Tổng quan về Kinh Doanh Bất Động Sản | Môn Phân tích hoạt động kinh doanh - Đại học Cần Thơ
Căn cứ quy định pháp luật Việt Nam hiện hành thì kinh doanh được định nghĩa là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả công đoạn của quá trình từ đầu tư, sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận. Tài liệu được sưu tầm gồm 22 trang, giúp bạn ôn tập tốt hơn. Mời các bạn đón xem.
Môn: Phân tích hoạt động kinh doanh (KT393) 19 tài liệu
Trường: Đại học Cần Thơ 756 tài liệu
Tác giả:
Preview text:
lOMoAR cPSD| 58493804
1.1. Khái quát chung về hoạt động kinh doanh bất động sản.
1.1.1. Khái niệm về hoạt động kinh doanh bất động sản.
Căn cứ quy định pháp luật Việt Nam hiện hành thì kinh doanh được định
nghĩa là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả công đoạn của quá trình
từ đầu tư, sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường
nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận1. Kinh doanh là quá trình giải quyết nhu cầu
giữa hai nhóm người để đạt được mục tiêu cuối cùng là lợi nhuận. Nhóm thứ
nhất là những người mua hàng hóa, thuê hàng hóa, sử dụng dịch vụ và nhóm
thứ hai là những người bán hoặc cung cấp dịch vụ cho người tiêu dùng. Tuy
nhiên, sự phân nhóm này chỉ là tương đối, vì thực tế có những người khi thì
thuộc nhóm người mua nhưng khi khác thì lại thuộc nhóm người bán.
Từ góc độ từ ngữ có thể hiểu, tài sản được giữ ở vị trí cố định khác với động
sản được xem là bất động sản, và về phương diện pháp lý có thể dựa trên quy
định tại khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định bất động sản bao gồm: - Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;- Tài sản khác
theo quy định của pháp luật.
Tại khoản 1 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 xác định: “Hoạt
động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh
dịch vụ bất động sản”. Trong đó, kinh doanh bất động sản được hiểu là việc bỏ
vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để
bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh
1 Khoản 21 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2020. lOMoAR cPSD| 58493804
lợi2; còn kinh doanh dịch vụ bất động sản được hiểu là các hoạt động hỗ trợ kinh
doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới
bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động
sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản3. Tuy
nhiên, khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 được thay thế bằng Luật
Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì định nghĩa hoạt động kinh doanh bất
động sản không còn phân ra giữa kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch
vụ bất động sản, thay vào đó là việc giải thích chung dù đối tượng kinh doanh
của hai hoạt động là khác nhau. Theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2014 thì “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn
để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển
nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ
môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất
động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”. Theo đó, việc liệt
kê tất cả các hoạt động là kinh doanh bất động sản và xem tất cả những hoạt
động kinh doanh dịch vụ như môi giới, sàn giao dịch, tư vấn, quản lý bất động
sản cũng là kinh doanh bất động sản chính là điểm khác biệt lớn so với quy định
của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 vốn tách bạch hai loại hoạt động.
Nhìn chung, mục đích hướng đến của các hành vi kinh doanh bất động sản là sinh lợi.
Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định: “Kinh
doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua
việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ
tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng
dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản”. Từ đây có thể thấy Luật
2 Khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
3 Khoản 3 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. lOMoAR cPSD| 58493804
Kinh doanh bất động sản năm 2023 tiếp tục làm rõ nội hàm của hoạt động kinh
doanh bất động sản, trong khái niệm luật đã không sử dụng từ “đầu tư vốn”
thay vào đó là sử dụng từ “bỏ vốn”.
Có thể chia hoạt động kinh doanh bất động sản thành hai nhóm hoạt động
kinh doanh hàng hóa bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Thứ nhất, việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng
đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng;
cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
chuyển nhượng dự án bất động sản nhằm tìm kiếm lợi nhuận được xem là kinh
doanh hàng hóa bất động sản.
Thứ hai, kinh doanh dịch vụ bất động sản là một loại hình kinh doanh. Nó có
liên quan đến các hoạt động cung cấp dịch vụ liên quan đến bất động sản. Kinh
doanh dịch vụ bất động sản bao gồm kinh doanh các dịch vụ như: sàn giao dịch
bất động sản, môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản và quản lý bất động sản. Cụ thể: -
Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch vềmua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản được thành lập và
hoạt động theo quy định của pháp luật.3 -
Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bêntrong mua bán
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.4 -
Tư vấn bất động sản là hoạt động tư vấn về các vấn đề liênquan đến kinh
doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên.5
3 Khoản 10 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
4 Khoản 11 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
5 Khoản 12 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. lOMoAR cPSD| 58493804 -
Quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tấtcả các hoạt
động về quản lý, khai thác, định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở
hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất.6
Trong đó, cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản là phổ biến nhất bởi người
tiêu dùng sẽ cần tìm kiếm mua hoặc bán bất động sản nhiều nhất. Các công ty
cung cấp dịch vụ bất động sản thường cung cấp các dịch vụ khác nhau nhưng
chủ yếu là để giúp khách hàng tìm kiếm và giao dịch bất động sản.
