Bài tập nhóm: Những vấn đề về hợp đồng thuê tài sản môn Luật dân sự | Học viện Tòa án

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO HỌC VIỆN TOÀ ÁN BÀI TẬP NHÓM
MÔN: LUẬT DÂN SỰ 2
ĐỀ BÀI : Những vấn đề pháp lý cơ bản về Hợp đồng thuê, Hợp
đồng thuê khoán tài sản, so sánh hai loại hợp đồng trên
Giảng viên. : Ths.Nguyễn Ngọc Ánh Nhóm : 03 Lớp : B-K 7 Hà Nội, 2023 MỤC LỤC
MỤC LỤC............................................................................................................
BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ THAM GIA VÀ KẾT QUẢ THAM GIA
LÀM BÀI TẬP NHÓM.......................................................................................
I. MỞ ĐẦU..........................................................................................................
II. NỘI DUNG.....................................................................................................
1. Những vấn đề pháp lý cơ bản về hợp đồng..................................................
1.1. Khái niệm của hợp đồng................................................................................
1.2. Đặc điểm của hợp đồng.................................................................................
1.3. Hình thức của hợp đồng................................................................................
1.4. Nội dung của hợp đồng..................................................................................
1.5. Phân loại hợp đồng........................................................................................
1.6. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.............................................................
2. Những vấn đề pháp lý cơ bản của hợp đồng thuê tài sản .........................10
2.1. Khái niệm của hợp đồng thuê tài sản ..........................................................10
2.2. Đặc điểm của hợp đồng thuê tài sản ...........................................................10
2.3. Hình thức của hợp đồng thuê tài sản ........................................................... 11
2.4. Đối tượng của hợp đồng thuê tài sản ..........................................................12
2.5. Quyền và nghĩa vụ các bên ..........................................................................12
3. Những vấn đề pháp lí cơ bản về hợp đồng thuê khoán tài sản .................15
3.1. Khái niệm của hợp đồng thuê khoán tài sản ...............................................15
3.2. Đặc điểm của hợp đồng thuê khoán tài sản .................................................15
3.3. Nội dung của hợp đồng thuê khoán tài sản .................................................16
3.4 Hình thức của hợp đồng thuê khoán tài sản .................................................16
3.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên ...................................................................17
3.6. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê khoán tài sản ..................................18
4. So sánh hai loại hợp đồng trên ....................................................................19
4.1. Giống nhau ...................................................................................................19
4.2. Khác nhau ....................................................................................................19
III. KẾT LUẬN ..................................................................................................21
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...........................................................22
BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ THAM GIA VÀ KẾT QUẢ
THAM GIA LÀM BÀI TẬP NHÓM Ngày: .../…/2023
Địa điểm: Trường Học viện Tòa Án
Nhóm: 03 Lớp: B – K7
Tổng số sinh viên của nhóm: 10
+ Có mặt:..............................................................................................
+ Vắng mặt:...........................Có lý do:...............Không lý do:..................
Môn học: Luật Dân sự 2
Giảng viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Minh Tuấn ThS. Nguyễn Ngọc Ánh
TS. Trần Nguyễn Thị Tâm Đan
Tên bài tập: Những vấn đề pháp lý cơ bản về Hợp đồng thuê, Hợp đồng thuê
khoán tài sản, so sánh hai loại hợp đồng trên
Xác định mức độ tham gia và kết quả tham gia của từng sinh viên trong việc
thực hiện bài tập nhóm số 3. Kết quả như sau:
Đánh giá của nhóm trưởng Mã số sinh STT Họ và tên Tham Chất Nộp viên gia lượng nài Xếp nhiệt bài đúng loại tình tập hạn 1
07010109 Phạm Thuỳ Dương + + + A 6 2 07010109 Đào Hương Giang + + + A 7 3
07010109 Hoàng Thị Hương Giang + + + A 8 4
07010109 Nguyễn Hiếu Trường Giang + + + A 9 5 07010110 Nguyễn Hoàng Hà + + + A 0 6 07010110 Nguyễn Thị Hà + + + A 1 7
07010110 Nguyễn Đức Hiếu + + + A 2 8 07010110 Nguyễn Minh Hiếu + + + A 3 9
07010110 Nguyễn Trung Hiếu + + + A 4
10 06010114 Nguyễn Ngọc Thư + + + A 6 I. MỞ ĐẦU
Hiện nay, trên thế giới đang bước vào xu hướng toàn cầu hóa ngày càng
sâu rộng. Trong cuộc đua tranh phát triền kinh tế hiện nay, vấn đề tăng cường
và bền vững đang đặt ra gay gắt đối với tất cả các quốc gia. Đối với những nước
đang phát triển như là Việt Nam chúng ta, yêu cầu này đặt ra như một đòi hỏi
sống còn, là chìa khóa, điều kiện hàng đầu của mọi quá trình phát triển. Hợp
đồng được coi là công cụ hữu hiệu nhất để có thể đảm bảo được yêu cầu trên.
