VIỆN KIỂM SÁT NHÂN DÂN TỐI CAO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIỂM SÁT HÀ NỘI
MÔN: LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 2
BÀI TẬP NHÓM 3 - LỚP K9A
CHỦ ĐỀ: TÌNH HUỐNG 1
Danh sách thành viên
Nguyễn Đặng Khánh Huyền K9A 213801010113 Đinh Khánh Phương Hiền K9A 213801010085 Nguyễn Tú Linh K9A 213801010142 Trần Đức Tuấn Anh K9A 213801010009 Lê Hải Đăng K9A 213801010047
Hà Nội, 2023
MỤC LỤC
A. MỞ ĐẦU.......................................................................................................... 1
B. NỘI DUNG ...................................................................................................... 3
I. Tình huống: ................................................................................................ 3
II. Giải quyết tình huống: .............................................................................. 7
1. Nhận định của hội đồng xét xử: .................................................................. 7
1.1. Về tính hợp pháp của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư....................... 7
1.2. Về diễn biến quá trình thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng .............. 8
1.3. Căn cứ xác định thời điểm nguyên đơn đơn phương chấm dứt hợp đồng:
.......................................................................................................................... 12
1.4. Xác định thời điểm chậm bàn giao căn hộ và căn cứ phạt chậm bàn giao:
.......................................................................................................................... 12
2. Quyết định của hội đồng xét xử: ............................................................... 13
C. KẾT LUẬN ................................................................................................... 15
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 16
A. MỞ ĐẦU
Trong hệ thống pháp luật nước ta, chế định hợp đồng là một chế định cơ
bản bên cạnh các chế định về quyền sở hữu, quyền thừa kế. Qua quá trình phát
triển, cùng với sự phát triển của pháp luật dân sự nói chung, hợp đồng dân sự
ngày càng được xem là một chế định có vai trò trung tâm, cơ bản trong pháp luật
dân sự. Hợp đồng dân sự có vai trò rất quan trọng đối với nền kinh tế như: tạo
hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể tham gia hợp đồng, là cơ sở để gải
quyết các tranh chấp xảy ra, đảm bảo cho sự kiểm tra, giám sát việc thực hiện
pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng như là sự ổn định của các
quan hệ sở hữu tài sản.
Hợp đồng dân sự được lập nên thông qua sự thỏa thuận, quy định quyền
và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch dân sự. Theo đó, hợp đồng mua
bán căn hộ cũng được lập nên dựa trên sự thỏa thuận giữa bên mua và bên bán
dưới dạng văn bản. Bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở cũng như quyền sở
hữu căn nhà đó sang cho bên mua. Bên mua phải tiến hành trả tiền, thanh toán
cho người bán theo đúng thời hạn, địa điểm và phương thức đã được thỏa thuận
trong hợp đồng mua bán căn hộ. Cũng từ đây, khi một bên có vi phạm thì phải
chịu trách nhiệm dân sự phát sinh và chỉ áp dụng với người có hành vi đó xâm
phạm đến các quyền và lợi ích của bên kia đã được quy định trong hợp đồng.
Hiện nay, nền kinh tế phát triển kéo theo các hợp đồng dân sự trở nên đa dạng
và phong phú hơn nhưng cũng kéo theo những bất cập, tranh chấp giữa các bên
trong quá trình thực hiện hợp đồng. Chính vì lí do đó, nhóm chúng em đã lựa
chọn Tình huống số 1- Tranh chấp giữa bà Xuân Thị Thanh Q và công ty
Green để làm rõ hơn về trách nhiệm của các bên trong việc kí kết hợp đồng mua
bán căn hộ cũng như tiếp thu cho bản thân những kiến thức cần thiết để vận dụng trong thực tế.