Tóm lại, “khái niệm kinh doanh bất động sản” có thể hiểu là hoạt động kinh
doanh mà theo đó chủ đầu tư thực hiện việc đầu tư một số vốn nhất định để
thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản, có thể là kinh doanh hàng hóa
bất động sản hoặc kinh doanh dịch vụ bất động sản với mục đích nhằm tìm kiếm
lợi nhuận. Tuy nhiên, không phải đối tượng nào cũng được phép kinh doanh bất
động sản mà chỉ có các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện theo quy định của pháp
luật mới được thực hiện hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này.
1.1.2. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản
6 Khoản 13 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. lOMoAR cPSD| 58493804
Hoạt động nhằm mục đích sinh lợi : Mục đích cuối cùng của các hoạt
động kinh doanh đều hướng đến là thu lại lợi nhuận và đóng góp vào sự tăng
trưởng kinh tế quốc gia. Hầu hết các hoạt động kinh doanh nhâm mục đích sinh
lợi, đem lại hiệu quả kinh doanh cao. Kinh doanh bất động sản là ngành nghề
kinh doanh đặc biệt, đem lại lợi nhuận rất cao cho các nhà đầu tư kinh doanh.
Bên cạnh doanh thu từ kinh doanh bất động sản mang lại thì không ít rủi ro xảy
ra trong hoạt động kinh doanh này. Thị trường bất động sản sôi động thì kinh
doanh bất động sản đem lại sự thuận lợi cho các nhà kinh doanh bất động sản.
Ngược lại, nếu thị trường bất động sản đóng băng sẽ làm ảnh hưởng lớn đến
việc đầu tư kinh doanh bất động sản, hậu quả nặng nề nhất đó chính là các nhà
đầu tư phá sản dẫn đến tình trạng mất khả năng thanh toán. Tại báo cáo về tình
hình kinh tế - xã hội TP.HCM năm 2024, Cục Thống kê TP.HCM cho hay doanh
thu các dịch vụ khác ước đạt 465.224 tỉ đồng trong cả năm 2024, chiếm 38,6%
trong tổng bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng (tăng 8,3% so với
năm 2023).Đáng chú ý, Cục Thống kê TP.HCM cho biết doanh thu kinh doanh bất
động sản ước đạt 282.134 tỉ đồng, chiếm 60,6% trong doanh thu dịch vụ khác
và tăng 7,9% so với cùng kỳ. 8
Theo báo cáo về tình hình kinh tế xã hội năm 2024 của Cục Thống kê TPHCM,
doanh thu dịch vụ khác của thành phố năm 2024 đạt hơn 465.200 tỉ đồng,
chiếm gần 39% trong tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng,
tăng hơn 8% so với năm 2023.
Đáng chú ý, doanh thu kinh doanh bất động sản ước đạt 282.134 tỉ đồng, chiếm
gần 61% trong doanh thu dịch vụ
khác, tăng khoảng 8% so với cùng kỳ năm 2023.9
Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng bắt đầu tiết lộ những
thông tin kinh doanh tích cực trong quý cuối cùng của năm 2024. Đây là quí
kinh doanh nước rút để để doanh nghiệp bất động sản về đích năm đạt kế
hoạch đề ra. Cụ thể, Trong 9 tháng đầu năm 2024, tổng doanh thu thuần của
NLG ghi nhận gần 828 tỷ đồng. Trong đó, doanh thu từ bán đất, căn hộ, nhà
phố và biệt thự vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất với hơn 678 tỷ đồng; xếp sau là
cung cấp dịch vụ với gần 99 tỷ đồng; cho thuê bất động sản đầu tư gần 24 tỷ
đồng; dịch vụ xây dựng gần 15 tỷ đồng. lOMoAR cPSD| 58493804
Đặc biệt, Công ty phát sinh 11.2 tỷ đồng từ bán bất động sản thương mại,
trong khi cùng kỳ không ghi nhận doanh thu từ hoạt động này.
Trong hơn 678 tỷ đồng doanh thu từ kinh doanh bất động sản, dự án Ehome
Southgate (MR1) đóng góp nhiều nhất với 387 tỷ đồng, tiếp đó là Valora
Southgate 165 tỷ đồng, Izumi 105 tỷ đồng, Flora Akari 2 tỷ đồng
Theo ước tính của CTCK VCBS, doanh thu mang về từ việc bàn giao Akari City
giai đoạn 2 và dự án Central Lake Cần Thơ đạt 4,700 tỷ đồng.
Ngoài lợi nhuận tích cực, doanh số của NLG cho cả năm 2024 ước tính đạt hơn
5.2 ngàn tỷ đồng, tăng 140% so với năm 2023. Qua đó giúp doanh thu và sau
thuế của cổ đông công ty mẹ đạt chỉ tiêu năm 2024 với 506 tỉ đồng. Theo lãnh
đạo doanh nghiệp, kết quả khả quan này được hỗ trợ bởi dòng tiền mạnh mẽ ở
quí cuối năm khi bàn giao Akari City giúp cho Nam Long thu được 45% giá trị
hợp đồng. Đồng thời dự án ở Cần Thơ được bàn giao đã nâng mức thu từ khách
hàng lên 95% giá trị hợp đồng tại thời điểm bàn giao.
Với kết quả trên, doanh số bán hàng (pre-sales) năm 2024 dự kiến đạt hơn 5,200
tỉ đồng, cao hơn 140% so với 2023. Năm 2025 công ty có các kế hoạch mở bán
dự án Paragon, Izumi và tiếp tục bán Cần Thơ, Waterpoint, Akari, Mizuki.
