Bài thảo luận: " Định giá tài sản theo phương pháp thặng dư đối với dự án chung cư"

lOMoARcPSD| 38372003
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI
KHOA TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG BÀI THẢO LUẬN
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
Đề tài: Định giá tài sản theo phương pháp thặng dư đối với dự án chung cư Lớp HP: 2246EFIN3011
Giảng viên: Nguyễn Minh Hiền Nhóm: 4
Hà nội, ngày 31 tháng 10 năm 2022
Bảng đánh giá thành viên nhóm 4 lOMoARcPSD| 38372003
Trường Đại học Thương mại
Lớp học phần: 2246EFIN3011
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
BIÊN BẢN HỌP NHÓM (LẦN 1) 2 lOMoARcPSD| 38372003
1. Thời gian: 05/10/2022
2. Thành phần tham gia: Tất cả thành viên trong nhóm
3. Nội dung cuộc họp:
- Phân chia công việc
- Tổng kết nội dung cần làm và giao hạn nộp bài
4. Đánh giá cuộc họp:
Cuộc họp diễn ra một cách suôn sẻ, thuận lợi, các thành viên tích cực trao đổi đưa
ra ý kiến đóng góp cho bài thảo luận. Nhóm trưởng Trang Nguyễn Quỳnh Trang
Trường Đại học Thương mại
Lớp học phần: 2246EFIN3011
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
BIÊN BẢN HỌP NHÓM (LẦN 2) 3 lOMoARcPSD| 38372003
1. Thời gian: 20/10/2022
2. Thành phần tham gia: Tất cả thành viên trong nhóm
3. Nội dung cuộc họp: .......................................................................................................................... 3
A. LỜI MỞ ĐẦU ....................................................................................................................................... 5
B. NỘI DUNG ........................................................................................................................................... 5
CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN .......................................................................................................................................................... 5
1.1. Khái niệm ......................................................................................................................................................................................... 5
1.2. Nguyên tắc chủ đạo ...................................................................................................................................................................... 6
1.3. Quy trình định giá BĐS bằng phương pháp thặng dư ................................................................................................... 6
1.4. Ưu điểm, nhược điểm của phương pháp thặng dư .......................................................................................................... 8
1.5. Điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư ......................................................................................................................... 8
CHƯƠNG II. VẬN DỤNG................................................................................................................................ 9
2.1. Bước 1: Xác định vấn đề: Định giá bất động sản (dự án chung cư An Bình) ..................................................... 9
2.2. Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá ................................................................................................................................. 10
2.3. Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu ....................................................................................................... 11
2.4. Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị ................................................................................................................. 14
2.5. Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá .................................................................................................................................... 16
2.6. Bước 6: Báo cáo thẩm định giá ............................................................................................................................................ 17
C. KẾT LUẬN ......................................................................................................................................... 18
D. TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................................ 19
- Sữa chữa nội dung
- Tổng kết lại nội dung cần sửa và hoàn chỉnh bản Word
4. Đánh giá cuộc họp:
Cuộc họp diễn ra một cách suôn sẻ, thuận lợi, các thành viên tích cực trao đổi đưa
ra ý kiến đóng góp cho bài thảo luận. Nhóm trưởng Trang Nguyễn Quỳnh Trang MỤC LỤC 4 lOMoARcPSD| 38372003 A. LỜI MỞ ĐẦU
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà có
từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần
sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân,
tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được
xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”. Trong tình hình kinh tế phát
triển, nhu cầu và tiêu chuẩn sống của người dân ngày càng được nâng cao, đặc biệt là các
gia đình trẻ hoặc người dân nhập cư có mong muốn sở hữu nhà ở các thành phố lớn. Ít có
dự án mới được cấp phép, nguồn cung cho thị trường nhà ở chung cư vẫn chủ yếu đến từ
các dự án đang được triển khai và đang có xu hướng giảm trong khi nhu cầu mua nhà của người dân rất cao.