Trong đời sống ngày nay, chắc hẳn bạn đã từng ít nhất một lần nghe đến: “ Hợp
đồng thuê tài sản này, hợp đồng thuê khoán tài sản kia, ví dụ như hợp đồng thuê
nhà, hợp đồng thuê khoán con trâu, …”. Nhưng liệu bạn có thật sự hiểu và biết
rõ về hai loại hợp đồng trên cũng như phân biệt được điểm giống và điểm khác
nhau giữa “hợp đồng thuê tài sản” và “hợp đồng thuê khoán tài sản”. Chính vì
vậy, việc nghiên cứu, tìm hiểu về những vẫn đề trên là rất cần thiết. Chúng tôi
đã chọn nghiên cứu về vẫn đề: “ Những vấn đề pháp lý cơ bản về hợp đồng
thuê tài sản, hợp đồng thuê khoán tài sản và so sánh hai hợp đồng trên” để tìm hiểu và nghiên cứu. I. NỘI DUNG
1. Những vấn đề pháp lý cơ bản về hợp đồng
1.1. Khái niệm của hợp đồng
Khái niệm về hợp đồng dân sự cần phải được xem xét ở nhiều phương diện khác nhau.
Theo phương diện khách quan, hợp đồng dân sự là do các quy phạm
pháp luật của Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh
trong quá trình dịch chuyển các lợi ích vật chất giữa các chủ thể với nhau.
Còn theo phương diện chủ quan, hợp đồng dân sự là một giao dịch dân
sự mà trong đó các bên tự trao đổi ý chí với nhau nhằm đi đến sự thỏa thuận để
cùng nhau làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định.
Theo Điều 385, Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “ Hợp đồng là sự thỏa
thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đoiỉ hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự”.
1.2. Đặc điểm của hợp đồng
Hợp đồng phải là sự thỏa thuận ý chí của các bên. Việc giao kết hợp đồng
phải tuân theo các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung
thực và ngay thẳng, tự do hợp đồng, nhưng không vi phạm điều cấm của pháp
luật và không trái đạo đức xã hội.
Chủ thể giao kết, thực hiện hợp đồng phải có ít nhất từ hai bên trở lên, vì
hợp đồng là một giao dịch pháp lý song phương hay đa phương. Các chủ thể
khi giao kết, thực hiện hợp đồng đều phải có tư cách chủ thể (bao gồm cá nhân,
pháp nhân) và phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật đối với
một chủ thể của quan hệ dân sự.
Mục đích của hợp đồng là nhằm thỏa mãn những lợi ích hợp pháp mà
các bên cùng hướng tới lợi ích hợp pháp hướng tới của các bên khi tham gia
hợp đồng là nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Tuỳ
theo nhu cầu của mình các bên tham gia hợp đồng hướng tới một trong ba mục
đích: chuyển giao quyền sở hữu tài sản, chuyển giao quyền sử dụng tài sản,
thực hiện hoặc không thực hiện một công việc nhất định. Dồng thời sự thoả
thuận các bên có thể hướng tới một trong ba hậu quả pháp lí: phát sinh, thay
đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ đối với nhau tuy nhiên trong mỗi hợp đồng lợi
ích của các bên hướng tới lại khác nhau chẳng hạn trong hợp đồng thuê tài sản
thì bên thuê quận tới việc khai thác công dụng của tài sản thuê trong một thời
gian nhất định bên cho thuê hướng tới việc thu được một khoản tiền phí thuê từ bên thuê.
Hợp đồng là sự thống nhất của ý chí các chủ thể tham gia giao kết, nội
dung của hợp đồng thể hiện rõ ý chỉ đó của các bên trong phần quyền và nghĩa
vụ cụ thể. Hợp đồng được hình thành khi đạt được sự thỏa thuận giữa hai bên
chủ thể và các vấn đề liên quan đến hợp đồng có thể là sự thoả thuận giữa hai
bên như hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng thuê tài sản như có thể là sự thỏa
thuận của nhiều bên như hợp đồng hợp tác hợp đồng hợp tác kinh doanh. Vì
vậy hợp đồng ít nhất phải có hai bên chủ động cùng nhau tạo lập một quan hệ
nghĩa vụ pháp lý cụ thể.
1.3. Hình thức của hợp đồng
Hợp đồng dân sự bản chất chính là một giao dịch dân sự, trong đó hình
thức của giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng
hành vi cụ thể. Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức
thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là
giao dịch bằng văn bản.
Hình thức giao kết hợp đồng bằng lời nói thường được áp dụng đối với
những giao dịch mà giá trị của hợp đồng không lớn hoặc các bên hiểu biết, tin
tưởng nhau, là đối tác lâu năm của nhau, những giao dịch mà xác lập và thực
hiện kết thúc nhanh chóng (mua bán ngoài chợ) thường gọi là giao kết bằng
miệng, các bên khi xác lập hợp đồng trong trường hợp này cũng có thể chọn
người làm chứng tuy nhiên pháp luật không bắt buộc điều này.
Với hình thức bằng văn bản, các bên khi tham gia giao dịch sẽ thỏa thuận
về quyền và nghĩa vụ của mình sau đó ghi nhận lại bằng văn bản.
Hình thức giao kết bằng hành vi cụ thế là trường hợp bên mua và bên
bán thỏa thuận nhau nếu bên bán gửi thư báo giá, mà bên kia không trả lời tức
là đã chấp nhận mua hàng theo giá được chào.