Hoạt động đầu tư lớn và lâu dài:Bất động sản là tài sản có giá trị cao,
đòi hỏi nguồn vốn lớn để đầu tư.Vòng quay vốn trong kinh doanh bất động sản
thường chậm, kéo dài. Nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hạn và kiên nhẫn khi đầu
tư vào lĩnh vực này.ác nhà kinh doanh bất động sản cần phải có nguồn vốn đầu
tư nhiều và vừng mạnh. Nhưng thực tế, để đủ khả năng tài chính để tham gia
kinh doanh bất động sản thì các nhà đầu tư cần huy động vốn bằng cách vay vốn
tại các tổ chức tín dụng hoặc các hình thức khác. Để kinh doanh bất động sản
các nhà đầu tư đặt chiến lược kinh doanh hợp lý. Do bất động sản không giống
các loại hàng hoá lưu thông dễ dàng, nhanh chóng như các hàng hoá khác trên
thị trường nên các nhà kinh doanh cần phải có chiến lược kinh doanh đầu tư lâu
dài. Thế nên, kinh doanh bất động sản cần thời gian và nguồn vốn lớn để thu
được lợi nhuận xứng đáng nhưng lại mang lại không ít rủi ro tiềm ẩn.
UBND thành phố Cần Thơ cho biết căn cứ Công văn số 1699/BXD-QLN ngày
23/4/2024 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn xác định danh mục dự án, đối
tượng, điều kiện, tiêu chí vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân,
cải tạo, xây dựng lại chung cư.Qua xem xét đề nghị của Sở Xây dựng tại Công lOMoAR cPSD| 58493804
văn số 2715/SXD-QLN ngày 11/9/2024 và hồ sơ kèm theo về việc công bố danh
mục dự án nhà ở xã hội có nhu cầu vay vốn trên địa bàn thành phố Cần Thơ; căn
cứ kết luận phiên họp UBND thành phố Cần Thơ ngày 12/10/2024 cho ý kiến
đối với các nội dung thuộc thẩm quyền, UBND thành phố Cần Thơ thống nhất
công bố Danh mục dự án xây dựng nhà ở xã hội có nhu cầu vay vốn trên địa bàn
thành phố Cần Thơ.Dự án Chung cư nhà ở xã hội Nam Long 2 (phường Hưng
Thạnh, quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ), do Công ty Cổ phần Đầu tư Nam
Long - Chi nhánh Cần Thơ đầu tư. Diện tích 38.260,69m2. Tổng diện tích sàn
116.256,7m2. Tổng số căn hộ là 1.601 căn hộ. Tổng mức đầu tư 1.256 tỷ đồng.
Khởi công khu G2, H3 (6 block) tháng 8/2023. Dự kiến quý III/2024 hoàn thành
6 block khu G2, H3, tổng cộng 919 căn hộ, nhu cầu vay 600 tỷ đồng. Việc hoàn
thành 6 block khu G2, H3 trong quý III/2024 là phù hợp tiến độ thực hiện dự án
theo quy định tại Quyết định số 2420/QĐUBND ngày 29/10/2020 của UBND thành phố Cần Thơ.
Theo Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long ( NLG ) – Chi nhánh
Cần Thơ, dự án Khu dân cư Nam Long lô 8B có diện tích 23,4ha, đã giải phóng
mặt bằng đạt gần như 100 %; các hạng mục giao thông, thoát nước, cấp nước,
cấp điện, chiếu sáng đã thi công đạt khoảng 95% khối lượng và xây dựng công
viên, trường học. Dự án với mục tiêu xây dựng khu dân cư mới văn minh, khang
trang, xanh-sạch-đẹp, hiện đại; thực hiện từ năm 2002 và dự kiến hoàn thành
vào năm 2020; đến nay đã đầu tư khoảng 133 tỉ đồng và khai thác kinh doanh
khoảng 95% diện tích dự án…
Dự án Khu dân cư Nam Long 2 lô 9A có diện tích 43,8ha, tổng mức đầu tư dự án
473 tỉ đồng, thời gian thực hiện 2004 và dự kiến hoàn thành năm 2019. Tuy
nhiên, dự án này mới giải phóng mặt bằng đạt 57%, chưa đầu tư xây dựng hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)
đăng ký vào Việt Nam tính đến ngày 31/12/2024 bao gồm cả vốn đăng ký cấp
mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư
nước ngoài đạt 38,23 tỷ USD.
Trong số đó, vốn đăng ký cấp mới cho hoạt động kinh doanh bất động sản đạt
3,72 tỷ USD, chiếm 18,8% tổng vốn đăng ký cấp mới, xếp vị trí thứ 2 sau lĩnh vực
công nghiệp chế biến, chế tạo. lOMoAR cPSD| 58493804
Trong số 80 quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án đầu tư được cấp phép mới tại
Việt Nam năm 2024, Singapore là nhà đầu tư lớn nhất, tiếp đó là Hàn Quốc, Trung Quốc...
Nếu tính cả vốn đăng ký mới và vốn đăng ký điều chỉnh của các dự án đã cấp
phép từ các năm trước, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký vào hoạt động
kinh doanh bất động sản đạt 5,09 tỷ USD, chiếm 15,1%.