Do chưa được tiếp xúc với nhiều tài liệu tham khảo cũng như trình độ
còn hạn chế nên bài tập nhóm không tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy, nhóm 1
chúng em rất mong nhận được sự giúp đỡ, bổ sung, đóng góp ý kiến từ các thầy,
cô để bài tập nhóm của chúng em hoàn thiện hơn. Xin chân thành cảm ơn! 2 B. NỘI DUNG
I. Tình huống:
Nguyên đơn: Xuân Thị Thanh Q
Bị đơn: Công ty cổ phần Đầu tư Green ("Công ty Green")
Nội dung tình huống:
Ngày 31/5/2017, giữa bà Xuân Thị Thanh Q và Công ty Green đã ký kết
Hợp đồng mua bán căn hộ số A0404/HĐMB-CC ngày 31/5/2017 ("Hợp đồng số
A0404/HĐMB-CC"). Theo đó, Công ty Green chuyển nhượng cho bà Xuân Thị
Thanh Q Căn hộ số A0404 diện tích 109,8m2, tòa nhà A tại Dự án Khu dịch vụ,
văn phòng và nhà ở Green Complex, địa chỉ: số 164 phố K, phường T, quận TP,
thành phố H. Giá bán căn hộ là 3.160.000.000 VND (Ba tỷ một trăn sáu mươi
triệu Việt Nam đồng), chưa bao gồm phí bảo trì. Theo quy đinh tại Khoản 3.3
Điều 3 Hợp đồng số A0404/HĐMB-CC và Điều 2 Phụ lục II của Hợp đồng số
A0404/HĐMB-CC bà Xuân Thị Thanh Q có nghĩa vụ thanh toán theo từng đợt và
đến đợt 7 (khi thi công đến tầng 27) bà Xuân Thị Thanh Q phải thanh toán 70%
tổng giá trị căn hộ. Phần còn lại sẽ được thanh toán vào thời điểm nhận bàn giao
nhà và nhận Giấy chứng nhận. Thực hiện hợp đồng đã ký kết, bà Xuân Thị Thanh
Q đã thanh toán cho Công ty Green số tiền là 2.212.000.000 VND (Hai tỷ hai
trăm mười hai triệu Việt Nam đồng) tương đương với 70% tổng giá trị căn hộ.
Tại khoản 8.2 Điều 8 Hợp đồng số A0404/HĐMB-CC có quy định: "Bên
Bán bàn giao Căn hộ cho Bên Mua dự kiến vào ngày 15/4/2018 ("Ngày Xác
Định Bàn Giao Căn Hộ") và có thể được điều chỉnh theo Thông báo của Bên
Bán nhưng tối đa không quá 180 ngày, kể từ Ngày Xác Định Bàn Giao Căn Hộ.
Trong trường hợp có điều chỉnh, Bên Bán phải có văn bản Thông báo điều
chỉnh Ngày bàn giao căn hộ cho Bên Mua theo mẫu tại Phụ lục 6 của Hợp Đồng
này. Thông báo bàn giao được coi như một văn bản hợp lệ miễn trừ trách nhiệm
của Bên Bán do chậm bàn giao Căn hộ theo dự kiến".
Tuy nhiên, đến ngày 15/4/2018, Công ty Green đã không bàn giao Căn hộ
cho Bà Xuân Thị Thanh Q và cũng không có bất cứ thông báo nào gửi cho bà Q
về việc điều chỉnh ngày bàn giao Căn hộ.
Ngày 07/11/2018, bà Xuân Thị Thanh Q nhận được Công văn số 55/CV- 3
Green đề ngày 15/10/2018 của Công ty Green thông báo về thời gian bàn giao
căn hộ Dự án Green Complex – Tòa A là ngày 09/11/2018. Ngày 09/11/2018 bà
Xuân Thị Thanh Q tới nhận bàn giao theo thông báo của Công ty Green. Tuy
nhiên, qua đối chiếu thực trạng của Căn hộ với quy định tại Phụ lục I Hợp đồng
số A0404/HĐMB-CC quy định về Đặc điểm căn hộ và danh mục vật liệu, trang
thiết bị của căn hộ xây thô thì bà Xuân Thị Thanh Q thấy không đủ điều kiện
bàn giao và đã lập văn bản Ý kiến phản hồi của khách hàng Căn hộ A0404 Dự án Green Complex, theo đó: - Tường chưa trát;
- Sàn 02 phòng vệ sinh chưa trát lớp áo bảo vệ Seka;
- 02 cửa ra ban công chưa chưa lắp khung và kính;
- Toàn bộ cửa sổ nhà chưa lắp hoàn thiện; - Chưa có cửa ra vào
Ngày 26/12/2018 bà Xuân Thị Thanh Q đã gửi Đơn thanh lý hợp đồng mua
bán căn hộ tới Công ty Green (Bà Phan Thanh H – Trưởng Phòng Hành chính
Công ty Green đã ký xác nhận đã nhận đơn ngày 26/12/2018). Tuy nhiên sau đó
Công ty Green không có bất cứ phản hồi gì về Đơn đề nghị thanh lý Hợp đồng số A0404/HĐMB-CC.
Ngày 17/01/2019 bà Xuân Thị Thanh Q nhận được Công văn số 60/CV-
Green đề ngày 10/01/2019 có nội dung thông báo cho Bên Mua đến nhận bàn giao
căn hộ. Ngay sau đó bà Xuân Thị Thanh Q có đến kiểm tra hiện trạng thực tế thì
thấy căn hộ vẫn đang thi công ngổn ngang chưa hoàn trả mặt bằng; vận thăng vẫn
chưa rút chân càng khỏi căn hộ; Thang máy chưa hoạt động; Tường 02 phòng nhà
vệ sinh chưa trát; cửa chưa lắp đầy đủ; chưa có điện nước. Do đó, bà Xuân Thị
Thanh Q đã gửi email tới phía Công ty Green để phản ánh vào ngày 28/01/2019.
