Tổng Quan về Luật Đất Đai và Phương Pháp Điều Chỉnh. Môn Pháp luật dân sự | Đại học Trường Đại học Phenika.

lOMoAR cPSD| 59561451
Luật đất đai là tổng hợp các quy phạm pháp luật mà Nhà nước ban hành
nhằm thiết lập quan hệ đất đai trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai và sự bảo hộ đầy đủ của Nhà nước đối với các quyền của người sử
dụng đất tạo thành một ngành luật quan trọng trong hệ thống pháp luật của nhà nước ta.
1.2. Đối tượng và phương pháp điều chỉnh của ngành luật đất đai
1.2.1. Đối tượng điều chỉnh của ngành luật đất đai -
Luật Đất đai điều chỉnh các quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai.
Đó là các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình chiếm hữu, sử dụng
và định đoạt đất đai mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu. -
Trong sự phân định quan hệ xã hội thuộc phạm vi điều chỉnh của
ngànhluật, đất đai có mối quan hệ qua lại, giao thoa với một số ngành
luật khác như luật hành chính, luật dân sự... -
Căn cứ vào chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai và loại đất được
quản lý và sử dụng, đối tượng điều chỉnh được xác định thành các nhóm
sau : Nhóm 1: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình quản lý
nhà nước đối với đất đai. ( Điều 13,14)
Nhóm 2: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sử dụng đất
của tổ chức trong nước được nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Các tổ chức trong nước là một trong các chủ thể sử dụng đất được nhà
nước cho phép sử dụng đất dưới các hình thức pháp lý, chủ yếu là giao đất và cho thuê đất.
Các tổ chức này được nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp,
nhưng trong quá trình khai thác, sử dụng phải trên cơ sở quy hoạch. và
kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt,
căn cứ vào dự án đầu tư và trình tự thủ tục về giao đất, cho thuê đất. lOMoAR cPSD| 59561451
Nhóm 3: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sử dụng đất
của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở
nước ngoài tại Việt Nam.
Hình thức pháp lý mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sử dụng đất tại
Việt Nam chủ yếu là thuê đất. Tuy nhiên, đối với người gốc Việt Nam
định cư ở nước ngoài từ Luật Đất đai năm 2003 và đối với doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, từ sau luật đất đai năm 2024 có
thể lựa chọn hình thức được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
khi thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam. Việc sử dụng đó được phân
định thành các mục đích khác nhau như xây dựng các công trình ngoại
giao, văn phòng đại diện của các tổ chức quốc tế tại Việt Nam và đầu tư
vào Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư và được mua nhà,
sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Nhóm 4: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sử dụng đất
của cá nhân khi thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai.
Pháp luật đất đai xây dựng hành lang pháp lý cho việc mở rộng tối đa
các quyền năng của hộ gia đình, cá nhân, đồng thời cho phép họ được
thực hiện đầy đủ các giao dịch dân sự về chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp bảo lãnh và góp vốn
liên doanh theo một trình tự thủ tục chặt chẽ.
Nhóm 5: Các quan hệ pháp luật đất đai phát sinh trong quá trình
khai thác, sử dụng các nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
Quá trình khai thác, sử dụng các loại đất nói trên do nhiều chủ thể khác
nhau thực hiện, khi cho phép tổ chức hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất,
Nhà nước phân loại, quy định cụ thể từng chế độ pháp lý để thực hiện
các biện pháp quản lý, công nhận các quyền và lợi ích hợp pháp của các
chủ sử dụng nhằm đảm bảo một cách thống nhất, hài hòa lợi ích nhà
nước và từng chủ sử dụng. 1.2.2. Phương pháp điều chỉnh lOMoAR cPSD| 59561451
Ngành luật đất đai sử dụng 2 phương pháp điều chỉnh đó là phương pháp
hành chính, mệnh lệnh và phương pháp bình đẳng, thỏa thuận.