1.4. Nội dung của hợp đồng
Nội dung của hợp đồng là tổng hợp những điều khoản mà các chủ thể
tham gia hợp đồng thỏa thuận, các điều khoản đó xác định quyền và nghĩa vụ
dân sự cụ thể của các bên trong hợp đồng. Đây cũng chính là điều khoản cần
phải có trong một hợp đồng mà các bên phải giao kết. Có thể phân chia các điều
khoản trong nội dung của hợp đồng thành 3 loại:
Những điều khoản cơ bản: Là những điều khoản xác định nội dung chủ
yếu của hợp đồng, là những điều khoản không thể thiếu được đối với từng loại
hợp đồng. Nếu không thể thỏa thuận được về những điều khoản đó thì xem như
hợp đồng không thể giao kết được. Ví dụ như: điều khoản về thời hạn, địa điểm,
là điều khoản có bản trong hợp đồng vận chuyển;
Những điều khoản thông thường: Là những điều khoản được pháp luật
quy định trước. Nếu khi giao kết hợp đồng, các bên không thỏa thuận trước
những điều khoản này thì vẫn coi như hai bên đã mặc nhiên thỏa thuận và được
thực hiện như pháp luật đã quy định. Ví dụ như: địa điểm giao tài sản động sản
các bên không cần thỏa thuận, tuy nhiên pháp luật vẫn quy định là địa điểm
giao hàng là nơi cư trú của người mua nếu người mua đã trả tiền và trong hopej
đồng các bên không thỏa thuận về địa điểm giao tài sản; trong hợp đồng đặt cọc
những điều khoản quy định về thời gian đặt cọc, thỏa thuận bồi thường trong
trường hợp vi phạm đặt cọc là điều khoản thông thường Những điều khoản tùy
nghi: Là những điều khoản mà các bên tham gia giao kết hợp đồng tự ý lựa
chọn và thỏa thuận với nhau để xác định quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên.
Ví dụ như: điều khoản về phạt hợp đồng, điều khoản về bất khả kháng, điều
khoản về giải quyết tranh chấp bằng trọng tải và các thỏa thuận khác giữa hai
bên,.. Tùy từng mục đích mong muốn đạt được mà chủ thể giao kết hợp đồng
sử dụng các điều khoản các loại điều khoản trên sao cho hợp lý. 1.5. Phân loại hợp đồng
Nếu căn cứ vào hình thức của hợp đồng thì hợp đồng có thể được phân
thành hợp đồng bằng lời nói, hợp đồng văn bản, hợp đồng có công chứng, hợp đồng mẫu,..
Nếu căn cứ vào mối liên hệ về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp
đồng ta có thể phân thành hợp đồng song vụ và hợp đồng đơn vụ.
Nếu căn cứ vào sự phụ thuộc lẫn nhau về hiệu lực của hợp đồng có thể
chia hợp đồng dân sự thành hai loại là hợp đồng chính và hợp đồng phụ.
Nếu căn cứ vào tính chất có đi, có lại của các bên trong hợp đồng có thể
phân hợp đồng dân sự thành hai loại là hợp đồng có đền bù và hợp đồng không có đền bù.
Nếu căn cứ vào thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng có thể phân
hợp đồng thành hai loại là hợp đồng ưng thuận và hợp đồng thực tế.
1.6. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được xác định theo quy định của
pháp luật. Đối với những hợp đồng mà pháp luật có quy định riêng về thời
điểm có hiệu lực thì thời điểm có hiệu lực phải được xác định theo quy định
riêng của riêng nó. Chẳng hạn, đối với hợp đồng tặng cho tài sản luật có quy
định riêng về thời điểm có hiệu lực như sau “ Hợp đồng tặng cho bất động sản
có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không đăng ký quyền sở
hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản” theo
2 điều 459 Bộ Luật dân dự 2015
Tiếp theo, nếu pháp luật không có quy định về thời điểm có hiệu lực của
hợp đồng, thì thời điểm hợp đồng tuân theo thoả thuận của các bên. Các bên
chỉ có thể thoả thuận về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng trong trường hợp
pháp luật không có quy định riêng về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đó.
Quy định này dựa trên cơ sở nguyên tắc tự do hợp đồng. Vì các bên có quyền
tự do thoả thuận hợp đồng, nên cũng có quyền tự do lựa chọn thời điểm có hiệu
lực của hợp đồng. Hợp đồng có hiệu lực từ ngày cụ thể đã được các bên xác
định và nó có hiệu lực vào thời điểm xảy ra sự kiện là điều kiện phát sinh của
hợp đồng đã được các bên xác định. Ví dụ các bên có thể thỏa thuận hợp đồng
có hiệu lực sau 20 ngày kể từ ngày ký.
Cuối cùng, nếu pháp luật không có quy định về thời điểm có hiệu lực
của hợp đồng và các bên không có sự thoả thuận về thời điểm có hiệu lực của
hợp đồng thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được quy định bởi “thời điểm
giao kết hợp đồng”. Theo quy định tại khoản 1 của Điều 401 Bộ luật dân sự
2015: Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Thứ nhất,
thời điểm giao kết hợp đồng: Khi các bên không có thỏa thuận và pháp luật
không có quy định khác, thì hợp đồng có hiệu lực vào thời điểm giao kết. Thời
điểm giao kết hợp đồng thường là thời điểm các bên thỏa thuận xong nội dung
của hợp đồng tức là thời điểm bên đề nghị nhận được trả lời chấp nhận hợp lệ
của bên được đề nghị. Pháp luật Việt Nam xác định thời điểm giao kết
hợp đồng là các thời điểm sau: Hợp đồng được thỏa thuận trực tiếp bằng lời nói
thì thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm bên đề nghị nhận được trả lời chấp
nhận của bên được đề nghị; Nếu hợp đồng giao kết bằng văn bản thì thời điểm
giao kết là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản; Nếu hợp đồng giao kết bằng
thư tín, qua bưu điện thì hợp đồng được giao kết vào ngày bên đề nghị nhận
được thư trả lời chấp nhận hợp lệ; Nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có
qui định im lặng là đồng ý giao kết hợp đồng, thì hợp đồng được xem là đã giao
kết tại thời điểm hết thời hạn trả lời mà bên được đề nghị vẫn im lặng. Hợp
đồng giao kết bằng phương tiện điện tử thì việc giao kết còn phải tuân theo các
qui định đặc thù của pháp luật về giao dịch điện tử.