Về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tại Việt Nam năm 2024 ước đạt
25,35 tỷ USD, tăng 9,4% so với năm trước đó; trong đó, hoạt động kinh doanh
bất động sản đạt 1,84 tỷ USD, chiếm 7,2% và tiếp tục duy trì vị trí thứ 2 sau lĩnh
vực công nghiệp chế biến, chế tạo.
Phạm vi hoạt động giữa các chủ thể trong kinh doanh bất động sản
không giống nhau: Chủ thể là tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất
động sản với các hình thức đa dạng hơn so với người Việt Nam định cư ở nước
ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Phạm vi hoạt động của người
Việt Nam định cư ở nước ngoài với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hạn
chế rất nhiều, họ không được mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê,
cho thuê mua như tổ chức, cá nhân trong nước. Ví dụ như chuyển nhượng
quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền theo quy định pháp luật về
đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển
nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó thì chỉ có tổ chức, cá
nhân trong nước được kinh doanh còn người Việt Nam định cư ở nước ngoài và
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được kinh doanh với hình thức
này. Thế nên, quy định về phạm vi hoạt động giữa các chủ thẻ là không đồng nhất.
Hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách: Các thay đổi về luật đất đai, luật nhà ở, quy hoạch, thuế… có thể ảnh
hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Nhà đầu tư cần cập nhật thường xuyên
các thay đổi về pháp luật và chính sách để đưa ra quyết định đầu tư phù hợp.
có nhiều quy định thể hiện tính đặc thù trong hoạt động kinh doanh bất động lOMoAR cPSD| 58493804
sản, như các hình thức kinh doanh bất động sản là nhà, công trình xây dựng,
trong đó có đầu tư, tạo lập nhà, công trình để bán, cho thuê..., rồi hoạt động
môi giới, định giá, dịch vụ quản lý bất động sản, sàn giao dịch bất động sản...như
chủ đầu tư các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp được
phép huy động vốn ứng trước của khách hàng để triển khai xây dựng; đầu tư
tạo lập quỹ đất để chuyển nhượng, cho thuê ; chứng thư định giá bất động sản;
xử lý các hành vi vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản...
Kinh doanh bất động sản là kinh doanh có điều kiện : Đất đai là yếu tố
quan trọng hình thành quốc gia có chủ quyền. Đất đai chịu sự chi phối của điều
kiện tự nhiên trong quá trình tồn tại, khai thác và sử dụng24. Hoạt động đầu tư,
kinh doanh bất động sản là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần
tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối
với một quốc gia 5. Tầm quan trọng của việc kinh doanh bất động sản ảnh hưởng
rất lớn đến các lĩnh vực đời sống như: kinh tế, xã hội, pháp luật. Đặc biệt hơn,
kinh doanh bất động sản được pháp luật quy định trong danh mục ngành, nghề
đầu tư kinh doanh có điều kiện tại phụ lục IV, Luật Đầu tư năm 2020. Thời gian
qua, việc tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản với sự tham gia ồ ạt của
các nhà đầu tư lướt sóng, sử dụng đòn bẩy tài chính từ vốn vay ngân hàng đã
gây ra nguy cơ rủi ro cho thị trường BĐS nói riêng, thị trường tài chính tiền tệ và
kinh tế đất nước nói chung. Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích
kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì
không phải tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhưng
phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán,
cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy
định tại khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã,
liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (gọi chung là
doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản), phải đáp ứng các điều kiện
theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Chính phủ quy định chi lOMoAR cPSD| 58493804
tiết điểm b và điểm c, khoản 2, Điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản 2023; quy
định việc xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ quy định tại khoản 3 và
khoản 4, Điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản 2023.Theo quy định hiện hành
tại Điều 10, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sửa đổi bởi điểm a, khoản 2,
Điều 75, Luật Đầu tư 2020) thì chỉ quy định điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh
doanh bất động sản như sau: -
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thànhlập doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp
quy định tại khoản 2, Điều 10, Luật Kinh doanh bất động sản 2014. -
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng,cho thuê, cho
thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành
lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
1.1.3. Vai trò của hoạt động kinh doanh bất động sản :
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của
nền kinh tế quốc dân, có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực,
tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy các ngành kinh tế khác cùng
phát triển (thị trường tài chính, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất,
lao động…), đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân, phát triển đô thị, du lịch…
Đối với chủ thể kinh doanh bất động sản :
Lợi ích đầu tiên của chủ sở hữu bất động sản là có thể kiếm được lợi nhuận từ
việc cho thuê nhà ở, căn hộ, chung cư hoặc bán một khu đất công nghiệp, nông
nghiệp khi giá đất tăng cao.Đầu tư bất động sản giúp kinh tế tại địa phương phát
triển Khi đầu tư vào bất kỳ loại hình bất động sản nào tại địa phương, chủ sở
hữu đã tạo cơ hội việc làm cho người dân và thu hút đầu tư từ các tổ chức và
doanh nghiệp khác. Số liệu mới được Tổng cục Thống kê, Bộ Kế hoạch và Đầu
tư công bố cho thấy, trong năm 2024, cả nước có 4.580 doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản được thành lập mới, bằng 97,3% so với năm 2023. Số doanh
nghiệp trở lại hoạt động là 3.227, tăng 142,2% so với con số 2.270 doanh nghiệp của năm 2023. lOMoAR cPSD| 58493804
Đối với nền kinh tế :
Thị trường BĐS đóng góp quan trọng vào tăng trưởng của nền kinh tế :
Theo Tổng cục Thống kê, đóng góp trung bình của ngành xây dựng và BĐS
vào tổng GDP cả nước các năm gần đây chiếm khoảng 10%. Trong đó, ngành
BĐS trực tiếp chiếm khoảng 3,5%, đóng góp trung bình khoảng 0,5 điểm
phần trăm vào tăng trưởng GDP. Mặc dù tỷ trọng đóng góp từ bất động sản
đang có xu hướng giảm, nhưng vẫn có tác động quan trọng đến tăng trưởng
GDP hàng năm. Đây là một trong 20 ngành kinh tế cấp 1 và đứng thứ 11 về
quy mô theo số liệu hết năm 2022 từ Tổng cục Thống kê. So với tỷ lệ đóng
góp năm 2012 ở mức 5,6% trong tổng GDP, thì trung bình 2 năm gầ (2021-
2022) tỷ lệ này ở mức 3,52%.
