Tình huống đất đai - Pháp luật đại cương | Đại học kinh tế quốc dân NEU
Tình huống đất đai - Pháp luật đại cương | Đại học kinh tế quốc dân NEU được siêu tầm và soạn thảo dưới dạng file PDF để gửi tới các bạn sinh viên cùng tham khảo, ôn tập đầy đủ kiến thức, chuận bị cho các buổi học thật tốt. Mời bạn đón xem!
Trường: Đại học Kinh Tế Quốc Dân 4.6 K tài liệu
Tác giả:
Preview text:
lOMoAR cPSD| 44919514
NỘI DUNG TÌNH HUỐNG 2
Công ty TNHH Hoa Hồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng 500m2 đất ở của hộ gia đình ông Trần. Tháng 3 năm 2021, công ty
đầu tư xây dựng khách sạn trên thửa đất này. Khi đang tiến hành xây dựng, trên cơ sở trình báo của hộ gia đình ông Nguyễn cho rằng
việc xây dựng công trình lấn sang phần đất nhà họ, UBND quận X xuống lập biên bản. Đầu tháng 7/2021, UBND quận X ra quyết
định xử phạt hành chính và tạm dừng thi công công trình, do công ty không xuất trình được giấy phép xây dựng. Công ty khiếu nại
quyết định xử phạt hành chính với lý do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang nộp ở Sở Tài nguyên và Môi trường để xin chuyển
mục đích sử dụng đất ở thành đất kinh doanh thương mại nên chưa xin được giấy phép xây dựng. Tháng 8/2021, hộ gia đình ông
Nguyễn nộp đơn khởi kiện việc Công ty TNHH Hoa Hồng lấn chiếm đất của gia đình mình đến TAND thành phố Y. Cũng trong
tháng 8/2021, Công ty TNHH Hoa Hồng nộp đơn đến UBND quận X, cho rằng hộ gia đình ông Nguyễn lấn sang phần đất của công
ty, đề nghị UBND quận X ra quyết định thu hồi phần đất đã lấn sang đất của công ty TNHH Hoa Hồng.
Câu 1: Đất đai là gì? Cho biết các chủ thể được sử dụng đất đai ở Việt Nam?
1.1. Đất đai là gì?
Đất đai được xác định là phần đất gắn liền với bề mặt của vỏ trái đất, là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân, tài nguyên đặc biệt của
quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước 81. Đất đai ở Việt Nam có một số đặc điểm: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, các
cá nhân, tổ chức chỉ có quyền sử dụng, không có quyền sở hữu đối với đất đai82; Đất đai là tài nguyên có hạn, trong khi đó nhu cầu
về đất cho đời sống, sản xuất, đầu tư, kinh doanh không ngừng gia tăng. 1.2.
Cho biết các chủ thể được sử dụng đất đai ở Việt Nam?
Điều 5 Luật đất đai 2013 quy định về người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận
chuyển quyền sử dụng đất như sau: “Điều 5: Người sử dụng đất
1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinhtế,
tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác
theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức).
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân).
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phốvà
điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ.
4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của
tôngiáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo.
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác củanước
ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan
hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ. 6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định
của pháp luật về quốc tịch.
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp
Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.” Trong một số trường
hợp, người sử dụng đất còn được chia thành: •
Chủ thể đã có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất (đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên minh);
Chủ thể có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất (chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình,
nhưng có các giấy tờ chứng minh nguồn gốc đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận); •
Chủ thể không đủ giấy tờ theo quy định nhưng được công nhận quyền sử dụng đất.
Câu 2: N攃Ȁu các cách để c漃Ȁng ty TNHH Hoa H ng c漃Ā đất sử dụng cho nhu c u xây khách s愃⌀n?
Căn cứ các điểm b,c,d,e,h khoản 1 điều 169 Luật đất đai 2013:
“1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất,trừ
trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông
qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh
tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụngđất
theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụngđất;
e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; lOMoAR cPSD| 44919514
h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà
nước cho thuê đất”
=> Công ty TNHH Hoa Hồng có thể có đất sử dụng cho nhu cầu xây khách sạn thông qua các cách: nhận chuyển nhượng, tặng cho,
nhận thừa kế, nhận góp vốn, thuê đất.
Câu 3:N攃Ȁu các đi u kiện theo quy đ椃⌀nh của pháp luật để chuyển nhượng quy n sử dụng đất. Tr攃Ȁn c漃ᬀ sở
đ漃Ā, h愃̀y cho biết việc C漃Ȁng ty TNHH Hoa H ng nhận chuyển nhượng quy n sử dụng đất ở của hộ gia đình 漃Ȁng
Tr n c漃Ā hợp pháp kh漃Ȁng?
Pháp luật quy định về điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Điều 188 Luật Đất đai 2013.
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền
sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền
sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất. 2.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
chothuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn
phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. 3.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền
sửdụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Ngoài ra, Điều 191 Luật Đất đai 2013 cũng quy định rõ ràng về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất:
“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất 1.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốnđầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không
cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. 2.
Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ
giađình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt. 3.
Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đấttrồng lúa. 4.
Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực
rừngphòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong
khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”.
3.2. Trên c漃ᬀ sở đó, h愃̀y cho biết việc Công ty TNHH Hoa H ng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình
ông Tr n có hợp pháp không?
Căn cứ điểm b Khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013, quy định về nhận quyền sử dụng đất như sau: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;…”
Như vậy, nếu mảnh đất ở của ông Trần đáp ứng đủ các điều kiện được ghi trong Điều 188 Luật Đất đai 2013, đồng thời không
thuộc các trường hợp được ghi trong Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng giữa hai bên là hợp pháp.
Câu 4: Sau khi nhận chuyển nhượng đất ở của hộ gia đình 漃Ȁng Tr n, c漃Ȁng ty TNHH Hoa H ng c漃Ā được cấp giấy
chứng nhận quy n sử dụng đất kh漃Ȁng? C漃Ȁng ty phải thực hiện thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận ở đâu?
4.1. Sau khi nhận chuyển nhượng đất ở của hộ gia đình ông Tr n, công ty TNHH Hoa H ng có được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất không? lOMoAR cPSD| 44919514
Sau khi nhận chuyển nhượng đất ở của hộ gia đình ông Trần, công ty TNHH Hoa Hồng có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Áp dụng điểm c Khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013, công ty TNHH Hoa Hồng là bên nhận chuyển nhượng hợp pháp sẽ được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
“Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng
đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;”
4.2. Công ty phải thực hiện thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận ở đâu?
Khoản 2 Điều 60 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP quy định: “Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất
đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn phòng đăng ký đất đai,Chi nhánh Văn phòng đăng
ký đất đai.”. Như vậy, Công ty TNHH Hoa Hồng phải thực hiện thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận ở Văn phòng đăng ký đất đai
hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Bonus: Các khoản phải nộp:
Theo khoản 3 điều 98 Luật đất đai 2013: “Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật”
Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công ty TNHH Hoa Hồng có khả năng phải nộp các khoản tiền: -
Tiền sử dụng đất theo khoản 1 điều 107 Luật đất đai 2013 -
Lệ phí trước bạ theo điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP: “Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí
trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với
cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định này.” -
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu địa phương có quy định -
Thuế thu nhập cá nhân nếu có thoả thuận là bên nhận chuyển nhượng
Câu 5: Để được cấp giấy chứng nhận quy n sử dụng đất, c漃Ȁng ty TNHH Hoa H ng c漃Ā khả năng phải nộp các khoản ti n nào?