+ Phương pháp hành chính, mệnh lệnh: Phương pháp này rất đặc trưng
cho ngành luật hành chính bởi nguyên tắc quyền lực phục tùng. Đặc
điểm của phương pháp này thể hiện ở chỗ các chủ thể tham gia vào quan
hệ pháp luật không có sự bình đẳng về địa vị pháp lý. Một bên trong
quan hệ này là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhân danh nhà
nước thực thi quyền lực nhà nước và một bên là các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân phải thực thi các biện pháp hành chính xuất phát từ nhiệm vụ
quản lý nhà nước về đất đai.
Vì vậy, các chủ thể có quyền và nghĩa vụ phải thực hiện các chỉ thị,
mệnh lệnh và nhiệm vụ được nhà được giao của các cơ quan nhân danh
nhà nước. Họ không có quyền thỏa thuận với cơ quan nhà nước và phải
thực hiện các phán quyết đơn phương từ phía nhà nước.
Điểm khác biệt căn bản với việc áp dụng mệnh lệnh HC trong ngành luật
hành chính là tính linh hoạt và mềm dẻo khi áp dụng các mệnh lệnh từ
phía cơ quan nhà nước. Ví dụ, khi giải quyết các tranh chấp, khiếu nại
về đất đai, các tổ chức chính quyền và đoàn thể tại các địa phương nơi
xảy ra tranh chấp có trách nhiệm hòa giải, tìm biện pháp giáo dục, thuyết
phục và tuyên truyền trong nội bộ nhân dân, làm tiền đề cho việc giải
quyết mọi tranh chấp và khiếu nại.
Khi các tranh chấp và khiếu nại không thể giải quyết bằng con đường
thương lượng hòa giải thì các cơ quan nhà nước theo luật định mới trực
tiếp giải quyết và ban hành các quyết định hành chính.
Các quyết định hành chính được ban hành trong các trường hợp sau đây:
- Quyết định hành chính về giao đất, cho thuê đất.
- Quyết định hành chính về thu hồi đất..
- Quyết định hành chính về việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
từ loại đất này sang loại đất khác. lOMoAR cPSD| 59561451
Các quyết định hành chính được ban hành trong các trường hợp sau đây:
Quyết định về việc công nhận quyền sử dụng đất.
Quyết định về việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, quyết định hành
chính, hành vi hành chính về đất đai.
Quyết định xử lý vi phạm hành chính trong quản lý, sử dụng đất đai.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất lần đầu cho người đang sử dụng đất ổn định đối với
thửa đất xác định theo quy định của Luật này.
Các quyết định hành chính nêu trên đều do các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền ban hành nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt một quan hệ
pháp luật về đất đai đối với người sử dụng đất. Họ có nghĩa vụ phải thi
hành các quyết định của cơ quan nhà nước nếu không thực hiện được coi
là hành vi vi phạm pháp luật đất đai và bị cướng chế theo luật định.
+ Phương pháp bình đẳng, thỏa thuận.
Đây là phương pháp rất đặc trưng của ngành luật dân sự. Ngành luật đất
đai cũng sử dụng phương pháp này. Tuy nhiên, nếu trong quan hệ dân sự
chủ sở hữu tài sản có quyền thỏa thuận để phát sinh, thay đổi hay chấm
dứt một quan hệ tài sản thì trong pháp luật đất đai, người sử dụng không
đồng thời là chủ sở hữu. Vì vậy, với các quyền được nhà nước mở rộng
và bảo hộ các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có quyền thỏa thuận trên
tinh thần hợp tác để thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp bảo lãnh và góp vốn.
Đặc điểm cơ bản của phương pháp bình đẳng, thỏa thuận trong luật đất
đai là các chủ thể có quyền tự do giao kết thực hiện các giao dịch dân sự
về đất đai phù hợp với các quy định của pháp luật góp phần đáp ứng các
nhu cầu sử dụng đất vì lợi ích của các chủ thể, đồng thời tạo xu hướng
tập trung tích tụ đất đai ở quy mô hợp lý nhằm phân công lại lao động,
đất đai, thúc đẩy sản xuất, phát triển. lOMoAR cPSD| 59561451
1.3. Các nguyên tắc cơ bản của ngành luật đất đai
1.3.1. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu
Từ hiến pháp năm 1980 cho đến nay, chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam
có sự thay đổi căn bản từ chỗ còn tồn tại nhiều hình thức sở hữu khác
nhau chúng ta đã tiến hành quốc hữu hóa đất đai và xác lập chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai.
