Bài Tập - Quản Lý Tài Chính Từ Đất Đai Theo Luật 2013|Môn quản lý đất đai Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân

lOMoAR cPSD| 57874556
Căn cứ vào Điều 107 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
Các khoản thu tài chính từ đất đai
1. Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:
a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải
nộp tiền sử dụng đất;
b) Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê; c) Thuế sử dụng đất;
d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; (đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi
phạm pháp luật về đất đai;
e) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
f) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
2. Chính phủ quy định chi tiết việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền xử
phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt
hại trong quản lý và sử dụng đất đai.
Theo như quy định trên thì hiện nay có tất cả 7 khoản thu tài chính từ đất đai, đó là:
- Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất
- Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê - Thuế sử dụng đất
- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lOMoAR cPSD| 57874556
- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai
- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai
- Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
1.Các trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
Theo Điều 55 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
- Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để
bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
- Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang,
nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
2.Những điểm mới trong quy định về tiền thuê đất Căn cứ cho thuê đất
Điều 52 Luât Đất đai 2013 quy định cụ thể việ
c cho thuê đất căn cứ vào
kế ̣ hoạch sử dụ ng đất hàng năm cấp huyên , thay cho các căn cứ chung quy
hoạcḥ , kế hoạch sử dụ ng đất hoăc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây
dựng ̣ điểm dân cư nông thôn như quy định của Luât Đất đai 2003. Quy định
này góp ̣ phần quản lý chăt chẽ việ
c UBND các cấp có thẩm quyền quyết
định cho thuê ̣ đất , đồng thời nâng cao vai tr漃 của quy hoạch , kế hoạch sử dụ
ng đất , đăc biệ ṭ là kế hoạch sử dụ ng đất hàng năm cấp huyê n. Chính vì vậ
y, trong nội dung kệ́ hoạch sử dụ ng đất hàng năm, cấp huyên phải “lậ
p bản đồ kế hoạch sử dụ ng ̣ đất hàng năm cấp huyên” nhằm đảm bảo đủ
căn cứ để cho thuê đất. ̣
Hình thức thuê đất
Thống nhất hình thức thuê đất đối với đất sản xuất - kinh doanh phi nông
nghiêp mà không có sự phân biệ
t giữa tổ chức kinh tế trong nước và
doanh ̣ nghiêp có vốn đầu tư nước ngoài . Để đảm bảo bình đẳng , tổ chức kinh
tế ̣ trong nước cũng được Nhà nước cho lựa ch漃⌀ n thuê đất trả tiền hàng năm
hoă c ̣ trả tiền một lần cho cả thời gian thuê tương tự như doanh nghiêp có vốn đầu tư ̣ nước ngoài.
Điều kiện cho thuê đất
Để khắc phục tình trạng nhiều dự án đầu tư sau khi được giao đất , cho thuê đất
nhưng không sử dụng, châm đưa đất vào sử dụ ng , gây lãng phí đất đai, Luậ
t ̣ Đất đai 2013 bổ sung các quy định để kiểm soát chặt chẽ việc cho thuê lOMoAR cPSD| 57874556
đất: Bổ sung điều 58 Luât Đất đai quy định về điều kiệ n cho thuê đất ,
trong đó quy ̣ định hai loại điều kiên: Điều kiệ
n thứ nhất áp dụ ng đối
với cơ quan có thẩm ̣ quyền trong viêc quyết định cho thuê đất nhằm đảm bảo
an ninh , quốc ph漃ng, ̣ bảo vê nghiêm ngặ t đất trồng l甃Āa , đất rừng
ph漃ng hộ, đất rừng đặ c dụ ng , ̣ đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và
bảo vê môi trường sinh thái, thích ứng ̣ với biến đổi khí hâu. Điều kiệ n thứ
hai áp dụ ng đối với chủ đầu tư xin thuê ̣ đất: (i) Có năng lực tài chính để đảm
bảo sử dụ ng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; (ii) Ký quỹ theo quy định của
pháp luât về đầu tư ; (iii) Không vi phạm ̣ quy định của pháp luât về đất đai đối
với trường hợp đang sử dụ ng đất do Nhà ̣ nước cho thuê đất để thực hiên dự án
đầu tư khác. Ngoài ra, liên quan đến vấn ̣ đề châm đưa đất vào sử dụ ng , Luậ
t Đất đai 2013 có quy định bổ sung chế tài ̣ xử lý bằng biên pháp tài chính .