Ngày 16/2/2019 bà Xuân Thị Thanh Q đã tới làm việc với Công ty Green
về việc bàn giao căn hộ. Tuy nhiên, khi đối chiếu với quy định tại Phụ lục I của
Hợp đồng số A0404/HĐMB-CC quy định về Đặc điểm căn hộ và danh mục vật
liệu, trang thiết bị của căn hộ xây thô thì bà Xuân Thị Thanh Q thấy không đủ
điều kiện bàn giao và đã lập Giấy xác nhận ghi nhận lại hiện trạng căn hộ có xác
nhận của đại diện chủ đầu tư là bà Phan Thanh H với nội dung như sau: 4
- Vận thăng tòa A0404 chưa tháo;
- Hệ thống cửa chưa lắp đầy đủ;
- Thang máy chưa hoạt động;
- Hệ thống điện, nước chưa hoạt động;
- Mặt bằng chưa dọn vệ sinh;
- Cửa lùa kính chưa xong.
Ngày 16/4/2019, bà Xuân Thị Thanh Q nộp đơn khởi kiện đến TAND có
thẩm quyền yêu cầu Tòa án giải quyết các vấn đề sau:
1. Chấm dứt Hợp đồng số A0404/HĐMB-CC;
2. Buộc Công ty cổ phần Đầu tư Green hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã thanh
toán: 2.212.000.000 VND (Hai tỷ hai trăm mười hai triệu Việt Nam đồng);
3. Buộc Công ty cổ phần Đầu tư Green thanh toán khoản tiền lãi
do chậm bàn giao từ ngày 16/04/2018 đến ngày Chủ đầu tư hoàn trả số tiền bà
D đã thanh toán là 2.212.000.000 VND (Hai tỷ hai trăm mười hai triệu Việt
Nam đồng) với lãi suất 12%/năm theo Khoản 12.3 Điều 12 Hợp đồng số
A0404/HĐMB-CC (Khoản 12.3 Điều 12 Hợp đồng số A0404/HĐMB-CC quy
định: "Bên Mua thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ thanh toán cho Bên Bán
theo quy định trong Hợp đồng này hoặc đã khắc phục vi phạm về nghĩa vụ
thanh toán mà Bên Bán chậm tiến độ bàn giao Căn hộ cho Bên Mua quá 180
(Một trăm tám mươi) ngày kể từ Ngày Xác Định Bàn Giao Căn Hộ, thì Bên
Bán phải trả cho Bên Mua khoản tiền lãi do chậm bàn giao với lãi suất bằng
12%/năm/tổng số tiền Bên Mua đã thanh toán nhân với số ngày chậm bàn
giao. Việc thanh toán khoản tiền này sẽ được thực hiện tại thời điểm Các Bên
quyết toán Hợp đồng Mua bán và bàn giao Căn hộ.
Nếu Bên Bán chậm bàn giao Căn hộ quá 240 (Hai trăm bốn mươi) ngày
kể từ Ngày Xác Định Bàn Giao Căn Hộ, Bên Mua có quyền đơn phương chấm
dứt Hợp đồng này, trong trường hợp này, Bên Mua không có nghĩa vụ bồi
thường cho Bên Bán bất kỳ khoản mất mát thiệt hại, chi phí và phí tổn nào phát
sinh do lỗi của Bên Bán. Bên Bán phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền mà Bên Mua
đã thanh toán và khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng với mức phạt bằng 20%
(Hai mươi phần trăm) tổng giá bán Căn hộ"). 5
4. Buộc Công ty cổ phần Đầu tư Green thanh toán khoản tiền phạt vi
phạm hợp đồng theo Khoản 12.3 Điều 12 Hợp đồng số A0404/HĐMB-CC, cụ
thể: 3.160.000.000 x 20% = 632.000.000 VND (Sáu trăm ba mươi hai triệu
Việt Nam đồng).
5. Buộc Công ty cổ phần Đầu tư Green phải trả lãi do chậm trả số tiền tại
Mục 2, Mục 3, Mục 4 theo quy định tại Điều 357 BLDS năm 2015.
Công ty Green không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà Xuân Thị
Thanh Q đưa ra, không đồng ý chấm dứt hợp đồng và các yêu cầu về tiền phạt.
Công ty Greeen cho rằng: Theo thỏa thuận tại khoản 8.2 Điều 8 Hợp đồng số
A0404/HĐMB-CC thì thời hạn bàn giao được tính là 6 tháng sau Ngày Xác
Định Bàn Giao Căn Hộ (ngày 15/4/2018) nên ngày bàn giao là ngày 15/10/2018.