Như vậy, Việt Nam có sự tách bạch giữa chủ sở hữu và chủ sử dụng
trong quan hệ đất đai. Thực ra, ở đây có mối quan hệ khăng khít giữa
nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai với người sử dụng
vốn đất của nhà nước. Vì vậy, nhà nước có quyền xác lập hình thức pháp
lý cụ thể đối với người sử dụng đất.
Đất đai trước hết là tài nguyên quốc gia, song không vì thế mà nhà nước
không chủ trương xác định giá đất làm cơ sở cho việc lưu chuyển quyền
sử dụng đất trong đời sống xã hội. Đất đai hiện nay được quan niệm là
một loại hàng hóa đặc biệt được lưu chuyển đặc biệt trong khuôn khổ
các quy định của pháp luật.
1.3.2. Nguyên tắc nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật.
Nguyên tắc này được ghi nhận tại điều 53, 54 Hiến pháp 22013 và tại
chương 2 Luật Đất đai 2024 thể hiện chức năng của nhà nước xã hội chủ
nghĩa là quản lý mọi mặt đời sống kinh tế xã hội, trong đó có quản lý đất đai.
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai, xây dựng chiến lược phát
triển quy hoạch sử dụng đất và phê duyệt các chương trình quốc gia về
sử dụng, khai thác các nguồn tài nguyên. lOMoAR cPSD| 59561451
Quy hoạch sử dụng đất là cơ sở khoa học của quá trình xây dựng các
chiến lược về khai thác, sử dụng đất, là tiền đề cho việc thực hiện đúng
đắn các nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
Mặt khác, quy hoạch không thể đi sau mà phải đi trước một bước. Có
như vậy từ chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước đến quá trình
khai thác, sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai mới hài hòa, thống nhất
giữa quan hệ cung cầu và vai trò điều tiết của nhà nước.
1.3.3. Nguyên tắc ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp.
Việt Nam là nước có bình quân đầu người về đất nông nghiệp thuộc loại
thấp trên thế giới, trong khi bình quân chung của thế giới là 4.000m2
một người thì ở Việt Nam chỉ khoảng 1.000m2 /một người là một nước
đang phát triển với hơn 70% dân số tập trung ở khu vực nông thôn vì
vậy, đất đai là điều kiện sống còn của một bộ phận lớn dân cư để bảo
đảm an ninh lương thực quốc gia, đáp ứng nhu cầu về lương thực, thực
phẩm cho xã hội thì vấn đề bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp có
vai trò vô cùng quan trọng trong sự nghiệp phát triển đất nước.
Từ trước tới nay, các quy định của pháp luật đất đai và các chính sách về
nông nghiệp luôn dành sự ưu tiên đối với việc phát triển nông nghiệp, nông thôn và nông dân.
Để bảo vệ và mở rộng vốn đất nông nghiệp cần phải xuất phát từ 2 phương diện:
Thứ nhất, cần coi trọng việc thâm canh tăng vụ chuyển đổi cơ cấu mùa
vụ trên diện tích hiện có.
Thứ hai, tích cực khai hoang mở rộng ruộng đồng từ vốn đất chưa sử
dụng có khả năng nông nghiệp.
Pháp luật đất đai thể hiện nguyên tắc này như sau: -
Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người làm nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối có đất để sản xuất. lOMoAR cPSD| 59561451 -
Đối với tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất vào mục đích
nôngnghiệp trong hạn mức sử dụng đất thì không phải trả tiền sử dụng
đất nếu sử dụng vào mục đích khác, phải xin phép chuyển mục đích sử
dụng đất và trả tiền sử dụng đất. -
Việc chuyển mục đích đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích
khác hoặc từ loại đất không thu tiền sang loại đất có thu tiền phải đúng
quy hoạch và kế hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. -
Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của
chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
Pháp luật đất đai thể hiện nguyên tắc này như sau: -
Nhà nước có quy định cụ thể về đất chuyên trồng lúa, điều kiện
nhận chuyển nhượng đất, trồng lúa và nghiêm cấm mọi hành vi chuyển
mục đích từ loại loại đất này sang sử dụng vào mục đích khác khi chưa
được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. -
Nhà nước khuyến khích mọi tổ chức và cá nhân khai hoang phục
hóa lấn biển, phủ xanh đất trống đồi núi trọc sử dụng vào mục đích nông nghiệp. -
Nghiêm cấm việc mở rộng một cách tùy tiện các khu dân cư từ đất
nông nghiệp, hạn chế việc lập vườn từ đất trồng lúa.