5.1. Lệ phí trước bạ
Theo Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP , Khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC , lệ phí trước bạ khi được Giấy chứng
nhận tính theo công thức:
Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích)
Giải thích: Khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định mức thu lệ phí trước bạ đối với Nhà, đất là 0.5%.
5.2. Phí thẩm định h s漃ᬀ cấp Giấy chứng nhận
Điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC (được sửa đổi bổ sung bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC) đã quy
định, “Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện
cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm
cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.”
5.3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh quyết định nên mức thu từng tỉnh, thành có thể khác nhau (căn cứ Khoản 5 Điều 3
Thông tư 85/2019/TT-BTC).
5.4. Phí công chứng hợp đ ng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Áp dụng Điểm a2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC (Danh mục các khoản lệ phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp
tỉnh), mức thu phí công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phụ thuộc vào giá trị tài sản chuyển nhượng.
5.5. Tiền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 109 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“Điều 109. Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất lOMoAR cPSD| 44919514
1. Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm d, đ, e và g khoản 1 Điều 57 của Luật này thì người sử dụng đất phải nộp
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây:
a) Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất;
b) Nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.”.
Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình
thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất
xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”.
Như vậy, đất Công ty TNHH được chuyển nhượng (đất ở) chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thương mại, dịch vụ (Theo Điểm đ
Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013) không thuộc các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất được quy
định tại Khoản 1 Điều 109 Luật Đất đai 2013. Vậy nên, Công ty TNHH Hoa Hồng không phải nộp tiền sử dụng đất.
Câu 6: C漃Ȁng ty TNHH Hoa H ng muốn xây dựng khách s愃⌀n, c漃Ā bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng từ đất ở
sang đất kinh doanh thư漃ᬀ ng m愃⌀i kh漃Ȁng? Nếu chuyển sang đất kinh doanh thư漃ᬀ ng m愃⌀i, đất còn được sử dụng
ổn đ椃⌀nh, lâu dài kh漃Ȁng?
6.1. Công ty TNHH Hoa H ng muốn xây dựng khách sạn, có bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng từ đất ở sang đất kinh
doanh thư漃ᬀ ng mại không?
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 153 Luật đất đai 2013 , đất Công ty TNHH Hoa Hồng dùng để xây khách sạn phục vụ cho mục đích
kinh doanh là đất thương mại, dịch vụ.
Khoản 1 Điều 170 Luật đất đai 2013 quy định về nghĩa vụ Sử dụng đất đúng mục đích của người sử dụng đất.
Như vậy, công ty nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thì chỉ được dùng đất để ở, không được sử dụng vào mục đích khác. Ở đây, Công
ty TNHH Hoa Hồng muốn sử dụng mảnh đất ở để xây khách sạn nhằm kinh doanh, thương mại thì phải chuyển mục đích sử dụng
đất sang đất kinh doanh, thương mại.
6.2. Nếu chuyển sang đất kinh doanh thư漃ᬀ ng mại, đất còn được sử dụng ổn định, lâu dài không?
Căn cứ khoản 1 điều 125 Luật đất đai 2013 thì đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là đất được sử dụng ổn định lâu dài. Theo đó,
đất ở của hộ gia đình ông Trần là đất được sử dụng ổn định lâu dài.
Căn cứ khoản 2 điều 128: “Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng
đất ổn định lâu dài.”. Như vậy, khi công ty TNHH Hoa Hồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình ông Trần thì
được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Câu 7: C漃Ȁng ty TNHH Hoa H ng khiếu n愃⌀i quyết đ椃⌀nh xử ph愃⌀t của UBND quận X với lý do giấy chứng nhận
quy n sử dụng đất đang nộp ở Sở Tài nguy攃Ȁn và M漃Ȁi trường để xin chuyển mục đích sử dụng đất ở thành đất kinh
doanh thư漃ᬀ ng m愃⌀i n攃Ȁn chưa xin được giấy phép xây dựng c漃Ā được chấp nhận kh漃Ȁng? lOMoAR cPSD| 44919514
Trường hợp xây dựng khách sạn của công ty TNHH Hoa Hồng không thuộc các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng được quy
định trong Khoản 30 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật xây dựng 2020 quy định về Sửa đổi bổ sung điều 89 Luật xây dựng 2014.
Điểm b Khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 (Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 107) quy định một trong những điều kiện
mà việc khởi công xây dựng phải bảo đảm là “Có giấy phép xây dựng đối với công trình phải có giấy phép xây dựng theo quy định
tại Điều 89 của Luật này”. Vì vậy mà Công ty TNHH Hoa Hồng không thể khởi công xây dựng công trình khi chưa có giấy phép xây dựng.
Do đó, khiếu nại quyết định xử phạt của UBND quận X của Công ty TNHH Hoa Hồng sẽ không được chấp nhận do công ty thuộc
trường hợp phải có giấy phép xây dựng mới được khởi công xây dựng, quyết định xử phạt của UBND quận X là hoàn toàn hợp lý.
Câu 8: Việc Hộ gia đình 漃Ȁng Nguyễn nộp đ漃ᬀ n khởi kiện c漃Ȁng ty TNHH Hoa H ng đến TAND thành phố Y c漃Ā
đúng hay kh漃Ȁng?
Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 đã quy định: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa
hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”. Ở đây, Tranh chấp giữa công ty TNHH Hoa Hồng và hộ gia đình ông Nguyễn là tranh
chấp đất đai về quyền sử dụng đất do hai bên không xác định được với nhau về ranh giới đất.
TH1: Nếu hai b攃Ȁn đư漃ᬀ ng sự chưa hòa giải t愃⌀i UBND cấp x愃̀ n漃ᬀ i c漃Ā đất:
Theo Điều 202 Luật đất đai 2013 chỉ ra rằng, Nhà nước khuyến khích các bên tự tiến hành thương lượng, hòa giải. Nếu tự thương
lượng, hòa giải không thành, các bên có tranh chấp gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để tiến hành hòa giải.
Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP đã quy định, “Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được
hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì được xác
định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.”.
Do đó, nếu hộ gia đình ông Nguyễn chưa hòa giải với Công ty TNHH Hoa Hồng tại UBND xã thì trường hợp này được xác định là
chưa có đủ điều kiện khởi kiện tại Tòa án. Việc hộ gia đình ông Nguyễn nộp đơn khởi kiện việc Công ty TNHH Hoa Hồng lấn chiếm
đất của gia đình mình đến TAND thành phố Y là trái với quy định của pháp luật. TH2: Nếu hai b攃Ȁn đư漃ᬀ ng sự hòa giải t愃⌀i
UBND cấp x愃̀ n漃ᬀ i c漃Ā đất nhưng kh漃Ȁng thành:
Căn cứ Điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 về thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ thì: “Đối tượng tranh chấp
là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.”.
Vậy nên, đơn kiện phải đưa đến Tòa án nơi có bất động sản, tức Tòa án nhân dân quận X. Do đó, việc hộ gia đình ông Nguyễn nộp
đơn khởi kiện việc Công ty TNHH Hoa Hồng lấn chiếm đất của gia đình mình đến TAND thành phố Y là trái với quy định của pháp
luật về tố tụng dân sự.