Ngày 15/10/2018, Công ty Green đã có Công văn số 55/CV-Green yêu cầu bà
Xuân Thị Thanh Q đến nhận bàn giao căn hộ. ( Xác định rõ ngày bàn giao
Ngày 09/11/2018, bà Xuân Thị Thanh Q đã đến nhận bàn giao căn hộ
nhưng do Căn hộ có một số sai sót nên Các Bên đã lập Biên bản ghi nhận sự
việc theo điểm a khoản 8.7 Điều 8 Hợp đồng số A0404/HĐMB-CC, do đó Công
ty Green không vi phạm nghĩa vụ bàn giao Căn hộ (Điểm a khoản 8.7 Điều 8
Hợp đồng số A0404/HĐMB-CC quy định: "Vào ngày bàn giao Căn hộ theo
thông báo, Bên Mua hoặc người được ủy quyền hợp pháp phải đến kiểm tra tình
trạng thực tế Căn hộ so với thỏa thuận trong Hợp đồng, cùng với đại diện của
Bên Bán, đo đạc lại diện tích sử dụng thực tế Căn hộ và ký vào Biên bản bàn giao Căn hộ.
a. Tại Thời Điểm Bàn Giao Căn Hộ, nếu Bên Mua phát hiện Căn Hộ có
khiếm khuyết, sai sót so với mô tả tại Hợp Đồng, Bên Mua có quyền ghi rõ các
yêu cầu sửa chữa, khắc phục những điểm không phù hợp vào Biên Bản Bàn
Giao Căn Hộ hoặc bảng đề nghị sửa chữa. Bên Bán có trách nhiệm khắc phục
các khiếm khuyết, sai sót này trong thời hạn như được các bên thống nhất tại
Biên bản bàn giao hoặc đề nghị sửa chữa. Đối với trường hợp Bên Mua ký bảng
đề nghị sửa chữa và chưa nhận bàn giao căn hộ, sau khi Bên Bán đã hoàn thành
việc khắc phục những điểm không phù hợp của Căn Hộ so với Hợp Đồng như
đã được liệt kê trong bảng đề nghị sửa chữa, Bên Bán sẽ thông báo cho Bên
Mua đến nhận bàn giao căn hộ và Bên Mua có nghĩa vụ nhận bàn giao căn 6 hộ").
Trong quá trình TAND có thẩm quyền thụ lý vụ án trên để giải quyết, cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền đã ban hành một số văn bản có liên quan đến Dự
án Green Complex, cụ thể:
- Công văn số 4369/SXD – PTĐT ngày 02/6/2020 của Sở Xây dựng thành
phố H có nội dung sau: "Công trình Tòa nhà A thuộc dự án khu dịch vụ văn
phòng và nhà ở Green Complex chưa đủ điều kiện đưa vào sử dụng".
- Công văn số 1769/PCCC&CNCH-P4 ngày 07/08/2020 của Cục cảnh sát
PCCC và CNCH về việc nghiệm thu về PCCC Công trình Tòa nhà A thuộc dự
án khu dịch vụ văn phòng và nhà ở Green Complex.
- Công văn số 864/GĐ-GĐ2 ngày 10/08/2020 của Cục giám định nhà
nước về chất lượng công trình xây dựng v/v cung cấp thông tin có nội dung:
"Công trình Tòa nhà A thuộc dự án khu dịch vụ văn phòng và nhà ở Green
Complex, Cục giám định đã tổ chức kiểm tra theo báo cáo hoàn thành thi công
xây dựng của chủ đầu tư và ban hành văn bản số 125/GĐ-GĐ2/HT ngày
6/7/2020 thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu của chủ đầu tư để đưa công
trình vào sử dụng theo quy định".
Lập luận và đưa ra đường lối giải quyết vụ án trên với vai trò của Hội
đồng xét xử?
II. Giải quyết tình huống:
1. Nhận định của hội đồng xét xử:
1.1. Về tính hợp pháp của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Ngày 31/05/2017, bà Xuân Thị Thanh Q và Công ty Green đã ký kết Hợp
đồng mua bán căn hộ số A0404/HĐMB-CC ngày 31/5/2017 ("Hợp đồng số
A0404/HĐMB-CC"), đối tượng mua bán là căn hộ số A0404 diện tích 109,8m2,
tòa nhà A tại Dự án Khu dịch vụ, văn phòng và nhà ở Green Complex, địa chỉ:
số 164 phố K, phường T, quận TP, thành phố H. Việc Công ty Green ký Hợp
đồng mua bán căn hộ với bà Xuân Thị Thanh Q được cả hai bên xác nhận là tự
nguyện. Hình thức và nội dung của Hợp đồng phù hợp với quy định của pháp 7
luật nên Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa bà Xuân Thị Thanh Q và
Công ty Green được xác định là hợp pháp, các bên có nghĩa vụ thực hiện.