Hình 1: Tỷ trọng đóng góp hoạt động kinh doanh bất động sản trong GDP giai đoạn 2012-2022
Là động lực gián tiếp thúc đẩy tăng trưởng các ngành phụ trợ :
Nếu tính thêm các tác động gián tiếp từ thị trường BĐS đến các ngành kinh tế
phụ trợ, thì BĐS đóng góp 7,62% GDP quốc gia. Đây là một trong những ngành
có vai trò đầu tàu, kéo theo sự phát triển của nhiều ngành, như: xây dựng, du
lịch, lưu trú - ăn uống, công nghiệp chế biến chế tạo, tài chính - ngân hàng. Ước
tính, khi nhu cầu sử dụng cuối cùng của ngành BĐS tăng 1 tỷ đồng, thì giá trị sản
xuất của các ngành còn lại sẽ tăng 0,772 tỷ đồng. Đặc biệt, ngành xây dựng là
một trong những ngành liên hệ chặt chẽ với thị trường BĐS và có mối ảnh hưởng
qua lại rõ rệt, thị trường BĐS cùng với các công trình hạ tầng giao thông vốn đầu
tư công là một trong hai thị trường quan trọng nhất của ngành xây dựng. Cùng
với sự tăng trưởng của thị trường BĐS, ngành xây dựng cũng tăng trưởng mạnh
mẽ và đóng góp quan trọng vào tổng GDP của cả nước. lOMoAR cPSD| 58493804
Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển : Thị
trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản, là nơi gặp gỡ giữa
cung và cầu bất động sản, là cầu nối giữa khâu sản xuất và tiêu dùng hàng hoá
bất động sản. Thị trường bất động sản là nơi thực hiện sự chuyển hóa vốn từ
hình thái hiện vật sang giá trị (đối với nguồn kinh doanh bất động sản) và từ
hình thái giá trị sang hiện vật (đối với người tiêu dùng bất động sản).Khi thị
trường bđs không được thông suốt, ngưng trệ, sự chuyển hóa gặp khó khăn sẽ
làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá trình tái sản xuất trong
những chu kỳ sản xuất tiếp theo. Khi thị trường bất động sản phát triển, tốc độ
luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện tốt cho người sản xuất kinh doanh bất
động sản đẩy mạnh sản xuất, đồng thời, người tiêu dùng bất động sản cho sản
xuất cũng nhờ đó mà đẩy mạnh sản xuất của mình.Thị trường bất động sản được
xem như động lực thúc đẩy sự phát triển của thị trường vốn, hơn thế nữa, sự
phát triển của thị trường bất động sản còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của
các thị trường cung cấp nhân công và nguyên vật liệu đầu vào cho thị trường
bđs như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, thị trường vận tải các
hàng hóa nguyên vật liệu xây dựngThị trường bất động sản là một trong những
thị trường “đầu vào” cơ bản của quá trình sản xuất kinh doanh trong xã hội.
Trên thị trường bất động sản, những yếu tố quan trọng hàng đầu của quá trình
sản xuất kinh doanh là đất đai và các công trình trên đất sẽ được phân bổ và sử dụng có hiệu quả hơn.
Phát triển thị trường bđs góp phần mở rộng các thị trường trong
và ngoài nước : Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của
các loại thị trường như thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng
hóa, thị trường bất động sản... Tuỳ từng quốc gia, từng nền kinh tế và các thị
trường này phát triển với các cấp độ khác nhau. Do đó, sự phát triển của thị
trường bđs có ảnh hưởng đến tất cả các loại thị trường đó và ảnh hưởng đến
thị trường chung của quốc gia. Thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở
huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế. Ngược lại, việc điều
tiết tốt thị trường tài chính, thị trường vốn của chính phủ làm cho thị trường
bất động sản phát triển lành mạnh hơn, hiệu quả hơn. Trong quá trình hội nhập lOMoAR cPSD| 58493804
quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài nước. Thị trường
bất động sản phát triển góp phần đưa các hoạt động giao dịch kinh tế vượt ra
ngoài phạm vi quốc gia. Từ đó, tạo điều kiện cho các nhà kinh doanh bất động
sản đầu tư ra nước ngoài cũng như cho các chủ thể kinh tế nước ngoài tham gia
vào lĩnh vực bất động sản trong nước. Đồng thời, cho phép họ đầu tư phát triển
sản xuất, đầu tư kinh doanh và thậm chí có thể cư trú, sinh sống tại đó. Thông
qua đó mà mở rộng các quan hệ hợp tác trong lĩnh vực bất động sản và các lĩnh
vực khác, mở rộng quan hệ quốc tế và tăng cường sự hiểu biết lẫn nhau giữa
các nước, các dân tộc.