Cụ thể, đối với các trường hợp (i) đất được ̣ Nhà nước cho thuê để thực hiên dự
án đầu tư mà không được sử dụng trong ̣ thời gian 12 tháng liên tục hoặc (ii) sử
dụng đất châm 24 tháng so với tiến độ ̣ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận
bàn giao đất trên thực địa, nếu chủ đầu tư không đưa đất vào sử dụ ng thì sẽ
được gia hạn sử dụ ng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương
ứng với mức tiền thuê đất đối với thời gian châm tiến độ thực hiệ n dự án .
Hết thời hạn gia hạn mà chủ đầu tư v n chưa ̣ đưa đất vào sử dụ ng thì Nhà
nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất , trừ
trường hợp do bất khả kháng. Theo Quy định cũ , nếu đất cho thuê để thực hiên
dự án đầu tư mà không được sử dụ ng trong 12 ̣ tháng liên tụ c hoă c tiến độ sử dụ ng đất chậ
m hơn 24 tháng so với tiến độ ghi ̣ trong dự án đầu tư sẽ bị
thu hồi mà không bồi thường về đất , nhưng phải bồi thường về tài sản gắn liền
với đất. Như vây, quy định mới linh hoạt hơn , vừa ̣ tạo điều kiên cho người
thuê đất có thêm thời gian gia hạn để đưa đất vào sử dụ ̣ ng , vừa giảm bớt gánh
năng cho NSNN , do không phải bồi thường về tài sản ̣ gắn liền trên đất khi thu hồi đất.
3. Thuế sử dụng đất
*Thuế sử dụng đất nông nghiệp
+Đối tượng có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp
Căn cứ Điều 1 Nghị định 74-CP, tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất
nông nghiệp có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, gồm:
- Các hộ gia đình nông dân, hộ tư nhân và cá nhân.
- Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất dành cho nhu cầu công ích của xã.
- Các doanh nghiệp nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản bao gồm nông trường,
lâm trường, xí nghiệp, trạm trại và các doanh nghiệp khác, cơ quan nhà nước,
đơn vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, tổ chức xã hội và các đơn vị khác
sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản. lOMoAR cPSD| 57874556
+ Đối tượng được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp
- Người sử dụng đất nông nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm;
diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ l甃Āa trong năm; diện tích đất làm muối.
Diện tích được miễn thuế: Toàn bộ diện tích đất nông nghiệp phục vụ nghiên
cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ
l甃Āa trong năm; diện tích đất làm muối.
Diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ l甃Āa trong năm bao gồm
diện tích đất có quy hoạch, kế hoạch trồng ít nhất một vụ l甃Āa trong năm
hoặc diện tích đất có quy hoạch, kế hoạch trồng cây hàng năm nhưng thực tế có
trồng ít nhất một vụ l甃Āa trong năm.
- Hộ nghèo được giao hoặc công nhận đất nông nghiệp.
*Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
+Đối tượng thu thuế
Căn cứ Điều 3 Thông tư 153/2011/TT-BTC, người nộp thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp được quy định như sau:
- Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc
đối tượng chịu thuế: •
Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. •
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm:
+ Đất xây dựng khu công nghiệp bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp,
khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác
có cùng chế độ sử dụng đất.
+ Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh bao gồm đất để xây
dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; xây dựng cơ sở kinh
doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho sản xuất, kinh
doanh (kể cả đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh trong khu
công nghệ cao, khu kinh tế).
+ Đất để khai thác khoáng sản, đất làm mặt bằng chế biến khoáng sản, trừ
trường hợp khai thác khoáng sản mà không ảnh hưởng đến lớp đất mặt hoặc mặt đất.
+ Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm bao gồm đất để khai thác nguyên
liệu và đất làm mặt bằng chế biến, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. •
Đất phi nông nghiệp thuộc đối tượng không chịu thuế như đất sử dụng vào
mục đích công cộng, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa,… được các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh. lOMoAR cPSD| 57874556
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang
sử dụng đất là người nộp thuế.
- Người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được quy định như sau: •
Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
thì người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là người nộp thuế. •
Người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì người nộp thuế
được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong hợp đồng
không có thoả thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế. •
Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp thì
trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp
thuế. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất. •
Nếu nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người nộp thuế là
người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng thửa đất đó. •
Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử
dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng
chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì pháp nhân mới là người nộp thuế. •
Khi thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước thì người nộp thuế là người cho thuê nhà
(đơn vị được giao ký hợp đồng với người thuê). •
Trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây nhà
ở để bán, cho thuê thì người nộp thuế là người được nhà nước giao đất, cho
thuê đất. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá
nhân khác thì người nộp thuế là người nhận chuyển nhượng.
+ Đối tượng không chịu thuế
Đất phi nông nghiệp không sử dụng vào mục đích kinh doanh thuộc đối tượng
không chịu thuế bao gồm:
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng, gồm: •
Đất giao thông, thủy lợi bao gồm đất sử dụng vào mục đích xây dựng công
trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, đường sắt, đất xây dựng kết cấu hạ
tầng cảng hàng không, sân bay, bao gồm cả đất nằm trong quy hoạch xây
dựng cảng hàng không, sân bay nhưng chưa xây dựng do được phân kỳ đầu tư
theo từng giai đoạn phát triển được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt, đất xây dựng các hệ thống cấp nước (không bao gồm nhà máy sản xuất
nước), hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thủy lợi, đê, đập và đất thuộc
hành lang bảo vệ an toàn giao thông, an toàn thủy lợi. •
Đất xây dựng công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao
phục vụ lợi ích công cộng bao gồm đất sử dụng làm nhà trẻ, trường h漃⌀c,
bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường,
công trình văn hoá, điểm bưu điện - văn hoá xã, phường, thị trấn, tượng đài,
bia tưởng niệm, bảo tàng, cơ sở phục hồi chức năng cho người khuyết tật, cơ lOMoAR cPSD| 57874556
sở dạy nghề, cơ sở cai nghiện ma tuý, trại giáo dưỡng, trại phục hồi nhân
phẩm; khu nuôi dưỡng người già và trẻ em có hoàn cảnh khó khăn. •
Đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng hoặc
được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định bảo vệ. •
Đất xây dựng công trình công cộng khác bao gồm đất sử dụng cho mục đích
công cộng trong khu đô thị, khu dân cư nông thôn; đất xây dựng kết cấu hạ
tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế
theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt; đất xây dựng công trình
hệ thống đường dây tải điện, hệ thống mạng truyền thông, hệ thống d n xăng,
dầu, khí và đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn các công trình trên; đất trạm
điện; đất hồ, đập thuỷ điện; đất xây dựng nhà tang lễ, nhà hoả táng, l漃 hoả
táng; đất để chất thải, bãi rác, khu xử lý chất thải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
- Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng bao gồm đất thuộc nhà chùa, nhà thờ, thánh
thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ
chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
- Đất sông, ng漃i, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.
- Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ h漃⌀ bao gồm
diện tích đất xây dựng công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ
h漃⌀ theo khuôn viên của thửa đất có các công trình này.
Trường hợp này, đất phải thuộc diện đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp.
- Đất sử dụng vào mục đích quốc ph漃ng, an ninh.
- Đất phi nông nghiệp để xây dựng các công trình của hợp tác xã phục vụ trong
lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất
tại đô thị sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục
đích trồng tr漃⌀t kể cả các hình thức trồng tr漃⌀t không trực tiếp trên đất, xây
dựng chuồng trại chăn nuôi gia s甃Āc, gia cầm và các loại động vật khác
được pháp luật cho phép;
Đất xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy
sản; đất xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống, xây dựng nhà, kho của
hộ gia đình, cá nhân chỉ để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón,
máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp.