2. Những vấn đề pháp lý cơ bản của hợp đồng thuê tài sản
2.1. Khái niệm của hợp đồng thuê tài sản
Theo điều 472 Bộ luật dân sự 2015 quy định : “Hợp đồng thuê tài sản là
sự thỏa thuận giữa các bên , theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để
dử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê”.
Khái niệm tài sản được hiểu theo nghĩa rộng, đó là vật chất (tài sản hữu
hình, vô hình) dùng để thoả mãn nhu cầu sinh hoạt tiêu dùng, sản xuất của cá
nhân và các tổ chức. Do vậy, đối tượng của hợp đồng thuê tài sản là tư liệu sản
xuất hoặc tư liệu tiêu dùng. Quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biển, công
nghệ... cũng có thể là đối tượng của hợp đồng cho thuê.
Hợp đồng thuê tài sản thường được sử dụng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt
của nhân dân. Trong hợp đồng thuê tài sản, bên cho thuê chuyển quyền sử dụng
tài sản cho bên thuê ttong một thời gian nhất định. Hết hạn của hợp đồng, bên
thuê phải trả lại tài sản mà mình đã thuê. Vì vậy, đối tượng của hợp đồng thuê
tài sản phải là vật đặc định, không tiêu hao.
Hợp đồng thuê nhà ở, thuê khoán tư liệu sản xuất cũng là một loại hợp
đồng thuê tài sản nhưng đối tượng của nó là bất động sản, cho nên khi chuyển
cho chủ thể khác, Nhà nước kiểm soát việc chuyển dịch đó. Việc cho thuê nhà
ở, thuê khoán tư liệu sản xuất không những phải tuân theo các quy định về cho
thuê tài sản mà còn phải tuân thủ các quy định riêng của từng loại hợp đồng đó.
2.2. Đặc điểm của hợp đồng thuê tài sản
Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng có đền bù. Mục đích của các bên là
nhằm được sử dụng tài sản của người khác trong một thời hạn nhất định, ngược
lại, bên cho thuê quận tới việc thu được một khoản tiền khi cho người khác sử
dụng tài sản của mình. Vì vậy, hợp đồng thuê được xác định thì mỗi bên đều
chuyển giao cho nhau những lợi ích trong đó, bên cho thuê chuyển giao cho
bên thuê quyền khai thác công dụng của tài sản bên ở, bên thuê chuyển giao
cho bên cho thuê một khoản tiền.
Khoản tiền bên thuê trả cho bên có tài sản cho thuê là khoản đền bù.
Khoản đền bù nhiều hay ít là do thỏa thuận của các bên và dựa trên căn cứ giá
, thời hạn thuê và giá trị sử dụng của vật thuê
Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng song vụ: Bên thuê tài sản có nghĩa vụ
trả lại tài sản thuê và tiền thuê như đã thỏa thuận. Bên thuê có quyền yêu cầu
bên cho thuê giao tài sản để sử dụng, bên cho thuê có quyền yêu câu bên thuê
sử dụng đúng mục đích, phương thức, công dụng, thời hạn, trả lại tài sản thuê, tiền thuê
Có thể là hợp đồng ưng thuận hoặc hợp đồng thực tế pháp luật hiện hành
không có quy định khác vì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển giao
quyền sử dụng tài sản đồng thời qua tính chất của hợp đồng thuê tài sản nên có
thể nói rằng tùy từng trường hợp mà hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng ưng
thuận hay hợp đồng thực tế. Nếu các bên không có thoả thuận khác về thời điểm
có hiệu lực thì hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng ưng thuận bởi tại thời điểm
kết giao hợp đồng đã phát sinh hiệu lực dụng tài sản thuê chưa được chuyển
giao thực tế. Nếu các bên có thỏa thuận hợp đồng thì có hiệu lực khi bên cho
thuê đã chuyển giao tài sản thuê cho bên thuê thì hợp đồng đó là hợp đồng thực tế.
Tùy từng trường hợp mà hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng ưng thuận
hay họp đồng thực tế. Nếu các bên không có thỏa thuận khác về thời điểm có
hiệu lực thì hợp đồng thuê tài sản là một hợp đồng ưng thuận bởi tại thời điểm
giao kết, họp đồng đã phát sinh hiệu lực dù tài sản thuê chưa được chuyển giao
thực tế. Nếu các bên đã thỏa thuận hợp đồng chỉ có hiệu lực khi bên cho thuê
đã chuyển giao tài sản thuê cho bên thuê thì hợp đồng đó là một hợp đồng thực tế.
2.3. Hình thức của hợp đồng thuê tài sản
Hợp đồng thuê tài sản có thể có những hình thức như bằng miệng (VD:
hợp đồng thuê xe máy, thuê xe đạp,.. ), bằng văn bản (VD: thuê nhà, thuê ô
tô,..), nếu pháp luật có quy định hoặc các bên có thỏa thuận thì hợp đồng còn
phải được chứng nhận của phòng công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân có thâm quyền.
