhà tăng lên người dân sẽ
điều chỉnh lại nhu cầu về nhà ở theo xu hướng tiết kiệm hơn như bằng cách cắt giảm
diện tích và điều chỉnh lối sống. 4 Giá Giá S S P2 P2 D1 P1 P1 D2 D1 Lượng Lượng Cân bằng ngắn hạn Cân bằng dài hạn
Hình 1.3 Cân bằng thị trường nhà ở
1.1.4 Giá trị và giá cả nhà ở  Giá trị.
Trên lý thuyết, người ta có thể đánh giá hay giải thích giá trị theo nhiều cách
khác nhau, tuy nhiên, giá trị thị trường vẫn luôn là khái niệm được nhiều người quan
tâm, nhất là trong lĩnh vực BĐS.
Giá trị thị trường của một nhà ở là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là
người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập và trong
điều kiện thương mại bình thường. Nói một cách khác, người mua và người bán đều
phải có thông tin đầy đủ và có đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai. 5  Giá cả nhà ở.
Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả nhà ở được hình thành trên
cơ sở quan hệ cung cầu về nhà ở trên thị trường. Bản chất của giá cả nhà ở là biểu hiện
bằng tiền giá trị của tài sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Nó bao gồm giá của đất và giá nhà.
Trong nền kinh tế thị trường, nhà ở được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới nhà
ở có giá trị trao đổi. Giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi
phí khác cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà. Giá cả nhà ở phụ thuộc vào mức độ lợi
ích sử dụng, mức độ khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua. 1.1.5 Định giá
Theo tài liệu Bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành Thẩm định giá do
Cục quản lý giá, Bộ Tài chính phát hành năm 2007, ―Định giá là việc đánh giá giá trị
của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định‖
Theo Giáo sư W. Sealrooke – Viện Đại học Portsmouth- Vương quốc Anh,
―Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.‖
Theo Giáo sư Lim Lam Yuan – Khoa Xây dựng và BĐS – Đại học Quốc gia
Singapore, ―Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của
một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của
tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các
loại đầu tư lựa chọn.  Định giá tài sản
Định giá tài sản để đưa tài sản vào lưu thông trong nền kinh tế thị trường trên
cơ sở đó thúc đẩy thị trường phát triển.
Định giá tài sản phải đảm bảo các nguyên tắc: phương pháp so sánh, thu thập,
chi phí, lợi nhuận, thặng dư và dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy
mô, thực trạng của tài sản và giá của thị trường tại thời điểm định giá, định giá tài sản
phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật. 6
 Định giá bất động sản
Định giá BĐS là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, là việc ước tính giá trị
của quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác
định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
Theo Luật Kinh doanh BĐS: ―Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá
của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định.‖
Mặc dù có thể thuật ngữ ―định giá BĐS‖ có nhiều khái niệm khác nhau nhưng
phần lớn các khái niệm đều đưa ra một đặc điểm chung cơ bản. Định giá BĐS là công
việc ước tính về giá trị các quyền sở hữu của BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích đã được xác định rõ.