4.Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 1 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 quy định về đối
tượng chịu thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản, bao gồm: lOMoAR cPSD| 57874556
+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
+ Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới m漃⌀i hình thức.
Như vậy, trong trường hợp của bạn thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân.
Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định về những trường hợp chuyển
quyền sử dụng bất động sản được miễn thuế, bao gồm:
"1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ
với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với
cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền
với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
Như vậy, nếu như việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn rơi vào một
trong những trường hợp trên đây, thì sẽ được miễn đóng thuế thu nhập cá nhân.
4. Tiền thu được từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai
Điều 2. Đối tượng áp dụng
1. Đối tượng bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của Nghị định này
gồm các đối tượng dưới đây có hành vi vi phạm hành chính quy định tại Nghị
định này xảy ra trên lãnh thổ nước Cộng h漃a xã hội chủ nghĩa Việt Nam, trừ
trường hợp Điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên có quy định khác:
a) Hộ gia đình, cộng đồng dân cư, cá nhân trong nước, cá nhân nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài (sau đây g漃⌀i chung là cá nhân);
b) Tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài, cơ sở tôn giáo (sau đây g漃⌀i chung là tổ chức).
2. Cơ quan, người có thẩm quyền xử phạt và tổ chức, cá nhân có liên quan đến
việc xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định này.
Điều 3. Giải thích từ ngữ
1. Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa
đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà lOMoAR cPSD| 57874556
nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích
đất bị lấn đó cho phép.
2. Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép;
b) Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác
mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép;
c) Sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà
không được Nhà nước gia hạn sử dụng (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân
trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp);
d) Sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành các thủ tục giao đất, cho
thuê đất theo quy định của pháp luật.
3. Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình hoặc làm suy giảm chất
lượng đất hoặc gây ô nhiễm đất mà làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất
theo mục đích đã được xác định, trong đó:
a) Làm biến dạng địa hình trong các trường hợp: thay đổi độ dốc bề mặt đất;
hạ thấp bề mặt đất do lấy đất mặt dùng vào việc khác hoặc làm cho bề mặt đất
thấp hơn so với thửa đất liền kề; san lấp đất có mặt nước chuyên dùng, kênh,
mương tưới, tiêu nước hoặc san lấp nâng cao bề mặt của đất sản xuất nông
nghiệp so với các thửa đất liền kề; trừ trường hợp cải tạo đất nông nghiệp thành
ruộng bậc thang và hình thức cải tạo đất khác phù hợp với mục đích sử dụng
đất được giao, được thuê hoặc phù hợp với dự án đầu tư đã được Ủy ban nhân
dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất phê duyệt hoặc chấp thuận;
b) Làm suy giảm chất lượng đất trong các trường hợp: làm mất hoặc giảm độ
dầy tầng đất đang canh tác; làm thay đổi lớp mặt của đất sản xuất nông nghiệp
bằng các loại vật liệu, chất thải hoặc đất l n sỏi, đá hay loại đất có thành phần
khác với loại đất đang sử dụng; gây xói m漃n, rửa trôi đất nông nghiệp;
c) Gây ô nhiễm đất là trường hợp đưa vào trong đất các chất độc hại hoặc vi
sinh vật, ký sinh trùng có hại cho cây trồng, vật nuôi, con người;
d) Làm mất khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định là trường
hợp sau khi thực hiện một trong các hành vi quy định tại các điểm a, b và c
khoản này mà d n đến không sử dụng đất được theo mục đích được Nhà nước
giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất;
đ) Làm giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định là trường
hợp sau khi thực hiện một trong các hành vi quy định tại các điểm a, b và c
khoản này mà phải đầu tư cải tạo đất mới có thể sử dụng đất theo mục đích đã
được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công
nhận quyền sử dụng đất. lOMoAR cPSD| 57874556
4. Giao dịch về quyền sử dụng đất là trường hợp các bên liên quan thực hiện
việc chuyển đổi hoặc chuyển nhượng hoặc tặng cho hoặc cho thuê, cho thuê lại
hoặc thừa kế hoặc thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về đất đai.