Trong cả hai trường hợp, việc ông Nguyễn nộp đơn khởi kiện công ty TNHH Hoa Hồng đến TAND thành phố Y là không đúng.
Câu 9: Quy đ椃⌀nh v thẩm quy n và căn cứ thu h i đất hiện nay như thế nào? UBND quận X c漃Ā quy n ra quyết
đ椃⌀nh thu h i ph n đất của hộ gia đình 漃Ȁng Nguyễn kh漃Ȁng?
9.1. Quy định về thẩm quyền và căn cứ thu h i đất hiện nay như thế nào?
Hiện nay, căn cứ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, không phải cơ quan nào cũng có thẩm quyền thu hồi đất. Điều 66
Luật Đất đai 2013 đã quy định về thẩm quyền thu hồi đất. 9.2.
UBND quận X có quyền ra quyết định thu h i ph n đất của hộ gia đình ông Nguyễn không?
Câu 10: Nếu tư vấn giải quyết tranh chấp cho các b攃Ȁn trong trường hợp này b愃⌀n sẽ tư vấn thủ tục giải quyết tranh
chấp như thế nào?
Để giải quyết tranh chấp giữa 2 bên, đầu tiên công ty Hoa Hồng và ông Nguyễn nên sử dụng phương thức tự hoà giải, nếu
không thể tự hoà giải thì có thể hoà giải thông qua UBND cấp xã nơi có đất, căn cứ theo khoản 1 điều 202 Luật đất đai 2013: “Nhà
nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.”
Nếu 2 bên không thể hoà giải thì 2 bên có thể giải quyết tại TAND có thẩm quyền (giả định 2 bên đều có GCN quyền sử
dụng đất) theo khoản 1 điều 203 Luật đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các
loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”
Nếu ông Nguyễn không có đủ các giấy tờ theo quy định thì có thể lựa chọn giải quyết tranh chấp theo 2 phương thức: Nộp
đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền (ở trường hợp này là Chủ tịch UBND cấp huyện); hoặc lOMoAR cPSD| 44919514
Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.TÌNH HUỐNG
Năm 2020, căn cứ vào ủy quyền của UBND tỉnh, Chủ tịch UBND huyện X đã ra quyết định giao 2 ha đất dưới hình thức có thu tiền
sử dụng đất cho Trường THPT Hoa Sen, là một trường dân lập trên địa bàn huyện. Sau khi hoạt động được 2 năm không hiệu quả,
trường THPT Hoa Sen quyết định vay vốn tại ngân hàng Y, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất của trường. Tháng 8/2021,
Chủ tịch UBND tỉnh nhiệm kỳ mới của tỉnh, đã cho rằng việc ủy quyền giao đất trên là không đúng thẩm quyền, nên ra quyết định
thu lại 2 ha đất nói trên của Trường THPT Hoa Sen.
Ngân hàng Y không đồng ý với quyết định thu hồi đất nói trên vì trường THPT Hoa Sen còn 1 khoản tiền vay lớn chưa trả được, nên
khiếu nại quyết định thu hồi đất của Chủ tịch UBND tỉnh. Trường THPT Hoa Sen cũng khởi kiện Chủ tịch UBND huyện X, đòi đền
bù khoản tiền đất theo giá thị trường. II.
CÂU HỎI THẢO LUẬN
Câu 1. H愃̀y cho biết Trường THPT Hoa Sen c漃Ā thể được sử dụng đất để xây dựng trường học dưới những hình thức nào?
Trường THPT Hoa Sen là dân lập - tức là do các cá nhân, tổ chức đầu tư thành lập, đây là các tổ chức kinh tế. Căn cứ khoản 1 điều
169 Luật đất đai 2013, trường có thể được sử dụng đất để xây dựng trường học dưới những hình thức sau: •
Nhận đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo điểm b: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận
chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất…” •
Nhận đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo điểm d: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận
chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất” •
Nhận đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo điểm e: “Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất” •
Nhận đất thông qua nhà nước cho thuê đất theo khoản h điều 169: “Tổ chức kinh tế, … được nhận quyền sử dụng đất thông qua
việc Nhà nước cho thuê đất.” và điểm e khoản 1 điều 56 LĐĐ 2013: “1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:…e. Tổ chức kinh tế… sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp” •
Ngoài ra, nếu trường đã có sẵn đất với mục đích sử dụng đất khác, có thể xin cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất
phi nông nghiệp theo điểm d khoản 1 điều 57 Luật Đất đai 2013:
“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: …
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;”
Câu 2. Cho biết thẩm quy n và các trường hợp được giao đất theo quy đ椃⌀nh hiện hành. Tr攃Ȁn c漃ᬀ sở đ漃Ā, c漃Ā
nhận đ椃⌀nh gì v quyết đ椃⌀nh giao đất cho trường THPT Hoa Sen?
a. Thẩm quy n được giao đất theo quy đ椃⌀nh hiện hành là: Theo đi u 59 Luật đấi đai 2013
b. Các trường hợp giao đất theo quy đ椃⌀nh hiện hành:
Trường hợp 1: Giao đất không thu tiền sử dụng đất theo điều 54 Luật đất đai 2013:
Trường hợp 2: Giao đất thu tiền sử dụng theo điều 55 Luật đất đai 2013: c.
Nhận xét v thẩm quy n giao đất trong tình huống:
Theo điểm a khoản 1 điều 59 ở trên thì thẩm quyền quyết định giao đất cho tổ chức là UBND tỉnh. Ngoài ra, theo khoản 4 Điều 59
Luật đất đai 2013 thì các cơ quan có thẩm quyền giao đất tại khoản 1 và khoản 2 không được ủy quyền. Tức là, thẩm quyền giao
đất của UBND cấp tỉnh sẽ không được ủy quyền cho UBND cấp huyện. → Như vậy, việc Chủ tịch UBND huyện là giao đất không đúng thẩm quyền.
Ngoài ra, trường THPT Hoa Sen không thuộc trường hợp được giao đất theo quy định tại điều 54 và điều 55 Luật Đất đai 2013→
Như vậy, hành vi giao đất có thu tiền sử dụng đất cho trường THPT Hoa Sen của Chủ tịch UBND huyện X còn là giao đất không đúng đối tượng.
Câu 3. Trường THPT Hoa Sen sau khi c漃Ā quyết đ椃⌀nh giao đất, c漃Ā được cấp giấy chứng nhận quy n sử dụng đất hay kh漃Ȁng? lOMoAR cPSD| 44919514
Quyết định giao đất của UBND huyện X là không đúng đối tượng (do Trường THPT Hoa Sen không thuộc những trường hợp được
giao đất có thu tiền sử dụng đất Điều 55 Luật Đất đai 2013) và UBND huyện X không có thẩm quyền giao đất (Điều 59 Luật đất đai 2013)
Cắn cứ khoản 5 điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7
năm 2014 trở về sau.”
➜ Trường THPT Hoa Sen sẽ KHÔNG được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Câu 4. Để được cấp giấy chứng nhận quy n sử dụng đất, Trường THPT Hoa Sen phải nộp những khoản ti n gì?
Theo Khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật”.
Nghĩa vụ tài chính mà Trường THPT Hoa Sen phải nộp : 1)
Lệ phí trước b愃⌀
Theo quy định tại khoản 1 Điều 2, Nghị định 10/2022/NĐ-CP: nhà, đất là đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ khi đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với cơ quan NN có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định
tại điều 10 nghị định này .