1.3.4. Nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm
Việt Nam tuy vốn đất không lớn, song nhìn vào cơ cấu sử dụng đất hiện
nay, khi đất chưa sử dụng còn chiếm khoảng 30% diện tích tự nhiên thì
có thể nhận xét rằng chúng ta còn chưa khai thác, sử dụng hết tiềm năng
đất đai. Vì vậy, với quá trình phát triển của đất nước, công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần đi trước một bước, tạo cơ sở khoa học
cho việc sử dụng đất một cách hợp lý và tiết kiệm. lOMoAR cPSD| 59561451
Ví dụ. Ở một số tỉnh phía nam có diện tích trồng lúa nước không mang
lại hiệu quả kinh tế cao. Trong khi đó, nếu sử dụng nuôi trồng thủy sản
mang lại lợi nhuận lớn cho người sản xuất nông nghiệp và cho nhu cầu
xuất khẩu thì vấn đề đặt ra là phải chuyển dịch cơ cấu cây trồng, vật
nuôi phù hợp với điều kiện tự nhiên, khí hậu và thổ nhưỡng của từng
vùng mà khai thác đất đai có hiệu quả.
Trên địa bàn Hà Nội, nguy cơ thất thoát nguồn lực từ đất đai đang hiện
hữu, gây bức xúc trong dư luận xã hội. hàng loạt dự án "nằm trên giấy";
trong đó, tập trung nhiều ở các quận, huyện như: Hoài Đức với 51 dự án,
Mê Linh 47 dự án, Nam Từ Liêm 48 dự án, Hoàng Mai 25 dự án, Bắc Từ Liêm 23 dự án.
Theo con đường từ xã Tiền Phong đến trung tâm UBND huyện Mê Linh,
hai bên đường là những án bị bỏ hoang từ chục năm nay.
Từ 1/8/2024, khi luật Đất đai 2024 có hiệu lực, những dự án triển khai
chậm quá 24 tháng so với tiến độ ghi trong quyết định đầu tư sẽ bị thu
hồi mà không được bồi thường.
Các trường hợp đất được nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục
đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng 12 tháng
liên tục kể từ khi nhận bàn giao hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng
so với tiến độ ghi trong quyết định đầu tư, sẽ bị thu hồi. Trường hợp
không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ, chủ đầu tư được gia hạn
không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho nhà nước khoản tiền tương
ứng. Hết thời gian gia hạn, chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì
nhà nước thu hồi mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và
chi phí đầu tư vào đất.
Trung tâm triển lãm quy hoạch TP.HCM hàng chục năm vẫn chưa xong,
gây thất thoát, lãng phí lOMoAR cPSD| 59561451
Những nội dung trên được quy định trong luật Đất đai 2003, luật Đất đai
2013 và luật Đất đai 2024 (Luật Đất đai 2024 có những điểm mới hơn là
áp dụng chế tài luôn đối với những dự án chuyển mục đích, công nhận
quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong khi
pháp luật trước đây chỉ áp dụng thu hồi do vi phạm đối với dự án được
giao đất, cho thuê đất).
Luật không quy định chế tài, xử lý đối với những người gây ra sự chậm
trễ, kéo dài của dự án.