2.4. Đối tượng của hợp đồng thuê tài sản
Tài sản thuê phải là vật đặc định và vật không tiêu hao vì theo quy định
của hợp đồng thuê tài sản khi hết thời hạn của hợp đồng, bên thuê phải trả lại đúng tài sản đã thuê.
Vật đặc định là vật phân biệt được với các vật khác bằng những đặc điểm
riêng về ký hiệu, hình dáng, màu sắc, chất liệu, đặc tính, vị trí. Khi thực hiện
nghĩa vụ chuyển giao vật đặc định thì phải giao đúng vật đó.
Vật không tiêu hao là vật khi đã qua sử dụng nhiều lần mà cơ bản vẫn
giữ được tính chất, hình dáng và tính năng sử dụng ban đầu.
Đối tượng của hợp đồng thuê tài sản có thể là: động sản hoặc bất động
sản; quyền sử dụng đất; đất ở các khu công nghiệp, khu chế xuất và các cơ sở kinh doanh khác.
2.5. Quyền và nghĩa vụ các bên
Chủ thể của hợp đồng thuê tài sản bao gồm hai bên đó là: bên thuê và
bên cho thuê. Chủ thể của hợp đồng thuê tài sản có thể là tổ chức trong nước,
tổ chức nước ngoài, các doanh nghiệp, công dân Việt Nam, công dân nước
ngoài… cả hai bên dều có cả quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng thuê tài sản
2.5.1. Bên cho thuê tài sản
Chủ sở hữu tài sản thuê hoặc chủ thể có quyền cho thuê tài sản:
Lưu ý: Xác định bên cho thuê trong các trường hợp bên cho thuê không
phải chủ sở hữu tài sản thuê, Tài sản thuê thuộc sở hữu chung, Tài sản thuê chịu
qui chế pháp lí riêng; Bên cho thuê phải tuân thủ các điều kiện nhất định đối
với một số hợp đồng thuê nhất định.
Trong trường hợp bên cho thuê không phải chủ sở hữu tài sản thuê thì
cần có văn bản ủy quyền.
Trong trường hợp tài sản thuê thuộc sở hữu chung , phải được sự đồng ý
của các đồng sở hữu chung.
Trong trường hợp tài sản thuê chịu qui chế pháp lí riêng ( thuê nhà thuộ
sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội) phải tuân thủ các quy định của nhà nước. a.
Nghĩa vụ của bên cho thuê tài sản.
Giao tài sản thuê để bên thuê sử dụng trong một thời hạn như đã thỏa
thuận trong hợp đồng. Bên cho thuê phải giao tài sản cho thuê đúng số lượng,
chất lượng, chủng loại, tình trạng và đúng thời điểm, địa điểm đã được hai bên thỏa thuận.
Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê ổn định cho bên thuê.
Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê phải cung cấp những
thông tin cần thiết về tình trạng tài sản và việc sử dụng tài sản cho thuê, bảo
đảm tài sản cho thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích
thuê để bên thuê có thể sử dụng bình thường trong suốt thời gian thuê, bên cho
thuê phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản cho thuê và phải chịu
phí sửa chữa đó. Nếu sửa chữa tài sản thuộc trách nhiệm của bên cho thuê,
nhưng bên thuê đã báo trước và tự sửa chữa thì phí tổn liên quan đến sửa chữa
tài sản bên cho thuê phải chịu. Nếu tài sản cho thuê bị tranh chấp về quyền sở
hữu làm cho bên thuê không sử dingj tài sản ổn định, thì bên cho thuê còn phải
bồi thường thiệt hại cho bên thuê và bên thuê còn có quyền đơn phương chấm
dứt thực hiện hợp đồng. b. Quyền của bên cho thuê
Quyền yêu cầu bên thuê trả tiền thuê đúng thời hạn, đúng phương thức
theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Quyền yêu cầu bên thuê trả tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ
những hao mòn tự nhiên trong quá trình bên thuê sử dụng tài sản. Nếu giá trị
của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi giao thì bên cho thuê có quyền
yên cầu bồi thường những thiệt hại đó. Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê
trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đúng phương thức đã được thỏa thuận trong hợp
đồng. 2.5.2. Bên thuê tài sản
Có thể là cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác, pháp nhân, nhà nước…phải có
đủ năng lực hành vi dân sự (đối với cá nhân), năng lực pháp luật dân sự (đối
với pháp nhân) phù hợp theo quy định của pháp luật. a. Nghĩa vụ của bên thuê tài sản
Trả tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận. Nếu không có thảo thuận về thời
hạn trả tiền thuê, thì việc trả tiền được xác định theo tập quán nơi trả tiền hoặc
trả tiền khi bên thuê trả lại tài sản thuê
Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê, bên thuê phải có tài sản thuê như là tài sản
của chính mình, sử dụng tài sản thuê đúng công dungjm đúng mục đích đã ghi
trong hợp đồng hoặc ước đoán theo tình trạng thực tế. Nếu bên thuê vi phạm,
bên cho thuê có quyền đòi lại.
Trả lại tài sản thuê: Khi hợp đồng hết hạn, bên thuê tài sản có nghĩa vụ
hoàn trả tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ những hao mòn tự nhiên.