Đối với Ngân sách nhà nước :
Phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân
sách nhà nước : Hoạt động của thị trường bầs phát triển làm tăng lượng hàng
hóa và tăng số lượng các giao dịch trên thị trường và thông qua việc thu thuế
và phí liên quan đến giao dịch bất động sản sẽ làm tăng nguồn thu cho ngân
sách nhà nước. Thêm vào đó, thị trường bất động sản phát triển ngoài việc làm
tăng số lượng các giao dịch mua – bán, thuê – cho thuê còn mở rộng phạm vi
quan hệ giao dịch, làm tăng quan hệ giao dịch sẽ làm cho khối lượng giao dịch
nhiều hơn do quá trình mua đi, bán lại, thuê đi, thuê lại... Cả hai hướng phát
triển đó của thị trường bất động sản đều góp phần tăng thu cho ngân sách nhà
nước thông qua thuế. Theo Bộ Tài chính, tính đến hết năm 2022, tổng thu ngân
sách nhà nước ước đạt 1.803,6 nghìn tỷ đồng, bằng 127,8% dự toán, tăng 15%
so với năm 2021 (ngân sách trung ương đạt 125,8% dự toáan ; ngân sách địa
phương đạt129,9% dự toán ).Một số khoản thu có mức vượt khá so với dự toán
như: thuế thu nhập cá nhân vượt 38,5%, chủ yếu nhờ thị trường chứng khoán,
bất động sản tăng trưởng mạnh trong năm 2021, quyết toán thuế năm 2021 từ
các hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chứng khoán... được nộp trong
quý I/2022. Ngoài ra, các khoản thu về nhà, đất vượt 54,5% do thị trường bất
động sản duy trì đà phát triển từ cuối năm 2021, các địa phương đã đẩy mạnh
triển khai công tác giải phóng mặt bằng, đấu giá đất, đôn đốc thu tiền sử dụng
đất và xử lý thu hồi nợ đóng góp của các dự án đã thực hiện giao đất, góp phần
tăng thu tiền sử dụng đất so với năm 2022.
Đối với xã hội : lOMoAR cPSD| 58493804
BĐS là một trong những ngành tạo ra nhiều lao động cho xã hội : Thị
trường BĐS là ngành tạo ra nhiều việc làm cả trực tiếp và gián tiếp từ các khâu
phát triển, xây dựng đến phân phối. Đến hết năm 2021, tổng số lao động ngành
xây dựng và kinh doanh BĐS là 4,8 triệu lao động, chiếm 9,9% tỷ lệ lao động cả
nước, góp phần quan trọng trong việc tạo ra công ăn việc làm, giảm thất nghiệp cho người dân.
Hình 2: Tương quan lao động ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản so
với tổng số lao động cả nước giai đoạn 2011 – 2021.
Đáp ứng được nhu cầu nhà ở đang gia tăng, giúp ổn định xã hội, phát
triển kinh doanh, tạo công ăn việc làm : Nhà ở là một bộ phận chiếm tỷ lệ lớn
về giao dịch trong TTBĐS nói chung cũng như việc đầu tư, tạo lập của hoạt động
KDBĐS nói riêng. Việc gia tăng dân số và phát triển đô thị không đồng hành dẫn
tới việc đầu tư xây dựng nhà ở nước ta trong thời gian qua đã tạo nên những
cơn sốt nhà đất, tạo ra những giá trị ảo của nhà đất, điều này đã trực tiếp ảnh
hưởng đến đời sống nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả các hoạt
động KDBĐS sẽ góp phần tạo lập được nhiều sản phầm nhà ở, bảo đảm giá cả
nhà ở hợp lý so với thu nhập của nhân dân là một vai trò quan trọng của quản
lý nhà nước về hoạt động KDBĐS.
Đối với nhà nước : lOMoAR cPSD| 58493804
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS là điều kiện quan trọng để sử
dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu : Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của
một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như
vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta
là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ
chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công
tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển
và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch
để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.
1.1.4 . Sơ lược pháp luật điều chỉnh về hoạt động kinh doanh bất động sản.
Trước năm 2006 : Đây là giai đoạn chưa có văn bản luật riêng điều chỉnh
hoạt động kinh doanh bất động sản. Hoạt động này được điều chỉnh bởi nhiều
văn bản pháp luật khác nhau:
Bộ luật Dân sự 1995: Quy định các vấn đề cơ bản về quyền sở hữu, các
giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản như mua bán, cho thuê, thừa kế...
Luật Đất đai 1993 và 2003: Quy định về quản lý, sử dụng đất đai và các
quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất.
Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994: Quy định cụ thể về việc mua bán và kinh doanh nhà ở.
Pháp lệnh Nhà ở 1991: Điều chỉnh các quan hệ về sở hữu và giao dịch liên quan đến nhà ở.
Các văn bản khác như: Nghị định 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở đô thị, Nghị định 71/2001/NĐ-CP về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê.