Trong thẩm định giá, hoạt động thẩm định giá chung cư chiếm một vị trí quan trọng
bởi lẽ chung cư nói riêng hay bất động sản nói chung có vị trí quan trọng trong lượng của
cải của mỗi quốc gia. Hoạt động thẩm định giá bằng phương pháp thặng dư là một phương
pháp khá đơn giản và dễ thuyết phục khách hàng, tuy nhiên nó cũng có một số nhược điểm
nhất định. Nhìn chung, việc xác định được bất động sản nào có tiềm năng phát triển để xây
dựng chung cư là rất cần thiết cho các chủ đầu tư. Vì vậy, việc xác định được bất động sản
nào có tiềm năng phát triển để xây dựng chung cư là rất cần thiết cho các chủ đầu tư. Với
những lý do trên, đề tài thảo luận: “Định giá tài sản theo phương pháp thặng dư đối với dự
án chung cư” được Nhóm 4 - Bộ môn Định giá tài sản tiến hành nghiên cứu. B. NỘI DUNG
CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRONG ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm
Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư. Phương pháp
thặng dư là phương pháp thẩm định giá của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên 5 lOMoARcPSD| 38372003
cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí dự kiến
phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
1.2. Nguyên tắc chủ đạo
Phương pháp này đòi hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản. Tuy nhiên,
“nguyên tắc đóng góp” giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐS được
xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản
tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Xét về mặt lý thuyết, trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, không có nhà đầu tư nào
có lợi thế đặc biệt hơn so với các nhà đầu tư khác. Tỷ suất lời trung bình trên thị trường là
cái giá hợp lý cần phải trả cho số vốn đã bỏ vào đầu tư, bất kể số vốn đó là của ai. Các cơ
hội đầu tư là bình đẳng cho tất cả mọi người. Tỷ suất lời trung bình trên vốn đầu tư được
coi là một bộ phận hợp lý cấu thành giá trị tài sản. Để xác định giá trị môt tài sản, vì thế có
thể sử dụng cách cộng tới, theo đó giá trị thực (giá trị khách quan- giá trị công bằng) của
một tài sản, của một dự án đầu tư trên thị trường cạnh tranh sẽ bằng số chênh lệch giữa thu
nhập thị trường và chi phí cơ hội thị trường khi đầu tư vào tài sản hay dự án đó. Với quan
niệm như vậy, giá trị của BĐS mục tiêu cần có thể được xác định bằng cách trừ lùi. Nó là
số còn lại sau khi đã xác định được giá trị thị trường và chi phí cơ hội trường cho dự án đầu tư vào tài sản.
1.3. Quy trình định giá BĐS bằng phương pháp thặng dư
Bước 1: Xác định cách sử dụng tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có tính đến những quy
định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu
quả nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư.
Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô,
dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát
chuyển nhượng thực tế thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến trúc, đất phân
lô,... tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự với dự án bất động 6 lOMoAR cPSD| 38372003
sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu liền kề hoặc những khu lân cận có mức sinh lợi, có điều
kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động
giá trị của thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế. Bước
3: Ước tính tổng giá trị phát triển.
Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây dựng
kết cấu hạ tầng(bao gồm xây dựng đường sá,hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cung cấp
điện,...); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phận lô đất để
bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng
cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung;lợi nhuận của nhà đầu tư(có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh).
Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất vốn
đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Trường hợp chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn thì
xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận.
Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều
giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm
thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá
đất theo công thức như sau:
Tổng giá trị phát triển =
Tổng chi phí phất triển =
Bước 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng cách lấy tổng
giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.
Giá trị thặng dư của BĐS = Giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến
- chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của công tý phát triển (nhà đầu tư).
Công thức: Vtđ = Vpt - Cpt Trong đó: Vtđ: giá trị thặng dư
Vpt: giá trị phát triển dự kiến
Cpt: chi phí phát triển dự kiến 7 lOMoARcPSD| 38372003
Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các yếu
tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu, gồm các giả định về: phí pháp lý, thuế
chuyển nhượng BĐs, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan
1.4. Ưu điểm, nhược điểm của phương pháp thặng dư *Ưu điểm: -
Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển -
Đây là các mức giá thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu -
Mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào bất
động sản.Vì vậy nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền
cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản. *Nhược điểm: -
Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất -
Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường -
Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán -
Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền
1.5. Điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư
Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu tố
ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao.
Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác
định đúng cơ hội SDTNVHQN.
Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích
xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển BĐS. 8 lOMoARcPSD| 38372003
CHƯƠNG II. VẬN DỤNG
2.1. Bước 1: Xác định vấn đề: Định giá bất động sản (dự án chung cư An Bình)
a. Các đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu: -
Vị trí: Dự án An Bình City có vị trí địa lý trắc địa tại số 234 Phạm
VănĐồng nằm trong đại giới hành chính giữa phường Cổ Nhuế 1 Quận Bắc Từ
Liêm và phường Mai Dịch quận Cầu Giấy.
Với 4 mặt tiếp giáp với 4 chính hướng:
+ Phía Bắc: Giáp đường quy hoạch rộng 15m
+ Phía Nam: Giáp đường quy hoạch rộng 15m và Bộ Công An + Phía
Đông: Giáp đường quy hoạch rộng 21.5m và lô VP1,VP2,CX2 +
Phía Tây: Giáp đường quy hoạch rộng 30m và lô KS.
b. Các đặc tính pháp lý của tài sản mục tiêu: -
Chủ đầu tư dự án: Công ty XNK Tổng hợp Hà Nội -
Mục đích định giá của khách hàng: mua bán, cho thuê -
Loại giá trị sẽ ước tính: giá thị thị trường
c. Phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá: -
Phương pháp định giá: Phương pháp thặng dư -
Các tài liệu cần thiết cho việc định giá
d. Mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành: -
Mức phí thỏa thuận: Chủ đầu tư dự án chia tiến độ thanh toán chung
cư An BìnhCity thành 06 đợt:
+ Đợt 1: thanh toán 20% khi ký kết hợp đồng + Đợt 2: thanh toán 10% + Đợt 3: thah toán 20% + Đợt 4 thanh toán 20% + Đợt 5 thanh toán 20%
+ Đợt 6 thanh toán 5% khi nhận sổ đỏ. -
Thời gian hoàn thành: Vào quý I/2018 9 lOMoARcPSD| 38372003
2.2. Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá a. Quyền của tài sản:
- Thứ nhất, quyền sở hữu căn hộ chung cư khi vẫn đang trong quá trình
thanh toánkhoản tiền thuê mua nhà chung cư.
- Thứ hai, nghĩa vụ bảo trì trong thời gian chưa thanh toán hết khoản tiền thuê mua
- Thứ ba, bên thuê mua có thể chuyển nhượng hợp đồng thuê mua khi
chưa thanhtoán đủ tiền thuê mua
b. Trạng thái cung cầu thị trường:
Thiếu hụt nguồn cung, chung cư giữ đà tăng giá. Tình trạng mất cân bằng cung cầu,
giá bất động sản được dự báo sẽ bắt đầu một chu kỳ tăng trưởng mới trong năm 2022. Giá
nhà có thể sẽ còn tăng cao hơn nữa, trong đó có phân khúc chung cư. Số liệu của một số
đơn vị nghiên cứu cũng cho thấy, giá rao bán trung bình của chung cư Hà Nội trong 4 tháng
đầu năm 2022 tăng là 9% so với trung bình giá cả năm 2021.
c. Về mặt pháp lý của tài sản:
- Giấy phép xây dựng: Ngày 30 tháng 11 năm 2016, Sở xây dựng đã ra
Quyết định số 104/GPXD cấp cho Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Tổng hợp
Hà Nội được phép xây dựng công trình Tổ hợp công trình nhà ở thương mại kết
hợp công cộng gồm 8 khối nhà chung cư cao tầng ký hiệu A1 – A8, sử dụng
chung tầng hầm thuộc dự án Ngôi sao An Bình 2 (An Bình City).