6.Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai
7. Phí và lệ phí trong quản lý và sử dụng đất đai *Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ được sẽ do người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp
khi đăng ký quyền sử dụng đất.
Theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP (từ ngày 01/3/2022, áp dụng theo Nghị định
10/2022/NĐ-CP), lệ phí trước bạ được tính như sau:
Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x 0,5%
Giá tính lệ phí trước bạ được quy định tại Nghị định 20/2019/NĐ-CP (từ ngày
01/3/2022, áp dụng theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP) như sau: -
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của
pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. -
Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy
định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:
Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = Giá đất tại bảng giá đất : 70
năm x Thời hạn thuê đất -
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành
phốtrực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại
thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Riêng: -
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người
đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là
giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của Ủy ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. -
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo
quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá tr甃Āng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng. lOMoAR cPSD| 57874556 -
Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng
mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
*Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư
106/2021/TT-BTC), lệ phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng quyền sử dụng đất
thuộc thẩm quyền của HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Do đó, mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản
được chuyển nhượng mà lệ phí thẩm định sẽ khác nhau.
*Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư
106/2021/TT-BTC), lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm
quyền của HĐND cấp tỉnh.
Do đó, mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản
được chuyển nhượng mà lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ khác
nhau, thường không quá 500 ngàn đồng/lần cấp mới.
*Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng đối với hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phụ thuộc vào giá trị tài sản chuyển
nhượng cụ thể. Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên có
nghĩa vụ phải thanh toán lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phí công chứng.
Liên hệ thực tiễn triển khai công tác quản lý thực hiện các nguồn thu
chính từ đất đai ở nước ta
Các nguồn thu từ đất có nhiều vai tr漃 khác nhau, tuy nhiên, dưới góc độ là
nguồn thu tài chính thì mục tiêu chủ yếu và cơ bản là sử dụng nguồn thu từ đất
đai phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế đất nước. Do đó, cần nhìn nhận rõ tầm
quan tr漃⌀ng và những vấn đề hiện nay của công tác quản lý tài chính đất đai.
Quản lý nguồn thu ngân sách từ đất bao gồm các hoạt động như xây dựng chính
sách, ban hành pháp luật, hoạt động tổ chức hành thu, xử lý vi phạm pháp luật
từ đất đai. Hoạt động quản lý tài chính về đất đai không chỉ đơn thuần là quản lý
giá đất, quản lý các khoản thu từ đất để tăng thu cho ngân sách Nhà nước, mà
c漃n là công cụ để Nhà nước khuyến khích sử dụng đất một cách hợp lý, tiết
kiệm và ngày càng hiệu quả; đồng thời điều tiết và quản lý thị trường quyền sử
dụng đất nói riêng, thị trường bất động sản nói chung nhằm phát triển thị trường lOMoAR cPSD| 57874556
này một cách lành mạnh, hiệu quả, bền vững, góp phần ngăn chặn nạn đầu cơ đất đai.