=> Trường THPT Hoa Sen không thuộc trường hợp được miễn nên vẫn phải nộp lệ phí trước bạ
2) Phí thẩm đ椃⌀nh h s漃ᬀ
Điểm i Khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định: “Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính
chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.” 3)
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quy n sử dụng đất
Theo điểm đ Khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định: “Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất...” 4)
Ti n sử dụng đất
Theo quy định tại Điểm a, khoản 1, Điều 107 Luật đất đai 2013 quy định: “1.
Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:
a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền
sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; 5) Phí đo đ愃⌀c lập bản đ đ椃⌀a chính
Trường có thể sẽ phải nộp thêm phí đo đạc lập bản đồ địa chính, nếu khu đất đó chưa có trên bản đồ địa chính. Phí đo đạc,
lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê
đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở
những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ. Phí này được HĐND cấp tỉnh quy định chi tiết.
Câu 5. Trong quá trình sử dụng, Trường THPT Hoa Sen c漃Ā được quy n thế chấp để vay vốn t愃⌀i ngân hàng Y bằng
quy n sử dụng đất và tài sản tr攃Ȁn đất hay kh漃Ȁng?
Theo điểm d khoản 2 Điều 174 Luật đất đai 2013 thì Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền Thế
chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam
Tuy nhiên, căn cứ khoản 1 điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền thế chấp quyền sử dụng đất phải có
Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều
168 của Luật này. Do Trường THPT Hoa Sen không được cấp GCN
Trường THPT Hoa Sen có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của trường gắn liền với đất tại Ngân
hàng Y (tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam). Bởi vậy, trong quá trình sử dụng, trường THPT Hoa Sen có quyền
thế chấp để vay vốn tại ngân hàng Y bằng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. lOMoAR cPSD| 44919514
Câu 6. Cho biết thẩm quy n và căn cứ thu h i đất. Tr攃Ȁn c漃ᬀ sở đ漃Ā, h愃̀y cho biết việc Chủ t椃⌀ch UBND tỉnh
nhiệm kỳ mới ra quyết đ椃⌀nh thu h i đất của Trường THPT Hoa Sen c漃Ā đúng kh漃Ȁng?
Theo điểm c khoản 1 điều 64 Luật đất đai 2013 thì trường hợp Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không
đúng thẩm quyền thuộc trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai → Viêc thu hồi đất của Trường THPT Hoạ Sen là
đúng theo quy định của pháp luâṭ.
Thẩm quyền thu hồi đất được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 66 Luật đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu
hồi đất đối với tổ chức (trừ trường hợp đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn) → Viêc thu hồi đất củạ
Trường THPT Hoa Sen thuôc trường hợp thu hồi đất đối với tổ chức ̣
Chủ tịch UBND tỉnh nhiêm kỳ mới có quyền thay mặ t UBND tỉnh ký quyết định thu hồi đất và việ c thu hồi là ̣ đúng theo
quy định pháp luât đất đai.̣
Câu 7. H愃̀y cho biết ngân hàng Y c漃Ā quy n khiếu n愃⌀i quyết đ椃⌀nh thu h i đất của Chủ t椃⌀ch UBND tỉnh hay kh漃Ȁng?
Ngân hàng Y là tổ chức cho trường THPT Hoa Sen vay vốn, nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất của trường. Ngân
hàng Y có quyền khiếu nại quyết định thu hồi đất của Chủ tịch UBND tỉnh theo 2 căn cứ sau:
Thứ nhất, trường THPT Hoa Sen đã được Chủ tịch UBND Huyện X giao 2ha đất có thu tiền sử dụng đất nên tổ chức này có quyền
vay vốn, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất của trường tại ngân hàng Y như đã phân tích ở câu 5.
Thứ hai, ngân hàng Y đã chấp nhận cho trường THPT Hoa Sen vay vốn, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất của trường
nên ngân hàng Y là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất nên có quyền khiếu nại quyết định thu hồi đất khi cho
rằng quyết định này không đúng với quy định của pháp luật, ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Cụ thể theo quy định
tại Khoản 1 Điều 204 Luật đất đai 2013:
“Điều 204. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai 1.
Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hànhchính
hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.”
Câu 8. Trường THPT Hoa Sen muốn bảo vệ quy n lợi của mình c漃Ā quy n khởi kiện ai? Đ漃ᬀ n kiện gửi đến đâu?
Ở trong trường hợp này, quyết định của chủ tịch UBND tỉnh cũ về việc uỷ quyền cho chủ tịch UBND huyện X để giao 2ha đất theo
hình thức có thu tiền cho trường THPT Hoa Sen là quyết định hành chính (khoản 1 điều 3 Luật tố tụng Hành chính 2015)
Căn cứ theo khoản 2, khoản 3 Điều 14 Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2015 (sửa đổi bổ sung 2019):
“Điều 14. Ủy quyền cho c漃ᬀ quan hành chính nhà nước ở địa phư漃ᬀ ng 2.
Việc ủy quyền quy định tại khoản 1 Điều này phải bảo đảm điều kiện về tài chính, nguồn nhân lực và các điều kiện cần thiếtkhác
để thực hiện. Cơ quan, tổ chức, cá nhân ủy quyền có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn đã ủy
quyền và chịu trách nhiệm về kết quả thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn mà mình đã ủy quyền.
→ Như vậy, ở trong trường hợp này, chủ thể chịu trách nhiệm với công việc uỷ quyền sẽ là Chủ tịch UBND nhiệm kỳ cũ - người đã
đưa ra quyết định uỷ quyền cho Chủ tịch UBND huyện X về việc giao đất có thu tiền cho trường THPT Hoa Sen.
Căn cứ theo Điều 5 Luật Tố tụng hành chính 2015 (sửa đổi bổ sung 2019):
“Điều 5. Quyền yêu c u Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền khởi kiện vụ án hành chính để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo
quy định của Luật này.”
→ Trường THPT Hoa Sen khi phát hiện ra quyết định hành chính của Chủ tịch UBND tỉnh cũ gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích
hợp pháp của mình sẽ có quyền khởi kiện lên Tòa án.
Căn cứ theo khoản 3 Điều 32 Luật Tố tụng hành chính 2015 (sửa đổi bổ sung 2019):
“Điều 32. Thẩm quyền của Tòa án cấp tỉnh
Tòa án cấp tỉnh giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những khiếu kiện sau đây: …
3. Khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan nhà nước cấp tỉnh trên cùng phạm vi địa giới hành chính với
Tòa án và của người có thẩm quyền trong cơ quan nhà nước đó;”
→ Ở đây, UBND cấp tỉnh là một cơ quan nhà nước, cụ thể là cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương, vì vậy Tòa án cấp tỉnh tại
nơi có cùng địa giới hành chính có thẩm quyền xử lý quyết định hành chính ở cơ quan này và người có thẩm quyền thuộc cơ quan
này cũng chính là Chủ tịch UBND cấp tỉnh nhiệm kỳ cũ - người đã đưa ra quyết định uỷ quyền. lOMoAR cPSD| 44919514
Như vậy, trường THPT Hoa Sen khi muốn bảo vệ quyền lợi của mình thì có quyền khởi kiện Chủ tịch UBND tỉnh nhiệm kỳ
cũ và đơn gửi kiện sẽ được gửi đến Tòa án cấp tỉnh tại cùng địa giới hành chính. Thủ tục khởi kiện và giải quyết khiếu kiện sẽ
tuân theo quy định tại Luật tố tụng hành chính 2015 (sửa đổi bổ sung 2019)
Câu 9. Trường THPT Hoa Sen c漃Ā được nhận l愃⌀i đúng số ti n đ愃̀ nộp trước đây hay giá th椃⌀ trường của đất và các
tài sản tr攃Ȁn đất b椃⌀ thu h i?