1.2. Về diễn biến quá trình thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng
Căn cứ vào trình bày của các bên đương sự, tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ
và thẩm tra tại phiên tòa xác định, hai bên thỏa thuận giá bán căn hộ là
3.160.000.000 VND. Bà Q đã thanh toán 01 lần cho Công ty Green với số tiền là
2.212.000.000 VND, tương đương với 70% tổng giá trị căn hộ.
Hai bên thỏa thuận Bên bán bàn giao căn hộ cho Bên mua dự kiến vào
ngày 15/4/2018 và có thể được điều chỉnh theo thông báo của bên bán nhưng tối
đa không quá 180 ngày kể từ ngày bàn giao dự kiến. Trong trường hợp có điều
chỉnh, Bên Bán phải có văn bản Thông báo điều chỉnh Ngày bàn giao căn hộ
cho Bên Mua theo mẫu tại Phụ lục 6 của Hợp Đồng này. Quá trình giải quyết
vụ án cả hai bên đều xác nhận bên bán không có văn bản thông báo điều chỉnh ngày bàn giao cho bên mua.
Theo Công ty Green trình bày, ngày 07/11/2018, bà Xuân Thị Thanh Q
nhận được Công văn số 55/CV-Green đề ngày 15/10/2018 của Công ty Green
thông báo về thời gian bàn giao căn hộ Dự án Green Complex – Tòa A là ngày
09/11/2018. Bà Q xác nhận đến ngày 07/11/2018, Bà Q có nhận được Công văn số 55 nêu trên.
Ngày 09/11/2018 bà Xuân Thị Thanh Q tới nhận bàn giao theo thông báo
của Công ty Green. Tuy nhiên, qua đối chiếu thực trạng của Căn hộ với quy định
tại Phụ lục I Hợp đồng số A0404/HĐMB-CC quy định về Đặc điểm căn hộ và
danh mục vật liệu, trang thiết bị của căn hộ xây thô thì bà Xuân Thị Thanh Q
thấy không đủ điều kiện bàn giao và đã lập văn bản Ý kiến phản hồi của khách
hàng Căn hộ A0404 Dự án Green Complex, theo đó: - Tường chưa trát;
- Sàn 02 phòng vệ sinh chưa trát lớp áo bảo vệ Seka;
- 02 cửa ra ban công chưa chưa lắp khung và kính; 8
- Toàn bộ cửa sổ nhà chưa lắp hoàn thiện; - Chưa có cửa ra vào
Ngày 26/12/2018 bà Xuân Thị Thanh Q đã gửi Đơn thanh lý hợp đồng
mua bán căn hộ tới Công ty Green (Bà Phan Thanh H – Trưởng Phòng Hành
chính Công ty Green đã ký xác nhận đã nhận đơn ngày 26/12/2018). Tuy nhiên
sau đó Công ty Green không có bất cứ phản hồi gì về Đơn đề nghị thanh lý Hợp đồng số A0404/HĐMB-CC.
Ngày 17/01/2019 bà Xuân Thị Thanh Q nhận được Công văn số 60/CV-
Green đề ngày 10/01/2019 có nội dung thông báo cho Bên Mua đến nhận bàn
giao căn hộ. Ngay sau đó bà Xuân Thị Thanh Q có đến kiểm tra hiện trạng thực
tế thì thấy căn hộ vẫn đang thi công ngổn ngang chưa hoàn trả mặt bằng; vận
thăng vẫn chưa rút chân càng khỏi căn hộ; Thang máy chưa hoạt động; Tường
02 phòng nhà vệ sinh chưa trát; cửa chưa lắp đầy đủ; chưa có điện nước. Do đó,
bà Xuân Thị Thanh Q đã gửi email tới phía Công ty Green để phản ánh vào ngày 28/01/2019.
Ngày 16/2/2019 bà Xuân Thị Thanh Q đã tới làm việc với Công ty Green
về việc bàn giao căn hộ. Tuy nhiên, khi đối chiếu với quy định tại Phụ lục I của
Hợp đồng số A0404/HĐMB-CC quy định về Đặc điểm căn hộ và danh mục vật
liệu, trang thiết bị của căn hộ xây thô thì bà Xuân Thị Thanh Q thấy không đủ
điều kiện bàn giao và đã lập Giấy xác nhận ghi nhận lại hiện trạng căn hộ có xác
nhận của đại diện chủ đầu tư là bà Phan Thanh H với nội dung như sau:
- Vận thăng tòa A0404 chưa tháo;
- Hệ thống cửa chưa lắp đầy đủ;
- Thang máy chưa hoạt động;
- Hệ thống điện, nước chưa hoạt động;
- Mặt bằng chưa dọn vệ sinh;
- Cửa lùa kính chưa xong.