Trong thời gian qua, cơ quan quản lý Nhà nước đã đạt được một số thành tựu
đáng kể trong hoạt động quản lý tài chính đất đai. Cụ thể:
Về cơ bản các chính sách tài chính đất đai đã phù hợp với cơ chế thị trường, tạo
nguồn lực tài chính quan tr漃⌀ng phục vụ phát triển kinh tế xã hội, đã thống nhất
chính sách tài chính đất đai với chính sách đầu tư trong và ngoài nước; giải quyết
hài h漃a lợi ích giữa Nhà nước với đối tượng sử dụng đất, ổn định chi phí về đất
đối với các doanh nghiệp. Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất được ban hành đã
hạn chế tình trạng tiêu cực trong giao đất, đảm bảo công khai, minh bạch. Các
chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã thể hiện được chủ trương
ưu đãi, khuyến khích của Nhà nước đối với đối tượng sử dụng đất cần ưu đãi
hoặc khuyến khích đầu tư.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng đất, cho thuê đất diễn ra phổ biến và thuận lợi
hơn. Chính sách thuế đã góp phần khắc phục bước đầu tình trạng sử dụng đất
manh m甃Ān, tạo tiền đề cho việc sử dụng đất có hiệu quả. Quá trình vận động
của đất đã được dịch chuyển theo hướng từ người sử dụng kém hiệu quả sang
người sử dụng có hiệu quả hơn. Giải quyết hài h漃a lợi ích giữa Nhà nước với
đối tượng sử dụng đất, ổn định chi phí về đất đối với các doanh nghiệp, người sử
dụng đất, thu h甃Āt số lượng lớn vốn đầu tư của nhiều thành phần kinh tế, đóng
góp rất lớn vào nguồn thu ngân sách và đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu nhà
ở của người dân. Bước đầu xem xét và thu hẹp quỹ đất sử dụng phù hợp với khả
năng và yêu cầu của mình, khắc phục tình trạng chiếm giữ quá nhiều và sử dụng lãng phí.
Chính sách thuế và các khoản thu khác về đất đai đã từng bước phát huy tác dụng
làm cho quan hệ đất đai tiệm cận với cơ chế thị trường, buộc người sử dụng đất
phải tính toán hiệu quả, tạo nguồn lực tài chính quan tr漃⌀ng phục vụ phát triển
kinh tế xã hội, đã thống nhất chính sách tài chính đất đai với chính sách đầu tư
trong và ngoài nước. Nhà nước đã thực hiện nhiều biện pháp để công tác định
giá đất, giá thuê, tiền sử dụng đất, thu các loại phí, lệ hợp lý, sát với thực tế.
Tuy nhiên, hoạt động quản lý này v n đang gặp nhiều vướng mắc, ảnh hưởng
rất lớn đến công tác quản lý đất đai. Cụ thể:
Xác định không đ甃Āng vị trí thửa đất, d n đến áp dụng đơn giá đất tính tiền sử
dụng đất thấp hơn mức quy định. Đất vừa giáp mặt tiền vừa giáp hẻm, nhưng
tính theo giá đất trong hẻm. Đất trong hẻm thuộc nội thành tính theo hẻm thuộc
thị trấn (các huyện, phường mới đã đô thị hóa). Một số trường hợp, Sở Tài
nguyên và Môi trường chuyển hồ sơ, thông tin địa chính sang Cục thuế, Chi cục
thuế để xác định nghĩa vụ tài chính thiếu chính xác về diện tích của thửa đất
t漃⌀a lạc có nhiều vị trí và mức giá khác nhau. Tính tiền sử dụng đất không phù
hợp với diện tích được giao đất thực tế hoặc không điều chỉnh lại diện tích đất
thu tiền sử dụng đất khi có sự thay đổi mục đích sử dụng đất.
Miễn giảm tiền sử dụng đất không đ甃Āng quy định, như: dự án phân lô chuyển
nhượng quyền sử dụng đất (trong đó có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng
tự xây nhà theo quy hoạch) nhưng được Cục thuế hoặc Chi cục thuế các quận,
huyện xét miễn giảm tiền sử dụng đất theo phương thức xây bừa để bán. Ngoài lOMoAR cPSD| 57874556
ra, c漃n có trường hợp xét miễn giảm thuế sử dụng đất sai đối tượng hoặc không đ甃Āng đối tượng.
Hiện nay việc xác định nghĩa vụ tài chính theo giá thị trường khi Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất từ
thuê đất sang giao đất tại thành phố thời gian qua chậm trễ. Do yếu kém về cơ
chế, bất cập và thiếu minh bạch trong chính sách đấu giá đất, dự án đã tạo nhiều
kẽ hở cho doanh nghiệp chối bỏ trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất, d n đến gánh
nặng cho người mua nhà, không được thực hiện các quyền lợi liên quan. Tạo ra
cơ chế xin-cho và cuối cùng, chi phí tiền sử dụng đất sẽ được tính vào giá bán
mà người tiêu dùng phải gánh chịu.