Giai đoạn từ năm 2006 đến trước năm 2014 :
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 không đưa ra định nghĩa về hoạt
động kinh doanh bất động sản mà chỉ thể hiện nội dung của hoạt động kinh lOMoAR cPSD| 58493804
doanh bất động sản, theo khoản 1 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm
2006 quy định: “Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất
động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản”. Về khung pháp lý là văn bản luật
chuyên biệt đầu tiên điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản tạo hành
lang pháp lý cơ bản cho thị trường bất động sản thống nhất quản lý hoạt động
kinh doanh bất động sản góp phần đưa thị trường vào nề nếp, trật tự. Quy định
rõ các hình thức kinh doanh bất động sản xác định cụ thể điều kiện của tổ chức,
cá nhân kinh doanh tạo cơ sở pháp lý cho việc thành lập và hoạt động của các
sàn giao dịch. Quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch, yêu
cầu về hình thức, nội dung hợp đồng có cơ chế giải quyết tranh chấp quy định
về trách nhiệm của các bên. Xác định rõ nội dung quản lý nhà nước; Phân định
thẩm quyền giữa các cơ quan tạo cơ sở cho việc thanh tra, kiểm tra. Chưa điều
chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, thiếu quy
định về một số loại hình kinh doanh bất động sản mới chưa có quy định về kinh
doanh bất động sản của người nước ngoài thiếu quy định về giao dịch điện tử
trong kinh doanh bất động sản.
Giai đoạn từ năm 2014 đến trước năm 2023 :
Luật KDBĐS 2014 đã xây dựng một hành lang pháp lý tương đối vững
chắc giúp cho các chủ thể dễ dàng hơn trong việc thực hiện KDBĐS. Hoạt động
KDBĐS có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia.
Trong thời gian gần đây, thị trường BĐS đã có những khởi sắc và biến chuyển
đáng kể, đặc biệt là hoạt động kinh doanh BĐS diễn ra mạnh mẽ. Tuy nhiên, so
với các lĩnh vực khác, pháp luật về KDBĐS được hình thành tương đối muộn, có
thể nói đây là lĩnh vực pháp luật còn non trẻ và đang trong quá trình hoàn thiện.
Để duy trì sự an toàn thị trường bất động sản đòi hỏi có sự điều chỉnh của Nhà
nước thông qua yếu tố pháp luật sẽ tạo ra một hành lang pháp lý tương đối ổn
định vững chắc giúp các chủ thể tham gia vào thị trường một cách an toàn. Thứ
nhất, Về quy định chủ thể kinh doanh bất động sản. Hiện nay các quy định về
chủ thể kinh doanh bất động sản chịu sự chi phối của nhiều văn bản quy phạm
pháp luật nên các chủ thể kinh doanh bất động sản cơ bản đã đáp ứng được các
yêu cầu theo nhu cầu hiện tại. Ngoài các điều kiện về việc thành lập doanh
nghiệp và phải có vốn pháp định, các chủ thể là chủ đầu tư dự án bất động sản
phải còn đáp ứng thêm các điều kiện như có năng lực tài chính đảm bảo việc sử lOMoAR cPSD| 58493804
dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư, ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án.Tuy
nhiên, vẫn có những quy định chưa đồng nhất về chủ thể trong các văn bản. Ví
dụ: Theo khoản 1 Điều 10 Luật KDBĐS 2014 thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất
động sản phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Nếu hiểu kinh
doanh bất động sản bao gồm cả kinh doanh dịch vụ bất động sản thì hành vi thứ
2 cũng phải thỏa mãn yêu cầu về vốn pháp định. Tuy nhiên, theo điểm b khoản
1 Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 về quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật KDBĐS 2014 thì tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất
động sản không bị buộc phải có vốn pháp định. Rõ ràng, đây là sự nhầm lẫn do
khi ghép khái niệm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản
mà các nhà soạn thảo không tính đến nên phải giải thích trong nghị định hướng
dẫn thi hành. Thứ hai, Về loại bất động sản được đưa vào kinh doanh Về cơ bản
thì bất động sản được đưa vào kinh doanh theo Luật KDBĐS 2014 chỉ có 2 loại:
Công trình xây dựng (gồm các loại nhà) và quyền sử dụng đất. Các loại bất động
sản khác chưa có quy định cụ thể về việc kinh doanh (như cây lâu năm, rừng
cây, ...). Xét về các loại bất động sản theo quy định hiện nay thì các tài sản gắn
liền với đất đai, công trình xây dựng cũng chưa có những quy định cụ thể để
đưa vào kinh doanh. Do vậy, quy định pháp luật hiện nay về công trình xây dựng
và đất đai đưa vào kinh doanh đã khá đầy đủ. Tuy nhiên vẫn còn có nhiều loại
nhà mà hiện nay pháp luật đang vướng mắc trong việc hoàn thiện quy định pháp
lý để đưa vào kinh doanh như cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động
sản du lịch (Condotel) hay căn hộ văn phòng (ofÏcetel), …Về điều kiện để bất
động sản hình thành trong tương lai được bán cũng đang là một vấn đề đáng
quan tâm, pháp luật quy định phải có bảo lãnh của ngân hàng, có rất nhiều dự
án triển khai mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có
sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng. Nguyên nhân, một số chủ đầu tư cho
rằng là do vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế
chấp của doanh nghiệp. Về tài sản thế chấp, doanh nghiệp đã thế chấp chính dự
án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác
để thế chấp nên rất khó khăn. Một lý do khác nữa là bởi việc bảo lãnh cho dự
án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tồn đọng rất nhiều rủi
ro, ngân hàng phải chịu trách nhiệm lớn đối với khách hàng trong khi chỉ nhận
lại mức phí dịch vụ bảo lãnh khiêm tốn dẫn đến các ngân hàng e ngại, né tránh lOMoAR cPSD| 58493804
việc chấp nhận bảo lãnh cho các dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành
trong tương lai. Thứ ba, Về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản.