Như đã phân tích ở các câu trước, UBND huyện giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với trường THPT Hoa Sen là không đúng thẩm
quyền và không đúng đối tượng; do đó, 2 ha đất của Trường Hoa Sen sẽ bị thu hồi theo quy định tại điểm c khoản 1 điều 64 Luật đất đai 2013
“Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu h i đất không được b i thường về đất …
3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này.”
→ Như vậy, trường THPT Hoa Sen sẽ kh漃Ȁng được b i thường v đất khi UBND tỉnh ra quyết định thu hồi 2 ha đất nói trên.
Đồng thời, theo Khoản 2 Điều 4 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ
trợ; tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
“Điều 4. Sửa đổi, bổ sung Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về b i thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu h i đất
2. Bổ sung Điều 18a của NĐ 47 như sau:
“Điều 18a. Xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp, chi phí đầu tư vào đất còn lại, tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp quy định tại điểm c và điểm g khoản 1 Điều 64, điểm c khoản 1 Điều 65 của Luật đất
đai thì chủ sở hữu tài sản được trả lại giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất đ愃̀ tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp
luật mà không có ngu n gốc từ ngân sách nhà nước theo nguyên tắc sau đây: a)
Việc hoàn trả giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất được thực hiện khi Nhà nước giao, cho thuê đất đã thu hồi cho
ngườikhác sử dụng; b)
Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có trách nhiệm hoàn trả giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất cho người cóđất thu hồi; c)
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét từng trường hợp cụ thể để quyết định việc trả lại giá trị còn lại của tài sản gắn liền với
đấtđối với các trường hợp thu hồi đất quy định tại khoản này; d) Bộ Tài chính quy định cụ thể khoản này. …
4. Khi Nhà nước thu h i đất do vi phạm pháp luật về đất đai quy định tại khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai thì người sử dụng
đất không được trả lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp, chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có) và giá trị còn lại của tài sản
gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này.”
→ Theo khoản 4 điều 18a được bổ sung ở trên, nếu vi phạm pháp luật về đất đai quy định tại khoản 1 điều 64 Luật đất đai thì người
sử dụng đất không được trả lại tiền sử dụng đất. Do đó, Trường THPT Hoa Sen kh漃Ȁng được nhận l愃⌀i số ti n sử dụng đất đ愃̀ nộp.
Cũng theo khoản 4 thì người sử dụng đất nếu vi phạm pháp luật đất đai quy định tại khoản 1 điều 64 Luật đất đai thì không được trả
lại giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 điều 18a. Theo đó, chủ sở hữu tài sản được trả lại
giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất đã tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật mà không có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước. Như vậy, Trường THPT Hoa Sen c漃Ā thể nhận l愃⌀i giá tr椃⌀ còn l愃⌀i của tài sản gắn li n với đất trong trường
hợp n漃Ā được t愃⌀o lập hợp pháp theo quy đ椃⌀nh của pháp luật mà kh漃Ȁng c漃Ā ngu n gốc từ ngân sách nhà nước.
Việc hoàn trả này sẽ được thực hiện theo các nguyên tắc sau: •
Việc hoàn trả giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất được thực hiện khi Nhà nước giao, cho thuê đất đã thu hồi cho người
khác sử dụng. Nghĩa là việc hoàn trả này đối với trường THPT Hoa Sen được thực hiện khi Nhà nước giao, cho thuê 2 ha đất đã thu
hồi cho người khác sử dụng. •
Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có trách nhiệm hoàn trả giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất cho người có đất
thu hồi. Như vậy, người được Nhà nước giao, cho thuê 2 ha đất có trách nhiệm hoàn trả giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất cho THPT Hoa Sen. •
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét từng trường hợp cụ thể để quyết định việc trả lại giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất trên. lOMoAR cPSD| 44919514 •
Bộ Tài chính quy định cụ thể khoản này tại điều 3 Thông tư số: 80/2017/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá trị quyền sử
dụng đất, tiền thuê đất, tài sản gắn liền với đất được hoàn trả khi Nhà nước thu hồi đất và việc quản lý, sử dụng số tiền bồi thường
tài sản do Nhà nước giao quản lý sử dụng, số tiền hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nhưng không được bồi thường về đất.
KẾT LUẬN: Trường THPT Hoa Sen sẽ chỉ được nhận lại giá trị còn lại của tài sản trên đất trong trường hợp những tài sản đó được
tạo dựng hợp pháp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Số tiền sử dụng đất trước đây trường đã nộp và bồi thường đất khi bị
thu hồi Trường THPT Hoa Sen sẽ không được nhận.
Câu 10. Chủ t椃⌀ch UBND huyện X c漃Ā khả năng phải gánh ch椃⌀u trách nhiệm pháp lý gì, khi ra quyết đ椃⌀nh giao đất trái pháp luật?
Theo khoản 1 điều 207 LĐĐ 2013 về xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ
trong lĩnh vực đất đai thì người có hành vi vi phạm tùy theo tính chất mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Căn cứ điểm b khoản 3 điều 97 thì hành vi Giao đất không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng là hành vi vi phạm quy định về giao đất.
Như vậy, trường hợp này chủ tịch UBND huyện X có thể bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự TÌNH HUỐNG SỐ 4
Hộ gia đình ông Trần hiện sinh sống trên mảnh đất thổ cư ở huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh do bố, mẹ ông để lại. Được biết, bố, mẹ
của ông Trần đã ở trên mảnh đất này từ trước cách mạng tháng Tám năm 1945, hiện nay cũng không có giấy tờ gì về quyền sử dụng
đất. Tháng 7 năm 2021, gia đình ông Trần bán lại một nửa mảnh đất trên cho vợ, chồng ông Nguyễn bằng giấy viết tay với giá 2 tỷ.
Sau khi hoàn tất việc thanh toán, ông Nguyễn thực hiện thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bị Ủy ban nhân
dân huyện từ chối cấp giấy chứng nhận. Ông Nguyễn đề nghị trả lại đất và lấy lại tiền nhưng gia đình ông Trần không đồng ý. Ông
Trần đề nghị để gia đình ông đứng tên đăng ký cấp giấy chứng nhận rồi làm lại hợp đồng chuyển nhượng. Khi ấy sẽ đủ điều kiện
sang tên giấy chứng nhận cho vợ, chồng ông Nguyễn một cách hợp pháp. Nhưng đổi lại, vợ chồng ông Nguyễn phải trả thêm cho gia
đình ông Trần 1 tỷ nữa. Ông Nguyễn không đồng ý với đề nghị này và làm đơn kiện ra Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Ninh, đề nghị Tòa
án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do không bảo đảm về hình thức của hợp đồng theo quy định pháp luật và vợ chồng ông Nguyễn sẽ trả
lại đất, đồng thời lấy lại số tiền 2 tỷ. Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Ninh từ chối thụ lý đơn với lý do vụ việc không thuộc thẩm quyền.