Kết quả của hoạt động định giá là đưa ra mức giá của BĐS. Tuy nhiên, giá do tổ
chức định giá đưa ra không phải là giá cả thị trường. 7
2 THỰC TRẠNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1 Thực trạng thị trƣờng BĐS Việt Nam trong năm 2016
Theo Công ty Tư vấn BĐS Jones Lang Lasalle (JLL) và LaSalle Investment
Management, Chỉ số minh bạch thông tin (RETI) của Việt Nam vừa được công bố
năm 2016 là 3.49, xếp thứ 68 trong số 109 quốc gia được xếp hạng và thuộc nhóm minh bạch thấp. 2.1.1 Thiếu thông tin
Công ty cổ phần thẩm định giá Việt Nam (IVC) cùng với 3 công ty thẩm định
giá nước ngoài khác gồm công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE), công ty Collier
International, công ty TNHH Savills Việt Nam là những công ty hoạt động trong lĩnh
vực thẩm định giá có uy tín, quy mô lớn và được đánh giá cao. Tuy nhiên, các công ty
này gặp rất nhiều khó khăn khi thẩm định giá BĐS tại thị trường Việt Nam. Trong khi
đó, Thạc sĩ Phạm Văn Bình, Phó trưởng môn định giá tài sản (Học viện Tài chính),
cho biết: ―Muốn định giá BĐS chính xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thông tin về
thị trường cùng hàng loạt yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ
thuế của người sở hữu và các yếu tố khác. Trong khi đó, việc tiếp cận các thông tin
liên quan đến BĐS gần như chỉ là ―sân chơi‖ của một số cơ quan quản lý và những doanh nghiệp lớn.‖
2.1.2 Việc giao dịch qua sàn bất động sản chiếm tỷ trọng quá nhỏ
Để tăng tính minh bạch cho thị trường, nhà nước quy định tất cả các giao dịch
nhà ở phải thực hiện qua sàn giao dịch. Từ đó, nhà đầu tư kỳ vọng rằng quy định này
sẽ giúp họ tiếp cận giá BĐS chính xác, dễ dàng hơn trong các giao dịch, còn các tổ
chức thẩm định giá sẽ định giá nhà ở tốt hơn. Mặc dù vậy, số liệu thống kê mới nhất
của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho thấy chỉ có hơn 3.000 giao dịch thông qua
sàn, chiếm 15% - 20% trên tổng số giao dịch của thị trường này. Số liệu này cho thấy
hoạt động sàn giao dịch BĐS chỉ dừng lại ở hình thức, chưa thực hiện được mục đích
minh bạch giá cả thị trường, và do đó vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu cấp thiết của các
nhà đầu tư lẫn tổ chức thẩm định. Mọi thông tin chính xác về giá cả giao dịch BĐS chỉ
có bên bán và bên mua (có thể là nhà môi giới) biết cụ thể trong khi giá nhà ở do các 8
tổ chức thẩm định giá đưa ra chỉ là ước tính, chưa cụ thể hóa được giá mua - bán căn
hộ hay giá đất nền tại các dự án.
2.1.3 Cần nâng cấp hoạt động tổ chức thẩm định giá
Việc định giá bất động sản để tính thuế thường gây ra những tranh cãi về lợi ích
giữa các bên có liên quan. Việc định giá đất chính xác hay không sẽ ảnh hưởng trực
tiếp tới số thuế phải nộp cho Nhà nước. Để làm cho thị trường minh bạch ngay không
thể được thực hiện bằng cách tăng cơ sở thuế mà quan trọng hiện nay là Nhà nước cần
tạo điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS tiếp cận, thu thập
được nguồn thông tin và thống kê giao dịch trên thị trường chuẩn xác nhất có thể. Một
trong những biện pháp để thực hiện điều này là nâng cấp hoạt động của các tổ chức
thẩm định giá vì hoạt động này tác động đến sự hình thành giá BĐS, tạo điều kiện
thuận lợi nhất cho các giao dịch trên thị trường trở nên ổn định, tạo môi trường tốt cho nhà đầu tư. 9
2.2 Thực trạng giá nhà ở tại TP.HCM
Trong quý 4 năm 2016, chỉ số giá nhà ở khoảng 93 điểm, tăng 1 điểm theo quý
và 3 điểm theo năm, có gần 10.200 giao dịch, tăng 36% theo quý và 32% theo năm,
cao nhất từ năm 2010. Vì vậy, chỉ số giá nhà ở được dự đoán sẽ tiếp tục tăng trong những quý sắp tới.