Giai đoạn từ năm 20014 đến năm 2023 :
Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, trước đây khi muốn tìm
những quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản
chúng ta sẽ tìm thấy trong Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và khi luật này
hết hiệu lực thì đã được thay thế bằng luật kinh doanh bất động sản 2014. Trải
qua 8 năm triển khai áp dụng luật kinh doanh bất động sản 2014 luật này đã
được thay thế bởi luật kinh doanh bất động sản 2023 chính là văn bản có hiệu
lực hiện nay để điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản. Việt Nam là
nước theo truyền thống pháp luật thành văn, ở nước ta có thể khẳng định “văn
bản quy phạm pháp luật là nguồn phổ biến nhất của pháp luật ngày nay”. Ngoài
nguồn luật kinh doanh bất động sản 2023 thì còn một số luật khác có liên quan
điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản như: Luật Đất đai 2023, Luật Nhà
ở 2023 cũng như một số nghị định điều chỉnh lĩnh vực này trong đó có nghị định
số 96/2024/NĐ – CP ngày 24 tháng 7 năm 2024 của Chính Phủ.
Phần những quy định chung của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được
ghi nhận tại Chương I quy định những nội dung bao quát nhất, mang tính nền
tảng cho khung pháp lý điều chỉnh đối với mọi hoạt động kinh doanh có trong
thị trường bất động sản tại Việt Nam. Với 11 điều luật, những quy định chung
của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã được cơ quan soạn thảo trình
bày một cách hợp lý và logic hơn so với Luật Kinh doanh bất động sản năm
2014.Thứ nhất, phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023
đã loại trừ đi những trường hợp không nhằm mục đích kinh doanh tìm kiếm lợi
nhuận, theo đó, 05 trường hợp được ghi nhận tại khoản 2 Điều 1 Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2023 đã từng được đề cập tại Điều 5 Nghị định số
02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một
số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (Nghị định số 02/2022/NĐ-CP), song
có sự thay đổi nội hàm so với trước đây. Những chủ thể bán, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê mua bất động sản với quy mô nhỏ, không thường xuyên
trước đây vẫn thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản lOMoAR cPSD| 58493804
nhưng không cần đáp ứng các điều kiện của chủ thể kinh doanh bất động sản.
Còn Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã loại trừ nhóm chủ thể này ra
ngoài phạm vi điều chỉnh của Luật. Điều này thực sự hợp lý bởi xét về bản chất,
đây là những trường hợp hoạt động không mang tính chất kinh doanh để đạt
được mục đích cuối cùng đó là tìm kiếm lợi nhuận. Thứ hai, pháp luật đã thu
hẹp lại thành 03 nguyên tắc kinh doanh bất động sản bằng việc lược bỏ nguyên
tắc “kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch”. Nội dung
này được ghi nhận trong phần trách nhiệm của chủ đầu tư về công khai bất
động sản đưa vào kinh doanh. Đáng chú ý, việc thay đổi về thuật ngữ “không vi
phạm điều cấm của luật” thay vì “không trái của quy định của pháp luật” đã cho
thấy sự mở rộng hơn về phạm vi cũng như quyền của các chủ thể kinh doanh bất động sản.
Thứ ba, các loại bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định hợp lý, chính
xác và bao quát hơn khi tham gia vào thị trường. Điều này được thể hiện ở các
khía cạnh: (i) Tách riêng hai đối tượng nhà và công trình xây dựng; (ii) Liệt kê các
loại công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lại được phép đưa
vào kinh doanh bao gồm: Giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương
mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng
phục vụ hỗn hợp; (iii) Sử dụng chính xác thuật ngữ đối tượng kinh doanh là
“quyền sử dụng đất” thay cho “các loại đất”; (iv) Quyền sử dụng đất đưa vào
hoạt động kinh doanh là quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án
bất động sản để phân định với các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại mang tính nhỏ lẻ và đặc biệt hơn; (v) Lần đầu tiên ghi nhận “dự án bất động
sản” là đối tượng được phép kinh doanh trong thị trường bất động sản.
Thứ tư, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đặt ra yêu cầu cao hơn đối với
chủ đầu tư kinh doanh bất động sản trong việc công khai thông tin về bất động
sản đưa vào kinh doanh. Nếu như trong Luật Kinh doanh bất động sản năm
2014, vấn đề công khai chỉ dừng lại ở việc liệt kê hình thức và nội dung công
khai thì tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, các vấn đề mà chủ đầu tư
cần công khai được bổ sung bao gồm: Thông tin về dự án bất động sản; thông
tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; thông tin về nhà
ở, công trình xây dựng có sẵn; thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ
thuật trong dự án bất động sản. Ứng với mỗi loại bất động sản, các thông tin