Chính sách thuế đánh vào đất đai c漃n một số qui định chưa đảm bảo phù hợp
với thực tiễn luôn biến đổi nên ảnh hưởng đến quá trình thực thi chính sách thuế
cũng như ảnh hưởng đến mục tiêu ban hành chính sách thuế. Thất thu thuế đất
làm trầm tr漃⌀ng thêm tình trạng bất bình đẳng ở Việt Nam. Những người có
khả năng tiếp cận với đất và bất động sản đang gia tăng tích luỹ của cải mà không
phải đóng góp hoặc đóng góp rất ít cho công cuộc phát triển đất nước. Trong khi
nông dân tại nông thôn lại chịu thiệt th漃i vì không được đầu tư bù đắp.
Cần phải thực hiện các giải pháp gì để nâng cao hiệu quả công tác quản lý
tài chính từ đất đai tại Việt Nam thời gian tới.
Một là, hoàn thiện quy chế đấu giá quyền sử dụng đất. Cần quy định rõ hơn về
thanh, kiểm tra sau đấu giá đất trong quy chế đấu giá. Đặc biệt là thanh, kiểm
tra thu chi tài chính đối với nguồn thu từ đấu giá đất nhằm khắc phục tình trạng
chậm hoàn thiện hạ tầng, chậm giao đất cho người tr甃Āng đấu giá, chậm nộp,
nợ quá hạn gây thất thu ngân sách. Đối với trường hợp thông thầu trong đấu giá
cần có chế tài và quy định cụ thể trách nhiệm tập thể, cá nhân. Xử lý nghiêm
minh các hành vi vi phạm quy chế đấu giá cũng như vi phạm pháp luật. Ngoài
ra, cần đảm bảo đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho đối tượng tham gia đấu giá.
Hai là, tăng cường quản lý nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất. Kiểm soát
chặt chẽ các hồ sơ chứng từ liên quan, tăng cường quản lý các khoản thu chi
trong khâu trước đấu giá, công tác thu nộp tiền tr甃Āng đấu giá vào ngân sách
nhà nước, tránh tình trạng nợ tồn đ漃⌀ng kéo dài gây thất thu. Quy định tỷ lệ
phân bổ tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn trả các nghĩa
vụ với ngân sách nhà nước nhằm đảm bảo hài h漃a nhu cầu đầu tư cơ sở hạ tầng
thiết yếu của từng quận, huyện. Tăng cường công tác quản lý tài chính ngân sách
cấp phường, xã để kịp thời phát hiện việc mua bán đất trái pháp luật. Hoạt động
kiểm tra các khoản thu chi về đất cần được thực hiện định kì để phát hiện các sai
phạm. Mặt khác, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất khi lập hồ sơ cần phải
công khai, minh bạch, thông qua nhân dân địa phương để được kiểm tra, giám
sát chặt chẽ. Đa dạng hơn trong các hình thức khai thác nguồn lực, cách thức
khai thác phải phù hợp với cơ chế thị trường. lOMoAR cPSD| 57874556
Ba là, cần tăng số thu cho NSNN mà không tạo ra gánh nặng quá tải, song xét
về mặt kinh tế thì cách quan tr漃⌀ng nhất để tăng thu ngân sách mà không tạo ra
quá nhiều gánh nặng là đánh thuế đất đai. Nâng cao số thu thuế từ thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp (cơ sở đánh thuế hẹp và thuế suất thấp) điều này ngược với
lý thuyết về thiết kế thuế vững chắc (thuế suất thấp, cơ sở thuế rộng), ngoài ra
giá đất tính thuế được giữ ổn định trong chu kì 05 năm thay vì điều chỉnh hằng
năm theo giá thị trường. Đây cũng chính là hạn chế không chỉ khiến cho mục
tiêu tăng NSNN không đạt mà c漃n mất đi tính công bằng theo chiều d漃⌀c của
sắc thuế. Nếu tăng thuế đất đai lên cao hơn làm cho việc đầu cơ đất ít đem lại lợi
nhuận, có xu hướng giảm bớt việc chuyển đổi quá sớm đất nông nghiệp sang sử
dụng cho các dự án phát triển, thu hẹp nhu cầu hoặc làm mất thị trường với các
địa điểm chưa sẵn sàng phát triển.
Bốn là, đối với hoạt động quản lý các nguồn thu từ đất vần c漃n nhiều bất cập.
Đội ngũ cán bộ công chức đảm nhận công viêc này cần có chuyên môn quản lý
các nguồn thu từ đất và đội ngũ chuyên gia có kinh nghiệm làm công tác xác
định nghĩa vụ tài chính về đất cũng như công tác chuyên môn quản lý ngân sách
đối với nguồn thu từ đất. Tăng cường lực lượng, kiện toàn, củng cố tổ chức, nâng
cao năng lực, trình độ cho cán bộ làm công tác quản lý đất đai và giải quyết khiếu
nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai, đẩy mạnh công tác kiểm tra, thanh tra trách
nhiệm quản lý, sử dụng đất nói chung, trách nhiệm giải quyết khiếu nại, tố cáo,
tranh chấp liên quan đến đất đai của công dân nói riêng. Ngăn ngừa hiện tượng
tham nhũng trong quản lý, sử dụng đất, tăng cường kỷ luật, xử lý kịp thời, nghiêm
minh các cán bộ vi phạm. Đồng thời, cơ quan chức năng cần ch甃Ā ý dành nguồn
lực đáng kể cho chiến dịch tuyên truyền, vận động nâng cao ý thức nộp thuế đất
nhắm vào đối tượng sử dụng đất, thuê đất, các doanh nghiệp.
Cuối cùng, các chức năng hành thu như lập và phát hóa đơn cần được tự động
hóa để tăng cường tính chính xác và giảm thiểu số lượng nhân sự tham gia vào
công tác thu thuế. Ngoài ra, cơ quan thuế cần liên kết chặt chẽ và dựa vào hệ
thống ngân hàng để thực hiện các chức năng thu, chức năng thủ quỹ và kế toán.
Điều này không chỉ gi甃Āp tiết kiệm chi phí hành thu mà c漃n làm giảm cơ hội
thỏa thuận giữa người nộp thuế và cán bộ thuế, tránh tình trạng tham nhũng. Các
giao dịch với chứng từ rõ ràng là bằng chứng xác đáng cho công tác thanh tra,
kiểm tra và cưỡng chế đối với các trường hợp gian lận, trốn thuế. lOMoAR cPSD| 57874556
*Tài liệu: https://thuvienphapluat.vn/phap-luat/thoi-su-phap-luat/co-
nhung-khoanthu-tai-chinh-tu-dat-dai-nao-mien-giam-tien-su-dung-dat-
tien-thue-datcho-nguoi-su-d-415981-42985.html
https://thuvienphapluat.vn/chinh-sach-phap-luat-moi/vn/thoi-su-
phapluat/bat-dong-san/42758/cac-truong-hop-nha-nuoc-giao-dat-co-thu-
tiensu-dung-dat https://luatvietnam.vn/thue-phi-le-phi/thue-su-dung-dat-
565-30648article.html https://thuvienphapluat.vn/chinh-sach-phap-luat-
moi/vn/thoi-su-phapluat/bat-dong-san/39326/04-loai-phi-le-phi-phai-
dong-khi-chuyennhuong-quyen-su-dung-dat
https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Nghi-dinh-91-2019ND-
CP-xu-phat-vi-pham-hanh-chinh-trong-linh-vuc-dat-dai-
379364.aspx#:~:text=d)%20Ph%E1%BA%A1t%20ti%E1%BB%81n
%20t%E1%BB%AB%2080.000,03%20h%C3%A9c%20ta%20tr %E1%BB%9F%20l%C3%AAn.
https://truongchinhtri.binhthuan.dcs.vn/Tin-tuc/post/209472/thuc-trangva-
giai-phap-quan-ly-tai-chinh-dat-dai-hien-nay