Hình 2.1 Chỉ số giá nhà ở theo quý
2.3 Những nghiên cứu thực nghiệm
Trong khoảng thời gian 17 năm trở lại đây có rất nhiều bài nghiên cứu về các
yếu tố tác động lên giá BĐS hay cụ thể hơn là giá nhà ở tại các khu vực trong và ngoài
nước. Trong đó các bài nghiên cứu sử dụng mô hình định giá Hedonic là phổ biến vì
nó ước tính được giá trị của các đặc điểm riêng lẻ cấu thành nên giá trị chung của cả
căn nhà. Chính vì điều này, mô hình cho phép giảm mức độ chủ quan trong việc định
giá trị căn nhà, dễ hiểu hơn là xác định giá của hàng hóa dựa vào thuộc tính của chính
hàng hóa đó. Những nghiên cứu sắp được đề cập quan tâm đến những yếu tố khác 10
nhau tác động đến giá nhà ở trong những khoảng thời gian, không gian khác nhau. Thế
nên việc điểm qua những nghiên cứu thực nghiệm này và áp dụng chúng cho từng
trường hợp riêng biệt sẽ rất có ý nghĩa trong công tác thẩm định giá nhà ở. Vì vậy các
bằng chứng thực nghiệm từ những bài nghiên cứu được trình bày sau đây trở thành
những nguồn tham khảo hữu ích cho nhà đầu tư và cũng giúp cho việc định giá nhà ở được chính xác hơn.
Trước tiên là bài nghiên cứu thực nghiệm của Sérgio, Jorge và Bernardo (2002)
đã sử dụng mô hình Hedonic để xác định giá BĐS khi chịu sự ảnh hưởng của tác nhân
môi trường mà tiêu biểu là ―mùi hôi‖ phát ra từ nhà máy xử lý nước thải nằm ở phía
Bắc của thành phố Brasília, Brazil. Theo như các tài liệu chuyên ngành, việc một
người có nhu cầu nhà ở khi tham gia vào thị trường BĐS không những quan tâm đến
chất lượng, diện tích của căn nhà mà còn cân nhắc rất kỹ vị trí cũng như môi trường
sống ở đó. Hiển nhiên, điều này đúng trong thực tế. Nhận thấy khả năng tồn tại mối
liên quan giữa môi trường không khí và giá trị căn nhà trên thị trường, tác giả đã xác
định 20 biến và xây dựng tổng cộng 4 mô hình để phân tích ảnh hưởng của môi trường
không khí tới giá của căn hộ. Kết quả mô hình cho thấy chất lượng không khí mà cụ
thể là ―mùi hôi‖ có ảnh hưởng mạnh tới giá trị căn hộ, căn hộ càng nằm gần nhà máy
xử lý nước thải thì có giá trị càng thấp, ngược lại sự giảm giá trị nhà ở sẽ không xảy ra
đối với những căn nhà nằm cách xa nơi có ―mùi hôi‖.
Trong khi đó Hasan Selim (2008) nghiên cứu các yếu tố quyết định đến giá nhà
được thực hiện tại Thổ Nhĩ Kỳ trên phạm vi cả nước (cả khu vực đô thị và nông thôn)
từ việc sử dụng dữ liệu khảo sát ngân sách gia đình năm 2004. Cụ thể hơn Hasan
Selim so sánh các dự đoán giữa việc hồi quy bằng mô hình Hedonic và mô hình ANN,
tuy nhiên nghiên cứu này cho thấy rằng ANN có thể là một thay thế tốt hơn cho dự
đoán giá nhà ở Thổ Nhĩ Kỳ. Kết quả cuối cùng tiết lộ rằng các biến giả như hệ thống
nước, hồ bơi, loại nhà, khu vực và các biến định lượng như số phòng, kích thước nhà
là các biến có ảnh hưởng lớn nhất đến giá nhà. Có thể thấy nghiên cứu này đã có sự