Câu 1 : H愃̀y cho biết quy định hiện hành về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên c漃ᬀ sở đó, h愃̀y cho biết việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Hộ gia đình ông Tr n với vợ ch ng ông Nguyễn có hợp pháp hay không?
*Quy định hiện hành về việc chuyển nhượng đất
- Điều kiện chuyển nhượng đất: căn cứ vào Điều 188 Luật đất đai 2013:
+Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất. •
Do đ漃Ā việc chuyển nhượng giữa gđ 漃Ȁng Tr n và vợ ch ng 漃Ȁng Nguyễn là ko hợp pháp, do gđ 漃Ȁng Tr n ko
c漃Ā giấy tờ v quy n sử dụng đất
Câu 2 : Việc Ủy ban nhân dân huyện Tiên Du từ chối cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ ch ng ông Nguyễn là đúng hay sai?
Việc uỷ ban nhân dân huyện Tiên Du từ chối cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà ông Trần là đúng. Vì: •
Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử
dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;g) Người mua nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; lOMoAR cPSD| 44919514
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng
đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
=> Như vậy, theo điểm c khoản 1 Đi u 99 Luật đất đâi 2013 thì vợ ch ng 漃Ȁng Nguyễn đang nhận chuyển nhượng đất từ
gđ 漃Ȁng Tr n những l愃⌀i ko c漃Ā giấy tờ v quy n sd đất, n攃Ȁn Uỷ ban Nhân dân huyện Ti攃Ȁn Du c漃Ā quy n….
Câu 3 : Vợ, ch ng ông Nguyễn có quyền khiếu nại quyết định không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mình của
Ủy ban nhân dân huyện không?
Để bảo vệ quyền và lợi ích của mình trên mảnh đất đã được mua lại thì vợ chồng ông Nguyễn có quyền khiếu nại theo điều 204 luật đất đai:
Điều 204. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai 1.
Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành
chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai. 2.
Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp
luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy
định của pháp luật về tố tụng hành chính.
(Sau khi yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết nhưng không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khiếu nại đến
Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.)
Câu 4 : Hộ gia đình ông Tr n đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được Ủy ban nhân dân huyện cấp giấy
chứng nhận hay không?
Gia đình ông Trần sẽ đc cấp giấy chứng nhận vì:
Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất 1.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều
100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân
dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. 2.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng
ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là
đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư
nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
=> Như vậy theo khoản 2 Đi u 101 thì gđ 漃Ȁng Tr n đ愃̀ sử dụng đất từ trc năm 1945 và ko xảy ra tranh chấp… n攃Ȁn
sẽ đc cấp giấy chứng nhận quy n sd đất
Câu 5 : Trong trường hợp hộ gia đình ông Tr n đứng tên đăng ký cấp giấy chứng nhận, để được cấp giấy chứng nhận, gia
đình ông phải nộp những khoản tiền gì?
Khoàn 3 điều 98 luật đất đai 2013 quy định:”Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật”. Nghĩa vụ tài chính bao gồm:
1. Tiền sử dụng đất
- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013). - Tiền sử dụng đất
phải nộp trong trường hợp công nhận quyền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất.
-Khi công nhận quyền sử dụng đất:
"Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không
có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định" (Khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2013)
Theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 được hướng dẫn chi tiết bởi Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hộ gia đình,
cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận và có thể phải nộp tiền sử dụng đất
nếu thuộc trường hợp sau:
- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai;
- Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng
đôthị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy
hoạch. 2. Lệ phí trước bạ lOMoAR cPSD| 44919514
Theo Điều 5, 6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP (sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP) lệ phí trước bạ khi cấp Giấy
chứng nhận được tính theo công thức sau:
-Lệ phí trước bạ = (Giá của 1m2 đất tại Bảng giá đất của tỉnh x Diện tích) x 0.5%
+ Giá 1m2 đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
+ Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn
phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan thuế.
3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh quyết định nên mức thu từng tỉnh, thành có thể khác nhau.
Câu 6 : Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình ông Tr n với vợ, ch ng ông Nguyễn là 2 tỷ có sử dụng bảng
giá đất của Nhà nước hay không?
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gđ ông Trần và vợ chồng ông Nguyễn KHÔNG sử dụng bảng giá đất nhà nước vì: “
Bảng giá đất là Bảng tập hợp các mức giá đất cho mỗi loại đất - do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công
bố hàng năm vào ngày 1.1 trên cơ sở quy định của Chính phủ về phương pháp xác đ椃⌀nh giá đất và khung giá các lo愃⌀i đất.
Bảng giá đất được ban hành phù hợp với nguyên tắc đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường,
được phép điều chỉnh với biên độ tăng hoặc giảm 20% so với giá đất do Chính phủ quy định, là c漃ᬀ sở để xác đ椃⌀nh nghĩa
vụ tài chính của người sử dụng đất và mức giá bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng.”
2 tỷ chỉ là số ti n thoả thuận giữa 2 b攃Ȁn, mà kh漃Ȁng được tính tr攃Ȁn quy đ椃⌀nh của luật, đ ng thời con số 2 tỷ
cũng chưa chỉ ra được b攃Ȁn nào sẽ phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước
Câu 7 : Nếu để hộ gia đình ông Tr n đứng tên, sau đó làm lại hợp đ ng chuyển nhượng hợp pháp, vợ ch ng ông Nguyễn có
đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
-Như đ愃̀ n攃Ȁu ra ở câu 4, thì gia đình 漃Ȁng Tr n c漃Ā đủ đi u kiện để đc Uỷ ban nhân dân huyện cấp giấy chứng
nhận sử dụng đất. -
Theo điểm 1 điều 98 Luật đất đai 2013 thì giấy chứng nhận quyền sd đất chỉ được cấp theo từng thửa đất- Có 2 trường hợp xảy ra
+ Nếu như diện tích đất của gđ 漃Ȁng Tr n đủ lớn để khi chia ra thoả m愃̀n:
“Căn cứ: Quyết định số 11/2018/QĐ-UBND
Theo Điều 7 quy định về Diện tích đất ở tối thiểu sau khi tách thửa: -
Đối với đất ở đô thị, đất ở nông thôn ven quốc lộ, tỉnh lộ và thuộc quy hoạch khu đô thị mới thì diện tích đất ở tối thiểu
sau khi tách thửa được thực hiện theo quy hoạch chi tiết được duyệt; trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt thì diện
tích tối thiểu sau khi tách thửa phải từ 40,0 m2trở lên và có kích thước mỗi cạnh không nhỏ hơn 3,5 m. -
Đất ở nông thôn không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thì diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa được thực
hiện theo quy hoạch chi tiết được duyệt; trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt thì diện tích tối thiểu sau khi tách thửa
phải từ 70,0 m2trở lên và có kích thước mỗi cạnh không nhỏ hơn 4,0 m.”