Nếu hết thời hạn thuê mà bên thuê không trả lại tài sản thuê, thì bên thuê phải
trả thêm tiền từ thời điểm quá hạn và phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê
trong thời gian chậm trả. Ngoài ra, bên thuê có thể bị phạt do chậm trả, nếu
trong hợp đồng có thỏa thuận. Nếu tài sản là gia súc thì bên thuê phải trả chỗ
ở cả gia súc đạt được sinh trong thời hạn (nếu hai bên không có thoả thuận
khác) và bên cho thuê phải thanh toán chi phí chăm sóc gia súc được sinh ra cho bên thuê. b. Quyền của bên thuê
Quyền của bên thuê tài sản được sản thuê theo quy định tại Điều 477 Bộ luât Dân sự 2015:̣
Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên
thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:
Sửa chữa tài sản: bên cho thuê phải chịu sửa chữa những hư hỏng khuyết
tật của tài sản thuê. Trong trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không
sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời vì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản
thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu
bên cho thuê thanh toán chi phí của sửa chữa.
Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu
bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc
tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.
Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa
chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí
hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê
thanh toán chi phí sửa chữa.
Quyền được bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho người thuê: Bên cho thuê
phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê theo quy định tại
khoản 1 Điều 478 Bô luậ t Dân sự 2015.̣
Quyền được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê tài sản: Trường hợp có
tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử
dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp
đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định tại khoản 2 Điều 478 Bô luậ t Dân sự 2015.̣
Quyền tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê: Bên thuê có thể tu sửa và làm
tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên
cho thuê thanh toán chi phí hợp lý theo quy định tại khoản 2 Điều 479 Bô luậ t Dân sự 2015̣
3. Những vấn đề pháp lí cơ bản về hợp đồng thuê khoán tài sản
3.1. Khái niệm của hợp đồng thuê khoán tài sản
Hợp đồng thuê khoán tài sản là hợp đồng dân sự thông dụng, theo đó, bên
cho thuê khoán giao tài sản cho bên thuê để bên thuê khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản đó và có nghĩa vụ trả tiền thuê (Điều 483 BLDS 2015)
3.2. Đặc điểm của hợp đồng thuê khoán tài sản
Đầu tiên, hợp đồng thuê khoán là hợp đồng có đền bù,Bên cho thuê giao
tài sản và chuyển quyền sử dụng, khai thác tài sản cho bên thuê, còn bên thuê
có nghĩa vụ trả tiền. Khoản tiền thuê khoán tài sản do sự thỏa thuận của các
bên và thường dựa trên căn cứ thời hạn thuê, vật thuê và giá trị sử dụng của vật
Lưu ý: Nếu các bên thỏa thuận bên sử dụng tài sản thuê khoán không phải
trả tiền thuê thì đó là hợp đồng mượn tài sản, không mang bản chất của hợp
đồng thuê khoán tài sản
Thứ hai, hợp đồng thuê khoán là hợp đồng song vụ. Các bên có quyền và
nghĩa vụ tương ứng với nhau. Bên cho thuê khoán có nghĩa vụ chuyển giao tài
sản thuê khoán, bảo đảm quyền sử dụng tài sản thuê khoán. Bên thuê khoán có
nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê khoán đúng mục đích, không làm hư hỏng tài sản,
trả tài sản và tiền thuê đúng thời hạn và đúng địa điểm như đã thỏa thuận
Thứ ba, hợp đồng thuê khoán là hợp đồng ưng thuận. Hợp đồng thuê khoán
phát sinh hiệu lực tại thời điểm giao kết hợp đồng, không phải tại thời điểm
chuyển giao tài sản thuê khoán
Nếu hợp đồng được giao kết dưới hình thức lời nói, hợp đồng sẽ phát sinh
hiệu lực tại thời điểm các bên thỏa thuận xong về các điều khoản cơ bản của
hợp đồng như xác định đối tượng tài sản, giá thuê, thời hạn thuê, mục đích sử dụng tài sản
Nếu hợp đồng được giao kết bằng văn bản thì sẽ phát sinh hiệu lực vào
thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản
Lưu ý: Việc chuyển giao tài sản chỉ là việc thực hiện nghĩa vụ của hợp
đồng thuê đã phát sinh hiệu lực tại thời điểm, địa điểm mà các bên đã thỏa thuận
Cuối cùng, hợp đồng thuê khoán là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản
Phương thức trả tiền thuê khoán, ngoài phương thức trả tiền thì bên thuê
khoán còn có thể trả bằng hiện vật hay thực hiện một công việc nào đó
3.3. Nội dung của hợp đồng thuê khoán tài sản
Nội dung của hợp đồng thuê khoán bao gồm: thông tin các bên. Tài sản
thuê khoán và các điều kiện khác.
Thông tin các bên: các bên cung cấp đủ và chính xác thông tin cá nhân của
bên thuê khoán và bên cho thuê khoán theo các tiêu chí: Họ tên, thông tin cá
nhân, địa chỉ, số tài khoản…
Tài sản thuê khoán: mô tả cụ thể các chi tiết về tài sản thuê khoán và giấy
tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc quyền thuê của Bên cho thuê
khoán đối với tài sản thuê khoán.
Các điều khoản khác: các bên thỏa thuận một số điều khoản khác để đảm
bảo quyền và lợi ích cho mình trên nguyên tắc không vi phạm điều cấm của
pháp luật và trái với đạo đức xã hội.