- Giấy chứng nhận thẩm quyền thiết kế về phòng cháy và chữa cháy:
Văn bản số475/PCCC&CNCH-P6 của cục cảnh sát PCCC và CNCH ngày 11
tháng 5 năm 2018 về việc nghiệm thu PCCC dự án Tổ hợp công trình nhà ở
thương mại kết hợp công cộng gồm 8 khối nhà chung cư cao tầng ký hiệu A1 –
A8, sử dụng chung tầng hầm thuộc dự án Ngôi sao An Bình 2 (An Bình City).
d. Lên chương trình, thời biểu công tác thẩm định:
Công việc cần làm
Thời hạn công việc
Khảo sát thực tế: chụp tất cả các khu vực tổng thể và chi tiết các 10 lOMoARcPSD| 38372003 1
ngày góc độ khác nhau, chụp đường dẫn vào chung cư An Bình Thu thập thông tin:
Các thông tin liên quan đến pháp lý của chung cư An Bình 1 ngày Các thông tin
liên quan đến chi phí, giá bán 1 ngày
Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường 1 ngày Số liệu
kinh tế xã hội, môi trường quy hoạch và những yếu tố có tác động đến giá trị của chung cư An Bình
Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng 2 ngày đến mục
đích sử dụng của chung cư An Bình (địa chất, bản đồ địa chính,...)
Phân tích thông tin:
Phân tích thông tin của đặc điểm chung cư An Bình 1 ngày
Phân tích những thông tin về đặc trưng của chung cư An Bình thẩm 1 ngày định giá
Phân tích việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả của chung cư 1 ngày An Bình
Xác định giá trị của chung cư An Bình cần thẩm định giá: 2 ngày
Lập báo cáo kết quả thẩm định giá 1 ngày
2.3. Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu a. Quy mô
- Tên dự án : Ngôi sao An Bình 2 (An Bình City) – Khu nhà ở cao tầng
- Tên công ty: Tập đoàn Geleximco – công ty CP (Geleximco)
- Vị trí: 232 – 234 Phạm Văn Đồng, Bắc Từ Liêm, Hà Nội (Thành phố giao lưu ) -
Tổ hợp : Gồm 08 tòa nhà cao từ 28 – 35 tầng.
+ Diện tích khu chung cư: 44.324 m2 (4,4 ha)
+ Diện tích xây dựng công trình: 14.000 m2
+ Mật độ xây dựng: 31,6%
+ Tổng số căn hộ của toàn dự án: 2732 căn 11 lOMoARcPSD| 38372003
+ Diện tích điển hình: 72.39 – 72.87 m2; 81.88 m2; 82.72 – 82.76 m2; 88.82
– 88.84 m2 và 112.72 – 112.88 m2 - Tầng hầm:
+ Diện tích tầng hầm liên thông: 50.266,5 m2
+ Diện tích tầng hầm lửng: 13.022,5 m2
- Tầng 2: Khu dịch vụ thương mại, văn phòng, nhà hàng, không gian công cộng.
- Thời gian dự kiến bàn giao quý IV/2018 b. Giá cả
- Giá trị căn hộ: 2,1 tỷ – 3, 5 tỷ:
+ Giá bán căn hộ đã bao gồm VAT (10%) và chưa bao gồm phí bảo trì (2%)
+ Giá bán căn hộ chưa trừ chiết khấu và phần quà tặng (nếu có) c. Tiện ích
- Công viên sinh thái, hồ điều hòa rộng 15 ha
- Tuyến phố thương mại với hàng trăm thương hiệu uy tín
- Trường mầm non đạt chuẩn quốc gia.Thiết kế nội thất đỉnh cao
- 02 bể bơi ngoài trời rộng 1200 m2 12 lOMoARcPSD| 38372003
- Các công trình tiện ích đẳng cấp: Quảng trường các vị thần, quảng trường
nhạcnước, quảng trường mùa hạ, vườn treo…
- Các khu nướng BBQ, tập Yoga, y tế, khu dưỡng sinh, chơi cờ dành cho ngườigià,
trẻ em, hệ thống phòng tập GYM & SPA, siêu thị, trung tâm thương mại, hệ thống nhà hàng. d. Số căn hộ