mở rộng khu vực nghiên cứu hơn so với nghiên cứu của Sérgio (2002). Tuy nhiên
nghiên cứu này lại chưa khai thác được những yếu tố bên ngoài có thể tác động đến
giá nhà ở. Vì vậy nghiên cứu này hiển nhiên là một nguồn tham khảo đáng giá nhưng
vẫn chưa bao quát hết được các yếu tố có thể tác động đến giá nhà. 11
Tương tự như Hasan Selim, nghiên cứu của Babawale (2011) cũng nghiên cứu
về tác động của các yếu tố lên giá BĐS nhưng có thêm các yếu tố ngoại tác (yếu tố mà
dường như Hasan Selim đã bỏ quên) như khoảng cách từ BĐS tới nhà thờ, nơi làm
việc, khu vực an ninh và nơi đậu xe. Dữ liệu thu thập từ 450 mẫu căn hộ cho thuê được
điều tra trên khắp khu vực nghiên cứu (Thành phố Lagos), ngoài xét đến các yếu tố
cấu thành như số phòng ngủ, số phòng tắm, bài nghiên cứu còn xem xét thêm các yếu
tố ảnh hưởng từ bên ngoài và đặc biệt có sự xuất hiện của yếu tố ―khoảng cách BĐS
tới nhà thờ‖ ảnh hưởng đến giá các căn hộ cho thuê gần đó. Lý do tồn tại biến ―khoảng
cách từ BĐS đến nhà thờ‖ là vì thành phố Lagos là trung tâm của các hoạt động
thương mại và công nghiệp ở Nigeria (Quốc gia nổi tiếng là có tính tôn giáo mạnh mẽ
nhất thế giới) nên điều tra thực nghiệm biến trên là rất cần thiết và dễ hiểu. Dựa vào
kết quả hồi quy, tác giả đưa ra được kết luận: ―Yếu tố ngoại cảnh như nhà thờ ảnh
hưởng tiêu cực tới giá BĐS, BĐS càng xa nhà thờ thì giá càng tăng‖. Tóm lại, dựa trên
mô hình Hedonic cùng với giả thuyết rằng ―BĐS gần nhà thờ không bị ảnh hưởng tích
cực hoặc tiêu cực về giá‖, nghiên cứu thực nghiệm này khảo sát xem có ảnh hưởng
của các đặc tính tôn giáo đối với giá trị của nhà ở cho thuê gần đó hay không. Không
những thế, ngoài việc điều tra ảnh hưởng về tôn giáo đối với giá các loại tài sản cư trú
trong các khu vực lân cận với đặc điểm kinh tế xã hội khác nhau, tác giả còn muốn
hướng đến các loại tài sản không dùng để cư trú.
Một nghiên cứu khác của các tác giả Herman Donner, Han-Suck Song và Mats
Wilhelmsson tập trung nghiên cứu tác động của việc căn hộ bị phát mãi ảnh hưởng
như thế nào đến giá căn hộ đó, dựa trên dữ liệu của những căn hộ đã bán và căn hộ
dạng gia đình đơn lẻ ở Stockholm, Thụy Điển trong giai đoạn 2006 đến năm 2013.
Nghiên cứu này kết hợp dữ liệu từ các các căn hộ cho gia đình đơn lẻ bị phát mãi và
những căn hộ hợp tác được bán tại các cuộc đấu giá với dữ liệu giao dịch của tài sản bị
phát mãi được cung cấp bởi các đại lý BĐS Thụy Điển. Áp dụng mô hình Hedonic,
nghiên cứu này cho kết quả đáng kể nhưng tiêu cực đến giá cả của căn hộ cho gia đình
đơn lẻ được bán dưới dạng một tài sản bị phát mãi. Ngoài ra nghiên cứu còn phản ánh
thực tế các căn hộ bị tịch thu sẽ bị bán đấu giá, trong đó áp lực để bán được cao hơn do
số lần đấu giá bị hạn chế trước lúc người bán đấu giá phải chấp nhận giá cao nhất, điều
này làm ảnh hưởng đến hành vi của nhà thầu và nhà đấu giá (công việc của họ là quyết