3.4 Hình thức của hợp đồng thuê khoán tài sản
Có giá trị ngang bằng với các hợp đồng dân sự khác, hợp đồng thuê khoán
tài sản cũng cần phải được lập ra theo thỏa thuận và giao kết bằng văn bản văn
bản. Điều này chính là căn cứ để nhà nước giám sát, kiểm tra việc sử dụng tài
sản thuê khoán là bất động sản nhằm ngăn chặn các hành vi khai thác tài sản
thuê khoán sai mục đích sử dụng mà pháp luật đã quy định. Có ba hình
thức ký kết bằng văn bản được Pháp luật công nhận:
Thứ nhất kí tay truyền thống, chữ ký truyền thống được tạo ra sử dụng để
ký kết các loại hợp đồng, văn bản. Tuy nhiên, hình thức này đã không còn được
xem là tối ưu ở thời điểm hiện tại bởi 2 lý do:
Mất từ 5 đến 8 ngày cho công đoạn soạn thảo hợp đồng, xem xét ký nháy,
chuyển phát nhanh qua lại cho 2 bên ký chính và cất kho, lưu trữ. Do đó, ký tay
truyền thống gây tốn thời gian và bất tiện khi bên thuê khoán cần sử dụng tài
sản thuê sớm nhưng phải phụ thuộc vào quy trình của bên còn lại (nếu là doanh
nghiệp lớn còn phải trải qua giai đoạn trình ký từ các phòng ban chuyên môn).
Trong thời đại các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp chạy đua thì việc ký tay
truyền thống gây tốn kém là một khuyết điểm nghiêm trọng. Một giao kết thực
hiện có thể phải mất từ 60.000 – 100.000vnđ cho mỗi bộ hồ sơ bao gồm tiền
giấy in (mỗi bên giữ 2 bản), chi phí mực in (in đi in lại nếu sai sót), chi phí.
chuyển phát nhanh (2 chiều) và kệ kho, lưu trữ (nếu là doanh nghiệp lớn còn
phải kê ngân sách cho nhân lực quản lý hồ sơ).
Thứ hai là kí điện tử trên hợp đồng điện tử. Được ra đời nhằm cải thiện chất
lượng của công tác ký kết truyền thống, việc ký kết trên hợp đồng điện tử dần
khẳng định được vị thế của mình qua từng loại hợp đồng bởi sự công nhận của
Pháp luật.Theo khoản 1, Điều 21 Luật Giao dịch điện tử thì: “Chữ ký điện tử
được tạo lập dưới dạng từ, chữ, số, ký hiệu, âm thanh hoặc các hình thức khác
bằng phương tiện điện tử, gắn liền hoặc kết hợp một cách logic với thông điệp
dữ liệu, có khả năng xác nhận người ký thông điệp dữ liệu và xác nhận sự chấp
thuận của người đó đối với nội dung thông điệp dữ liệu được ký.”
Chữ ký điện tử có thể là bất kỳ biểu tượng, hình ảnh, quy trình nào được đính
kèm với tin nhắn hoặc tài liệu biểu thị danh tính của người ký và hành động
đồng ý với nó. Chữ ký này thực hiện dựa trên sự tin tưởng của hai bên vì chúng
bản chất là không sử dụng mã hóa. Khuyết điểm là dễ bị giả mạo.
Thứ ba là kí số từ xa trên hợp đồng điện tử Chữ ký số có thể được hình
dung như một “dấu vân tay” điện tử, được mã hóa và xác định danh tính người
thực sự ký nó. Chữ ký số được công nhận là loại chữ ký có tính an toàn và bảo
mật rất cao theo quy định hiện hành. Với loại hình chữ ký số USB Token thông
thường, khoá bí mật sẽ nằm trong Token của người sử dụng. Theo đó, chỉ có
người sử dụng mới có thể ký khi nắm giữ khoá này. Tuy nhiên, nhược điểm của
hình thức này là chỉ có thể thực hiện trên máy tính.
Mặt khác, chữ ký số còn tồn tại loại hình ký từ xa – có thể hiểu là chữ ký
online, chữ ký số di động,… Loại chữ ký số này sử dụng nền tảng chính là hệ
thống đám mây của nhà cung cấp.
3.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên
Hợp đồng bao gồm hai bên chủ thể là bên cho thuê khoán tài sản và bên
thuê khoán tài sản. Cả hai bên đều có quyền và nghĩa vụ.
a. Bên cho thuê khoán tài sản
Bên cho thuê khoán có thể là chủ sở hữu tài sản hoặc người có thẩm quyền cho
thuê đất, rừng, mặt nước chưa khai thác. Cụ thể là:
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất căn cứ theo quy định tại
điều 59 luật đất đai 2013
Cá nhân, hộ gia đình và các chủ thể khác có quyền sử dụng đất, rừng hợp
pháp. Các chủ thể khác có quyền sử dụng đất ở đây có thể là các công ty nông,
lâm nghiệp theo quy định tại Điều 2, nghị định 168/2016/NĐ-CP.
Nếu đối tượng của hợp đồng là bất động sản hoặc tài sản phải đăng kí quyền
sở hữu thì các bên phải lập thành văn bản, có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bên thuê làm mất tài sản hoặc làm giảm sút giá trị quá mức khấu hao tài sản
thì bên cho thuê có quyền đòi bồi thường.