Ngày 16/4/2019, bà Xuân Thị Thanh Q nộp đơn khởi kiện đến TAND. 9
Với diễn biến quá trình thực hiện Hợp đồng như đã nêu ở nội dung trên
xét thấy, căn cứ vào thỏa thuận của các bên trong Hợp đồng mua bán căn hộ đã
ký kết thì thời hạn bàn giao nhà dự kiến vào ngày 15/4/2018, tuy nhiên đến thời
hạn này phía Công ty Green không tiến hành được việc bàn giao nhà nhưng
cũng không có văn bản thông báo điều chỉnh ngày bàn giao cho bà Q, như vậy là
vi phạm nội dung đã thỏa thuận tại khoản 8.2 Điều 8 Hợp đồng số A0404/HĐMB-CC.
Mặc dù phía Công ty Green không có văn bản thông báo điều chỉnh ngày
bàn giao, tuy nhiên đến ngày 09/11/2018 bà Q đến để nhận bàn giao căn hộ
nhưng Công ty Green vẫn chưa hoàn thiện các hạng mục nêu trong Hợp đồng là
chưa đủ điều kiện bàn giao nhà theo Hợp đồng hai bên đã ký kết.
Do vậy cần xác định lỗi của Công ty Green.
Trong quá trình TAND có thẩm quyền thụ lý vụ án trên để giải quyết, cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền đã ban hành một số văn bản có liên quan đến Dự
án Green Complex, cụ thể:
- Công văn số 4369/SXD – PTĐT ngày 02/6/2020 của Sở Xây dựng thành
phố H có nội dung sau: "Công trình Tòa nhà A thuộc dự án khu dịch vụ văn
phòng và nhà ở Green Complex chưa đủ điều kiện đưa vào sử dụng".
- Công văn số 1769/PCCC&CNCH-P4 ngày 07/08/2020 của Cục cảnh sát
PCCC và CNCH về việc nghiệm thu về PCCC Công trình Tòa nhà A thuộc dự
án khu dịch vụ văn phòng và nhà ở Green Complex.
- Công văn số 864/GĐ-GĐ2 ngày 10/08/2020 của Cục giám định nhà
nước về chất lượng công trình xây dựng v/v cung cấp thông tin có nội dung:
"Công trình Tòa nhà A thuộc dự án khu dịch vụ văn phòng và nhà ở Green
Complex, Cục giám định đã tổ chức kiểm tra theo báo cáo hoàn thành thi công
xây dựng của chủ đầu tư và ban hành văn bản số 125/GĐ-GĐ2/HT ngày
6/7/2020 thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu của chủ đầu tư để đưa công
trình vào sử dụng theo quy định". 10
Xem xét các công văn nêu trên, Để có căn cứ xác định dự án đã đủ điều
kiện được nghiệm thu và bàn giao cho người mua hay chưa?
Theo quy định tại Điều 124 Luật xây dựng 2014 về bàn giao hạng mục
xây dựng khoản 1 quy định:
“1. Việc bàn giao công trình xây dựng phải tuân thủ các quy định sau:
a) Đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của
pháp luật về xây dựng;
b) Bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng.”
Khoản 3 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng quy định:
Chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà chung cư cho khách hàng khi đã hoàn
thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm
kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; Điều kiện bàn giao căn hộ thô:
Phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà chung cư.
Theo công văn ngày 02/06/2020, công trình tòa nhà A chưa đủ điều kiện
đưa vào sử dụng. Và cho đến công văn 07/08/2020 và 10/08/2020, thì tòa nhà A
mới đáp ứng đủ các điều kiện về PCCC và được chấp thuận kết quả nghiệm thu
của chủ đầu tư để đưa công trình vào sử dụng theo quy định.
Như vậy, chỉ có căn cứ xác định đến ngày 10/08/2020, công trình mới đủ
điều kiện để bàn giao đưa vào sử dụng. Việc thông báo của chủ đầu tư tới bà Q
về việc nhận nhà khi chưa hoàn thiện các hạng mục mà chủ đầu tư có nghĩa vụ
phải thực hiện theo Hợp đồng hai bên đã thỏa thuận và trước thời điểm công
trình được nghiệm thu là chưa đủ điều kiện bàn giao. Việc thay đổi thời hạn bàn
giao nhà mà không có thông báo chuyển dịch thời gian bàn giao nhà cho bà Q là
vi phạm thỏa thuận trong Hợp đồng. Đây là căn cứ để bà Q đơn phương chấm
dứt Hợp đồng mua bán căn hộ. Do vậy hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi
kiện của bà Q là có cơ sở. 11
1.3. Căn cứ xác định thời điểm nguyên đơn đơn phương chấm dứt hợp đồng:
Như đã phân tích ở nội dung nêu trên về diễn biến quá trình thực hiện
Hợp đồng. Xét thấy, ngày 26/12/2018, sau khi xem căn hộ vẫn chưa thấy hoàn
thiện, bà Q đã gửi Đơn thanh ký hợp đồng. Sau thời gian này (17/01/2019),
Công ty Green tiếp tục có thông báo cho bà Q đến nhận bàn giao căn hộ, mặc dù
đã gửi đơn thanh lý Hợp đồng nhưng sau khi nhận được thông báo, bà Q vẫn
đến nhận căn hộ theo thông báo của Công ty Green.