1.3.5. Nguyên tắc thường xuyên cải tạo và bồi bổ đất đai
Đất đai tự nhiên dưới bàn tay lao động và sáng tạo của con người sẽ tạo
ra những sản phẩm quan trọng trong đời sống. Đất đai có đời sống sinh
học riêng của nó, nếu con người vừa khai thác vừa cải tạo thì đất đai
luôn mang lại hiệu quả kết tinh trong sản phẩm lao động của con
người. Ngược lại, nếu con người bạc đãi thiên nhiên, tác động vào đất
đai một cách thiếu ý thức thì mang lại hậu quả tiêu cực (1)Phân loại
khu vực đất đã được khoanh vùng:
- Các khu vực đất cần bảo vệ, xử lý, cải tạo và phục hồi;
- Các khu vực đất bị thoái hóa cần xử lý, cải tạo và phục hồi;
- Các khu vực đất bị ô nhiễm cần xử lý, cải tạo và phục hồi;
(2) Tổng hợp, xác định phạm vi, mức độ cần bảo vệ, cải tạo, phục hồi
đất theo từng khu vực đất đã được phân loại.
(3) Lập kế hoạch và lộ trình thực hiện bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất đối
với các khu vực đất đã được xác định tại điểm b khoản 1 Điều 54 Luật Đất đai 2024.
(4) Xác định các biện pháp kỹ thuật, giải pháp kinh tế, xã hội kèm theo
các phân tích để lựa chọn phương án tối ưu và quyết định phương án thực hiện;
(5) Lập báo cáo kết quả thực hiện bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất; lOMoAR cPSD| 59561451
(6) Giám sát, kiểm soát quá trình xử lý, bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất.
1.4. Quan hệ pháp luật đất đai
1.4.1. Chủ thể quan hệ pháp luật đất đai
Chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai bao gồm nhà nước và người sử dụng đất. -
Nhà nước tham gia quan hệ pháp luật đất đai với tư cách là đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý toàn bộ đất đai. -
Các tổ chức trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư tổ
chức tôn giáo. tổ chức tôn giáo trực thuộc với tư cách chủ thể sử dụng đất.
Hình thức sử dụng đất của người sử dụng không giống nhau. Vì vậy, cần
phân biệt họ dưới các dạng sau đây:
1.4.1.1. Chủ thể có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất:
Đây là đối tượng sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất, cho thuê
đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang sử dụng đất ổn định được
nhà nước cấp GCNQSD đất và đương nhiên được hưởng đầy đủ các
quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định của pháp luật đất đai.
1.4.1.2. Chủ thể có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất:
Tính hợp lệ của các giấy tờ đó thể hiện tư cách chủ thể của người sử
dụng đất, đó là những giấy tờ do nhà nước cấp cho người sử dụng thể
hiện thông qua các quyết định hành chính về giao đất, cho thuê đất của
cơ quan quản lý đất đai, bản án của tòa án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án đã có hiệu lực pháp luật hoặc thông qua
nguồn gốc hợp pháp của quyền sử dụng đất được chính quyền cơ sở xác nhận. lOMoAR cPSD| 59561451
Các trường hợp này được quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3 và
khoản 4 điều 137 luật đất đai 2024 và trong thời gian chưa được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn thực hiện các quyền của mình.
Khoản 1 điều 137. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có
một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15/10/1993 sau đây thì
được cấp GCNQSD đất, QSHTS gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền
cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước
VNDCCH, CPCMLTCHMNVNvà Nhà nước CHXHCN VN.
b) Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm
quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, gồm: Bằng khoán
điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan
thuộc chế độ cũ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở,
thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ;
Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ
quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; Giấy phép cho xây cất nhà ở; Giấy
phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp; Bản án
của Tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành
c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính;
d) Giấy tờ chuyển nhượng QSD đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở,
nay được UBND cấp xã xác nhận đã sử dụng đất trước ngày
15/10/1993; đ) Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980 mà
có tên người sử dụng đất; lOMoAR cPSD| 59561451
e) Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký
ruộng đất theo Chỉ thị số 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng
Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong
cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý mà có tên NSD đất, bao
gồm: Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác
định người đang sử dụng đất là hợp pháp; Bản tổng hợp các trường
hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng
đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp
tỉnh lập; Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất; Giấy tờ về việc
chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp
xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất; hoặc Hội
đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp
huyện, cấp tỉnh lập; Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất; Giấy
tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân
dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất; g)
Giấy tờ về việc kê khai, đăng ký nhà cửa được UBND cấp xã, cấp
huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà; h)
Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sĩ làm
nhà ở theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11/7/1991 của Bộ trưởng BQP
mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của
cán bộ, chiến sĩ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được phê duyệt tại thời điểm giao đất; i)
Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu
kinh tế mới, di dân tái định cư được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt mà có tên NSD đất. k)
Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; giấy tờ về
việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được UBND cấp huyện, cấp
tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép; lOMoAR cPSD| 59561451 l)
Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị
được sử dụng đất được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê
duyệt, chấp thuận trước ngày 01/7/1980 hoặc được UBND cấp huyện,
cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận;
m) Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho
cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở
hoặc xây dựng nhà ở để phân hoặc cấp cho cán bộ, công nhân viên bằng
vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng; n)
Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15/10/1993 do
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tiễn của địa phương.
Khoản 2 điều 137. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ của
nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đất để làm nhà ở hoặc làm
nhà ở kết hợp với sản xuất nông, lâm nghiệp trước ngày 01/7/2004 thì
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Khoản 3,4 điều 137. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà
có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp GCNQSD đất,
QSHTS gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
1.4.1.3. Chủ thể được xem xét công nhận quyền sử dụng đất:
Thực tế những đối tượng này không đủ giấy tờ theo quy định nhưng việc
sử dụng đất được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận về thời điểm sử
dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, không có tranh chấp, khiếu
nại về đất đai và làm thủ tục để được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
1.4.1. Chủ thể quan hệ pháp luật đất đai lOMoAR cPSD| 59561451
Như vậy, chủ thể sử dụng đất là người thực tế đang chiếm hữu đất đai do
Nhà nước giao cho thuê, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc
được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. 1.4.2. Khách thể của quan hệ pháp luật đất đai
Bằng chính sách và pháp luật, Nhà nước thực hiện việc phân phối quỹ
đất quốc gia trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xây dựng
và phê duyệt. Từ đó, người sử dụng đất tiếp cận các cơ sở pháp lý để xác
lập quyền sử dụng đất của mình.
Nhà nước phải phân loại đất và xác lập các chế độ pháp lý đất đai khác
nhau nhằm đáp ứng nhu cầu quản lý và sử dụng đất. Toàn bộ vốn đất
quốc gia được xác lập bởi các chế độ pháp lý nhất định khi nhà nước
giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử
dụng, tạo thành khách thể của quan hệ pháp luật đất đai.
1.4.3. Nội dung của quan hệ pháp luật đất đai
Nội dung quan hệ pháp luật đất đai chính là các quyền và nghĩa vụ pháp
lý của chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai.
- Đối với nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý đất đai, các quyền và nghĩa vụ của nhà nước rất đặc trưng,
trước hết là các quyền của đại diện chủ sở hữu, đặc biệt là quyền định
đoạt đất đai, quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua chính
sách tài chính về đất đai và phần giá trị tăng thêm từ đất mà không phải
do người sử dụng đất đầu tư. A
Các nghĩa vụ của nhà nước gắn với các nội dung quan trọng trong quản
lý nhà nước về đất đai được quy định tại điều 20 luật đất đai 2024: ví dụ:
Ban hành và tổ chức thực hiện các VBQPPL về quản lý, sử dụng đất đai,
tuyên truyền, phổ biến, giáo dục, đào tạo, nghiên cứu khoa học, phát
triển công nghệ, hợp tác quốc tế trong quản lý, sử dụng đất đai, xác định
địa giới đơn vị hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới đơn vị hành chính,… lOMoAR cPSD| 59561451
- Đối với người sử dụng đất:
+ Những quyền và nghĩa vụ chung nhất của mọi đối tượng sử dụng đất,
không phân biệt hình thức sử dụng đất do nhà nước xác lập.
+ Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất và gắn liền với những nghĩa vụ
phù hợp với hình thức sử dụng đất mà họ lựa chọn.
