lOMoARcPSD| 38777299
3. Kết luận xu hướng chung ......................... 12 MỤC LỤC
V. Phân tích cạnh tranh ................................... 12
LỜI NÓI ĐẦU ................................ 1
VI. Dự báo thị trường....................................... 13
I. Tình hình kinh tế vĩ mô năm
2021 và quý I năm 2022 ................. 2 LỜI NÓI ĐẦU
1. Tốc độ tăng tổng sản phẩm ... 2
2. Hoạt động ngân hàng, bảo
hiểm, thị trường chứng khoán .. 2
Phân tích thị trường bất động sản là
3. Đầu tư phát triển .................... 3
khâu quan trọng nhất trong nghiên cứu thị
4. Chỉ số giá tiêu dùng, giá vàng
trường. Phân tích thị trường giúp cho quá và đô la
trình ra quyết định trong quản lý thị trường,
Mỹ..................................................
đầu tư và kinh doanh bất động sản một
...................6 ................................ 4
cách chính xác. Trên cơ sở đó, nhóm 8
5. Một số vấn đề xã hội ............. 4
chúng em lựa chọn phân tích thị trường cho
II. Xác định ranh giới thị trường
dự án chung cư Hòa Bình Green City. Mục
và phân tích vị trí bất động sản .... 5
đích của việc phân tích dự án là để làm rõ
1. Tổng quan dự án chung cư
các thông tin thị trường, xu hướng cung
Hòa Bình Green City ................. 5
cầu bất động sản,… Qua đó, có thể xác
1.1. Giới thiệu về dự án ........... 5
định được khả năng bán, khả năng cạnh
1.2. Quy mô dự án .................... 5
tranh của dự án. Để phục vụ cho bài phân
tích về dự án Hòa Bình Green City, nhóm
2. Ranh giới thị trường và vị trí
chung cư Hòa Bình Green City 7
chúng em sử dụng các nguồn dữ liệu thông
tin thứ cấp từ số liệu thống kê của Tổng
III. Phân tích cầu ........................... 8
cục Thống kê, báo cáo thị trường bất động
1. Nhân khẩu trong khu vực thị
sản của Savills, CBRE, trang web chính
trường ......................................... 8
thức của Hòa Bình Green City cùng với các
2. Khách hàng tiềm năng ........... 8
trang thông tin dữ liệu bất động sản khác.
3. Thu nhập ................................. 9
4. Thị hiếu, sở thích của khách
hàng ............................................. 9
5. Nhu cầu chung về nhà ở của
người dân Hà Nội ....................... 9
6. Dự báo lượng cầu ................. 10
IV. Phân tích cung ....................... 10
1. Quý 3 năm 2021 .................... 10
2. Quý 4 năm 2021 .................... 11 lOMoARcPSD| 38777299
I. Tình hình kinh tế vĩ mô năm
6,43%; quý II tăng 5,63%; quý III giảm
2021 và quý I năm 2022
6,89%; quý IV tăng 6,69%. Tăng trưởng
1. Tốc độ tăng tổng sản phẩm
GRDP 2021 đạt mức thấp so với kế hoạch GDP năm 2021 tăng
(7,75%) và thấp hơn mức tăng trưởng năm
2,58% (quý I tăng 4,72%; quý II
2020 (4,18%), chủ yếu do ảnh hưởng nặng tăng 6,73%; quý III giảm
nề từ đại dịch Covid-19.
6,02%; quý IV tăng 5,22%) so
Sự ổn định và tăng trưởng chung của
với năm trước do dịch Covid-19
nền kinh tế vĩ mô, sản xuất kinh doanh phát
ảnh hưởng nghiêm trọng tới mọi
triển trở lại sau thời kì dịch bệnh kéo dài,
lĩnh vực của nền kinh tế, đặc
dẫn đến nhu cầu mua nhà và đầu tư tăng trở
biệt là trong quý III/2021 nhiều
lại, là bệ đỡ để ngành bất động sản phục
địa phương kinh tế trọng điểm hồi và tăng trưởng.
phải thực hiện giãn cách xã hội
2. Hoạt động ngân hàng, bảo hiểm, thị
kéo dài để phòng chống dịch
trường chứng khoán bệnh
Năm 2021, trong bối cảnh nền kinh Hình 1. Tốc
tế gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng của độ tăng/giảm
dịch Covid-19, Ngân hàng Nhà nước Việt GDP các quý
Nam đã điều hành lãi suất phù hợp, tạo 2021 (%)
điều kiện để các tổ chức tín dụng tiếp tục Về sử dụng GDP năm
giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ nền kinh tế
2021, tiêu dùng cuối cùng tăng
phục hồi. Hoạt động kinh doanh bảo hiểm
2,09% so với năm 2020; tích lũy
ổn định; thị trường chứng khoán phát triển
tài sản tăng 3,96%; xuất khẩu
mạnh mẽ với mức vốn hóa thị trường cổ
hàng hóa và dịch vụ tăng
phiếu năm 2021 tăng 45,5% so với cuối
14,01%; nhập khẩu hàng hóa và năm trước. dịch vụ tăng 16,16%.
Tính đến thời điểm 24/12/2021, tổng Tổng sản phẩm trong
phương tiện thanh toán tăng 8,93% so với
nước (GDP) quý I năm 2022
cuối năm 2020; huy động vốn của các tổ
ước tính tăng 5,03% so với cùng
chức tín dụng tăng 8,44%; tăng trưởng tín
kỳ năm trước, cao hơn tốc độ
dụng của nền kinh tế đạt 12,97%. Doanh thu
tăng 4,72% của quý I năm 2021
phí toàn thị trường bảo hiểm quý IV/2021
và 3,66% của quý I năm 2020
ước tính tăng 14,8% so với cùng kỳ năm Riêng tại Hà Nội, tính trước chung cả năm 2021, tổng
Trong quý I/2022, lãi suất được điều
sản phẩm trên địa bàn
hành phù hợp với cân đối vĩ mô, lạm phát
(GRDP) của Thành phố ước
và mục tiêu của chính sách tiền tệ. Ngân
tăng 2,92% trong đó quý I tăng
hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục giữ lOMoARcPSD| 38777299
nguyên mức lãi suất điều hành,
cảnh dịch Covid-19 diễn biến phức tạp trong
duy trì nguồn vốn chi phí thấp
nước và trên thế giới. Thu hút vốn đầu tư
để các tổ chức tín dụng có điều
trực tiếp nước ngoài (FDI) phục hồi, vốn
kiện giảm lãi suất cho vay; giảm
đăng ký mới và vốn đăng ký tăng thêm tăng
chi phí hoạt động, tập trung mọi
trở lại cho thấy nhà đầu tư nước ngoài tiếp
nguồn lực để hỗ trợ và đồng
tục tin tưởng vào môi trường đầu tư Việt
hành cùng doanh nghiệp, người Nam. dân.
Ước tính năm 2021, vốn đầu tư thực Tính đến thời điểm
hiện toàn xã hội theo giá hiện hành đạt
21/3/2022, tổng phương tiện
2.891,9 nghìn tỷ đồng, tăng 3,2% so với
thanh toán tăng 2,49% so với
năm trước, bao gồm: Vốn khu vực Nhà
cuối năm 2021 (cùng thời điểm
nước đạt 713,6 nghìn tỷ đồng, chiếm
năm 2021 tăng 1,49%); huy động
24,7% tổng vốn và giảm 2,9% so với năm
vốn của các tổ chức tín dụng tăng
trước; khu vực ngoài Nhà nước đạt 1.720,2
2,15% (cùng thời điểm năm 2021
nghìn tỷ đồng, bằng 59,5% và tăng 7,2%;
tăng 0,54%); tăng trưởng tín
khu vực có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
dụng của nền kinh tế đạt 4,03%
đạt 458,1 nghìn tỷ đồng, bằng 15,8% và
(cùng thời điểm năm 2021 tăng
giảm 1,1%. Tổng vốn đầu tư nước ngoài
đăng ký vào Việt Nam : Tính đến ngày 1,47%).
Sự sẵn có và chi phí tín
20/12/2021 bao gồm vốn đăng ký cấp mới,
dụng thế chấp ảnh hưởng quan
vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn,
trọng đối với khả năng mua của
mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt
con người và do đó cũng có ảnh
31,15 tỷ USD, tăng 9,2% so với năm 2020.
hưởng tới nhu cầu về nhà ở.Khi
lãi suất giảm xuống thì hành vi
của nhà đầu tư thay đổi, làm tăng
cầu đầu tư vào bất động sản. Lãi
suất ngân hàng giảm cũng làm
kích thích các nhà đầu tư vay vốn
để xây dựng các dự án bất động sản.
3 . Đầu tư phát triển
Vốn đầu tư thực hiện toàn
xã hội theo giá hiện hành năm 2021 tăng 3,2% so với năm
trước, tuy đây là mức tăng thấp
Hình 2. Tổng vốn đầu tư thực
nhất trong nhiều năm qua nhưng
là kết quả khả quan trong bối
hiện toàn xã hội phân theo loại
hình kinh tế theo giá hiện hành lOMoARcPSD| 38777299 các năm 2017-2021
4 . Chỉ số giá tiêu dùng, giá vàng và đô (nghìn tỷ đồng) la Mỹ
Bình quân năm 2021 CPI tăng 1,84%
Tổng vốn đầu tư nước
so với bình quân năm 2020, mức tăng bình
ngoài đăng ký vào Việt Nam tính
quân năm thấp nhất kể từ năm 2016. Lạm
đến ngày 20/3/2022 bao gồm vốn
phát cơ bản bình quân năm 2021 tăng 0,81%
đăng ký cấp mới, vốn đăng ký
so với bình quân năm 2020.
điều chỉnh và giá trị góp vốn,
Giá xăng dầu, giá gas tăng theo giá
mua cổ phần của nhà đầu tư nước
nhiên liệu thế giới; giá nhà ở thuê tăng trở
ngoài đạt 8,91 tỷ USD, giảm
lại sau khi dịch Covid-19 được kiểm soát;
12,1% so với cùng kỳ năm trước.
giá hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng thiết yếu
Vốn đầu tư phát triển trên
tăng theo giá nguyên liệu đầu vào và giá
địa bàn Thành phố Hà Nội năm
xăng dầu là nguyên nhân chính làm chỉ số
2021 giảm 0,8% so với năm
giá tiêu dùng (CPI) tháng 3/2022 tăng 0,7%
2020, mức thấp nhất trong nhiều
so với tháng trước, tăng 1,91% so với tháng
năm trở lại đây. Thu hút vốn đầu
12/2021 và tăng 2,41% so với cùng kỳ năm
tư trực tiếp nước ngoài năm 2021
2021.Tính chung quý I/2022, CPI tăng
đạt 1,5 tỷ USD, đứng thứ 5 trong
1,92% so với cùng kỳ năm trước, lạm phát
cả nước. Tính chung năm 2021, cơ bản tăng 0,81%.
tổng vốn đăng ký của các dự án
Giá vàng trong nước biến động tăng
FDI thành lập mới, dự án bổ sung
cùng chiều với giá vàng thế giới khi lạm
tăng vốn và mua cổ phần ước đạt
phát các quốc gia tăng cao và ảnh hưởng của 1,5 tỷ USD.
chiến tranh giữa Nga – Ukraine. bình quân
Các dòng vốn đầu tư ngày
quý I năm 2022, chỉ số giá vàng trong nước
càng đa dạng, dòng đầu tư ngoại
tăng 3,52%. Bình quân quý I năm 2022, chỉ
vào Việt Nam gia tăng nhanh
số giá đô la Mỹ trong nước giảm 0,67%.
hơn về quy mô, đa dạng về kết
5 . Một số vấn đề xã hội
cấu. Dòng vốn FDI tăng, FDI vào
Dân số trung bình năm 2021 trên địa
thị trường bất động sản cũng sẽ
bàn thành phố Hà Nội ước tính 8.330,8
tăng. Sẽ có nhiều nhà đầu tư, tổ
nghìn người, tăng 1% so với năm 2020.
chức, tập đoàn lớn trên thế giới
Trong đó, dân số khu vực thành thị 4.095,3
đầu tư vào bất động sản Việt
nghìn người, chiếm 49,2% tổng dân số và
Nam tại nhiều phân khúc khác
tăng 0,8%. Dân số khu vực nông thôn
nhau, hoạt động mua bán và sát
4.235,5 nghìn người, chiếm 50,8%, tăng
nhập (M&A) trong lĩnh vực bất 1,2%.
động sản sẽ sôi động.
Tình hình lao động, việc làm năm
2021 có nhiều biến động do ảnh hưởng của
đại dịch Covid-19 tại nhiều nước trên thế
giới, trong đó có Việt Nam khiến cho chuỗi lOMoARcPSD| 38777299
cung ứng toàn cầu bị gián đoạn,
II. Xác định ranh giới thị trường và
hoạt động sản xuất kinh doanh bị
phân tích vị trí bất động sản
ảnh hưởng, nhiều lao động bị mất
1. Tổng quan dự án
việc hoặc phải nghỉ giãn việc, tỷ chung cư Hòa Bình
lệ thất nghiệp tăng lên. Green City Tăng trưởng dân số là
1.1. Giới thiệu về
nhân tố làm tăng mọi mặt nhu dự án
cầu của xã hội và theo đó là cầu
về bất động sản tăng lên. Sự gia
tăng dân số là áp lực lớn làm tăng
nhu cầu về đất ở và nhà ở. Dân
cư khu vực thành thị tăng lên tạo
áp lực về đất ở, tăng nhu cầu nhà
chung cư, nhà đất,…Tuy nhiên,
tỷ lệ thất nghiệp gia tăng, khó
khăn trong lao động sản xuất gia
tăng làm giảm thu nhập của
người dân khiến cầu về bất động sản cũng giảm.
- Tên dự án: Chung cư Hòa Bình
Green City- 505 Minh khai
- Vị trí dự án: 505 Minh Khai, Hai Bà Trưng, Hà Nội
- Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Nông
sản Agrexim và Công ty TNHH Hòa Bình
- Đơn vị thiết kế: DA Group Hàn Quốc.
- Tổng diện tích: 17.377 m2
- Mật độ xây dựng: 50%
- Ngày khởi công: Tháng 2/2012
- Ngày hoàn thành: Tháng 12/2014 1.2. Quy mô dự án
Chung cư Hòa Bình Green City là tổ hợp
trung tâm thương mại, dịch vụ và căn hộ cao
cấp tại 505 Minh Khai, Hai Bà Trưng, Hà lOMoAR cPSD| 38777299
Nội. Với thiết kế đẳng cấp 6* và
mùa, phòng tập gym và phòng
phong cách kiến trúc độc đáo kết
xông hơi. Khu căn hộ bắt đầu từ
hợp các tiện nghi đẳng cấp lần tầng 4.
đầu tiên tại Hà Nội. Dự kiến sau
Thiết kế các tòa nhà:
khi hoàn thiện, đây sẽ là khu căn
Chung cư Hòa Bình Green City được thiết
hộ hiện đại bậc nhất và tạo sức
kế tinh tế, thông thoáng, đảm bảo tất cả các
hút đặc biệt ở phân khúc chung
phòng trong mọi căn hộ, kể cả phòng bếp,
cư cao cấp khu vực quận Hai Bà
đều tiếp xúc với ánh sáng tự nhiên và gió
Trưng cũng như toàn thành phố
trời. Vách kính 3 lớp Double Glazing Glass Hà Nội.
giúp cách âm cách nhiệt và cản tia cực tím,
Chung cư Hòa Bình Green City
đồng thời tiết kiệm năng lượng. Thiết bị gồm 2 tòa A, B chia làm 4
chiếu sáng sử dụng hệ thống đèn LED tiết nguyên đơn A1, A2, B1, B2. kiệm điện.
Trong đó, mỗi tòa cao 27 tầng
- Mỗi sàn được thiết kế gồm 32 căn hộ, nổi và 3 tầng hầm.
chia làm 2 nguyên đơn mỗi nguyên Thiết kế dự án:
đơn gồm 16 căn, đánh số từ 1-17 và - Điểm chung:
không có căn số 13 và không có tầng • 3 tầng hầm dùng làm 13. chỗ để xe Phía trên
- Mỗi đơn nguyên có 04 thang máy chở là khu căn hộ cao cấp.
người và 01 thang hàng, 04 thang bộ • Tầng 27 có sân golf
được bố trí ở nhiều khu vực tăng sự mini và ngôi chùa tâm
thuận lợi trong di chuyển và tính an linh phục vụ cư dân toàn cho tòa nhà.
• Tòa nhà được trang bị
- Hành lang và thang bộ đều được bố 10 thang máy, phục vụ
trí camera an ninh, hệ thống phòng
đủ công suất và 8 thang
cháy chữa cháy tự động. Hành lang thoát hiểm - Điểm
của khu vực căn hộ sáng và có gió, khác:
hành lang rộng 2m và cao 2m4.
• Tòa A được thiết kế
- Diện tích các căn hộ: gồm 5 tầng thương mại
• Tòa A bao gồm các loại diện tích: dưới cùng. Khu căn hộ
63.5m2 – 92.8m2 – 94.5m2 – bắt đầu từ tầng 6. 95m2 -108 m2-116.8m2 –
• Tòa B Tầng 1và tầng 2
126.5m2 – 127.5 m2, từ 2-3 phòng có trường mầm non, ngủ, phòng khám đa
• Tòa gồm các căn hộ diện tích dao khoa.Tầng 3 dành cho
động từ 63m2-64.5m2- 65m2 khu giải trí, thư giãn
67m2 thông thủy, thiết kế căn hộ gồm có bể bơi bốn
bao gồm 2 phòng ngủ – 2 WC. lOMoARcPSD| 38777299
2 . Ranh giới thị trường và vị
thông xung quanh và với giá cả hợp lý.
trí chung cư Hòa Bình Green
Chung cư Hòa Bình Green city chính là nơi City
thích hợp để mua nhà cũng như thuê nhà cho
Chung cư Hòa Bình Green City
các hộ gia đình, cho các bạn trẻ có mong
tọa lạc tại 505 Minh Khai, quận
muốn trải nghiệm một cuộc sống với đầy đủ
Hai Bà Trưng, nằm ngay chân
tiện ích, thuận tiện trong việc đi lại,thích
cầu Vĩnh Tuy, tuyến giao thông hợp để sống lâu dài.
huyết mạch vào trung tâm thành - Vị trí đắc địa:
phố. Từ vị trí dư án có thể dễ
• Gần các trường đại học lớn: Đại học
dàng kết nối đến các khu vực
Kinh tế quốc dân, Đại học Bách khoa, khác. Đại học Xây dựng,
• Gần các tòa nhà văn phòng: tháp văn
phòng BIDV, tháp văn phòng Vietcombank, tháp văn phòng
Century, Tòa văn phòng Hàn Việt
• Gần các bệnh viên lớn và danh tiếng:
Bệnh viện Bạch mai, Bệnh viện Việt Pháp, Bệnh viện Vinmec.
• Giao thông thuận tiện: nằm trên
đường Vành đai 2, gần bế xe Giáp
Bát, Bến xe Lương Yên, ga Hà Nội.
- Các khu chung cư trong khu vực:
• Chung cư Times city- Số 458 Minh Khai
• Chung cư Vinahub Cửu Long- Số 536A Minh Khai
• Chung cư Handico 5- Ngõ 622 Minh
Hơn thế nữa việc mở rộng đường Khai
Minh Khai hiện nay ( tuyến
• Chung cư Amber riverside- Ngõ 622
đường vành đai 2) giúp xây dựng Minh Khai
một hạ tầng giao thông thông
• Chung cư Imperia Sky Garden- Số
thoáng quanh tòa nhà và làm rút 423 Minh Khai
ngắn thời gian di chuyển của cư
• Chung cư UDIC Riverside 1 – Số 124 dân Vĩnh Tuy
=>Vì có những ưu điểm như vị
• Chung cư Green Pearl- Số 378 Minh
trí đẹp, thuận lợi, có tiện ích đặc Khai
biệt của tòa nhà cùng các tiện ích
• Chung cư Helios- Số 75 Tam Trinh
bệnh viện, trường học, giao lOMoARcPSD| 38777299
• Chung cư Hinode city- Số
Với xu hướng người dân lựa chọn chung cư 201 Minh Khai
hiện như ngày nay, cùng với vị trí thuận lợi • Chung cư 310 Minh Khai
trung tâm như tòa Hòa Bình Green City thì
Có thể thấy trong khu vực gần
đó là một sự lựa chọn hoàn hảo cho người
bất động sản mục tiêu có rất dân.
nhiều tòa nhà và tổ hợp chung cư
2. Khách hàng tiềm năng
thế nên sự cạnh tranh trong việc
Với đặc điểm của thủ đô Hà Nội, đất
mua bán và cho thuê các căn hộ
chật người đông, nên cũng rất khó cho các
cho thuê khu vực này là rất cao.
nhà đầu tư có thể khoanh vùng khách hàng
mục tiêu của mình bởi sự đa dạng của thị III. Phân tích cầu trường
1. Nhân khẩu trong khu vực
Người dân có nhu cầu mua nhà thị trường
Đối với những người dân ở các tỉnh Tính đến tháng 7/2021,
lân cận muốn mua nhà ở Hà Nội để thuận
với diện tích là 3.358,6 km2, số
tiện cho việc sinh sống, học tập, và làm việc
dân đạt hơn 8,4 triệu người, Hà
thì Hòa Bình Green City là một lựa chọn
Nội là thành phố có sô dân cao
phù hợp với khách hàng có mức thu nhập ổn
thứ 2 cả nước- chỉ sau thành phố
định đến thu nhập cao. Với vị trí đắc địa nằm
Hồ Chí Minh. Dự tính đến năm
tại quận Hai Bà Trưng, ngay dưới chân cầu
2030, dân số Hà Nội sẽ tăng lên
Vĩnh Tuy, giao thông tiện lợi, kết nối thuận
gần 10 triệu người với tốc độ
tiện với rất nhiều trường học. Một số trường
tăng trưởng trung bình mỗi năm
đại học tiêu biểu gần khu vực này có thể kể là 160.000.
đến như trường Đại học Kinh tế quốc dân,
Quận Đống Đa, quận Hai
Đại học Bách Khoa, đại học Xây dựng, …
Bà Trưng, quận Hoàn Kiếm là
Nhà đầu tư lướt sóng, nhà đầu cơ có nguồn
nơi có mật độ dân cư cao trên
tiền mua nhà cho thuê sinh lời
toàn thành phố, với con số tương
Khi tuyến đường nối Minh Khai –
ứng của 3 quận lần lượt là 36.284
Vĩnh Tuy – Yên Duyên hoàn thành, cơ sở
người/km2, 29.647 người/km2,
hạ tầng, giao thông khu vực được nâng cao. 27.792 người/km2.
Vì vậy, với lợi thế nằm trên mặt đường
Ngoài ra, với tốc độ tăng
Minh Khai, hệ thống tiện ích chất lượng, tổ
dân số nhanh thì những quận mới
hợp của trung tâm thương mại, dịch vụ và
hay cách trung tâm thành phố thì
căn hộ cao cấp là dự án với tiềm năng giá
mật độ dân cư cũng đông đúc
cao theo thời gian. Những nhà đầu tư lướt
không thua kém khu vực trung
sóng hay có nguồn tiền rảnh rỗi sẽ thu hối tâm. vốn nhanh. Dân số ngày càng tăng,
quỹ đất ngày càng khan hiếm làm
tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở. lOMoARcPSD| 38777299 3. Thu nhập
thế chung bởi các ưu thế về dịch vụ, an ninh
Kết quả trong phát triển và tiện ích.
kinh tế- xã hội của Thủ đô trong
Ban quản lý dân cư, chủ đầu tư luôn quan
5 năm (20162020) nền kinh tế
tâm đến việc chăm sóc đời sống cho dân cư,
tăng trưởng, tổng sản phẩm trên
đảm bảo an ninh cho từng cư dân. Với đội
địa bàn tăng 7,39%, đạt mục tiêu
ngũ an ninh làm việc 24/24, hệ thống đề ra.
camera chặt chẽ sẽ khiến cư dân yên tâm về
Năm 2020, tổng sản phẩm
an ninh của tòa nhà. Ngoài ra, các cư dân có
trên địa bàn Hà Nội ước đạt trên
thể yên tâm với không gian vui chơi cho trẻ
1 triệu tỷ đồng, tương đương 45
thoáng mát, an toàn. Hòa Bình Green City
tỷ USD, thu nhập bình quân đầu
cũng rất tiện ích với tổ hợp trung tâm người ước đạt 130
thương mại ngay bên dưới tòa nhà. Người
triệu/người/năm, gấp 1,8 lần so
dân có thể yên tâm không cần đi lại quá với cả nước.
nhiều cũng có thể mua sắm đầy đủ tiện ích Mặc dù năm 2021, ảnh cho gia đình.
hưởng của đại dịch Covid đến
Những năm gần đây, mặc dù bị ảnh
nền kinh tế của cả nước nói
hưởng từ đại dịch Covid 19, nhưng thị
chung, của thủ đô Hà Nội nói
trường bất động sản vẫn diễn ra khá sôi
riêng, thu nhập bình quân đầu
động. Nhu cầu về căn hộ, chung cư cao cấp
người trên toàn thành phố cũng
vẫn tăng lên. Chất lượng cuộc sống ngày
giảm đáng kể so với các năm
càng được nâng cao, nhu cầu về môi trường
trước. Tuy nhiên, đến năm 2022,
sống cũng nâng lên rõ rệt.
đất nước đã mở cửa trở lại, nền
5. Nhu cầu chung về nhà ở của người
kinh tế cũng sẽ dần hồi phục sau dân Hà Nội
đại dịch. Quá trình đô thị hóa
Từ cuối 2021, sau thời gian kìm nén
hiện nay diễn ra rất nhanh tác
vì Covid-19, thị trường nhà ở đã sôi động
động đến quá trình phát triển
trở lại. Theo đó, tại quý IV/2021, lượng giao
kinh tế- xã hội tạo ra việc làm
dịch ở các loại hình nhà ở đều cho thấy
cho người lao động. Thu nhập
những con số tăng trưởng đáng kinh ngạc so
tăng lên, xã hội phát triển cùng
với quý trước. Báo cáo thị trường tháng 2-
với chất lượng cuộc sống ngày
2022 của kênh thông tin bất động sản
cảng cải thiện, nhu cầu về nơi ở
(Batdongsan.com.vn) cho thấy, mức độ cũng tăng lên.
quan tâm, tìm mua bất động sản tại Hà Nội
4. Thị hiếu, sở thích của khách
tăng 22% so với tháng 1-2022. Trong đó, hàng
phân khúc chung cư là tâm điểm của thị Các phân khúc khách hàng
trường khi ghi nhận lượng quan tâm tìm
có xu hướng lựa chọn sở hữu các
kiếm tăng 23%, trong khi tỷ lệ này ở phân
căn hộ, chung cư cao cấp là xu
khúc nhà riêng là 13%, đất nền là 8%. Tuy
nhiên, lượng tìm kiếm chung cư tại Hà Nội lOMoARcPSD| 38777299
tập trung chủ yếu ở phân khúc
- Vị trí địa lý, đặc điểm của bất động sản này
căn hộ bình dân (giá khoảng 20
thuận lợi, đáp ứng nhiều nhu cầucủa các cá
triệu đồng/m2 trở xuống) với nhân
mức quan tâm tăng 36%. Số liệu
trên cho thấy nhu cầu nhà giá rẻ IV. Phân tích cung
của người dân vẫn rất lớn. 1. Quý 3 năm 2021 Dữ liệu của
Theo CBRE Việt Nam, chín tháng Batdongsan.com.vn cũng cho
đầu năm tại Hà Nội nguồn cung tăng trưởng
thấy, giá chung cư tại Hà Nội
nhẹ so với 2020, mặc dù vẫn thấp hơn đáng
trong tháng 2-2022 tăng khoảng
kể so với giai đoạn trước dịch bệnh. Cụ thể, 4,4% so với tháng 12-2021.
trong ba quý đầu năm thị trường Hà Nội ghi
Trong năm 2021, mặt bằng giá
nhận 11.430 căn mở bán mới, tăng 7% theo
chung cư bình dân tại Hà Nội đã
năm; trong đó, Quý 3 2021 ghi nhận 3.483
tăng 8%, đạt mức trung bình
căn mở bán mới, giảm 1% theo năm. 93%
khoảng 23,5 triệu đồng/m2; giá
các sản phẩm mở bán mới trong quý đến từ
chung cư trung cấp cũng tăng 5%
các khu đô thị lớn ở phía Đông và phía Tây
lên 32,5 triệu đồng/m2, căn hộ
Hà Nội. Hoạt động mở bán chủ yếu diễn ra
cao cấp tăng 3% lên 45,5 triệu
vào tháng 7 năm 2021 và bắt đầu trở lại vào
đồng/m2. Thực tế, trong cả năm
cuối tháng 9 sau khi Hà Nội kết thúc đợt
2021, mức độ quan tâm, tìm
giãn cách xã hội kéo dài. Theo phân khúc,
kiếm căn hộ chung cư tại Hà Nội
trong Quý 3 2021, chỉ có các sản phẩm từ
phục hồi khá tốt dù chịu nhiều áp
phân khúc cao cấp và trung cấp mở bán với
lực sau đợt bùng phát dịch
số lượng sản phẩm cao cấp chiếm 65%. Với
Covid-19 vào tháng 7, 8-2021.
việc nhiều phân khu đã đi vào hoạt động và
6. Dự báo lượng cầu
các tiện ích hoàn thiện theo thời gian, các
khu đô thị nằm ngoài trung tâm dần nâng
Lượng cầu về chung cư Hòa
cấp định vị và ra mắt các sản phẩm cao cấp
Bình Green City có xu hướng trong các quý gần đây. tăng, do:
- Dân số ngày càng tăng nên nhu cầu về nhà ở cao
- Tuy nhu cầu về nhà ở giá rẻ vẫn
lớn nhưng nền kinh tế đang
được phục hồi sauđại dịch nên
thu nhập của người dân ngày một tốt hơn.
- Chính sách ưu đãi, cho vay đang dần cải thiện lOMoARcPSD| 38777299
Nguồn: BP. Nghiên cứu và tư
cũng là mức thấp nhất trong năm 5 năm qua
vấn, CBRE Việt Nam, quý
khi nguồn cung sơ cấp giảm 21% với hơn 3/2021
33.600 căn. Xu hướng này được dự báo sẽ Báo cáo Quý 3/2021 của
tiếp tục trong những năm tới khi nguồn cung
Savills Việt Nam cho thấy,
tương lai của năm 2022 và 2023 ở dưới mức
nguồn cung căn hộ mới tại Hà
25.000 căn và giảm xuống dưới 20.000
Nội trong quý đạt 3.200 căn, tăng
trong những năm tiếp theo.
101% theo quý và 3% theo năm
Trong những năm gần đây, ngày càng
sau khi hai dự án mới và các giai
có nhiều nguồn cung Cao cấp gia nhập thị
đoạn tiếp theo của 6 dự án mở
trường TP HCM, với những dự án thậm chí
bán. Trong số đó, nguồn cung từ
có giá bán trên 15.000 US$/m2, trong khi
giai đoạn tiếp theo của các dự án
nguồn cung căn hộ Cao cấp tại Hà Nội ngày
đạt 2.500 căn hộ, tương đương
càng hạn chế, dẫn đến sự khác biệt trong hệ 80% nguồn cung mới. Tuy
thống phân hạng ở hai thành phố. Do đó,
nguồn cung mới tăng nhưng với
Cushman&Wakefield công bố báo cáo quý
số lượng tồn kho giảm, nguồn
4 2021 về căn hộ chung cư Hà Nội với các
cung sơ cấp toàn thị trường chỉ phân khúc như sau:
đạt 19.600 căn, giảm -8% theo
• Hạng A: Dự án có vị trí đắc địa, giá
quý và -27% theo năm. Đáng chú bán trên 2.200 US$/m2
ý, thị trường không ghi nhận
• Hạng B: Dự án có vị trí thuận lợi, giá
nguồn cung Hạng C mới trong
bán từ 1.300 - 2.200 US$/m2 quý vừa qua.
• Hạng C: Dự án có giá bán dưới 1.300 2 . Quý 4 năm 2021 US$/m2 Báo cáo cuối năm 2021
của Savills Việt Nam cho thấy sự
tăng trưởng về số lượng nhà ở
mới tính theo quý nhưng giảm so
với cùng kỳ năm trước. Nguồn
cung căn hộ được tung ra trong
Quý 4/2021 đạt khoảng 4.500
căn. Trong đó, giai đoạn tiếp theo
của 6 dự án cung cấp 3.600 căn,
Trong bối cảnh tình hình “bình
tương đương 80% nguồn cung
thường mới”, hoạt động mở bán được tiếp
mới; 20% còn lại đến từ bốn dự
tục với tổng nguồn cung mới đạt gần 3.600 án mới.
căn từ 6 dự án mới, cùng với đợt mở bán tiếp Theo phân tích của
theo của 20 dự án hiện hữu, giảm 20% so
Savills, loại hình nhà ở này đang
với cùng kỳ nhưng vẫn cải thiện 2% so với
ghi nhận mức tăng 42% theo quý
quý trước. Hạng B tiếp tục dẫn đầu với 60%
nhưng giảm 19% theo năm. Đây
tổng nguồn cung mới trong Quý 4/2021, chủ lOMoARcPSD| 38777299
yếu đến từ các dự án hiện hữu
rộng ra các khu vực vùng ven. Ngoài ra, cơ
cùng với 1 dự án mở bán mới là
sở hạ tầng cải thiện cũng góp phần thúc đẩy
Trinity Tower. Hạng C tiếp theo
xu hướng người dân dịch chuyển ra xa trung
chiếm 35% tổng nguồn cung mới
tâm. Đồng thời, xu hướng làm việc tại nhà
với các dự án mới mở bán như
sau Covid có thể là một yếu tố góp phần và
Hausman, T&T DC Complex và
thực tế là người mua ngày càng quan tâm về
Lavender Garden. Trong khi đó,
giá. Đặc biệt khi nguồn cung tương lai ở các
hạng A chiếm 5% còn lại với 1
khu vực xa trung tâm sẽ mang đến nhiều lựa
dự án mở bán mới là The Grand
chọn về vị trí và giá cả phù hợp hơn. Hanoi.
V. Phân tích cạnh tranh
3 . Kết luận xu hướng chung
Sự phát triển của các đô thị
Một số tòa nhà chung cư trong khu vực:
ngoài trung tâm được cho là sẽ
• Khu đô thị Time City - Park Hill
tiếp diễn khi nguồn cung được 458 Minh Khai
mở rộng, đi kèm với việc mở
• Imperia Sky Garden 423 Minh
rộng đô thị của Hà Nội, với dự Khai
kiến quy hoạch năm huyện ngoại
• Hinode City 201 Minh Khai
thành Hoài Đức, Đông Anh,
• Chung cư Green pearl 378 minh Thanh Trì, Gia Lâm và Đan khai
Phượng thành các quận nội thành
• Thăng Long Garden 250 P. Minh
vào năm 2025. Với quỹ đất lớn, Khai
các huyện này sẽ trở thành mục
• Chung cư Helios 75 Tam Trinh
tiêu phát triển khu dân cư trọng 0500m2
điểm trong thời gian tới. Năm
sắp xếp hợp lý, ngay trong khu đô thị - Chủ
2021, bốn huyện Hoài Đức,
đầu tư cũng dành riêng quỹ đất để xây dựng
Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh
khu trường học mẫu giáo và trường THCS
cung cấp 30%, tuy nhiên dự kiến
phục vụ cho toàn bộ cư - Phía Đông Bắc của
đến năm 2023 trở đi, các quận
Dự án là khu nhà trẻ mẫu giáo, cạnh
này sẽ chiếm 36% nguồn cung Trường tiểu học
căn hộ. Xu hướng dịch chuyển
Phương Liệt xuôi về phía đường Trường
nguồn cung tương lai đồng thời
Chinh. Bên cạnh đó còn có các trường đại
trở nên rõ nét. Khi quỹ đất khu
học Kinh Tế Quốc Dân, Xây Dựng, Bách
vực nội đô trở nên hạn chế, các Khoa và Bệnh viện
chủ đầu tư cũng có xu hướng mở
Kết luận: Chung cư cao cấp Hòa Bình Green City được coi là một trong những
kiệt tác của người Việt bởi vị trí đắc địa, cửa ngõ Đông Nam thủ đô cùng rất
nhiều ưu điểm vượt trội trong thiết kế và tiện ích, đảm bảo đem lại cho cư dân lOMoARcPSD| 38777299
nơi đây một phong cách sống hiện đại và tiện nghi. Đây là một trong những dự
án có số lượng căn hộ còn lại khá thấp sau thời gian mở bán với lượng căn hộ đã
giao dịch thành công lên tới 90%. Bên cạnh lợi thế vị trí địa lí, tiện nghi vượt trội,
dự án được đánh giá cao về cấu trúc mặt bằng và thiết kế trong từng căn hộ. Tuy
nhiên vẫn còn tồn tại một số nhược điểm như: mật độ xây dưng cao nên không
gian vui chơi chủ yếu ở trong nhà, không gian tiện ích bên ngoài cần bổ sung xây
dựng thêm để thu hút nhiều dân cư hơn,...Trong tương lai, khu vực này sẽ trở
thành trung tâm, một khu vực phát triển mạnh và sầm uất nhất Thủ đô. Đây hứa
hẹn sẽ là nơi sở hữu những căn hộ lý tưởng cho nhiều hộ gia đình.
VI. Dự báo thị trường
Chung cư Hòa Bình Green City có vị trị thuận lợi, nằm ở ngay cửa ngõ
chính Đông Nam của thủ đô, dự án nằm trên mặt đường Minh Khai- tuyến đường
vành đai 2 và hệ thống cao tốc trên cao nối từ 53 Trường Chinh đến 423 Minh
Khai. Ngoài ra thì tuyến đường Minh Khai cũng nối thẳng lên cầu Vĩnh Tuy ( cây
cầu đang thi công giai đoạn hai mở rộng từ 4 làn xe lên 8 làn xe) nối trung tâm
thủ đô với quận Long Biên và huyện Gia Lâm cũng như một số tỉnh ven thủ đô.
Chính những yếu tố này hứa hẹn sẽ giải quyết những vấn đề về quá tải giao thông
cho khu Minh Khai và cũng giúp cho khu này có thể thuận lợi liên kết với các tỉnh lân cận.
Bên cạnh đó thì xung quanh trong khu vực cững có nhưng khu chung cư,
tòa nhà văn phòng khác và đặc biệt Hòa Bình Green City nằm đối diện khu đô thị
Times City nên hoàn toàn được hưởng những tiên ích của khu đô thị này mang
lại. Vì thế có thể khẳng định đây là khu vực buôn bán kinh doanh sầm uất, phù
hợp cho trung tâm thương mai ở chân đế của tòa A ngoài ra thì đây cũng là khu
lí tưởng để sinh sống cho không chỉ nhân viên của các tòa văn phòng trong khu
vực mà còn tất cả các đối tượng khác nhờ độ tiện nghi và cao cấp của cơ sở hạ tầng.
Hiện nay, giá giao dịch ở khu chung cư Hòa Bình Greencity hiện đang
khoảng 24 triệu/m2 và giá thuê khoảng 9 triệu cho phòng từ 70m2 và từ 12 cho
phòng to hơn cỡ 95m2. Với mức giá này là thấp hơn so với mặt bằng chung trong
khu vực điển hình là khu chung cư cao cấp Imperia sky garden mới được xây
dựng 2 năm gần đây với mức giá từ 44 đến 47 triệu/m2 và giá cho thuê ở mức
khoảng 11 triệu cho căn từ 70m2 và từ 15 triệu cho căn từ 90m2. Ngoài ra thì giá
thuê mặt bằng ở mức khoảng 150 nghìn/ 1m2 cũng là thấp hơn so với khu vực ví
dụ như tòa tháp Century Times city ở mức 260 nghìn/1m2.
Dự kiến trong tương lai thì do trong khu vực ngày càng có thêm hiều lựa
chọn cho người tiêu dùng thế nên sự cạnh tranh ngày càng gay gắt là điều đương
nhiên, chính vì thế khi cạnh tranh với điểm mạnh của các khu chung cư mới hơn lOMoAR cPSD| 38777299
là về thiết kế có phần hợp lí hơn, theo kịp với nhu cầu hiện tại của người tiêu
dùng hơn thì các căn hộ của Hòa Bình Green sẽ phải lấy giá cả làm điềm mạnh cạnh tranh.
Ngoài ra thì dự đoán trong năm nay giá nhà chung cư sẽ có xu hướng tăng
lên do những động thái tích cực và sự tăng lên về mức độ quan tâm của người
tiêu dùng về nhà ở do tình hình dịch đang dần được kiểm soát một cách tốt hơn
nên gây ra ảnh hưởng ít nghiêm trọng hơn so với giai đoạn mới bùng phát năm 2020.
Kết luận: Từ những phân tích và dự bảo về triển vọng của thị trường, giá giao
dịch và cho thuê các căn hộ cũng như mặt bằng của khu chung cư Hòa Bình Green
city được dự báo là không nằm ngoài xu thế tăng lên của thị trường. Nhưng bên
cạnh đó do thị trường trong khu vực ngày càng cạnh tranh hơn mà chung cư Hòa
Bình lại bất lợi là không bắt kịp thời đại như các khu mới thế nên cần có những
biện pháp tiếp tục biến giá cả ưu đãi cũng như dịch vụ thành điểm mạnh để thu
hút những khách hàng mới và giữ chân những khách hàng hiện nay.