- Tổng số căn hộ: 2,732 căn hộ: 10 căn hộ/sàn tòa A1, 12 căn hộ/sàn – A2, A3, A4, A5, A6, A7, A8. + Tòa A1: 254 căn hộ + Tòa A2: 390 căn hộ + Tòa A3: 390 căn hộ + Tòa A4: 306 căn hộ + Tòa A5: 306 căn hộ + Tòa A6: 390 căn hộ + Tòa A7: 390 căn hộ + Tòa A8: 306 căn hộ e. Thiết kế nội thất
Các căn hộ gồm nhiều ô thoáng, có đường nối thông ở giữa dự án, tạo sự kết nối
thông thủy giữa các tòa nhà. Thiết kế nội thất căn căn hộ đa dạng, hài hòa với nhiều
hướng hợp phong thủy, mang đậm sắc thái Á Đông. Thiết kế nội thất khoa học, tối ưu ánh
sáng tự nhiên và gió cho căn hộ và hành lang từng tầng căn hộ. Không gian nội thất căn hộ hiện đại
+ Có từ 2 – 3 phòng ngủ. + 02 WC. + 01 phòng khách. + 01 phòng bếp. + 02 ban công. 13 lOMoARcPSD| 38372003
2.4. Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị a. Phân tích tài liệu:
Chung cư An bình có các thông tin như sau: -
Diện tích: 44.324 m2 (4,4 ha) chia làm 2 lô đất:
+ Diện tích lô đất TM1: 21.631,0 m2
+ Diện tích lô đất TM2: 22.693,0 m2
+ Diện tích xây dựng công trình: 14.000 m2 tương đương với tỷ lệ được phép
xây dựng là 31,6%, mỗi lô đất diện tích xây dựng là 7.000 m2 -
Chung cư được xây dựng thành 8 tòa nhà chung cư và hệ thống cửa hàng chothuê:
+ Lô đất TM1 gồm 4 tòa chung cư, 28 tầng/tòa
+ Lô đất TM2 gồm 4 tòa chung cư, 35 tầng/tòa
+ Tầng 1: Bãi gửi xe; Tầng 2: hệ thống cho thuê S = 1.750 m2/tòa
+ Tầng 3 trở lên để làm chung cư để bán, số căn có diện tích là 73 m2; 81,88
m2; 82.76 m2; 88 m2 và 112.8 m2 lần lượt là 520; 555; 573; 535 và 549
Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và các dữ liệu do nhà đầu tư cung
cấp, qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trưởng xây dựng, thẩm định
viên thu nhập được các thông tin tại thời điểm thẩm định giá như sau : -
Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 2.000.000 đồng/m2 -
Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 2.000.000 đồng/m2 14 lOMoAR cPSD| 38372003 -
Chi phí xây dựng toà nhà bình quân 7.000.000 đồng/m2/tầng -
Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 60% chi phí phát sinh tại thời điểm
bắt đầu dựán với lãi suất 15%/năm -
Chi phí quảng cáo và bán căn hộ bằng 1,5% doanh thu -
Cửa hàng cho thuê: 200.000 đồng/m2/năm -
Bãi gửi xe: 100.000.000 đồng/tòa/năm -
Giá bán căn hộ: 28.000.000 đồng/m2 -
Tỷ suất chiết khấu là 10% (lãi suất tiền gửi ngân hàng thương mại với kỳ hạn 1 năm) -
Lợi nhuận của nhà đầu tư dự kiến bằng 16% tổng chi phí phát triển
quy về thờiđiểm hiện tại của dự án.
b. Phân tích ước tính giá trị:
Áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất này như sau: -
Ước tính tổng doanh thu:
Giả thiết khoản thu bán căn hộ chung cư, cho thuê của hàng và bãi xe phát sinh
không thời điểm cuối năm.
(1) Doanh thu từ việc bán căn hộ chung cư = Diện tích x Số căn x 28.000.000
(2) Doanh thu từ bãi gửi xe = 100.000.000 x Số toà
(3) Doanh thu từ cửa hàng cho thuê = Diện tích x Số tầng x 200.000
Như vậy, tổng doanh thu quy về thời điểm hiện tại: - Ước tính tổng chi phí:
Giả thiết khoản phát sinh đầu năm là: chi phí thiết kế, quy hoạch dự án.
Giả thiết các chi phí phát sinh cuối năm bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng,
chi phí xây dựng căn hộ, chi phí quảng cáo và bán căn hộ, trả lãi tiền vay ngân hàng. 15 lOMoARcPSD| 38372003
Giả thiết nhà đầu tư vay ngân hàng 60% chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu dự
án với lãi suất 15%, thời gian vay 1 năm.
+ Chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu thực hiện dự án:
• Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án = Diện tích x 2.000.000 + Chi phí
phát sinh tại thời điểm cuối dự án:
• Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng = Diện tích x 2.000.000
• Chi phí xây dựng căn hộ = (Diện tích x Số tầng) x 7.000.000
• Chi phí quảng cáo bán hàng = 1,5% x
• Trả tiền lãi ngân hàng = 60% x Chi phí phát sinh tại thời điểm bắt
đầu thực hiện dự án x 15% -
Tổng chi phí phát triển (chưa bao gồm lợi nhuận của nhà đầu tư) quy
về thờiđiểm hiện tại = Tổng chi phí phát sinh tại thời điểm đầu dự án + (Tổng chi
phí phát sinh tại thời điểm cuối dự án ÷ (1+10%)) -
Lợi nhuận của nhà đầu tư = Tổng chi phí phát triển (chưa gồm lợi
nhuận của nhàđầu tư) quy về thời điểm hiện tại x 16% -
Tổng chi phí phát triển quy về thời điểm hiện tại = Tổng chi phí phát
triển (chưagồm lợi nhuận của nhà đầu tư) + Lợi nhuận của nhà đầu tư -
Giá trị ước tính của khu đất = Tổng doanh thu quy về thời điểm hiện
tại - Tổngchi phí phát triển quy về thời điểm hiện tại
2.5. Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá
Áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất này như sau: -
Ước tính tổng doanh thu:
+ Doanh thu từ việc bán căn hộ chung cư:
+ Doanh thu từ bãi gửi xe:
+ Doanh thu từ cửa hàng cho thuê:
Như vậy, tổng doanh thu quy về thời điểm hiện tại: 16 lOMoARcPSD| 38372003 - Ước tính tổng chi phí:
+ Chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu thực hiện dự án:
• Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án:
+ Chi phí phát sinh tại thời điểm cuối dự án:
• Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng:
• Chi phí xây dựng căn hộ:
• Chi phí quảng cáo bán hàng:
• Trả tiền lãi ngân hàng: -
Tổng chi phí phát triển (chưa bao gồm lợi nhuận của nhà đầu tư) quy
về thờiđiểm hiện tại là: -
Ước tính lợi nhuận của nhà đầu tư: -
Tổng chi phí phát triển quy về thời điểm hiện tại là: - Xác định giá đất:
+ Giá trị ước tính của khu đất:
2.6. Bước 6: Báo cáo thẩm định giá
Kết luận: Vậy bằng phương pháp thặng dư, ta thẩm định giá trị chung cư An Bình là: 17 lOMoARcPSD| 38372003 C. KẾT LUẬN
Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư là một điều rất cần thiết
đối với các chủ đầu tư. Nó giúp định giá về các bất động sản có yêu cầu về sự phát triển
không phức tạp, các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt
được độ tin cậy cao. Nhìn chung, đây là một phương pháp được các nhà thầu xây dựng,
các công ty kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá về
tiềm năng phát triển của bất động sản. Vì vậy, phương pháp này rất dễ thuyết phục được
khách hàng do sử dụng các dữ liệu về thị trường.
Qua những số liệu, phân tích, đánh giá mà nhóm đã thu thập được, nhóm đánh giá
dự án Chung cư An Bình tại thời điểm hiện nay có giá trị là 2.541.698.210.000 đồng. 18 lOMoARcPSD| 38372003
D. TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo trình Định giá tài sản, trường Đại học Thương mại 2. https://anbinhcity.vn/ 19