+ Những quyền và nghĩa vụ cụ thể của người sử dụng đất khi thực hiện
các giao dịch dân sự về đất đai
Trên cơ sở luật đất đai 2024, quyền và nghĩa vụ pháp lý của người sử
dụng đất sẽ phân chia theo từng chủ thể đó là: Tổ chức trong nước. Tổ
chức, cá nhân nước ngoài. Người gốc Việt Nam định cư ở nước
ngoài. Cá nhân, cộng đồng dân cư. Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo
trực thuộc sử dụng đất. 1.5. Nguồn của luật đất đai
Nguồn của luật đất đai bao gồm một hệ thống những văn bản pháp luật
do nhiều cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam ban hành ở nhiều thời kỳ
khác nhau. Nguồn của luật đất đai chủ yếu vẫn là các văn bản luật và
văn bản dưới luật có chứa đựng các quy phạm pháp luật đất đai. 1.5.1. Văn bản luật -
Văn bản luật quan trọng nhất và là nền tảng của hệ thống pháp luật
ViệtNam, đó là hiến pháp. Điều 53 và 54 hiến pháp 2013 đã khẳng định
đất đai và các tài nguyên quan trọng khác thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Việc nhà nước thống
nhất quản lý đất đai trên cơ sở quy hoạch và pháp luật là cơ sở pháp lý
quan trọng cho việc xây dựng các văn bản pháp luật, đất đai trên nền tảng hiến định này. -
Bên cạnh Hiến pháp với tư cách là đạo luật gốc có ý nghĩa nền
tảng chung, các bộ luật, các luật chứa đựng nhiều quy định về đất đai
hoặc trực tiếp liên quan tới đất đai. Trong số các văn bản pháp luật chủ
yếu có thể đề cập gồm: lOMoAR cPSD| 59561451 -
Bộ luật dân sự 2015 được Quốc hội khóa 13 thông qua tại kỳ họp
thứ 10 ngày 24/11/2015. Bộ luật dân sự có nhiều quy định liên quan tới
các giao dịch dân sự về đất đai của hộ gia đình và cá nhân. -
Luật đất đai 2024 được Quốc hội khóa XV kỳ họp bất thường lần
thứ 5 thông qua 18/01/2024. Đây là văn bản luật căn bản nhất trong việc
hình thành các quy định của hệ thống pháp luật về đất đai. -
Nghị định số 71/2024 ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về
giá đất. - Nghị định số 88/2024. Ngày 15/7/2024 của Chính phủ quy
định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. -
Nghị định số 101/2024 ngày 29/7/2024 của Chính phủ quy định về
điều tra cơ bản đất đai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai. -
Nghị định số 102/2024 ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định
chi tiếtthi hành một số điều của luật đất đai. -
Nghị định số 103/2024 ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về
tiềnsử dụng đất, tiền thuê đất. -
Nghị định số 104/2024 ngày 31/7/2024 của Chính phủ quy định về quỹphát triển đất. -
Nghị định số 112/2024 ngày 11/9/2024 của Chính phủ hướng dẫn về đất trồng lúa -
Nghị định số 123/2024 ngày 4/10/2024 của Chính phủ quy định về
xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai -
Quyết định số 12/2024/QĐ-TTg ngày 31/7/2024 của Thủ tướng
Chính phủ quy định về cơ chế, chính sách giải quyết việc làm và đào tạo
nghề April 27, 2025 cho người có đất thu hồi -
Thông tư số 11/2024/TT-BNV ngày 18/10/2024 Quy định về lập,
quản lý hồ sơ địa giới đơn vị hành chính do Bộ trưởng Bộ Nội vụ ban hành lOMoAR cPSD| 59561451 -
Thông tư số 12/2024/TT-BTNMT ngày 31/7/2024 Hướng dẫn đào
tạo, bồi dưỡng, cập nhật kiến thức cho cá nhân hành nghề tư vấn định
giá đất; khung chương trình đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất -
Thông tư số 08/2024/TT-BTNMT ngày 31/7/2024 Quy định về
thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất do Bộ
trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành -
Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT ngày 31/7/2024 Quy định về hồ
sơ địa chính, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành