Chương 2 Kế toán bất động sản đầu tư | Tài liệu môn Kế toán tài chính Trường đại học sư phạm kỹ thuật TP. Hồ Chí Minh

Chương 2
KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
2.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
Nguồn tài liệu tham khảo: Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2013; Thông tư 200/2014/TT-BTC;
Thông tư 78/2014/TT-BTC; Thông tư 96/2015/TT-BTC
2.1.1. Khái niệm (Theo VAS 05 - Bất động sản đầu tư):
- Bất động sản đầu tư là bất động sản, gồm:
 Quyền sử dụng đất, nhà hoặc một phần của nhà, hoặc cả nhà và đất;
 Cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính
nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá hoặc chưa xác định được mục
đích sử dụng mà không phải để: sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng
cho các mục đích quản lý hoặc bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường…
VÍ DỤ:  Quyền sử dụng đất do doanh nghiệp mua, nắm giữ trong thời gian dài để chờ tăng giá
 Quyền sử dụng đất do doanh nghiệp mua mà chưa xác định được mục đích sử dụng
 Quyền sử dụng đất, căn hộ, văn phòng do doanh nghiệp sở hữu (hoặc đi thuê tài chính) dùng để
cho thuê hoạt động theo một hoặc nhiều hợp đồng..
- Bất động sản chủ sở hữu sử dụng là những bất động sản do người chủ sở hữu hoặc đi thuê tài
sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng
hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý.
VÍ DỤ:  Quyền sử dụng đất do doanh nghiệp mua về để xây dựng nhà kho, nhà xưởng
 Căn hộ do doanh nghiệp mua về để làm nhà nghỉ cho cán bộ cấp cao
 Tòa nhà do doanh nghiệp mua về để làm văn phòng, phòng trưng bày sản phẩm. .
- Hàng hóa bất động sản gồm: Quyền sử dụng đất; nhà; hoặc nhà và quyền sử dụng đất; cơ sở hạ tầng
mua để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường. Hoặc bất động sản đầu tư chuyển thành hàng
tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai sửa chữa, nâng cấp cho mục đích bán
VÍ DỤ:  Mua đất sau đó phân lô để bán ngay trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường (không qua
giai đoạn san lấp, cải tạo, nâng cấp. .)
 Kinh doanh căn hộ bán cho khách hàng trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường
- Thành phẩm bất động sản gồm: Quyền sử dụng đất, nhà; hoặc nhà và quyền sử dụng đất; cơ sở hạ tầng
do doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường
VÍ DỤ:  Mua đất sau đó tự xây dựng căn hộ để bán cho khách hàng trong kỳ hoạt động thông thường 1
 Mua đất sau đó phân lô để bán ngay trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường (phải qua giai
đoạn san lấp, cải tạo, xây dựng, nâng cấp. .)
2.1.2. Các trường hợp được ghi nhận là bất động sản đầu tư
- Quyền sử dụng đất (do DN bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ trong thời gian dài để chờ tăng giá.
- Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai.
- Nhà do DN sở hữu (thuê tài chính) và cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng cho thuê hoạt động.
- Nhà đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động.
- Cơ sở hạ tầng đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động.
2.1.3. Các trường hợp không phải là bất động sản đầu tư
- Bất động sản mua để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường hoặc xây dựng để bán
trong tương lai gần (Kế toán theo Chuẩn mực kế toán số 02 "Hàng tồn kho")  Hàng hóa bất động
sản (TK 1567) hoặc thành phẩm bất động sản (TK 1557)
- Bất động sản được xây dựng cho bên thứ ba (Kế toán theo Chuẩn mực kế toán số 15 “Hợp đồng
xây dựng”)  Bên xây dựng được gọi là bên nhận thầu, bên yêu cầu được gọi là chủ đầu tư. Chủ đầu
tư có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thầu theo tiến độ kế hoạch hoặc theo khối lượng xây lắp hoàn
thành. Công trình xây dựng hoàn thành thuộc sở hữu của bên chủ đầu tư.
- Bất động sản chủ sở hữu sử dụng (Kế toán theo Chuẩn mực kế toán số 03 “Tài sản cố định hữu
hình”), bao gồm bất động sản nắm giữ để sử dụng trong tương lai như tài sản chủ sở hữu sử dụng,
tài sản nắm giữ để cải tạo, nâng cấp và sử dụng sau này trong kỳ hoạt động kinh doanh thông
thường như bất động sản chủ sở hữu sử dụng, bất động sản cho nhân viên sử dụng (cho dù nhân
viên có trả tiền thuê tài sản theo giá thị trường hay không) và bất động sản chủ sở hữu sử dụng chờ
thanh lý  TSCĐ hữu hình, tài sản cố định vô hình (TK 211, 213) dùng cho mục đích sản xuất (nhà
xưởng) hoặc mục đích quản lý (văn phòng, phòng trưng bày sản phẩm. .)
- Bất động sản đang trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành với mục đích để sử dụng trong
tương lai dưới dạng bất động sản đầu tư  Căn hộ đang xây dựng để cho thuê, đất đang phân lô để
cho thuê hoặc đang xây dựng nhà trên đất để cho thuê làm văn phòng. . (TK 241). Lưu ý: Căn hộ đang
xây dựng hoặc đất đang phân lô, san lấp cho mục đích bán trong kỳ thì không đưa vào TK 241 mà sẽ
phản ánh vào TK 154 sau khi hoàn thành thì kết chuyển sang 1557.
2.1.4. Một số lưu ý khi ghi nhận là bất động sản đầu tư
- Đối với những bất động sản mà doanh nghiệp nắm giữ một phần nhằm mục đích thu lợi từ việc cho
thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc cho quản lý thì: 2
 Nếu những phần tài sản này được bán riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo một hoặc nhiều
hợp đồng thuê hoạt động), doanh nghiệp sẽ hạch toán các phần tài sản này một cách riêng rẽ.
VÍ DỤ: Doanh nghiệp xây dựng một tòa nhà gồm 18 tầng. Ba tầng dưới sử dụng làm trung tâm
thương mại, dịch vụ bảo dưỡng tòa nhà, dịch vụ giữ xe do doanh nghiệp cung cấp. Năm tầng giữa
cho đối tác thuê làm văn phòng. Mười tầng là những căn hộ dùng để bán. Trong trường hợp này kế
toán sẽ phản ánh giá trị của các tầng trong tòa nhà như thế nào?  Ba tầng dưới  Năm tầng giữa  Mười tầng trên
 Nếu những phần tài sản này không thể bán riêng rẽ, thì chỉ coi là bất động sản đầu tư khi
phần được nắm giữ để phục vụ cho sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc phục vụ cho mục đích
quản lý là phần không đáng kể.
- Trường hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng bất động sản
do doanh nghiệp sở hữu là phần không đáng kể trong toàn bộ thoả thuận thì doanh nghiệp sẽ hạch
toán tài sản này là bất động sản đầu tư.
VÍ DỤ: Doanh nghiệp sở hữu một tòa nhà cho các đơn vị khác thuê làm văn phòng đồng thời DN
cung cấp dịch vụ bảo dưỡng và an ninh cho tòa nhà cho thuê thì tòa nhà này vẫn được ghi nhận là
bất động sản đầu tư.
- Trường hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng bất động sản
do doanh nghiệp sở hữu là phần đáng kể thì doanh nghiệp sẽ hạch toán tài sản đó là bất động sản chủ sở hữu sử dụng.
VÍ DỤ: Doanh nghiệp sở hữu và quản lý một khách sạn, dịch vụ cung cấp cho khách hàng chiếm
một phần quan trọng trong toàn bộ thoả thuận, thì khách sạn đó được hạch toán là bất động sản chủ sở hữu sử dụng.
2.2. NGUYÊN TẮC GHI NHẬN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
2.2.1. Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư
Một BĐSĐT được ghi nhận là tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau:
- Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai;
- Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy.
2.2.2. Nguyên tắc xác định giá trị của bất động sản đầu tư
(1) Bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá. Nguyên giá của
BĐSĐT là toàn bộ các chi phí (tiền hoặc tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hoặc giá trị hợp 3
lý của các khoản khác đưa ra trao đổi để có được BĐSĐT tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng
hoàn thành BĐSĐT. Theo đó:
 Nguyên giá của bất động sản đầu tư được mua sắm bao gồm giá mua và các chi phí liên
quan trực tiếp như: phí dịch vụ tư vấn về luật pháp, thuế trước bạ và CP giao dịch liên quan khác. .
Trường hợp mua theo phương thức trả chậm, trả góp thì nguyên giá của bất động sản đầu tư
được ghi nhận theo giá mua trả ngay (chưa thuế GTGT) tại thời điểm mua, khoản lãi trả góp là phần
chênh lệch giữa giá mua trả chậm đã có thuế trừ giá mua trả ngay và trừ thuế GTGT sẽ được phản
ánh vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán.
 Nguyên giá của bất động sản đầu tư tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan
trực tiếp của bất động sản đầu tư tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng.
 Trường hợp bất động sản thuê tài chính với mục đích để cho thuê hoạt động thoả mãn tiêu
chuẩn ghi nhận là BĐSĐT thì nguyên giá của BĐSĐT đó tại thời điểm khởi đầu thuê được thực hiện
theo quy định của Chuẩn mực kế toán “Thuê tài sản”.
(2) Nguyên giá của một bất động sản đầu tư không bao gồm các chi phí sau:
 Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này là cần thiết để đưa bất động sản
đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động);
 Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi bất động sản
đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến;
 Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong
quá trình xây dựng bất động sản đầu tư.
(3) Các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải được ghi
nhận là chi phí sản xuất kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho bất
động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban
đầu thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư.
(4) Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ, cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư được xác
định theo nguyên giá, số khấu hao lũy kế và giá trị còn lại.
(5) Trong quá trình cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao BĐSĐT và ghi nhận vào chi
phí kinh doanh trong kỳ (kể cả trong thời gian ngừng cho thuê). Doanh nghiệp có thể dựa vào các
bất động sản chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ước tính thời gian trích khấu hao và xác định phương
pháp khấu hao của BĐSĐT.
(6) Doanh nghiệp không trích khấu hao đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá. Trường hợp có bằng
chứng chắc chắn cho thấy BĐSĐT bị giảm giá so với giá trị thị trường và khoản giảm giá được xác
định một cách đáng tin cậy thì doanh nghiệp được đánh giá giảm nguyên giá BĐSĐT và ghi nhận
khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán (tương tự như việc lập dự phòng đối với hàng hóa BĐS). 4
(7) Đối với những BĐSĐT được mua vào nhưng phải tiến hành xây dựng, cải tạo, nâng cấp trước
khi sử dụng cho mục đích đầu tư thì giá trị bất động sản, chi phí mua sắm và chi phí cho quá trình
xây dựng, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT được phản ánh trên TK 241 “Xây dựng cơ bản dở dang”. Khi quá
trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoàn thành phải xác định nguyên giá BĐSĐT hoàn thành để kết
chuyển vào TK 217 “Bất động sản đầu tư”.
2.2.3. Về chuyển đổi mục đích sử dụng bất động sản đầu tư
Việc chuyển từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu hay hàng tồn kho và ngược lại, chỉ
được thực hiện khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng như các trường hợp sau:
 BĐSĐT chuyển sang bất động sản chủ sở hữu khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này.
 Bất động sản đầu tư chuyển sang hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai các công
việc sửa chữa, cải tạo, nâng cấp cần thiết cho mục đích bán.
 BĐS chủ sở hữu sử dụng chuyển sang BĐSĐT khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó.
 Hàng tồn kho chuyển sang BĐSĐT khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động.
 Bất động sản xây dựng chuyển sang bất động sản đầu tư khi kết thúc giai đoạn xây dựng,
bàn giao đưa vào đầu tư.
2.2.4. Về việc bán BĐSĐT
- Khi DN quyết định bán một BĐSĐT mà không có giai đoạn sửa chữa, cải tạo nâng cấp thì DN vẫn
tiếp tục ghi nhận là BĐSĐT cho đến khi BĐSĐT đó được bán mà không chuyển thành hàng tồn kho.
- Doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư được ghi nhận là giá bán chưa có thuế GTGT (trường
hợp doanh nghiệp hạch toán thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ) Trường hợp bán theo phương
thức trả chậm, thì doanh thu được xác định ban đầu theo giá bán trả tiền ngay (giá bán chưa có thuế
GTGT đối với doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế). Khoản chênh
lệch giữa giá bán trả chậm và giá bán trả tiền ngay (chưa thuế GTGT) được ghi nhận là doanh thu
tiền lãi chưa thực hiện.
2.3. CHỨNG TỪ VÀ TÀI KHOẢN SỬ DỤNG
2.3.1. Chứng từ sử dụng
* Khi hình thành BĐSĐT từ mua/tự xây dựng:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh
- Biên bản họp hội đồng thành viên
- Hóa đơn GTGT (đầu vào)
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước các khoản phí, lệ phí trước bạ
- Biên bản giao nhận TSCĐ..
* Khi nhượng bán BĐSĐT: 5
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh
- Biên bản họp hội đồng thành viên - Hóa đơn GTGT
- Tờ khai thuế TNDN (nộp thuế TNDN liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.3.2. Tài khoản sử dụng
* TK 217 “Bất động sản đầu tư”: Tài khoản này dùng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động
tăng, giảm BĐSĐT của doanh nghiệp theo nguyên giá.
* TK 2147 “Hao mòn BĐSĐT”: Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị hao mòn BĐSĐT trong quá
trình nắm giữ chưa xác định mục đích sử dụng hoặc cho thuê hoạt động.
* TK 5117 “Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư”: Tài khoản này dùng để phản ánh doanh thu
kinh doanh BĐSĐT của doanh nghiệp.
* TK 1567 “Hàng hóa BĐS”: Tài khoản này phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến động của các loại hàng hóa BĐS
* TK 1557 “Thành phẩm BĐS”: Tài khoản này phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến động của các loại thành phẩm BĐS
2.4. PHƯƠNG PHÁP HẠCH TOÁN MỘT SỐ NGHIỆP VỤ CHỦ YẾU
2.4.1. Kế toán tăng bất động sản đầu tư
* Trường hợp tăng BĐSĐT do mua sắm:
(1) Khi mua BĐSĐT theo phương thức trả ngay (bao gồm giá mua và các CP liên quan trực tiếp):
NỢ TK 217 - Giá mua chưa thuế và các chi phí liên quan trực tiếp
NỢ TK 133 - Nếu có (thuế GTGT không đánh trên quyền sử dụng đất)
CÓ TK 111, 112, 331, 341 - Tổng số tiền thanh toán
CÓ TK 3339 - Thuế trước bạ hoặc phí công chứng phải nộp (nếu có)
VÍ DỤ-1: Cty ABC mua một tòa nhà để đưa vào cho thuê hoạt động với giá mua chưa thuế
15.000.000.000đ, trong đó, toà nhà trị giá 10.000.000.000đ, thuế GTGT 10% tính trên giá trị toà
nhà, thanh toán 50% bằng TGNH, 50% bằng khoản vay dài hạn ngân hàng. Lệ phí trước bạ thanh
toán bằng tiền mặt 5.000.000đ Định khoản: 6
(2) Khi mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm (nguyên giá của BĐSĐT được ghi nhận theo giá
mua trả ngay (chưa thuế GTGT) tại thời điểm mua, khoản lãi trả góp là phần chênh lệch giữa giá
mua trả chậm với giá mua trả ngay và thuế GTGT:
NỢ TK 217 - Giá mua trả ngay chưa thuế
NỢ TK 133 - Nếu có (thuế GTGT không đánh trên quyền sử dụng đất)
NỢ TK 242 - Lãi trả chậm = Giá trả chậm đã có thuế - Giá trả ngay chưa thuế - Thuế GTGT
CÓ TK 331 - Tổng số tiền thanh toán
Định kỳ, thanh toán tiền cho người bán, ghi:
NỢ TK 331 - Số tiền phải trả từng đợt
CÓ TK 111, 112 - Số tiền phải trả từng đợt
Đồng thời, phản ánh lãi trả chậm trong kỳ kế toán:
NỢ TK 635 - Phân bổ lãi trả chậm từng kỳ
CÓ TK 242 - Phân bổ lãi trả chậm từng kỳ
VÍ DỤ-2: Ngày 01/01/20x0, cty ABC mua trả chậm trong 24 tháng một căn nhà để đưa vào cho thuê
hoạt động với giá mua trả ngay 5.200.000.000đ, trong đó, quyền sử dụng đất trị giá 2.000.000.000đ,
thuế GTGT 10% tính trên giá trị căn nhà, giá mua trả chậm đã bao gồm thuế 5.760.000.000đ. Lệ phí
trước bạ thanh toán bằng tiền mặt 5.000.000đ. Giả sử, ngày 31/01/20x0, cty ABC chuyển khoản
thanh toán cho đối tác tháng đầu tiên bằng TGNH. Định khoản:  Ngày 01/01/20x0:  Ngày 31/01/20x0:
- Thanh toán tiền tháng đầu tiên: - Phân bổ lãi trả góp: 7
(3) Trường hợp tăng BĐSĐT do đầu tư XDCB hoành thành bàn giao:
 Khi mua bất động sản về đưa vào xây dựng cơ bản, ghi:
NỢ TK 241 - Giá mua chưa thuế và các chi phí liên quan trực tiếp
NỢ TK 133 - Nếu có (thuế GTGT không đánh trên quyền sử dụng đất)
CÓ TK 111, 112, 331, 341 - Tổng số tiền thanh toán
CÓ TK 111, 112, 3339 - Thuế trước bạ hoặc phí công chứng phải nộp (nếu có)
 Chi phí đầu tư XDCB phát sinh trong kỳ:
NỢ TK 241 - Tổng chi phí phát sinh liên quan đến hoạt động xây dựng cơ bản (chưa thuế)
NỢ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)
CÓ TK 111, 112, 152, 153, 331, 334,. . - Các chi phí có liên quan
 Quá trình XDCB hoàn thành – bàn giao:
NỢ TK 217 - Phần chi phí được duyệt tính vào nguyên giá BĐSĐT
NỢ TK 1388 - Phần chi phí không được duyệt phải thu hồi
CÓ TK 241 - Tổng chi phí phát sinh liên quan đến hoạt động XDCB
VÍ DỤ-3: Tại công ty xây dựng và thương mại địa ốc ABC trong kỳ có một số tài liệu sau
- Ngày 01/01/20x0, mua một lô đất với giá mua 3.500.000.000đ, thanh toán bằng TGNH.
- Ngày 20/01/20x0 đến 20/12/20x0, cty tiến hành xây dựng một tòa nhà với tổng CP phát sinh:
+ Tiền san lấp mặt bằng thanh toán bằng TGNH là 300.000.000đ
+ Vật liệu xây dựng mua ngoài với tổng số tiền phải thanh toán cho cty VLXD Thanh Bình là
13.200.000.000đ (đã bao gồm 10% thuế), đã thanh toán 5.000.000.000đ bằng TGNH, số còn lại vay dài hạn ngân hàng.
+ Tiền lương nhân công thi công công trình: 1.100.000.000đ. Trong đó, nhân công cố định
của công ty 800.000.000đ, thanh toán bằng TGNH, còn lại là công nhân thời vụ (không đóng các
khoản bảo hiểm bắt buộc) thanh toán bằng tiền mặt.
+ Tiền thuê máy thi công phải trả cho đối tác là 726.000.000đ (đã bao gồm 10% thuế GTGT)
+ Các khoản chi khác thanh toán bằng tiền gửi ngân hàng 330.000.000đ
- Ngày 20/12/20x0, nghiệm thu tòa nhà, trong đó có 190.000.000đ khoản chi phí không được
duyệt, yêu cầu bồi thường 100.000.000đ, số còn lại đưa vào chi phí vốn. Tòa nhà đưa vào sử dụng,
cho các mục đích sau: Tầng 1 cung cấp dịch vụ giữ xe, chiếm 1/20 chi phí xây dựng được duyệt, 9
tầng còn lại cho thuê làm văn phòng. Định khoản:  Ngày 01/01/20x0: 8
 Từ ngày 20/01/20x0 đến 20/12/20x0:
+ Tiền san lấp mặt bằng: + Vật liệu mua ngoài: + Tiền lương:
+ Tiền thuê máy thi công:
+ Chi phí khác bằng tiền  Ngày 20/12/20x0:
(4) Trường hợp BĐSĐT hình thành do chuyển đổi mục đích sử dụng:
 Khi chuyển từ BĐS chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư:
NỢ TK 217 - Nguyên giá bất động sản đầu tư
CÓ TK 211 - Nguyên giá TSCĐ hữu hình, hoặc
CÓ TK 213 - Nguyên giá TSCĐ vô hình. 9
Đồng thời kết chuyển số hao mòn lũy kế, ghi:
NỢ TK 2141 - Hao mòn lũy kế TSCĐ hữu hình (hao mòn lũy kế của căn nhà)
CÓ TK 2147 - Hao mòn lũy kế BĐS ĐT (nếu BĐSĐT để cho thuê)
CÓ TK 217 - Bất động sản đầu tư (nếu BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá). VÍ DỤ-4:
a. Công ty ABC có một lô đất 1.000 m2 có nguyên giá 20.000.000.000đ trước đây dùng để xây nhà
kho chứa hàng có nguyên giá 5.000.000.000đ, hao mòn lũy kế 1.500.000.000đ. Tuy nhiên, diện tích
nhà xưởng chỉ chiếm khoảng 500 m2. Do đó, công ty quyết định phân thành 6 lô chờ tăng giá để bán:
1 lô diện tích 500 m2 (bao gồm nhà kho) và 5 lô diện tích 100 m2
b. Công ty XYZ quyết định đưa tòa nhà làm văn phòng làm việc sang cho thuê hoạt động. Bất động
sản này có nguyên giá 6.000.000.000đ, trong đó quyền sử dụng đất 2.000.000.000đ, đã khấu hao 800.000.000đ. Định khoản: a. Công ty ABC  Chuyển nguyên giá:
 Chuyển hao mòn lũy kế: b. Công ty XYZ  Chuyển nguyên giá:
 Chuyển hao mòn lũy kế:
 Khi chuyển từ hàng tồn kho thành BĐSĐT, ghi:
NỢ TK 217 – Giá gốc của hàng tồn kho là nguyên giá của bất động sản đầu tư
CÓ TK 155(7), 156(7) – Giá gốc của hàng tồn kho bất động sản VÍ DỤ-5:
- Cty X quyết định chuyển một số căn hộ (do cty xây dựng) trị giá 7.000.000.000đ đang rao bán sang
cho cty A thuê hoạt động trong 3 năm. 10
- Cty Y quyết định chuyển một số lô đất trị giá 5.600.000.000đ đang rao bán sang cho cty B thuê hoạt động trong 5 năm.
- Cty Z quyết định chuyển một số căn hộ trị giá 3.200.000.000đ (do cty mua) đang rao bán sang cho
cty C thuê hoạt động trong 2 năm. Định khoản:  Cty X:  Cty Y:  Cty Z:
2.4.2. Kế toán giảm bất động sản đầu tư
(5) Trường hợp giảm do chuyển đổi mục đích sử dụng của BĐSĐT:
 BĐSĐT chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp để bán:
NỢ TK 155(7), 156(7) – Giá trị còn lại của BĐSĐT
NỢ TK 214(7) – Hao mòn luỹ kế của BĐSĐT
CÓ TK 217 – Nguyên giá BĐSĐT
Tập hợp chi phí sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán:
NỢ TK 154 – Tổng chi phí phát sinh liên quan đến hoạt động sửa chữa, nâng cấp
NỢ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)
CÓ TK 111, 112, 152, 153, 331, 334. . – Tổng số tiền phải thanh toán
Kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo:
NỢ TK 155(7), 156(7) – Tổng chi phí phát sinh được duyệt ghi tăng giá gốc
CÓ TK 154 – Tổng chi phí phát sinh được duyệt ghi tăng giá gốc
VÍ DỤ-6: Cty ABC quyết định đưa một căn hộ đang cho thuê hoạt động sang rao bán. Căn hộ có
nguyên giá 4.000.000.000đ, đã khấu hao 1.300.000.000. Chi phí cải tạo, nâng cấp trước khi bán phải
thanh toán cho nhà thầu là 120.000.000đ, thuế GTGT 10%. Giả sử, 3 tháng sau, quá trình sửa chữa hoàn thành. 11 Định khoản:
 Khi BĐSĐT chuyển thành BĐS chủ sở hữu sử dụng:
NỢ TK 211 – Nguyên giá của nhà trên đất
NỢ TK 213 – Nguyên giá của quyền sử dụng đất
CÓ TK 217 – Nguyên giá của bất động sản đầu tư
Đồng thời kết chuyển số hao mòn lũy kế:
NỢ TK 214(7) – Hao mòn luỹ kế của nhà trên đất
CÓ TK 214(1) – Hao mòn luỹ kế của nhà trên đất
VÍ DỤ-7: Cty ABC quyết định đưa tòa nhà đang cho thuê hoạt động sang làm văn phòng. Tòa nhà
nguyên giá 15.000.000.000đ, trong đó, quyền sử dụng đất 10 tỷ đồng, đã khấu hao 2.000.000.000đ. Định khoản:  Chuyển nguyên giá
 Chuyển giá trị hao mòn
(6) Trường hợp giảm do thanh lý, nhượng bán BĐSĐT:
 Khi thanh lý, nhượng bán BĐSĐT theo phương thức trả ngay:
+ Ghi nhận thu nhập từ bán, thanh lý BĐSĐT:
NỢ TK 111, 112, 131 – Tổng số tiền thu được
CÓ TK 511 – Giá bán chưa có thuế GTGT
CÓ TK 3331 – Thuế GTGT đầu ra (nếu có)
+ Ghi giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐSĐT:
NỢ TK 632 – Giá trị còn lại của BĐSĐT
NỢ TK 214 – Hao mòn luỹ kế của BĐSĐT
CÓ TK 217 – Nguyên giá của BĐSĐT 12
+ Chi phí thanh lý, nhượng bán BĐSĐT thực tế phát sinh:
NỢ TK 632 – Chi phí phát sinh liên quan đến hoạt động thanh lý, nhượng bán
NỢ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)
CÓ TK 111, 112, 141, 331. .- Tổng số tiền phải thanh toán
CÓ TK 333 - Các khoản phí, lệ phí phát sinh tron quá trình chuyển nhượng
VÍ DỤ-8: Cty ABC quyết định bán một lô đất đang chờ tăng giá với giá bán 4.000.000.000đ, lệ phí
chuyển quyền sử dụng đất là 2.000.000đ. Lô đất có nguyên giá 2.700.000.000đ. Định khoản:  Ghi giảm nguyên giá
 Ghi nhận doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
 Chi phí phát sinh liên quan đến việc nhượng bán
 Khi thanh lý, nhượng bán BĐSĐT theo phương thức trả chậm:
+ Ghi nhận thu nhập từ bán, thanh lý BĐSĐT:
NỢ TK 111, 112, 131 – Tổng số tiền thu được
CÓ TK 511 – Giá bán trả ngay chưa có thuế GTGT
CÓ TK 3387 – Lãi trả chậm (phần chênh lệch giữa giá bán trả chậm đã có thuế với giá
bán trả ngay chưa thuế GTGT - Thuế GTGT )
CÓ TK 3331 – Thuế GTGT đầu ra (nếu có)
+ Định kỳ, khi thu tiền của khách hàng:
NỢ TK 111, 112 – Số tiền nhận từng kỳ
CÓ TK 131 – Số tiền nhận từng kỳ
+ Phân bổ lãi trả chậm phù hợp với kỳ hạn thanh toán:
NỢ TK 3387 – Phần lãi trả chậm phân bổ từng kỳ
CÓ TK 515 – Phần lãi trả chậm phân bổ từng kỳ
VÍ DỤ-9: Cty ABC quyết định bán trả chậm 24 tháng một căn hộ đang cho thuê hoạt động với giá
bán trả ngay chưa có 10% thuế GTGT là 1.700.000.000đ (trong đó, trị giá đất là 300trđ), giá bán trả
chậm đã có thuế là 1.770.000.000đ. Nguyên giá của căn hộ là 2.000.000.000, đã khấu hao
900.000.000đ. Giả sử, cuối tháng, khách hàng thanh toán tháng đầu tiên bằng TGNH. 13 Định khoản:
 Ghi giảm nguyên giá và hao mòn (nếu có)
 Ghi nhận doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
 Khách hàng thanh toán tiền
 Phân bổ lãi trả chậm
(7) Kế toán khấu hao bất động sản đầu tư
 Hàng kỳ, trích khấu hao BĐSĐT (quyền sử dụng đất không trích khấu hao)
NỢ TK 632 – Khấu hao BĐSĐT
CÓ TK 214 – Khấu hao BĐSĐT
 Đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, kế toán không trích khấu hao mà thực hiện xác định tổn thất
do giảm giá trị (tương tự như việc xác định dự phòng giảm giá của hàng hóa bất động sản). Nếu
khoản tổn thất được xác định đáng tin cậy, ghi:
NỢ TK 632 – Phần chênh lệch giữa giá trị thuần với nguyên giá của BĐSĐT
CÓ TK 217 – Phần chênh lệch giữa giá trị thuần với nguyên giá của BĐSĐT
VÍ DỤ-10: Cuối năm, cty ABC tiến hành trích khấu hao
- Một toà nhà đang cho thuê có nguyên giá 20 tỷ, trong đó, quyền sử dụng đất trị giá 12 tỷ. Thời gian trích khấu hao là 50 năm
- Một căn hộ đang cho thuê có nguyên giá 7.000.000.000đ, trong đó, quyền sử dụng đất trị giá
1.000.000.000đ, với thời gian sử dụng hữu ích là 40 năm.
- Một lô đất trị giá 5.800.000.000đ chờ tăng giá. Giá trị thị trường của lô đất này vào cuối năm là 5.600.000.000đ Định khoản: 14
(8) Kế toán cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư
 Ghi nhận doanh thu từ cho thuê hoạt động BĐSĐT:
NỢ TK 111, 112, 131 – Tổng số tiền phải thu
CÓ TK 511 – Giá cho thuê chưa thuế GTGT của 1 kỳ
CÓ TK 3387 – Giá cho thuê chưa thuế GTGT nhận trước nhiều kỳ
CÓ TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp
 Kết chuyển doanh thu cho kỳ kế toán kế tiếp:
NỢ TK 3387 – Giá cho thuê chưa thuế GTGT của 1 kỳ
CÓ TK 511 – Giá cho thuê chưa thuế GTGT của 1 kỳ
 Các chi phí phát sinh liên quan đến cho thuê BĐSĐT:
NỢ TK 632 – Chi phí phát sinh liên quan đến hoạt động cho thuê
NỢ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)
CÓ TK 111, 112, 141, 331. .- Tổng số tiền phải thanh toán
 Số tiền trả lại cho khách hàng trong trường hợp hợp đồng cung cấp dịch vụ cho thuê hoạt động
BĐSĐT không được thực hiện nữa:
NỢ TK 3387 – Số tiền trả lại cho khách hàng (trường hợp chưa phân bổ vào doanh thu)
NỢ TK 521(2) - Số tiền trả lại cho khách hàng (trường hợp đã phân bổ vào doanh thu)
NỢ TK 3331 – Giảm trừ thuế GTGT phải nộp
CÓ TK 111, 112 – Tổng số tiền phải thanh toán 15 BÀI TẬP CHƯƠNG 2
KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
BÀI 1. Giả sử có tài liệu kế toán của Công ty cổ phần đầu tư phát triển và thương mại Lê Hà về hoạt
động đầu tư Bất động sản như sau:
1- Ngày 15/01/20x0, Công ty đã mua 1 tòa nhà để chuyên cho thuê hoạt động với giá mua trả chậm
có thuế 155.000.000.000đ với phương thức thanh toán trả chậm trong 2 năm. Biết rằng cùng tòa
nhà này nếu trả tiền ngay thì Công ty chỉ phải thanh toán 130.000.000.000đ (chưa có thuế GTGT
10%). Giá trị quyền sử dụng đất là 30.000.000.000đ
2- Ngày 28/2/20x0, Công ty đã chuyển công trình xây dựng hoàn thành (toà nhà 12-T8) bàn giao
chuyển thành BĐS đầu tư với giá thành xây dựng hoàn thành 100.000.000.000đ (bao gồm giá trị của
đất là 30 tỷ, giá trị của nhà là 70 tỷ).
3- Ngày 30/3/20x0, Lãnh đạo Công ty đã ra quyết định chuyển toàn bộ khu đất ở An Khánh, Công ty
được giao quản lý sử dụng 50 năm với diện tích 3.000ha, nguyên giá 900.000.000.000đ đã hao mòn
36.000.000.000đ sang thành BĐS đầu tư để chuẩn bị cho Công ty thương mại An Đông thuê 30 năm.
4- Ngày 30/3/20x0, Công ty có quyết định bán tòa nhà 12-T8 (Công ty hạch toán là BĐS đầu tư) cho
Công ty kiểm toán và tư vấn kế toán Viễn Đông để công ty làm trụ sở làm việc. Với giá bán
150.000.000.000đ (thuế GTGT 10% tính trên giá trị của tòa nhà là 100.000.000.000đ) nhưng với
điều kiện là phải sơn lại toàn bộ toà nhà, đồng thời cải tạo lại một số phòng phù hợp với văn phòng
làm việc. Quá trình sửa chữa hoàn thành, toàn bộ chi phí phải trả cho Công ty cổ phần đầu tư phát
triển cơ sở hạ tầng Lê Chi là 100.000.000đ (thuế GTGT 10%). Công ty Viễn Đông đồng ý phương
thức thanh toán bằng chuyển khoản sau 1 tuần kể từ ngày bàn giao toà nhà. Biết rằng tòa nhà này đã hao mòn 200.000.000đ. 16
Yêu cầu: Hãy định khoản kế toán các nghiệp vụ kinh tế phát sinh
BÀI 2. Tại cty CP Phương Nam nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, tính khấu hao theo
phương pháp đường thẳng, có tài liệu sau:
1- Mua trả góp một mảnh đất để xây dựng văn phòng cho thuê hoạt động, thời gian là 3 năm, giá
mua trả góp có 10% thuế GTGT là 2.360.000.000đ, giá mua trả ngay 2.000.000.000đ. Chi phí môi
giới 20.000.000đ đã thanh toán bằng chuyển khoản. Công ty đã thanh toán tiền mua trả góp tháng đầu tiên bằng TGNH.
2- Tiến hành XDCB mảnh đất trên. Chi phí đầu tư XDCB phải trả cho nhà thầu với giá chưa có 10%
thuế GTGT là 500.000.000đ. Công trình văn phòng đã hoàn thành đưa vào cho thuê. Cty đã thanh
toán đủ cho bên nhận thầu bằng chuyển khoản. Giá cho thuê mỗi tháng chưa có 10% thuế là
20.000USD. Công ty đã nhận tiền cho thuê tháng đầu tiên bằng TGNH với tỷ giá giao dịch thực tế là 23.400đ/USD. 17
3- Cty chuyển một nhà đang cho thuê sang làm cửa hàng của công ty có nguyên giá 1.800.000.000đ
(trong đó giá trị quyền sử dụng đất là 1.300.000.000đ), đã khấu hao tính đến thời điểm chuyển là
200.000.000đ. Chi phí sửa chữa trước khi sử dụng 4.400.000đ (đã bao gồm 10% thuế GTGT), thanh
toán bằng tiền mặt. Chi phí sửa chữa được tính hết vào chi phí đối tượng sử dụng trong kỳ.
4- Cty chuyển một cao ốc đang cho thuê để rao bán với giá bán chưa thuế GTGT là 20.000.000.000đ
(trong đó giá trị quyền sử dụng đất là 8.000.000.000đ), thuế GTGT 10% tính trên giá trị căn nhà.
Công ty đã nhận được khoản tiền thanh toán trước của bên mua bằng TGNH là 100.000.000đ.
5- Cao ốc nói trên hoàn tất thủ tục nhượng bán và đơn vị đã nhận đủ tiền bằng TGNH. Biết rằng
nguyên giá của bất động sản này là 25.000.000.000đ, đã khấu hao tính đến thời điểm chuyển là 9.000.000.000đ.
Yêu cầu: Hãy định khoản kế toán các nghiệp vụ kinh tế phát sinh
BÀI 3. Cty sản xuất M nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, tính khấu hao theo phương pháp
đường thẳng, kỳ kế toán tạm là tháng, có tình hình liên quan đến bất động sản đầu tư như sau:
* Số dư đầu tháng một số tài khoản:
- TK 217: 10.400.000.000đ (Chi tiết nhà cho thuê, trong đó, giá trị quyền sử dụng đất là 2.000.000.000đ) - TK 2147: 2.700.000.000đ - TK 344: 80.000.000đ * Trong tháng:
1- Hết hạn cho thuê nhà, công ty chi tiền mặt trả lại tiền ký cược đã nhận 2 năm trước đây sau khi
trừ đi tiền cho thuê lần cuối tháng trước với giá chưa có 10% thuế GTGT là 40.000.000đ/tháng. 18
2- Chi phí tân trang, sửa chữa nhà cho thuê chưa có 10% thuế GTGT 3.300.000đ, đã thanh toán bằng TM
3- Tiếp tục ký hợp đồng cho thuê nhà, thời hạn 2 năm với giá cho thuê chưa có 10% thuế GTGT là
50.000.000đ/tháng. Nhận tiền ký cược bằng TGNH 100.000.000đ. Đồng thời, nhận trước tiền thuê 3
tháng theo hợp đồng bằng TGNH.
4- Chuyển TGNH thanh toán tiền mua miếng đất giá 100 lượng SJC, giá tính chuyển đổi là
36.000.000đ/lượng, dự định chờ tăng giá để bán. Thủ tục phí thanh toán bằng tiền mặt 500.000đ.
5- Chuyển một nhà kho có nguyên giá 3.000.000.000đ (trong đó giá trị quyền sử dụng đất là
1.000.000.000đ) đã khấu hao tính đến thời điểm chuyển là 500.000.000đ, triển khai cho thuê.
6- Giả sử, cuối tháng, lô đất mua ở nghiệp vụ 4 có giá trị là 3.000.000.000đ
Yêu cầu: Hãy định khoản kế toán các nghiệp vụ kinh tế phát sinh
BÀI 4. Tại công ty K tiến hành xây dựng chung cư để bán. Trong kỳ có tình hình liên quan đến hoạt
động xây dựng chung cư như sau: 19
- Tháng 3/20x0, Cty mua lô đất xây dựng chung cư với giá mua lô đất 50 tỷ đồng, thuế trước bạ đất
0,5% đã thanh toán qua ngân hàng.
- Tháng 5/20x0, Cty đã thanh toán chi phí san lấp và hoàn thiện mặt bằng 250 triệu đồng .
- Tháng 6/20x0, Cty giao cho nhà thầu B xây dựng chung cư và đã ứng trước cho bên nhận thầu
20% giá trị hợp đồng thanh toán bằng chuyển khoản. Giá trị hợp đồng là 354.500.000.000 đồng
(chưa gồm 10% thuế GTGT).
- Tháng 6/20x2, Nhà thầu B đã bàn giao công trình và đã nhận được tiền thanh toán bằng chuyển
khoản còn lại sau khi trừ 5% tiền bảo hành công trình.
- Sau khi hoàn thành công trình, giả sử có những tình huống sau đây:
 TH1: Cty K đã tiến hành rao bán các căn hộ và sau một thời gian đã bán được 60% căn hộ
theo các hợp đồng đã ký kết. Cty K tiếp tục rao bán các căn hộ còn lại và tình hình kinh doanh rất khả quan.
 TH2: Cty K đã tiến hành rao bán các căn hộ và sau một thời gian đã bán được 10% căn hộ
theo các hợp đồng đã ký kết. Do tình hình kinh doanh khó khăn, công ty quyết định sử dụng 10%
làm văn phòng công ty và số căn hộ còn lại công ty quyết định cho thuê
BÀI 5. Do nhu cầu về diện tích văn phòng của công ty tăng cao nên công ty A quyết định xây dựng một
cao ốc để làm văn phòng công ty và phần còn lại dùng để cho thuê. Công ty đã kế hoạch xây dựng cao
ốc này chủ yếu cho mục đích thuê văn phòng. Trong kỳ có tình hình liên quan đến hoạt động xây dựng cao ốc như sau: 20