Bên cho thuê khoán có nghĩa vụ. Giao tài sản cho thuê đúng thời hạn, đúng
tình trạng đã thoả thuận. Nếu cho thuê súc vật cày kéo mà chết do trở ngại
khách quan thì phải chịu một nửa số thiệt hại đó. Nhận tài sản khi hết hạn hợp đồng.
b. Bên thuê khoán tài sản
Bên thuê khoán tài sản có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác
có đầy đủ năng lực hành vi do pháp luật quy định. Bên thuê khoán phải khai
thác tài sản thuê khoán đúng công dụng, mục đích đã thỏa thuận:
Mục đích lâu dài là lợi ích mà người thuê khoán đặt ra sau khi khai thác
công dụng tài sản thuê khoán ( hoa lợi, lợi nhuận).
Mục đích trước mặt: người thuê dự định để làm gì đối với tài sản thuê khoán,
sau khi nhận tài sản thuê khoán.
VD: thuê để xây nhà xưởng, thuê để xây nhà hàng,...
Nếu làm hư hỏng, hao mòn tài sản thuê quá mức thỏa thuận thì phải bồi
thường thiệt hại cho bên thuê (Điều 490 BLDS 2015)
3.6. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê khoán tài sản
a. Bên cho thuê khoán
Bên cho thuê khoán có thể là chủ sở hữu tài sản hoặc người có thẩm quyền
cho thuê đất, rừng, mặt nước chưa khai thác. Cụ thể là:
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất căn cứ theo quy định tại điều 59 luật đất đai 2013
Cá nhân, hộ gia đình và các chủ thể khác có quyền sử dụng đất, rừng hợp
pháp. Các chủ thể khác có quyền sử dụng đất ở đây có thể là các công ty nông,
lâm nghiệp theo quy định tại điều 2, nghị định 168/2016/NĐ-CP
Nếu đối tượng của hợp đồng là bất động sản hoặc tài sản phải đăng kí quyền
sở hữu thì các bên phải lập thành văn bản, có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bên thuê làm mất tài sản hoặc làm giảm sút giá trị quá mức khấu hao tài sản
thì bên cho thuê có quyền đòi bồi thường.
Bên cho thuê khoán có nghĩa vụ: Giao tài sản cho thuê đúng thời hạn, đúng
tình trạng đã thoả thuận. Nếu cho thuê súc vật cày kéo mà chết do trở ngại
khách quan thì phải chịu một nửa số thiệt hại đó. Nhận tài sản khi hết hạn hợp đồng.
b. Bên thuê khoán tài sản
Bên thuê khoán tài sản có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác
có đầy đủ năng lực hành vi do pháp luật quy định. Bên thuê khoán phải khai
thác tài sản thuê khoán đúng công dụng, mục đích đã thỏa thuận:
Mục đích lâu dài là lợi ích mà người thuê khoán đặt ra sau khi khai thác công
dụng tài sản thuê khoán ( hoa lợi, lợi nhuận).
Mục đích trước mặt: người thuê dự định để làm gì đối với tài sản thuê khoán,
sau khi nhận tài sản thuê khoán.
VD: thuê để xây nhà xưởng, thuê để xây nhà hàng,...
Nếu làm hư hỏng, hao mòn tài sản thuê quá mức thỏa thuận thì phải bồi thường
thiệt hại cho bên thuê (Điều 490 BLDS 2015)
4. So sánh hai loại hợp đồng trên 4.1. Giống nhau
Hợp đồng thuê khoán tài sản và hợp đồng thuê tài sản thông thường đều là
hợp đồng dân sự mang những đặc điểm cơ bản nhất của hợp đồng dân sự.Hai
loại hợp đồng trên đều dựa theo sự thỏa thuận giữa các bên. Được quyền sử
dụng tài sản thuê. Đều là hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản. Hai bên có
quyền cho thuê lại và thuê khoán lại tài sản. 4.2. Khác nhau Tiêu chí
Hợp đồng thuê tài sản
Hợp đồng thuê khoán tài sản Đối tượng Tư liệu sinh hoạt; Tư liệu sản xuất Tư liệu sản xuất; Quyền sử dụng đất Mục đích Theo mục đích thuê
Với mục đích sản xuất, kinh doanh Thời hạn
Tùy vào mục đích sử dụng Theo chu kỳ sản xuất, kinh doanh và theo mùa vụ Giá
Do các bên thỏa thuận hoặc Do các bên thỏa thuận hoặc do
do người thứ ba xác định
người thứ ba xác định Do luật định Do luật định
Một số trường hợp thông qua đấu thầu Hình thức
Bắt buộc phải được thực hiện bằng
Nếu luật không quy định văn bản có công chứng, chứng
thì được thực hiện bằng thực
hình thức miệng hoặc văn
bản. Trong trường hợp luật
quy định thì phải tuân theo
Giao tài sản Hai bên không phải lập Khi giao tài sản hai bên buộc phải
biên bản để đánh giá tình lập biên bản đánh giá tình tran gj
trạng và giá trị của tài sản của tài sản thuê khoán và giá trị tài thuê sản thuê khoán Trả lại tài sản
Bên thuê được hưởng một phần là gia
Theo đó bên thuê phải trả hai số gia súc được sinh ra và đồng súc
lại cả gia súc đã thuê và cả thời phải chịu một nửa thiệt
gia súc được sinh ra trong hại về gia súc
thời gian thuê và bên cho
thuê có nghĩa vụ thanh toán chi phí chăm sóc gia súc
được sinh ra cho bên thuê
Do bên cho thuê sửa chữa Do bên thuê khoán sửa chữa Nghĩa vụ sửa chữa tài sản Miễn, giảm Không được miễn giảm Được miễn giảm tiền thuê