Thì vợ ch ng 漃Ȁng Nguyễn sẽ đc cấp giấy chứng nhận sd đất ⬄ 漃Ȁng Tr n thực hiện tách thửa và chuyển nhượng hợp
pháp cho vợ ch ng 漃Ȁng Nguyễn( theo điểm i khoản 1 đi u 99 Luật đất đai 2013)
+ Nếu như diện tích đất ban đ u của gđ 漃Ȁng Tr n nhỏ thì khi chuyển nhượng 1 nửa số đất, thì tr攃Ȁn giấy chứng nhận
quy n sử dụng đất trước đ漃Ā gđ 漃Ȁng Tr n đc cấp sẽ đi n th攃Ȁm t攃Ȁn của v漃ᬀ ch ng 漃Ȁng Nguyễn ( theo
khoản 2 đi u 98 Luật đất đai 2013)
Câu 8 : Thời hiệu và thẩm quyền thụ lý đ漃ᬀ n yêu c u tuyên bố hợp đ ng vô hiệu theo quy định của pháp luật hiện hành
như thế nào? Trên c漃ᬀ sở đó, h愃̀y cho biết việc Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Ninh từ chối thụ lý giải quyết là đúng hay sai?
Thời hiệu và thẩm quyền thụ lý đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật hiện hành là:
-Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015 thì thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về hợp đồng, cụ thể là tuyên
bố hợp đồng thế chấp QSDĐ vô hiệu là 03 năm, tính từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
-Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì quy định về thẩm quyền của Tòa án theo vụ, việc, theo cấp Tòa án, theo lãnh
thổ đối với yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp QSDĐ vô hiệu được xác định như sau:
+Theo quy định tại Khoản 3 Điều 26, Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp QSDĐ vô hiệu
là tranh chấp hợp đồng dân sự. Do đó thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. lOMoAR cPSD| 44919514
- Tranh chấp về các giao dịch có liên quan đến bất động sản như: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Tranh
chấp hợp đồng mua bán nhà bằng giấy VIẾT TAY; Tranh chấp đòi lại nhà, đất cho thuê, cho mượn, ở nhờ…; Và các tranh chấp có
liên quan đến bất động sản như: Tranh chấp thừa kế nhà, đất; Vụ án hôn nhân có tranh chấp về bất động sản…
Các tranh chấp này gọi là Tranh chấp liên quan đến bất động sản. Và thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ xác định theo nguyên tắc
chung của Bộ luật tố tụng dân sự 2015: Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị
đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm
Do đ漃Ā c漃ᬀ quan ch椃⌀u trách nhiệm thụ lý đ漃ᬀ n y攃Ȁu c u giải quyết v漃Ȁ hiệu hợp đ ng là Uỷ ban nhân
dân cấp Huyện, TAND tỉnh Bắc Ninh c漃Ā quy n từ chối thụ lý giải quyết
Câu 9 : Theo bạn, nếu vợ ch ng ông Nguyễn gửi đ漃ᬀ n đúng Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết, thì khả năng có
được tuyên bố hợp đ ng vô hiệu hay không?
Có vì: Căn cứ vào khoản 3 Điều 167 Luật đất đai có quy định:
-Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền
sửdụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn
liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc
chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy
định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
=> Như vậy nếu người bán đất kh漃Ȁng phải là c漃Ȁng ty c漃Ā chức năng kinh doanh bất động sản thì giao d椃⌀ch mua
bán đất phải tiến hành c漃Ȁng chứng hoặc chứng thực. Nếu kh漃Ȁng được c漃Ȁng chứng, chứng thực, giá tr椃⌀ pháp lý
của hợp đ ng bằng giấy viết tay sẽ v漃Ȁ hiệu do vi ph愃⌀m đi u cấm của pháp Luật (đi u 123 Bộ luật dân sự)
Câu 10 : Nếu bạn được tư vấn giải quyết tranh chấp trong trường hợp này, bạn sẽ tư vấn cho vợ ch ng ông Nguyễn thủ tục
giải quyết như thế nào?
Trong trường hợp này, vợ chồng ông Nguyễn nên đưa đơn yêu cầu vô hiệu giấy viết tay về việc chuyển nhượng quyền sd đất với gđ
ông Trần lên Uỷ ban nhân dân Huyện Tiên Du, với những lý do sau: •
Gđ ông Trần ko có giấy tờ chứng minh quyền sđ đất nêu trên => ko có quyền chuyển nhượng đất đang sd •
Hợp đồng chuyển nhượng chỉ là giấy viết tay, ko có chứng từ nên ko có giá trị pháp lý •
đầy đủ điều kiện để vô hiệu hoá hợp đồng. Uỷ ban nhân dân Huyện Tiên Du có thẩm quyền yêu cầu gđ ông Trần hoàn trả
lại số tiền 2 tỷ cho vợ chồng ông Nguyễn TÌNH HUỐNG SỐ 6
Năm 2016, ông Trần nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn một thửa đất ở huyện ĐA, thành phố HN bằng hợp đồng có công
chứng. Khi ông Trần làm thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bị UBND huyện từ chối cấp giấy chứng nhận
với lý do đất của ông hiện đã nằm trong khu quy hoạch làm đường giao thông. Sau 2 năm, ông Trần bán lại một nửa thửa đất bằng
giấy viết tay cho ông Đinh. Đầu năm 2021, UBND huyện ĐA đã ra quyết định thu hồi quyền sử dụng đất đứng tên ông Nguyễn
để thực hiện việc giải tỏa mặt bằng làm đường giao thông. Dựa trên sổ lưu, UBND huyện ĐA cũng đã gọi ông Nguyễn lên nhận
tiền đền bù. Ông Trần khiếu kiện quyết định của UBND huyện ĐA ra Tòa án nhân dân thành phố HN, đòi UBND huyện trả tiền
bồi thường cho mình. Ông Đinh nộp đơn ra Tòa án nhân dân huyện ĐA, yêu cầu hủy hợp đồng và đòi lại số tiền đã trả cho ông Trần trước đây.
CÂU HỎI THẢO LUẬN
1.Việc chuyển nhượng quy n sử dụng đất của 漃Ȁng Nguyễn cho 漃Ȁng Tr n c漃Ā hợp pháp kh漃Ȁng?
Căn cứ vào Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;-Trong thời hạn sử dụng đất.
=> Mảnh đất của ông Trần đáp ứng đủ các điều kiện trên nên ông Trần có quyền chuyển chuyển nhượng quyền sử dụng đất. lOMoAR cPSD| 44919514
Bên cạnh đó, hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Trần và ông Nguyễn cũng đáp ứng được điều kiện tại điểm a khoản 3 điều
167 Luật đất đai 2013: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này” Do UBND huyện
ĐA không đưa ra bất kỳ văn bản thông báo thu hồi đất => hợp đồng hợp pháp
Giả sử, UBND huyện ĐA đã có thông báo thu hồi đất bằng văn bản đến ông Nguyễn và chưa có quyết định thu hồi đất nhưng ông
Trần không nhận được thông tin từ ông Nguyễn
Theo khoản 2 điều 49 Luật đất đai 2013: “2.Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất
hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”
=> hợp đồng chuyển nhượng này giữa ông Nguyễn và ông Trần vẫn là hợp pháp
2. Cho biết thẩm quy n cấp giấy chứng nhận quy n sử dụng đất. Tr攃Ȁn c漃ᬀ sở đ漃Ā, h愃̀y cho biết thẩm quy n
cấp giấy chứng nhận trong trường hợp này c漃Ā thuộc v UBND huyện ĐA hay kh漃Ȁng?
Căn cứ theo khoản 1, 2 điều 105 Luật đất đai năm 2013:
“ Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ
chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ
chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam.”
Như vậy trong trường hợp này là đất của cá nhân nên thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Trần thuộc về UBND huyện ĐA
3. H愃̀y cho biết việc UBND huyện ĐA kh漃Ȁng cấp giấy chứng nhận quy n sử dụng đất cho 漃Ȁng Tr n với lý do đất
nằm trong diện quy ho愃⌀ch làm đường giao th漃Ȁng là đúng hay sai?
Việc UBND huyện ĐA không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Trần là sai vì •
UBND huyện chưa đưa ra văn bản thông báo thu hồi đất chính thức •
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn và ông Trần là hoàn toàn hợp pháp
Nếu coi như UBND huyện ĐA đã đưa ra thông báo thu hồi đất chính thức căn cứ theo theo khoản 6 Điều 19 Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ : “ Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Theo khoản 2 điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ: “Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các
công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa
vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình
cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi
Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.” lOMoAR cPSD| 44919514
Như vậy, khi thực hiện trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 19 và Điều 79 Nghị định số
43/2014/NĐ-CP. Cơ quan giải quyết thủ tục có trách nhiệm gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu
nghĩa vụ tài chính đối với ông Trần (nếu có) theo quy định trước khi thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa
chính, nhưng không thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi tên trên Giấy chứng nhận cho ông Trần (bên nhận chuyển nhượng)
UBND huyện ĐA đã từ chối thực hiện các thủ tục này đối với ông Trần (về cơ bản UBND huyện vẫn sai)
4.Việc chuyển nhượng quy n sử dụng đất của 漃Ȁng Tr n cho 漃Ȁng Đinh c漃Ā hợp pháp kh漃Ȁng?
Đầu tiên Căn cứ Điều 188 Luật Đất Đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất như sau:
Đi u 188. Đi u kiện thực hiện các quy n chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thu攃Ȁ, cho thu攃Ȁ l愃⌀i, thừa kế, tặng cho,
thế chấp quy n sử dụng đất; g漃Āp vốn bằng quy n sử dụng đất
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất. 2.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. 3.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Trong trường hợp này có thể thấy ông Trần nếu muốn chuyển quyền sử dụng đất cho ông Đinh thì cần phải xin được giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Và như vậy việc chuyển nhượng giữa ông Trần và ông Đinh là chưa hợp pháp.
Bên cạnh đó theo điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định
tại điểm b khoản này”
=> Như vậy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Trần cho ông Đinh là không hợp pháp
5.Ông Tr n c漃Ā đủ đi u kiện được b i thường khi nhà nước thu h i đất hay kh漃Ȁng ?
Theo khoản 1 điều 75 luật Đất đai 2013: “1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng
năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc c漃Ā đủ
đi u kiện để được cấp Giấy chứng nhận quy n sử dụng đất, quy n sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn li n với đất theo quy
đ椃⌀nh của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ
điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật
này mà chưa được cấp”
Căn cứ theo điểm c Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013: “1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong
các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và
không phải nộp tiền sử dụng đất:
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình
thương gắn liền với đất”.
=> Như vậy ông Trần thuộc diện có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp => ông
Trần có đủ điều kiện để nhận bồi thường
6.Ông Nguyễn c漃Ā đủ đi u kiện được b i thường khi nhà nước thu h i đất hay kh漃Ȁng? lOMoAR cPSD| 44919514
Hợp đồng giữa ông Nguyễn và ông Trần là hợp pháp nên ông Nguyễn không có đủ điều kiện để nhận bồi thường
Căn cứ theo Khoảng 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013:
“Đi u 75. Đi u kiện được b i thường v đất khi Nhà nước thu h i đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh
tế - x愃̀ hội vì lợi ích quốc gia, c漃Ȁng cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy
định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”
7. Việc UBND trả ti n đ n bù cho 漃Ȁng Nguyễn là đúng hay sai?
Trước hết do ban đầu UBND huyện ĐA đã từ chối thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho ông Trần. Do đó, thửa đất này về lý thuyết vẫn đang thuộc về ông Nguyễn => việc UBND huyện trả tiền bồi thường cho ông Nguyễn là đúng
Tuy nhiên, trên thực tế ngay từ đầu việc làm của UBND huyện ĐA là không thực hiện đúng đủ trách nhiệm, dẫn đến tình trạng, ông
Nguyễn và ông Trần đã hoàn thành giao dịch nhưng thửa đất chưa được sang tên làm ảnh hưởng đến lợi ích các bên liên quan (thay
vì trả tiền bồi thường cho ông Trần thì số tiền đó lại đến tay ông Nguyễn) Trong trường hợp này ông Trần cần có khiếu nại để đảm bảo lợi ích của mình
8. Cho biết Tòa án nhân dân thành phố HN c漃Ā thẩm quy n giải quyết đ漃ᬀ n khiếu kiện quyết đ椃⌀nh thu h i
đất của UBND huyện ĐA của 漃Ȁng Tr n kh漃Ȁng?
Căn cứ theo khoản 1 và khoản 2 điều 203 bộ Luật đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã
mà không thành thì được giải quyết như sau: 1.
Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này
và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết; 2.
Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100
của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
=> Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội có thẩm quyền giải quyết đơn khiếu kiện quyết định thu hồi đất của UBND huyện ĐA của ông Trần nếu: •
Ông Trần đã thực hiện việc khiếu nại lần 1 đến Chủ tịch UBND huyện ĐA mà chưa được giải quyết hoặc khiếu kiện lần 1 đến
Tòa án nhân dân huyện ĐA nhưng không thỏa đáng •
Khi ông Trần khiếu kiện lần 1 đến tòa án nhân dân thành phố Hà Nội thì thuộc trường hợp khiếu kiện vượt cấp và dễ dẫn đến
việc hồ sơ bị trả lại hoặc được giải quyết chậm
9. Cho biết TAND huyện ĐA c漃Ā thẩm quy n giải quyết y攃Ȁu c u tuy攃Ȁn bố v漃Ȁ hiệu hợp đ ng chuyển
nhượng giữa 漃Ȁng Tr n và 漃Ȁng Đinh hay kh漃Ȁng?
Theo điểm a khoản 1 điều 35 bộ luật tố tụng dân sự 2015: “thẩm quyền của tòa án nhân dân cấp huyện:
1. Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:
a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại điều 26 và điều 28 của bộ Luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7
điều 26 của bộ luật này”
=> Tòa án nhân dân huyện Đông Anh có thẩm quyền giải quyết yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Trần và ông Đinh..
10. Trong trường hợp này, theo b愃⌀n, Tòa án nhân dân huyện ĐA c漃Ā tuy攃Ȁn bố v漃Ȁ hiệu hợp đ ng chuyển
nhượng giữa 漃Ȁng Tr n và 漃Ȁng Đinh hay kh漃Ȁng?
Theo Điều 129 bộ Luật dân sự 2015: “Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức: Giao dịch dân sự vi phạm
quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây: lOMoAR cPSD| 44919514 1.
Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên
hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết
định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. 2.
Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên
hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết
định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Theo khoản 1 Điều 188 bộ luật đất đai 2013: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a)
Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Như vậy, mặc dù ông Đinh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong giao dịch với ông Trần, nhưng ông Trần không được công nhận
là người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó UBND huyện ĐA có đủ cơ sở để tuyên bố vô hiệu hợp đồng
chuyển nhượng giữa ông Trần và ông Đinh.