Sau đấy, ngày 28/01/2019, bà Q đã gửi email phản ánh tới phía công ty
Green.Mặc dù có đơn xin thanh lý hợp đồng (26/12/2018) nhưng sau đó bà Q
vẫn chấp nhận để chủ đầu tư khắc phục những hạng mục còn thiếu sót. Thời
điểm này được xác định là bà Q vẫn đang tiếp tục thực hiện và chưa chấm dứt
hợp đồng. Ngày 16/4/2019 bà Q mới nộp đơn khởi kiện đến TAND có thẩm
quyền nên thời điểm này mới được xác định là bà Q chấm dứt Hợp đồng.
Tòa án xác định bà Q chấm dứt Hợp đồng là đúng nhưng chưa xác định
thời điểm bà Q chấm dứt hợp đồng là chưa chính xác.
1.4. Xác định thời điểm chậm bàn giao căn hộ và căn cứ phạt chậm bàn giao:
Theo như hợp đồng giữa bà Q và công ty Green thì ngày bàn giao căn hộ
là 15/04/2018. Nhưng đến ngày 16/02/2019, bà Q đã tới làm việc với công ty
Green về việc bàn giao căn hộ và đã lập Giấy xác nhận ghi nhận lại hiện trạng
căn hộ có xác nhận của đại diện chủ đầu tư là bà Phan Thanh H. Do vậy, cần xác
định thời điểm chậm bàn giao nhà cho bà Q tính từ ngày 16/02/2019 đến thời
điểm đủ điều kiện bàn giao là ngày 06/07/2022 ( Căn cứ vào Công văn số
864/GĐ-GĐ2 ngày 10/08/2020 của Cục giám định nhà nước về chất lượng công
trình xây dựng v/v cung cấp thông tin có nội dung: "Công trình Tòa nhà A thuộc
dự án khu dịch vụ văn phòng và nhà ở Green Complex, Cục giám định đã tổ
chức kiểm tra theo báo cáo hoàn thành thi công xây dựng của chủ đầu tư và ban 12
hành văn bản số 125/GĐ-GĐ2/HT ngày 6/7/2020 thông báo chấp thuận kết quả
nghiệm thu của chủ đầu tư để đưa công trình vào sử dụng theo quy định".)
Như vậy, yêu cầu của bà Q xác định thời điểm chậm bàn giao là ngày
16/4/2018 là không chính xác vì như đã phân tích ở nội dung nêu trên, ở thời
điểm này bà Q và công ty Green vẫn đang trong quá trình thực hiện thực hiện hợp đồng.
Tòa án xác định lại thời hạn chậm bàn giao căn hộ và buộc bị đơn phải
chịu phạt chậm bàn giao căn hộ như sau:
Tiền phạt chậm bàn giao được tính từ ngày 16/02/2019 đến ngày đủ điều
kiện bàn giao là ngày 06/7/2020 (tổng cộng là 506 ngày)
Số tiền phạt chậm bàn giao là:
2.212.000.000 x 12%/365 x 506 = 367.979.835 (VNĐ)
Những phân tích nêu trên là căn cứ để chứng minh yêu cầu của nguyên
đơn là chưa chính xác về xác định ngày chậm bàn giao và số tiền phạt mà công ty Green phải thanh toán.
2. Quyết định của hội đồng xét xử:
2.1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Q về việc Tranh chấp
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đối với Công ty Green.
2.2. Xác định bà Q đơn phương chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư số A0404 diện tích 109,8m2, tòa nhà A tại Dự án Khu dịch vụ, văn
phòng và nhà ở Green Complex, địa chỉ: số 164 phố K, phường T, quận TP,
thành phố H với Công ty Green là đúng pháp luật.
2.3. Buộc Công ty cổ phần đầu tư Green phải thanh toán cho bà Q các khoản tiền gồm:
- Toàn bộ số tiền đã thanh toán: 2.212.000.000 VND; 13
- Tiền phạt chậm bàn giao căn hộ tính từ ngày 16/2/2019 đến ngày
06/7/2020, (506 ngày): 2.212.000.000 x 12%/365 x 506 = 367.979.835 (VNĐ)
- Tiền phạt vi phạm hợp đồng: 3.160.000.000 x 20% = 632.000.000 VND.
Tổng số tiền Công ty Green phải thanh toán cho bà Q là: 2.212.000.000 +
367.979.835 + 632.000.000 = 3.211.979.835
2.4. Không chấp nhận các yêu cầu khác của các bên đương sự. 14
C. KẾT LUẬN
Theo như những nghiên cứu của nhóm, thì hợp đồng đóng một vai trò vô
cùng quan trọng trong quan hệ mua bán căn hộ khi mà pháp luật vẫn dành cho
các bên sự thỏa thuận tự do nhiều vấn đề. Tuy nhiên, với các đặc thù của hợp
đồng theo mẫu mà hợp đồng mua bán căn hộ và căn hộ chung cư nói riêng do
chủ đầu tư soạn ra luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng.
Trong mối quan hệ này, khách hàng thường là bên nắm “đằng chuôi”, họ
cần được bảo vệ nhiều hơn bởi các quy định của pháp luật, của các cơ quan có
thẩm quyền. Do đó, để đảm bảo tốt nhất quyền lợi cho người mua nhà thì cần có
sự điều chỉnh, hoàn thiện quy định pháp luật mang tính hệ thống, toàn diện.
Trong đó, cần thiết phải tăng cường cơ chế kiểm soát hợp đồng mua bán căn
theo mẫu sau khi hợp đồng này được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Các
bên cũng cần phải hiểu biết và tôn trọng pháp luật nhằm hạn chế những tranh
chấp khi tham gia giao dịch này. 15
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Luật Dân Sự 2015, NXB Lao Động.
2. Luật kinh doanh bất động sản 2014, NXB Chính trị quốc gia sự thật.
3. Bản án số 409/2021/DS-PT ngày 11/11/2021 về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà”. 16
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
Hà Nội, ngày 25 tháng 06 năm 2023
BIÊN BẢN HỌP NHÓM Nhóm 3 – Lớp K9A
Kính gửi: Giảng viên dạy môn Luật Dân sự 1.
I. Thành viên tham gia:
1. Nguyễn Đặng Khánh Huyền
2. Đinh Khánh Phương Hiền 3. Nguyễn Tú Linh 4. Trần Đức Tuấn Anh 5. Lê Hải Đăng
II. Vấn đề thảo luận: Tình huống 1
III. Thời gian, địa điểm họp.
- Lần 1: 9h ngày 21 tháng 06 năm 2023 họp online. Thảo luận đề tài, xây
dựng đề cương, phân công nhiệm vụ từng thành viên.
- Lần 2: 19h ngày 23 tháng 06 năm 2023 họp online. Mỗi thành viên trình
bày nhiệm vụ, cả nhóm cùng nhau đóng góp và chỉnh sửa.
- Lần 3: 20h30 ngày 24 tháng 06 năm 2023 họp online. Tổng hợp bài word.
- Lần 4: 20h ngày 25 tháng 06 năm 2023 họp tổng hợp lại tất cả nội dung
bài nhóm. Chỉnh sửa, hoàn thiện.
IV. Phân công nhiệm vụ, nhận xét, đánh giá.
- Nhìn chung các thành viên đều có ý thức và hoàn thành tốt nhiệm vụ được
giao cho từng cá nhân. Mỗi người đều có mặt đầy đủ, đúng giờ có ý thức trong
các buổi thảo luận chung của nhóm, xây dựng hoàn thành đúng tiến độ theo yêu cầu đề ra.
- Nhóm trưởng và các thành viên nhận xét, góp ý công khai lẫn nhau. Cuối
cùng thống nhất và đánh giá mức độ hoạt động cho từng cá nhân như sau: 17 STT HỌ VÀ TÊN
NHIỆM VỤ ĐƯỢC PHÂN ĐÁNH CÔNG GIÁ 1 Nguyễn Đặng Khánh
Phân chia nhiệm vụ + Làm biên A Huyền
bản xét xử + Đường lối giải quyết 2 Đinh Khánh Phương
Làm biên bản xét xử + Đường lối A Hiền giải quyết 3 Trần Đức Tuấn Anh
Kết luận + Nhận xét, bình luận về A
quyết định khởi kiện của bà Q 4 Lê Hải Đăng
Nhận xét, bình luận về quyết định A khởi kiện của bà Q 5 Nguyễn Tú Linh
Mở đầu + Nhận xét, bình luận về ý A kiến của công ty Green
Trên đây là báo cáo quá trình hoạt động của nhóm. Trong quá trình hoàn
thiện bài tập nhóm sẽ không tránh khỏi những sơ suất, nhóm rất mong nhận
được ý kiến đóng góp của thầy/cô để phần bài tập của nhóm được hoàn thiện hơn. Thư ký Nhóm trưởng
Đinh Khánh Phương Hiền
Nguyễn Đặng Khánh Huyền 18